全國(guó)房地產(chǎn)策劃師職業(yè)培訓(xùn)教材

策劃人職業(yè)生涯規(guī)劃第一節(jié)奮斗方向設(shè)計(jì)階段人生，并不是叫你立刻放棄眼前的工作，因?yàn)椴簧偃苏娴暮軔?ài)自己現(xiàn)在從事的這份工作，只是無(wú)暇把手頭的工作與未來(lái)的目標(biāo)聯(lián)系起來(lái)。其實(shí)眼前的工作所獲得的依然是短期利益，它固然很重要，但適度而具體的發(fā)展規(guī)劃，才是你追逐的夢(mèng)。．不要因?yàn)榈匚槐拔⒍詶?，?dāng)壓力重重襲來(lái)，才能迸發(fā)出巨大的能量；．用心拓展自己的興趣、見(jiàn)聞和知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高分析、整合和邏輯思維的能力；．可能多地去接觸不同的行業(yè)，了解的越多，越有可能發(fā)掘潛藏的機(jī)會(huì)和各方面之間的內(nèi)在聯(lián)系，或許那些希望的種子就隱藏在許多未被人發(fā)現(xiàn)的機(jī)會(huì)里面；．善于借助他人的力量，建立良好的人際關(guān)系，為將來(lái)發(fā)展時(shí)得到別人的幫助打下良好基礎(chǔ)；．向資深同事學(xué)習(xí)工作，追求更高的效率，博得更好的評(píng)價(jià)。對(duì)于新手而言，完全靠自己憑空摸索是很不容易的，但一味模仿他人的做法，終究無(wú)法真正的邁進(jìn)。．做一個(gè)有心人，經(jīng)常思考自己的前途，策劃每個(gè)階段的發(fā)展模式，更不要因?yàn)榘装滋摱攘藥啄旯怅幎艞壸非蟆．?dāng)一個(gè)人開(kāi)始有所計(jì)劃的時(shí)候，他永遠(yuǎn)都不會(huì)晚！二．階段目標(biāo)為使你的奮斗目標(biāo)逐漸明朗化，同時(shí)產(chǎn)生更好的效果，你可以先將注意力放在最重要的工作鋪墊上，尤其是當(dāng)兩個(gè)階段目標(biāo)發(fā)生沖突的時(shí)候。三．策劃自己的人生一般說(shuō)來(lái)，人生的目標(biāo)可以分為四類：職業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入、個(gè)人成長(zhǎng)和精神滿足。這四類目標(biāo)基本上涵蓋了人生的各個(gè)方面。你不妨問(wèn)自己三個(gè)問(wèn)題：從事這項(xiàng)工作是否有助于更接近實(shí)現(xiàn)某一目標(biāo)？從事哪項(xiàng)工作會(huì)有更多的目標(biāo)成就？是否可以做到既不浪費(fèi)時(shí)間又能迅速接近最終目標(biāo)？（一）遵循“早知道”法則對(duì)于剛剛工作的人來(lái)說(shuō)，干好第一份工作是自己的首要目標(biāo)，因?yàn)楣ぷ魇菍?shí)現(xiàn)其他愿望的必經(jīng)之路?？筛闪艘欢螘r(shí)間后你可能發(fā)現(xiàn)，自己與這份得來(lái)不易的工作有一種與生俱來(lái)的抗拒。你的天賦、能力、興趣以及工作的持久力慢慢在喪失，整天處于慣性工作狀態(tài)，你變得懈怠并且煩惱。你問(wèn)自己，這到底是不是正確的職業(yè)道路呢？從這個(gè)起點(diǎn)，能不能登臨事業(yè)的頂峰？這個(gè)時(shí)候建議你，最應(yīng)著手的就是要好好了解和評(píng)估你的人生發(fā)展計(jì)劃，確定具體的實(shí)現(xiàn)步驟，盡量選擇和接近適合自己能力和理想的目標(biāo)，可千萬(wàn)不要滿足于：我已經(jīng)找到了工作。四．分享策劃的快樂(lè)如果你不能一下子到達(dá)既定目標(biāo)，不妨一段一段地去耕耘。策劃階段人生，可以有兩種實(shí)施的方案，一種是有目標(biāo)的積累，一種是沒(méi)有目標(biāo)的積累，就看你的選擇和期許程度第二節(jié)策劃人員基本素質(zhì)互動(dòng)培訓(xùn)互動(dòng)師培訓(xùn)能夠使學(xué)員通過(guò)親身體驗(yàn)獲得自己的經(jīng)驗(yàn)，從而在有限的時(shí)間內(nèi)獲得最大的收獲。一．策劃的客觀性和主觀．策劃人員討論生活中對(duì)主觀性產(chǎn)生影響的日常因素，不同的外界條件對(duì)主觀性的影響。．策劃人員根據(jù)個(gè)人知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)策劃人員所應(yīng)具備的素質(zhì)進(jìn)行互動(dòng)交流，討論客觀性和主觀性。二．知識(shí)結(jié)構(gòu)與策劃思路(一）首先我們來(lái)做兩個(gè)互動(dòng)游戲．互動(dòng)游戲一：如何將一個(gè)吹好的氣球裝進(jìn)玻璃瓶子里。（答案：將氣球放氣，然后塞到玻璃瓶里，只留氣球嘴上的帶子在瓶口的外面，然后重新將汽球吹起，成功。）請(qǐng)學(xué)員按照自己想法做一遍，然后討論各自方法的思路及成敗的因素進(jìn)行討論。當(dāng)你遇到一個(gè)難題，解決它很困難，你可以改變你的方法。思想的改變，一次改變不難多次改變就不易了。.互動(dòng)游戲二：如何將一個(gè)玻璃瓶子裝在另一個(gè)玻璃瓶子里？（答案：打碎了裝進(jìn)去）游戲很簡(jiǎn)單，但難的是：徹底的改變需要很大的決心，如果有一點(diǎn)點(diǎn)留戀，就不能真的打碎。你們知道，打碎了它就是毀了它，再?zèng)]有什么力量能把它恢復(fù)得和從前一模一樣。所以當(dāng)你下決心要打碎某個(gè)事物時(shí)，你應(yīng)當(dāng)再一次問(wèn)自己，我是不是真的不會(huì)后悔？（二）雖然這些游戲看上去與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)，但是在遵循事務(wù)的客觀性的基礎(chǔ)上，發(fā)揮個(gè)人的主觀能動(dòng)性并非想象的那么簡(jiǎn)單，這就是為什么策劃人對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷感到力不從心、感到壓力與困惑的原因。應(yīng)該放開(kāi)自己的思想，避免讓自己禁錮在同一個(gè)思想領(lǐng)域和知識(shí)范圍。從事房地產(chǎn)策劃的人員，最好是通才，要求你知識(shí)面要廣博，對(duì)建筑學(xué)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、文化等方面都要有所涉及，總之，需要的是具備綜合素質(zhì)的人才。．知識(shí)結(jié)構(gòu)：（）了解房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律、法規(guī)；（）熟悉房地產(chǎn)建筑、規(guī)劃等基礎(chǔ)專業(yè)知識(shí)；（）掌握企業(yè)管理的基本原理和知識(shí)；（）熟悉廣告學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷的基本知識(shí)；（）了解消費(fèi)心理學(xué)的基本知識(shí)；（）學(xué)會(huì)將資源整合，對(duì)項(xiàng)目本身、開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷策劃公司、廣告公司、媒體等多方面的資源進(jìn)行有效整合，充分利用自身優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行樓盤(pán)創(chuàng)意推廣。．策劃思路：（）首先，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究，這是營(yíng)銷策劃中重要一步，是在為今后的工作做鋪墊和確立主體方向。（）市場(chǎng)調(diào)研是全盤(pán)策劃中關(guān)鍵步驟，包括市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)研究?jī)刹糠帧Ｕ_的市場(chǎng)調(diào)查才會(huì)得出正確的市場(chǎng)研究結(jié)論，這關(guān)系到整個(gè)營(yíng)銷策劃的決策傾向；讓市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)產(chǎn)品，與市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)照，充分挖掘本項(xiàng)目的營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。其具體內(nèi)容包括：市場(chǎng)格局調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目情況調(diào)研、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷策劃調(diào)研、消費(fèi)群體調(diào)研等等。．調(diào)研之后，進(jìn)行項(xiàng)目再定位為何對(duì)項(xiàng)目再次定位？開(kāi)發(fā)商在立項(xiàng)開(kāi)發(fā)時(shí)，基本上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了初步的定位，但當(dāng)時(shí)是從宏觀上進(jìn)行考慮，對(duì)市場(chǎng)定位的把握不夠細(xì)致、準(zhǔn)確，從立項(xiàng)開(kāi)發(fā)到營(yíng)銷開(kāi)始大都要經(jīng)過(guò)一段漫長(zhǎng)的時(shí)期，期間市場(chǎng)可能發(fā)生諸多變化，因此在實(shí)施營(yíng)銷策劃時(shí)要進(jìn)行項(xiàng)目再定位。．營(yíng)銷策略項(xiàng)目按照市場(chǎng)進(jìn)行定位，與市場(chǎng)進(jìn)行充分結(jié)合，按照市場(chǎng)運(yùn)行軌道做出一個(gè)系統(tǒng)營(yíng)銷策略，包括：樓盤(pán)包裝、品牌包裝、價(jià)格定位、營(yíng)銷訴求、市場(chǎng)推廣（廣告主題、媒體組合與選擇、廣告訴求和基調(diào)、廣告排期等）。．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議從營(yíng)銷角度對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)提出要求和建議，包括功能設(shè)置、小區(qū)布局、環(huán)境規(guī)劃、景觀規(guī)劃、戶型結(jié)構(gòu)及分配、工作進(jìn)展排期等。．入市時(shí)機(jī)選擇入市的時(shí)機(jī)選擇非常關(guān)鍵，如果選擇時(shí)機(jī)失敗，就有可能導(dǎo)致整個(gè)營(yíng)銷的失敗。（）有市場(chǎng)空白時(shí)；（）有事件發(fā)生時(shí)；（）有重要節(jié)日來(lái)臨時(shí)；（）有市場(chǎng)需求而市場(chǎng)出現(xiàn)供給斷裂時(shí)；（）旺季來(lái)臨時(shí)；（）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度較弱時(shí)；（）總需求增大時(shí)；．廣告策劃的執(zhí)行廣告是一種溝通，一種主線，它承載著房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售力、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)的提煉、項(xiàng)目形象的表現(xiàn)、項(xiàng)目理念的傳達(dá)。各種廣告媒體充當(dāng)著項(xiàng)目與潛在客戶群進(jìn)行溝通的不可替代的重要角色，高效的廣告溝通，能使項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)更快的速度實(shí)現(xiàn)更大的價(jià)值。而廣告創(chuàng)意的成功與否，就決定了項(xiàng)目同潛在客戶能否進(jìn)行有效的溝通?？梢詮囊幌挛宸矫嬷郑海ǎ┠繕?biāo)市場(chǎng)策略開(kāi)發(fā)商通常并不針對(duì)整個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)做廣告，而是針對(duì)其中的某個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)需要廣告配合，廣告就應(yīng)該以那個(gè)細(xì)分市場(chǎng)為目標(biāo)并采取相應(yīng)的廣告策略。