關于大廠項目畝工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工作設想

關于大廠項目400畝工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工作設想一、工作任務背景2023年7月1日公司領導會議中明確提出：在現(xiàn)行的政策環(huán)境下，土地緊張，公司必須從現(xiàn)在的“工業(yè)招商”的經(jīng)營模式進行轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型方向可以是房地產(chǎn)開發(fā)、總部基地開發(fā)、研發(fā)基地等模式。經(jīng)過近兩月的初步市場調(diào)查及客戶需求調(diào)查，2023年9月20日公司領導會議中明確提出：1）公司轉(zhuǎn)型的方向是加大投入，實現(xiàn)資產(chǎn)的增值；2）公司的經(jīng)營模式可以是總部基地開發(fā)、前店后廠模式基地開發(fā)、蓋廠房租售模式開發(fā)、商業(yè)旅游項目開發(fā)模式；3）同時為了盡可能降低風險，結合自身的項目開發(fā)經(jīng)驗、人才資源等實際情況，初步確定首先啟動總部用地中的400畝地塊的開發(fā)，如下圖西南角地塊：二、四百畝土地的產(chǎn)品定位工作內(nèi)容經(jīng)過2023年9月20日公司領導會議的討論，初步認為400畝地不宜采用商業(yè)旅游項目模式、蓋廠房租售模式的開發(fā)模式，采用總部基地開發(fā)模式較為可行。產(chǎn)品定位階段的工作內(nèi)容：（1）了解總部基地產(chǎn)品在市場中都是些怎樣的客戶人群？這些客戶群需要什么樣的總部基地產(chǎn)品？也就是說我們要做“以客戶需求為導向的產(chǎn)品”。此部分工作由招商部及市場部的同事完成?！翱蛻粜枨笳{(diào)查表”詳見附件。（2）考察北京區(qū)域或全國重點區(qū)域的總部基地產(chǎn)品，考察內(nèi)容包括：A、考察項目的宏觀政策、微觀政策、稅收優(yōu)惠政策等，收集各項目的基礎資料（招商部、財務部完成），B、考察項目的市場情況，主要業(yè)態(tài)及發(fā)展情況（營銷部完成），C、考察項目的地理位置，交通情況，項目規(guī)劃設計情況，項目開工及建設情況，項目的工程投資情況，項目周邊的商業(yè)，銀行，醫(yī)院等配套情況（工程、設計、成本部完成）；D、考察項目定位的客戶情況及客戶對總部項目的需求情況（招商部、營銷部共同完成）。E、考察項目的潛在的競爭項目及競爭、優(yōu)惠方法等（招商部完成）。競F奇、嘴考察進項目鳴的異租售疲價格許，租梳售坡進度酷、租叼售松情況蠶是好膚還是吐壞，收租銷炊賣點符、優(yōu)匪惠榨方式茅、政怎策優(yōu)節(jié)惠等秀（營御銷部慧完成浪）屈，唇G湊、連考察班項目脖總部鼓基地蜻的開乒發(fā)商歐與戰(zhàn)落略投跑資伙舞伴的蟲合作器模式孫等情柔況咳（招琴商部佩完成閘）得，急上述禍考察稼的目浮的是餓：通常過對路考察掏項目卻的分衣析，攔結合棒自身捆的特芹點，韻初步尺確定勾我們租未來廊的總剖部基皺地棗產(chǎn)品符會有中什么非樣的誘市場刑，需延要投許入多破少資宇金？樣與戰(zhàn)梨略合疼作臥伙會伴共盡同開菌發(fā)時曲采用印什么月合作樹方式惜？子會有村多少雀租軍售收吸入？須等等諸。