2023中國(guó)物業(yè)管理上市公司研究報(bào)告-克而瑞物管-202305

克而瑞副總裁克而瑞副總裁張兆娟中國(guó)物業(yè)管理上市公司2023年5月2023年5月此文件僅供內(nèi)部使用，未經(jīng)克而瑞信息技術(shù)有限公司的書(shū)面許可，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得擅自傳閱、引用或復(fù)制分析分析分析分析社會(huì)責(zé)任分析CTENRTS335家南都物業(yè)5家南都物業(yè)特發(fā)服務(wù)新大正招商積余中天服務(wù)寶龍商業(yè)佳兆業(yè)美好融創(chuàng)服務(wù)燁星集團(tuán)保利物業(yè)建發(fā)物業(yè)融信服務(wù)銀城生活服務(wù)碧桂園服務(wù)建業(yè)新生活潤(rùn)華服務(wù)遠(yuǎn)洋服務(wù)濱江服務(wù)金科服務(wù)時(shí)代鄰里越秀服務(wù)德商產(chǎn)投服務(wù)金茂服務(wù)世茂服務(wù)正榮服務(wù)德信服務(wù)集團(tuán)金融街物業(yè)宋都服務(wù)中奧到家第一服務(wù)控股京城佳業(yè)蘇新服務(wù)中海物業(yè)東原仁知服務(wù)朗詩(shī)綠色生活萬(wàn)物云中駿商管方圓生活服務(wù)領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)新城悅服務(wù)卓越商企服務(wù)合景悠活魯商服務(wù)新希望服務(wù)和泓服務(wù)綠城服務(wù)星盛商業(yè)弘陽(yáng)服務(wù)浦江中國(guó)興業(yè)物聯(lián)華發(fā)物業(yè)服務(wù)祈福生活服務(wù)旭輝永升服務(wù)華潤(rùn)萬(wàn)象生活榮萬(wàn)家雅生活服務(wù)注：企業(yè)名稱為上市公司在各交易所的企業(yè)簡(jiǎn)稱；本表企業(yè)以拼音首字母縱向排序；未發(fā)年報(bào)指截至2023年5月15日仍未披露2022年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的企業(yè)；數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管整理社會(huì)責(zé)任成長(zhǎng)能力資本市場(chǎng)表現(xiàn)企業(yè)規(guī)模指數(shù)變動(dòng)在管面積納稅總額管理面積增速股價(jià)變動(dòng)合約面積吸納就業(yè)人數(shù)營(yíng)業(yè)收入增速估值變動(dòng)營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)增速市值變動(dòng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)布局經(jīng)營(yíng)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司研究體系營(yíng)業(yè)現(xiàn)金比率凈資產(chǎn)收益率利潤(rùn)情況資產(chǎn)負(fù)債率全員勞動(dòng)生產(chǎn)率研發(fā)投入強(qiáng)度社會(huì)責(zé)任成長(zhǎng)能力資本市場(chǎng)表現(xiàn)企業(yè)規(guī)模指數(shù)變動(dòng)在管面積納稅總額管理面積增速股價(jià)變動(dòng)合約面積吸納就業(yè)人數(shù)營(yíng)業(yè)收入增速估值變動(dòng)營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)增速市值變動(dòng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)布局經(jīng)營(yíng)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司研究體系營(yíng)業(yè)現(xiàn)金比率凈資產(chǎn)收益率利潤(rùn)情況資產(chǎn)負(fù)債率全員勞動(dòng)生產(chǎn)率研發(fā)投入強(qiáng)度數(shù)據(jù)來(lái)源：1.納入研究的上市公司的年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)源：1.納入研究的上市公司的年報(bào)、半年報(bào)、季報(bào)和各項(xiàng)公告；2.CPIC中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)的市場(chǎng)跟蹤數(shù)據(jù)；3.CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)的市場(chǎng)跟蹤數(shù)據(jù)；4.其他國(guó)家官方部門、行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的公開(kāi)數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)年鑒等經(jīng)交叉證實(shí)的公開(kāi)渠道信息資源；5.1港幣=0.8933人民幣，涉及匯率換算均以此計(jì)算。猶在2022-10-312022-11-072022-11-142022-11-212022-11-282022-12-052022-12-122022-12-192022-12-262022-01-032022-02-032022-03-032022-04-032022-05-032022-06-032022-07-032022-08-032022-09-032022-10-032022-11-032022-12-03圖：物業(yè)板塊止跌回升 4,0003,2962022-10-312022-11-072022-11-142022-11-212022-11-282022-12-052022-12-122022-12-192022-12-262022-01-032022-02-032022-03-032022-04-032022-05-032022-06-032022-07-032022-08-032022-09-032022-10-032022-11-032022-12-03圖：物業(yè)板塊止跌回升 