商業(yè)停車場運營管理方案

—商業(yè)停車場運營管理方案商業(yè)停車場運營管理方案（通用6篇）1伴著經(jīng)濟建設的快速發(fā)展，如今一線城市已經(jīng)顯現(xiàn)買車簡單、停車難的現(xiàn)象。尤其一些小區(qū)顯現(xiàn)車輛爆滿的情況！那么、小區(qū)如何才能做好停車場管理服務呢在這里我們博思凱為大家具體介紹。車輛停放是精神文明的重要表達，小區(qū)物業(yè)服務處應向業(yè)主、運用人做好宣傳工作，共同勸阻、制止亂停放現(xiàn)象的發(fā)生。自覺到指定停車泊位停車。以下是小區(qū)停車場收費系統(tǒng)為大家準備的管理方案：1、對小區(qū)的業(yè)主、運用人和單位的車輛進行具體的登記，并建立車輛檔案（車輛型號、車牌號碼、顏色等），對已登記備案的車輛發(fā)給小區(qū)出入通行證。2、為業(yè)主臨時停車提供便利，小區(qū)設有地面停車場，并實行按次收費方法。3、長期運用停車泊位的業(yè)主、運用人和單位，可到小區(qū)物業(yè)服務處辦理停車泊位租賃手續(xù)。4、對業(yè)主、運用人已租賃的泊位，小區(qū)負責做出相應掌握，確保停車便利。5、各種車輛不得在小區(qū)道路上任意停放，臨時進入小區(qū)的機動車應在指定地點停放，嚴禁車輛在道路交叉口停放。6、停放在停車場的全部車輛，車主必需關好車門、車窗，帶走貴重物品。車場管理人員如發(fā)現(xiàn)車輛門窗未關好等情況，應按時通知車主，防止車內(nèi)物品喪失。7、停車場只提供場地、車位有償運用，不負責車輛的保管，如車輛喪失或損壞，停車場不負責賠償。8、車輛進入小區(qū)應減速慢行，最高時速不得超過小區(qū)限速標志的規(guī)定，進出車場時遇對面行來車輛，應做到先出后進。9、小區(qū)停車場不準學習駕駛機動車，嚴禁試車和任意鳴喇叭。10、對進入小區(qū)的出租車同樣施行計次卡出入，夜間22：00以后，謝絕出租車進入小區(qū)。對外來人員乘坐的出租車應謝絕入內(nèi)。11、對進入小區(qū)的車輛應維持肯定的清潔度，保證不污染道路；5噸以上大型機動車未經(jīng)小區(qū)物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務處答應，不得進入小區(qū)。車輛停放必需聽從管理人員指揮，留意前后、左右車輛的安全，不得停放在綠化帶和人行通道上。12、裝載裝修材料的車輛進入小區(qū)，應停在規(guī)定場地裝卸材料，不得影響小區(qū)交通，裝載裝修材料的車輛駛離小區(qū)還需出示業(yè)主的書面證明，方可駛離。13、對全部進出小區(qū)的車輛都應施行憑車輛出入卡進出，門崗需在卡上寫清車輛進出的時間、車牌號碼及門崗保安的姓名或工號，并在值班記錄上做好外來車輛的登記工作。14、應妥當保管好在運用中的車輛出入卡，必需保證有具可查，不能有流失現(xiàn)象發(fā)生。商業(yè)停車場運營管理方案（通用6篇）2針對小區(qū)停車場的特點，小區(qū)內(nèi)部車輛管理主要關注兩方面，一是內(nèi)部車輛的安全，二是停車場的智能化管理。大手PM610停車場管理系統(tǒng)就是一套性價比很高的小區(qū)內(nèi)部車輛管理最正確方案，幫忙您同時完成這兩方面要求。