企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略綜合研究課程

1研究目標2研究結論1233第一部分 國內房地產行業(yè)發(fā)展趨勢分析第二部分 成功企業(yè)跨地域發(fā)展實證研究第三部分 京外城市發(fā)展機會分析與推薦第四部分 首開京外項目現(xiàn)狀分析與價值評價第五部分 首開企業(yè)的競爭態(tài)勢及資源分析第六部分 京外業(yè)務發(fā)展的戰(zhàn)略性建議市場篇企業(yè)篇4綜合研究框架綜合研究框架——致力于為企業(yè)經營決策提供專業(yè)依據(jù)國內房地產行業(yè)發(fā)展趨勢分析成功企業(yè)跨地域發(fā)展實證研究關鍵成功因素（戰(zhàn)略

、管理

）首開京外項目現(xiàn)狀分析與價值評價京外發(fā)展思路京外項目管理建議京外房地產行業(yè)發(fā)展的空間5首開京外發(fā)展優(yōu)劣勢內部資源能力外部環(huán)境首開企業(yè)的競爭態(tài)勢及資源分析京外城市發(fā)展機會分析與推薦市場規(guī)模產業(yè)鏈狀況行業(yè)驅動力分析競爭格局國外企業(yè)研究：Pulte，

Homes，Contex，Lennar國內企業(yè)研究：萬科、華潤置地、合生創(chuàng)展、中國海外、富力京外城市細分市場研究各城市發(fā)展機會評價機會城市推薦進入時機建議項目現(xiàn)狀及特征分析項目分布合理性評價項目價值評價項目問題分析項目處置意見企業(yè)發(fā)展及能力分析企業(yè)文化管理組織架構人力資源現(xiàn)狀京外業(yè)務發(fā)展模式京外資金運作模式第一部分市場規(guī)模分析產業(yè)鏈分析行業(yè)驅動力分析競爭格局分析6京外行業(yè)發(fā)展空間行業(yè)發(fā)展趨勢研究框架市場規(guī)模競爭格局產業(yè)鏈狀況行業(yè)驅動力京內外對比中心城市規(guī)模二三線規(guī)模未來市場空間產業(yè)鏈全景圖政府和金融機構開發(fā)商價值鏈經濟發(fā)展推動土地驅動資金驅動技術創(chuàng)新集中度對比各城市狀況行業(yè)競爭能力未來競爭趨勢行業(yè)特點7（1978

至1991

年）1978

年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980

年9月北京市拉開了房地產綜合開發(fā)的序幕。1987

年11月，深圳市首次公開招標出讓住房用地。1990

年上海市開始建立住房公積金制度。一、試點起步階段二、調整推進階段三、協(xié)調發(fā)展階段四、調控新階段（1992

至1998

年）1992

年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1992

年后，房地產業(yè)急劇快速增長。1993

年底宏觀經濟調控后，房地產業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。（1998

至2002

年）1998

以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產業(yè)成為經濟的支柱產業(yè)之一。在中國加入WTO后，行業(yè)面臨新的發(fā)展機遇。（2003年以來）2003

年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業(yè)的調控政策。行業(yè)的特點是什么？中國房地產行業(yè)發(fā)展歷程市場規(guī)模8房地產業(yè)屬于固定資產投資的范疇，與宏觀經濟一樣具有明顯的周期性；不同城市呈現(xiàn)不同的周期特點。房地產市場的供求狀況主要受當?shù)亟洕l(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡；一、二、三級城市呈梯度式發(fā)展。政策對房地產業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應、各項稅費、房地產流通政策和貨幣政策。房地產行業(yè)的特點周期明顯地域集中政策敏感市場規(guī)模920002001 20022003 2004北京712559294912京外900810376京內京外市場份額比較（以銷售額計）人民幣：億元京外市場未來發(fā)展空間廣闊市場規(guī)模10環(huán)渤海長三角珠三角其他地區(qū)城市在區(qū)域的市場比重%北京環(huán)渤海 長三角 珠三角上海廣州深圳經濟圈、中心城市戰(zhàn)略地位突出三大區(qū)域市場比重%

（

以銷售額計）市場規(guī)模11城市天津青島蘇州無錫成都復合增長率30.4%29.1%35.9%29%40.7%2000-2004年城市商品房銷售額（人民幣：億元）二三線城市市場增長迅猛市場規(guī)模12未來市場空間——快速城市化帶來巨大空間2000 2001 2002 2003 2004城市化水平平均每年提高1.4個百分點各城市歷年人均GDP市場規(guī)模13地塊勘查確定用地條件地塊清理前期開發(fā)地塊上市規(guī)劃建筑設計項目開發(fā)管理銷售經營裝飾裝潢物業(yè)服務政府土地管理部門政府規(guī)劃部門開發(fā)商市規(guī)材建金場劃料筑融顧設供承機問計應包構機單商單構位位消費者消費者營銷機構經紀公司買賣轉讓一級市場二級市場三級市場后續(xù)服務市場服務機構產業(yè)鏈全景圖——開發(fā)商處于核心位置產業(yè)鏈狀況14開發(fā)商在二級市場中的價值鏈——資源整合創(chuàng)造價值技術開發(fā)采購企業(yè)基礎資源人力資源管理可行性研究融資活動建設貸款工程管理土地使用權獲得動拆遷，建設單位投標，建材，資金規(guī)劃設計中介機構服務物資供應廣告促銷銷售合同管理按揭抵押貸款預售安排