4,0003,2963,0002,5002,000 1,7771,5003,5002022年物業(yè)板塊相關(guān)指數(shù)與大盤、地產(chǎn)板塊指數(shù)對(duì)比2022年物業(yè)板塊相關(guān)指數(shù)與大盤、地產(chǎn)板塊指數(shù)對(duì)比7,000截至2022年底，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)較最低點(diǎn)止跌反彈85.5%，同期克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)回升38.5%5,000200004,000150003,000100002,000恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)最低點(diǎn)出現(xiàn)在2022年10月31日，較2022年年初下跌65.2%。同期，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)下跌54.6%0恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)恒生指數(shù)(右軸)6,0001,000300002500050000662021-01-042021-02-042021-03-042021-04-042021-05-042021-06-042021-07-042021-08-042021-09-042021-10-042021-11-042021-12-042022-01-042022-02-042022-03-042022-04-042022-05-042022-06-042022-07-042022-08-042022-09-042022-10-042022-11-042022-12-0420.0%-20.0%2021-01-042021-02-042021-03-042021-04-042021-05-042021-06-042021-07-042021-08-042021-09-042021-10-042021-11-042021-12-042022-01-042022-02-042022-03-042022-04-042022-05-042022-06-042022-07-042022-08-042022-09-042022-10-042022-11-042022-12-0420.0%-20.0%2021-2022年物業(yè)板塊股價(jià)漲跌幅變動(dòng)情況(按企業(yè)屬性)40.0%類別2021年股價(jià)平均漲跌幅2022年股價(jià)平均漲跌幅央國(guó)企-2.9%-8.3%-21.1%-34.2%0.0% -40.0%-60.0%-80.0%股價(jià)漲跌幅：央國(guó)企股價(jià)漲跌幅：民企數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管整理注：企業(yè)名稱為上市公司在各交易所的企業(yè)簡(jiǎn)稱；本表企業(yè)以拼音首字母縱向排序；未發(fā)年報(bào)指截至2023年5月20日仍未披露2022年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的企業(yè)；數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管整理7特發(fā)服務(wù)華潤(rùn)萬(wàn)象生活招商積余萬(wàn)物云新大正中海物業(yè)建發(fā)物業(yè)融信服務(wù)綠城服務(wù)保利物業(yè)德信服務(wù)集團(tuán)和泓服務(wù)新城悅服務(wù)南都物業(yè)德商產(chǎn)投服務(wù)朗詩(shī)綠色生活力高健康生活中駿商管碧桂園服務(wù)濱江服務(wù)金茂服務(wù)蘇新服務(wù)中天服務(wù)越秀服務(wù)星盛商業(yè)旭輝永升服務(wù)世茂服務(wù)金科服務(wù)浦江中國(guó)寶龍商業(yè)華發(fā)物業(yè)服務(wù)正榮服務(wù)金融街物業(yè)卓越商企服務(wù)康橋悅生活銀城生活服務(wù)燁星集團(tuán)興業(yè)物聯(lián)弘陽(yáng)服務(wù)遠(yuǎn)洋服務(wù)雅生活服務(wù)建業(yè)新生活時(shí)代鄰里祈福生活服務(wù)新希望服務(wù)合景悠活京城佳業(yè)宋都服務(wù)中奧到家?jiàn)W園健康鑫苑服務(wù)魯商服務(wù)東原仁知服務(wù)佳源服務(wù)榮萬(wàn)家方圓生活服務(wù)領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)彩生活45.040.0注：市盈率(TTM)為2021年12月31日和2022年12月31日數(shù)據(jù)，剔除異常值；數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管整理特發(fā)服務(wù)華潤(rùn)萬(wàn)象生活招商積余萬(wàn)物云新大正中海物業(yè)建發(fā)物業(yè)融信服務(wù)綠城服務(wù)保利物業(yè)德信服務(wù)集團(tuán)和泓服務(wù)新城悅服務(wù)南都物業(yè)德商產(chǎn)投服務(wù)朗詩(shī)綠色生活力高健康生活中駿商管碧桂園服務(wù)濱江服務(wù)金茂服務(wù)蘇新服務(wù)中天服務(wù)越秀服務(wù)星盛商業(yè)旭輝永升服務(wù)世茂服務(wù)金科服務(wù)浦江中國(guó)寶龍商業(yè)華發(fā)物業(yè)服務(wù)正榮服務(wù)金融街物業(yè)卓越商企服務(wù)康橋悅生活銀城生活服務(wù)燁星集團(tuán)興業(yè)物聯(lián)弘陽(yáng)服務(wù)遠(yuǎn)洋服務(wù)雅生活服務(wù)建業(yè)新生活時(shí)代鄰里祈福生活服務(wù)新希望服務(wù)合景悠活京城佳業(yè)宋都服務(wù)中奧到家?jiàn)W園健康鑫苑服務(wù)魯商服務(wù)東原仁知服務(wù)佳源服務(wù)榮萬(wàn)家方圓生活服務(wù)領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)彩生活45.040.0注：市盈率(TTM)為2021年12月31日和2022年12月31日數(shù)據(jù)，剔除異常值；數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管整理30.05.025.020.035.0高市盈率企業(yè)特征：?