南京中原物業(yè)代理有限公司南京房地產(chǎn)天都項目3

序言有機會為貴司——南京天都實業(yè)公司大型項目撰寫初步市場分析及合作建議，敝司深感榮幸，并藉此希望更深、更愉快之合作。一直以來，深悉貴司在香港、深圳、上海等地開發(fā)多例項目并取得不凡業(yè)績，贏得良好口碑，樹立了天都公司實力形象。敝司意與貴司合作之想法由來已久，衷心企盼能在南京這塊虎踞龍盤的風水寶地，為貴司的地產(chǎn)項目之開發(fā)，盡敝司的專業(yè)所長助貴司一臂之力。中原已于一年前關(guān)注南京地產(chǎn)市場，并一直深入調(diào)查與研析南京市場，并獲得不少可靠數(shù)據(jù)，且現(xiàn)時中原已獲聘為“黃埔·鑫園”及“中國人家”之全程營銷策劃及銷售代理，并獲得不俗業(yè)績，贏得同行和地產(chǎn)商的極大贊譽、推崇和垂青。中原非常關(guān)注貴司之南京項目，并極具誠意與貴司長期合作，憑借中原于香港及國內(nèi)龐大業(yè)務網(wǎng)絡、專業(yè)經(jīng)驗及其對南京市場的調(diào)查與研析，雙方各自發(fā)揮其專長，力求創(chuàng)造最大市場效應，達至三贏局面（發(fā)展商、買家及中原）。由于貴司提供的資料有限，中原僅依據(jù)其專業(yè)經(jīng)驗與現(xiàn)有數(shù)據(jù)，撰寫以下建議書，望貴司見諒！待雙方合作深入時，中原將提交一份極具操作性策劃報告，供貴司參考。二、市場狀況分析2.1南京市房地產(chǎn)市場特征住宅市場供銷兩旺據(jù)南京市房地產(chǎn)市場處獲悉，2000年南京市新開工項目達414.1萬m2，住宅類項目占322.5萬m2，全年共批準上市面積319.75萬m2，比上年同期增長1.39%，住宅商品房223.3萬m2，占商品房銷售總量的87.8%。品牌效應初現(xiàn)端倪具有較好品牌的開發(fā)商，在新項目的推廣上顯示出較強的優(yōu)勢，品牌建設開始受到重視。如棲霞集團利用較好的“星葉”品牌，推出和即將推出的紫金山水苑、太陽城的天悅花園、匯林綠洲、云錦美地等多個項目，受到市場普遍關(guān)注?，F(xiàn)已具有強勢的開發(fā)實力、運作良好、但以前沒有重視品牌建設的公司也在致力于品牌的建設，打破“品牌”瓶頸，如武夷房地產(chǎn)等。銷售價格穩(wěn)中趨升房價是以市場需求為主導，旺銷則上漲，滯銷則下跌，這是樓市定律。從總體趨勢來看，樓市價格整體呈逐年上升趨勢，2000年一季度住宅均價為3061元，與上年同期相比略有上升。營銷方式多樣化去年南京房地產(chǎn)市場營銷概念迭出、營銷方式創(chuàng)新、營銷手段多樣、宣傳力度加大。在概念營銷方面，每個開發(fā)商都在努力尋找樓盤賣點，缺乏賣點的樓盤就認為沒有競爭力，較典型的賣點有：以長江之家為代表的親水住宅和濱江概念、以鴻福苑為代表的錯層戶型和方圓綠蔭的疊中疊戶型、以龍福山莊和方圓綠茵為代表的地鐵概念、以聚福園為代表的節(jié)能住宅以及抗震住宅、聯(lián)排別墅、智能化住宅、生態(tài)住宅等概念。在營銷策略上，有買房贈物、無理由退房、發(fā)放金牌銀牌、“封盤”等。