市場研究

物業(yè)管理手冊與程序設備與技術物業(yè)管理服務外部后勤

市場與銷售

服務生產經營市場調研市場定位營銷計劃內部后勤產業(yè)鏈狀況15政府壟斷一級土地市場，控制土地供應總量、速度和結構，政府儲備、統(tǒng)一供應、公開交易、市場配置的土地供應機制正在建立中?！侗本┦型恋貎浜鸵患夐_發(fā)暫行辦法》再次重申，今后一級土地開發(fā)將嚴格實行公開招標方式。銀行機構是命脈，提供大部分房地產開發(fā)資金。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，房地產開發(fā)中銀行機構提供貸款資金的比重在55%以上。政府和金融機構的地位產業(yè)鏈狀況16產業(yè)鏈特點房地產產業(yè)的價值鏈環(huán)節(jié)眾多，有效地一體化整合至關重要。房地產開發(fā)周期長，競爭優(yōu)勢有賴于縮短開發(fā)周期，加速資金流轉。政府能否提供穩(wěn)定的土地供應和金融政策，是關乎行業(yè)成熟的決定因素。資金鏈是關鍵，自有資金是門檻，融資渠道是動脈。產業(yè)鏈狀況17房地產行業(yè)繁榮靠的是中國經濟整體持續(xù)快速增長和按揭貸款的持續(xù)低利率。人均GDP持續(xù)增長，引發(fā)住房需求的快速上升，房價和銷售量就會同步上升，房地產的銷售額快速上升，導致房地產行業(yè)利潤不斷增長。貸款低利率，降低按揭成本增加房地產的需求；同時，低利率也會降低房地產商的開發(fā)成本，導致房地產行業(yè)利潤快速上升。經濟發(fā)展推動行業(yè)驅動力18土地驅動土地供應市場化推動房地產行業(yè)規(guī)模迅速擴大。2004年招標、拍賣、掛牌出讓土地面積、價款，分別占整個出讓土地總面積和總價款的28.5％和58.4％。而在1999年全國招標拍賣掛牌出讓土地面積占出讓土地總面積的比例不足2％。土地供應的市場化進程，使得土地供應更加透明和規(guī)范，促進了房地產開發(fā)企業(yè)的規(guī)?；?、跨地域發(fā)展。行業(yè)驅動力19資本驅動房地產開發(fā)獲得銀行貸款的大力支持。2004

年底房地產開發(fā)商貸款為7810.9

億元，2005

年1

季度末達到8177.5億元，保持穩(wěn)定增速。通過銀行貸款，消費者住房需求得以實現(xiàn)。2002

年以來，居民個人購房貸款余額直線上升，2004

年底達到15922.3

億元，余額同比增長35.1%。雖然2003

年以來個人購房貸款的增長率逐步下降，但仍維持30%以上。金融市場開放程度提高，外資進入，融資渠道多元化。行業(yè)驅動力20技術創(chuàng)新——未來驅動力為應對資源短缺的制約，在建筑過程中使用新材料，做到節(jié)約能源、環(huán)保，能促進行業(yè)健康發(fā)展。房地產行業(yè)生產方式面臨新的變革，先進國家普遍采用的工廠化生產方式具有借鑒意義。目前國內房地產開發(fā)效率不到歐美房地產公司的60％。先進的生產方式使得資金周轉加快，同樣的資本投入就能有更好的回報。先進的生產方式能更好提高建筑質量，避免開發(fā)商付出大量的資源和精力對物業(yè)進行維護。行業(yè)驅動力21數(shù)量眾多，行業(yè)集中度不足，競爭力不足正逐步進入行業(yè)的整合階段企業(yè)總數(shù)：投資額占：總資產：經營收入：竣工面積：銷售面積：≤１％，１９.１％２１.７％２６％２１.１％１８.８％中國房地產行業(yè)５００強市場份額總和情況競爭格局22與高集中度的美國房地產行業(yè)差距美國前20位開發(fā)商市場份額總和變化趨勢在過去10年間，市場份額總和幾乎翻了一番。競爭格局23各城市開發(fā)企業(yè)狀況城

市開發(fā)企業(yè)數(shù)企業(yè)性質上海2199國有：19%；民營：69%；外資：12%深圳600國有：19%，民營71%；外資：10%蘇州735——天津761國有：24%；民營：68%；外資：8%重慶1597國有：7%；民營：86%；外資：7%煙臺267國有：56%；民營：31%；外資：13%蘭州203——競爭格局24毛利潤率凈利潤率國內開發(fā)商美國開發(fā)商行業(yè)經營能力分析——比國外更高的利潤率競爭格局25國內開發(fā)商美國開發(fā)商行業(yè)經營能力分析——凈資產收益率卻較低？競爭格局26行業(yè)運營缺乏效率——資產周轉率較低國內開發(fā)商美國開發(fā)商競爭格局27行業(yè)發(fā)展趨勢中國房地產業(yè)作為快速成長中的產業(yè)，將遵循經濟產業(yè)的發(fā)展規(guī)律，從分散，最終走向集約化、規(guī)?；洜I。行業(yè)格局將三分天下，大型跨區(qū)域、本地企業(yè)、專業(yè)化公司將在一段時期內共同推動行業(yè)的整體發(fā)展，大型跨地域企業(yè)集團將在行業(yè)中占居領導者的地位。企業(yè)制定中長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，通過管理提升企業(yè)競爭力，成為其運營成功關鍵的因素。企業(yè)跨地域發(fā)展，有利于其快速規(guī)模化，避免單一市場的不確定性風險，并大大降低產品開發(fā)及運營成本。中國金融市場將進一步開放，各類國外金融機構的介入房地產行業(yè)，國有銀行的商業(yè)銀行化，都將促使房地產企業(yè)按規(guī)范的公司治理結構運作，以符合資本市場的要求，這些都將對房地產行業(yè)的競爭格局產生深遠影響。競爭格局28第二部分跨區(qū)域發(fā)展的驅動因素跨區(qū)域面臨的核心挑戰(zhàn)跨區(qū)域發(fā)展的關鍵成功因素企業(yè)實證研究29實證研究框架研究的問題房地產發(fā)展商跨區(qū)域發(fā)展的驅動因素是什么？房地產發(fā)展商跨區(qū)域發(fā)展面臨著哪些挑戰(zhàn)？跨區(qū)域發(fā)展的大型發(fā)展商有什么樣的成功經驗？研究對象及特點多種類型的開發(fā)企業(yè)（紅籌、藍籌、民營、外國企業(yè)）已實現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展（至少5個城市）近3年業(yè)績持續(xù)增長國內：萬科、華潤、中海、合生、富力國外：pulte

homes、lennar、centex研究結論30跨區(qū)域發(fā)展的關鍵成功因素一、企業(yè)的生存與發(fā)展是其跨區(qū)域發(fā)展的內在驅動力行業(yè)趨勢資源聚集及規(guī)?；l(fā)展企業(yè)生存與發(fā)展做大做強的愿望有剩余的資源資源的局限地區(qū)性房地產發(fā)展的不平衡可以為跨區(qū)域發(fā)展的企業(yè)規(guī)避單一市場的風險激烈的市場競爭單一市場規(guī)模局限企業(yè)因素市場因素31主動被動機會威脅二、管理是企業(yè)跨區(qū)域面臨的核心挑戰(zhàn)企業(yè)發(fā)展單一城市多城市業(yè)務流程開發(fā) 銷售 售后服務如何獲取想要的土地？開發(fā)什么樣的產品？如何控制開發(fā)的各個環(huán)