央國(guó)企背景?聚焦非住賽道0.02022年末上市物企市盈率情況(TTM)899?2022年末，港股物業(yè)板塊每股收益中位數(shù)約0.21元，同比下降24.1%；滬深物業(yè)板塊每股收益中位數(shù)約0.67元，同比下降22.5%。港股和滬深物業(yè)板塊每股收益中位數(shù)較地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊分別高0.19元和0.60元。1.201.000.800.602020年-2022年上市物企每股收益中位數(shù)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊對(duì)比1.030.860.670.400.2700.270.180.110.260.210.200.120.200.070.010.002020年2021年2022年港股:物業(yè)A股：物業(yè)港股:地產(chǎn)A股：地產(chǎn)注：港股地產(chǎn)企業(yè)以港交所分類統(tǒng)計(jì)，A股地產(chǎn)企業(yè)以證監(jiān)會(huì)分類統(tǒng)計(jì)，為避免異常值干擾，選取中位數(shù)比較；平均市值：94.2億元平均市值：71.7億元數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管整理當(dāng)前上市物企平均市值同比下降23.9%平均市值：94.2億元平均市值：71.7億元數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管整理當(dāng)前上市物企平均市值同比下降23.9%2年12月31日，市值在30億以下的物企占比近6成，占比較2022年年初增加8.4個(gè)百分點(diǎn)。百億市值以上的物企有9家，數(shù)量較2022年年初減少2家，百億市值以上企業(yè)分別為華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)。10定；增速放緩、市拓提升1212?2022年56家上市物企營(yíng)收總額2475.3億元，同比提升19.4%。營(yíng)業(yè)收入均值和中位數(shù)分別為44.2億元和17.5億元，同比分別提升19.4%和20.0%。均值和中位數(shù)的差異由2021年的22.9億元增加至2022年的26.7億元。圖：圖：2022年上市物企梯隊(duì)圖(按營(yíng)收計(jì))8家企業(yè)5家企業(yè)27家企業(yè)中型物企：10-50億小型物企：10億以下梯隊(duì)梯隊(duì)TOP3梯隊(duì)均值梯隊(duì)中位數(shù)梯隊(duì)TOP3梯隊(duì)均值梯隊(duì)中位數(shù)86.4億元62.8億元64.4億元-17.0%62.8億元-20.6%梯隊(duì)TOP3梯隊(duì)均值梯隊(duì)中位數(shù)40.3億元35.3億元20.2億元-5.2%9.2%梯隊(duì)TOP3梯隊(duì)均值梯隊(duì)中位數(shù)9.6億元9.2億元8.9億元5.6億元-2.4%5.4億元-5.2%數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理頭部物企名次變動(dòng)率為12.5%，整體保持穩(wěn)定不變8家企業(yè)5家企業(yè)大型物企名次均發(fā)生變動(dòng)，絕大部分企業(yè)名次下滑27家企業(yè)中型物企名次變動(dòng)率為88.9%，近六成企業(yè)名次下滑頭部物企名次變動(dòng)率為12.5%，整體保持穩(wěn)定不變8家企業(yè)5家企業(yè)大型物企名次均發(fā)生變動(dòng)，絕大部分企業(yè)名次下滑27家企業(yè)中型物企名次變動(dòng)率為88.9%，近六成企業(yè)名次下滑小型物企名次變動(dòng)率為68.8%，近六成企業(yè)名次保持持平或有所上升注圖：2022年上市物企梯隊(duì)圖(按營(yíng)收計(jì))中型物企：10-50億小型物企：10億以下梯隊(duì)企業(yè)名稱2022年排序2021年排序頭部物企碧桂園服務(wù)1萬(wàn)物云2—2雅生活服務(wù)3—3綠城服務(wù)4—4保利物業(yè)5—5招商積余6—6華潤(rùn)萬(wàn)象生活—7中海物業(yè)8↑大型物企世茂服務(wù)9↓8融創(chuàng)服務(wù)10↓9旭輝永升服務(wù)新城悅服務(wù)12↓金科服務(wù)13↓數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理企業(yè)名稱為上市公司在各交易所的企業(yè)簡(jiǎn)稱；本表企業(yè)以拼音首字母縱向排序；未發(fā)年報(bào)指截至2023年5月20日仍未披露2022年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的企業(yè)；數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管整理13141438.8%1433.52072.62475.337.9%41.4%29.5%32.5%32.0%26.6%3.6%3.1%38.8%1433.52072.62475.337.9%41.4%29.5%32.5%32.0%26.6%3.6%3.1%?2022年披露營(yíng)收總額的56家上市物企營(yíng)收總額約2475.3億元，同比增長(zhǎng)19.4%，增速較去年同期下滑25.2個(gè)百分點(diǎn)。分梯隊(duì)來(lái)看，頭部、大型、中型和小型物企增速分別為29.5%、3.1%、8.8%和3.6%，增速同比分別下滑11.9、61.6、34.7和28.8個(gè)百分點(diǎn)。30002500200050002020年-2022年上市物企營(yíng)收及增速情況(億元)營(yíng)收總額(億元)整體增速44.6%119.4%2022202250.