貓此階秧段的幻考察顏工作留組織洽由行備政部磁負責天組織刻，響考察脾時間己為一饑個月棗左右省，計藍劃完儲成時錯間為亞20參11膜年1階0月退份，橋考察方的總世部基申地地雄點由扁招商童部提稼出，右考察梅團隊摔由公宗司各閑專業(yè)劍部圖門川負責伶人、豪專業(yè)打人員召、及角有死總部疲方案測設計呢經(jīng)驗泄的設裝計沾院工層作人階員組虎成，旅“友考察態(tài)報告哄”蠢及編竊制要浩求詳肆見附禾件。施（始3蟻）串匯總捧分析等各專布業(yè)部稅們的兼考察誤報告朽，百結合追自身灰的特蔑點，船開產(chǎn)險品定校位砍討論冷會，笑會議棄要耽討論杰的內(nèi)地容包浸括：憲A工、擱我們防的總橋部基骨地產(chǎn)倚品定該位什派么客基戶群督；柜B皂、晚我們豎的總永部基集地產(chǎn)仙品分堆析：耳包括喇品牌棄分析父，地豆段分君析，林市場芝分析艱，產(chǎn)榮品優(yōu)準勢分縮析，偷與競衡爭產(chǎn)吹品的沖優(yōu)劣丸勢分踏析，本與競忍爭產(chǎn)校品客西戶的豬優(yōu)劣漆勢分茂析，麗與競端爭產(chǎn)向品配膊套的礎優(yōu)劣混勢分婚析。歲產(chǎn)品墓中滿跳足不贊同客榨戶需惱求的嗚產(chǎn)品坦組合叫分析沾。產(chǎn)體品的宜總部簡基地哪價值婚、商龜業(yè)價參值，準投資雙價值攜等分熱析等步。證C、吵編制葡初步循的亞產(chǎn)品探定位增分析年報告施。粱（4與）總遮部基潤地產(chǎn)汪品的干方案座概念糞設計喘（計價劃完宋成時執(zhí)間為紀20劃11滿年1彩1月粗份）首：嫩依據(jù)禿初步粘產(chǎn)品腸定位霜分析挖報告爆，駱編制酷設計托任務謀書窮（工碎程設音計部戚完成駝）福，委紗托設傍計院夢對4愁00竊畝總芬部基本地室項目亮進行蜜方案欠概念架設計努，方忌案概塔念設據(jù)計悲不少陽于兩剖套，霜設計覽的室主要疏內(nèi)容帳包括赤：泰A材、犬總體壘概念苗設計固（葬辦公楚寫字邊樓、超商業(yè)隊及配索套設島施竿之間藍的布美置協(xié)貫調(diào)性性），余B紐、興總部懸基地窯的建誕筑毒設計克，外絨立面奇設計騰，園劉林景處觀設研計，出保安伐監(jiān)控瀉系統(tǒng)巷，道證路交伸通，削煙晃感噴薯淋系若統(tǒng)；肚電信灑、電科話、為有線攀、寬股帶等衣系統(tǒng)么、店中央鍬空調(diào)能系統(tǒng)熊等孩；棋（5痕）項君目的蓄多方隆案經(jīng)鎖濟比澆選謝（計麗劃完泰成時洞間為這20禮11驗年1貿(mào)2月仁份）鉤：緒項目錘的多德方案規(guī)經(jīng)濟財比選急主要填是指勺分析醋不同歸方案遣的投屈資、因總收昏入、庫毛利柳率、看資金模回收亭速度庫。不褲同的狗合作禽模式容，不六同的罵投資噴方式晝，不薯同的掏總部軌基地和產(chǎn)品喝等都恒會對咐我們林的投禁資及塑收益恥產(chǎn)生嗓重大張影響煮，項棒目的投多方激案經(jīng)茅濟比悄選的師總體艷原則董是選滅擇投借資少綠，總童收入渡高，寺毛利赤率高饞，資批金回曾收快備的方遷案。鋤（周6蝦）飼董事太會決診策炕編制沾產(chǎn)品容定位岸報告元，向膜董事周會匯底報，抽報告序主要莊內(nèi)容壟包括之：申產(chǎn)品絞的客捷戶分柔析、劣產(chǎn)品燕分析斤、概佛念設澇計、饑投資型分析鞏、利吼潤分襖析、腦現(xiàn)金察流分票析、章租售蒼賣點冶分析救、品稿牌定毫位、辦價格選定位的、租魚售策額略等訂。雅總部裝基地驕項目碧客戶唇情況剛調(diào)查普書先生/女士:您好!我是北京首鋼集團總部基地的招商經(jīng)理，首鋼集團總部基地位于北京東先生/女士:您好!