房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃概述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃——轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。土地增值額的大小，取決于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額兩個(gè)因素。對這兩個(gè)因素的內(nèi)涵、范圍和確定方法等，稅法作了比較明確的規(guī)定。

（一）收入額的確定

納稅人轉(zhuǎn)房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。

對取得的實(shí)物收入，要按收入的市場價(jià)格換算成貨幣收入。

對取得的無形資產(chǎn)收入，要進(jìn)行專門的評估，在確定其價(jià)值后折算成貨幣收入。

對取得的收入為外國貨幣的，應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合人民幣，據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額。當(dāng)月以分期收款方式取得的外幣收入，也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合人民幣。

（二）扣除項(xiàng)目及其金額

在確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額和計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，允許從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入總額中扣除的項(xiàng)目及其金額，大致可以分為三類。

（1）土地使用權(quán)人將建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)出售給買受人時(shí)，允許從收入額中扣除的項(xiàng)目及其金額。

（2）納稅人取得土地使用權(quán)后，建筑商品房，并將建造的商品房連同使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)出售給買受人，允許扣除的項(xiàng)目及其金額。

（3）納稅人出售上述兩種情況之外的其他房地產(chǎn)，如出售舊房及建筑物，允許扣除的項(xiàng)目及其金額。

以上三類扣除項(xiàng)目依據(jù)具體內(nèi)容不同，又可分為以下六類：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。它是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。

其中，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有三種形式。

1）從出讓方取得土地使用權(quán)，所支付的土地出讓金。

2）以行政劃撥方式取得使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；

3）以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，所支付的地價(jià)款。

（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的成本。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施間接費(fèi)用等。其中：

1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用費(fèi)、勞動(dòng)力安置及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

2）前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘探、測繪、“三通一平”等支出。

3）建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑工程安裝費(fèi)。

4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5）公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

6）開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）。指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。與房地產(chǎn)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偂榱吮阌谟?jì)算操作，土地增值稅實(shí)施細(xì)則對有關(guān)費(fèi)用的扣除，尤其是財(cái)務(wù)費(fèi)用中的數(shù)額較大利息支出扣除，作了較為詳細(xì)的規(guī)定。

對于利息支出以外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，在5％以內(nèi)計(jì)算扣除。

對于利息支出，分兩種情況確定扣除：

1）凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行間期貸款利率計(jì)算的金額。超過貸款期限的利息和加罰的利息均不允許扣除。

2）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中一并計(jì)算扣除。在這種情況下，“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”計(jì)算方法是，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，在10％以內(nèi)計(jì)算扣除。

以上兩類計(jì)算扣除的具體比例，由省級人民政府規(guī)定。

（4）舊房及建筑物的評估價(jià)格。

1）“舊房及建筑物的評估價(jià)格”是指轉(zhuǎn)讓已使用過的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

2）對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，因計(jì)算納稅需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。但是，對納稅人因隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成本價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評估計(jì)算征收土地增值稅時(shí)所發(fā)生的評估費(fèi)用，則不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。其中：

允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)作了扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅。

對于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價(jià)格之中，故計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。

（6）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。其中規(guī)定的一項(xiàng)重要扣除項(xiàng)目是，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除。

但是，對取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納增值稅時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

此外，對于縣級及縣級以上的人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，可以根據(jù)代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)和是否作為轉(zhuǎn)讓收入，確定能否扣除。

1）如果代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用可以扣除，但不得作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)。

2）如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅。相應(yīng)地，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，代收費(fèi)用就不得在收入中扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃——房地產(chǎn)價(jià)格評估凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物（以下簡稱房地產(chǎn)）的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價(jià)格計(jì)稅的，可委托經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立、并按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務(wù)所、會計(jì)師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。

對于涉及土地增值稅的國有房地產(chǎn)價(jià)格評估，各評估機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照《條例》和《細(xì)則》中規(guī)定的方法進(jìn)行應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價(jià)格評估。其評估結(jié)果經(jīng)同級國有資產(chǎn)管理部門審核驗(yàn)證后作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價(jià)，并按稅務(wù)部門的要求按期報(bào)送房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為確認(rèn)計(jì)稅依據(jù)的參考。

房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求從事房地產(chǎn)評估的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料的，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)無償提供，不得以任何借口予以拒絕。

房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，對應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評估結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格審核及確認(rèn)，對不符合實(shí)際情況的評估結(jié)果不予采用。