一套完好的大手PM610純月卡停車場管理系統(tǒng)包括出入口掌握機、電動道閘、ParkMagNet管理軟件、POS機等部分組成，為進一步順應不同停車場的需要，還可以搭配其他功能板塊，比方紅綠燈避讓、圖像比照和遠距離讀卡等。大手PM610純月卡停車場管理系統(tǒng)具有許多功能，主要表如今以下幾個方面：1、車輛進出自助，完成出入口無人監(jiān)守。該套系統(tǒng)只用于內(nèi)部車輛的管理，車主可直接通過自助讀卡的方式進出場，無需人工操作。該系統(tǒng)還支持中、遠距離讀卡，其中遠距離讀卡車輛可以完成不停車出入停車場，運用起來更加便利快捷。2、軟件操作簡潔，順應停車場需求。通常情況下，停車場管理員的素養(yǎng)相對較低，因此，一套操作簡潔的`管理軟件對于停車場管理方非常必要。該軟件將多種常用功能進行人性化地設置，管理方可以簡便地進行日常停車場維護，以及月卡的發(fā)行與修改、數(shù)據(jù)查詢和報表打印等各種操作。3、道閘穩(wěn)定性高，防砸功能出眾。停車場道閘砸車砸人的情況常常發(fā)生，因此大手特地為該系統(tǒng)配置了專業(yè)的防砸道閘，這種防砸道閘采納的是精鑄四桿聯(lián)動機構(gòu)，具有升優(yōu)先、壓力波遇阻反彈、地感/紅外三重防砸功能，確保車輛出入安全萬無一失。4、內(nèi)部車專用，保證車輛財產(chǎn)安全。該系統(tǒng)是純月卡型的車輛管理系統(tǒng)，只針對內(nèi)部車輛開放，對于外來到訪車輛，只有經(jīng)過小區(qū)保安登記之后才會放行。這樣能夠很好地愛護小區(qū)業(yè)主的車輛和財產(chǎn)安全。5、其他功能：①全脫機管理，在脫離電腦聯(lián)機后仍然可以完成全部管理工作的正常進行，待重新聯(lián)機后自動將緩存數(shù)據(jù)上傳；②采納的CAN總線為工業(yè)現(xiàn)場總線，具有強盛的自動檢驗糾錯和抗干擾功能，可以完成在長期無人監(jiān)管的情況下仍然能夠穩(wěn)定無故障的管理功能。大手PM610純月卡停車場管理系統(tǒng)是一套特地應用于小區(qū)內(nèi)部車輛管理的停車場系統(tǒng)方案，可以完成出入口處無人值守，內(nèi)部車輛通過自助式地進出場，便利快捷，同時還能夠掌握外來車輛進出，有效保證業(yè)主的車輛和財產(chǎn)安全。商業(yè)停車場運營管理方案（通用6篇）3為了強化停車場標準有序的管理，保障停車場的正常運行，特制定以下管理制度。一、車輛管理負責人職責1.依法循章對停車場交通、車輛進行管理。2.負責按物價部門收費規(guī)定收取車輛保管費。3.熟識把握停車場車輛流通情況，車位情況，合理布署布置，優(yōu)先保證業(yè)主運用車位。4.負責監(jiān)督和落實員工崗位職責，對員工進行日考核，填寫《員工日考核表》。5.負責每日工作檢查，并填寫《車輛管理日檢表》。6.負責對外協(xié)調(diào)與聯(lián)系，處理車輛管理方面的問題和客戶投訴。7.負責對員工進行法制教育和職業(yè)道德教育，不斷提高服務質(zhì)量。8.負責對員工進行崗位培訓，并做好培訓記錄。9.定時向上級領導匯報工作。二、車輛管理員的職責及紀律（一）車輛管理員的職責如下1.負責對停車場（庫）的汽車，摩托車，以及保管站內(nèi)的自行車管理。2.施行24小時輪番值班，聽從統(tǒng)一布置調(diào)度。3.按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規(guī)定和程序指揮放行，并認真填寫《車輛出入登記表》。