開(kāi)征物業(yè)稅的與思考

開(kāi)征物業(yè)稅的研究與思考1、物業(yè)稅的背景中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川在“2003中國(guó)企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)”上表示，中國(guó)將在適當(dāng)時(shí)機(jī)試點(diǎn)實(shí)施物業(yè)稅，屆時(shí)將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅（財(cái)產(chǎn)稅），相應(yīng)取消其他與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)。接著，廣東省財(cái)政廳負(fù)責(zé)人在2月份廣東省財(cái)政工作會(huì)議上透露，廣東可能在今年對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。而香港文匯報(bào)7月21日?qǐng)?bào)道，北京市開(kāi)征物業(yè)稅的制度設(shè)計(jì)及前期調(diào)研工作進(jìn)展順利，物業(yè)稅改革的試點(diǎn)工作具體推行時(shí)間待定。上海甚至傳出7月份將向人大提交物業(yè)稅的有關(guān)具體方案，但是至今沒(méi)有這方面政策出臺(tái)。從年初周小川提出可能開(kāi)征物業(yè)稅以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)關(guān)注的各方面都在探討物業(yè)稅開(kāi)征的利弊以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的影響。究竟物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響呢？本文將結(jié)合國(guó)外物業(yè)稅的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀就開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的影響進(jìn)行探討。物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”

（property

tax）、“房地產(chǎn)稅”或“不動(dòng)產(chǎn)稅”

（Real

Estate

Tax），是在一定時(shí)期或一定時(shí)點(diǎn)上，要求其所有者或承租人（個(gè)人或法人）對(duì)其所有或使用的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)繳付一定稅款，其稅款額度隨房產(chǎn)的變化而變化。從目前媒體的報(bào)道看，物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅及土地出讓金等合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。把現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商一次性繳納土地出讓金的政策改為土地出讓金主要由消費(fèi)者在購(gòu)房后分次繳清。這將完全改變現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局和消費(fèi)者的購(gòu)房預(yù)期，所以引起廣泛關(guān)注。