第8章編寫一校二校

P179比較法概述、對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行處收益法概述、計(jì)算凈收益的求取、率的求成本法的基本假設(shè)開發(fā)法概述、基本P181

的雙方，以公平方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行的金額抵押價(jià)值是房地產(chǎn)假定未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去法定優(yōu)先（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）P1811·單選題】房地產(chǎn)在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值是（【答案】P181

，，過且符合一定條件的與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法★在具體一宗房地產(chǎn)中雙方可能有利害關(guān)系，可能對(duì)對(duì)象不夠了解或?qū)κ袌鲂星椴粔蚴煜さ?，?dǎo)致價(jià)格偏離正常價(jià)格生且具有一定可比性的房地產(chǎn)的價(jià)象生的項(xiàng)目，以及在建工程之類可比性很差的房地產(chǎn)項(xiàng)搜集實(shí)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行處P1812·多選題】下列屬于市場法估價(jià)步驟的有（搜集實(shí)核算成對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行處【答案】（1）（2）（3）（4）考點(diǎn)三搜集實(shí)例、選取可比實(shí)搜集實(shí)例、選取可比實(shí)（1）搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保價(jià)格；④日期；⑤付款方式；⑥情況，如目的、方式稅（1）需要從搜集到的實(shí)例中選取3～10個(gè)符合一定條件的作為可比實(shí)可比實(shí)例的類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；③可比實(shí)例的日期應(yīng)盡量接近值時(shí)點(diǎn)；④可比實(shí)例的價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)3·單選題】可比實(shí)例的數(shù)量并不是越多越好，一般選取數(shù)量為（）1～33～100～1515【答案】P182考點(diǎn)四

將分期支付的可比實(shí)例價(jià)格折算為在日期付清＋in1i＋in統(tǒng)一幣種和貨幣單位。①不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，、、港幣等，通常都采用“元”使用面積下的單價(jià)＝P183考點(diǎn) 情況修

，，可比實(shí)例的價(jià)格如果是不正常的，則應(yīng)把它修正為正常的。這種可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為情況修特殊情稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的：應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，協(xié)議由方繳納；應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，協(xié)議由賣方繳對(duì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的修正，是將價(jià)格修正為依照稅法及和自己應(yīng)繳納的稅費(fèi)下的價(jià)修正正常價(jià)格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實(shí)得金額正常價(jià)格＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝買方實(shí)付金買方實(shí)付金額－賣方實(shí)得金額＝應(yīng)由繳納的稅★如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常價(jià)格的一定比率，即：應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝正常價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝正常價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率 1－ 【例5·單選題】某宗房地產(chǎn)的價(jià)格為3000元/m2，應(yīng)繳納的稅費(fèi)共計(jì)為價(jià)格的10%，稅費(fèi)均由買方繳納，則該房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格（A.3000元B.3000元C.2700元D.3300元【答案】【解析】本題考查情況修正的相關(guān)計(jì)算。稅費(fèi)由買方繳納，意味著3000元/m2是3000元/m2高。P1846·2011320000元/m220119100【答案】【解析】本題考查市場狀況調(diào)整。9月價(jià)格＝3月價(jià)格×4月指數(shù)×5月指數(shù)×6月指數(shù)×7月指數(shù)×8月指數(shù)×9月指數(shù)/m2P1847·單選題】下列不屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容的是（【答案】P187【例9·多選題】收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益， 【答案】P188（二）收益年限為無限年且其他因素不變的（永續(xù)年值收益年限為無限年且其他因素不變的A～PniV＝Y(jié)P189 【答案】V＝A ]，5000＝

] n

1030 【答案】Y＝A100%＝

【例12·單選題】某寫字樓預(yù)計(jì)持有2年后，持有期的凈收益每年216萬元，時(shí)的價(jià)格為5616萬元，率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（）萬元?！敬鸢浮俊窘馕觥勘绢}考查預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價(jià)格的V＝A ]＋

