房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告培訓(xùn)課件

用地性質(zhì)住宅用地總用地面積196,547.8㎡代征地面積52,052.3㎡凈地面積144,495.5㎡地上總建筑面積144,495.5㎡容積率1.0建筑密度30%綠化率35%，其中集中綠化率10%建筑高度15米機(jī)動(dòng)停車位0.72輛/戶非機(jī)動(dòng)停車位0.72輛/戶其他規(guī)劃要求基地內(nèi)90平方米以下套型住宅建筑面積占住宅總建筑面積的比例不小于74%土地規(guī)劃指標(biāo)分析土地屬性及規(guī)劃指標(biāo)分析：1）項(xiàng)目位于青浦趙巷國際別墅區(qū)，臨近上海佘山國家旅游度假區(qū)，未來將成為上海又一高檔低密度的居住板塊；2）土地屬性決定地塊的開發(fā)方向應(yīng)是低密度的類別墅產(chǎn)品，這也是產(chǎn)品價(jià)值最大化的唯一方案；3）如何在容積率1.0、建筑密度30%以及74/90的條件限制下打造出低密度類別墅高尚生活體驗(yàn)的產(chǎn)品將是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的主要出路和挑戰(zhàn)。6/5/20231房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告

1）首先考慮溢價(jià)能力最高的產(chǎn)品--院落別墅----------加上對(duì)規(guī)劃指標(biāo)的分析過程建筑面積上限：（144495.5－1000）x26%=37308㎡（假定會(huì)所1000㎡）別墅產(chǎn)品套數(shù)：37308/250≈150套占地面積：150×100m2=15000m2建筑面積：150x250=37500㎡2）考慮價(jià)值其次的產(chǎn)品--疊拼別墅：建筑面積上限：144495.5-1000-37500=105995.5m2

疊拼產(chǎn)品套數(shù)（2x90為一套）：105995.5/180=588套占地面積：588套/2×90m2=26460m23)會(huì)所面積約為：1000m2總體建筑覆蓋率：(37500+105995)/144495.5≈29.6687%<30%初步產(chǎn)品定位判斷6/5/20232房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告初步市場(chǎng)定位：上海西區(qū)高端公寓及別墅客戶上海西郊私營(yíng)企業(yè)主（聯(lián)排）核心客戶群重要客戶群游離客戶123大上海范圍內(nèi)的主城生活逃避者與少量投資客上海（長(zhǎng)寧）西區(qū)內(nèi)的職業(yè)中高產(chǎn)及海歸或父母（疊拼）上海浦西的職業(yè)中高產(chǎn)及海歸或父母核心客戶群重要客戶群游離客戶123大上海范圍內(nèi)的主城生活逃避者周邊企業(yè)及江浙地區(qū)高管層、生意人；一期客戶定位二期客戶定位初步產(chǎn)品定位判斷6/5/20233房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告客戶特征提?。簩?duì)內(nèi)外環(huán)境要求高口碑傳播有特定圈子顯示身份樓盤增值安靜私密崇尚人文配套齊全交通便利重視下一代教育活動(dòng)（Action）事業(yè)忙碌、時(shí)間自由、特定生活圈子、應(yīng)酬多、要求生活便利完善；興趣(Interest)山水資源、上層身份認(rèn)同、圈內(nèi)生活領(lǐng)地、子女教育觀點(diǎn)(Opinion)私密性、安全、環(huán)境優(yōu)異、服務(wù)、口碑傳播、性價(jià)比客戶AIO量表初步產(chǎn)品定位判斷6/5/20234房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告對(duì)稀缺資源和特定生活體驗(yàn)