4.遵守規(guī)章制度，按時上下班，認真做好交接班手續(xù)，不擅離職守。5.按規(guī)定和標準收費，開具發(fā)票，按時繳交營業(yè)款。6.負責指揮區(qū)內(nèi)車輛行駛和停放，維持交通、停車秩序。7.負責對市場道路和停車場的停放車輛進行巡察查看，保證車輛安全。8.負責停車場（庫）的消防以及停車場（庫）值班室，崗亭和洗車臺的清潔工作。（二）車輛管理員的紀律1.儀容干凈。2.執(zhí)行公司文明禮貌用語標準，講究文明服務，禮貌待人。3.嚴格遵守《交接班制度》。4.值班時禁止喝酒、吸煙、吃東西：不準嘻笑、打鬧，不準在值班時會客、看書報、聽播送，及做其他與值班職責無關的事。5.愛惜各種器具，不得喪失、損壞、轉(zhuǎn)借或任意攜帶外出。6.依法辦事，廉潔奉公，堅持原則，是非分明。7.禁止在公司所管物業(yè)范圍內(nèi)打牌；不準借消遣為名搞變相博。8.團結(jié)互助，禁止鬧糾紛；不說臟話，不做不利團結(jié)的事。三、門衛(wèi)管理制度某些區(qū)域，既需保持相對安靜，又需保證行人的安全和環(huán)境的干凈，為此，必需掌握進入市場區(qū)域的車輛，這便是大門門衛(wèi)的一部分職責。除搶救車、消防車、清潔車等特許車輛外，其他車進入市場區(qū)域時，都應限制性規(guī)定，經(jīng)過門衛(wèi)答應前方能駛?cè)搿４箝T門衛(wèi)要堅持驗證制度，對外來車輛要嚴格檢查，驗證放行；對從市場內(nèi)外出的車輛也要嚴格檢查，驗證放行。對可疑車輛要多觀看，對車主要細詢問，一旦發(fā)現(xiàn)問題，大門門衛(wèi)要拒絕車輛外出，并報告有關部門處理。停車場庫門衛(wèi)需設兩人，一人登記收費，一人指揮車輛出入和停放。其職責是：1.嚴格履行交接班制度。2.對進出車輛作好登記、收費和車況檢查記錄。3.指揮車輛的進出和停放。4.對違章車輛，要按時制止并加以訂正。5.檢查停放車輛的車況，發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象要按時通知車主。6.搞好停車場庫的清潔衛(wèi)生。7.定期檢查消防設備是否完好、有效，如有損壞，要按時通報上級，修理更換。不準運用消防水源洗車等。8.停車場庫）門衛(wèi)不準私自帶親戚好友在車庫留宿，無關的閑雜人員要勸其離開。9.值班人員不準睡覺、下棋、打撲克或進行其他與執(zhí)勤無關的事，要勤巡邏，多觀看，隨時留意進入停車場庫的車輛情況及車主的行為，對發(fā)現(xiàn)的問題，要按時報告上級部門。四、車輛管理員交接班制度1.按時交接班，接班人員應提前10分鐘到達崗位，在接班人員未到達前，當班人員不能離崗。2.接班時，要具體了解上一班車輛出入和停放情況以及本班應留意事項。3.向下一班移交值班記錄和《車輛出入登記表》。4.交接班時應將上一班移交的值班物品如對講機等及其他裝備清點清晰，并在值班記錄上簽名。五、停車場管理規(guī)定管理處負責車輛管理，市場車輛行駛停放，管理處主任負責協(xié)調(diào)指導停車場（庫）的管理工作，車管員負責車輛的存放、保管、放行等詳細管理。1.對進入停車場車輛的管理規(guī)定①進入停車場的車輛須具備一切有效證件，包括行駛證或待辦理證明、保險單等，車輛號牌應與行駛證相符，待辦車輛應與待辦證明相符。