82P190【例13·單選題】凈收益＝潛在毛收入 ）＋其他收入－運(yùn)營費(fèi)用【答案】P190【例14·單選題】率的計(jì)算為（A.率＝投資回報(bào)/（所投入的資本＋運(yùn)營費(fèi)用B.率＝投資回報(bào)/所投入的資C.率＝投入資本的回收/所投入的資D.率＝投入資本的回收/（所投入的資本＋運(yùn)營費(fèi)用【答案】【解析】本題考查率的計(jì)算。率的計(jì)算為：率＝投資回報(bào)/所投入的P191考點(diǎn)十 成本法概（4）房地產(chǎn)（包括投保和理賠）及其他房地產(chǎn)損害賠15·（）【答案】P191考點(diǎn)十 成本法的P【例·單選題】某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的用地是年前以樓面地價(jià)元/m2取得的，建2000元/m2，稅水平不變，用成本法估價(jià)的該商品住宅目前的價(jià)值為（）元/m2?！敬鸢浮堪惭b工程費(fèi)＋用＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤，即3000＋2000＋（3000＋2000）×50%＝/m217·單選題】某房地產(chǎn)商要重新接受開發(fā)一個(gè)停工的住房建設(shè)項(xiàng)目，已知該公司已經(jīng)建設(shè)中的住房花費(fèi)900萬元，該土地花費(fèi)了700萬元，該片住房的折舊為400萬元，則接手前該項(xiàng)目的價(jià)值為（）萬元?！敬鸢浮?00＋900－400＝1200萬元。P19218·單選題】利用有關(guān)成本指數(shù)或變動(dòng)率，將被估價(jià)建筑物的歷史成本調(diào)整到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的成本來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法屬于重新構(gòu)建價(jià)格求取的（。C.分部分【答案】P193

計(jì)算建筑物折舊＝的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞殘存等缺陷過去的過低人們消費(fèi)觀念的改變建筑技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了（供給過量或需求不足因素（環(huán)境改變，包括景觀被破壞、自然環(huán)境、環(huán)境污染、交通擁擠等也可能是其他因（政策變化宏觀調(diào)控措施等經(jīng)濟(jì)折舊分建筑物自然：竣工至不能使經(jīng)濟(jì)：竣工至產(chǎn)生的收入小于運(yùn)營費(fèi)用之實(shí)際：竣工至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的年有效：價(jià)值時(shí)點(diǎn)顯示的剩余剩余自然＝自然－實(shí)際剩余經(jīng)濟(jì)＝經(jīng)濟(jì)－有效年限法中最主要的是直直也是最簡單最普遍的折舊方法其步利用以下，計(jì)算年折舊額 D（2）有 為t年的建筑物折舊總額E＝DtNttNV＝C－EtNt）Nt—N于建筑物折舊的（?！敬鸢浮績r(jià)格為600元/m2，年折舊額為1440元，用直計(jì)算該建筑物的成新率是（ 【答案】年折舊額的值，所以可知P194考點(diǎn)十 假設(shè)開發(fā)（一）（1）了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀P195