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%70%60%50%40%30%20%10%0%2020年-2022年上市物企營(yíng)收增速情況(分梯隊(duì))頭部物企增速大型物企增速中型物企增速小型物企增速64.5%64.6%43.4%8.8%20222022數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理151570%60%50%40%30%20%0%注：企業(yè)名稱為上市公司在各交易所的企業(yè)簡(jiǎn)稱；70%60%50%40%30%20%0%注：企業(yè)名稱為上市公司在各交易所的企業(yè)簡(jiǎn)稱；?2022年披露在管面積的51家上市物企總在管面積約64.3億㎡，同比增長(zhǎng)19.2%，增速較去年同期下滑34.3個(gè)百分點(diǎn)。分梯隊(duì)來(lái)看，頭部、大型、中型和小型物企增速分別為21.1%、14.8%、18.6%和20.0%，增速同比分別下滑24.1、44.1、52.6和12.9個(gè)百分點(diǎn)。2020年-2022年上市物企在管面積及增速情況(億㎡)總在管面積(億㎡)整體增速60.0%80%2020年-2022年上市物企在管面積增速情況(分梯隊(duì))頭部物企增速大型物企增速中型物企增速小型物企增速74.5%71.2%58.9%45.2%39.7%32.7%328.7%20.0%18.6%14.8%20202020161635.2%52.64202015.5%注：企業(yè)名稱為上市公司在各交易所的企業(yè)簡(jiǎn)稱；35.2%52.64202015.5%注：企業(yè)名稱為上市公司在各交易所的企業(yè)簡(jiǎn)稱；?2022年披露合約面積的46家上市物企總合約面積約84.9億㎡，同比增長(zhǎng)15.5%，增速較去年同期下滑24.2個(gè)百分點(diǎn)。分梯隊(duì)來(lái)看，頭部、大型、中型和小型物企增速分別為17.7%、8.5%、17.6%和10.9%，增速同比分別下滑20.3、31.4、26.3和19.8個(gè)百分點(diǎn)。908070605040302002020年-2022年上市物企合約面積情況(億㎡)總合約面積(億㎡)整體增速90%80%90%80%70%60%50%40%30%20%0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%84.9273.573.5222020年-2022年上市物企合約面積增速情況(分梯隊(duì))頭部物企增速大型物企增速中型物企增速小型物企增速83.8%43.9%39.39.9%38.0%30.7%39.7%26.8%17.6%10.9%17.6%202020201717?2022年百?gòu)?qiáng)房企操盤面積和新增土地面積大幅下降，其中新增土儲(chǔ)約1.4億㎡，同比下降近八成；受此影響，披露完整數(shù)據(jù)的32家上市物企來(lái)自關(guān)聯(lián)方在管面積占比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至39.8%；分梯隊(duì)來(lái)看，頭部、大型、中型和小型物企關(guān)聯(lián)方在管面積占比分別為40.6%、39.4%、37.0%和51.2%，同比分別下滑0.9、0.5、0.9和1.0個(gè)百分點(diǎn)。2020年-2022年上市物企關(guān)聯(lián)方在管面積占比情況(分梯隊(duì))2020-2022年百?gòu)?qiáng)房企操盤面積/新增土地建面(億平方米)整體關(guān)聯(lián)方占比頭部物企關(guān)聯(lián)方占比2020-2022年百?gòu)?qiáng)房企操盤面積/新增土地建面(億平方米)中型物企關(guān)聯(lián)方占比小型物企關(guān)聯(lián)方占比987658.4987658.455%53%51%49%47%45%43%41%39%37%35%7.652.…51.2%51.4%51.2%50.9%5.350.5%5.347.7%4341.5%40.6%40.6%39.8%40.6%139.4%339.4%37.0%39.9%37.9%20222022操盤面積新增土地建面20222022數(shù)據(jù)來(lái)源：《2022年1-12月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》；《2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》；企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理數(shù)據(jù)來(lái)源：1185353?2022年，物業(yè)資本市場(chǎng)回歸理性，上市物企收并購(gòu)擴(kuò)張趨向謹(jǐn)慎。全年上市物企錄得66宗收并購(gòu)事項(xiàng)，總交易對(duì)價(jià)約119.3億元，與2021年的53宗、355.9億加，但總交易金額下滑約2/3。4003503002502005002018年-2022年上市物企披露的并購(gòu)交易金額、數(shù)量情況交易金額(億元)交易數(shù)量66355.95355.93594.364.0201820192020202120227060504030200企業(yè)簡(jiǎn)稱標(biāo)的企業(yè)收購(gòu)權(quán)益占比收購(gòu)對(duì)價(jià) (億元)24.8567%5.3665%4.3680%93.76%4.0050%0.874.502.028%0.80數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理華潤(rùn)萬(wàn)象生活保利物業(yè)雅生活服務(wù)中海物業(yè)碧桂園服務(wù)新城悅服務(wù)旭輝永升服務(wù)遠(yuǎn)洋服務(wù)世茂服務(wù)東原仁知服務(wù)和泓服務(wù)建業(yè)新生活招商積余融創(chuàng)服務(wù)濱江服務(wù)金科服務(wù)時(shí)代鄰里合景悠活銀城生活服務(wù)弘陽(yáng)服務(wù)新希望服務(wù)建發(fā)物業(yè)京城佳業(yè)朗詩(shī)綠色生活德信服務(wù)集團(tuán)佳兆業(yè)美好金融街物業(yè)華發(fā)物業(yè)服務(wù)榮萬(wàn)家領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