個人消費唱主角2000年1至5月，南京市售房面積和交易金額分別較去年同期增長47%和57%，其中個人購房比例按交易過戶統(tǒng)計已由1999年的80%上升到86.6%，按實際契約件數(shù)達88.2%，這說明在全面取消實物分房、集團購買退出后，南京房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)“斷檔”現(xiàn)象，住房消費熱度不減，并穩(wěn)步走入個人消費唱主角的“零售時代”，市民住宅消費已成為拉動經(jīng)濟增長的新亮點。臟金融景支持康提高廟購買生力咽今煙去年蹈人民宮銀行潛延長洋個人掙住房進公積垃金貸緊款和啄商業(yè)額性購你房貸型款的弊期限導，調(diào)藝低貸垮款利旋率，皺增加宅住宅怪公積挑金貸懸款的辮最高海額度樂，個仇人住蔽宅組匪合貸殃款對槐鼓勵迫個人沫購房揀、增批強居饒民購牛房支澤付能容力起艱到積盒極作惹用。蠶據(jù)統(tǒng)哭計，將20浩00欄年共久辦理裳按揭康貸款鍵13瓣10扎1戶簽，按敗揭貸槐款面信積1恭46舍.5防3平跨方米膏，占立全年向住房駁銷售罰總面暮積的煤65饅.7矛%，頸貸款擁額2麻4.涌17軋億元敬，分驅(qū)別比巡19匪99日年增評長8歌2%隔、1談01狼.7旨%和楚11拐1.攻7%早。巾2.全2市宗場前厭景展兼望巖新盤考批次慈入市前，競露爭愈嶺演愈潛烈美禽每詞今年丟上半換年新啊樓盤攪陸續(xù)忽浮出沖水面作，其信中既如有老拖盤的憐后續(xù)舌開發(fā)候，如快：聚拖福園蠢、典嘗雅居境三期裙高層該名雅脈閣、穿東方離城之浮初陽議園等汗項目紡；也時有推犁出的哭新盤膏，如洋花開頸四季呈、金墳鷹國是際花基園、末雅瑰標園、悲朗晴微名居臣、匯華林綠拿洲、搖雨麓孟花苑坐等項旁目，遷還有臟蓄勢迎待發(fā)查的項忠目，也如運惱盛的憑“倉韓府災山項愧目隔”潛、東帆元的膠“巖文化播名園肚”莫等項催目；瘦第二趴，外胸地公液司開委始打觀入南毒京，氏如上歌海萬職科、撤大連撐萬達瓦、華這能房狗地產(chǎn)態(tài)、我艘愛我罩家等鎖，另或外諸過多知舌名地撤產(chǎn)公擔司也稍在積饞極關(guān)攀注南招京市齊場，葉如金青地集賠團、使戴德尾梁行賺、浙誘江萊鏡茵達連等；杰第三似，部明分運冤作良炸好、耀資金敵雄厚燒的非陵房地箭產(chǎn)公趴司也鵝開始擋涉足你房地龍產(chǎn)業(yè)醋，如興蘇寧勤電器專集團賊、江霜蘇鐵蛇路實物業(yè)工最程公袋司、拼南鋼教集團結(jié)等。斃一言啦以蔽助之，雷南京喬房地油產(chǎn)市尖場的錯發(fā)展究，被拔業(yè)內(nèi)么外普薄遍關(guān)鍬注和喇看好洽。蘋潛在摘需求模依然劇旺盛撇尊進余為劫迎接位華商捧會而缺進行晶的大愚規(guī)模打舊城忘翻新義和道就路的事拓寬沈改建粘，如物新模拼范馬漿路、輝門東籌、二烈道梗帳子等域的拆忍遷改脹造。營大量尿的貨炭幣化削拆遷非，會澤立即幻形成搞即期吼的購綿房需趴求。舍公房剃上市星帶來坦的聯(lián)狹動效濟應，血使住疲房梯達級消丟費的撒購房嫌能量軍得以莖釋放番。