P196似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均率，它體現(xiàn)了的利率和開發(fā)利潤率P19621·單選題】房地產(chǎn)假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期的終點(diǎn)是（【答案】【例22· 【答案】（2）（3）P196考點(diǎn)十 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)。。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般應(yīng)當(dāng)采取形式報(bào)告按照格式，分為敘述式報(bào)告（1）（3）（4）房地產(chǎn)估價(jià)師★房地產(chǎn)估價(jià)師是房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)報(bào)告的、真實(shí)性、合房地產(chǎn)估價(jià)師都應(yīng)在該中簽名但非房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)在該中簽名。該對(duì)簽名的房地產(chǎn)估價(jià)師也可以起著一種警示作用【例23·單選題】便于委托人或估價(jià)報(bào)告使用者對(duì)估價(jià)報(bào)告的框架和內(nèi)容有一個(gè)總體的了解，易于找到感的內(nèi)容是指房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的（ 【答案】【解析】本題考查房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的。通常是按照前后次序列出估價(jià)報(bào)告各個(gè)組成總體的了解，易于找到感內(nèi)容的部分。 ）等組成房地產(chǎn)估價(jià)師【答案】P201下列不屬于房地產(chǎn)估價(jià)中所涉及的“價(jià)值”概念的是 （）要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值 ）是選取一定數(shù)量發(fā)生過且符合一定條件的與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。比較法適用于評(píng)估 采用比較法估價(jià)時(shí)，要求選取的可比實(shí)例的日期應(yīng)與 ）接近100m280m2套內(nèi)建筑面積的單價(jià)為（）元/m2。元/m2，則其建筑面積的價(jià)格為（）元/m2進(jìn)行面積內(nèi)涵換算時(shí)，套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格＝使用面積下的價(jià)格 100m28000 ）元某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年1月30日的價(jià)格為1000/m2，該類房地產(chǎn)以為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0.7%，假設(shè)與的市場匯率2006年1月30日為1＝7.98元，2006年9月30日為1＝7.95元，則將該可比實(shí)例調(diào)整為2006年9月30日的價(jià)格約為（）元/m2。某一住房的使用面積單價(jià)為3000元/m2，套內(nèi)建筑面積為120m2，套內(nèi)住房面積的單價(jià)為2400元/m2，則該住房的使用面積為（ 市場法估價(jià)時(shí)，因可比實(shí)例價(jià)格不正常而對(duì)其進(jìn)行的處理，屬于 格為（）萬元。以3000元/m2的價(jià)格了某住宅小區(qū)的一套住房，稅費(fèi)全部由負(fù)擔(dān)；同日，以3100元/m2的價(jià)格在該小區(qū)了一套幾乎相同的住房，稅費(fèi)由各自負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)住房中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為價(jià)格的6%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為價(jià)格的4%。與的實(shí)際價(jià)格相比（。的實(shí)際價(jià)格的實(shí)際價(jià)格兩人的實(shí)際價(jià)格相不能判斷誰的實(shí)際價(jià)格某宗房地產(chǎn)，在合同中寫明買方付給賣方2400元/m2，中涉及到的稅由買方來負(fù)擔(dān)。該地區(qū)房地產(chǎn)中應(yīng)由賣方交納的稅費(fèi)為正常價(jià)格的7%，應(yīng)由買方交納的稅費(fèi)為正常價(jià)格的5%，則該宗房地產(chǎn)的正常價(jià)格為（）元/m2201133000元/m210020117月的價(jià)格為（）元/m2需要設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”為基準(zhǔn)進(jìn)行比較的房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法是（某房地產(chǎn)，收益年限為無限，率為8%，每年可以獲得凈收益40萬元，則該房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該為（）萬元。某房地產(chǎn)收益年限為50年，率為10%，每年可以獲得凈收益60萬元，則該房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該為（）萬元。房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。某套住宅未來每年的潛在毛收入為2萬元空置和收租損失為潛在毛收入的10%，運(yùn)營費(fèi)用率為20%，該住宅的年凈收益是（ 價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的房地產(chǎn)估價(jià)方法是指（。如果物業(yè)的年凈收益不變，率不變，則收益年限為無限年計(jì)算出的物業(yè)的收益價(jià)值 房地產(chǎn)在被充分利用、沒有空置情況下所能獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入是 收益法中的運(yùn)營費(fèi)用率是（從全社會(huì)來看，投資遵循收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配原則 率無風(fēng)險(xiǎn)在建設(shè)館、學(xué)校等設(shè)施時(shí)，一般采取的估價(jià)方式是 1000元/m21500元/m2，管 在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物折舊＝建筑物重新購建價(jià)格 某舊住房因沒有獨(dú)立的衛(wèi)生間所造成的價(jià)值損失，屬于 建筑物因房地產(chǎn)市場不景氣而造成的價(jià)值損失，屬于 ）折舊/m2。