節(jié)實現(xiàn)項目的成功運作？在跨區(qū)域發(fā)展中如何保持企業(yè)競爭力？如何配置資源？如何管理？如何收回投資和持續(xù)發(fā)展？資源如何整合？核心挑戰(zhàn)：尋找管理跨度與深度的平衡32全國多區(qū)域清晰的跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略科學的企業(yè)管理體系全國性品牌產業(yè)與資本市場的對接強大的整合能力在跨區(qū)域發(fā)展中繼續(xù)保持和提升市場競爭力33三、知名跨區(qū)域發(fā)展商的關鍵成功因素財務目標34戰(zhàn)略目標業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略進入什么區(qū)域開發(fā)什么樣的產品清晰的跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略可以快速發(fā)展壯大，并規(guī)避“機會主義”導致的市場風險科學的決策機制35科學的組織架構科學的考核機制決策指標決策流程考核指標激勵機制跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略與戰(zhàn)略相匹配明確的責權利關系

科學的管理模式——是保證戰(zhàn)略有效實施的關鍵行業(yè)的水平整合能力通過并購等水平整合模式實現(xiàn)

1

+

1

〉2

的效果，迅速壯大企業(yè)規(guī)模和實現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展產業(yè)鏈的垂直整合能力通過垂直整合培育企業(yè)在產業(yè)鏈上多個環(huán)節(jié)的競爭力，保持企業(yè)在跨區(qū)域發(fā)展中的比較優(yōu)勢，更好地實現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展36

強大的整合能力——能促進企業(yè)更快更好地實現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展萬科第一次跨區(qū)域擴張中海華潤置地富力合生創(chuàng)展國內企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展時機萬科第二次跨區(qū)域擴張37四、實證研究跨區(qū)域發(fā)展的三個階段機會擴張階段確定大眾住宅為核心業(yè)務，正式開始業(yè)務調整戰(zhàn)略擴張階段完成業(yè)務調整；開始新一輪跨地域經營布局重點城市發(fā)展階段“做減法”的業(yè)務調整萬科跨區(qū)域發(fā)展城市數(shù)量全國房地產銷售額增長率GDP增長率萬科38從機會主義到戰(zhàn)略導向90年代初期，萬科提出了跨區(qū)域發(fā)展的構想，當時隨機選擇了歷史上發(fā)展比較快、人口比較密集的核心大城市，以及所謂有人脈關系的東北，西南等大中小型城市到1998年前后，跨地區(qū)發(fā)展開始有意識地選擇人口在100萬以上、經濟發(fā)展快速的中型城市從2002年開始，萬科開始從城市圈的角度、人力資源配置和合理的管理幅度，考慮跨區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略布局萬科3940萬科41支撐體系管理體制資源整合考核體系跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略項目系列城市花園系列四季花城系列金色家園系列自然人文系列產品系列情景house趨優(yōu)house優(yōu)尚house創(chuàng)庫house投資于最重要的市場“3+X”城市圈聚焦戰(zhàn)略目標城市及相似地塊關鍵資源的中央集權制，控制資金、人力資源和土地獲取決策，保證各個環(huán)節(jié)、各個分公司在發(fā)展上幾乎沒有短板，從而實現(xiàn)均衡發(fā)展和風險控制多方面拓寬融資渠道解決跨區(qū)域發(fā)展的資金問題；實施“海盜計劃”和“職業(yè)經理人”計劃，解決跨區(qū)域發(fā)展中人力資源不足的問題平衡記分卡清晰的跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略和支撐體系——成功關萬科 鍵新戰(zhàn)略目標下的戰(zhàn)略轉型每年30的增長率完成1100萬㎡的銷售面積年竣工量1300萬㎡同時運作140個項目擁有7000萬㎡的土地儲備需要13000人顛覆?。∞D型??！萬科42新戰(zhàn)略變革下戰(zhàn)略目標體系建立以客戶需求為導向的決策經營體系轉向資源整合者的操作方式打造“戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線”的組織架構不斷系統(tǒng)，培訓提升員工能力，營造優(yōu)秀的組織文化建立與業(yè)務快速發(fā)展相匹配的風險控制體系扮演引領行業(yè)進步的企業(yè)公民角色萬科43集團總部向“戰(zhàn)略中心”轉變集團總部區(qū)域公司城市公司制定發(fā)展的大戰(zhàn)略融資管理，財務管理產品系列的研發(fā)和設計品牌建設和客戶管理確定各項目指標確定項目定位、產品方案和操作思路售價、成本、利潤的執(zhí)行者萬科44向資源整合商的角色轉型成為四大國有商業(yè)銀行總行級的重點客戶與國際房地產投資銀行（HI）合作與新加坡政府產業(yè)投資基金合作產業(yè)鏈整合（資源整合）行業(yè)整合(規(guī)模擴張）萬