)燁星集團(tuán)95.1%91.5%84.4%73.5%73.1%74.3%72.1%72.6%71.3%66.6%55.5%53.8%73.749.7%47.8%50.232.0%29.7%30.726.5%33.429.912.0%8.79.87.97.96.26.26.03.92.6數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理80604020094.9%88.2%84.5%華潤(rùn)萬(wàn)象生活保利物業(yè)雅生活服務(wù)中海物業(yè)碧桂園服務(wù)新城悅服務(wù)旭輝永升服務(wù)遠(yuǎn)洋服務(wù)世茂服務(wù)東原仁知服務(wù)和泓服務(wù)建業(yè)新生活招商積余融創(chuàng)服務(wù)濱江服務(wù)金科服務(wù)時(shí)代鄰里合景悠活銀城生活服務(wù)弘陽(yáng)服務(wù)新希望服務(wù)建發(fā)物業(yè)京城佳業(yè)朗詩(shī)綠色生活德信服務(wù)集團(tuán)佳兆業(yè)美好金融街物業(yè)華發(fā)物業(yè)服務(wù)榮萬(wàn)家領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)燁星集團(tuán)95.1%91.5%84.4%73.5%73.1%74.3%72.1%72.6%71.3%66.6%55.5%53.8%73.749.7%47.8%50.232.0%29.7%30.726.5%33.429.912.0%8.79.87.97.96.26.26.03.92.6數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理80604020094.9%88.2%84.5%79.8%72.0%66.9%60.1%51.8%48.0% 39.3%33.8%23.5%28.914.5%8.64.21.01.00.50.40.3100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%?2022年披露完整數(shù)據(jù)的31家上市物企共獲取獨(dú)立第三方項(xiàng)目約5.43億㎡，占其總新增在管面積的64.2%。2022年上市物企新增市拓面積及占比情況(百萬(wàn)㎡)19經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加212122.1%20%19.1%22.1%20%19.1%?2022年56家上市物企毛利潤(rùn)均值9.2億元，同比微降0.4%；凈利潤(rùn)均值2.7億元，同比下滑42.9%。頭部、大型、中型和小型物企毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)均值分別為、0.5億元。?2022年56家上市物企平均毛利率20.9%，同比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)；凈利率6.0%，分別為?2022年56家上市物企平均毛利率20.9%，同比下降4.1個(gè)百分點(diǎn)；凈利率6.0%，分別為19.1%、22.1%、24.3%、25.4%和7.6%、-6.6%、8.7%、9.5%。2020年-2022年上市物企平均毛利率情況(分梯隊(duì))頭部物企大型物企中型物企小型物企2020年-2022年上市物企平均凈利率情況(分梯隊(duì))頭部物企大型物企中型物企小型物企32.4%32.4%32%30.1%30.0%30.1%30.0%30%28.9%28%28.9%28%26%27.5%28.1%25.4%24%24.3%22.2%22%22.1%18%202020212022數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理222?2022年56家上市物企平均營(yíng)業(yè)成本率78.6%，同比提升頭部、大型、中型和小型物企營(yíng)業(yè)成本率分別為80.4%、77.9%、75.7%和74.6%，同比分別提升3.2、7.9、3.8和3.5個(gè)百分點(diǎn)。?受商譽(yù)及其他無(wú)形資產(chǎn)、金融及合同資產(chǎn)減值影響，2022年45家上市物企資產(chǎn)減值計(jì)提均值2.45億元，同比提升349.1%。頭部、大型、中型和小型物企資產(chǎn)減值計(jì)提均值分別為5.59億元、10.93億元、0.91億元和0.18億元，同比分別增長(zhǎng)388.2%、597.9%、167.8%和155.1%。2020年-2022年上市物企平均資產(chǎn)減值計(jì)提增速情況(分梯隊(duì))2020年-2022年上市物企平均資產(chǎn)減值計(jì)提增速情況(分梯隊(duì))頭部物企大型物企中型物企小型物企頭部物企大型物企中型物企小型物企82%80%82%80%78%76%74%72%70%68%66%700%600%500%400%300%200%100%0%597.9%77.0%77.9%458.2%77.0%77.9%77.2%75.7%77.2%75.7%71.9%74.6%256.9%71.9%74.6%256.9%69.9%70.0%90.0%67.6%70.0%90.0%67.6%28.8%46.3%3.1%145.9%20202022202020222020數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理2323?2022年56家上市物企ROE均值7.7%，較去年同期下降13.4個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)ROE均值-18.0%，較去年同期下降14.2個(gè)百分點(diǎn)。房企ROE均值持續(xù)低于物企ROE均值，2022年低于物企25.8個(gè)百分點(diǎn)。?2022年頭部、大型、中型和小型物企ROE均值?2022年頭部、大型、中型和小型物企ROE均值分別為14.5%、-3.5%、3.9%、14.3%。48.2%下滑至2022年14.3%。