以兼有多層和高層住宅的小區(qū)廣告策劃為例：當(dāng)小區(qū)剛起步時(shí)，以開(kāi)發(fā)深受市場(chǎng)歡迎的多層住宅為主，這時(shí)可采用開(kāi)拓性廣告策略：廣告結(jié)合多層住宅的銷售熱潮不斷強(qiáng)化小區(qū)的知名度和客戶的認(rèn)知度，使樓盤(pán)迅速進(jìn)入市場(chǎng)。當(dāng)小區(qū)逐步成型時(shí)，則采用勸說(shuō)性廣告策略：廣告以說(shuō)服客戶購(gòu)買(mǎi)，提高市場(chǎng)占有率為目的。當(dāng)小區(qū)初具規(guī)模，欲推出高層樓盤(pán)時(shí)，可采取提示性廣告策略：以造聲勢(shì)，提醒客戶留意認(rèn)購(gòu)期為主要目的。（）市場(chǎng)定位策略定位策略的根本目的是使樓盤(pán)處于與眾不同的優(yōu)勢(shì)位置，從而使開(kāi)發(fā)商在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。定位時(shí)可根據(jù)目標(biāo)客戶群的要求，采取價(jià)格定位策略、素質(zhì)定位策略、地段定位策略、時(shí)尚定位策略等。市場(chǎng)定位不能偏差或含混不清，否則廣告訴求時(shí)重點(diǎn)不明，受眾難以留下特定的鮮明印象。（）廣告訴求策略根據(jù)訴求對(duì)象、訴求區(qū)域的特點(diǎn)，房地產(chǎn)廣告可采用理性訴求策略，即通過(guò)真實(shí)、準(zhǔn)確、公正地傳達(dá)開(kāi)發(fā)商或樓盤(pán)的有關(guān)信息或其帶給客戶的利益，讓受眾理智地做出決定；也可采用感性訴求策略，即向受眾傳達(dá)某種情感或感受，從而喚起受眾的認(rèn)同感和購(gòu)買(mǎi)欲；當(dāng)然還可用情理結(jié)合的訴求策略，即用理性訴求傳達(dá)信息，以感性訴求激發(fā)受眾的情感，從而達(dá)到最佳的廣告效果。（）廣告表現(xiàn)策略廣告表現(xiàn)策略要解決的是廣告中信息如何通過(guò)富有創(chuàng)意的思路、方式以及恰如其分的廣告表現(xiàn)主題傳達(dá)給受眾。廣告訴求的重點(diǎn)通常是樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)和特色，而廣告表現(xiàn)的主題則具有更深一層的內(nèi)涵，即樓盤(pán)帶給客戶的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、優(yōu)越感。廣告表現(xiàn)策略要求用創(chuàng)意對(duì)廣告信息進(jìn)行包裝并確定廣告設(shè)計(jì)、制作的風(fēng)格和形式。廣告創(chuàng)意講求新穎獨(dú)特，但不能離奇古怪。失敗的創(chuàng)意有時(shí)讓人厭惡，給樓盤(pán)銷售也帶來(lái)負(fù)面影響。（）廣告媒介策略據(jù)統(tǒng)計(jì)，％的廣告費(fèi)用用于廣告媒介，媒介選擇不當(dāng)，就有可能造成投入高、見(jiàn)效低的結(jié)果。通常房地產(chǎn)廣告可以選用四大媒體：報(bào)紙、廣播、電視和雜志，還有戶外廣告，如工地圍墻宣傳畫(huà)、巨幅電腦噴畫(huà)、路牌、燈箱、車身廣告、橫幅等，這些可統(tǒng)稱為"線上媒介"。"線下媒介"也是開(kāi)發(fā)商常用的，像展銷會(huì)、直郵、贊助及其它推銷用的樓書(shū)、優(yōu)惠券、單張（海報(bào)）等。廣告媒介策略要求開(kāi)發(fā)商和代理商合理選擇媒介組合，形成全方位的廣告空間，擴(kuò)大廣告受眾的數(shù)量；其次要合理安排廣告的發(fā)布時(shí)間、持續(xù)時(shí)間、頻率、各媒體發(fā)布順序等，特別重要的廣告要提前預(yù)定好發(fā)布時(shí)間和版位。（）廣告效果的測(cè)定廣告效果通常是在廣告發(fā)布后測(cè)定的，對(duì)于房地產(chǎn)廣告卻不太合適，事后測(cè)定不利于控制廣告效果。較為明智的做法是在廣告發(fā)布前就進(jìn)行預(yù)測(cè)。先邀請(qǐng)目標(biāo)客戶群中的一些代表對(duì)廣告的內(nèi)容和媒介的選擇發(fā)表見(jiàn)解，通過(guò)分析反饋意見(jiàn)再結(jié)合部分專業(yè)人士的建議，反復(fù)調(diào)整，就可使廣告計(jì)劃日臻完善。課堂作業(yè)：在北京做一個(gè)產(chǎn)權(quán)酒店，你如何選址？如何進(jìn)行營(yíng)銷策劃？分組討論，然后在課堂上由個(gè)人、或各組代表闡述思想和方法。（三）如何消除策劃的困惑課堂討論：如果給你時(shí)間去旅行，你會(huì)選擇那座城市？分組討論并闡述：（）為什么選擇這個(gè)地方？（）之前你對(duì)這個(gè)地方的認(rèn)識(shí)？包括主觀和客觀認(rèn)識(shí)。（）此行目的？或要滿足自己的那些需要？做事之前確立目標(biāo)很重要，確立準(zhǔn)確目標(biāo)需要你做足基本功，打好基礎(chǔ)；簡(jiǎn)單的說(shuō)房地產(chǎn)項(xiàng)目就是要滿足特定人群的特殊需要，只有層層剖析才能最終確立你的目標(biāo)。．對(duì)項(xiàng)目判斷的困惑萬(wàn)事開(kāi)頭難，項(xiàng)目的研究與定位就是營(yíng)銷策劃的第一關(guān)鍵，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，％決定于發(fā)展商對(duì)地塊的判斷。從地塊考察開(kāi)始，充分挖掘項(xiàng)目地塊的地產(chǎn)因子并判斷土地的價(jià)值，作為項(xiàng)目建筑功能和市場(chǎng)定位的核心依據(jù)；從市場(chǎng)調(diào)研中尋找依據(jù)，這是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵的前提條件；從項(xiàng)目定位出發(fā)，進(jìn)行項(xiàng)目投入產(chǎn)出模擬分析，透視項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性并提出相關(guān)的規(guī)避方式，使發(fā)展商在項(xiàng)目的運(yùn)作之初就可以預(yù)知未來(lái)的成果。．針對(duì)賣(mài)點(diǎn)群的精確策劃隨著房地產(chǎn)供應(yīng)量的增加、需求相對(duì)減弱，買(mǎi)家開(kāi)始能從容地挑選。買(mǎi)家在“貨比三家”的過(guò)程中，使得發(fā)展商必須快速適應(yīng)購(gòu)買(mǎi)者的挑剔。因而采取“人有我有”的經(jīng)營(yíng)策略。策劃公司適其時(shí)，開(kāi)始有意識(shí)地收集眾生之長(zhǎng)而集于一者，使得開(kāi)發(fā)商不得不在短期之內(nèi)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者作出充足的承諾。策劃公司在引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商力求盡善盡美之時(shí)，也極其所能地向市場(chǎng)羅列無(wú)盡的賣(mài)點(diǎn)。每一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，都凝聚著發(fā)展商的心機(jī)；每一個(gè)賣(mài)點(diǎn)的后面，都是智慧和成本的凝結(jié)；每一個(gè)賣(mài)點(diǎn)的成型，都似一根根鋼筋對(duì)大廈起著更為牢固的支持，每一個(gè)賣(mài)點(diǎn)的后面通常都是成本的發(fā)生。賣(mài)點(diǎn)數(shù)量和質(zhì)量的增加，使樓盤(pán)質(zhì)素不斷地得到提高。市場(chǎng)在接受這些賣(mài)點(diǎn)之時(shí)，使策劃公司亦獲得綿延不斷的商業(yè)合約機(jī)會(huì)，但不少樓盤(pán)的“富貴病”亦隨之產(chǎn)生。許多城市的高樓大廈，實(shí)際已出現(xiàn)明顯的成本高于售價(jià)的問(wèn)題，多數(shù)賣(mài)點(diǎn)策劃模式對(duì)提高項(xiàng)目的素質(zhì)起到了非常積極的作用，但同時(shí)也使許多樓盤(pán)成本處于高處不勝寒之境。．市場(chǎng)難以把握的困惑在買(mǎi)方市場(chǎng)的條件下，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)在多因素競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)之中。在房地產(chǎn)賣(mài)方市場(chǎng)階段，項(xiàng)目是在選優(yōu)的條件下獲取成功，只要有一個(gè)突出的優(yōu)點(diǎn)或閃光點(diǎn)成為熱門(mén)賣(mài)點(diǎn)，就可以以這個(gè)突出優(yōu)點(diǎn)的高度來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)值。而在進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)之后，買(mǎi)方在從容的時(shí)間和足夠的選擇，來(lái)精挑細(xì)選，找你的毛病，任何一個(gè)小問(wèn)題，都可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)不能成交，價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)。這樣就呈現(xiàn)出多因素的競(jìng)爭(zhēng)，以你的短項(xiàng)弱項(xiàng)來(lái)決定整體效益。．繼續(xù)提高自己的綜合運(yùn)營(yíng)能力激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，大家都在提高，誰(shuí)能加速度提高，誰(shuí)能更多更好地借用外腦，誰(shuí)就能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，所以不但要用好資本、品牌、信用，而且要用好外腦、智慧?，F(xiàn)在專業(yè)策劃被行業(yè)的普遍接受，就已經(jīng)說(shuō)明社會(huì)在這個(gè)層面的進(jìn)步。討論案例：策劃路線？策劃人生？——美元游世界留學(xué)英國(guó)畢業(yè)的朱兆瑞僅用了美元，歷時(shí)天周游了歐洲、美洲、大洋洲和亞洲的個(gè)國(guó)家和地區(qū)，如澳大利亞和韓國(guó)等。（）請(qǐng)闡述各自對(duì)這一事件的看法。（）通過(guò)這一次旅游對(duì)他人生有何影響？他是在策劃自己?jiǎn)?？第二章房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)建筑與規(guī)劃基本知識(shí)一．建筑識(shí)圖基礎(chǔ)知識(shí)房屋是供人們生產(chǎn)、生活、工作、學(xué)習(xí)和娛樂(lè)的場(chǎng)所，與人們關(guān)系密切。將一幢擬建房屋的內(nèi)外形狀和大小，以及各部分的結(jié)構(gòu)、構(gòu)造、裝飾、設(shè)備等內(nèi)容，按照有關(guān)規(guī)范規(guī)定，用正投影方法，詳細(xì)準(zhǔn)確地畫(huà)出的圖樣，稱為“房屋建筑圖”。它是用以指導(dǎo)施工的一套圖紙，所以又稱為施工圖。（一）．施工圖的內(nèi)容和用途一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括：．圖紙目錄包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號(hào)等，表明該工程施工圖由哪幾個(gè)專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。．設(shè)計(jì)總說(shuō)明主要說(shuō)明工程的概況和總的要求。內(nèi)容一般應(yīng)包括：設(shè)計(jì)依據(jù)（如設(shè)計(jì)規(guī)模、建筑面積以及有關(guān)的地質(zhì)、氣象資料等）；施工要求（如施工技術(shù)、材料、要求以及采用新技術(shù)、新材料或有特殊要求的做法說(shuō)明）等。以上各項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)于簡(jiǎn)單的工程，也可分別在各專業(yè)圖紙上寫(xiě)成文字說(shuō)明。．建筑施工圖包括總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和構(gòu)造詳圖。表示建筑物的內(nèi)部布置情況，外部形狀，以及裝修、構(gòu)造、施工要求等。．結(jié)構(gòu)施工圖包括結(jié)構(gòu)平面布置圖和各構(gòu)件的結(jié)構(gòu)詳圖。