科華東：收購浙江南都華北：收購北京朝開通過聯(lián)動電子商務搭建網絡化采購平臺營銷外包，尋求專業(yè)化合作萬科品牌客戶資源（萬客會）資源整合萬科45跨區(qū)域發(fā)展成功的關鍵因素逐步清晰的跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，以及企業(yè)在戰(zhàn)略調整過程中自身運營模式的轉型能力合理的組織架構控制和降低管理運營成本，既實現(xiàn)資源共享，又保證各地分公司按照“統(tǒng)一的萬科模式”運作不斷成熟的系列化產品，既縮短了項目開發(fā)周期，也大大降低了風險管理難度和產品開發(fā)成本通過有效的整合，特別是在融資領域的多方合作，擺脫了跨區(qū)域發(fā)展中資金問題的束縛萬科的品牌效應帶來不斷增長的無形資產萬科46由重點戰(zhàn)略城市向二線城市進軍中國海外4748總體目標持續(xù)快速穩(wěn)健發(fā)展跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略鞏固核心城市地位，提高市場占有率；積極適度地向有潛力的二線城市進行業(yè)務和品牌擴張財務戰(zhàn)略投資回報和風險控制關注現(xiàn)金流和資金周轉率管理輸出資源輸出充分利用中港兩地的資本市場，拓展融資渠道，尋求跨區(qū)域發(fā)展中穩(wěn)定資金來源完善的管理制度、工程管理流程、資源整合技術輸出產品標準化業(yè)務流程標準化專業(yè)輸出是中海跨區(qū)域過程中保持競爭力的關鍵中國海外建設部屬企業(yè)，香港上市公司的背景使其擁有很強的資本運作能力，有利于滿足企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展過程中對資金和土地儲備的要求依賴于多年來在建筑設計、施工和工程管理方面的經驗和企業(yè)管理方面的能力，使其在跨區(qū)域發(fā)展中能保持在房地產開發(fā)上多個環(huán)節(jié)的競爭力（產品設計、建筑施工、工程監(jiān)理）“中海地產”及“中海物業(yè)管理”的品牌體系使其在跨區(qū)域發(fā)展過程中更易于被客戶接受跨區(qū)域發(fā)展的成功關鍵因素中國海外49清晰的戰(zhàn)略目標：投資回報率的最大化借鑒萬科形成清晰的跨區(qū)域差異化發(fā)展戰(zhàn)略跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略

業(yè)務發(fā)展模式

有選擇地進入高潛力的一線、二線目標城市，如北京，成都，“產品復制”策略發(fā)展系列化成熟產品

競爭策略

城市差異化產品差異化資產運營差異化

管理模式

標桿管理平衡記分卡系統(tǒng)

資源整合模式

華潤集團體系內房地產資源整合華潤置地50２００５年１１月２１日，華潤置地有限公司宣布向母公司華潤集團收購北京、上海、深圳的三項投資物業(yè)。通過此次收購，華潤置地的土地儲備中，投資物業(yè)比重進一步加大，將為企業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流總市值迅速增長３５．５億 ７０億凈資產值大幅提高，銀行進一步提高對其的最高凈貸款額度，企業(yè)融資能力進一步增強４９億 １０１億戰(zhàn)略導向的資源整合更受資本市場關注資本市場的認同，為企業(yè)的進一步發(fā)展提供了強有力的資金支持！華潤置地51清晰的戰(zhàn)略對未來跨區(qū)域發(fā)展的影響提高回報率：從單純的住宅型房地產發(fā)展商轉向綜合型物業(yè)的房地產發(fā)展商，在現(xiàn)有產品系列里面，增加以“深圳華潤萬象城”為代表的都市綜合體產品系列以較高的回報率更好的吸引國際資本市場的資金，投入運作一些運作周期長，高投入高風險但未來增值潛力巨大的項目，如長期持有寫字樓，大型商場等物業(yè)的城市綜合體項目，舊城改造等區(qū)域地產開發(fā)項目等在一、二線城市運作大規(guī)模、低市場風險的大眾住宅項目，快速銷售，形成短期即有現(xiàn)金流收入，降低資本運營風險華潤置地52單一市場發(fā)展空間漸趨飽和，競爭越來越激烈，經營的利潤將趨于偏低，企業(yè)如何謀求跨區(qū)域發(fā)展，通過規(guī)模運作取得規(guī)模效應，就成了開發(fā)商的一個重要策略。——謝世東集約式拓展、一體化運作、規(guī)?；l(fā)展合生創(chuàng)展53集中重點逐個擊破的集約式拓展產業(yè)鏈一體化運作多項目運作，規(guī)模化發(fā)展集中資源，整合營銷業(yè)務發(fā)展特點由于目前廣州的土地供應不足，難以滿足持續(xù)發(fā)展，今后兩三年內富力地產的戰(zhàn)略重點將北移?！獜埩ξ覀冏鍪卤容^穩(wěn)健，往往是先在一個地區(qū)做深做透，做好幾個項目，才向另外一個地區(qū)發(fā)展。不會在每個地區(qū)都開發(fā)一個項目，即使在將來，我們也會持續(xù)這一發(fā)展模式?！钏剂畱?zhàn)略重心北移穩(wěn)健經營富力地產54規(guī)避單一市場周期和規(guī)模局限的風險關注戰(zhàn)略性城市的布局產品系列化尋求規(guī)模效應和風險平衡跨區(qū)域發(fā)展是“做市場”而不是“做項目”資源整合者的角色更加明顯55進入華盛頓芝加哥亞特蘭大公司在底特律成立自我超越階段快速擴展階段技術創(chuàng)新階段起步擴展階段1972年公司股票在美國證券交易所上市1983年母公司股票在紐約證券交易所上市56發(fā)展歷程經過40年跨區(qū)域發(fā)展的自我蓄勢階段后，98年開始通過行業(yè)并購的方式在已進入的市場提高份額，企業(yè)進入高速發(fā)展周期Pulte

Homes2001Del

Webb1999Blackstone1998Radnor

HomesDi

Vosta此次并購使其取得了老年住宅的市場領導地位并購進入高速發(fā)展571954－70：奠定發(fā)展宗旨。1954年，在邁阿密開始進入建筑行業(yè)，專建家居住宅。1969開始發(fā)展并管理商業(yè)建筑和多單元住宅。1971－83：地域擴張。1971年，Lennar公司在紐約證交所上市。1972年，進入亞利桑那州市場，開始成為全國性公司。1984－

95：從金融服務到“有機多元化”。1984年，成UniversalAmerican

Mortgage

Company，提供住房抵押貸款服務，至今已擁有6個房地產金融服務機構，負責不同的房地產金融服務業(yè)務。1996以后

：并購、標準化改造和規(guī)模擴張。1990年代中期，Lennar公司開始展開頻繁的并購活動。其中2000年并購US

Home，讓公司的規(guī)模翻了一倍。58發(fā)展歷程從1972年在紐約證券交易所上市開始，lennar掀開了通過并購在全國跨區(qū)域發(fā)展的浪潮lennar20042003200220001999……classic

