房地產估價師之開發(fā)經營與管理高分題庫整理附答案

房地產估價師之開發(fā)經營與管理高分題庫整理附答案

單選題（共50題）1、房地產直接投資包括（）形式。A.從取得土地使用權開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資B.面向建成物業(yè)的置業(yè)投資C.從取得土地使用權開始的開發(fā)投資D.從取得土地使用權開始的開發(fā)投資和房地產企業(yè)債券投資【答案】A2、房產開發(fā)貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或（）。A.租金收入B.土地出讓收入C.房地產抵押貸款D.凈經營收入【答案】C3、房地產開發(fā)活動可以從（）兩個方面進行考察。A.物質形態(tài)與貨幣形態(tài)B.投資資金量和預期收益率C.出租、出售或經營狀態(tài)D.資金流通方式與對策【答案】A4、在編制房地產開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內容中，不屬于行政規(guī)劃設計方案選擇的是（）。A.項目的交通組織規(guī)劃B.項目構成及平面布置C.項目的建筑規(guī)劃D.城市土地利用規(guī)劃【答案】D5、在房地產開發(fā)項目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計劃的基本報表是（）。A.項目投資現金流量表B.資本金現金流量表C.投資者各方現金流量表D.財務計劃現金流量表【答案】D6、關于還本付息的方式說法錯誤的是（）。A.一次還本利息照付，借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息B.等額還本利息照付，規(guī)定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息C.等額還本付息，在規(guī)定期限內分期等額攤還本金D.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息【答案】C7、計算資本金財務內部收益率、財務凈現值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力的財務報表是（）。A.全部投資現金流量表B.資本金現金流量表C.投資者各方現金流量表D.資金來源與運用表【答案】B8、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質、位置和界限。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設工程規(guī)劃許可證》C.《建設用地規(guī)劃許可證》D.《國有建設用地使用權出讓成交確認書》【答案】C9、房地產開發(fā)投資形成的供給是房地產市場上的（）。A.增量供給B.存量供給C.潛在供給D.總量供給【答案】A10、麥門冬湯的主治證是A.虛熱肺痿、胃陰不足證B.溫燥傷肺，氣陰兩傷證C.肺腎陰虧證D.外感溫燥證【答案】A11、下列關于房地產市場周期循環(huán)的表述中，錯誤的是（）。A.在房地產周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的B.在房地產周期循環(huán)的最低點，空置率最高C.房地產周期循環(huán)的供求平衡點是長期平均空置率D.在房地產周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率【答案】A12、當宏觀經濟進入周期循環(huán)的波谷時，各國政府一般采用（）性的貨幣政策和財政政策抑制經濟衰退。A.擴張B.適度擴張C.緊縮D.穩(wěn)健【答案】A13、（）是反映房地產開發(fā)商對未來市場預期的指標。根據開發(fā)商對當前銷售、未來6個月內銷售量的預期以及開發(fā)商對潛在購買者數量的調查結果構造。A.住房價格合理性指數B.量價彈性C.住房市場指數D.消費者信心指數【答案】C14、（）是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。A.利息備付率B.償債備付率C.資產負債率D.流動比率【答案】B15、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎上進行，多因素敏感性分析須進一步假定同時變動的幾個因素都是()，且各因素發(fā)生變化的概率相同。A.相互影響的B.相互獨立的C.相互作用的D.相互無關的【答案】B16、一般用于評價開發(fā)完成后用來出租經營或自營的房地產開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目，但不宜用于評價開發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標是()。A.成本利潤率B.動態(tài)投資回收期C.投資利潤率D.財務內部收益率【答案】B17、因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹帶來的價值損失，故通貨膨脹會導致折現率()。A.提高B.降低C.無變化D.為零【答案】A18、房地產開發(fā)項目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費應列入（）。A.管理費B.銷售費用C.其他費用D.前期費用【答案】B19、表示準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例的是（）。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面積【答案】B20、估計房地產置業(yè)投資項目的空置率時，不用考慮（）的影響。A.宏觀社會經濟環(huán)境B.房地產市場供求關系C.租戶支付租金能力D.銀行貸款利率【答案】D21、某房地產開發(fā)項目的年初未償還貸款本金為10000萬元、未償還貸款利息為300萬元，年內均勻新增貸款5000萬元，預計下年初新增貸款400萬元，如果貸款年利率為7%，則當年應計利息為（）萬元。A.896B.910C.1050D.1099【答案】A22、關于債務融資，下列說法不正確的是()。A.信貸融資和債券融資是債務資金籌措的主要渠道B.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉期，第三種是轉貸C.企業(yè)債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3～5年D.利用信貸資金經營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”【答案】B23、項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是()。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風險分析【答案】B24、采用貨幣作為計量單位、記錄和反映企業(yè)的生產經營活動，是指（）。A.會計主體B.貨幣計量C.會計分期D.持續(xù)經營【答案】B25、()是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價格和銷售對象要受政府的指導。A.廉租房B.經濟適用房C.市場價商品住宅D.