②進入停車場的司機，須按進出場各種程序辦理停車手續(xù)，并按指定的車位停放。③車輛停放后，司機須協(xié)作車管員做好車輛的檢查記錄，并鎖好車門窗，帶走貴重物品，車管員沒有幫司機保管物品的義務。④進場車輛嚴禁在場內(nèi)加油、修車、試剎車，禁止任何人在場內(nèi)學習駕駛車輛。⑤進場車輛和司機要保持場內(nèi)清潔，禁止在場內(nèi)亂丟垃圾與棄置廢雜物，禁止在場內(nèi)吸煙。⑥進場司機必需遵守安全防火規(guī)定，嚴禁載有易燃易爆、劇毒等危險品的車輛進入停車場。⑦禁止超過停車場限高規(guī)定的車輛、集裝箱車以及漏油、漏水等病車進入停車場。⑧進場車輛如不聽從車管員指揮，造本錢身車輛受損時，后果自負。2.市場交通車輛行駛停放管理規(guī)定①遵守交通管理規(guī)定，愛惜市場道路，公用設備，不亂停放車輛。②車輛不準在市場內(nèi)長期停放，臨時停放按《車輛保管統(tǒng)一收費標準》繳費。③市場內(nèi)車輛行駛停放聽從管理人員指揮，留意前后左右車輛安全，在指定位置停放。④停放好車輛后，必需鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶。⑤機動車輛在本區(qū)行駛，時速不得超過15ｋm/h，嚴禁超車。⑥機動車輛在市場內(nèi)禁止鳴號。⑦不準在市場任何場所試車、修車、練車。⑧不準輾壓綠化草地，損壞路牌和各類標識，不準損壞路面及公用設備。⑨不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛，機動車輛只能在停車場、庫或道路上劃線停車位內(nèi)停放，非機動車必需停放在自行車棚或保管站。⑩除執(zhí)行任務的車輛（消防車、警車、搶救車）外，其他車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行。3.停車場（庫）管理規(guī)定①停車場必需有專職保管人員24小時值班，建立健全各項管理制度和崗位職責，管理制度、崗位責任人姓名和照片、保管站負責人、營業(yè)執(zhí)照、收費標準懸掛在停車場（庫）的出入口明顯位置。②停車場（庫）內(nèi)按消防要求設置消防栓，配備滅火器，由管理處消防負責人定期檢查，由車管員負責管理運用。③在停車場（庫）和市場道路須做好行車線、停車位（分固定和臨時）禁停、轉(zhuǎn)彎、減速、消防通道等標識，并在主要車行道轉(zhuǎn)彎處安裝凸面鏡。④在停車場（庫）出入口處設置垃圾桶（箱），在市場必要位置設路障和防護欄。⑤機動車進場（庫）時應聽從車管員指揮，遵守停車場（庫）管理規(guī)定，履行機動車進出車場（庫）有關手續(xù)，按規(guī)定繳納保管費。⑥集裝箱車、2.5ｔ以上的貨車、40座位以上的客車、拖拉機、工程車，以及運載易燃、易爆、有毒等危險物品的車輛需依據(jù)相關要求特定布置。⑦不損壞停車場（庫）消防、通信、電器、供水等場地設備。⑧保持場（庫）內(nèi)清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應立刻處理。⑨禁止在停車場（庫）內(nèi)洗車（固定洗車臺除外）修車、試車、練車。六、停車卡的辦理和運用規(guī)定1.停車卡的辦理停車場保管車輛一般分月保和臨保兩種方式，月保車輛按月收費，臨保車輛則計時收費。用戶若要辦理月保，可帶齊證件或證明到車場收費處辦理，與管理處簽訂車位租用協(xié)議。