2020年-2022年上市物企ROE均值及房地產(chǎn)企業(yè)平均ROE情況2020年-2022年上市物企ROE均值及房地產(chǎn)企業(yè)平均ROE情況物業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)頭部物企大型物企中型物企小型物企60%35.0%4060%35.0%50%50%40%30%20%10%0%-10%48.2%34.6%48.2%34.6%21.1%21.9%20.0%7.7%22.3%21.9%20.0%7.7%22.3%18.0%3.0%14.5%3.0%-3.8%21.6%-3.8%21.6%14.3%-3.5%2022220223.9%-3.9%202022020-18.0%--18.0%注：凈資產(chǎn)收益率=歸屬母公司股東凈利潤(rùn)/ (期注：凈資產(chǎn)收益率=歸屬母公司股東凈利潤(rùn)/2424?2022年56家上市物企資產(chǎn)負(fù)債率均值47.0%，較去年同期微升0.01個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值68.2%，較去年同期上升2.4個(gè)百分點(diǎn)。房企資產(chǎn)負(fù)債率均值高于物企，2022年較物企高21.3個(gè)百分點(diǎn)。?2022年頭部、大型、中型和小型物企資產(chǎn)負(fù)債率均值分別為48.0%、41.7%、48.6%、45.3%。四個(gè)梯隊(duì)的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值整體較平穩(wěn)，其中，頭部、大型物企分別較2021年微升0.9個(gè)百分點(diǎn)、1.8個(gè)百分點(diǎn)；中型和小型物企分別微降0.4個(gè)百分點(diǎn)、0.3個(gè)百分點(diǎn)。2020年-2022年上市物企及房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率情況2020年-2022年上市物企平均資產(chǎn)負(fù)債率情況(分梯隊(duì))物業(yè)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)頭部物企大型物企中型物企小型物企75%65.7%65.8%70%70%65.7%65.8%68.2%68.2%73.0%60%56.6%60%55%53.6%50%47.0%50%55%53.6%50%47.0%50%47.5%47.2%49.0%48.0%45%48.6%47.0%39.9%45.3%40%40%34.2%45.6%35%30%30%40%40%34.2%45.6%35%202020212022202020212022數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理2525?2020年、2021年、2022年上市物企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為240.9億元、248.7億元、140.2億元，同比增長(zhǎng)率分別為56.1%、3.2%、-43.6%。?2022年頭部、大型、中型和小型物企營(yíng)業(yè)現(xiàn)金比率分別為7.4%、-4.5%、7.4%、1.6%。四個(gè)梯隊(duì)的營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流比率均值整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，其中，頭部、大型、中型和小型物企分別較2021年下降9.2個(gè)百分點(diǎn)、19.7個(gè)百分點(diǎn)、9.8個(gè)百分點(diǎn)和20.0個(gè)百分點(diǎn)。2020年-2022年上市物企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~及增速2020年-2022年上市物企營(yíng)業(yè)現(xiàn)金比率(分梯隊(duì))增速頭部物企大型物企中增速頭部物企大型物企中型物企小型物企25%3008025%30056.1%20%15%10% 5%20%15%10% 5% 0%-5%-10%%15.2%6%25014.6%2007.4%6.5%3.2%248.71.6%240.940%20%0%7.4%6.5%6.5%40.2-4.5%40.220205022020502022-43.6%0-60%020222022注：營(yíng)業(yè)現(xiàn)金比率=經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~/營(yíng)業(yè)收入；數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理2626886.998.334.9%39.8%88.083.667.5907058.575.069.750886.998.334.9%39.8%88.083.667.5907058.575.069.750?56家上市物企應(yīng)收賬款總額2020年、2021年、2022年分別達(dá)341.0億元、634.4億元、886.9億元；應(yīng)收賬款總額連續(xù)三年高速增長(zhǎng)，三年分別同比增長(zhǎng)34.9%、86.0%、39.8%。?2022年56家上市物企應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)陡峭上升，2020年均值為2021年均值為85.9天，2022年均值為112.2天，同比增長(zhǎng)30.6%。2020年-2022年上市物企應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)(分梯隊(duì))22020年-2022年上市物企應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)(分梯隊(duì))頭部物企大型物企中型物企頭部物企大型物企中型物企小型物企.990%80%70%60%50%40%30%20%0%0%900800700600500400300200086.0%6634.42020202220202020202220202022注：周轉(zhuǎn)天數(shù)統(tǒng)一根據(jù)365/應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率計(jì)算；數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理2727-30.6%5369.5-30.6%5369.5?51家上市物企人均管理面積2020年、2021年、2022年分別達(dá)5369.5㎡、6161.3㎡、6842.0㎡；人均管理面積近三年表現(xiàn)平穩(wěn)，2020年同比下降30.6%，2021年、2022年分別同比增長(zhǎng)14.7%、11.0%。?56家上市物企人均凈利潤(rùn)2020年、2021年、2022年分別達(dá)2.6萬(wàn)元、2.9萬(wàn)元、.2%，2022年同比下降52.1%。