房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查模板

“項目名稱”房地產(chǎn)融資項目盡職調(diào)查報告模板申請企業(yè)名稱 融資金額 融資期限 總息費率 業(yè)務(wù)類型：□抵押□質(zhì)押□其他主要擔保條件 業(yè)務(wù)團隊 盡職調(diào)查聲明我們在此聲明與保證:本報告是按照XXXXX有限公司《盡職調(diào)查規(guī)范》要求和公司有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎現(xiàn)場及非現(xiàn)場調(diào)查、訪談、核實、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對項目特點設(shè)計交易模式、制定方案后完成的。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。盡調(diào)人員: 調(diào)查日期：年月日協(xié)助盡調(diào)人員： 協(xié)助調(diào)查日期:年月日目錄一、 項目背景3二、 方案與風控措施TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"（一） 基本要素 3\o"CurrentDocument"（二） 交易結(jié)構(gòu) 41、 項目的進入 42、 項目的退出 43、 項目公司的管理 4（三） 風控措施 4三、 交易對手 4\o"CurrentDocument"（一） 申請人/項目公司 41、 基本情況及歷史沿革 42、 申請人的股權(quán)結(jié)構(gòu) 43、 組織結(jié)構(gòu) 44、 高管層情況介紹 45、 經(jīng)營情況調(diào)查 4（二） 控股股東/實際控制人 4\o"CurrentDocument"（三） 項目公司財務(wù)狀況 51、 項目公司稅收政策 52、 項目公司財務(wù)信息 5（四） 項目公司征信情況 8四、 融資項目 8（一） 項目基本情況 8\o"CurrentDocument"1、 項目概況及現(xiàn)狀 8\o"CurrentDocument"2、 控規(guī)指標 9\o"CurrentDocument"3、 開發(fā)計劃 104、 設(shè)計、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹 12\o"CurrentDocument"（二） 項目市場情況 12

2、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體情況123、項目市場情況13（三）項目分析141、總投資142、建設(shè)成本預(yù)測173、項目銷售預(yù)測174、項目財務(wù)效益評估185、盈虧平衡分析19五、項目綜合評價191、客戶定位192、項目SWOT分析19六、還款來源191、還款來源介紹202、項目現(xiàn)金流分析20七、風險評估20八、結(jié)論及建議20九、項目資料附件列表20一、項目背景1、項目所在地經(jīng)濟發(fā)展情況12二、方案與風控措施（一）基本要素?融資申請人：?融資項目名稱:?申請融資金額:?融資期限：融資用途:融資方式：融資息費成本:還本付息方式：（二）交易結(jié)構(gòu)1、 項目的進入2、 項目的退出3、 項目公司的管理（三） 風控措施三、交易對手（一） 申請人/項目公司1、 基本情況及歷史沿革2、 申請人的股權(quán)結(jié)構(gòu)（以網(wǎng)狀圖或表格的形式列出，需要追溯到實際控制人）3、 組織結(jié)構(gòu)4、 高管層情況介紹（法定代表人、財務(wù)總監(jiān)以及項目負責人，至少包括受教育程度、畢業(yè)學校、本人從業(yè)經(jīng)歷、本行業(yè)從業(yè)資歷等；查法定代表人的人民銀行個人征信記錄）5、 經(jīng)營情況調(diào)查（二） 控股股東/實際控制人對于控股股東:重點介紹其從業(yè)經(jīng)歷、過往開發(fā)的房地產(chǎn)項目情況、是否多元化經(jīng)營、是否跨地域經(jīng)營，并匡算股東原始積累。1、如存在股東或?qū)嶋H控制人對項目追加投入（資本公積及其他應(yīng)付款），比照原始積累，進行資金來源合理性分析，以判斷其是否存在隱性民間借貸行為。2、如存在多元化經(jīng)營情況，要進一步調(diào)查其關(guān)聯(lián)公司情況和公司不同行業(yè)對公司經(jīng)營的貢獻程度）。三）項目公司財務(wù)狀況1、 項目公司稅收政策稅收政策稅種稅率稅種稅率營業(yè)稅土地使用稅土地增值稅（預(yù)繳）房產(chǎn)稅土地增值稅（清算）城市建設(shè)稅/費企業(yè)所得稅（預(yù)繳）教育和衛(wèi)生附加費企業(yè)所得稅（清算）地方教育費附加施工合同印花稅購房合同印花稅2、項目公司財務(wù)信息列示項目公司近三年及最近一期的財務(wù)報表數(shù)據(jù)，并對報表中的重點科目進行詳細說明。應(yīng)在現(xiàn)場查閱借款方會計憑證和相關(guān)賬目的前提下，認真核實各相關(guān)會計科目的財務(wù)數(shù)據(jù)并收集相關(guān)財務(wù)資料，依據(jù)收集的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，編制對應(yīng)的會計科目明細表。（1）預(yù)付賬款