2、對(duì)市場(chǎng)的影響對(duì)房?jī)r(jià)的影響目前房?jī)r(jià)一路高漲，普遍認(rèn)為土地成本過(guò)高是主要原因。因此，開(kāi)征物業(yè)稅的一個(gè)目的就是通過(guò)把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中一次性所繳納的稅金在物業(yè)持有期間分年繳納來(lái)達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。目前房地產(chǎn)售價(jià)當(dāng)中，土地出讓金大約占到10%，拆遷補(bǔ)償約占到15%，各項(xiàng)收費(fèi)占16%左右，稅約占到9%，土地成本與各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)約占房地產(chǎn)價(jià)格組成的50%，建筑安裝成本約占30-35%，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)占15-20%。而國(guó)外發(fā)展中國(guó)家的地價(jià)及稅費(fèi)三項(xiàng)僅占價(jià)格的20％，建筑安裝成本卻占73％，利潤(rùn)只占7％。相比之下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格組成不合理。現(xiàn)行的土地出讓制度中，開(kāi)發(fā)商在拿到土地時(shí)要一次性繳納土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、房地產(chǎn)稅、契稅等，由于土地資源的稀缺性和政府控制土地供應(yīng)量，土地價(jià)格存在較高的虛擬價(jià)值，以至于在房地產(chǎn)價(jià)格組成中，土地出讓金占到10%之多。通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅，把獲取土地時(shí)一次性繳納的土地出讓金、各種稅費(fèi)分?jǐn)偟綐I(yè)主持有期間分期繳納，相當(dāng)于房屋售價(jià)的35%部分（拆遷補(bǔ)償費(fèi)不可能分年支付）一次性繳納的費(fèi)用被分?jǐn)偟?0年（住宅用地使用年限，以下僅討論住宅）或50年繳納，理論上開(kāi)發(fā)成本可以降低35%-35%/70=34.5%。按上海市區(qū)住宅均價(jià)8000元/平方米計(jì)算，房?jī)r(jià)可以降至8000×（1=34.5%)=5240元/平方米！圖1上海房地產(chǎn)價(jià)格組成圖2國(guó)外發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)組成而實(shí)際上，由于房?jī)r(jià)的決定在于市場(chǎng)的供求，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本降低了，房?jī)r(jià)也不會(huì)降低34.5%,因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降后需求會(huì)增加，在供應(yīng)不變得情況下，需求的增加反而會(huì)引起房?jī)r(jià)的上升。如圖3所示，在開(kāi)始征收物業(yè)稅時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)有較大變化。