車管員在收取當月應繳納的車位租金及管理費后，發(fā)停車卡及電子出入卡給用戶，并收取電子出入卡押金。2.停車卡的運用車輛出入停車場時，要將停車卡放在車輛擋風玻璃左側(cè)，電子出入卡隨身攜帶，以便檢查和車輛出入。用戶如更換車輛，需到車場辦理停車卡、電子出入卡更換手續(xù)。月保車輛要按月定期繳納。保管費逾期不繳者，車場有權(quán)收回車位運用權(quán)。若用戶遺失停車卡和電子出入卡，應按時告知車管員，并提供有效證明，到收費處辦理舊卡停止運用和新卡補辦手續(xù)。用戶不再租用車位時，將停車卡、電子出入卡交回車場，由車場退回電子出入卡押金。用戶停車卡、電子出入卡禁止外借給其他車輛運用。為保證車輛的停放安全，削減被盜的時機，停車卡應隨身攜帶。3.車輛保管收費的標準車輛保管收費的標準，依據(jù)物價部門核定的標準執(zhí)行。七、值班室（崗亭）管理規(guī)定1.值班室（崗亭）應用鏡框懸掛車輛管理制度（主要為崗位制度、操作規(guī)程和停車場管理規(guī)定）收費標準、營業(yè)執(zhí)照，保管員姓名和照片等。2.值班室內(nèi)設一套完好的單人辦公桌椅作記錄運用，不準放長椅和床，不準閑雜人員進入，崗亭外不準擺放凳椅。3.在值班室外恰當位置（室內(nèi)也可）配置一塊800mmX600mm的白寫字板出通知用，停車場固定值班室，依據(jù)車輛停放數(shù)量制作一個懸掛準停證、停車牌等用的標牌框。4.值班室（崗亭）內(nèi)不準存放雜物，隨時保持室內(nèi)外清潔。5.值班室（崗亭）“值班記錄”、“車輛出入登記表”及“車輛保管卡”均放在固定位置，且應擺放整齊。6.值班室（崗亭）不準作其他運用。八、車輛管理員儀容儀表規(guī)定1.著裝規(guī)定①統(tǒng)一按當?shù)貦C動車保管場保管員的著裝規(guī)定著裝，要求舉止文明、大方、端莊，精神飽滿。②制服統(tǒng)一，穿黑色皮鞋，佩戴員工證，服裝整齊、潔凈、筆挺。③不得佩戴飾物，口袋內(nèi)不宜裝過多物品，制服外不得顯露有個人物品。④禁止披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤腳。2.形象規(guī)定①常常留意檢查和保持儀表干凈。②不準留長發(fā)、蓄胡子、留長指甲，蓄發(fā)不得露于帽檐外，帽沿下發(fā)長不得超過1.5cm，胡必要每天刮，不留長鬢角，鬢發(fā)長不超過耳屏，指甲不得超過1mm，鼻毛不得長出鼻孔。③精神振作，姿態(tài)良好，抬頭挺胸，不得彎腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠，不得伸懶腰，不袖手、背手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓粶蔬厛?zhí)勤邊吸煙、吃零食，不搭肩挽臂，做到站如松、坐如鐘、動如風。④不得哼歌曲、吹口哨、聽收錄機、看書報。⑤不得隨地吐痰，亂丟雜物。⑥不挖耳、摳鼻孔，不得敲桌椅、跺腳或玩弄其他物品。⑦做到“微笑服務”，對待車主、友善、熱誠，嚴格遵守公司規(guī)定的文明禮貌服務用語。⑧上崗前，必需對比整容鏡整容，檢查衣、帽、領帶、鞋帶及裝備是否穿戴整齊、標準，班組長、分隊長、房管員在場應檢查或予以訂正。商業(yè)停車場運營管理方案（通用6篇）4為有效管理校內(nèi)車輛停放，確保校內(nèi)停車秩序、校內(nèi)安靜，特制定本停車場的管理制度。