我是北京首鋼集團總部基地的招商經(jīng)理，首鋼集團總部基地位于北京東70公里，占地約2000畝。我們公司正在進行一項有關總部基地開發(fā)的市場研究。作為總部基地的重要需求客戶，您的看法和需求對我們的總部基地開發(fā)工作很有意義。感謝您對我們基地建設的支持與寶貴建議。調(diào)查過程記錄調(diào)查員姓名：調(diào)查日期：2023年月日調(diào)查地點：下列內(nèi)容由調(diào)查員在調(diào)查結束時填寫：調(diào)查時間：從時分開始，至時分結束，共用時分鐘客戶姓名：單位名稱：聯(lián)絡：單位住址：漲北京衫首鋼滾集團遞總部嫌基地語20聰11示年規(guī)10屢月辣客戶西基本濱情況還客戶搜姓名乳：蛋客戶標年齡倦：誕客戶算學歷雅：慣客戶努職位聲：碗單位罩名稱爺：欣單位瘦住址李：富單位發(fā)死：蠻成立脊時間再：撞員工鎖人數(shù)拴：叉辦公坑用房晌面積疾：圖辦公境用房丑月租救金鑄：芽辦公歉用房緊年租開金凝：貝公司短所屬恩類別昂（1撒）自息動化訴控制朋/機談械制若造；藍（2孔）貿(mào)灣易/代銷售間；（炕3）勸咨詢巴/廣毀告/耍規(guī)劃咳設計尼；（擁4）裳金融蘇/保虹險/役投資襖；（謀5）掘高科溪技產(chǎn)奔業(yè)；頭（6殿）物劫流/綠船務藏；（顧7）蜜電子低產(chǎn)品遷；（種8）什石油笨化工離/能棋源；考（9躲）媒慰體；葵（1仗0）榨房地諷產(chǎn)/槐物管粘/寫任字樓意租賃傻（1飄1）鼠醫(yī)療簽/藥茶品；錯（1患2）從政府促、行窩業(yè)協(xié)踩會及磨其他針社會米組織豈；（鏡13且）外擇資機塊構/免代表扮處；智（1問4）販個體剛商戶嚷；（衰15廢）投撐資客褲；（撕16想）紀餐飲也；（傘17混）零歌售/事服務哪；（敏18紋）藝腐術/甚文化艘；（鈔19什）娛糊樂；定（2鐘0）概其他謝客戶箏需求娃調(diào)查膊1、飾公司悠未來眉2年旅內(nèi)購躬置或承租賃廳總部券基地已的可嫂能性婚有多渴大手肯定野不會燒購買壯或租軍賃；習可能睬購買濁或租競賃，串可能知性很飛小；起可能賤購買介或租本賃，灰可能品性很惡大；濁肯定鍵會購佩買或黃租賃勺；幻2、男公司賄是打迫算購粘買單漆價在邁55膽00許元以輕上的鵲總部迫辦公寬用房幣嗎？宿3、戲如果襲您們球公司出購買糖總部色辦公悅用房受，您墊是不帖是主梨要決綠策者踐或重浙要參拖與人猴？濃4、嗓您們冤公司健需求級的辦睡公用寒房面構積為繳多少鳴？衛(wèi)10沖0平愁米以權下，尤1對00醉~2護99璃平米射，3衛(wèi)00蹈~5盜99挎平米童，6目00骨~8掉99做平米凍，9桌00娘~1覆19籌9平質(zhì)米，恨12票00分~1臨49享9平剖米，糟15況00留平米歐以上骨5、頓您們助公司容期望鞭的辦星公用僑房月賓租金士大概逢是多站少，校年租洗金大諒概為寧多少筐？筋6于、吵您們獅公司真期望乎的郵所獲峽得馬什么融樣宋的優(yōu)煎惠政殿策、蛇稅費跑減免問政策演：郵7、膠您們室公司敵所關平注的掛總部異基地掛交通滔，地嗎理位倉置有朵什么棍需求悄。頃8、暮公司張期望詳總部醋的配鹿套要谷求（辰吊頂脅、照細明、球墻面舒刷白鴉、水怨泥地詠，每棄戶均雄配備封水、刷電、柳煤、大單獨沖的衛(wèi)映生間共、配豈備潔誕具、恢電梯享、中饑央空饒調(diào)）梯，周篩邊配模套要民求（皆餐館叫、銀趟行、代超市胸、娛易樂等凝）軍9、瘦公司姿需要吳的物故業(yè)業(yè)撲態(tài)（峽工業(yè)蜘廠房習、辦燙公樓僅、甲蛙級辦衰公樓些、個明性化雷辦公誤樓）魯10獵、公輕司期帽望的芒