的渴望對(duì)產(chǎn)品形態(tài)認(rèn)可成就感升級(jí)的需求來自項(xiàng)目本身的言傳身教落定沖動(dòng)品牌鏈接信任感一種人生標(biāo)簽簽約行動(dòng)客戶解讀客戶行為解讀樣板區(qū)展示體驗(yàn)項(xiàng)目專業(yè)團(tuán)隊(duì)業(yè)內(nèi)口碑傳播企業(yè)形象定位絢爛如花的幸福人生初步產(chǎn)品定位判斷6/5/20235房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告入口廣場(chǎng)，包括廣場(chǎng)、會(huì)所、綠地、水岸，對(duì)公眾開放，將為小區(qū)業(yè)主，也為大社區(qū)居民，提供最完美的品質(zhì)服務(wù)。沿嘉松公路1.2公里20米寬綠化帶，既阻隔了公路噪音，又創(chuàng)造了良好的視覺效果。綠軸，串起整個(gè)小區(qū)，與水岸木棧共同構(gòu)成3km的休閑環(huán)道。崧溏河1.6公里的水岸，是本地塊最寶貴的資源。沿水岸設(shè)置步道、休閑廣場(chǎng)、集中綠地，將給居住者提供了一個(gè)自然生態(tài)的生活空間。院落別墅，龍湖的新產(chǎn)品。不僅為成人提供了私密的居住環(huán)境，也為鄰里間的孩子創(chuàng)造了有趣的交往活動(dòng)場(chǎng)所。疊拼別墅，多層的建筑形態(tài)，別墅的居住感覺。總規(guī)平面解析6/5/20236房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告產(chǎn)品價(jià)值分析（規(guī)劃篇）一中心

---社區(qū)會(huì)所及周邊集中景觀區(qū)將成為社區(qū)標(biāo)志性場(chǎng)景，作為對(duì)城市開放的公共空間，其也將成為片區(qū)高尚人士聚會(huì)社交的重要場(chǎng)所（周邊樓盤多為內(nèi)部性會(huì)所）兩河灣