降畝低入縫市門越檻和田提高燕購房淋能力鉗的利賞好政竹策出魄臺，努會使泡住房蘇消費嗽的基回數(shù)不澡斷增沃大，異另外饅從大虛方面鄰講，境新一輔輪白涉領(lǐng)置能（租塊）業(yè)承潮將聚出現(xiàn)產(chǎn)，六登七十蒼年代雅出生罪的白荷領(lǐng)已茅到婚找育的惰年齡恰，七墨十年油代末由出生遺的股“鄉(xiāng)獨生仰”壞白領(lǐng)脅亦踏末上工丹作崗枝位。暑追求夸獨立激空間扯和生炒活質(zhì)秤量，考是白峰領(lǐng)的倦共性鮮。他豈們會黃對政逐策順突勢而增行，點預計俯今后俱的購霞房需她求不規(guī)會減叮弱。啦政策想對市盼場有感利扶強持幟房地芝產(chǎn)業(yè)誓是國劃民經(jīng)垮濟的惜重頭湊產(chǎn)業(yè)布，政篇府將憐會采獵取傾考斜政姥策保袋持房廈地產(chǎn)枯業(yè)的餅穩(wěn)定部發(fā)展豬，這汁將會搶對今劉后房渠市的和穩(wěn)定心和繁傷華起鄙到推淺動作寧用。耀近日蔑，建謠設部云出臺駕了《費商品劈房銷區(qū)售管據(jù)理辦返法》頂，并午于6駕月1怠日起松實施架。該悅辦法鑼主要爽起到刊規(guī)范純市場俘、保監(jiān)護消心費者鮮的合敲法權(quán)聚益的外作用賽。如蠻非法啦銷售可一房堤多售俊、面姿積糾驚紛、沙定金辜問題奏、延誠期交魂房、替虛假己廣告堅、質(zhì)逼量保止修、歲中介他機構(gòu)裕的代紛理、稠規(guī)劃碰設計騾變更名等都鐵有明亮確規(guī)被定，再利于鋪“賴放放遵心心舒購房敞，明常明白盆白消議費本”蓮的氛遞圍在次房地碰產(chǎn)消竊費中情形成部。南勵京市榴將于飛近期佛制定忙具體鹿的貫喇徹實錘施辦磁法，癢同時爛將加批大力次度規(guī)割范中田介市肌場，饅開展先“抱放心關(guān)中介允”付、域“止優(yōu)秀敘樓盤蹄評選博”撐等活蹄動加維強市介場引怪導，甲樹立圾市場義信譽萌。同職時取監(jiān)消4判7項過稅收氏的優(yōu)歷惠政撇策出冒臺，章降低廣了開史發(fā)成寒本，類從而艙房價譜下降截，刺蝶激了羨市民越的購別買需鉗求。待2.排3新拒街口殿片區(qū)追分析旬豎決新街處口片寸區(qū)位愛于鼓洪樓區(qū)撕、玄臥武區(qū)摩、白傲下區(qū)乒與建踐鄴區(qū)想四區(qū)桐交界舒處，客一直瘋以來濕就為腿南京過市最崗大最凡集中黎的商哀業(yè)貿(mào)陽易、籠金融筋證券債、酒查店業(yè)歌特別偏是零圾售業(yè)陶中心牙，在少全國皇也極皮負盛粱名。暗分析港該片問區(qū)市捏場概旬況、息詳情原及動腐態(tài)，撫于本爬案都套極具汗戰(zhàn)略蚊價值您并易饞于策悟略部紅署。魚士圖從新源街口憑片區(qū)扭地產(chǎn)拿項目摘分布突情況遼來看笑，石由鼓路諸與漢漲口路退一帶認因為年金鷹尸際商基城的餅帶動盲作用哨，無著論是輸住宅鮮還是犧寫字圣樓都信極具執(zhí)升值填潛力暑。又青因其篇距新咱街口要中心啟點近愉在咫萌尺，窮且石晝鼓路掙相對牽車流詞較少睬，故向該區(qū)饑域地峰產(chǎn)項趁目具額有較謹強的根市場送競爭彎力。根華威棗大廈瑞及金社鷹國級際花辱園的課不凡攪銷售厲業(yè)績爬就說寒明了戴這一辜點。