該幢住宅的這種價(jià)值損失屬于（某建筑物實(shí)際與有效的關(guān)系是 實(shí)際＝有效實(shí)際＞有效實(shí)際＜有效A、B、C100m210500經(jīng)濟(jì)為30年，殘值率為5%。用直計(jì)算折舊，則此建筑物的現(xiàn)值為（）元50年，則利用直計(jì)算的該建筑物的成新率為 某10年前建付使用的建筑物，建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為元/m2，年折舊額為1800元，用直計(jì)算該建筑物的成新率為（用成本法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，建筑物現(xiàn)值 建筑物重新購建價(jià)格－年折舊額×剩余經(jīng)濟(jì)B.建筑物重新購建價(jià)格－年折舊額×經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)開發(fā)估價(jià)中，以下（）利用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，下列情形中會(huì)使評(píng)估價(jià)值高的是（在下列估價(jià)方法中，需要投資利息估算的是 在建工程、待開發(fā)土地等房地產(chǎn)項(xiàng)目的潛力估價(jià)時(shí)，一般采用的方法是 評(píng)估一片區(qū)位和景觀很好的適宜建造高檔別墅的“荒地”價(jià)值，適宜采用 房地產(chǎn)假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是 ）的時(shí)間成套住宅抵押估價(jià)報(bào)告采用的報(bào)告形式是 評(píng)估房地產(chǎn)的市場價(jià)值應(yīng)遵循的原則有 下列選項(xiàng)屬于房地產(chǎn)估價(jià)比較法適用對(duì)象的有 房地產(chǎn)估價(jià)搜集實(shí)例時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有 房地產(chǎn)估價(jià)中，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的要求有 C.類型與估價(jià)目的的吻D.日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接E.價(jià)格是付采用市場法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格只有經(jīng)過了（ 房地產(chǎn)估價(jià)的市場法中，建立比較基礎(chǔ)一般要做的工作有 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（將多個(gè)可比實(shí)例的估價(jià)對(duì)象價(jià)值綜合成一個(gè)最終估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法有（根據(jù)收益法，房地產(chǎn)價(jià)值的大小，主要取決于 以下屬于收益法的估價(jià)方法有 房地產(chǎn)運(yùn)營費(fèi)用與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用是有區(qū)別的，是從估價(jià)角度出發(fā)，不包含 抵押的還本付息求取率的基本方法有（下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的有 下列關(guān)于房地產(chǎn)重新購建價(jià)格的表述正確的有 正常使用造成的建筑物物質(zhì)磨損與 ）正相關(guān)求取建筑物折舊的方法有（對(duì)寫字樓在建工程進(jìn)行估價(jià)，適用的估價(jià)方法有 用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的主要區(qū)別在于 假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)期包括（下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的敘述，正確的有 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般采面形式，分為敘述式報(bào)告和表格式報(bào)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由 ）等組成房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)的假設(shè)和限制條件主要包括 對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料的真實(shí)性、的假P207房地產(chǎn)開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生的房地產(chǎn)的價(jià)值?！窘馕觥勘绢}考查可比實(shí)例的選取。選取的可比實(shí)例的日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)/m2，得到/m2x，8000×100＝120x，解得：x＝6666.67（元/m2/m2＝2400×120÷3000＝96（m2賣方還需交納稅費(fèi)，所以題中的297萬元，是買方實(shí)際支出的。根據(jù)：正常價(jià)格＝買方實(shí)付金額－應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝正常價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率/m2，/m2，3300＞3224，X＝2400÷（1－7%【解析】本題考查可比指數(shù)形式的市場狀況調(diào)整的計(jì)算。估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格/m2（萬元V＝A

1050【解析】本題考查收益年限為有限年且其他因素不變的收益法的的計(jì)算V＝A

1035A價(jià)格V＝A/Y與收益年限為有限年且其他因素不變的房地產(chǎn)收益價(jià)格【解析】本題考查運(yùn)營費(fèi)用率的概念。運(yùn)營費(fèi)用率＝運(yùn)營費(fèi)用//m2/m2B因素所造成的建筑物價(jià)值的減損不利因素包括經(jīng)濟(jì)因素區(qū)位因素政策等其他因素。R＝5%N－15833＝34167（元【解析】本題考查成新率的計(jì)算。成新率＝[1－（1－0）×（有效/建筑物經(jīng)濟(jì)【解析】本題考查成本法的一般。建筑物現(xiàn)值的計(jì)算為V＝C－E t] ） 發(fā)利潤－取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