American

homes 、connell-barronhomes、NewhalllandandFarming

Companyseppalahomehomes、coleman

homes

patriot

homes、sunstar

communities、don

gallowayhomes、genesee

company

、barry

andrews

homes、cambridge

homes、pacificcenturyhomes、concordhomes、summithomesu.s.home

corporationeaglehome

mortgage……跨區(qū)域發(fā)展史就是一部行業(yè)并購史59市場份額和品牌——18州

、14

品牌60第一階段（1950-196１）：抓住了二戰(zhàn)后美國房地產需求大增的機會，涉足居民住屋建設領域第二階段（1961-1969

）：遭遇美國房地產發(fā)展低潮時進行戰(zhàn)略調整，一系列舉措，使Centex公司奠定了在住宅生產和建筑材料生產方面的專長，在低端產品市場獲得了成本競爭優(yōu)勢第三階段（1969-1997）：在1969年以后的近30年中，

Centex公司的擴張沿著上市、金融服務、標準化和地域擴張四條主線展開第四個階段（1998開始）：Centex公司開始關注客戶滿意度發(fā)展歷程61市場份額26

州的92市場客戶群細分First-time（首次置業(yè)者）firstmove-up（第一換房者）Second

move-up（第二次換房者）active

adult（活躍長者）住宅產品Single

familydetachedhomes聯(lián)立式別墅Condominiums

城市公寓townhomes聯(lián)排低層住宅市場份額和品牌62與資本市場結合將是企業(yè)快速發(fā)展的必然行業(yè)并購將有利于企業(yè)實現(xiàn)快速的跨區(qū)域發(fā)展關注客戶研究將使企業(yè)更好地實現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展63第三部分京外城市細分市場發(fā)展機會評價各城市發(fā)展機會評價（潛力/風險）待考察之目標城市確定38城市發(fā)展機會評價（潛力/風險）機會城市推薦細分市場及進入時機建議64考察范圍說明65考察城市：上海、天津、深圳、重慶、蘇州、蘭州、煙臺、三亞、成都、珠海、?？?、武漢等12個京外項目所在城市?？疾祉椖浚涸禅欗椖吭情_項目重慶 江北農場珠海 成吉思汗大廈深圳 安柏麗晶武漢 頤翠園蘭州 鴻運潤園海口 富頤花園天津 水上運動中心成都 江安河項目煙臺 濱海廣場上海 長楓項目上海 康橋居住區(qū)蘇州 寶島花園三亞 蜈支洲島各城市細分物業(yè)市場發(fā)展機會評價收益前景風險前景66共考察以下5類細分市場：普通住宅/高檔住宅；高檔寫字樓/普通寫字樓；商用物業(yè)。以高、中、低三級評估各城市細分市場的收益、風險/前景。各城市發(fā)展?jié)摿υu價（京外項目城市12個）67對京外以及北京共13個城市房地產市場發(fā)展?jié)摿M行定量模型評價。通過對比現(xiàn)時各城市經濟發(fā)展程度與房地產市場發(fā)展程度，評判各城市房地產未來的相對發(fā)展?jié)摿?。城市經濟發(fā)展程度：表示城市經濟規(guī)模、收入消費規(guī)模、消費潛力規(guī)模三方面。房地產市場發(fā)展程度：表示房地產業(yè)的比重、房地產開發(fā)建設規(guī)模、房地產供需規(guī)模，房地產價格水平三方面。各城市發(fā)展機會評價（京外項目城市12個）對京外以及北京共13個城市房地產市場發(fā)展?jié)摿M行定量模型評價。通過對比現(xiàn)時各城市房地產發(fā)展?jié)摿εc市場風險，評判各城市投資環(huán)境優(yōu)劣。房地產市場潛力考察：房地產市場發(fā)展、國民經濟及收入增長、居民居住條件等三方面。房地產市場風險考察：房地產投資比重及相對增速、房價收入比及相對增速、城市房地產競爭格局等四方面。補充外來需求、當?shù)厥袌鋈萘俊⒍纸灰谆钴S程度分別對城市潛力和風險進行修正。68目標城市確定重慶蘭州煙臺深圳三亞天津北京蘇州

上海哈爾濱廣州成都長春沈陽石家莊珠海大連鄭州

濟南南京青島合肥無錫昆山

南通杭州

金華西安呼和浩特東莞海口長沙 溫州

寧波武漢69貴陽南昌

廈門區(qū)域考察城市數(shù)東北3華北5華東9西北2西南4華南6小計29現(xiàn)有項目12北京1總計38城市經濟與房地產發(fā)展評價結果（38城市）70城市發(fā)展?jié)摿εc風險評價結果（38城市）71機會城市推薦結果（6城市）72機會城市推薦結果匯總

請用地圖顯示重慶蘭州煙臺三亞天津北京上海蘇州哈爾濱廣州成都寧波長春青島無錫73區(qū)域

現(xiàn)有

推薦東北區(qū)域：無

哈爾濱長春華北區(qū)域：北京 青島天津煙臺華東區(qū)域：上海 無錫蘇州

寧波西北區(qū)域：蘭州西南區(qū)域：重慶成都武漢華南區(qū)域：深圳 廣州珠海三亞?？谖錆h?？谏钲谥楹^(qū)域城市近期機會遠期機會近期避免華北天津普通住宅高檔住宅/寫字樓無煙臺高檔住宅甲級寫字樓商用物業(yè)青島商用物業(yè)高檔住宅寫字樓華東上海甲級寫字樓商用物業(yè)無蘇州普通住宅高檔住宅無無錫高檔住宅甲級寫字樓商用物業(yè)寧波高檔住宅商用物業(yè)寫字樓華南深圳普通/高檔住宅普通/甲級寫字樓無珠海高檔住宅商用物業(yè)普通/甲級寫字樓?？诩准墝懽謽歉邫n住宅商用物業(yè)三亞高檔住宅商用物業(yè)普通寫字樓廣州商用物業(yè)寫字樓無西南重慶普通住宅高檔住宅/商用物業(yè)普通/甲級寫字樓成都普通/高檔住宅商用物業(yè)普通/甲級寫字樓武漢高檔住宅高檔別墅別墅/商用物業(yè)東北哈爾濱普通住宅甲級寫字樓/商用物業(yè)普通寫字樓/高檔住宅長春普通住宅/商用物業(yè)甲級寫字樓普通寫字樓/高檔住宅西北蘭州普通/高檔住宅商用物業(yè)普通/甲級寫字樓 74細分市場及進入時機建議（12＋6

