酒店管理公寓-公寓租賃風(fēng)險及租賃盈利模式分析-課件

酒店管理公寓公寓租賃風(fēng)險——集團連鎖酒店管理公司

2023/6/8葉予舜1XXXXXX5大居住類品牌XXXXXX友家（分散式長租）XXXXXX整租（分散式長租）XXXXXX（集中式長租）XXXXXX驛XXXXXX民宿合租中的中高端產(chǎn)品。2011年于北京創(chuàng)立。截止2016年12月底，XXXXXX友家擁有房源數(shù)量超35萬間，累計服務(wù)XXXXXX客超80萬人。2012年推出的高品質(zhì)服務(wù)式青年公寓。截止到目前，XXXXXX分布于北京6家、上海2家。XXXXXX驛：世界青年歡樂旅行驛站，目前北京3家。XXXXXX民宿：短租民宿生活服務(wù)交易平臺，輕資產(chǎn)化進(jìn)入民宿行業(yè)。成套出租的風(fēng)格設(shè)計公寓。長租類短租類2023/6/8葉予舜2分散式長租——商業(yè)模式（XXXXXX友家、XXXXXX整租）房東XXXXXX友家（分租）XXXXXX整租租客合同期：3-5年起簽。租金：前3年合同約定固定租金，第4年后每年租金遞增3%，簽約期越長租金越高，但一般租金低于市面散租價格5%-10%?？罩闷冢盒枰猉XXXXX改裝較大的首年60天，無改裝或改裝較少的35天，以后每年25天空置期。繳納維修基金：300元/年包3000元維修，860元/年全包式維修。合同期：一般1年1簽。繳納中介服務(wù)費：1個月租金，可根據(jù)房租支付方式給予不同優(yōu)惠。繳納租金方式：月付/季付/年付均可。鏈家可提供房屋風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)化翻新，且提供家具家電。通過APP向租戶提供免費日常維修、公共區(qū)域雙周一次的保潔，以及其他收費服務(wù)。2023/6/8葉予舜31、房租差價：通過中長期3-5年起包租方式，以低于市場散租價格的固定租金及低增長率獲取房源，改裝并植入平臺服務(wù)后，高價出租。XXXXXX友家的合租模式，部分甚至對房屋加隔斷方式增加房間數(shù)多2、空置期：每年25-60日的空置期。3、居住服務(wù)提成：收取房東的維修費用，服務(wù)外包，收取提成。租客在XXXXXX平臺發(fā)生的收費型服務(wù)提成。1、品牌企業(yè)整合，估值不斷上升萬科集團、融創(chuàng)分別以30億元、26億元加入鏈家。各行各業(yè)的知名企業(yè)，如BAT百度和騰訊、光線傳媒、主營家電生產(chǎn)的九陽股份、生產(chǎn)太陽能熱水器的日出東方、明源軟件以及平安金融科技等知名企業(yè)均加入鏈家。2、融資平臺運營層面資本市場4、常規(guī)中介收費：向租客收取租賃中介服務(wù)費。分散式長租——盈利模式（XXXXXX友家、XXXXXX整租）2023/6/8葉予舜4集中式長租——XXXXXX

XXXXXX為XXXXXX（北京）酒店管理有限公司旗下的高品質(zhì)服務(wù)式青年公寓。整棟樓實行統(tǒng)一物業(yè)管理。所有產(chǎn)品均按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修，配置全套品牌家電及XXXXXX原創(chuàng)的品質(zhì)家具。向所有XXXXXX客提供標(biāo)準(zhǔn)的保潔、維修、安保、綠化、停車、代收快遞、物品寄存、社區(qū)活動等居住服務(wù)。XXXXXX更在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域為XXXXXX客打造極致的租房O2O體驗。在線找房、在線預(yù)約、在線預(yù)訂、在線報修、在線保潔及在線交租金等服務(wù)。2023/6/8葉予舜5集中式長租——XXXXXX發(fā)展歷程2012年1家2013年2家2014年3家2015年1家2016年1家

XXXXXX自2012年至今一共開業(yè)8家，北京6家，上海2家。最大的是2016年10月份開業(yè)的上海其靈XXXXXX公寓，該公寓位于上海交大閔行校區(qū)旁，使用空間2萬平米，可同時容納2000位XXXXXX客。2023/6/8葉予舜6長租公寓——4大市場參與者3、“創(chuàng)業(yè)者”或升級或轉(zhuǎn)型——新派公寓：已實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，全國首單長租公寓權(quán)益型類REITs產(chǎn)品于2017年10月正式獲批發(fā)行；樂乎城市青年社區(qū)：輕資產(chǎn)模式，做托管運營商，俗稱“二房東”模式蘑菇租房、水滴公寓：從自營長租公寓轉(zhuǎn)型成為長租公寓服務(wù)商，專做平臺。1、“乘風(fēng)”者——

傳統(tǒng)租賃經(jīng)紀(jì)：

鏈家的XXXXXX，構(gòu)建了中國（內(nèi)地）目前規(guī)模第一的長租公寓品牌。銀行：通過創(chuàng)新金融產(chǎn)品，闖入長租領(lǐng)域。如中國（內(nèi)地）建設(shè)銀行推出“CCB建融家園”的租賃服務(wù)平臺，并向租戶發(fā)放低利率的產(chǎn)品“安居貸”，試圖用金融手段，解決長租公寓的資本難題。4、“國家隊”——政府住房租賃平臺上線，目前已經(jīng)有10多個城市出臺相關(guān)政策和平臺上線計劃，北京、廣州、杭州平臺已上線。2、品牌房企——

萬科、龍湖、保利、金地、遠(yuǎn)洋、旭輝、石榴、朗詩等已完成集中式長租公寓試水。

2023/6/8葉予舜7長租公寓總結(jié)從長租公寓市場經(jīng)營反饋看，長租公寓行業(yè)面臨注冊不標(biāo)準(zhǔn)、消防無定則、資本在搶灘的局面，在經(jīng)營方面，長租公寓投資回收期長、利潤率低、管理負(fù)擔(dān)重，至今尚無確定的盈利模式。各大市場參與者尚處于“摸著石頭過河”，砥礪前行，企圖跟上政策風(fēng)向，希望在巨大的發(fā)展?jié)摿皣艺咧С值谋尘跋抡嫉靡挥纭?/p>

分散式長租公寓相對于集中式，靈活度高。鏈家作為傳統(tǒng)租賃經(jīng)紀(jì)公司，通過多年發(fā)展及互聯(lián)網(wǎng)基因的租房平臺的建立，加之房源、客戶、店面的分布廣泛度，具有其他類市場參與者難以逾越的先天優(yōu)勢。但是其最大的的挑戰(zhàn)來自運營，不管是集中式還是分散式，最終要通過運營提高效率和利潤。