2020年-2022年上市物企人均管理面積及增速人均管理面積(㎡)增速7,00020%7,00020%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%35%6842.06842.06,5006,0005,50055000202020212022年2020年-2022年上市物企人均凈利潤(rùn)及增速人均凈利潤(rùn)(萬(wàn)元)增速3.02.52.00.50.0-22.9%2.6-22.9%2.6-52.1%10.2%2.9202020222020202220%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理2828銀城生活服務(wù)京城佳業(yè)保利物業(yè)雅生活服務(wù)世茂服務(wù)中海物業(yè)華潤(rùn)萬(wàn)象生活旭輝永升服務(wù)綠城服務(wù)合景悠活中奧到家正榮服務(wù)佳兆業(yè)美好金科服務(wù)越秀服務(wù)時(shí)代鄰里和泓服務(wù)新城悅服務(wù)榮萬(wàn)家新大正遠(yuǎn)洋服務(wù)卓越商企服務(wù)新希望服務(wù)東原仁知服務(wù)德信服務(wù)集團(tuán)金茂服務(wù)弘陽(yáng)服務(wù)朗詩(shī)綠色生活建發(fā)物業(yè)燁星集團(tuán)領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)華發(fā)物業(yè)服務(wù)15.6%2.08.6%6.1%3.9%-1.4%-6.6%0.90.80.80.80.80.80.80.70.7銀城生活服務(wù)京城佳業(yè)保利物業(yè)雅生活服務(wù)世茂服務(wù)中海物業(yè)華潤(rùn)萬(wàn)象生活旭輝永升服務(wù)綠城服務(wù)合景悠活中奧到家正榮服務(wù)佳兆業(yè)美好金科服務(wù)越秀服務(wù)時(shí)代鄰里和泓服務(wù)新城悅服務(wù)榮萬(wàn)家新大正遠(yuǎn)洋服務(wù)卓越商企服務(wù)新希望服務(wù)東原仁知服務(wù)德信服務(wù)集團(tuán)金茂服務(wù)弘陽(yáng)服務(wù)朗詩(shī)綠色生活建發(fā)物業(yè)燁星集團(tuán)領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)華發(fā)物業(yè)服務(wù)15.6%2.08.6%6.1%3.9%-1.4%-6.6%0.90.80.80.80.80.80.80.70.7?2022年披露布局城市數(shù)量的37家上市物企單城市在管面積均值為1.53百萬(wàn)㎡，較去年同期的1.36百萬(wàn)㎡同比增長(zhǎng)12.6%。2022年上市物企單城市在管面積及增速情況(百萬(wàn)㎡)2022年單城市管理面積(百萬(wàn)㎡)增速452.5%5452.5% 3.035.7%3.02.831.2%32.728.9%32.831.2%32.728.9% 2.42.320.6%19.9%2.42.320.6%19.9%2.216.3%2.216.3%8.4%8.28.4%8.2%22.8%5.1%1.31.22.8%5.1%1.31.2-9.1%-9.1%10.6-23.0%060.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理292902030203001萬(wàn)物云完成更多業(yè)態(tài)方案的封裝及迭代，實(shí)現(xiàn)在多個(gè)新賽道中的落地，最終實(shí)現(xiàn)以科技驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)，改變空間服務(wù)效率綠城服務(wù)以“平臺(tái)+管家+共治”的縣域治理模式，打造了全國(guó)領(lǐng)先的新型城鎮(zhèn)化全域工作平臺(tái)；以“物業(yè)+科技”的服務(wù)運(yùn)營(yíng)模式，打造了省級(jí)城鄉(xiāng)風(fēng)貌和未來(lái)社區(qū)建設(shè)的雙樣板項(xiàng)目中海物業(yè)基于星啟物聯(lián)網(wǎng)中臺(tái)技術(shù)打造星啟端腦、星啟云屏等一系列軟硬體產(chǎn)品，以中臺(tái)技術(shù)為內(nèi)核，助力實(shí)現(xiàn)建筑內(nèi)智能設(shè)備的高效率部署，提升建筑運(yùn)維效率和管理效能招商積余2022年，公司加大數(shù)字化入開(kāi)展創(chuàng)新業(yè)務(wù)，數(shù)字化運(yùn)營(yíng)效果顯著保利物業(yè)一是持續(xù)推動(dòng)業(yè)務(wù)與信息化的二是推動(dòng)管理與信息化的充分融合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全週期線上化管理雅生活服務(wù)持續(xù)建設(shè)組織共享平臺(tái)，包括上線與釘釘(中國(guó))共同打造的組織在線溝通和協(xié)同平臺(tái)，覆蓋生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)管理、合同管理、線上辦公、資源管理、客戶服務(wù)等模塊系統(tǒng)，有效提升集團(tuán)跨組織溝通協(xié)同管控效率和數(shù)字化運(yùn)營(yíng)能力信息來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理增值高潛能、商管服務(wù)高毛利、城市服務(wù)高增長(zhǎng)313161.3%57.1%54.2%828.8579.461.3%57.1%54.2%828.8579.4?2022年37家上市物管企業(yè)基礎(chǔ)物管服務(wù)營(yíng)收總額1117.7億元，同比增長(zhǎng)34.9%。