①按照分期、分項目匯總列示明細分類金額付款時間/期間②按照同期、同項目，不同的收款單位列示明細一期收款單位付款金額付款時間/期間二期……(2)存貨①按照分期、分項目匯總列示明細分類金額付款時間/期間②按照同期、同項目，不同的對方單位列示明細一期科目收款單位付款金額付款時間/期間土地出讓金及契稅拆遷補償費

建筑安裝工程費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費二期……往來款明細表報表科目金額款項性質(zhì)與本企業(yè)關(guān)系（是否關(guān)聯(lián)公司）歸還時間應(yīng)收賬款合計其他應(yīng)收款合計應(yīng)付賬款合計其他應(yīng)付款合計短期借款明細表四）項目公司征信情況1、 查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)；2、 查詢被執(zhí)行人執(zhí)行信息；3、 通過查閱報刊雜志、調(diào)閱相關(guān)行業(yè)報告和上網(wǎng)查詢等方式.（如有負面信息，應(yīng)進行進一步調(diào)查核實，并予以說明.）四、融資項目（一）項目基本情況1、項目概況及現(xiàn)狀項目所在城市區(qū)域，主要開發(fā)面積（包括土地面積、規(guī)劃用地面積）,業(yè)態(tài)構(gòu)成，分幾期開發(fā)，各期包含的內(nèi)容（如果不是整體抵押，需要再寫清楚抵押部分的情況介紹,包括不限于（在項目中的位置,期數(shù)，土地面積,建筑面積，各建筑用途的建筑面積，商業(yè)部分需要分層寫明面積，未來定位等，車位需要確認地下車位個數(shù)，地上不用計算）抵押物不是在建工程的也需要按照以下表格填寫物業(yè)類型總層數(shù)所在樓層建筑面積（平方米）主力戶型面積主力戶型比例備注高層住宅25——1000040—6070%簡裝多層住宅——毛坯花園洋房—疊拼別墅—

獨棟別墅寫字樓層咼4米商業(yè)41500層咼6米2300層咼4米34004500地下車位90個—2其他用房合計2、控規(guī)指標項目基本控規(guī)指標表序號指標名稱一期指標二期指標 單位1總用地面積m21.1道路及公共用地面積m21。2建設(shè)用地面積m22綠地率%3建筑密度%4建筑咼度m4規(guī)劃容積率5總建筑面積m25.1地上建筑面積m25。1。1住宅m2

項目基本控規(guī)指標表5。1。1。1住宅m25O1O1O2<=90m25.1.1.3(90m',120tf)5.1O1O4>=120m5.1.2商業(yè)5.1.3寫字樓5.1o4廉租房、保障房5o2地下建筑面積m25.2o1車位個5o2.2商業(yè)m25.2o3人防m(xù)23、開發(fā)計劃序號節(jié)點名稱完成時間一期二期……1取得《土地使用證》2設(shè)計單位確定3概念設(shè)計完成4規(guī)劃設(shè)計報批文本完成

序號節(jié)點名稱完成時間一期二期……5取得《規(guī)劃用地使用許可證》6擴初設(shè)計完成7施工報建圖完成8取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》9全套施工圖完成10總包單位確定（招標）11取得《施工許可證》12景觀施工圖完成13基礎(chǔ)施工至±0.00014售樓處建成15達到預(yù)售條件16取得《預(yù)售許可證》17樣板間開發(fā)時間18主體結(jié)構(gòu)封頂21外立面裝飾工程完成22室內(nèi)裝飾工程完成23安裝工程及調(diào)試完成24室外配套、園建完成

序號節(jié)點名稱完成時間一期二期……25竣工備案時間26預(yù)驗收時間27竣工驗收完成28交房時間4、設(shè)計、施工、監(jiān)理情況及各合作方介紹（二）項目市場情況1、項目所在地經(jīng)濟發(fā)展情況人口總量、CPI在全省排名以及人均收入情況2、 當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體情況包括剛需、供應(yīng)量、最近一年市場銷售情況

3、 項目市場情況項目區(qū)域交通情況(附位置圖)項目配套設(shè)施情況周邊主要土地成交情況周邊競爭項目分析樓盤名稱產(chǎn)品類型位置開發(fā)商總建筑面積各產(chǎn)品類型均價產(chǎn)品備案價格開盤時間銷售情況數(shù)據(jù)來源土地周邊成交情況(純土地情況)

三）項目分析對于我公司只介入分期開發(fā)的項目中的某一期項目的情況,還應(yīng)具體分析我司介入該期項目的資金運用與來源的情況.1、總投資1）總投資測算總建筑面積：可售面積：借款期可售面積：項目名稱投資額已投入（萬元）未投入（萬元）按總建筑面積單價（元）按可售面積單價（元）開發(fā)成本土地費用政府行政事業(yè)性收費前期工程費用建筑安裝工程費（分住宅、商業(yè)、寫字樓）其中：地上建筑地下建筑社區(qū)管網(wǎng)及園林工程費配套設(shè)施費