集中式長租公寓目前競爭激烈，資金門檻較高，主要的運營主體都有介入，且合適租金的集中式物業(yè)的獲取難度高于分散式。但集中式公寓的優(yōu)勢在于3點： 1、集中式的租期較長，租約一般為5-10年，前期的裝修改造支出裝修成本攤銷年限一般為5年，前5年略虧或低盈利，但5年后隨租金上漲可迎來較高收益，而分布式由于是從業(yè)主手中獲取零散房源，租約往往僅2-3年，加大盈利不確定性。 2、集中式受規(guī)模效應(yīng)的影響，裝修成本和運營成本往往會低于分布式； 3、獲取整棟的閑散物業(yè)往往會享有一定的租金折扣。2023/6/8葉予舜8根據(jù)現(xiàn)階段商業(yè)模式及發(fā)展趨勢，盈利模式主要分為以下四類：當(dāng)前長租公寓市場資本大量涌入，短期內(nèi)仍處于盈利模式探索階段租賃服務(wù)增值服務(wù)金融服務(wù)資產(chǎn)增值品質(zhì)公寓租賃要求提升，個性化需求驟增，集中式品牌長租公寓將成主流公寓增值服務(wù)正處于探索、培養(yǎng)階段，眾多企業(yè)視增值服務(wù)為未來盈利重心當(dāng)前參與企業(yè)有限，業(yè)務(wù)模式較為單一，資產(chǎn)證券化探索已初具成效中國（內(nèi)地）支撐性市場法規(guī)和政策亟待補充，隨著法規(guī)完善、未來市場盈利可觀伴隨法規(guī)完善及經(jīng)營深入，未來市場將逐漸篩選出較為成熟的盈利模式2023/6/8葉予舜9公寓、小戶型住宅當(dāng)前租金系數(shù)全面低于成熟市場主要標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)前一線城市租賃消費市場正處于培育階段市場形勢租售比租金收入比租金收益率一線城市一居室戶型普遍供不應(yīng)求，低供應(yīng)及政策支持促使租金抬升一線城市當(dāng)前租售比遠(yuǎn)低于國際主要城市，政策推動未來租金增速加快與發(fā)達(dá)國家成熟市場相比，一線城市租金收入比懸殊較大，未來一線城市租賃消費占比將持續(xù)擴大租金與房價增長分化趨勢明顯，租金收益率持續(xù)處于較低水平，未來一居室戶型租金增長潛力巨大隨著租賃消費市場的成熟，未來3-5年公寓、小戶型住宅租金將持續(xù)穩(wěn)步增長2023/6/8葉予舜10CONTENTS目錄0102Part1一線城市長租公寓盈利模式分析Part2未來3~5年公寓、小戶型住宅租金分析01一線城市長租公寓盈利模式分析長租公寓主要盈利模式成本優(yōu)勢突出開發(fā)商在房源方面優(yōu)勢明顯，能以較低成本完成房屋設(shè)計、裝潢改造以及商業(yè)服務(wù)管理等，大幅降低出租房屋初期投入擁有明顯的資金優(yōu)勢，能夠?qū)Ｗ⒂谠缙讷@取集中式優(yōu)質(zhì)房源掌握房源和客源流量入口房地產(chǎn)服務(wù)商具有強大的數(shù)據(jù)優(yōu)勢，能夠以低成本迅速收集分散房源，規(guī)模擴張較快，同時與租客直接對接，精準(zhǔn)定位不同偏好消費者，充分受益于其龐大的用戶數(shù)據(jù)積累渠道資源豐富“互聯(lián)網(wǎng)+資本”租房平臺憑借互聯(lián)網(wǎng)渠道優(yōu)勢，解決房客和房東之間的信息不對稱，快速獲取用戶，并能夠有效周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流、降低管理成本，快速構(gòu)建品牌影響力運營能力優(yōu)勢明顯受益于酒店集團在連鎖運營方面的豐富經(jīng)驗及龐大用戶資源，酒店集團在長租公寓市場消費者需求、客戶管理、銷售渠道以及家電裝飾采購等方面具備核心優(yōu)勢開發(fā)商房地產(chǎn)服務(wù)商租賃平臺酒店集團根據(jù)長租公寓現(xiàn)階段商業(yè)模式及發(fā)展趨勢，將其盈利模式劃分為以下四類租賃服務(wù)增值服務(wù)金融服務(wù)資產(chǎn)增值盈利模式圖：長租公寓現(xiàn)階段主要參與主體圖：長租公寓主要盈利模式長租公寓主要運營主體目前長租公寓市場處于資本大量投入的發(fā)展初期，各類企業(yè)均致力于擴張自身規(guī)模，發(fā)展速度較快盈利模式2023/6/8葉予舜盈利模式|基礎(chǔ)租賃服務(wù)綜合來看，集中式公寓憑借自身優(yōu)秀的用戶租賃體驗以及強大的品牌溢價，將成為未來長租公寓市場的趨勢表：長租公寓兩種租賃方式典型企業(yè)對比公寓品牌租賃方式成立時間業(yè)務(wù)區(qū)域房間數(shù)類型紅璞公寓分布式2014深圳、廣州、杭州等20城市8000間房地產(chǎn)服務(wù)商自如分布式+集中式2011北京、上海、深圳250000間房地產(chǎn)服務(wù)商相寓分布式2015北京、上海、杭州、蘇州等250000間房地產(chǎn)服務(wù)商優(yōu)客逸家分布式2012成都、武漢、北京、杭州25000間租賃平臺青客分布式2012上海、蘇州35000間租賃平臺YOU+社區(qū)集中式2011廣州、深圳、上海、北京等16棟租賃平臺魔方公寓集中式2010北京、上海、廣州、深圳等15000間租賃平臺泊寓集中式2015上海、廣州、深圳1000間開發(fā)商逗號公寓集中式2015上海、天津、汕頭、大連等3000間酒店集團城家公寓集中式2015上海、廣州、蘭州、北京等4800間酒店集團窩趣集中式2015北京、上海、廣州、深圳等5000間酒店集團未來域集中式2010南京、上海、深圳10000間酒店集團表：長租公寓兩種租賃管理方式對比類別集中式分布式房源獲取一般獲取整棟物業(yè)，可以獨立開發(fā)，也可以采取收購、包租、與開發(fā)商合作等方式一般從分散的個人業(yè)主處獲得物業(yè)，獲取方式一般是簽訂長期包租合同（3-5年）物業(yè)性質(zhì)商業(yè)、工業(yè)較多住宅為主現(xiàn)金流前期資金投入較大前期資金投入較小，且可通過控制租金支付頻率來實現(xiàn)滾雪球式包租管理成本容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，后期的管理成本，尤其是人力成本較低在房源量較大的時候，需要有強大的管理系統(tǒng)以控制成本業(yè)態(tài)特點統(tǒng)一品牌標(biāo)志，標(biāo)準(zhǔn)化程度強，具有較多公共空間和線下活動房源區(qū)位和形態(tài)差別較大，公寓標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，一般沒有公共空間和線下活動出租方式按每套整體出租，不同戶型容納人數(shù)不等分間散租為主，亦有整租，一般一間只住一人目標(biāo)客戶中端客戶居多中低端客戶為主輕資產(chǎn)運營的分布式租賃企業(yè)更易擴張規(guī)模集中式租賃更具服務(wù)優(yōu)勢當(dāng)前長租公寓租賃市場主要分為集中式和分散式兩種模式，其中，集中式租賃具有明顯體驗優(yōu)勢2023/6/8葉予舜租賃服務(wù)前期收益率較低目前公寓行業(yè)的運營費用很高，一般為40%左右，公寓的收益率只剩下3%-5%，當(dāng)前萬科長租公寓的租金收益率只有2%左右，除去稅費只有1.5%的收益此外，長租公寓初期房源投入過高，獲取低成本房源將是盈利關(guān)鍵因此，長租公寓短期內(nèi)單靠租金收入，很難實現(xiàn)規(guī)模盈利，隨著經(jīng)營時間推進(jìn)，租賃收益率可增至15-30%長租公寓租賃價格并無優(yōu)勢目前，長租公寓的租賃價格在城市中處于中等偏上水平。以萬科旗下位于廣州的泊寓為例，20平方米左右的租賃價格每月在1500元左右，同時還有超過200元的物業(yè)管理費、水費、電費等支出，每月居住成本超過2000元，比周邊普通租賃住房明顯要高長租公寓租賃服務(wù)盈利主要是租金差，對比魔方公寓（上海）、函數(shù)青年公寓（北京）和紅璞公寓（廣州）與周邊小區(qū)房源的租金情況發(fā)現(xiàn)，品牌公寓較周邊房源的租金溢價一般在50%-80%區(qū)間圖：長租公寓支出構(gòu)成支出初期投入日常運營拿房成本裝修成本設(shè)備購置服務(wù)成本管理費用銷售費用稅金費用拿房成本支出較高：無論是集中式還是分布式公寓，都面臨來自房源方面巨大的壓力，在經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，靠近地鐵等交通樞紐地段的房源往往價栺較高，部分拿房成本可高達(dá)總支出80%以上分布式盈利壓力較大：投資回收期普遍在4-5年，集中式租約一般為5-10年，足以覆蓋投資回收周期及前期薄利階段，而分布式零散房源租約僅2-3年，盈利不確定性較大基礎(chǔ)租賃服務(wù)收益率低，價格優(yōu)勢不明顯，獲取低成本房源和培育增值服務(wù)顯得至關(guān)重要拿房成本占前期支出比重較大租賃服務(wù)收益是當(dāng)前長租公寓的主要盈利模式，但房價高企導(dǎo)致房源成本增加、收益率較低，且普遍不具備價格優(yōu)勢盈利模式|基礎(chǔ)租賃服務(wù)2023/6/8葉予舜多元設(shè)計風(fēng)格：窩趣以自由工業(yè)、格調(diào)北歐、馬卡龍等風(fēng)格搭配LOFT和榻榻米戶型打造房間極致舒適度：對床墊面料與規(guī)格等細(xì)節(jié)進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)青年喜歡坐在床沿看書、玩游戲等習(xí)慣，對床墊邊緣進(jìn)行加固設(shè)計定制專屬家具：為設(shè)置最適合的沙發(fā)，團隊選擇與高端家具品牌合作，定制專屬的公寓沙發(fā)滿足調(diào)研需求：根據(jù)調(diào)研中消費者的反饋，每間房配置了超過半面墻大、約2.5米的落地窗公共空間生活配套產(chǎn)品創(chuàng)新窩趣：通過創(chuàng)新設(shè)計達(dá)到產(chǎn)品溢價YOU+創(chuàng)客空間：通過公共空間設(shè)置線下社交、娛樂收費配套，實現(xiàn)消費增值盈利熊貓公寓：滿足居住屬性的同時，加深公寓生活服務(wù)的縱深公共配套銷售盈利：大樓1層設(shè)計300平米的公共空間，作為社區(qū)活動場所，設(shè)置大量線下消費服務(wù)設(shè)施：開放式休閑酒吧自釀啤酒機自助咖啡機紅酒恒溫柜臺球X-box等娛樂設(shè)施一站式生活消費生態(tài)圈：通過線下公共空間及深入租客生活的熊貓APP，租戶可以一鍵輕松享受一站式全生活生態(tài)服務(wù)圈：咖啡休閑區(qū)無人超市洗衣早晚餐夜宵等一站式生活服務(wù)窩趣產(chǎn)品設(shè)計YOU+公共空間熊貓公寓生活空間房間風(fēng)格月租價格（元）榻榻米（格調(diào)北歐、馬卡龍）1680-3200LOFT（格調(diào)北歐、自由工業(yè)風(fēng)）2200-3600表：窩趣上海寶山店定價線下社區(qū)，提供包括產(chǎn)品創(chuàng)新及公共空間生活配套等全方位的社區(qū)增值服務(wù)盈利模式|社區(qū)增值服務(wù)2023/6/8葉予舜在租戶養(yǎng)成購買生活服務(wù)的習(xí)慣后，可以更進(jìn)一步推薦培訓(xùn)、理財?shù)雀嗯c工作、生活、學(xué)習(xí)相關(guān)的服務(wù)社交生活O2O服務(wù)——魔方公寓導(dǎo)入增值服務(wù)——58同城品牌公寓館“獨聯(lián)派”鄰里社交吸引青年加入：獨聯(lián)派是魔方倡導(dǎo)的一種全新的租住方式，通過個性社交生態(tài)吸引青年入駐，組織各具特色共享活動，從而增加客戶黏性，提高續(xù)租率魔方商城線上生活增值服務(wù)：除去基本社區(qū)剛需服務(wù)，魔方本著“公寓+”理念，通過魔方商城打造線上增值服務(wù)軟裝配套銷售：在魔方商城中，租客可以買到公寓內(nèi)的軟裝配套，包括床上用品、洗浴用品等家政配套服務(wù)：配套服務(wù)中包含搬家服務(wù)，洗衣，保潔，生活必備的一些服務(wù)，還有跟健康、用車相關(guān)的配套服務(wù)，甚至職場培訓(xùn)充分利用會員數(shù)據(jù)：個性社交獨聯(lián)派基于會員數(shù)據(jù)，在2C市場社交和生態(tài)圈打造鄰里社交鄰里社交帶來共享經(jīng)濟：魔方鼓勵租房客們利用自身特長組織社區(qū)活動，既可以為租客提供收入也營造了良好的共享社交氛圍多樣化到家服務(wù)：麗人：美睫、化妝、美甲、修護(hù)及卸甲等生活助手：按摩、洗車、速運、搬家等月嫂：新媽媽生活照顧及專業(yè)護(hù)理、寶寶生活保護(hù)及專業(yè)護(hù)理高效、專業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：專業(yè)服務(wù)：嚴(yán)格培訓(xùn)、全城覆蓋，最快只需30分鐘權(quán)益保障：明碼標(biāo)價、專屬客服跟蹤，有問題先賠付整合市場優(yōu)質(zhì)資源：58同城品牌公寓館通過互聯(lián)網(wǎng)+生活服務(wù)平臺提供連接58到家及租前、租后系統(tǒng)服務(wù)引入58到家服務(wù)：58到家以上門服務(wù)為切入點，正逐步發(fā)展為提供一站式、標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)到家服務(wù)的平臺平臺從信息展示到交易服務(wù)海量用戶多、公寓多、房源多連接租客、公寓管理方、開發(fā)商通過線上平臺提供社交生活O2O服務(wù)和導(dǎo)入社區(qū)外增值服務(wù)盈利模式|社區(qū)增值服務(wù)2023/6/8葉予舜分期房租和服務(wù)費：京東白條攜手鏈家自如友家品牌推出“自如白條”租房分期信貸產(chǎn)品，用戶可按月分期支付房租和服務(wù)費YOU+公寓鏈家自如消費金融服務(wù)合作銀行上線消費貸：長租公寓獲得眾多銀行的青睞，蘑菇公寓就與平安銀行、中國（內(nèi)地）銀行和浦發(fā)銀行合作上線了“蘑菇寶”消費貸產(chǎn)品預(yù)支租客房租：租客使用蘑菇寶，只要每個月把房租打給銀行即可，而蘑菇公寓可以從銀行一次性獲得租客的全年房租，僅需向銀行支付一定金額的利息，這種方式讓蘑菇公寓可以將未來的現(xiàn)金流用于現(xiàn)在的規(guī)模擴張蘑菇公寓租約證券化獲得額外資金：自如白條分期貸款服務(wù)使得自如寓除了租客的利息，還多了一筆外部的錢進(jìn)入自家的賬內(nèi)，使賬內(nèi)的資金使用效率大幅提高租約變現(xiàn)：YOU+通過讓租金收益權(quán)實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，將房屋租約產(chǎn)生的現(xiàn)金流變成若干個按月付息到期還本的固定收益產(chǎn)品，所募集資金用于后續(xù)的項目開發(fā)，優(yōu)質(zhì)的公寓企業(yè)能提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益穩(wěn)定，風(fēng)險低：YOU+和懶投資的產(chǎn)品融資期限包含3-12月，年化收益率為8%-12%。