受外部疫情、地產(chǎn)等環(huán)境影響，基礎(chǔ)物管服務(wù)占營(yíng)收的比重大幅提升，占營(yíng)收的?頭部、大型、中型和小型物企基礎(chǔ)物管服務(wù)收入均值分別為107.3億元、42.6億元、12.2億元和4.2億元，占各梯隊(duì)營(yíng)收的比重分別為59.2%、66.1%、61.9%和2020年-2022年上市物企基礎(chǔ)物管服務(wù)收入及占營(yíng)收的比重基礎(chǔ)物管收入(億元)占營(yíng)收比重2020年-2022年上市物企基礎(chǔ)物管服務(wù)收入占營(yíng)收比重 (分梯隊(duì))0080060040020002020202062%60%58%56%54%52%50%75%70%65%60%55%50%45%40%頭部物企大型物企中型物企小型物企70.1%61.9% 66.1%61.9%59.2%59.7%52.3%59.7%52.3%58.6%58.6%558.6%58.6%55.6%52.3%252.3%2020數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理3232220.417.6%220.417.6%值服務(wù)營(yíng)收總額220.4億元，同比下降18.2%，占營(yíng)收的比重為12.1%，同比下降5.5個(gè)百分點(diǎn)。?頭部、大型、中型和小型物企基礎(chǔ)物管服務(wù)收入均值分別為19.5億元、7.0億元、3.2億元和1.2億元，占各梯隊(duì)營(yíng)收的比重分別為10.8%、10.8%、16.1%和19.9%，同比分別下降3.2、9.2、6.8和10.0個(gè)百分點(diǎn)。3002502005002020年-2022年上市物企非業(yè)主增值服務(wù)收入及占營(yíng)收的比重非業(yè)主增值收入(億元)占營(yíng)收比重19.4%269.6269.6202020222020202220%8%6%4%2%0%2020年-2022年上市物企非業(yè)主增值服務(wù)收入占營(yíng)收比重 (分梯隊(duì))頭部物企大型物企中型物企小型物企30%31.2%29.8%22.8%25%25.3%31.2%29.8%22.8%25%23.9%19.9%20%20.0%15%14.7%10.8%110.8%10.8%20202020數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理3333257.6246.9257.6246.9?2022年37家上市物企社區(qū)增值服務(wù)營(yíng)收總額，同比上漲4.3%，占營(yíng)收的比重為14.1%，同比下降2.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，社區(qū)增值服務(wù)排名前五的企業(yè)分別為：對(duì)應(yīng)社區(qū)增值服務(wù)收入分別為?頭部、大型、中型和小型物企社區(qū)增值服務(wù)收入均值分別為占各梯隊(duì)營(yíng)收的比重分別為同比分別下降3002502005002020年-2022年上市物企社區(qū)增值服務(wù)收入及占營(yíng)收的比重社區(qū)增值收入(億元)占營(yíng)收比重114.3%.52020202022%20%18%16%14%12%10% 8%6%2020年-2022年上市物企社區(qū)增值服務(wù)收入占營(yíng)收比重 (分梯隊(duì))頭部物企大型物企中型物企小型物企20.9%16.6%17.3%16.6%17.9% 15.2%14.8% 15.2%13.9%113.9%9.7%9.7%20202020數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理34341.5833.7%26.4043.0%36.1%26.9%21.5%27.9%27.0%25.2%67.7654.83164.221.5833.7%26.4043.0%36.1%26.9%21.5%27.9%27.0%25.2%67.7654.83164.22?2022年披露完整數(shù)據(jù)的36家上市物企非住物業(yè)在管面積均值為48.0百萬(wàn)㎡，同比小型物企非住物業(yè)在管面積均值分別為占比分別為2020年-2022年上市物企非住物業(yè)管理均值及占比情況非住物業(yè)管理均值(百萬(wàn)㎡)占比2020年-2022年上市物企非住物業(yè)管理均值及占比情況 (分梯隊(duì))504540353025205036.8%335.5%47.972022202237.0%36.5%36.0%35.5%35.0%34.5%34.0%33.5%33.0%32.5%32.0%806040200頭部物企頭部物企占比大型物企大型物企占比中型物企中型物企占比小型物企小型物企占比40.4%140.65102.9433.2%29.0102.9419.7%9.229.223.363.042020202045.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)，克而瑞物管整理353550.0%32.7%41.6%2538.9%68.9%50.0%32.7%41.6%2538.9%68.9%?就單獨(dú)披露商管服務(wù)營(yíng)收和毛利率的8家上市物企而言，2022年商管服務(wù)營(yíng)收92.2億元，同比增長(zhǎng)12.7%，其中碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、越秀服務(wù)增速最快，分別為96.5%、18.2%和10.5%。?商管服務(wù)2022年，整體商管物業(yè)的毛利率為47.5%，其中建業(yè)新生活、融創(chuàng)服務(wù)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活毛利率最高，分別為77.3%、68.9%和50.7%。22年上市物企商管業(yè)務(wù)營(yíng)收及毛利率情況營(yíng)收毛利率77.3%4577.3%4070.0%3560.0%50.7%3034.5%35.5%34.5%35.5%40.0%30.0%20.0%510.0%42.120.612.9