第三講房地產基礎知識

1/25第三講房地產基礎知識工程知識 (1)鉆探：初勘(擴初設計)詳勘 (2)基礎工程：樁基：(類型)人工挖孔樁、沉管灌注樁、預制靜壓樁、錘擊 (3)土方開挖 (4)澆注底板模板制安 (5)鋼筋砼工程 (6)砌體工程 (7)樓地面工程 (8)安裝門窗 (9)外立面裝修 (10)屋面及地下室防水工程 (11)設備安裝調試 (12)竣工驗收投入使用鍋爐房——安全站2/254個月2個月24個月2個月4個月6個月000依建筑物本身使用性質和規(guī)模的不同，可分為單層、多層、大跨、高單層及多層建筑的主要結構型式分為墻承重結構、框架承重結構。墻承重結構是指由墻體來作為建筑物承重構件的結構型式。框架結構則主要是由依結構構件所使用材料的不同，目前有混合結構、鋼筋混凝土結構、。鋼筋混凝土結構是發(fā)展較廣的一種結構型式，也是我國目前高層建筑3/25例：凱旋花園征地面積15933M2(23.9畝)例：凱旋花園用地面積14200M2(21.30畝)。4/25.07%總建筑面積：小區(qū)內所有建筑物各層面積相加之和。 以凱旋花園公寓為例，即公寓、大堂、會所、幼兒園、商M2綠化面積：小區(qū)內所有綠化面積之和。 綠化率：綠化面積/用地面積，該指標用來控制或說明小區(qū)綠化面積的 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的共用建筑面積之單元式房屋建筑面積：私有(套內)建筑面積、應分攤的共用(共有)建5/25A、套(單元)內的使用面積為套臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)套內墻體面積： 2000年8月前：單元式房屋各套(單元)之間的分隔墻為共墻；套(單元)與共用建筑空間之間的分隔墻為共墻；外墻(包括山墻)為本墻。共墻墻體水2000年8月后：套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按共有建筑面積： 門廳、大廳、大堂、管理井、垃圾道，建在幢內為本幢服務的電房、泵房、水箱間、配電間和專用設備房(層)等配套設施。6/25共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢服務的公共用房和管理用房房屋建筑面積：房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括 2.2米)的永久性建筑。房屋產權面積：產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權由初步設計：總平面圖、鳥瞰圖、單位工程圖(平面圖、立面圖、部面圖)，重要建筑要畫透視圖供建設單位選擇。 擴初設計：總平面圖、單位工程的平、立、剖面圖(同時要標出主要結構設計：基礎墻、梁、層面等結構情況(按建筑尺寸來設計) 7/25圖紙類型：建筑圖(建施)、結構圖(結施)、給排水圖(水施)、供電圖(電施)、設備圖(設施)8/25計劃擴建的預留地或建筑物拆除的建筑物原有的道路計劃的道路室內地坪標高室外整平標高方格網交叉點標高底層樓梯梯廁所間淋浴小間用細虛線表示上圖表示磚石、混凝土及金屬材料圍墻下圖表示鍍鋅9/25預售知識承購人，由承購人支付定金或房價款的行為(只適于城市商品房預售)。c)投入開發(fā)建設資金達到總投資25%以上，并確立施工進度和竣工交d)向縣以上人民政府房管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。 (多層樁基結束，高層+0.0)商品房預售人應按國家有關規(guī)定將預售 30天內)d)征地批文；f)建設規(guī)劃紅線圖；h)征地紅線圖；j)工程資金投入證明；k建筑施工合同；l)施工計劃書；m)施工計劃書(表格式反映)；10/25內將《商品房預售合同》一式三份到市房管交易所辦理預售合同備案b)須提交資料d)預購方(乙方)身份證或營業(yè)執(zhí)照復印件；e)預售款進入監(jiān)管銀行處憑證(進帳單)。1)商品房預售合同更名：b)更名報告(雙方親自到場并簽章)；d執(zhí)照復印件。2)商品房預售合同標的物更換(換房)b)換房報告(預購方親自到場并簽章)；3)樓花轉讓11/254)商品房預售合同注銷登記備案d購方身份證。核根椐[榕房綜字(1998)262號]文件規(guī)定，在1999年1月1日以前已經預售 批準而未預先登記的商品房項目，在申請預先登記時，應向登記機關出具經交易確認的該項目售樓時使用的原標識，原標識與現要求使用的統(tǒng)一標識沒有原則予盾的，應盡量采用原標識。無法使用的應按規(guī)定重新編排。新標識經產權c)預售(含銷售)時單幢(座)樓宇建筑平面圖及單元、附屬間等編號；d)預售(含銷售)時單幢(座)樓宇樓層、單元等編號立圖示意圖；e)已預售(含銷售)抵押時各合同(以合同編號為準)實際使用項目名12/251)以房地產作價入股(投資)；3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，其房地產權隨之轉移；4)以房地產抵債的(委托拍賣、法院判決、債權債務)；5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。