租客們均為收入穩(wěn)定、信用良好的都市青年，租客信息滿足右圖的認(rèn)證圖：YOU+公寓與懶投資合作方案8%年化收益率懶人計劃3月期11%年化收益率懶人計劃9月期身份證工作認(rèn)證工作地址家庭住址聯(lián)系方式緊急聯(lián)系人12%年化收益率懶人計劃12月期+1.50%+0.50%+0.50%公寓運營商在金融方面進(jìn)行了諸多嘗試，通過金融產(chǎn)品和公寓社群進(jìn)行互聯(lián)互通，提供了租金分期、金融理財?shù)确?wù)，以期得到額外的收益盈利模式|金融服務(wù)2023/6/8葉予舜金融＋品牌投資模式：2013年，新派公寓與賽富不動產(chǎn)基金以2.2萬/㎡的低價整棟買下森德大廈，改造為公寓CBD店，份額分拆，以基金方式發(fā)行給32名中國（內(nèi)地）LP投資人，新派公寓僅投入1%份額，每年向賽富不動產(chǎn)LP支付不低于3.5%租金回報高回報率：四年之后，一期基金到期，LP的股權(quán)將會被散售或者整售，賽富不動產(chǎn)為此做出一份股權(quán)回購協(xié)議。據(jù)估算，一期基金的平均年化回報率有望達(dá)到13%融資規(guī)模：目前，各投資者已完成認(rèn)購交易，募集資金總額為3.5億元，產(chǎn)品期限為1-3年租金抵押性質(zhì)債務(wù)融資：項目的底層資產(chǎn)為魔方中國（內(nèi)地）及其北京、上海、廣州3個子公司經(jīng)營的30處物業(yè)的部分公寓未來三年租金收入，物業(yè)合計租賃面積為12.9萬平方米，入池房間數(shù)為4014間，以“特定門牌號的公寓”所產(chǎn)生的租金收入作為入池資產(chǎn)魔方公寓發(fā)行ABS新派公寓與賽富不動產(chǎn)基金合作圖：新派公寓私募REITs模式付租金20年租約或管理委托輕資產(chǎn)重資產(chǎn)創(chuàng)意設(shè)計居住空間白領(lǐng)專屬社區(qū)精準(zhǔn)商業(yè)配套創(chuàng)新4S服務(wù)收購定制公寓物業(yè)私募基金資產(chǎn)份額化承擔(dān)收購及改造成本收取租戶租金有限合伙基金方式發(fā)行給LP每年給LP不低于3.5%的租金IRR>30%平均年化回報率>13%新派公寓是中國（內(nèi)地）首家類REITs模式探索的青年長租公寓，實現(xiàn)了輕資產(chǎn)運營和資產(chǎn)的長期穩(wěn)定收益隨著金融工具的不斷創(chuàng)新和相關(guān)法律法規(guī)的不斷完善，長租公寓產(chǎn)品的證券化是大勢所趨類別魔方01魔方02魔方03次級產(chǎn)品評級AAAAAAAAANR預(yù)期期限約1年約2年約2年約3年產(chǎn)品規(guī)模1億1億1.15億0.35億預(yù)期收益4.8%5.0%5.4%NR表：魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃明細(xì)1月，魔方公寓設(shè)立信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃，成為中國（內(nèi)地）ABS發(fā)行史上的首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品當(dāng)前中國（內(nèi)地）長租公寓資產(chǎn)證券化金融模式探索已初具成效盈利模式|金融服務(wù)2023/6/8葉予舜中國（內(nèi)地）不完善的制度環(huán)境和一線城市核心區(qū)域較高的房源價格一定程度上加大了長租公寓資產(chǎn)持有的運營難度，但隨著法規(guī)的完善，中國（內(nèi)地）房地產(chǎn)市場的強勁表現(xiàn)也將創(chuàng)造出眾多資產(chǎn)增值機遇主要依賴EQR投資組合的優(yōu)化，將持有房源集中于優(yōu)質(zhì)地段，獲取更多的資產(chǎn)增值收益尋找低價收購機會，通過資產(chǎn)的不斷置換提升資產(chǎn)質(zhì)量成熟市場更依賴資產(chǎn)增值和租金盈利國外成熟的市場機制和政府鼓勵是長租公寓資產(chǎn)證券化經(jīng)營保障政府支持市場：EQR依賴資產(chǎn)增值和租金的收益，受益于美國市場環(huán)境的支持，首先是REITs市場成熟，其次，美國公寓資產(chǎn)貨幣化率相對國債收益要高，這都為公寓企業(yè)創(chuàng)造了非常好的成長條件中國（內(nèi)地）探索破局：目前中國（內(nèi)地）包租的重資產(chǎn)模式仍是主流，短期REITs也無法破局，因此，中國（內(nèi)地）企業(yè)針對贏利點的探索是迫于無奈的創(chuàng)新維度美國EQR自如魔方盈利模式1、資產(chǎn)增值收益2、租金1、租金差+基本服務(wù)費2、業(yè)務(wù)協(xié)同收入：交易傭金+金融服務(wù)費1、租金差2、平臺加盟費3、增值服務(wù)收入表：中美長租公寓品牌盈利模式對比通過優(yōu)化投資布局，從而獲得持有房源更高的租金另外，也通過持續(xù)降低運營成本，提升租金利潤空間資產(chǎn)增值收益租金中國（內(nèi)地）REITs相關(guān)法律法規(guī)目前仍處空白狀態(tài)美國公寓市場環(huán)境REITs市場成熟資產(chǎn)貨幣化率高于國債持有優(yōu)質(zhì)房源獲取資產(chǎn)升值是國外長租公寓主要盈利來源，隨著盈利模式的逐漸清晰，未來中國（內(nèi)地）也將逐漸增加長租公寓運營深度，獲取更多資產(chǎn)增值盈利模式|資產(chǎn)增值2023/6/8葉予舜長租公寓盈利模式市場趨勢品質(zhì)公寓租賃要求提升，個性化需求驟增集中式品牌長租公寓將成主流公寓增值服務(wù)正處于探索、培養(yǎng)階段眾多企業(yè)視增值服務(wù)為未來盈利重心當(dāng)前參與企業(yè)有限，業(yè)務(wù)模式較為單一資產(chǎn)證券化探索已初具成效基礎(chǔ)租賃1)增值服務(wù)2)金融服務(wù)3)中國（內(nèi)地）支撐性市場法規(guī)和政策亟待補充隨著法規(guī)完善、未來市場盈利可觀資產(chǎn)增值4)中國（內(nèi)地）長租公寓市場短期內(nèi)仍處于盈利模式探索階段，未來伴隨法規(guī)完善及經(jīng)營深入，將逐漸篩選出較為成熟的盈利模式中國（內(nèi)地）一線城市長租公寓市場各類盈利模式發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢盈利模式|總結(jié)2023/6/8葉予舜02未來3-5年公寓、小戶型住宅租金分析2.1租賃市場形勢——一線城市一居室戶型普遍供不應(yīng)求，低供應(yīng)及政策支持促使租金抬升住房自有率：經(jīng)濟越發(fā)達(dá)住房自有率越低，中國（內(nèi)地）整體住房自有率預(yù)計還有10個點以上的下降空間租賃需求：未來3-5年租房群體年輕化趨勢明顯，公寓、小戶型住宅租賃市場需求規(guī)?？捎^租賃供給：中國（內(nèi)地）租房比例仍有較大增長空間，且相較于需求增長，一線城市公寓、小戶型住宅租房供給不足租賃政策：政策鼓勵租賃消費，放緩公租房、廉租房規(guī)模擴張，未來將會從金融、費用等方面，繼續(xù)對長租公寓市場提供持續(xù)深化的政策支持租金分析|市場形勢2023/6/8葉予舜23中國（內(nèi)地）住房自有率仍有較大下降空間：中國（內(nèi)地）目前的住房自有率沒有官方的數(shù)據(jù)可以支撐，行業(yè)內(nèi)各種抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)大約在75%的范圍內(nèi)發(fā)達(dá)國家租賃市場發(fā)達(dá)：發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟自由化程度高，勞動力流動通暢，租賃市場較為發(fā)達(dá)，居民傾向于租房而非添置房產(chǎn)中國（內(nèi)地）較低的城鎮(zhèn)化率拉高住房自有率：發(fā)展中國（內(nèi)地）家因城鎮(zhèn)化率較低，存在大量農(nóng)村人口擁有住宅地，拉高了住房自有率經(jīng)濟越發(fā)達(dá)，房產(chǎn)占總資產(chǎn)比重越低：經(jīng)濟發(fā)展水平越高的國家，房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重也就越低，而金融資產(chǎn)的比重反倒越高經(jīng)濟越發(fā)達(dá)，住房自有率越低預(yù)計隨著經(jīng)濟的進(jìn)一步發(fā)展，整體住房自有率還有10個點以上的下降空間經(jīng)濟水平與住房自有率呈負(fù)相關(guān)中國（內(nèi)地）住房自有率相比發(fā)達(dá)國家明顯偏高圖：世界主要國家住房自有率經(jīng)濟越發(fā)達(dá)住房自有率越低，中國（內(nèi)地）整體住房自有率預(yù)計還有10個點以上的下降空間市場形勢|住房自有率2023/6/8葉予舜租房群體年輕化，個性租賃需求凸顯一線城市龐大的流動人口催生巨大的租賃需求全國流動人口規(guī)模巨大：2015年流動人口下降了2%，但到2020年中國（內(nèi)地）仍有2億以上的流動人口流動人口年輕化趨勢明顯：2015年務(wù)工經(jīng)商的勞動年齡流動人口中，1980年以后出生的新生代占比已經(jīng)超過了一半，為51.1%一線城市人口凈流入規(guī)模領(lǐng)先：北上廣深占據(jù)人口凈流入榜單前四名表：2009-2015年中國（內(nèi)地）流動人口規(guī)模90后個性租房態(tài)度偏愛社交，喜歡新鮮事物希望社區(qū)年輕化，青睞品牌化公寓注重生活品質(zhì)和個人享受對小區(qū)環(huán)境要求較高追求個性需要公共空間和社交氛圍“懶人”，依賴生活服務(wù)對配套服務(wù)要求較高對互聯(lián)網(wǎng)依賴性較強能夠定制、設(shè)計住房內(nèi)部環(huán)境土地觀念淡化，婚戀觀淡化樂于嘗試租房金融產(chǎn)品表：90后租房態(tài)度青睞品牌公寓表：租房市場八成為85后，超45%是90后表：核心城市人口凈流入規(guī)模未來3-5年租房群體年輕化趨勢明顯，公寓、小戶型住宅租賃市場需求規(guī)?？捎^市場形勢|租賃需求2023/6/8葉予舜租房比例德國最高58%，中國（內(nèi)地）太低只有26%國際城市的租賃房屋占比均在40%以上，而上海、深圳和北京的占比均處在20%-21%之間一線城市租房需求巨大2016年整租需求量排行Top5的城市：北京、上海、深圳、成都、廣州2016年合租需求量排行Top5的城市：北京、上海、成都、深圳、蘇州2016年一線城市一居戶型普遍供不應(yīng)求圖：世界主要國家租房比例一線城市租房市場較為活躍圖：一線城市與世界主要城市租賃房屋占比備注：2016年各城市租房數(shù)據(jù)源于58、鏈家租房市場報告北京房源量需求量25%33%49%36%34%41%56%56%上海廣州深圳圖：2016年一線城市一居室租賃戶型供需量中國（內(nèi)地）租房比例仍有較大增長空間，且相較于需求增長，一線城市公寓、小戶型住宅租房供給不足市場形勢|租賃供給2023/6/8葉予舜各地已逐步施行實物保障與租賃補貼并舉政策，減少了公租房建設(shè)量，轉(zhuǎn)向給予家庭租賃補貼政策鼓勵住房租賃消費，已為租房住宿群體提供了提取住房公積金支付房租、簡化辦理手續(xù)等優(yōu)惠措施和便利條件表：2015年以來，國家支持住房租賃政策區(qū)域時間發(fā)布方文件名稱政策摘要全國15/01住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》提出建立租賃信息服務(wù)平臺、培育租賃經(jīng)營機構(gòu)、推動開發(fā)商向租售并舉經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型等四方面意見全國15/01住建部、財政部、人行《關(guān)于放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》明確提取公積金租房的條件、范圍、額度全國15/12中央經(jīng)濟工作會議《2015年中央經(jīng)濟工作會議公報》鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)全國16/02國務(wù)院深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)意見住房保障采取實物與租賃補貼相結(jié)合，并逐步轉(zhuǎn)向租賃補貼為主全國16/03國務(wù)院《2016年政府工作報告》建立購租并舉的的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍全國16/06國務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》從培育市場供應(yīng)主體等六個方面提出意見擴大供應(yīng)端：鼓勵房企開展租賃業(yè)務(wù)，鼓勵新建租賃住房，出租房屋的企業(yè)享有政策支持，個人有稅收優(yōu)惠鼓勵需求端：落實公積金支付房租政策，擴大公租房保障范圍。