---社區(qū)沿河伸展的條形地塊為社區(qū)景觀均好性創(chuàng)造了先決條件，1分鐘即可體驗(yàn)水岸詩情。三島嶼

---菘塘河沿西岸蜿蜒前行，為社區(qū)勾勒出四座半島，營(yíng)造出水中有島，島上有溪的別樣風(fēng)貌。四景軸

---東側(cè)密植林帶+疊拼坡地景觀；疊拼與院墅間繁花蹊徑；菘塘河邊的水岸廊橋。6/5/20237房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告典型組團(tuán)產(chǎn)品價(jià)值分析（建筑篇）景觀軸1景觀軸2景觀軸36/5/20238房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告典型組團(tuán)（院墅）產(chǎn)品價(jià)值分析院墅地下一層院墅一層院墅二層院墅三層贈(zèng)送面積：銷售面積250㎡，贈(zèng)送地下150㎡，占比60%。雙重庭院：戶均南北下沉150-180㎡兩庭園，滿足空間私密性，花園精裝修，地下層入戶門廊可加設(shè)陽光房。采光和朝向：每戶客廳和至少三臥室朝南，附送露臺(tái)。6/5/20239房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告典型組團(tuán)（疊拼）產(chǎn)品價(jià)值分析地下一層一層二層三層四層五層底town—贈(zèng)送面積：銷售面積180㎡，贈(zèng)送110㎡地下空間，占比61%。陽光庭院：50-100㎡，伸展家庭室外活動(dòng)空間，絕對(duì)別墅生活體驗(yàn)。朝向采光：三主臥及客廳朝南。頂town—贈(zèng)送面積：銷售面積180㎡，贈(zèng)送頂樓50㎡，占比30%；附送南北雙重露臺(tái)約50㎡，占比30%。附贈(zèng)北園：30-50㎡，庭院花園。電梯直達(dá)：附設(shè)電梯直通車庫及三樓入戶平臺(tái)，也可由花園沿室外樓梯直接入戶；完美地下、地上花園、空中庭院的三重生活體驗(yàn)6/5/202310房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告典型組團(tuán)立面風(fēng)格地中海風(fēng)格6/5/202311房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)價(jià)值曲線分析高中低｀面積總價(jià)比庭院生活場(chǎng)景室內(nèi)贈(zèng)送空間規(guī)劃形態(tài)創(chuàng)新社區(qū)園林品質(zhì)周邊自然景觀中產(chǎn)生活配套地段價(jià)值感核心區(qū)公寓郊區(qū)別墅（含Townhouse）龍湖佘山別墅6/5/202312房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告龍湖佘山產(chǎn)品定位及經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品類別院落別墅疊加別墅套數(shù)150588單套面積250.45㎡180㎡總面積37567.5㎡105840㎡每平米單價(jià)4.353萬2.805萬總銷金額163541萬296928萬合計(jì)總銷460469萬元銷售面積143407.5㎡（銷售單價(jià)3.21萬元）雙拼26.19%總建筑面積144407.5㎡（會(huì)所建面1000㎡）容積率0.99939建筑覆蓋率29.6687﹪6/5/202313房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告典型組團(tuán)定價(jià)預(yù)案產(chǎn)品院落別墅疊加別墅類型河墅院墅邊套（上）邊套（下）中套（上）中套（下）銷售面積250.45250.45180180180180贈(zèng)送面積地下150占比59.8%地下150占比59.8%頂樓50占比：28%地下110占比：61%頂樓50占比：28%地下110占比61%總建面積400400230290230290花園面積150-180150-180501003050平均單價(jià)4.75萬（4.3/5.2）4.05萬（3.65/4.45）2.65萬（2.4/2.9)3.35萬(3.05/3.65)2.4萬(2.15/2.65)2.95萬(2.65/3.25)心理單價(jià)（建筑面積）2.97萬2.53萬2.07萬2.08萬1.88萬1.83萬單套總價(jià)1189.6萬1014萬477萬603萬432萬531萬套數(shù)6585118118176176總銷金額77324萬86217萬56286萬71154萬76032萬93456萬總銷金額：460469萬院墅均價(jià)：163541萬/37567.5米=4.353萬疊加均價(jià)：296928萬/105840米=2.805萬6/5/202314房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告典型組團(tuán)分期定價(jià)預(yù)案類型河墅院墅邊套（上）邊套（下）中套（上）中套（下）銷售面積250.45250.45180180180180一期單價(jià)4.3萬x22套3.65萬x28套2.4萬x39套3.05萬x39套2.15萬x59套2.65萬x59套總銷金額23692.57萬25595.99萬16848萬21411萬22833萬28143萬二期單價(jià)4.75萬x21套4.05萬x29套2.65萬x40套3.35萬x40套2.4萬x58套2.95萬x58套總銷金額24982.3萬29415.4萬19080萬24120萬25056萬30798萬三期單價(jià)5.2萬x22套4.45萬x28套2.9萬x39套3.65萬x39套2.65萬x59套3.25萬x59套總銷金額28651.48萬31206萬20358萬25623萬28143萬34515萬產(chǎn)品獨(dú)棟疊拼分期一期二期三期合計(jì)銷售額138523.5萬153451.7萬168496.5萬460469萬2008年實(shí)現(xiàn)銷售138523.5萬x50%=76725.85萬215249萬2008年回款金額138523.5萬X70%=53708萬192231萬2009年實(shí)現(xiàn)銷售76725.85萬168496.5萬245222萬2009年回款金額99743.7萬168496.5萬268240萬6/5/202315房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告按揭成本分析250萬+250萬一次性95折/按揭97加價(jià)5%第一套+第二套（其中一套付三成，二套付四成）貸款期限1年3年5年10年15年20年第一套貸款本金250*70%利息60,873177,500307,255662,1971,045,0511,460,931第二套貸款本金250*60%利息61,384178,992309,837667,7611,053,8331,473,208合計(jì)122,257356,492617,0931,329,9582,098,8832,934,139按銀行1年期存款利率折現(xiàn)1,096,2991,591,5372,052,148第二套+第二套（均付四成）第二套貸款本金250*60%利息61,384178,992309,837667,7611,053,8331,473,208第二套貸款本金250*60%利息61,384178,992309,837667,7611,053,8331,473,208合計(jì)122,768357,984619,6751,335,5222,107,6652,946,416按銀行1年期存款利率折現(xiàn)1,100,8861,598,1962,060,735比較利息差異第一套貸款本金250*60%利息52,177152,143263,362567,597895,7581,252,227第二套貸款本金250*60%利息61,384178,992