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的降低，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻也降低了，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇，長(zhǎng)期趨勢(shì)必然是房?jī)r(jià)下降，反映在供給曲線上就是供給曲線右移。在需求方面，由于征收物業(yè)稅后房?jī)r(jià)下降，買房門檻降低，購(gòu)房者需求增加（尤其是高檔住宅會(huì)比較明顯），但從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，征收物業(yè)稅是把當(dāng)前的支付轉(zhuǎn)化成一系列的支付，總支付并沒(méi)有多大變化，因此，長(zhǎng)期需求基本不變。圖4反映了開(kāi)征物業(yè)稅后長(zhǎng)期供需變化。圖3開(kāi)征物業(yè)稅的短期供需變化DDSDˊQPQ1Q2P1P2M1M2屑圖4要笑開(kāi)慌征物素業(yè)稅師長(zhǎng)期憐供需口變化SSDQPQ1Q2P1P2M1M2Sˊ撇圖3世反映皆了開(kāi)享征物括業(yè)稅侄的短注期內(nèi)鈔，由懶于供疼應(yīng)量爆基本忌不變董，而片需求洋隨著性房?jī)r(jià)削下降竿而增憤加，歲需求俘曲線干右移伴，房狠價(jià)有殃上漲營(yíng)的趨器勢(shì)，角在一鍵定程加度上客抑制地了房啊價(jià)的你下降績(jī)。因亞此，高短期默內(nèi)房始價(jià)不賞會(huì)有湊太大座的下倉(cāng)降空語(yǔ)間。民圖4奔反映阿了開(kāi)撿征物宇業(yè)稅健后由捎于房膀地產(chǎn)懷開(kāi)發(fā)椒成本姨的大懇幅下陣降，匯供應(yīng)委曲線睬右移全，市此場(chǎng)競(jìng)圾爭(zhēng)使牙得房羊地產(chǎn)讓價(jià)值益回歸電，房筍價(jià)下悉降接貝近上幣面計(jì)孟算的共理論瘦極限斗。肺對(duì)產(chǎn)血品結(jié)次構(gòu)的究影響陸由于土物業(yè)香稅降誓低買膽房門副檻而郊增加接養(yǎng)房存壓力貢，形錄成所磨謂的龜“窩買房倡容易銳養(yǎng)房政難栽”蘋的局教面。脆對(duì)于座中低仔檔物刻業(yè)，滿由于籠房?jī)r(jià)踐下降閉，買粘房的并門檻水降低從，需那求將祝會(huì)更減加旺跨盛。責(zé)此外庫(kù)，醞劈釀中說(shuō)的物適業(yè)稅臘對(duì)于悶第一乘套住魄宅或踏者居四民自嬌住用鋪房很咐可能蠢免征鳳，稅礦收政撥策向咽低端貝市場(chǎng)蜂傾斜銳勢(shì)必許刺激虹中低圍檔物愈業(yè)的狹需求誠(chéng)和供就給。叔而對(duì)旗于高昂檔物底業(yè)，孟在短合期內(nèi)城，開(kāi)俯征物陪業(yè)稅廣后房永價(jià)的弱下降劈有限進(jìn)，并仙不能尋大大爪刺激左豪宅吩等高暈端產(chǎn)榆品的廟購(gòu)買臣需求謹(jǐn)。機(jī)從長(zhǎng)局期來(lái)咳講，偶由于礎(chǔ)住宅護(hù)使用很成本腐的大踢大提真高，達(dá)高端分市場(chǎng)序的遠(yuǎn)曬期開(kāi)跟發(fā)會(huì)特受到鴨一定蔑程度率的壓柏抑。嘉從某蘭種角倘度看那，物絡(luò)業(yè)稅絕的征圾收標(biāo)猛準(zhǔn)與啟物業(yè)佩的面銷積或但總價(jià)揀有一撫定關(guān)嫂系，問(wèn)如果禿像個(gè)俗稅一紐樣征參收則臭必然丙出現(xiàn)仰多個(gè)浪不同愧建筑班面積替下稅迅率的陶臨界遭點(diǎn)，悔這些澤臨界液點(diǎn)下霜將積滅壓大它量面罵積或辱總價(jià)選接近鐘的單梯位，解設(shè)計(jì)弊師在濾進(jìn)行兄戶型躁設(shè)計(jì)宇時(shí)將途考慮院稅費(fèi)少因素陡。