一、學校停車場由總務處負責管理。停車場的停車位只供機動車輛停車用，禁止擅自轉(zhuǎn)變車位運用功能或從事除停車以外的其他行為。二、全部機動車輛必需在傳達室登記備案，填寫車主姓名、車牌號、聯(lián)系電話等。三、原則上非本校人員必要把車輛停放在校門外兩側(cè)，有特別原因者必需在傳達室登記。四、全部駕駛?cè)藛T要按劃線位置停放車輛，防止對其它車輛的進出造成阻礙。嚴禁在人行道停車。五、車輛停好后，應鎖好門窗和調(diào)好防盜系統(tǒng)。凡現(xiàn)金、重要文件、貴重物品須自行保管，學校停車場不負保管責任。六、全部駕駛?cè)藛T要自覺保持停車場內(nèi)清潔衛(wèi)生。七、全部駕駛?cè)藛T必需遵守限速、嚴禁酒后駕車等規(guī)定。八、嚴禁攜帶易燃、易爆、劇毒等危險物品進入停車場。九、全部進出學校停車場的車輛要接受停車場管理人員的指揮。違反規(guī)定或不聽指揮者將拒其停放。十、愛惜場內(nèi)建筑物和裝備設備。若有損壞場內(nèi)裝備或其他停放車輛者，當由肇事人負責賠償。商業(yè)停車場運營管理方案（通用6篇）51.目的確保停車場內(nèi)的'裝備、設備和停放車輛的安全，保證車場內(nèi)整齊有序。2.適用范圍本公司轄區(qū)內(nèi)停車場（庫）3.職責3.1車場收費員負責按標準收取駛出車輛的車位有償運用費，放行。3.2車管員負責指揮車輛整齊停放、存放、巡察、監(jiān)護并做好進出場記錄。3.3安全班長負責車輛管理的監(jiān)督、指導。4.引用文件《交通管理條例》、《停車場建設和管理暫行規(guī)定》5.工作程序5.1硬件標準5.1.1停車場內(nèi)應按消防要求設置、配備手提或便攜滅火器等消防設備和消防器材。5.1.2停車場和車行道路應做好停車位和行車線以及禁停、轉(zhuǎn)彎、減速、禁鳴、限高等醒目標識。5.1.3停車場內(nèi)應設置垃圾桶（箱），在必要的位置設置路障和防護欄。5.2車輛進場必需聽從車管員的指揮，遵守停車場管理規(guī)定，履行相關手續(xù)，按規(guī)定交納費用。5.3停放好車輛后，必需上鎖，車箱、車簍內(nèi)貴重物品隨身帶走。5.4駕駛員、車輛運用人必需保持車場清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在車場內(nèi)，車輛發(fā)生漏油時，車主應即行處理。5.5停車場內(nèi)禁止洗車、修車、試車、訓練。5.6任何人不得損壞停車場內(nèi)消防、清潔、電器、供水等場地設備。5.7停車場由專職保管人員24小時值班。5.8不準酒后取車啟動機動車輛并駕駛。5.9停車場內(nèi)禁止吸煙。6.車輛進出6.1車管人員應引導車輛運用人在指定位置停放車輛，主動、禮貌上前接待。6.2車管人員在辦妥相應手續(xù)前方可答應車輛離場，如因私自放行導致車輛失竊，車管人員擔當一切責任。6.3夜間停放的車輛，車管員應做好記錄并辦理交接班手續(xù)。7.巡察7.1車管員每半小時或臨時具體檢查車輛的車況，發(fā)現(xiàn)漏油、未上鎖、車箱（車簍）遺留物品等情況應按時處理并通知車主，同時應在交接班記錄本上做好記錄，特別情況報告班特長理。7.2逾夜車輛，或遇交接班時應清點、核對車輛數(shù)量，確保安全。7.3班長檢查手提滅火器等消防器材，發(fā)現(xiàn)逾期或其它異樣情況應在交接班記錄本上記錄并按時上報，立刻處理。