共

18

城市）第四部分京外項目特征及現(xiàn)狀分析京外項目分布合理性評價京外項目價值評價京外項目問題分析75項目合理性評價體系說明76指標名稱含義說明區(qū)域分布項目進展考察項目當前情況，結合市場經驗推測，評估項目是否能按照原定計劃完成（包括開發(fā)及租售全過程）。項目風險考察項目投資回收的難度和周期，評估項目風險與當?shù)厥袌銎骄L險水平的比較關系。項目收益考察項目當前情況，結合市場經驗推測，評估項目收益與當?shù)赝愴椖科骄找嫠降谋容^關系。項目性質項目的性質（住宅、辦公、商鋪）是否符合當?shù)厥袌龅奶攸c產品定位產品定位（高中低）是否符合當?shù)厥袌龅那闆r項目規(guī)模項目的規(guī)模是否成為項目的有利因素綜合評價綜合以上各項評價的結果京外項目分布特征項目前景項目風險項目前景項目收益天津蘭州77煙臺上海長風上海康橋重慶煙臺上海長風上?？禈蛱K州深圳

住宅海南三亞深圳

住宅海南

三亞天津蘭州重慶珠海

蘇州武漢?？谖錆h海口珠海成都成都項目收益及風險評價78

項目風險評價

項目收益評價京外項目分布合理性評價結果注：綜合評價結果表示各項目間相對情況，而不是項目絕對價值79京外項目區(qū)域分布項目性質產品定位項目規(guī)模綜合評價項目前景項目風險項目收益重慶 江北農場●●●●●●●●●●●●●●●●●●●深圳 安柏麗晶●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●蘭州 鴻運潤園●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●天津 水上運動中心●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●煙臺 濱海廣場●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●上海

長風項目●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●上海 康橋居住區(qū)●●●●●●●●●●●●●●●●蘇州

寶島花園●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●三亞

蜈支洲島●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●珠海

成吉思汗●●●●●●●●●●●●●●●●●●●武漢頤翠園●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●?？?/p>

富頤花園●●●●●●●●●●●●●●●●●成都

江安河項目●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●京外項目發(fā)展價值評價結果注：綜合評價結果表示各項目間相對情況，而不是項目絕對價值80京外項目合理性收益性問題性其他價值不確定性綜合價值創(chuàng)新價值公共關系公司品牌重慶 江北農場▋▋▋▋▋▋▅▅▅▅▅▋▋▋▋▅▅▅▅▅▋深圳 安柏麗晶▋▋▋▋▋▋▋▋▅▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▅▋▋▋▋▋蘭州 鴻運潤園▋▋▋▋▋▋▋▋▋▅▅▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▅▋▋▋▋▋天津 水上運動中心▋▋▋▋▋▋▋▅▅▅▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▅▅▅▋▋▋煙臺 濱海廣場▋▋▋▋▋▋▋▋▅▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▅▅▋▋▋▋上海

長風項目▋▋▋▋▋▋▋▋▅▅▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▅▅▅▋▋▋上海 康橋居住區(qū)▋▋▋▋▋▅▅▅▋▋▋▋▋▋▋▅▅▋▋蘇州