商品房【答案】B26、李某從銀行貸款150萬元購一套450萬元的商用房，貸款期限2年，年利率8%，按季計息，采用到期一次付清的還款方式，問2年后，他應該向銀行償還的利息為（）萬元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】C27、根據房地產市場自然周期的理論，商品房空置率上升是處于自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段后期D.第三階段【答案】D28、一般而言，房地產開發(fā)項目的存貨占流動資產的大部分，其速動比率較低，不會達到（）。A.80%B.90%C.95%D.100%【答案】D29、進行可行性研究時，財務評價和綜合評價的前一步驟是（）。A.接受委托B.調查研究C.方案選擇和優(yōu)化D.編制可行性研究報告【答案】C30、依代理委托方的不同對物業(yè)代理進行分類時，不包括（）。A.首席代理B.買方代理C.賣方代理D.雙重代理【答案】A31、企業(yè)資產扣除負債后由所有者享有的剩余權益，為（）。A.資產B.負債C.所有者權益D.收入【答案】C32、對房地產開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產開發(fā)的工作內容中，屬于建設階段工作的是（）。A.土地儲備B.銷售方案的細化C.建設項目的質量控制D.申領《建設用地規(guī)劃許可證》【答案】C33、房地產投資的收益，包括投資回收和()兩個部分。A.投資風險B.投資利率C.投資現值D.投資回報【答案】D34、判斷房地產經紀機構已往的業(yè)績，關鍵要看其（）。A.共代理了多少個項目B.代理成交額有多少C.人員素質D.代理的成功率有多大【答案】D35、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與（）。A.意愿B.途徑C.能力D.動機【答案】B36、關于流動比率的說法中，錯誤的是（）。A.流動比率=（流動資產總額－存貨）／流動負債總額×100%B.又稱之為“銀行家比率”C.又稱之為“二對一比率”D.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上【答案】A37、反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數為（）。A.房地產平均價格B.房地產中位數價格C.房地產價格指數D.房地產同質價格【答案】C38、下列市場調查的內容中，屬于可控因素調查的是（）。A.市場需求容量調查B.消費者行為調查C.市場營銷因素調查D.競爭情況調查【答案】C39、房地產投資之弊不包括()A.流動性差B.投資數額巨大C.提高投資者的資信等級D.投資回收期較長【答案】C40、在建筑構造中，按照建筑物的層數來設置縫寬的變形縫是（）。A.沉降縫B.伸縮縫C.溫度縫D.防震縫【答案】A41、房地產開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。A.利潤總額B.投資利潤C.稅后利潤D.可分配利潤【答案】A42、甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計息到期一次還本付息。甲和乙實際支付的利息額之間的關系為（）。A.I甲＞I乙B.I甲＜I乙C.I甲＝I乙D.I甲≥I乙【答案】B43、選擇目標市場，通常要以細分市場為基礎。企業(yè)只選擇一個細分市場，通過生產、銷售和促銷的專業(yè)化分工來提高經濟效益，這種目標市場選擇的模式屬于（）。A.選擇專業(yè)化B.市場集中化C.市場專業(yè)化D.產品專業(yè)化【答案】B44、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年后的第6個月的還款額為（）。A.2277.4元B.2281.9元C.2728.8元D.2741.9元【答案】A45、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D46、（）對于宏觀經濟變化的反應是最快和最大的。A.工業(yè)物業(yè)B.居住物業(yè)C.零售商業(yè)用房D.寫字樓【答案】C47、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為100萬元，假設在某報告期內的空置率為28%，受阻損失為2%，運營費用為20%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為56萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。A.86B.26C.126D.70【答案】C48、下列有關房地產開發(fā)項目的投資機會研究及相關知識的表述，不正確的是()。A.在投資機會研究階段，投資估算的精確度為±20%，研究費用一般占總投資的0.5%～0.9%B.投資機會研究階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會C.特定項目的投資機會研究是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據以決策D.投資機會研究的主要內容有：地區(qū)情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等【答案】A49、某房地產投資項目，資產為6000萬元，負債為3500萬元，流動資產總額為3000萬元，流動負債總額為1500萬元。則該項目的速動比率是()。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】A50、下列房地產投資項目經濟評價參數中，屬于評價標準類基礎參數的是（）。A.出租率B.貸款利率C.基準收益率D.資本金投入比例【答案】C多選題（共20題）1、盡管有些房地產開發(fā)商也有自己的銷售隊伍，但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助，這是因為物業(yè)代理具有某些優(yōu)勢，具體包括（）。A.物業(yè)代理對房地產市場當前和未來的供求關系非常熟悉B.物業(yè)代理有具備豐富的租售知識和經驗的專業(yè)人員C.物業(yè)代理信譽更高，更易銷售D.物業(yè)代理更加熟悉市場情況E.房地產開發(fā)商有特定的銷售對象【答案】ABD2、會計錯弊的特點是（）。A.故意的B.過失的C.有目的的D.有預謀的E.有針對性【答案】ACD3、按照增量存量細分，房地產二級市場包括（）市場。A.土地使用權出讓B.土地使用權轉讓C.新建商品住宅銷售D.新建寫字樓出租E.二手房買賣【答案】BCD4、收益性物業(yè)管理中的運營費用包括（）。A.固定資產折舊費B.企業(yè)管理費及利潤C.保險費D.房產稅E.借款還本付息【答案】ABCD5、站在開發(fā)商的角度上，企業(yè)利潤可以分為()等四個層次。A.經營利潤B.建造利潤C.實現利潤D.稅后利潤E可分配利潤【答案】ACD6、會計的目的是建立一個以提供財務信息為主的經濟信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)的內容包括（）。A.會計信息流通系統(tǒng)B.會計信息控制系統(tǒng)C.會計信息解釋系統(tǒng)D.會計信息處理系統(tǒng)E.會計信息調節(jié)系統(tǒng)【答案】ACD7、開發(fā)商的定價方法有（）。