序號項目金額（萬元）占總投資比例總投資1自有資金（注冊資本及資本公積）2信托貸款3銀行貸款4我司貸款5其他借款6銷售回款3）已投入資金來源及合理性分析此處按照工程形象進度、施工合同約定的付款進度和單方合理成本對開發(fā)商在建工程進行逐棟測算，加計后與最近一期財務(wù)報表中的資產(chǎn)科目進行比對,確認已投入資金的真實性。須附上每棟建筑的照片。）對于支付的拆遷成本，＞獲取拆遷名單、拆遷協(xié)議、資金支付憑證；＞獲取開發(fā)商制定的拆遷補償標準，與當?shù)卣吆褪袌鏊竭M行對比，分析其合理性；＞當必要并可行時，從拆遷名單里隨機抽取拆遷戶進行訪問，確認拆遷成本支付的真實性；＞將所做的調(diào)查工作記錄在盡調(diào)報告中，并準備向風控提供所獲取的原始文件資料。＞需披露在拆遷過程中是否存在糾紛或者潛在糾紛或影響項目建設(shè)進度的其他事項。4）融資額度的合理性分析＞此處列明在項目可獲其他重大資金來源例如預(yù)售回款之前的各項用資明細。＞在建筑安裝工程費方面，須按照合理的單方土建成本（即不含安裝的建安成本）和建至可預(yù)售條件的工程量,以及施工合同約定的付款進度（若尚未簽訂施工合同則按行業(yè)慣例）來進行資金需求合理性匡算,將計算過程和結(jié)果進行列示。對于超出合理需求的，須對真實用途進行徹底的調(diào)查和說明。2、 建設(shè)成本預(yù)測測算前提條件：（各項費用假設(shè)占比），見（附表一）。3、 項目銷售預(yù)測測算前提條件：（分年完工假設(shè)、銷售比例的假設(shè)及依據(jù)、價格假設(shè)及依據(jù)等）1） 銷售方案2） 銷售預(yù)測（附表二）業(yè)態(tài)可售面積預(yù)計單價總金額收入占比住宅公寓商業(yè)寫字樓酒店車庫/地下車位

4、 項目財務(wù)效益評估成本利潤表科目金額（萬元）可售面積單方（元/平方米）1。銷售收入2。銷售成本3。期間費用營銷費用財務(wù)費用管理費用4.銷售稅費土地增值稅營業(yè)稅及附加5。銷售利潤6.營業(yè)外收入6.營業(yè)利潤合計7。企業(yè)所得稅8。營業(yè)凈利潤經(jīng)濟指標：銷售凈利率投資利潤率成本利潤表項目投資財務(wù)評價指標項目總投資項目總收入項目資金峰值股本投資項目稅前利潤項目稅后凈利潤銷售凈利潤率總投資凈利潤率股本投資獲利倍數(shù)5、盈虧平衡分析1）當銷售利潤為零時的銷售單價（假定銷售比例不變）；（2）當銷售利潤為零時的銷售比例（假設(shè)銷售單價不變）五、 項目綜合評價1、客戶定位2、項目SWOT分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）機會（O）威脅（T）項目SWOT結(jié)論六、 還款來源

1、還款來源介紹2、項目現(xiàn)金流分析1）正常情況下的現(xiàn)金流A、 在銷售進度不變的情況下，假設(shè)銷售單價下降5%、10%、20%時對該項目的影響；B、 在銷售單價不變的情況下，假設(shè)銷售成本增加5%.10%和20%對該項目的影響七、風險評估八、結(jié)論及建議九、項目資料附件列表

附表一:建筑成本測算序號子項名稱測算金額（萬元）2012Q42013Q12013Q22013Q32014Q42014Q12014Q22014Q3土地費用1地價款及市政配套費2合作款項3紅線外市政設(shè)施費4拆遷補償費5市政配套設(shè)施的其他支出政府行政事業(yè)性收費1報批報建費2增容費前期工程準備費1勘測丈量費2規(guī)劃設(shè)計可研費3二通平費其中：臨時道路臨時用電臨時用水場地平整4臨時設(shè)施費5其他支出四主體建筑（裝修）工程費

附表二：銷售預(yù)測表201220132014Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3融資后住宅銷售面積銷售比例銷售均價（元）銷售收入（萬元）寫字樓銷售面積銷售比例銷售均價（元）銷售收入（萬元）商業(yè)銷售數(shù)量銷售比例銷售均價（元）銷售收入（萬元）車位銷售數(shù)量銷售比例銷售均價（元）銷售收入（萬元）注解：對投資項目未來銷售預(yù)測的