并提出穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點全國16/06財政部、國家稅務(wù)總局政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布通知財政部發(fā)文完善營改增試點政策，不動產(chǎn)租賃按5%納稅全國16/12中央經(jīng)濟工作會議《2016年中央經(jīng)濟工作會議公報》提出加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展2015.32016.52017.2207.5圖：租賃市場相關(guān)新聞發(fā)言匯總國務(wù)院常務(wù)會議：進(jìn)一步明確提出發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利依法出租自有住房，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房住建部副部長陸克華：提出規(guī)范和發(fā)展租賃市場的四項意見住建部：就住房租賃和銷售管理條例向社會公開征求意見住建部副部長：提出加快住房租賃市場發(fā)展的意見在政策推動下，住房租賃市場將穩(wěn)步擴張政策鼓勵租賃消費，放緩公租房、廉租房規(guī)模擴張，未來將會從金融、費用等方面，繼續(xù)對長租公寓市場提供持續(xù)深化的政策支持市場形勢|租賃政策2023/6/8葉予舜2.2租金系數(shù)——公寓、小戶型住宅當(dāng)前租金系數(shù)全面低于成熟市場主要標(biāo)準(zhǔn)，隨著租賃消費市場的成熟，租金具有較大增長空間租售比：中國（內(nèi)地）購租市場嚴(yán)重失衡，租售比遠(yuǎn)低于國際主要城市租金收入比：與發(fā)達(dá)國家和成熟市場相比，中國（內(nèi)地）一線城市租金收入比具有很大提升空間租金收益率：中國（內(nèi)地）資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)低于國際水平，且租金與房價增長分化趨勢明顯租金分析|租金系數(shù)2023/6/8葉予舜28一線城市租售比遠(yuǎn)低于國際城市中國（內(nèi)地）購租市場較為失衡租賃市場（億元）交易市場（億元）比重炒房：住宅在中國（內(nèi)地）的金融屬性較強，多被當(dāng)成投資避險工具，炒房使一手住宅交易量增多文化差異：國外已然形成遷移文化，租房者較多，而中國（內(nèi)地）故鄉(xiāng)情感、土地情感濃厚，購房者較多戶口掛鉤政策：中國（內(nèi)地）一些熱點城市尤其是一線城市將戶口與住房掛鉤，擁有不動產(chǎn)才可落戶圖：中美日購租市場對比圖：國際主要城市租售比為平衡租售市場失衡，政府已著手推動租賃市場快速發(fā)展，未來租金規(guī)模將呈快速增長趨勢一線城市土拍市場出現(xiàn)全租賃地塊公布日期地塊土地用途出讓面積（平米）容積率2017/7/4上海浦東A3-06租賃住房650082.02017/7/4上海嘉定E17-1租賃住房285132.5中國（內(nèi)地）購租市場嚴(yán)重失衡，租售比遠(yuǎn)低于國際主要城市租金系數(shù)|租售比2023/6/8葉予舜當(dāng)前處于租房消費初級階段：中國（內(nèi)地）尤其是一線城市中合租形式較多，個人租房面積不高，整體租金負(fù)擔(dān)并不沉重，但隨著經(jīng)濟發(fā)展、消費升級，租金開支占個人收入比重將持續(xù)增長一線城市租金收入比提升空間巨大：假設(shè)北上廣深一線城市的租戶租房面積為30平米，選擇智聯(lián)招聘《2016年秋季中國（內(nèi)地）雇主需求與白領(lǐng)人才供給報告》的工資薪酬作為個人收入進(jìn)行測算，北京（22%）、上海（21%）、深圳（23%）、廣州（17%）的租金收入比相對于倫敦（68%）和香港（59%）而言提升空間巨大圖：世界部分城市租金收入比情況圖：中美居民租金收入比一線城市租金收入比與成熟市場相差懸殊與美國相比，中國（內(nèi)地）租金收入比仍有較大提升空間與發(fā)達(dá)國家和成熟市場相比，中國（內(nèi)地）一線城市租金收入比具有很大提升空間租金系數(shù)|租金收入比2023/6/8葉予舜中國（內(nèi)地）房價高企，房源成本較高：資產(chǎn)價格高企導(dǎo)致中國（內(nèi)地）租金回報率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè)盈利融資成本阻礙企業(yè)成長：在全球主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟體利率趨于0的情況下，中國（內(nèi)地）市場利率仍然長期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高，過低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿擴張的可能一線城市租金與房價增長出現(xiàn)長期背離房價和租金漲幅出現(xiàn)分化：2015年之后一線城市二手房價和租金漲幅逐漸出現(xiàn)分化，二手住宅價栺漲速顯著高于租金的上漲長租公寓租金增長潛力巨大：房價與租金增速分化將促使年輕人選擇租房進(jìn)行過渡，作為替代品的長租公寓具有巨大的增長潛力圖：2016年主要城市資產(chǎn)價格收益率一線城市租金收益率普遍低于發(fā)達(dá)國家城市圖：上海、北京、深圳二手住宅價格與租金漲幅對比上海北京深圳中國（內(nèi)地）資產(chǎn)收益率遠(yuǎn)低于國際水平，且租金與房價增長分化趨勢明顯租金系數(shù)|租金收益率2023/6/8葉予舜未來3-5年公寓及小戶型住宅租金將持續(xù)穩(wěn)步增長租金系數(shù)租金走勢一線城市當(dāng)前租售比遠(yuǎn)低于國際主要城市政府推動未來租金增速加快租售比2)與發(fā)達(dá)國家成熟市場相比，一線城市租金收入比懸殊較大一線城市租賃消費占比將持續(xù)擴大租金收入比3)租金與房價增長分化趨勢明顯，租金收益率持續(xù)低水平一居室戶型租金增長潛力巨大租金收益率4)未來3-5年公寓及小戶型住宅需求將得到快速釋放，隨著租賃消費市場的成熟，租金將持續(xù)穩(wěn)步增長一線城市一居室戶型普遍供不應(yīng)求低供應(yīng)及政策支持促使租金抬升市場形勢1)租金分析|總結(jié)2023/6/8葉予舜品牌集中式長租公寓——來自邁點研究院2017年11月長租公寓贏品牌指數(shù)統(tǒng)計分析2023/6/8葉予舜33部分房地產(chǎn)企業(yè)——集中式長租公寓動向除表中房企之外，合景泰富、碧桂園、綠地、朗詩、花樣年等企業(yè)也都有切入長租公寓布局。如：朗詩集團的朗詩寓的規(guī)模為7000-8000間，正處于裝修改造施工階段，計劃2017年全年可以達(dá)到1.5萬間，2018年計劃不低于5萬間。中駿置業(yè)今年8月份便宣布與美國睿星資本聯(lián)手，3年在中國（內(nèi)地）布局5萬間長租公寓。合景泰富2017年年中業(yè)績會上，其集團主席兼執(zhí)行董事孔健岷也表示，未來將通過自有土地儲備和租賃改造等方式將長租公寓業(yè)務(wù)做到4-5萬間。2023/6/8葉予舜34全國租賃市場：租賃市場火爆，一二線城市租賃需求旺盛中國流動人口超過2億，青年人占絕對比例，且他們的需求以租賃為主；簡單統(tǒng)計表明目前有超過1.3億青年人通過租房解決居住問題，這部分市場規(guī)模超過4000億。從全國主要城市來看，2015年北京平均每日有9.1萬人尋找整租房，平均每日有3.7萬人尋找合租房，租賃市場火爆；萬人萬人數(shù)據(jù)來源：趕集網(wǎng)《2015年租房市場報告》租賃客戶：租客年齡主要集中在20－29歲，以青年群體為主在租房客群中，20－29歲之間的租房族占比最大，達(dá)到77%，35歲以上仍在租房的僅占8%。年輕人，特別是青年白領(lǐng)，在外工作租房已經(jīng)成為主流想象，這與年輕人收入水平不高、房價超出其承受能力等原因密不可分。在租房族中，約有57％的人正在為買房而努力。數(shù)據(jù)來源：趕集網(wǎng)《2015年租房市場報告》青年群體消費特征：務(wù)實理性、個性張揚、重視感情交流務(wù)實且理性者！1購買商品時最看重質(zhì)量、價格、品牌等強調(diào)個性、拒絕被復(fù)制！2標(biāo)榜個性、自我和獨立，喜歡新鮮事物，注重感受及體驗；討厭撞衫、討厭人云亦云，討厭被復(fù)制、討厭追隨具有很強群體意識！3具有很強群體意識，擁有自己的“圈子”，重視朋友情誼，樂于分享客戶需求1：近六成青年白領(lǐng)傾向整租方式，59％的租客希望按月支付租金從租房形式來看：整租自由、合租省錢，這兩種不同的租房方式各有利弊；而青年白領(lǐng)追求品質(zhì)生活與獨立的空間，58%的人會選擇整租，產(chǎn)品形式則最好是一居室或者小兩居從租金繳納方式來看：59％的被調(diào)查者希望按月支付租金，因為像季付、半年付等支付方式，一次性的大額租房款的支付會讓這些青年群體當(dāng)月的生活捉衿見肘數(shù)據(jù)來源：《智聯(lián)招聘白領(lǐng)“房事”指數(shù)調(diào)研報告》客戶需求2：52％的青年白領(lǐng)通勤時間要控制在半小時以內(nèi)，交通、價格、內(nèi)部裝修為其租房重要考慮因素從通勤時間來看：52%的白領(lǐng)通勤時間在半小時以內(nèi)，其中45%的白領(lǐng)通勤時間為10分鐘-半小時，7%在10分鐘以內(nèi)；從租房關(guān)注因素來看：73%的租客認(rèn)為交通便利性是租房時首要考慮的問題；67%的租客首要考慮租金價格的高低；34％的租客首要考慮房屋內(nèi)部裝修情況；購物方便與否、小區(qū)環(huán)境、房子質(zhì)量等相關(guān)配套設(shè)施被考慮的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于前兩者數(shù)據(jù)來源：《智聯(lián)招聘白領(lǐng)“房事”指數(shù)調(diào)研報告》市場供應(yīng)1：租賃市場碎片化分布，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室、三室為主，一室產(chǎn)品供不應(yīng)求，市場供應(yīng)與租客需求不對位（以濟南為例）戶型供應(yīng)：濟南租房市場主要集中在住宅里，分布比較散；戶型供應(yīng)以二室和三室為主，一室比較稀缺；就南部這個區(qū)域來看，供房536套，其中一室供應(yīng)占比13%，二室供應(yīng)占比52％，三室供應(yīng)在29％，四室及以上占比6％，這個比例也基本可以代表濟南市的情況了?！碓⒚婪慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一室供需：每天接待十幾個客戶,80%以上要求找一室戶或小兩室，三天成交3套，這些人多是工作多年的單身或是小兩口?？捶康娜颂嗔耍粜偷墓?yīng)根本供不上；從濟南整體來看，一室的戶型供應(yīng)占比也就在12％左右，一室戶型的供需比在1:8到1:10，也就是說，10套小戶型房子至少有80人在搶。——21世紀(jì)不動產(chǎn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人1：8一室供應(yīng)一室需求:市場供應(yīng)2：產(chǎn)品參差不齊，缺乏規(guī)范化管理，房租上漲快，租客整體滿意度不高租金上漲較快，承租人反應(yīng)強烈租賃關(guān)系不穩(wěn)定，糾紛頻發(fā)租賃產(chǎn)品參差不齊，配套、服務(wù)不完善缺乏專業(yè)、規(guī)范的中介服務(wù)體系出租住房缺乏專業(yè)管理，存在隱患數(shù)據(jù)來源：趕集網(wǎng)《2013年租房市場報告》租賃價格交通配套產(chǎn)品戶型租客敏感點公共服務(wù)租金穩(wěn)定居住舒服生活便利工作方便發(fā)展機會：市場供應(yīng)與租客需求不對位，租賃市場存在升級改造空間市場供應(yīng)租賃價格交通配套產(chǎn)品戶型公共服務(wù)隨意上漲一室稀缺參差不齊缺乏管理分布散碎VS長租服務(wù)式公寓集中式長租公寓YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門萬匯樓自如寓·····分散式長租公寓優(yōu)客逸家蘑菇公寓青客公寓自如友家······集中式長租公寓：整棟物業(yè)由運營商統(tǒng)一裝修運營管理，運營商但當(dāng)?shù)母嗟氖嵌繓|的角色。分散式長租公寓：物業(yè)零散分布，但由運營商統(tǒng)一裝修并運營管理，運營商擔(dān)當(dāng)?shù)母嗟氖侵修D(zhuǎn)平臺的角色。YOU+國際青年公寓：雷軍投資的互聯(lián)網(wǎng)思維下一夜爆紅的長租服務(wù)式公寓發(fā)展歷程：首家YOU＋公寓位于廣州海珠區(qū)鳳凰街道，是創(chuàng)始人劉洋、劉昕整租高露潔廠房改造的公寓，2012.06對外營業(yè)，133間客房全部入?。?013.06接受第一筆天使投資；2013.12白云新市店開業(yè)；2014.06車庫咖啡創(chuàng)始人蘇菂加入；2014.08雷軍A輪1億元順為資本領(lǐng)投、策源跟投；2014年10個項目，已經(jīng)開業(yè)2個，房源約1300套；2015年計劃2萬套，2016年目標(biāo)10萬套，主攻4個一線城市；互聯(lián)網(wǎng)思維下的反互聯(lián)網(wǎng)模式：將線上社交潮流，轉(zhuǎn)移到線下，鎖定青年剛需市場，以增強客戶粘性為原則，搭建社區(qū)服務(wù)平臺，為在外漂泊的年輕人打造一個家。未來籌劃產(chǎn)品線：u+國際創(chuàng)業(yè)社區(qū)，在國際青年公寓的基礎(chǔ)上，給年輕創(chuàng)業(yè)者提供租金低廉的辦公空間，邀請成功的創(chuàng)業(yè)者或風(fēng)投來交流，甚至嫁接資本轉(zhuǎn)化為項目，形成創(chuàng)業(yè)孵化基地。YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優(yōu)客逸家萬匯樓YOU+國際青年公寓：主打社交，不僅滿足租客的居住需求，也滿足他們的社會需求和尊重需求010203定位初上班的年輕人，主打大城市租賃市場中的合租群體。存在三不租客群每月都有豐富多彩的社區(qū)活動，五同活動、節(jié)日聚會，生日聚會，每天都有創(chuàng)業(yè)者聚會產(chǎn)品配套客戶定位平臺服務(wù)長租公寓+社區(qū)服務(wù)，平臺價值>物業(yè)價值：YOU+先整租物業(yè)，再統(tǒng)一改裝成集中式公寓，統(tǒng)一招租，運營，管理，以公寓為載體，以年輕人聚集的社交平臺為核心，打造有溫度的社區(qū)。不僅滿足租客的住家需求，更滿足了他們的社會需求（歸屬感）和尊重需求（圈子認(rèn)同）租房服務(wù)社交平臺圈子在公寓樓一層配公共娛樂設(shè)施，健身房、臺球室、吧臺、書架、游戲機等；室內(nèi)有獨衛(wèi)，樓內(nèi)有公共廚房及食堂，為租客社交提供平臺YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優(yōu)客逸家萬匯樓完善的公共配套完善的公共配套大樓1層設(shè)計300平米的公共空間，作為社區(qū)活動場所：有臺球、健身房和小酒吧，還有80寸投影的電視的影視廳，同時配有公共廚房，同時提供食堂，提供午晚餐，一餐10多塊；新奇而趣味的功能設(shè)計隱藏在垃圾桶蓋內(nèi)側(cè)的大門刷卡器消防栓里的刷卡器需要拉動彈珠機拉桿才能開門的機關(guān)三色踏板組成的密碼器等為年輕人的生活增加樂趣，又增強了社區(qū)安全酒吧健身房臺球公共廚房YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優(yōu)客逸家萬匯樓新派公寓：類REITS模式下，購買整棟物業(yè)打造的中高端長租品牌公寓新派公寓（CYPA:ChinaYoungProfessionalsApartments）發(fā)展歷程：2012.5年于北京成立新派公寓經(jīng)營管理公司，同時賽富投資基金對新派公寓進(jìn)行戰(zhàn)略投資。2013.05，北京市新派公寓紫禁城店開業(yè)，2013.08，北京CBD店開業(yè)，目前上海、深圳、廣州店在建中。CBD店共111套房（戶型從15－140㎡不等，共14種戶型）、紫禁城店44套房，每套房月租均價5,000~9,000元，目前全部住滿。產(chǎn)品：租金3,000~5,000元為“新派Star”、5,000~6,000元“新派”、7,500元“新派Premium”居住理念：Lifestyle（新生活方式）、Home（新的家）、Community（年輕人的社區(qū)）YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優(yōu)客逸家萬匯樓金融利用REITs房地產(chǎn)信托投資基金方式解決連鎖經(jīng)營中“高物業(yè)成本、低經(jīng)營收入、難以快速規(guī)?；钡膯栴}服務(wù)租房管理+租客社交+租客線下活動組織，4S服務(wù)等