寶島花園▋▋▋▋▋▋▋▋▅▅▅▅▋▋▋▋▋▋▋▅▅▅▅▅▋▋三亞

蜈支洲島▋▋▋▋▋▋▋▅▅▋▋▋▋▋▋▋▋▅▅▋▋▋珠海

成吉思汗▋▋▋▅▅▅▅▅▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋武漢

頤翠園▋▋▋▋▅▅▅▅▅▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋?？?/p>

富頤花園▋▋▋▋▅▅▅▅▅▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋成都

江安河項目▋▋▋▋▋▋▋▋▅▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋▋京外項目結果問題分析81問題分類問題表現(xiàn)相關項目內部相關市場研判由于市場研究不充分，導致決策判斷出現(xiàn)偏差，影響項目運作。重慶住宅、蘭州住宅資金運作由于資金支持不足，導致部分項目必需采取轉讓、合作等方式進行融資，降低預期收益。上海長風、天津項目項目營銷由于缺乏有效的營銷策劃技巧和經驗，導致項目銷售不理想。蘭州住宅管理溝通部分項目由于合作方處于主導或者重要地位，與集團之間存在一定管理抗性與溝通障礙。蘭州住宅、重慶住宅決策失誤投資決策失誤，管理出現(xiàn)問題，導致項目周期拖延海口、武漢、珠海外部相關政府關系未能有效建立起與當?shù)卣跋嚓P職能部門的良性關系，導致項目關鍵節(jié)點未能完成。項目開發(fā)過程中受到政府傾向性意見的影響，需要調整開發(fā)次序與步驟，加大開發(fā)風險和資金壓力。重慶住宅、天津項目合作方關系未能有效協(xié)調與合作方的關系，導致合作方不作為，直接影響項目進度。未能有效約束和管理合作方，集團決策意見無法有效貫徹執(zhí)行。重慶住宅、蘭州住宅第五部分企業(yè)發(fā)展及能力分析企業(yè)文化分析管理組織架構分析人力資源分析京外業(yè)務發(fā)展模式分析京外項目資金運作模式分析82首開集團現(xiàn)狀京外發(fā)展現(xiàn)狀企業(yè)文化首開京外發(fā)展存在的問題及根源？小結：首開京外發(fā)展優(yōu)劣勢分析①首開發(fā)展及能力分析②③管理組織架構④人力資源現(xiàn)狀首開集團的能力及特點是什么？⑤京外業(yè)務發(fā)展模式⑥京外資金運作模式企業(yè)的資源現(xiàn)狀分析框架83一、首開發(fā)展及能力分析首開發(fā)展及能力分析發(fā)展歷程公司能力發(fā)展階段發(fā)展所形成的優(yōu)勢開發(fā)能力土地儲備產品開發(fā)84原天鴻集團是一個有北京政府背景的國有大型房地產企業(yè)北京房地產管理局恢復，重點工作是對城區(qū)破、舊、危房的改建，成立了北京市房地產管理局工程處。在工程處的基礎上，成立了修繕處、基建處和施工處，由基建處行使危房平房改建區(qū)管理工作中的政府職能。1972年1983年1980年1977年為加強對新區(qū)開發(fā)的組織領導工作，施工處、基建處合并，成立北京市房地產管理局住宅建設辦公室。北京市房地產管理局住宅建設經營公司成立，拉開了大規(guī)模的新區(qū)開發(fā)序幕。85與時俱進的經營管理模式公司更名為“北京市房地產開發(fā)經營公司”，經濟承包責任制開始發(fā)展。公司更名為“北京市房地產開發(fā)經營總公司”，與北京市簽訂“兩保一掛”協(xié)議書，拉開了企業(yè)改革序幕。公司加快京外業(yè)務發(fā)展步伐，先后在天津、蘭州、重慶、煙臺等地進行項目儲備開發(fā)。天鴻集團與城開集團合并重組，成立“北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司”。公司更名為“北京天鴻集團公司”，開始實施品牌戰(zhàn)略，天鴻集團隨之而成。1989年2005年2002年1999年1992年86作為北京背景企業(yè)，具有政府資源、信息、人才等優(yōu)勢87大型國有企業(yè)承擔部分政府職能，以企業(yè)發(fā)展經驗協(xié)助政府房地產政策的制定，能獲得一定資源傾斜。北京擁有廣泛的信息渠道，企業(yè)易把握發(fā)展先機。國有房地產企業(yè)的良好業(yè)績和穩(wěn)定發(fā)展，能夠有效聚集人才。88項目類型豐富，但沒有清晰的產品系列大運村華僑村幸福村萬象新天天鴻京內部分項目東潤楓景經濟適用房政府工程商品房開發(fā)天津水上運動中心天鴻京外部分項目三亞天鴻度假村深圳安柏麗晶蘭州鴻運潤園煙臺濱海廣場蘇州寶島花園京外項目開發(fā)獨立，產品缺乏關聯(lián)度89二、企業(yè)文化企業(yè)理念：心懷高遠、腳踏實地企業(yè)精神：團結、奮進、求實、奉獻公司管理層追求業(yè)績導向，強調員工的歸屬感和集體榮譽感，企業(yè)凝聚力較強。首開追求業(yè)績和社會責任兩者的平衡90三、管理組織架構酒店管理部投資管理部海外管理部綜合管理部計劃財務部運營總監(jiān)投資管理總監(jiān)財務總監(jiān)總經理首開成立后，經過組織架構重新設計，經濟合作事業(yè)部主要負責集團所有酒店類物業(yè)及京外、海外經營單位的管理。91京外房地產業(yè)務治理結構不清晰的問題亟待解決子公司項目公司事業(yè)部房地產業(yè)部分或全部參股部分或全部參股部分或全部參股部分參與協(xié)調管理，沒有資金和人事任免權92原天鴻專業(yè)技術型人才儲備較豐富原天鴻職工總人數(shù)為4123人，其中正式職工人數(shù)為853人，中層以上管理層平均年齡為37歲左右93四、人力資源現(xiàn)狀績效考核和激勵機制不完善，沒有形成規(guī)范的現(xiàn)代經理人制度原天鴻集團京內京外年初計劃、年中調整、年終考核無明確的考核標準個別推行預算方案責、權、利沒有形成有效匹配，限制了人才積極性的發(fā)揮！9495企業(yè)能力及特點總結較強的開發(fā)能力京內土地儲備非常有限產品類型較豐富無明確產品系列“親情式”管理色彩缺乏完善的績效考核和激勵機制治理結構不清晰專業(yè)人才儲備較豐富96五、京外業(yè)務發(fā)展模式機遇導向拿地方式合作伙伴多元化選擇以控股為主時間集中區(qū)域分散區(qū)域以單個項目運作為主以當?shù)貫橹鳑]有明確的合作伙伴選擇標準以控股為主參股獨資合作方式97原天鴻京外業(yè)務沒有統(tǒng)一的發(fā)展模式重慶蘭州煙臺深圳三亞天津北京蘇西北區(qū)域華北區(qū)域華東區(qū)域華南區(qū)域西南區(qū)域華北區(qū)域天津煙臺項目取得時間2004年6月2004年7月項目取得方式協(xié)議出讓掛牌拍賣合作方天房集團煙臺五源天鴻出資比例50%83%州

華上東區(qū)海域蘇州上海康橋上海長風項目取得時間1996年6月2004年4月2005年3

月項目取得方式批租投標掛牌合作方不詳北京通潤無天鴻出資比例70%不詳100%華南區(qū)域海南項目取得時間1999年項目取得方式不詳合作方海南國達等天鴻出資比例不詳西南區(qū)域重慶項目取得時間2004年9月項目取得方式公開掛牌合作方云南國投天鴻出資比例51％西北區(qū)域蘭州項目取得時間2003年2月項目取得方式收購合作方甘肅金運天鴻出資比例60%六、京外項目資金運作模式股東解決土地資金投資模式融資模式資金管理模式當?shù)毓咀约喝谫Y獨立封閉自有資金銀行貸款銀行貸款集團擔保信托私募項目資金無法對流，實現(xiàn)整體動態(tài)平衡原天鴻現(xiàn)有京外項目基本上是股東解決土地資金，當?shù)毓救谫Y，項目資金運作處于獨立封閉狀態(tài)98京外業(yè)務發(fā)展癥結所在三大癥結所在運營成本增加京外項目分散合作伙伴無標準拿地時間集中財務成本增加調配資源無法統(tǒng)一平衡風險無法整體治理結構不清晰無戰(zhàn)略規(guī)劃機遇導向考核體系不完善不能形成正向激勵投資回報參差不齊產品設計獨立無明確產品系列99難以規(guī)?；〗Y：京外發(fā)展優(yōu)劣勢分析4、人才儲備：項目管理和技術人才儲備較好1、品牌優(yōu)勢：北京背景的國有房地產企業(yè)2、政府資源：拿地渠道、信貸政策等優(yōu)勢3、開發(fā)能力：較強的項目開發(fā)能力1、治理結構不清晰2、缺乏完善的績效考核和激勵機制劣勢 3、缺乏有效的監(jiān)管體系4、跨地域發(fā)展經驗不足，經營成本比較高5、沒有形成明確的產品系列京外發(fā)展應有效借助京內優(yōu)勢100第六部分京外發(fā)展基本框架京外項目管理基本框架總結論101一、京外發(fā)展基本框架品牌價值現(xiàn)金流風險控制合作共贏市場判斷 政府資源合理的組織架構和激勵機制京外發(fā)展目標102外部支撐內部支撐京外發(fā)展思路(一)

——

京內優(yōu)勢，京外發(fā)展?