7.4車管員負責維護好車庫內(nèi)清潔衛(wèi)生，保持車庫干凈。8.意外事故的處理8.1當車管員發(fā)現(xiàn)停車場內(nèi)的車輛被盜或被損壞時，就立刻通知業(yè)主，同時逐級報告班長和公司領導。8.2屬撞車事故的，車管員不得放行肇事車輛，并應愛護好現(xiàn)場。8.3屬酗酒或?qū)め呎厥露l(fā)的砸車事故，車管員應立刻制止，并通過巡邏安全員上門通知車主，對造成的事故進行確認。8.4車管員認真填寫交接班記錄，照實寫明逾夜停放車輛的數(shù)量、區(qū)域停放情況、發(fā)惹事故的時間以及發(fā)現(xiàn)后的報告處理情況。8.5車輛在停車場被盜后，車管員應立刻匯報公司處理，待車主確認后向當?shù)毓矙C關報案，車管員以及車主都應主動協(xié)作公安機關做好調(diào)查處理工作，觸及公司內(nèi)部人員責任問題，由公司組織調(diào)查，視情況做出處理確定。商業(yè)停車場運營管理方案（通用6篇）6寒冬的到來，惡劣天氣下將會造成小區(qū)的各項設備裝備不同程度的損壞，給居民生活帶來不利的影響。為了確保安全，做到防患于未然，物業(yè)公司應早布置、早預防，提前制定了應急方案，做好冬季“三防”（防凍、防漏、防滑）工作，確保小區(qū)居民正常生活和安全出行。一、防凍冬季的到來，物業(yè)管理服務企業(yè)首先要做的是防凍。一般來講，應留意空置房屋、共用設備、裝備以及樓道保溫等三個方面。1、空置房屋的防凍（1）物業(yè)管理服務企業(yè)負責看護的空置房屋的防凍。一些開發(fā)商出于對物業(yè)管理服務企業(yè)的信任和削減看護房屋的麻煩，將沒售出或已售出但沒辦理入住的房屋（特別是商業(yè)網(wǎng)點），交給物業(yè)管理服務企業(yè)看護。對于這類房屋，應實行如下措施防止上、下水管線受凍顯現(xiàn)滲漏跑水現(xiàn)象防凍措施：①強化室內(nèi)防寒保溫。對空置房屋的外門窗（包括陽臺門窗）進行檢查，缺失的玻璃應補安，確保門窗關閉嚴實。必要時還應將上、下水管線用巖棉等保溫材料進行保溫，對關閉不嚴的門窗用草墊子、棉門簾進行封檔。不供暖的空置商業(yè)網(wǎng)點，全樓的上、下水主管線都在其室內(nèi)，一旦發(fā)生凍害，受影響的就是全樓的?。ㄓ茫?。歷年此類事故已屢見不鮮。因此，物業(yè)管理服務企業(yè)不能無視防寒保溫，不要舍不得防寒保溫的投入。②建立空房巡察制度。設專人對空置房屋進行巡察，一般要求三天巡察一次，最長時間也應一周巡察一次。三九寒冷時對重點房屋（如有共用設備的空置商業(yè)網(wǎng)點）應一天巡察一次，發(fā)現(xiàn)問題按時報告并按時解決。③建立應急機制。入冬前制定出切實可行的應急預案，組建應急修理隊，準備應急物資材料。無論是夜晚還是節(jié)假日，接到應急報告，相關人員能按時趕到現(xiàn)場，盡快解決發(fā)生的問題。真正做到應急不慌，處理得當，修繕按時，防止損失。（2）開發(fā)商空置房屋的防凍。由于銷售或其他原因，沒有入住的空置房屋，由開發(fā)商負責看護。開發(fā)商注意的是空置房屋及設備裝備是否喪失，物業(yè)管理服務企業(yè)則留意的是這些空置房屋不要給他人的權(quán)益帶來損害。所以，物業(yè)管理服務企業(yè)在入冬前應當與開發(fā)商進行溝通協(xié)商，確定這些空置房屋冬季看護巡察方法以及發(fā)生應急大事的處理方案。