品牌統(tǒng)一買下整棟樓盤，統(tǒng)一裝修，同質(zhì)化客戶分租，統(tǒng)一運營管理，打造新派公寓品牌影響力金融品牌服務(wù)新派公寓：“金融+品牌＋服務(wù)”模式，實現(xiàn)模塊化復(fù)制連鎖發(fā)展YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優(yōu)客逸家萬匯樓金融創(chuàng)新：SAIF承擔(dān)收購和改造成本，新派公寓進(jìn)行輕資產(chǎn)管理，實現(xiàn)滾動開發(fā)新派公寓融資結(jié)構(gòu)新派公寓運營模式REITs應(yīng)用：2013.8賽富不動產(chǎn)基金以2.2W元/平米價格買下70年產(chǎn)權(quán)的CBD店，改造為公寓，一共花費1.65億RMB，CBD店份額分拆，以基金方式發(fā)行給32名國內(nèi)高凈值LP投資人，新派公寓僅投入1%份額，新派公寓每年向賽富不動產(chǎn)的LP支付不低于3.5%的租金回報，四年之后，一期基金到期，LP的股權(quán)將會被散售或者整售。賽富不動產(chǎn)為此做出一份股權(quán)回購協(xié)議。由于收購和改造成本都是基金承擔(dān)，新派公寓的啟動資金很少，公寓滿租后有很好的現(xiàn)金流。YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優(yōu)客逸家萬匯樓品牌＋服務(wù)：標(biāo)準(zhǔn)化“收購/租賃+翻新+租出”，統(tǒng)一運營管理，打造新派公寓連鎖品牌多彩分享公共大廳奢華view屋頂花園健康之家簡約別致藝術(shù)畫廊多樣化的配套設(shè)施······品牌管理定位追求品質(zhì)生活的年輕白領(lǐng)，類似的消費能力與習(xí)慣催生“同質(zhì)化居住”，進(jìn)行同質(zhì)化配套，能使住戶有歸屬感和家的感覺為滿足年輕人個性化需求，打造14款不同的個性化空間，包括15-25平米的極致全能mini戶型、40-75平米的一房一廳戶型，以及140平米的兩室兩廳兩衛(wèi)戶型同質(zhì)化客戶個性化產(chǎn)品完善配套4S服務(wù)Smile：用微笑將溫暖傳遞Sincere：用真誠將關(guān)懷傳遞Social：白領(lǐng)社區(qū)，營造白領(lǐng)專屬“朋友圈”Share：分享你我，鑄就白領(lǐng)情感家園YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優(yōu)客逸家萬匯樓普樂門：開發(fā)商整棟租賃物業(yè)，自主投資運營的服務(wù)式長租白領(lǐng)公寓項目區(qū)位：普樂門連鎖公寓位于北京市朝陽區(qū)四環(huán)外四惠東，距離地鐵站步行僅10分鐘，交通便利，周邊生活娛樂設(shè)施完善，生活便利產(chǎn)品：青磚紅瓦的復(fù)古建筑風(fēng)格，推出380間公寓客房，以一居室為主，配有少量二居室，房間精裝修，可以做到拎包入住，租金與周邊住宅租賃價格持平目標(biāo)客戶：有穩(wěn)定工作、單身或已婚無小孩的白領(lǐng)人群經(jīng)營理念：“itslifestyle！Itshome！”致力于打造白領(lǐng)一族的品質(zhì)生活三角半徑。公寓以酒店理念化服務(wù)為白領(lǐng)量身打造新的居住模式和高品質(zhì)生活。YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優(yōu)客逸家萬匯樓客戶定位：追求品質(zhì)生活的白領(lǐng)一族，打造30分鐘的品質(zhì)生活半徑目標(biāo)客群：普樂門公寓定位于長租式白領(lǐng)公寓，目標(biāo)客群鎖定在有穩(wěn)定工作、單身或已婚無小孩的白領(lǐng)人群。項目主要面向客群為CBD商務(wù)核心區(qū)、十里堡商圈以及朝古板塊白領(lǐng)為主經(jīng)營理念：致力于白領(lǐng)一族的品質(zhì)生活半徑品質(zhì)生活半徑：按照白領(lǐng)人群的生活習(xí)慣，居住、工作、娛樂往往成為生活的主要三點，任何兩點連線要求控制在30分鐘以內(nèi)，這成為白領(lǐng)人群幸福生活相對量化的其中一個重要參考YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優(yōu)客逸家萬匯樓產(chǎn)品配套：戶型以精裝一居室為主，公共配套完善白色簡約風(fēng)格，多為木質(zhì)家具，突出居家感及實用感推出戶型以53－55㎡一居室為主，占比86.8％；65－90二居室占比13.2％茶室、咖啡廳、健身房、洗衣房、美容美發(fā)、超市等生活配套戶型面積裝修風(fēng)格公共配套YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優(yōu)客逸家萬匯樓物管服務(wù)：通過精良的服務(wù)、健全的配套，形成完善的8p管理體系普樂門8P：良好的品牌信譽Responsible優(yōu)越的地理位置Superior經(jīng)典的家居設(shè)計Scriptures齊全的配套設(shè)施Complete專業(yè)的物業(yè)服務(wù)Professional和諧的社交氛圍Friendship時尚的文化環(huán)境Popular理想的心靈歸屬SpiritP是“普”的首字母，又象征著鑰匙，傳遞給客戶用鑰匙開啟房門也就是開啟快樂，8P便是普樂門一綹的服務(wù)態(tài)度和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆?wù)流程YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優(yōu)客逸家萬匯樓盈利模式：目前主要是賺取租金價差，未來會引入基金走向資本市場入駐普樂門的公寓客戶，簽訂租房合同周期都是在3個月以上，合同內(nèi)租金不會發(fā)生變化，后期隨市場變化而動，即使上浮，也會低于市場水平