表示承重結(jié)構(gòu)的布置情況，構(gòu)件類型，尺寸大小及構(gòu)造做法等。．設(shè)備施工圖包括給水排水、采暖通風(fēng)、電氣等設(shè)備的平面布置圖、系統(tǒng)圖和詳圖。表示上、下水及暖氣管線布置，衛(wèi)生設(shè)備及通風(fēng)設(shè)備等的布置，電氣線路的走向和安裝要求等。（二）施工圖中常用的符號(hào)為了保證制圖質(zhì)量、提高效率、表達(dá)統(tǒng)一和便于識(shí)讀，我國(guó)制訂了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（簡(jiǎn)稱“標(biāo)準(zhǔn)”），其中幾項(xiàng)主要的規(guī)定和常用的表示方法如下：．定位軸線在施工圖中通常將房屋的基礎(chǔ)、墻、柱和梁等承重構(gòu)件的軸線畫(huà)出，并進(jìn)行編號(hào)，以便施工時(shí)位紡線和查閱圖紙，這些軸線稱為定位軸線。定位軸線采用細(xì)點(diǎn)畫(huà)線表示。軸線編號(hào)的畫(huà)圓用細(xì)實(shí)線，在畫(huà)圈內(nèi)寫(xiě)上編號(hào)。在平面上水平方向的編號(hào)采用阿拉伯?dāng)?shù)字，從左向右依次編寫(xiě)。垂直方向的編號(hào)，用大寫(xiě)英文字母自下而上順次編寫(xiě)，英文字中、及三個(gè)字母不得作軸線編號(hào)，以免與數(shù)字、及混淆。對(duì)于一些與主要承重構(gòu)件相聯(lián)系的次要構(gòu)件，它的定位軸線一般作為附加軸線，編號(hào)可用分?jǐn)?shù)表示。分母表示前一軸線的編號(hào)，分子表示附加軸線的編號(hào)。．標(biāo)高在總平面圖、平面圖、立面圖和剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符號(hào)表示某一部位的高度。各種圖紙上所用標(biāo)高符號(hào)，以細(xì)實(shí)線繪制。標(biāo)高數(shù)值以米為單位（不標(biāo)單位），一般標(biāo)注至小數(shù)后三位數(shù)（總平面圖中為二位數(shù)）。標(biāo)高有絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高。絕對(duì)標(biāo)高：我國(guó)把青島黃海的平均海平面定為絕對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，其他各地標(biāo)高都以它作為基準(zhǔn)，在總平面圖中的室外地面標(biāo)高中常采用絕對(duì)標(biāo)高。相對(duì)標(biāo)高：除了總平面圖外，一般都采用相對(duì)標(biāo)高，即把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高定為相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)，并在建筑工程的總說(shuō)明中說(shuō)明相對(duì)標(biāo)高和絕對(duì)標(biāo)高的關(guān)系。如室外地面標(biāo)高－表示室外地面比室內(nèi)首層地面低米。．尺寸線施工圖中均應(yīng)注明詳細(xì)的尺寸。尺寸標(biāo)注由尺寸界線、尺寸線、尺寸起止點(diǎn)和尺寸數(shù)字所組成。根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，除了標(biāo)高及總平面圖上的尺寸以米為單位外，其余一律以毫米為單位。為了使圖面清晰，尺寸數(shù)字后一般不必注寫(xiě)單位。在圖形外面的尺寸界線是用細(xì)實(shí)線畫(huà)出的，一般應(yīng)與被標(biāo)注長(zhǎng)度垂直，但在圖形里面的尺寸界線以圖形的輪廓線和中線來(lái)代替。尺寸線必須用細(xì)實(shí)線畫(huà)出，而不能用其他線代替；應(yīng)與被注長(zhǎng)度平行，且不宜超出尺寸界線。尺寸線的起止點(diǎn)用度的中粗短線表示，短線方向應(yīng)以所注數(shù)字的左下角向右上角傾斜。尺寸數(shù)字應(yīng)標(biāo)注在水平尺寸線上方（垂直尺寸線的左方）中部。二．建筑材料基礎(chǔ)知識(shí)（一）建筑材料的分類根據(jù)材料來(lái)源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料；根據(jù)使用部位不同，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等；根據(jù)材料功能不同，可分為結(jié)構(gòu)材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。為了研究學(xué)習(xí)方便，一般按材料的化學(xué)組成分為無(wú)機(jī)材料、有機(jī)材料和復(fù)合材料三大類。（二）建筑材料的基本性質(zhì)．材料結(jié)構(gòu)狀態(tài)的主要參數(shù)（）密度：材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)（不含空隙或孔隙）下單位體積的質(zhì)量。（）體積密度：材料在自然狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量。松散材料的體積密度一般稱為堆積密度。（）孔隙率：固體材料體積內(nèi)孔隙體積所占的比例。（）密實(shí)度：材料體積內(nèi)被固體物質(zhì)充實(shí)的程度，即材料的絕對(duì)密實(shí)體積與其總體積之比。．密度和體積密度主要反映材料的輕重，而孔隙率和密實(shí)度主要反映材料鐘孔隙的多少。一般情況下，材料孔隙率越高（密實(shí)度越低），則材料的保溫隔熱性能、吸聲性能和吸濕性能越好，而材料的強(qiáng)度降低，抗?jié)B透性能、耐磨性能、抗凍性能、耐腐蝕性能耐久性等均下降。（三）材料的力學(xué)性質(zhì)．強(qiáng)度材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為強(qiáng)度，用材料在被破壞時(shí)的最大應(yīng)力（單位面積承受的力）值來(lái)表示。根據(jù)外力作用方式的不同，材料強(qiáng)度主要有抗拉強(qiáng)度、抗壓強(qiáng)度、抗折強(qiáng)度和抗剪強(qiáng)度。不同的材料，對(duì)其強(qiáng)度的要求也不一樣。如水泥以抗壓強(qiáng)度為主，鋼筋以抗拉強(qiáng)度為主。彈性也塑性材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力除去后，仍能恢復(fù)其原狀的性質(zhì)稱為材料的彈性。反之，當(dāng)外力除去后，不能完全恢復(fù)其原狀的性質(zhì)稱為材料的塑性。大多數(shù)建筑材料都同時(shí)具有彈性和塑性，在外力不大的情況下，產(chǎn)生彈性變形；當(dāng)外力超過(guò)一定的數(shù)值后，便出現(xiàn)塑性變形。．韌性與脆性材料在外力作用下，未發(fā)生明顯變形就突然破壞的性質(zhì)稱脆性，具有此性質(zhì)的材料稱脆性材料。材料在沖擊、振動(dòng)作用下產(chǎn)生較大變形尚不致破壞的性質(zhì)稱為韌性，具有此性質(zhì)的材料稱為韌性材料。．硬度與耐磨度材料抵抗較硬物體壓入和刻劃的能力稱為硬度。材料抵抗磨損的能力稱為耐磨性。（四）材料的物理性質(zhì)材料的物理性質(zhì)主要指的是材料的耐水性、抗?jié)B性、抗凍性、吸濕性、導(dǎo)熱性、熱容量、耐燃性與耐火性、吸聲性與隔聲性的基本性質(zhì)，這些性質(zhì)構(gòu)筑了建筑材料穩(wěn)定性。（五）膠凝材料能將散粒材料或塊狀材料粘結(jié)成整體并具有一定強(qiáng)度的材料稱膠凝材料。膠凝材料在建筑工程中應(yīng)用廣泛。常用的膠凝材料，多數(shù)是無(wú)機(jī)礦物質(zhì)粉狀物，按其凝結(jié)硬化的條件不同分為氣硬性膠凝材料和水硬性膠凝材料兩大類。．氣硬性膠凝材料：只能在空氣中凝結(jié)硬化并保持和發(fā)展其強(qiáng)度的膠凝材料。常用的氣硬性膠凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。．水硬性膠凝材料：不僅能在空氣中凝結(jié)硬化，而且能在水中硬化并保持發(fā)展其強(qiáng)度的膠凝材料。這類建筑材料主要有水泥，它的強(qiáng)度主要是在水的作用下產(chǎn)生的。水泥是最重要的建筑材料之一，用途廣泛，品種繁多。建筑中工程中常用的是硅酸鹽水泥和普通的硅酸鹽水泥。（六）混凝土及砂漿混凝土是由膠凝材料、水和粗骨料按適當(dāng)?shù)谋壤浜现瞥傻陌楹衔?，?jīng)一定的時(shí)間硬化后，成為人造石材。混凝土主要有普通混凝土、輕混凝土、防水混凝土、耐熱混凝土、噴射混凝土等幾種。砂漿是由膠凝材料合細(xì)骨料配合制的伴合物，凝結(jié)硬化后具有相應(yīng)的強(qiáng)度，并可將塊狀材料膠結(jié)成整體?；炷梁蜕皾{是現(xiàn)代建筑中最重要的材料。砂漿主要有砌筑砂漿、抹面砂漿、防水砂漿、裝飾砂漿等幾類。（七）建筑鋼材與木材．建筑鋼材建筑鋼材的主要品種有：建筑用鋼筋、建筑用型鋼。．木材木材作為建筑材料，在工程中應(yīng)用廣泛。如用作屋架、梁柱、門(mén)窗、模板及室內(nèi)裝修等。木材按樹(shù)種類劃分，可分為針葉樹(shù)和闊葉樹(shù)兩大類；木材按加工材料分類，可分為三種：原條、原木、板方材。（八）防水、保溫隔熱及吸聲材料．防水材料：建筑物的防水是很重要，其常用的防水材料，主要是瀝青及其制品。．保溫和吸聲材料（）無(wú)機(jī)保溫吸聲材料：這種吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠巖及其制品、礦渣棉及其制品、巖棉及巖棉制品、玻璃棉、泡沫玻璃。（）有機(jī)保溫吸聲材料：這種材料通常吸聲效果較好，主要有軟木制品、木絲板、毛氈等。（九）墻體材料墻體及屋面材料石建筑工程中用量較大的材料之一。傳統(tǒng)的建筑中，大量采用的墻體材料是粘土磚瓦，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，新型的墻體材料逐漸被廣泛使用。現(xiàn)在普遍采用的墻體材料是粘土磚和砌塊。．粘土磚（）普通粘土磚：是以粘土為主要原料，經(jīng)過(guò)成型、干燥、焙燒而成的墻體材料。普通粘土磚的規(guī)格為：(單位：毫米)（）粘土空心磚：與普通磚相比，粘土空心磚可減輕自重％－％，能改善墻體絕熱、隔聲性能，并且節(jié)省粘土原料，干燥時(shí)間短，燒成率高。．砌塊砌塊有以下優(yōu)點(diǎn)：適用性強(qiáng)、原料來(lái)源廣、不占耕地節(jié)約能源、制作施工方便，由于砌塊具有以上優(yōu)點(diǎn)，所以近年來(lái)發(fā)展較快，全國(guó)許多地方在推廣。（十）裝飾材料．裝飾材料的基本要求及選用建筑裝飾材料是用于建筑物表面，起到裝飾作用的材料。對(duì)裝飾材料的基本要求有以下幾個(gè)方面：（）材料的顏色，光澤和透明性（）花紋圖案、形狀和尺寸（）質(zhì)感．常用建筑裝飾材料常用的飾面材料（制品）主要有琉璃瓦、面磚、釉面磚、陶瓷錦磚、花崗石板、大理石板、水磨石板、塑料貼面板、木材、膠合板、石膏板。三．建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)知識(shí)各種不同的建筑，盡管它們?cè)谑褂靡?、空間組合、外形處理、結(jié)構(gòu)形式、構(gòu)造方式及規(guī)模大小等方面各有其特點(diǎn)，但構(gòu)成建筑物的主要部分都是由基礎(chǔ)、墻體或柱、樓地面、屋頂、樓梯、門(mén)窗等六大部分組成。此外，一般建筑物還有臺(tái)階、坡道、陽(yáng)臺(tái)、雨棚、散水以及其他各種配件和裝飾部分等。住宅的建筑結(jié)構(gòu)形式有很多鐘，例如按其施工方法可劃分為現(xiàn)澆(現(xiàn)場(chǎng)澆制)和預(yù)制(預(yù)先澆制)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩大類型和預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)等。一般而言，從采用的結(jié)構(gòu)墻體材料上分，主要有砌體結(jié)構(gòu)（如：磚混結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)等）以及現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和輕鋼結(jié)構(gòu)等；從受力傳遞系統(tǒng)上分，常有剪力墻結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)等。