首開優(yōu)勢輸出具有潛在價值?京外空間廣闊?集約化、規(guī)?；洜I?

跨地域發(fā)展模式日漸成熟品牌優(yōu)勢政府資源開發(fā)能力人才儲備國外產業(yè)演變國內跨地域嘗試區(qū)域協(xié)同發(fā)展城市化水平提升中心城市引領發(fā)展二三線城市熱點不斷京外發(fā)展行業(yè)趨勢103結合集團目前京外項目現(xiàn)狀和各城市戰(zhàn)略地位，集團資源配置應有側重點，確立區(qū)域有利競爭地位。重慶蘭州煙臺北天津京上海蘇州廣州深圳三亞成都寧波哈爾濱長春青島無錫資源優(yōu)勢，立足點104市場經驗增長潛力點處置意見項目名稱建議處置一上海成都長風江安河項目集團應增加項目投入，緩解資金壓力，抓住當前市場發(fā)展機遇。處置二天津水上運動集團應保持對項目的資源配置和決策配合。煙臺濱海廣場應充分調研和發(fā)掘市場機會，創(chuàng)造商業(yè)價值。上海康橋公司應加強與當?shù)卣疁贤?，為項目后繼工作開展創(chuàng)造有利的外部條件。海南蜈支洲島公司應積極、穩(wěn)妥地進行項目融資和開發(fā)工作，適當加快項目的建設周期，聘請知名營銷機構加大銷售力度。蘇州寶島花園集團應繼續(xù)保有酒店的持有權，積極推進別墅的銷售力度，實現(xiàn)資金回籠。蘭州鴻運潤園聘請專業(yè)營銷機構，加快項目銷售進度。處置三重慶江北農場退出項目開發(fā)，防止可能的損失。處置四武漢珠海?？陬U翠園成吉思汗大廈富頤花園盡快完成項目開發(fā)及銷售，及早回籠資金，盡量減少工期延誤的損失。105現(xiàn)有京外項目處置意見針對目前京外項目存在的問題，給出如下處置意見：處置一：增加投資，加速發(fā)展處置三：退出處置二：保持現(xiàn)狀，繼續(xù)發(fā)展處置四：速戰(zhàn)速決京外發(fā)展思路(二)

——

凸現(xiàn)特色，提升品牌分析首開現(xiàn)有項目的特點，不斷提升項目資本回報率，增加品牌價值，提高客戶滿意度。集團發(fā)展品牌價值客戶滿意度產品系列經濟適用房高檔公寓城市綜合體資本回報率資本回報率品牌價值風險控制EExxtteerrnnaallExternalPPrroocceessssProcessiinntteerrnnaallinternalRReessuullttResultSharepriceSupplierleadtimeMarket

shareFirsttimequality

Customer

profitability

CustomercomplaintsOntimedeliveryReturnonassetsCashflowSalesHitRatioProduct

profitabilityEmployeemoraleRevenue

growth%ontimedeliveriesInventoryturnoverProductionefficiencyBudget

varianceanalysis戰(zhàn)略現(xiàn)有項目特點106京外發(fā)展思路(三)

——

發(fā)展協(xié)調，風險控制拿地節(jié)奏資金調配產品共享通過事業(yè)部的協(xié)調管理功能，有效地控制風險項目運營利潤中心（京外公司）107協(xié)調機制管理中心（事業(yè)部）適當集權清晰治理結構合理的集權和授權及時/準確的信息高效的運營預算與考核資金監(jiān)管制度以客戶導向信息透明公開統(tǒng)一的業(yè)務流程規(guī)范的財務報表108二、京外項目管理基本框架財務導向(財務控股)戰(zhàn)略導向(戰(zhàn)略管理控股)運營導向(運營管理控股)服務中央部門類型以經營目標來確定京外項目公司的管理模式不區(qū)分業(yè)務領域的收益最大化紅利/資金回收企業(yè)的高質量目標戰(zhàn)略資源優(yōu)化配置協(xié)調的管理經營者隊伍所有企業(yè)戰(zhàn)略和操作效果最大化操作控制、功能和業(yè)務領域優(yōu)化市場份額增長109首開集團總部財務目標京外項目公司（弱受控）部門戰(zhàn)略財務計劃投融資計劃上報預算上交利潤業(yè)績評估會計報告審計缺點資金在集團范圍內難以統(tǒng)籌和低成本地利用難以很好控制分公司對外投資，風險大易形成小而全，資源利用效率低各公司間缺乏協(xié)同優(yōu)點分部靈活性強，便于及時把握投資機會分部管理人員積極性高總部管理費用低建立完善的績效考核和激勵機制

——

人力資源開發(fā)監(jiān)控機制風險業(yè)績評價完善的績效考核和激勵機制培養(yǎng)京外發(fā)展中高級經營人才110方面關鍵成功因素關鍵績效指標指標定義/公式財務方面提高企業(yè)的凈資產回報率凈資產回報率稅后凈利潤/所有者權益

*100%提高企業(yè)的盈利水平凈利潤增長率（稅后凈利潤-去年凈利潤）/去年凈利潤*100%控制合理的財務結構資產負債率負債/資產客戶方面提高品牌知名度行業(yè)品牌知名度排名由權威的行業(yè)機構發(fā)布的品牌知名度排名內部運營方面加強對重大項目的管理重大項目進展按計劃推進