1)以出讓方式取得土地使用權，但不符合規(guī)定的條件；2)抵押或查封的或其他形式限制房地產權利的；3)依法收回土地使用權的；4)共有房地產未經其他共有人書面同意的；5)權屬有爭議的；6)未依法登記領取權屬證書的；7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。97年后契稅3%(分別以合同和發(fā)票為準界)減免或者免征契稅其重新承受土地、房屋面積沒有超出被征(占)用原有土地、房屋面積的，應13/255)土地、房屋權屬繼承共同占有的土地、房屋權屬分析的免征契稅；6)承受荒山、荒水、荒地、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業(yè)生產7)我國予以外國駐華使館、領事館、聯合國機構及外交代表等可以免征；8)財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目。支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行1)權屬有爭議的房地產；3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；5)出典的房屋不得抵押(典當行)；8)依法不得抵押的其他房地產。登記根據類型索取申請表→如實填寫申請表并蓋章簽字→提供有關材材料→房地查看辦理情況(4個工作日)→辦理收費手續(xù)→鄰取合同和發(fā)票→交付抵押權人收14/251)未依法取得房屋所有權證；2)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權3)共有房屋未取得共有人同意的；4)權屬有爭議的；5)屬于違法建筑的；6)不符合安全標準的；7)已抵押未經抵押權人同意的；8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定；9)有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。1)租賃雙方身份證復印件；2)租憑雙方租憑合同復印件、租憑合同審批表；3)私房住房出租，18歲以上非本市區(qū)戶口的承租方需提供婚育證明；4)單位須提供營業(yè)執(zhí)照復印件。4．收費標準和稅費證收(由出租方繳款)2)稅費征收；1、客戶自行辦理產權證(代辦人須持業(yè)主的公證委托書辦理有關手續(xù)) 15/251)須由業(yè)主本人或購房合同指定代理人持購房合同正本、樓款收據及業(yè)2)業(yè)主或代理人領取購房證明書；3)業(yè)主持收款收據及補充合同到財務部換正式購房發(fā)票；4)業(yè)主自行前往交易所辦理產權手續(xù)；5)業(yè)主或代理人須向交易所提交以下文件：b份；c)正式發(fā)票正本及復印件1份(單位購房持蓋購房單位公章的發(fā)票復d)身份證復印件2份(如是單位購房須帶營業(yè)執(zhí)照復印件2份及法人1)業(yè)主或代理人須將上述材料及代辦費交予我司，我司經辦人全權辦理2)產權領取： c發(fā)票；d)身份證、產權人私章(產權人須到場，代理人須持公證委托書)；e2、單位買房： 16/25c)發(fā)票復印件(加蓋購房單位公章)；d)營業(yè)執(zhí)照復印件(加蓋購房單位公章)；當日或次日簽訂合同7天內收客戶按揭10天內付清首期款并轉監(jiān)管帳戶監(jiān)證填寫按揭合同材料及有關表格通知律師及客人夫妻雙方帶全資料及費用辦理律師監(jiān)證(時限3天)律師監(jiān)證后轉銀行審批(時限30天)整理材料后遞交易所抵押辦理抵押監(jiān)證(時限7個工作日)，領回借款合同，并通知客戶領取費：貸款額×0.5%17/251)年滿18歲——60歲的法定公民。2)申請按揭的年齡上限為60歲。i過60歲；ii超過55歲；如：現年53歲，男性只能申請7年按揭，女性只能申請2年按揭。其人的合法利益。如遇意外，按保險合同規(guī)定的賠償范圍進行賠償，銀行作為第一受益人，在還清銀行余款情況下，剩余金額退還購房人。保險費須一次性付1.關于開銀行存折及卡事宜：購房人持身份證到指定銀行辦理一張卡和存18/2511．凡境外人士辦理按揭(港、澳、臺)均需加保并受權代理人。如按揭方面的服務。在樓盤入住率超過50%時，由業(yè)主選舉業(yè)主委員會與專業(yè)管理公司簽19/25舊、三年破、四年亂情形，就是因為缺乏有效的經濟管理手段，缺乏物業(yè)管理的理念，管理部門非專業(yè)部門。而在這些缺乏專業(yè)管理的社區(qū)內，最受損失的。壞導致漏水)B)給排水管件的性能與品質。管件安裝多為隱蔽工程，用材好壞，是使20/25B)餐廳E)老人活動中心A。B公共設備進行維修養(yǎng)護，為住戶家中設施提供修護幫助。C)衛(wèi)生、綠化維護管理部D安 (以新成立房地產公司報批程序為例) 21/25書》四、申辦“房地產開發(fā)資信審查和項目申請”2、省外經貿廳——批復、頒發(fā)《批準證書》主辦單位：市工商局(3個月內到資15%)產開發(fā)企業(yè)資質證書》開發(fā)商根據規(guī)劃局提供的初步規(guī)劃條件，委托設計院進行項目總平面布置22/25參與單位：環(huán)保局、園林局、人防辦、文物管理局、消防支隊、開發(fā)商、《建設用地許可證》、調查摸底 E)總建筑面積(其中住宅、公共設施等)23/25H③+⑦)I)綠地率=⑧/2 (二)．建筑方案會審(立面設計) (三)擴