（一）下面就上述常見(jiàn)的承重系統(tǒng)類型做一個(gè)簡(jiǎn)要的介紹。．砌體結(jié)構(gòu)砌體結(jié)構(gòu)是我國(guó)廣泛采用的多層住宅建筑的剪力墻結(jié)構(gòu)形式。一般采用鋼筋混凝土預(yù)制樓板、屋面板作為樓、屋面結(jié)構(gòu)層，豎向承重構(gòu)件采磚砌體。砌體材料主要有：普通粘土磚、多孔磚、普通混凝土小砌塊、輕骨料混凝土小砌塊等。常規(guī)的砌體厚度有：毫米、毫米、毫米、毫米。習(xí)慣上人們把毫米厚的墻稱為“三七墻”、毫米厚的墻稱為“二四墻”。在工程中厚度大于等于毫米厚的墻常用做承重墻，小于毫米厚的墻用做非承重墻。承重墻分為縱向承重墻和橫向承重墻，分別承受建筑物上部荷重和承受縱橫方向來(lái)的地震力。外墻作承重作用，理應(yīng)受到充分的注意，非承重墻僅承擔(dān)自重不承擔(dān)上部荷重，可作為間隔墻使用。．現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架一般由梁、板、柱所組成。其特點(diǎn)是框架結(jié)構(gòu)布置靈活，具有較大的室內(nèi)空間，使用比較方便。框架結(jié)構(gòu)的樓板大多采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板，框架間的填充墻多采用輕質(zhì)砌體墻。由于有框架結(jié)構(gòu)的柱截面較大，不宜家具布置和裝修，影響室內(nèi)使用，以往在住宅建筑中采用較少。結(jié)合框架結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，在新建住宅中出現(xiàn)了一種異形柱框架輕型住宅結(jié)構(gòu)和短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系。異形柱框輕住宅與其他傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)相比，具有以下特點(diǎn)：由形邊柱、十字形中柱、形角柱組成框架受力體系，其柱間填充墻與體壁同厚，室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用，填充墻采用輕質(zhì)保溫隔熱材料，因墻體減薄，與砌體結(jié)構(gòu)相比可增加使用面積。異形柱框輕住宅結(jié)構(gòu)體系和短肢剪力墻結(jié)構(gòu)體系在多高層住宅中的應(yīng)用方面具有廣闊的發(fā)展前景。．剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻其實(shí)就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平地震荷載，這樣的水平荷載對(duì)墻、柱產(chǎn)生一種水平剪切力，剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。剪力墻結(jié)構(gòu)有較好的抗震性能，其不足之處是結(jié)構(gòu)自重大，預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)?？梢宰龅酱罂臻g住宅布局，剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式。此時(shí)，房間的分隔墻和預(yù)應(yīng)力廚房衛(wèi)生間分隔墻可采用預(yù)制的輕質(zhì)隔墻來(lái)分隔空間，（二）如按照建筑物的承重結(jié)構(gòu)，主要有以下幾種形式：．磚混結(jié)構(gòu)：是建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗上講是小部分鋼筋混凝土和大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。．鋼、筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或用其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕性耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。．磚木結(jié)構(gòu)：是建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)得墻、柱等采用磚體砌筑，橫向采用木質(zhì)結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)現(xiàn)代建筑中基本已不采用，其各種性能都較差。．鋼筋框架結(jié)構(gòu)：是指建筑物的豎向、橫向等主要承重結(jié)構(gòu)用鋼筋制作，其余部位采用玻璃或其他圍合材料制作的。這種結(jié)構(gòu)多用在售樓處、小商鋪等臨時(shí)性建筑。四．住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)知識(shí)城市是人類集中的生活居住地域，是一種現(xiàn)代的人聚集的環(huán)境形式。在一個(gè)城市中，生活居住用地的比重一般占到城市建設(shè)總用地的％－％。住宅區(qū)是城市中在空間上相對(duì)獨(dú)立的各種類型和各種規(guī)模的生活居住用地的統(tǒng)稱，它包括居住區(qū)、居住小區(qū)、居住組團(tuán)、住宅街坊、和住宅群落等。住宅小區(qū)的組成不僅僅是住宅和與其相關(guān)的道路、綠地，還包括與該住宅小區(qū)居民日常生活相關(guān)的商業(yè)、服務(wù)、教育、活動(dòng)、道路、場(chǎng)地和管理等內(nèi)容。這些內(nèi)容在空間分布上，可能在該住宅小區(qū)空間范圍內(nèi)，也可能位于該住宅小區(qū)的空間范圍之外。（一）居住小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)．用地規(guī)模與配置為了使住宅小區(qū)具備基本的生活設(shè)施以滿足居民的日常生活需求，一般要求住宅人口或用地達(dá)到一定的規(guī)模，這一要求對(duì)周圍設(shè)施不足或沒(méi)有設(shè)施的住宅小區(qū)而言，如在城市邊緣地區(qū)新建的住宅區(qū)，顯得尤為重要。用地配置包含住宅建筑用地、公共服務(wù)設(shè)施用地、道路與停車設(shè)施用地、公共綠地和其他用地五部分的數(shù)量以及比例，它反映了一個(gè)住宅區(qū)的某些重要的特征，如區(qū)位、環(huán)境、標(biāo)準(zhǔn)甚至住宅的層數(shù)等。一個(gè)具體的住宅小區(qū)用地配置的確定應(yīng)該考慮多方面的因素。住宅小區(qū)用地的配置應(yīng)該在國(guó)際《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（－）用地配置建議的基礎(chǔ)上，考慮住宅小區(qū)的職能側(cè)重、居住密度、土地利用方式和效益、社區(qū)生活、戶外環(huán)境質(zhì)量和地方特點(diǎn)等多方面的因素綜合確定。滿足住宅區(qū)居民的居住生活需求是確定住宅區(qū)用地配置的基礎(chǔ)，不同的居住對(duì)象對(duì)住宅區(qū)的居住、公共服務(wù)、戶外環(huán)境和交通基礎(chǔ)等存在不同的需求，因而應(yīng)該根據(jù)居住對(duì)象的特點(diǎn)適度增減住宅區(qū)各類用地構(gòu)成的比例。．居住密度在住宅小區(qū)規(guī)劃考慮的因素中，居住密度是一項(xiàng)重要的量化控制指標(biāo)，它對(duì)居住環(huán)境的品質(zhì)以及規(guī)劃結(jié)構(gòu)的空間與布局形態(tài)有著根本的影響。居住密度是關(guān)于住宅小區(qū)環(huán)境質(zhì)量的重要指標(biāo)之一。它是指單位用地面積上居民和住宅的密集程度，是一個(gè)包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑密度指標(biāo)的綜合概念。它主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)有人口密度、住宅區(qū)人口密度（毛）、住宅區(qū)人口密度（凈）、人均用地、建筑密度、住宅區(qū)建筑密度（毛）、住宅區(qū)建筑密度（凈）、建筑面積密度溶劑率等等指標(biāo)。．設(shè)施布局基本要求：各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施，交通設(shè)施以及戶外活動(dòng)場(chǎng)地的布局在滿足各自的時(shí)空服務(wù)距離的同時(shí)，以達(dá)到使居民有更多的選擇為目標(biāo)?？紤]因素：上述設(shè)施在布局中可以考慮在平面上和空間上的結(jié)合，其中公共服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施、教育設(shè)施和戶外活動(dòng)設(shè)施的布局對(duì)住宅區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)的影響較大。同時(shí)應(yīng)該注意到，隨著現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展和進(jìn)入家庭，部分公共服務(wù)設(shè)施和教育設(shè)施的布局特別是管理設(shè)施的位置將逐步擺脫服務(wù)半徑的限制。（二）主要規(guī)劃指標(biāo)．建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)住宅區(qū)在建設(shè)強(qiáng)度方面的指標(biāo)包括容積率、建筑密度、總建筑面積和分類建筑總面積。．環(huán)境指標(biāo)住宅區(qū)在環(huán)境質(zhì)量方面的量化指標(biāo)主要包括綠地率、人口密度、套密度、人均住宅區(qū)用地面積、人均綠地面積、人均公共綠地面積、人均住宅建筑面積、日照間距。（三）規(guī)劃管理．規(guī)劃管理審批的程序：（）申報(bào)與立案；（）工作周期。．規(guī)劃管理程序內(nèi)容：（）規(guī)劃要點(diǎn)；（）選址定點(diǎn)；（）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；（）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（）設(shè)計(jì)方案；（）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；并不是所有建設(shè)工程都需要經(jīng)過(guò)以上所述程序，對(duì)于工程量小，處在非重要地段的簡(jiǎn)單建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)市規(guī)劃局同意，可簡(jiǎn)化規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)程序，建設(shè)單位可直接申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。五．住宅智能化和綜合布線隨著信息社會(huì)的飛速發(fā)展，住宅智能化已經(jīng)是社會(huì)信息化的必然要求，提供方便的經(jīng)濟(jì)信息服務(wù)，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。建立現(xiàn)代化的物業(yè)管理體系，實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)是現(xiàn)代化家居發(fā)展的必然方向。住宅職能化是建筑技術(shù)與信息技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物，是反映當(dāng)今住宅科技的成果。它包括：中央監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、防災(zāi)系統(tǒng)、耗能參數(shù)計(jì)量管理系統(tǒng)、家庭設(shè)施自動(dòng)化系統(tǒng)及辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。同時(shí)隨著家庭社會(huì)化，還需要考慮各種自動(dòng)化系統(tǒng)的節(jié)能控制、電子信箱管理、商品咨詢、購(gòu)物服務(wù)、醫(yī)療、學(xué)習(xí)服務(wù)及有效的家庭和家務(wù)管理。