A.成本導向定價法B.目標導向定價法C.競爭導向定價法D.購買者導向定價法E.市場導向定價法【答案】ACD8、在計算房地產投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括（）。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報D.可用于還款的利潤E.在成本中列支的利息【答案】AD9、房地產企業(yè)債務融資的主要資金來源有()。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E信用貸款【答案】CD10、可用于互斥方案比選的方法有（）。A.凈現值法B.內部收益率法C.動態(tài)投資回收期法D.費用現值比較法E.費用年值比較法【答案】AD11、開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產項目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務模式下的現金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運營成本D.租金收入E.房產購買成本【答案】ABC12、下列關于變形縫的做法，表述正確的是（）。A.伸縮縫要從基礎頂面開始，將墻體、樓板、屋頂全部斷開B.屋頂部分也需另做伸縮縫C.伸縮縫只設在墻、樓地面、屋頂上，基礎不設縫D.沉降縫則從屋頂到基礎，全部構件部位均需設縫分開E.防震縫與沉降縫結合設置時，基礎不應分開【答案】ACD13、不屬于房屋開發(fā)費的有（）。A.公共配套設施建設費B.基礎設施建設費C.其他工程費D.土地取得費用E.開發(fā)期間稅費【答案】CD14、在工程項目施工階段，質量管理的任務主要有（）。A.在施工過程中及時檢查施工工藝規(guī)程是否滿足設計要求和合同規(guī)定B.對所選用的材料和設備進行質量評價C.對整個施工過程中的工程質量進行評估D.將取得的質量數據和承包商履行職責的程序，與國家有關規(guī)范、技術標準、規(guī)定進行比較，并作出評判E.確定質量管理的對象【答案】ABCD15、細分市場評價主要涉及()等三個方面的評價。A.細分市場的可衡量性B.細分市場的規(guī)模和發(fā)展前景C.細分市場的差異性大小D.企業(yè)的目標和資源E細分市場結構的吸引力【答案】BD16、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失B.基礎租金一般高于市場租金C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金E.基礎租金一般低于整棟寫字樓的平均租金【答案】AC17、以招拍掛出讓方式獲得國有建設用地使用權的開發(fā)建設項目，政府的規(guī)劃管理包括（）。A.開發(fā)項目的選址、定點審批B.核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證C.設計方案審批D.核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證E.核發(fā)建筑工程施工許可證【答案】BCD18、房地產開發(fā)項目竣工后，建設單位移交給城市檔案館的技術資料主要有（）。A.前期工作資料B.土建資料C.安裝資料D.租售資料E.物業(yè)管理資料【答案】ABC19、房地產開發(fā)項目策劃的主要工作內容有()。A.開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇B.評價方案構造C.區(qū)位分析與選擇D.開發(fā)時機的分析與選擇E融資方式的分析與選擇【答案】ACD20、根據現行規(guī)定，建筑工程安裝工程費中，勞動保險費屬于（）。A.直接費B.間接費C.規(guī)費D.稅金E.企業(yè)管理費【答案】B大題（共10題）一、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮慷?、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業(yè)用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區(qū)域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提。【答案】三、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價；估價對象為商業(yè)房地產，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業(yè)房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】四、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；五、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產比市區(qū)的房地產變現能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現能力弱?！敬鸢浮苛?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。七、以下為某房地產抵押估價報告中變現能力分析內容的片段：變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。影響房地產變現能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性差。估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越影響房地產的使用，變現能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設計功能齊全，獨立使用性均較好。3．可分割轉讓性：所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉讓的房地產，變現能力相對較強；反之，變現能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉讓。4．房地產開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至估價時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎工程等，上部結構已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價對象變現能力較強。5．價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現能力弱。估價對象建筑面積大，總價高，變現能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產比市區(qū)的房地產變現能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內的商業(yè)用房變現能力弱。【答案】八、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；