——普樂門公寓投資管理公司董事長謝志剛第一家普樂門使用的是自有資金，但是未來規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化、連鎖化發(fā)展會引入基金、風(fēng)投等資金進(jìn)入，最終走向資本市場。

——普樂門公寓投資管理公司董事長謝志剛YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優(yōu)客逸家萬匯樓擴張模式：多模式擴張，致力于實現(xiàn)一二線城市連鎖化長租白領(lǐng)公寓物業(yè)選取條件：1.區(qū)域：離城市商務(wù)區(qū)較近，交通時間控制在半小時以內(nèi)，這樣才能實現(xiàn)普樂門品質(zhì)生活三角半徑的生活理念；2.物業(yè)體量：物業(yè)體量在1萬－2萬㎡，物業(yè)具有改造空間，能夠滿足公寓房間設(shè)置及配套設(shè)施建設(shè)；3.交通：一二線城市白領(lǐng)出行的主要交通方式是地鐵，因此要求物業(yè)在地鐵沿線，步行距離地鐵站10分鐘以內(nèi)租賃改造定制開發(fā)收購改建擴張模式合作加盟公司整體租賃物業(yè)，進(jìn)行公寓改造，分租給客戶與第三方合作，或者第三方出資加盟項目開發(fā)前與開發(fā)商洽談，達(dá)成合作收購物業(yè)，投資裝修改造，分租運營YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優(yōu)客逸家萬匯樓YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門萬匯樓優(yōu)客逸家萬匯樓：萬科與政府合作開發(fā)的公租房項目，是廣州首個開發(fā)商主導(dǎo)建設(shè)的經(jīng)濟租賃房項目項目區(qū)位：廣州市與佛山市南海區(qū)交界的黃岐潯峰洲路8號，占地9000㎡，建筑面積12200㎡，高6層，建筑體量直徑達(dá)72米，外圓內(nèi)方的巨大建筑，可容納1800人居住，2008年落成。項目背景：2006年萬匯樓項目附近萬科四季花城已投入使用，四季花城生活配套設(shè)施完善，政府為了讓公租房居住人群享受到好的配套，與萬科合作開發(fā)萬匯樓項目，享受四季花城所有的配套設(shè)施服務(wù)。2006年政府出讓城南項目地塊優(yōu)先出讓給萬科。產(chǎn)品：萬匯樓共有286間公寓和8間旅社供出租，其中普通公寓套內(nèi)使用面積以30—40平方米為主，有單間和兩室一廳戶型，月租金在440－680元（相當(dāng)于周邊市價的50％），青年旅社日租金50元，可以用作萬匯樓租戶來訪的親戚朋友短租。面對客群：萬匯樓申請對象針對三類人：一是滿足申請廉租房條件者，但是又無力購買經(jīng)適房的廣州人，二是不具有廣州戶口的外來人，三是年收入3萬一下沒房沒車的群體內(nèi)部裝修：配有床、吊扇、電腦桌、熱水器、淋浴器、抽油煙機、煤氣灶、櫥柜、桌椅、衣柜、網(wǎng)線等生活設(shè)施，租客可拎包入戶。