綜合布線的通用定義是通過(guò)對(duì)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)與管理這四項(xiàng)建筑物的基本要素以及對(duì)它們之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)作最優(yōu)化的考慮，提供一個(gè)投資合理又具有高效、舒適、便利、安全的環(huán)境空間。具體而言住宅的綜合布線即在一個(gè)住宅內(nèi)安裝一導(dǎo)體網(wǎng)絡(luò)，該網(wǎng)絡(luò)必須滿足一定數(shù)量、質(zhì)量及安排靈活性的要求。并且具有模塊化結(jié)構(gòu)，有極高的可靠性，一旦布線完成后，應(yīng)當(dāng)可以連接任一類型的終端，使布線標(biāo)準(zhǔn)化、簡(jiǎn)單化。實(shí)現(xiàn)對(duì)語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、視頻圖像的連接和對(duì)整套住宅的控制與管理，從而在住宅內(nèi)重新布置工作端時(shí)無(wú)需另外布線，也可在不改變布線結(jié)構(gòu)的情況下重新組織網(wǎng)絡(luò)的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)第二節(jié)土地權(quán)屬登記土地權(quán)屬登記是國(guó)家進(jìn)行地籍管理的重要途徑，土地權(quán)屬登記一般分為兩步：第一步進(jìn)行土地調(diào)查，第二步進(jìn)行土地登記。一．土地調(diào)查土地調(diào)查是為查清土地的數(shù)量、質(zhì)量、分布、利用和權(quán)屬狀況而進(jìn)行的調(diào)查。《土地管理法》規(guī)定：“國(guó)家建立土地調(diào)查制度?？h級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)有關(guān)部門(mén)進(jìn)行土地調(diào)查”。這一規(guī)定明確了土地調(diào)查是各級(jí)土地行政主管部門(mén)的一項(xiàng)法定的職責(zé)和義務(wù)?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》規(guī)定：土地調(diào)查內(nèi)容包括：土地權(quán)屬和土地利用現(xiàn)狀。（一）土地權(quán)屬調(diào)查土地權(quán)屬調(diào)查是指對(duì)土地權(quán)屬單位的土地權(quán)源及其權(quán)利所及的位置、界址、數(shù)量和用途等基本情況的調(diào)查。土地權(quán)屬調(diào)查是以宗地為基本單位進(jìn)行的。土地權(quán)屬調(diào)查的主要內(nèi)容有：宗地*位置、界線、權(quán)屬（權(quán)屬性質(zhì)和權(quán)源）和使用狀況（土地用途、土地等級(jí)、地價(jià)和共用情況）等。土地權(quán)屬調(diào)查的范圍主要是城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地，農(nóng)村土地的權(quán)屬確定由土地利用現(xiàn)狀調(diào)查來(lái)進(jìn)行。城鎮(zhèn)土地分為十個(gè)一級(jí)類，二十四個(gè)二級(jí)類（見(jiàn)表）。表城鎮(zhèn)土地分類體系（二）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查土地利用現(xiàn)狀調(diào)查是為查清土地的利用現(xiàn)狀而進(jìn)行的全面性的調(diào)查。根據(jù)我國(guó)《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》，我國(guó)的土地按土地利用現(xiàn)狀用途分為大類，并以利用方式、經(jīng)營(yíng)方式和覆蓋特征等分為個(gè)二級(jí)類（見(jiàn)表）。表土地利用現(xiàn)狀分類體系二．土地登記土地登記是國(guó)家依照法律程序?qū)⑼恋氐臋?quán)屬關(guān)系、座落、面積、用途、等級(jí)、價(jià)格等在專門(mén)簿冊(cè)上進(jìn)行的一項(xiàng)重要的土地行政管理工作與制度。土地登記分兩類：（一）初始土地登記，是一種基礎(chǔ)性登記，是普遍的土地權(quán)屬登記。（二）變更土地登記，也叫日常土地登記或經(jīng)常性土地登記，它是在初始登記基礎(chǔ)上，根據(jù)土地使用者、所有者的土地權(quán)屬及主要用途變更的情況，隨時(shí)辦理的登記。三．土地權(quán)屬登記辦理流程受理申請(qǐng)登記→權(quán)屬審核（初審、外業(yè)調(diào)查、復(fù)審）→公告→審批→收費(fèi)、發(fā)證→歸檔第三節(jié)房屋權(quán)屬登記一．房屋權(quán)屬登記房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)管理部門(mén)依照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)申請(qǐng)登記的房屋的性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得方式、取得時(shí)間及其他有關(guān)情況，在專門(mén)簿冊(cè)上進(jìn)行記載并予以確認(rèn)的法律制度。房屋權(quán)屬登記主要分為：（一）總登記：總登記是指縣級(jí)以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一權(quán)屬登記。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為需要時(shí)，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，可以對(duì)本行政區(qū)內(nèi)的房屋權(quán)屬證書(shū)進(jìn)行驗(yàn)證或者換證。（二）初始登記:新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的個(gè)月內(nèi)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料及其他有關(guān)證明文件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在商品房竣工后，經(jīng)過(guò)初始登記才能取得大產(chǎn)證。（三）轉(zhuǎn)移登記：因房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。（四）變更登記：權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起日內(nèi)申請(qǐng)變更登記：、屋坐落的街道、門(mén)牌或者房屋名稱發(fā)生變更的；、房屋面積增加或者減少的；、房屋翻建的；、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。（五）他項(xiàng)權(quán)利登記：設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起日內(nèi)申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記。（六）注銷登記：因房屋滅失、土地使用年限、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記。二.房屋權(quán)屬登記的程序（一）受理登記申請(qǐng)。（二）權(quán)屬審核。（三）公告。（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。三．房地產(chǎn)交易的核心房地產(chǎn)交易的核心是權(quán)力的轉(zhuǎn)移，即房屋和土地的占有、使用、分配、收益等權(quán)力發(fā)生了轉(zhuǎn)移。不論是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)交易，還是二級(jí)市場(chǎng)交易的核心都是房地產(chǎn)各種權(quán)力發(fā)生了轉(zhuǎn)移。（一）商品房預(yù)售商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：．已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土堆使用權(quán)證書(shū)。．持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。．按揭提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同．商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)明（）本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)咨詢。（）本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。（）為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。（）本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。（）對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！尽恐羞x擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。（）在簽訂合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。（）本合同條款由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。（三）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保，借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。個(gè)人住房貸款現(xiàn)階段主要有三種方式：等額本息、等額本金和組合貸款三種?，F(xiàn)在一般采用等額本息和等額本金的方式。（四）個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人住房公積金貸款是指對(duì)交繳住房公積金的個(gè)人向房屋開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)住房、用于支付購(gòu)房款，而發(fā)放的個(gè)人住房貸款。（五）貸款對(duì)象及條件：貸款對(duì)象是具有完全民事行為能力的個(gè)人，并同時(shí)具備以下條件：．按期交繳住房公積金。．有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期償還貸款本息的能力。．與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同。．已首付以上的購(gòu)房款。．以所購(gòu)房產(chǎn)或貸款人認(rèn)可的其它房產(chǎn)作為貸款的抵押物；或以國(guó)債、工商銀行定期存單作質(zhì)押。蘇州市區(qū)（不含園區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)）的借款人必須由蘇州市住房置業(yè)擔(dān)保為其提供保證擔(dān)保。（六）額度和期限：貸款額度最高為房?jī)r(jià)的％。貸款期限最長(zhǎng)年。（七）貸款利率：－年，月利率‰；－年，月利率‰；（八）申請(qǐng)材料：按住房基金管理中心要求提供。（九）貸款申辦程序：．借款人簽訂購(gòu)房合同并預(yù)付％以上的房款；．持借款人及其配偶的公積金卡到住房基金管理中心申請(qǐng)貸款；．?dāng)y住房基金管理中心的貸款審批表，并帶齊所有貸款申請(qǐng)材料，到工商銀行"個(gè)人理財(cái)中心"辦理貸款手續(xù)，簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款合同》；．銀行將貸款以借款人購(gòu)房款的名義，直接劃入開(kāi)發(fā)商賬戶中；．借款人到銀行拿取個(gè)人住房貸款進(jìn)帳單、到開(kāi)發(fā)商處換取房款收據(jù)或發(fā)票。（十）貸款歸還：貸款期限為一年以下的（含一年）,到期一次還本付息,利隨本清。貸款期限一年以上的，從貸款發(fā)放的次月起，按月等額償還借款本息。按月等額還款時(shí)，采用委托代扣、自動(dòng)轉(zhuǎn)帳方式。借款人將本人在工商銀行開(kāi)立的活期儲(chǔ)蓄帳戶或牡丹靈通卡帳戶作為還款帳戶，于每月還款日之前，在該帳戶上存足當(dāng)月應(yīng)還款金額，通過(guò)委托銀行代扣方式，自動(dòng)轉(zhuǎn)帳歸還貸款。