如夢(mèng)果采莖用統(tǒng)仗一的障稅率霞，戶進(jìn)型面饑積區(qū)棉間將火壓縮欠在一御個(gè)功徒能和壩價(jià)格飲比較腥合理禿的范食圍內(nèi)憤。同券時(shí)，攻由于銹稅費(fèi)迅的征料收，瘡居住煉成本引上升佳，樓屠盤的躬質(zhì)量俱也將答成為弓樓盤診競(jìng)爭(zhēng)百的熱辣點(diǎn)。內(nèi)3、裳對(duì)政礦府的需影響狐我國(guó)形現(xiàn)行恒的土原地出隸讓制捷度為時(shí)買地蛙后需煎一次魯性付泰清地右價(jià)。匆這樣箏一來(lái)野，每蕉一屆吉政府撿就會(huì)威希望陪在任館職期燈間盡屢量多右賣地端以快道速大議量地叨籌集覽建設(shè)冷資金澆，緩業(yè)解資褲金壓回力。仍賣地賊籌集難的大腰量資逮金可箭能導(dǎo)霜致各樣個(gè)地卡方的黃政府觀性投炎資出秧現(xiàn)不嶄正常北的增蘇長(zhǎng)，挪也給召下屆抄政府第造成森很大駝壓力策。

址物業(yè)響稅一劉旦開(kāi)畜征，芳以往肢在房顛價(jià)當(dāng)餅中一趁次性胃交納唯的稅前費(fèi)包植括地衣價(jià)，振將按基年收預(yù)取，忽這樣餃一來(lái)倘，政悅府的泛賣地襯積極個(gè)性就寄會(huì)受青到抑搖制。帳政府分雖然屬可能抽由于蒙物業(yè)趕稅開(kāi)服征頓塘?xí)r少欄了較指多的疼土地質(zhì)出讓主收入梢，但軟是能拜夠?yàn)槭嬲獛?lái)砍持續(xù)忽穩(wěn)定嘆的長(zhǎng)輛期收件入，以這有午利于旅遏制下為求觀短期可政績(jī)嫩的賣息地行閑為，賊并將鈔土地課財(cái)富概平均每分配靈到每莖一屆鞭政府各、每希一代腸人手緩中，竟改變姓目前伍寅吃躬卯糧獻(xiàn)的不典正常鳴局面皺。殺4、晉對(duì)開(kāi)成發(fā)商盟的影逢響植資金哭瓶頸糠迎刃緒而解烘現(xiàn)行巧的房思地產(chǎn)筋操作更方式鴉，從蛾獲取鑒土地圓到開(kāi)弄始銷鮮售，杏雖然圖稅費(fèi)法計(jì)入同成本說(shuō)最后熔都分富攤到回消費(fèi)擴(kuò)者身刪上，萬(wàn)但是戶開(kāi)發(fā)寸商在視前期宅為了疊獲取援土地富而墊界付的察成本午仍然載很高犯，很合難脫扛離開(kāi)票銀行梳的支疤持。胸而宏其觀調(diào)船控對(duì)疤房地行產(chǎn)項(xiàng)呀目的摘信貸悉影響征很大臉，除業(yè)了少行數(shù)優(yōu)望質(zhì)項(xiàng)門目外并，多恒數(shù)房牌地產(chǎn)汗項(xiàng)目莊都很獄難從禍銀行冊(cè)申請(qǐng)麥到大轎額貸耳款。侄而房壯地產(chǎn)曲信托們和房棍地產(chǎn)盟基金艙還處匯于起恭步階自段，雞尚不程能滿釋足開(kāi)時(shí)發(fā)商決龐大疑的資慧金需萬(wàn)求。辨實(shí)行奏物業(yè)喚稅后武，開(kāi)找發(fā)商笛所需宇預(yù)先醋支付攀的成拘本就蛛能大鳥(niǎo)大降掌低脊，從洽目前賣情況沿看，限可以謝降低談40乳%左啄右貿(mào)，喜許多方項(xiàng)目花基本濾就不腳需要揭貸款衣，開(kāi)信發(fā)商紋的資擺金瓶腹頸問(wèn)屬題迎過(guò)刃而點(diǎn)解。遇行業(yè)贊利潤(rùn)秩率下挎降準(zhǔn)短期妙來(lái)看梢，值征收乓物業(yè)動(dòng)稅后袋，開(kāi)腥發(fā)商荷為獲匹取開(kāi)予發(fā)土坐地而牌需預(yù)玉先支雹付的凍成本略大大簽降低斥，抬開(kāi)發(fā)認(rèn)商可嬌以獲繁取較陵多的詳超額儀利潤(rùn)冊(cè)。從據(jù)長(zhǎng)期望看，尊房地端產(chǎn)行許業(yè)紛這些吵年所僅顯示負(fù)出的狹巨大湖利潤(rùn)明空間燥由于養(yǎng)行業(yè)恩進(jìn)入題壁壘城降低廉必然懂會(huì)使睛更多痕資本讓進(jìn)入松，資湊金實(shí)綿力將醒不再歲是房隱地產(chǎn)理企業(yè)思競(jìng)爭(zhēng)紀(jì)的重巷點(diǎn)，餃房地永產(chǎn)行時(shí)業(yè)的科平均染利潤(rùn)豎將大暴幅度麗下降基。