公共配套：“萬科試圖為這里的租客建立一個好的鄰里文化環(huán)境”。自客家圍屋的建筑形式外側(cè)屹立著“暫棲萬匯樓，且待沖天時”宣傳語。為讓租客能夠“沖天”，萬匯樓從設(shè)計開始就鼓勵住戶的鄰里交流和自我展現(xiàn)，這里有社區(qū)書屋、電腦室、自我發(fā)表園地、培訓(xùn)室、多功能廳等交流平臺，而且在萬匯樓的每層樓都設(shè)有公共活動平臺，租戶可隨時舉行聚會活動。廣州青年志愿者協(xié)會已經(jīng)在萬匯樓建立了分會，英國文化協(xié)會、南都基金會等機構(gòu)也對萬匯樓的居住模式表示認(rèn)同，并有意參與其中。管理模式：小區(qū)不收取物業(yè)費，實行住戶自行管理模式。萬匯樓住戶有一個QQ群，集體大事基本都在群里決議通過萬匯樓：面向剛需租房群體，內(nèi)部基本裝修達(dá)到拎包入住，設(shè)立公共平臺鼓勵租戶交流，小區(qū)實行租戶自行管理模式Y(jié)OU+國際青年公寓新派公寓普樂門萬匯樓優(yōu)客逸家優(yōu)客逸家：定位于房屋租賃管理增值服務(wù)的分散式長租公寓項目項目背景：“優(yōu)客逸家”隸屬于四川優(yōu)客投資管理有限公司，公司成立于2012年2月，業(yè)務(wù)區(qū)域主要立足于成都、武漢，未來，會為更多的城市提供服務(wù)融資背景：2013天使￥300W源渡；2013.9A$400W君聯(lián)；014.12B$2200W(估值$8000W)經(jīng)緯、海納、君聯(lián)、華興