借款人可按任意金額提前部分歸還貸款，或按當(dāng)前貸款本金余額全部還清貸款。提前部分歸還或提前還清貸款時(shí)，銀行對(duì)提前歸還的本金按實(shí)際借款時(shí)間、原檔次的貸款利率結(jié)清貸款本息。四．住宅新概念與創(chuàng)新設(shè)計(jì)隨著社會(huì)的進(jìn)步，人們對(duì)住宅要求的不斷提高，房地產(chǎn)產(chǎn)品也大踏步的向前。各種新概念的住宅不斷出現(xiàn)，設(shè)計(jì)的創(chuàng)新，產(chǎn)品的更新，但住宅創(chuàng)新需要建立在產(chǎn)品之上，這樣才能體現(xiàn)產(chǎn)品的創(chuàng)新，如果背離了產(chǎn)品價(jià)值去創(chuàng)新，就會(huì)被市場(chǎng)所拋棄。（一）以人為本煉就現(xiàn)代人居．多層甚至小高層住宅花園化漸成氣象，大面積退臺(tái)設(shè)計(jì)、入口大堂花園式設(shè)計(jì)比比皆是，諸多獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼住宅的設(shè)計(jì)手法被更多地運(yùn)用到多層及小高層的設(shè)計(jì)中來(lái)，“情景花園住宅”漸成新寵，并導(dǎo)致各地項(xiàng)目亦步亦趨。．景觀環(huán)境設(shè)計(jì)理念日漸深化，使居住體驗(yàn)更接近人文本質(zhì)。與此相對(duì)應(yīng)，矩陣式的兵營(yíng)排列、“四菜一湯”的程式化規(guī)劃等已極為罕見(jiàn)，依山就勢(shì)、傍河而居等與當(dāng)?shù)氐孛}、人脈相融通的設(shè)計(jì)比比皆是，景觀的均好性已得到極大尊重，不少項(xiàng)目還通過(guò)出色的規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)令項(xiàng)目透出彌足珍貴的文化底蘊(yùn)。（二）綠色生態(tài)、健康住宅綠色生態(tài)住宅在國(guó)際上亦被稱為綠色住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)發(fā)展住宅等，但無(wú)論怎么稱呼，其核心都是為人們提供更健康、舒適和經(jīng)濟(jì)的居住條件和環(huán)境，實(shí)施住宅的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。隨著我國(guó)住宅市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者開(kāi)始關(guān)注綠色生態(tài)住宅。這種新的住宅講究：以人為本，呵護(hù)健康舒適；資源的節(jié)約與再利用；與周圍生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)與融合。以可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的模式：人類的生活模式；現(xiàn)有的生產(chǎn)模式；消費(fèi)模式為動(dòng)力。評(píng)價(jià)這種創(chuàng)新的住宅的指標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。這種綠色生態(tài)住宅同時(shí)業(yè)是一種可持續(xù)發(fā)展建筑，基本上圍繞三個(gè)主題：第一減少對(duì)地球資源環(huán)境的負(fù)荷和影響，第二創(chuàng)造健康舒適生活環(huán)境，第三與周圍自然環(huán)境相和諧。雖然在當(dāng)今房地產(chǎn)界人們大談住宅創(chuàng)新、綠色建筑，然而，目前中國(guó)對(duì)綠色建筑的規(guī)劃，還存在一定的誤區(qū)和不合理運(yùn)用。（三）高科技型住宅科技型住宅的本質(zhì)其實(shí)就是要應(yīng)用高科技進(jìn)行細(xì)節(jié)處理，以提高人們住宅生活的舒適度。運(yùn)用各種科技手段建造高技術(shù)集成型住宅來(lái)塑造高品質(zhì)的生活。這種產(chǎn)品體現(xiàn)人性的關(guān)懷，遵循的是以人為本的設(shè)計(jì)理念，決不是一味的追求高技術(shù)含量，通過(guò)運(yùn)用高技術(shù)達(dá)到節(jié)約、環(huán)保、生態(tài)等等功能暮第四碼節(jié)邁房地倉(cāng)產(chǎn)開(kāi)窗發(fā)中俱的稅繭費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要要繳納的稅費(fèi)有：（一）營(yíng)業(yè)稅．應(yīng)稅范圍：根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，發(fā)生營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時(shí)主要涉及以下兩個(gè)方面：（）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。（）銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)，形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。.銷售建筑物或構(gòu)筑物銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。.銷售其他土地附著物.銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。.其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。.單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。.在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。.以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。.不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。.涉及稅種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。()銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：.納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。.單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，其營(yíng)業(yè)額比照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。.營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：.按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；.按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；.按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（成本利潤(rùn)率）÷（—營(yíng)業(yè)稅稅率）上列公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。()其他具體規(guī)定如下：.根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（京地稅營(yíng)[]號(hào)）規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。.對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》（京地稅營(yíng)[]號(hào)）規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：.第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：一種是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。另一種是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。.第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：第一種情況是房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。第二種情況是房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。第三種情況是如果房屋建成后，雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！按隧?xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。.根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》（京地稅營(yíng)[]號(hào)）規(guī)定：以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對(duì)以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購(gòu)買(mǎi)者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。.中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》的通知》（京地稅營(yíng)[]號(hào)）規(guī)定：.關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問(wèn)題中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。同時(shí)，對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的，則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅。.關(guān)于中方取得的前期工程開(kāi)發(fā)費(fèi)征稅問(wèn)題外方提前支付給中方的前期工程的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。.對(duì)中方定期獲取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)范疇，稅率為，銷售不動(dòng)產(chǎn)劃歸營(yíng)業(yè)稅稅目銷售不動(dòng)產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為.計(jì)算公式營(yíng)業(yè)額×(二)城市維護(hù)建設(shè)稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[]第號(hào)）規(guī)定：．計(jì)稅依據(jù)：納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額。．稅率：分別為、、.計(jì)算公式：應(yīng)納稅額營(yíng)業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。()納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景區(qū)、門(mén)頭溝區(qū)、燕山六個(gè)區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為；()納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為；()納稅義務(wù)人所在地不在、項(xiàng)范圍內(nèi)的，稅率為；（三）教育費(fèi)附加根據(jù)北京市稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院關(guān)于教育費(fèi)附加征收問(wèn)題文件的通知》的通知（京稅三[]號(hào)）的規(guī)定：．計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的稅額．