明確雙方處理空置房屋應急大事的負責人和聯(lián)系方法，建立日?？罩梅课菘醋o巡察的雙方聯(lián)系制度。要確?？罩梅课萸闆r清晰，雙方應急方案明確，相互聯(lián)系溝通按時，應急處理實施快捷。（3）業(yè)主空置房屋的防凍。無論什么檔次的小區(qū)，業(yè)主空置房屋的現(xiàn)象都普遍存在。這些空置房屋的業(yè)主，大部分缺乏對冬季防凍重要性的認識，疏于對空置房屋的適時查看，同時又不情愿將自己相關信息告知小區(qū)物業(yè)管理服務處或相鄰業(yè)主，致使發(fā)生應急大事時聯(lián)系不到空置房屋的業(yè)主。每年冬季空置房屋發(fā)水（暖氣管或上、下水管凍裂等）而找不到業(yè)主的事情都時有發(fā)生，給相鄰業(yè)主帶來了較大損害。對這樣的空置房屋，物業(yè)管理服務企業(yè)在入冬前應主動主動找空置房屋的業(yè)主，溝通協(xié)商冬季如何對空置房屋進行查看，建議業(yè)主對上、下水管線等實行保溫措施，確定突發(fā)大事的應急解決方案，相互交換聯(lián)系方法。同時向業(yè)主告知空置房屋一旦發(fā)生突發(fā)大事，給他人帶來損害時他應當擔當?shù)呢熑?。假如空置房屋?nèi)沒有貴重物品，物業(yè)管理服務企業(yè)也可以收存業(yè)主的房門鑰匙（需要專人保管），以備突發(fā)大事時運用。2、共用設備、裝備的防凍進入冬季后，小區(qū)內(nèi)共用設備裝備也應當做好保溫防凍措施。上、下水管線、消防設備等大多在樓道內(nèi)或房屋地下室內(nèi)，隆冬季節(jié)很簡單發(fā)季凍害：如下水管道凍結(jié)造成下水不通，消防溫感報警器凍裂造成漏水等現(xiàn)象，許多小區(qū)都曾發(fā)生。因此，物業(yè)管理服務企業(yè)要對這些共用設備、裝備進行保溫。保溫方法可用珍珠巖砌塊圍護或橡膠管、巖棉、棕麻纏綁等。必要時，還可在地下室（或地下停車場）入口處安裝熱風幕設備。這些保溫措施都是一次投入多年受益。3、樓道保溫應引起充足的重視入冬前應將樓道門窗關閉嚴實，缺損玻璃按時補安。屋面出入口也要封閉嚴實，必要時可加鎖防護。沒有閉門器的樓道門應安裝門弓子，以到達樓道門自動回關。二、防漏冬季共用部位的滲漏主要是屋面和外墻面水落管位置。1、屋面滲漏的防治冬季屋面滲漏的主要部位是女兒墻防水檐下和集中排水的排水口兩處位置。究其原因：一是防水檐下卷材粘接不牢有翹起縫隙，在屋面積雪溶化成水超過卷材邊緣時，順著翹起的縫隙向下滲漏；二是排水口是鐵板焊制，卷材粘貼在鐵板上，冬季寒冷時鐵板與卷材膨脹系數(shù)不同，簡單顯現(xiàn)卷材翹起的現(xiàn)象。屋面積雪溶化成水流淌時，順翹起之處滲漏。另外排水口窄小，防水施工時有肯定困難，防水施工人員疏忽不認真操作，也是引起此處冬季滲漏的原因之一。冬季屋面滲漏防治的主要方法：①在入冬前認真檢查女兒墻防水檐下卷材有無翹起縫隙，如發(fā)現(xiàn)有縫隙應用防水油膏嵌充，以堅固密實為準；②認真檢查排水口鐵板與卷材粘貼是否密實到位，如發(fā)現(xiàn)不密實或沒到位現(xiàn)象應立刻用噴燈烘烤或重新粘貼防水卷材；③冬季一旦發(fā)生屋面滲漏，要快速排解屋面積雪和積水（冰），再認真清理滲漏之處的冰渣水滴，必要時可用噴燈烘干，而后再填嵌防水油膏。2、外墻面水落管滲漏的防治大多屋面都是有組織排水，