并王府岔大街弦又是瘡新街稿口片蓋區(qū)地宣產(chǎn)項纖目開立發(fā)熱粗點之蕩一，貝此地滅有望姿成為況南京愈最繁捆華的侵美食萍休閑葡一條樂街，團中外慣美食籌、中筑高檔蛙餐飲艱業(yè)，濕應有謀盡有說。寵壽大的惕客流疊量使連這里倍的間矮間門燙面生突意興沾隆、應火爆附，市乘政府麻的有叢意規(guī)盜劃及記市場丈管理鄉(xiāng)的規(guī)泉范更總推動候了此核處的夏興旺觸，從王而也鑄帶動年了本叮片區(qū)雙地產(chǎn)牧市場馬的旺強銷。箏譬如灣王府滑花園宅的高吐達近目50覺00蔥元/衫平方訪米的禾房價判，并懇未阻糾擋其槽熱銷福的局摩面。暗隨著殺地鐵薦的施理工，趕中山采路沿仆線的慢地產(chǎn)六市場押也必份將更宰旺，軋益來章地產(chǎn)復公司耕開發(fā)鏡的金象陵御授景園蠢就趕堂此潮擦流。鞏另外績，從貧市政新府到互普通攤市民慕，都輸已認豎可新倡街口勞中央房商務形區(qū)的稿定位態(tài)，政老府科董學規(guī)新劃、廈有序破管理北，不縣斷加閃大資贏金投潤入，抹大力敗完善桂中央爛商務攪區(qū)的撇功能曠配套罰設施常，使瓣其更楊利于螺商貿(mào)曲活動便。以航上政咽府行需為帶調(diào)動消邪費者爛對其亦片區(qū)嶺地產(chǎn)磚產(chǎn)品匙的追欣捧，摩至使吃地產(chǎn)跌市場諸升溫盆，又絲因其蹲地價例昂貴什、土總地資哈源儲夜備稀雅少，邪該片隱區(qū)地嬸產(chǎn)項較目多捏為高刷級寫勿字樓信或商漸務綜幣合樓樣。眾秀地產(chǎn)桐項目巖雖良匆莠不巖齊，檢但總強體而絮言，雕推售拖情況摘較好談。相與對住葉宅項迎目，視寫字間樓項鉤目市腰場購恢買力擾略顯商不足待，因巨而寫豆字樓腿有一暖定程運度的駁空置排與積爽壓。置而住集宅項賠目，混因產(chǎn)植品的濃定位況不同獻，各饅項目扒又有梢較大有的差評異性爺。因顫此，酒此片點區(qū)的棒地產(chǎn)痕項目館的定婦位尤徐其重蓬要。農(nóng)2.醫(yī)4競院爭個交案分賠析犯金鷹寺國際絮花園見位置宣：漢聞中路兇2號賴發(fā)展垂商：蚊金鷹惰國際躲實業(yè)謠有限孟公司完占地己：2去10竿00少平方像米迎規(guī)模校：5涌50楊00治平米猶高層扛住宅刺及2啊00緒00燦平米膽寫字誰樓共寬38陸層廉戶數(shù)傷：4榆21把戶仗戶型睛配比疫：1迷31線.8習5支—支23父8.檔93基平米荒售價忙：平微均價趣55津00民元/純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慨產(chǎn)發(fā)何開有攔限公搶司殖陶然泥湖景退將海騰厘房地折產(chǎn)發(fā)胸開有系限公講司浸望京勤新城填城建切開發(fā)蚊集團槽通惠近家園攻城建優(yōu)開發(fā)愉集團古芳古欠園面城建嶺開發(fā)焰集團張莊勝乒廣場軍莊勝致房地掘產(chǎn)開臨發(fā)有何限公輔司氧天和易大廈離北京揮市京召二房搭地產(chǎn)停開發(fā)層總公攀司底佛羅蘇里達坐北京圈嘉潤笨房地挽產(chǎn)開嘴發(fā)有式限公黨司務甘露鈔園止北京垃華森分房地敏產(chǎn)開燃發(fā)有乒限公射司貌四嘉嘴苑耐天紀低投資就發(fā)展翻有限蝴公司屆騰