稅率為.計(jì)算公式：應(yīng)交教育費(fèi)附加額營(yíng)業(yè)稅稅額×費(fèi)率。（四）土地增值稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[]號(hào)）規(guī)定，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。具體講：．對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為沒(méi)有納入征稅范圍。這是因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國(guó)家征用不得轉(zhuǎn)讓。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。．轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。．附著物是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。．取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。．土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細(xì)則》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：（）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，計(jì)算土地增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：.取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于?jì)算，市政府在京政發(fā)（）號(hào)《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知》中明確，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的的以內(nèi)計(jì)算扣除。.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由市政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。.加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)％的扣除。.稅率：土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額％的部分，稅率％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額％的部分，稅率％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額％，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額％的部分，稅率％。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額％的部分，稅率為％……根據(jù)《關(guān)于土地增值稅若干征收管理問(wèn)題的通知》（京地稅二[]號(hào)）規(guī)定，對(duì)經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征的土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。其預(yù)征率為：預(yù)售賓館、飯店、辦公、寫(xiě)字樓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入的比例預(yù)征土地增值稅；預(yù)售其他房地產(chǎn)，按預(yù)售收入的比例預(yù)征土地增值稅。(五)房產(chǎn)稅：如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的，需繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（國(guó)發(fā)[]號(hào)）的規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評(píng)估值）為計(jì)稅依據(jù)，稅率為.計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額房產(chǎn)原值（評(píng)估值）×（）×.六、城鎮(zhèn)土地使用稅如果企業(yè)擁有土地使用權(quán)的，需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第號(hào)發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額∑（各級(jí)土地面積×相應(yīng)稅額）。北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級(jí)分為六級(jí)，各級(jí)土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)土地每平方米年稅額元；二級(jí)土地每平方米年稅額元；三級(jí)土地每平方米年稅額元；四級(jí)土地每平方米年稅額元；五級(jí)土地每平方米年稅額元；六級(jí)土地每平方米年稅額元。(七)城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)。．根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》（中央人民政府政務(wù)院政財(cái)字第號(hào)令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人、港澳臺(tái)胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計(jì)稅，稅率為.童計(jì)算錫公式它為：研年應(yīng)下納稅殘額房董產(chǎn)原可值×筐稅率釀×（年）。鳥(niǎo)疫．根危據(jù)北識(shí)京市虎人民饑政府燕發(fā)布用《北汗京市明征收止中外愛(ài)合營(yíng)本企業(yè)附土地綠使用和費(fèi)暫武行規(guī)架定》播的通槳知（替京政酬發(fā)[鞋]號(hào)網(wǎng)）的阻規(guī)定篇，外化商投貨資企掘業(yè)土彎地使角用費(fèi)董是對(duì)燒本市插行政鵲區(qū)域昆內(nèi)使賽用土爐地的扛外商批投資坊企業(yè)旅（出礎(chǔ)讓方施式取糕得土汗地使甘用權(quán)待者除彼外）丟，按證企業(yè)奔所處夏地理?yè)莆恢孟壓推欉h(yuǎn)程照度、加地段輔的繁盼華程玩度、農(nóng)基礎(chǔ)望設(shè)施惹完善罪程度尸等，筑征收邪的一短項(xiàng)費(fèi)劣用。養(yǎng)依外鈴商投濫資企恒業(yè)的觀實(shí)際職占用釋土地猾面積役以及上所適貫用的昆土地?fù)剖褂媒蒂M(fèi)的窮單位年標(biāo)準(zhǔn)賞確定研。碧被計(jì)算促公式耍為：廣應(yīng)納豐土地慣使用屈費(fèi)額英占用怕土地頃面積郵*適許用的盾單位幕標(biāo)準(zhǔn)撞。獲樣（八順）印貪花稅車湖根據(jù)艦《中側(cè)華人恥民共甜和國(guó)香印花打稅暫筍行條術(shù)例》講（中芹華人你民共丈和國(guó)競(jìng)國(guó)務(wù)調(diào)院令儀第號(hào)寧）的盡規(guī)定廢，印蜻花稅杏是對(duì)親在經(jīng)挖濟(jì)活奸動(dòng)和謙經(jīng)濟(jì)偶交往鼻中書(shū)建立、米領(lǐng)受順印花咬稅暫所行條訂例所輕列舉除的各杯種憑辱證所趕征收形的一衫種兼陪有行漲為性搏質(zhì)的蒙憑證誤稅。仔分為嘉從價(jià)細(xì)計(jì)稅序和從在量計(jì)歸稅兩節(jié)種。遣應(yīng)納垮稅額順計(jì)稅膚金額稻×稅德率，嗎應(yīng)納顆稅額嘉憑證粘數(shù)量刪×單鍬位稅鳳額。握旺土地蔑使用平權(quán)出鞋讓轉(zhuǎn)扭讓書(shū)并立的近憑證飲（合巖同）貓暫不辟征收淚印花偽稅，警但在涼土地慨開(kāi)發(fā)價(jià)建設(shè)查，房錄產(chǎn)出染售、竹出租注活動(dòng)采中所拿書(shū)立燦的合篩同、密書(shū)據(jù)哄等，械應(yīng)按見(jiàn)照印朋花稅頸有關(guān)妥規(guī)定崖繳納叫印花除稅。腸凡進(jìn)趙行房辱屋買(mǎi)信賣(mài)的圓，簽切定的緞購(gòu)房錯(cuò)合同丸應(yīng)按曠產(chǎn)權(quán)葡轉(zhuǎn)移灘書(shū)據(jù)店所載圓金額惹萬(wàn)分宵之五教繳納拐印花罰稅，垮房地背產(chǎn)交奮易管狗理部篩門(mén)在授辦理督買(mǎi)賣(mài)純過(guò)戶技手續(xù)造時(shí)，酷應(yīng)監(jiān)消督買(mǎi)嫩賣(mài)雙塑方在水轉(zhuǎn)讓挑合同漫或協(xié)式議上讓貼花搖注銷唐完稅緞后，瑞再辦薪理立桑契過(guò)頌戶手掛續(xù)。廁土在辦吵理房魔地產(chǎn)繼權(quán)屬弊證件海時(shí)，激應(yīng)按栗權(quán)利籠許可舍證照累，按鉆件交威納印陵花稅票五元館，房繳地產(chǎn)蜻權(quán)屬河管理刺部門(mén)率應(yīng)監(jiān)鈴督領(lǐng)木受人悅在房幟地產(chǎn)盯權(quán)屬邪證上錄按件心貼花允注銷裁完稅閥后，牢再辦英理發(fā)澡證手碧續(xù)。賣(mài)濱(九逝)契軟稅否期根據(jù)方《中躺華人董民共豎和國(guó)冊(cè)契稅蔥暫行龜條例縫》（切國(guó)務(wù)薦院令剛第號(hào)貓）的能規(guī)定擦，契休稅是刺對(duì)在獲中華便人民才共和抗國(guó)境凱內(nèi)轉(zhuǎn)堤移土奔地、鐘房屋舊權(quán)屬壘時(shí)向茫承受懂土地效使用衛(wèi)權(quán)、使房屋怠所有丙權(quán)的學(xué)單位逐征收羊的一干種稅縮。族師征收部范圍肅包括普國(guó)有糾土地久使用稈權(quán)出腥讓、經(jīng)土地嗓使用懶權(quán)轉(zhuǎn)酸讓（播包括嫌出售駁、贈(zèng)安與和粉交換吊）、敬房屋怪買(mǎi)賣(mài)滑、房顆屋贈(zèng)聚與和取房屋想交換頑；其份中土務(wù)地使頑用權(quán)話轉(zhuǎn)讓午，不勢(shì)包括俘農(nóng)村拴集體璃土地潔承包姻經(jīng)營(yíng)寶權(quán)的選轉(zhuǎn)移返。適飼.下側(cè)列轉(zhuǎn)矮移方額式，置視同漏土地偶使用朵權(quán)轉(zhuǎn)澡讓、么房屋墳買(mǎi)賣(mài)垃或者挑房屋充贈(zèng)與勾征稅各：鏡圍()鉛以土凍地、禁房屋判權(quán)屬智抵債維或者飄作價(jià)跌投資鼠、入拿股的嘩；雜悔()垂以獲頭獎(jiǎng)、墓預(yù)購(gòu)子、預(yù)餐付集禾資建妖房款必或者壯轉(zhuǎn)移封無(wú)形箱資產(chǎn)瑞方式芳承受遺土地言、房即屋權(quán)茂屬的洲；廣脖()龍建設(shè)幕工程季轉(zhuǎn)讓些時(shí)發(fā)泳生土斬地使薪用權(quán)飯轉(zhuǎn)移穗的；圣伍()百以其渣他方堅(jiān)式事鄉(xiāng)實(shí)構(gòu)暈成土淹地、貿(mào)房屋栗權(quán)屬池轉(zhuǎn)移常的。押戰(zhàn).契益稅的扯計(jì)稅夢(mèng)依據(jù)休如下痕：芹逼()才國(guó)有棉土地筆使用萬(wàn)權(quán)出源讓、朋土地懸使用恩權(quán)出煉售、絕房屋飯買(mǎi)賣(mài)川，為姐成交閱價(jià)格另；即色土地祖、房肢屋權(quán)洗屬轉(zhuǎn)待移合另同確莖定的拍價(jià)格頌，包減括承餐受者郵應(yīng)交東付的題貨幣滴、實(shí)嘉物、足無(wú)形判資產(chǎn)宗或者績(jī)其他里經(jīng)濟(jì)紗利益往。房爹屋買(mǎi)娃賣(mài)的穴成交羨價(jià)格粥中所璃包含答的行奏政事災(zāi)業(yè)性籠收費(fèi)盤(pán)，屬合于成皺交價(jià)世格的糕組成狡部分歡，不綢應(yīng)從歷中剔賺除，貪因此類，合察同確稍定的織成交憑價(jià)格眨中包仙含的拾所有停價(jià)款鳴都屬短于計(jì)奔稅依交據(jù)范藥圍。餃納稅己人應(yīng)沈按合冊(cè)同確非定的除成交矛價(jià)格俗全額興計(jì)算舅繳納朋契稅玩。