區(qū)位交通：城市CBD核心商圈，地鐵沿線，500米即達(dá)的吃喝玩樂的優(yōu)質(zhì)生活圈設(shè)計理念：優(yōu)客的存在，能讓漂泊在城市里追求夢想的年輕人住的安心，舒適，有尊嚴(yán)；能在優(yōu)客逸家提供的房子里找到志趣相投的朋友，感受到家的溫暖

選址需求：選擇商圈等核心地區(qū)房屋，毛坯房，進(jìn)駐后進(jìn)行統(tǒng)一宜家風(fēng)格的裝修，公寓和小面積的住宅項目均在考慮范圍內(nèi)，但是都是租賃，不購買，選址不限定具體城市，根據(jù)哪個城市的空房率高而決定進(jìn)駐與否戰(zhàn)略構(gòu)想：現(xiàn)在在成都共租賃了1萬套房源，武漢共租賃了2000套房源，也已經(jīng)進(jìn)駐了北京市場，不過僅處于試水階段，2015年的戰(zhàn)略構(gòu)想是在全國租賃房源超過2萬套YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優(yōu)客逸家萬匯樓優(yōu)質(zhì)客戶：面向?qū)ι钣幸欢ㄆ焚|(zhì)要求、愿意為夢想去努力去實踐的年輕人出租租客租賃流程：租客通過微信賬號申請租房，優(yōu)客根據(jù)學(xué)歷、生活習(xí)慣篩選合格租客，過審率約60%，（約有40%新客來源于租客推薦），有簽約租客認(rèn)證，即：身份證復(fù)印件、租客學(xué)生證或單位名片、工牌復(fù)印件備案租賃對象：為了合租室友的穩(wěn)定性，拒絕大多數(shù)短租需求的租客，年齡在18-35歲之間，帶小孩不租，養(yǎng)寵物不租，嚴(yán)格控制每套房的總?cè)藬?shù)，面積小的房間兩個人不租，優(yōu)客逸家暫時沒有男生/女生的公寓，如果同一套房子入住的大多為男生/女生，會盡量為大家匹配同性別的租客租賃理念：目標(biāo)是致力于打造租房時代的美好回憶，讓租房不單單只是為了生存，更是為了讓我們的生活更美好軟妹子“人家不知道怎么辦租房各種手續(xù)呢”工作狂“作為加班狗，我們很需要管家哥哥幫忙代繳物業(yè)、水電費”懶骨頭“家務(wù)活是什么？我們也要保潔阿姨！”YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優(yōu)客逸家萬匯樓優(yōu)良設(shè)計：根據(jù)功能空間的不同進(jìn)行產(chǎn)品系劃分，標(biāo)準(zhǔn)化精裝修的產(chǎn)品設(shè)計，打造合乎人性原則的舒適生活空間帶飄窗戶型獨立衛(wèi)生間戶型帶陽臺戶型租金水平

700-860元/㎡（10㎡、11㎡、12㎡、16㎡，帶飄窗）

860-1000元/月（帶陽臺17㎡、20㎡）1000-1300元/月（臥室?guī)эh窗、衛(wèi)生間，24㎡、27㎡）室友類型全是妹子全是漢子愛情公寓配置類型獨立衛(wèi)生間帶飄窗帶陽臺雙床可住倆人房間配置床、書桌、衣柜、鞋架、折疊椅、臺燈、穿衣鏡、掛鉤公共區(qū)域配置無限WIFI、公共儲物區(qū)、餐桌、餐椅、冰箱、洗衣機、熱水器、微波爐、浴霸、公用廚房、掃帚、拖把YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優(yōu)客逸家萬匯樓優(yōu)秀服務(wù)于租客：為租客提供保潔、維修、水電氣代收代繳費、管家巡房、屋居保險等一站式服務(wù)體系客服服務(wù)：租客入住之后的任何問題，都可以向