溜5、就對(duì)消棒費(fèi)者慨的影狹響凝對(duì)消澤費(fèi)者禽而言轉(zhuǎn)，物稠業(yè)稅遇帶來(lái)腔最大鵝的變傾化就賺是能攜夠帶播來(lái)房栗價(jià)的竟下降爹，盡廈管房婆價(jià)下心降到除預(yù)期幼的幅譯度還艙需要森較長(zhǎng)侄的時(shí)禾間，走但是北對(duì)當(dāng)袍前持寺續(xù)上昨漲的武房?jī)r(jià)評(píng)，能冷夠降廣下來(lái)瓣是多略數(shù)消鎖費(fèi)者程所樂(lè)咬意看假到的雹。上舉海的栗房?jī)r(jià)槐已經(jīng)嚷保持捧在較捆高水覺(jué)平，層消費(fèi)扭需求棉還是任很強(qiáng)派勁，鉛重要奪的原蹄因在吉于居脂民對(duì)伐住房牧的庭“營(yíng)剛性非需求弄”廚還沒(méi)摸有得爹到完份全釋狀放，籮動(dòng)遷及、改濁善住抓房條四件與脖新增紹人口曉的住慎房需才求量男還很框大。較但是鳴潛在省的需掉求還閃不能吃很快嫌就轉(zhuǎn)多化為角有效漿的需堡求，廁因?yàn)檠┻@部短分群柴體的嘴購(gòu)買宇力有越限，干數(shù)據(jù)僚上反喬映出奪來(lái)就寬是房械價(jià)-皆收入住比太捷高。獎(jiǎng)根據(jù)縱20男04謎年上拼海統(tǒng)俊計(jì)年甘鑒數(shù)坡?lián)?jì)完算出抱來(lái)的夜上海姥房?jī)r(jià)搏-收姻入比拔為1性2.樣47懸（按三10品0平堤方米助/套混計(jì)算隙）。悅?cè)缟细锩胬眢@論分浙析所蜻述，浙物業(yè)量稅開(kāi)歸征后浪，房干價(jià)長(zhǎng)歪期（秒一兩培年后坊）來(lái)聞看會(huì)奔有較充大幅挨度下寒降，償最多內(nèi)可望陜下降巷三分驗(yàn)之一鋤，房丑價(jià)-紛收入拜比則神下降釀至8堆，處衡于居賭民承腐受能邀力范懂圍之隙內(nèi)。吩此外福，對(duì)再于貸斤款買細(xì)房者辯來(lái)說(shuō)陳，物杏業(yè)稅掃導(dǎo)致嘗房?jī)r(jià)煤下降盡除了祝購(gòu)房放門檻茶降低坑外，誦可以辜減少座利息話支出緊。僻圖5葉徒礎(chǔ)20昂00砍-2留00半3年納上海強(qiáng)房?jī)r(jià)連/收抬入走鞏勢(shì)圖爽對(duì)于停出租蘋類物黑業(yè)，判物業(yè)柳稅的愛(ài)征收厲最終匪轉(zhuǎn)嫁浴到物謝業(yè)的桿使用昆者上蘇，即猶最終蹲由租授客承掛擔(dān)，壇因此驢租金殖必然多上漲瓶。但季為了費(fèi)利于粗物業(yè)苦稅的應(yīng)征收裕，政縱府有蒜關(guān)部兔門可垮能會(huì)范對(duì)物屈業(yè)的體轉(zhuǎn)讓申和出習(xí)租手示續(xù)控陜制的企更為慘嚴(yán)格時(shí)。區(qū)6、米開(kāi)征雄物業(yè)紫稅的繭意義藥與存蛙在的壤問(wèn)題褲物業(yè)率稅會(huì)隙隨著裳土地?cái)嚮蚍款~產(chǎn)市守值的暑變化言而變景化，翁可以錯(cuò)通過(guò)寬稅率吳對(duì)房碗地產(chǎn)治市場(chǎng)丹的炒是賣、臂虛高煌、泡錘沫等赴情況疾進(jìn)行柱調(diào)節(jié)碼，由企于物礎(chǔ)業(yè)稅變?cè)黾诱x了物幸業(yè)持享有成偉本，洞減少馬了房勿地產(chǎn)困投機(jī)縫和投礎(chǔ)資的叉利潤(rùn)劍空間庸，能園夠有豎效的悄遏制助房地揪產(chǎn)投司機(jī)泡俘沫，柜減少而炒房休帶來(lái)很的市觀場(chǎng)風(fēng)生險(xiǎn)。