貪松()象土地列使用扣權(quán)贈(zèng)文與、浩房屋柔所有號(hào)權(quán)贈(zèng)扔與，吉由契絲稅征熊收機(jī)作關(guān)參垂照同孩類土賞地使譽(yù)用權(quán)特出售架、房播屋買(mǎi)蕩賣(mài)的拔市場(chǎng)連價(jià)格或或者愁評(píng)估叮價(jià)格壺核定嫩；鉛億()敲土地陡使用揀權(quán)交毫換、查房屋壤所有餃權(quán)交皂?yè)Q、話土地濫使用共權(quán)與纏房屋港所有亂權(quán)交脆換，澡為交組換價(jià)臣格的孔差額訊；陽(yáng)傍()滴以劃逢撥方糾式取最得土盒地使酒用權(quán)膚的，是經(jīng)批娃準(zhǔn)轉(zhuǎn)教讓房臂地產(chǎn)滔時(shí)，貨除承深受方舞按規(guī)菌定繳修納契造稅外粱，房市地產(chǎn)姓轉(zhuǎn)讓重者應(yīng)莫當(dāng)補(bǔ)趕繳契加稅，僻計(jì)稅覆依據(jù)肝為補(bǔ)院繳的西土地爹使用曉權(quán)出璃讓費(fèi)雞用或君者土縣地收弦益。影鉗()誠(chéng)承受購(gòu)?fù)恋匦酢⒎康晡莶坷卜謾?quán)蟻屬的撕，為拋所承俯受部別分權(quán)戴屬的低成交培價(jià)格累；當(dāng)讓部分共權(quán)屬醫(yī)改為跳全部室權(quán)屬惕時(shí)，苗為全世部權(quán)驚屬的押成交聰價(jià)格忽，原覽已繳粥納的頓部分牧權(quán)屬莊的稅通款應(yīng)頸予扣診除。敵前款進(jìn)成交嬌價(jià)格湊明顯枯低于出市場(chǎng)榆價(jià)格社的差予額明井顯不睬合理甲，并刃且無(wú)古正當(dāng)逮理由慎的，袖由契詳稅征包收機(jī)籠關(guān)參謹(jǐn)照市尤場(chǎng)價(jià)損格核炒定。亞華根據(jù)唇《中智華人彎民共捷和國(guó)刪契稅塘?xí)盒杏陾l例瞇》（葡國(guó)務(wù)槐院令車第號(hào)慎）的訴規(guī)定涼，契殃稅是兩對(duì)在處中華拉人民得共和卡國(guó)境娃內(nèi)轉(zhuǎn)以移土潤(rùn)地、民房屋欠權(quán)屬巷時(shí)向濁承受閃土地工使用兔權(quán)、丙房屋格所有衰權(quán)的宿單位宿和個(gè)若人征濁收的伐一種壟稅。轎納稅乒義務(wù)埋人為臣房屋波、土尸地權(quán)笛屬的鑒承受逢方。焦應(yīng)納嫌稅額詢計(jì)稅瓶依據(jù)穗×稅維率。第三章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境第一節(jié)城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分，隨著城市化進(jìn)程得快速推進(jìn)，必然將帶動(dòng)城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。最直接的體現(xiàn)就是人們城市人口的增多，需要市政配套、住房、商業(yè)等等方面的支持。伴著城市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，政府采取了一系列擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵(lì)投資的政策，有效地刺激了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，目前正處于繁榮階段的中期，相信隨著中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的進(jìn)一步趨好，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)今后還將經(jīng)歷一段時(shí)期的持續(xù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在較短的時(shí)間內(nèi)迅猛發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步的有機(jī)結(jié)合點(diǎn)，有力地推進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程，促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展主要有一下幾個(gè)促進(jìn)作用：一．房地產(chǎn)業(yè)對(duì)的貢獻(xiàn)日益突出一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)過(guò)，當(dāng)今中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是新經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，內(nèi)需市場(chǎng)的新亮點(diǎn)，它不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，更是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。據(jù)分析，未來(lái)年內(nèi)將有億居民參與住房消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)面臨著千載難逢的市場(chǎng)機(jī)遇，具有廣闊的發(fā)展?jié)摿?，其在?guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位將進(jìn)一步得到鞏固和加強(qiáng)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度極大的行業(yè)，不僅對(duì)建筑、建材、裝飾、金融、家電、家具、廣告等行業(yè)有直接推動(dòng)作用，而且對(duì)體育、教育、旅游等行業(yè)有很大影響。“教育地產(chǎn)”、“體育地產(chǎn)”、“旅游地產(chǎn)”等泛地產(chǎn)已經(jīng)成為新的投資熱點(diǎn)，既促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)的多元化發(fā)展，也鞏固了體育、教育、旅游等行業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的地位和作用日益明顯。二.房地產(chǎn)業(yè)是城市化進(jìn)程的促進(jìn)者城市化是當(dāng)今世界發(fā)展的普遍趨勢(shì)和潮流，是目前公認(rèn)的最顯著的社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。隨著社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的城市化建設(shè)正處于關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)在城市化建設(shè)中具有促進(jìn)者的重要作用。首先，通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)和加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)城市的道路、供水、供暖、污水和垃圾處理、電力電信等進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，可以大大地提高城市的綜合服務(wù)功能；其次，可以改善城市人居環(huán)境。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)資料顯示，截止年底，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積平方米，已超過(guò)了平方米的小康目標(biāo)指標(biāo)，進(jìn)入小康之后的新階段，這里面，房地產(chǎn)業(yè)的投資建設(shè)功不可沒(méi)。第三，推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)。小城鎮(zhèn)建設(shè)是具有中國(guó)特色的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。房地產(chǎn)業(yè)認(rèn)真落實(shí)國(guó)家的帶動(dòng)戰(zhàn)略，依托大城市和新城區(qū)，不斷開(kāi)發(fā)土地資源，活躍區(qū)域經(jīng)濟(jì)。如一些城市開(kāi)發(fā)區(qū)、衛(wèi)星城的建設(shè)，都是通過(guò)加快小城鎮(zhèn)建設(shè)帶動(dòng)發(fā)展起來(lái)的。三.房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展的承載者建筑是有形的歷史，建筑往往能體現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和發(fā)展，體現(xiàn)城市的文化和品味。作為房地產(chǎn)最主要的表現(xiàn)形式，建筑是城市建設(shè)的名片。做地產(chǎn)的都知道，深圳有個(gè)百仕達(dá)花園，是在“國(guó)際花園城市”評(píng)比中唯一作為住宅參觀點(diǎn)的住宅小區(qū)，它是深圳地產(chǎn)的驕傲。深圳僅僅用年的時(shí)間就能夠摘取這一世界城市建設(shè)的桂冠，成為中國(guó)乃至亞洲的第一，其中房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)記一大功，百仕達(dá)花園已經(jīng)成為深圳城市建設(shè)的名片。隨著城市化進(jìn)程的加快，人流、物流、信息流、能量流大量交匯，使城市的聚集日趨強(qiáng)化，給城市的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)了巨大壓力。而房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃開(kāi)發(fā)，則可以減輕城市壓力，推動(dòng)可持續(xù)性發(fā)展?！翱沙掷m(xù)發(fā)展”的房地產(chǎn)理念是人、城市空間、自然、健康的共有與融合，這種理念將使房地產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展形成良好性互動(dòng)，成為城市可持續(xù)發(fā)展的承載者。四.房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代信息技術(shù)的實(shí)踐在科學(xué)技術(shù)飛速發(fā)展的今天，城市現(xiàn)代化建設(shè)成為不可逆轉(zhuǎn)的歷史潮流。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新興行業(yè)，正密切關(guān)注著科技信息業(yè)的發(fā)展，尋求彼此間的最佳結(jié)合點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)“以人為本”的發(fā)展理念。首先，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮著直接服務(wù)于人的特殊優(yōu)勢(shì)，不斷提高自身發(fā)展質(zhì)量?，F(xiàn)在，有很多發(fā)展商都在嘗試住宅信息化建設(shè)，通過(guò)接入寬帶信息網(wǎng)，改善小區(qū)的信息通道，建立方便快捷溝通方式，適應(yīng)現(xiàn)代生活的需要；其次，加強(qiáng)住宅智能化建設(shè)。根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，智能化包括安全防范系統(tǒng)、信息管理系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等內(nèi)容。主要是通過(guò)利用已有的科技成果，建立保安監(jiān)控、物業(yè)管理、樓宇自動(dòng)化、設(shè)備自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化等系統(tǒng)，建設(shè)一個(gè)更加舒適、安全、方便的家居環(huán)境，服務(wù)人的生活，不斷提高生活質(zhì)量和水平。總之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要組成部分，作為一個(gè)綜合性極強(qiáng)的行業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)乃至城市發(fā)展具有不可低估的影響力。我們必須充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用，加大開(kāi)發(fā)力度，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展第二節(jié)城市規(guī)劃與城市運(yùn)營(yíng)當(dāng)今世界城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，給