級(jí)對(duì)高觸檔物瞧業(yè)逮提高貿(mào)持有敞成本昨，對(duì)賺居民升自用淡或者枯中低睛檔住酒宅實(shí)喜行減添征或買免征祝的政戒策籃，設(shè)有利霜于嘆縮小茅社會(huì)般貧富抄差距搞，箭促進(jìn)扒社會(huì)揀健康唱穩(wěn)定右發(fā)展瑞。汽但是商，我速國(guó)還葵沒(méi)有急物業(yè)度稅的灘有關(guān)魯立法水，物典業(yè)稅齒的實(shí)所行只花可能胡首先虜從部駛分房困地產(chǎn)葛市場(chǎng)謠比較蕩成熟償?shù)某乔o市試穩(wěn)點(diǎn)，增然后均擇機(jī)岸推而慧廣之礦。目救前開(kāi)黨征物濾業(yè)稅敵還面隸臨著店諸多健問(wèn)題級(jí)，主跨要有風(fēng)：如桌何征逆收物酒業(yè)稅咐、對(duì)鋤于存所量物段業(yè)該覺(jué)如何誤征收餅物業(yè)溉稅、帖征收區(qū)物業(yè)馬稅后棍土地妹供應(yīng)賽方式纏該如蜜何變砌化以曾及評(píng)司估體今系不姻完善米等。晶在物鼻業(yè)稅阿征收攻的過(guò)柱程中舌難題套不只鹿是關(guān)著于征魔收的癥法律枯、法懶規(guī)的芒制定間，還鐮有一預(yù)個(gè)可繳操作傷性的丸難題悼.鴉在實(shí)陜際執(zhí)徹行中污，如鋸何有板效地光征收六才是紫最重碗要的挨，這截其中篇的不的易，刑從個(gè)籌人所早得稅磨的艱械難征渴收歷睜程，并以及耕現(xiàn)在譽(yù)花樣黑繁多孔的逃化稅方辭式就墓可見(jiàn)越一斑焦。面悟?qū)θ股鐣?huì)挪每家旨每戶分的征宇收，鳴目前掛的征登收力限量和挎辦法鄙是難駱以應(yīng)室付的作。由仇于物合業(yè)稅會(huì)征收攝長(zhǎng)達(dá)括７０喘年儲(chǔ)久推，一陰旦出資現(xiàn)拒眨交、胡逃稅誤或者拍無(wú)力燈交納趕，征種收機(jī)讀關(guān)的參執(zhí)法動(dòng)成本危將是與巨大襖的。婚由于掃已購(gòu)泄房屋屋已經(jīng)坊繳納黎土地驕出讓辜金和濟(jì)有關(guān)過(guò)稅費(fèi)乞，再察繳納倚物業(yè)旬稅就痛會(huì)出窮現(xiàn)重眼復(fù)征搭收的箭問(wèn)題繭。因振此，勒國(guó)家父在制效訂新難的稅兼收政慘策時(shí)聞會(huì)充字分考鉤慮已睛購(gòu)房叮屋人邪的利陸益，須在新神稅法仔實(shí)施潑的一情定期厚限內(nèi)倦，會(huì)喜對(duì)老棒的房融地產(chǎn)蒙物業(yè)霸采取惰過(guò)渡鍋措施錄。目突前，池財(cái)稅虛專家瓦提出叮了幾崗種解佛決方懇案，修其中箱之一慰是對(duì)弦新房閉和舊費(fèi)房采抹取不半同的霧稅率寨和征枯稅辦辯法。吩新房渡稅額腿的調(diào)皆整考瓣慮土洞地出番讓金瞞的因笛素，成而舊病房的倚稅率色暫時(shí)瞇不含粗有土銷地出器讓金橫并入目的因嬸素等罰。獵現(xiàn)在霸實(shí)行間的土那地拍蛙賣制建度是容完全肆市場(chǎng)翼經(jīng)濟(jì)壤條件伶下獲登取土壓地使款用權(quán)昌的公待平競(jìng)蝕爭(zhēng)，途其實(shí)閑也是池一個(gè)若資金捎門檻善，把胞很多舉實(shí)力弟弱小莫的開(kāi)估發(fā)商抄拒之裂門外墓。一襲旦不今需要矩一次家交清荷地價(jià)任，那山些小螺企業(yè)陣甚至斑不是徹房地熔產(chǎn)行凳業(yè)的漁公司生就可蜂能來(lái)淹到這身個(gè)利限潤(rùn)豐泄厚的鉗產(chǎn)業(yè)裙。就殲?zāi)媚繖谇懊客脗€(gè)城莫市幾拾百家羽甚至廚上千傾家的妹開(kāi)發(fā)糾商而貌言，慢如果口在土歉地管凡理制脈度上候不設(shè)疑堤防需，會(huì)極使大耳量的陜機(jī)會(huì)暫主義箱者借注機(jī)與醋政府獸拍賣右的土階地