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中必須遵守職業(yè)道德，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的原則，對評估結(jié)果的真實(shí)性、合理性負(fù)法律責(zé)任。任何房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估過程中隱瞞事實(shí)、提供虛假評估結(jié)果，或與有關(guān)當(dāng)事人串通作弊等違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅(jiān)決取消執(zhí)業(yè)資格。

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)因不向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)的、真實(shí)的房地產(chǎn)評估資料，或有意提供虛假評估結(jié)果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任；對因上述行為而造成國家稅收和國有資產(chǎn)嚴(yán)重流失的，要提請司法機(jī)關(guān)追究有關(guān)當(dāng)事人的刑事責(zé)任。

納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以房地產(chǎn)的評估價(jià)格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目的金額。

（一）出售舊房及建筑物的

新房和舊房界定的標(biāo)準(zhǔn)是，新房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。其中，使用時(shí)間和磨損程度的標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。

出售舊房及建筑物的，應(yīng)按評估價(jià)格計(jì)算扣除項(xiàng)目的金額。

評估基本方法：對于出售的舊房及建筑物，首先應(yīng)確定該房屋及建筑物的重置成本價(jià)，然后再確定其新舊程度（即成新度折扣率），最后，以重置成本乘以其成新度折扣率，以確定轉(zhuǎn)讓該舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目金額。

由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定重置成本價(jià)乘以成新度折扣率的價(jià)格，在房地產(chǎn)評估時(shí)通常被稱為按舊有房地產(chǎn)重置成本法評估出的舊有房地產(chǎn)價(jià)格。計(jì)算公式為：

舊有房地產(chǎn)的價(jià)格＝舊有房地產(chǎn)重新建造的完全價(jià)格－建筑物折舊

使用上述公式計(jì)算、評估時(shí)應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是重新建造完全價(jià)值是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重建（置）價(jià)格；二是房屋的成新度折扣不同于會計(jì)核算中的折舊。房屋的成新度折扣是根據(jù)房屋在評估時(shí)的實(shí)際新舊程度，按專業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)定的房屋新舊等級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對照，并參考房屋的使用時(shí)間、使用程度和保養(yǎng)情況，綜合確定房屋的新舊度比例，一般用幾成新來表示。

（二）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的

隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的情況主要有兩種：一是納稅人不報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格，即根本不申報(bào)；二是納稅人有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為，即少申報(bào)。

對隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行評估。

此處所指的市場交易價(jià)格，是指在評估被轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)時(shí)，選取多座與該被評估的房地產(chǎn)在地理位置、外觀形狀、面積大小、建筑材料、內(nèi)在結(jié)構(gòu)、性質(zhì)功能、使用年限、轉(zhuǎn)讓時(shí)間等諸因素相同或相近的房地產(chǎn)，以這些房地產(chǎn)的交易價(jià)格作為參照物，進(jìn)行價(jià)格的比較。并且，依照科學(xué)的評估方法對有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選，再分析各種與房地產(chǎn)交易相關(guān)的因素對價(jià)格的影響程度，以及有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，最后確定一個(gè)比較適合該房地產(chǎn)的市場評估價(jià)格。通過這種市場比較法的評估，確定一個(gè)較為公平的市場交易價(jià)格作為正常情況下的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)格。稅務(wù)機(jī)關(guān)在征收土地增值稅時(shí)，則根據(jù)上述評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

采用市場比較法進(jìn)行評估，首先要收集較多的交易實(shí)例，并從中挑選出可供進(jìn)行價(jià)格比較的類似房地產(chǎn)的實(shí)例，同時(shí)，還要對影響交易價(jià)格的諸因素進(jìn)行修正，最后才能確定出最終接近于合理的價(jià)格。市場比較法可用下列公式來表示：

房地產(chǎn)評估價(jià)格＝交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格×人為因素修正×?xí)r間因素修正×地域因素修正×品質(zhì)因素修正×其他因素修正

（三）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)，不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額，而是虛增被轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的內(nèi)容或金額，使稅務(wù)機(jī)關(guān)無法從納稅人方面了解計(jì)征土地增值稅所需的正確扣除項(xiàng)目金額，以實(shí)現(xiàn)通過虛增成本，達(dá)到偷稅的目的。

對于納稅人申報(bào)扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)對該房屋按照評估出的房屋重置成本價(jià)，乘以房屋成新度折扣率，確定房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額，并且由該房產(chǎn)所坐落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來確定土地的扣除項(xiàng)目金額，房產(chǎn)和土地的扣除項(xiàng)目金額之和即為該房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額。

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格且無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)通過市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評估時(shí)所確定的正常市場交易價(jià)，對此，納稅人又不能提供有效憑據(jù)或無正當(dāng)理由進(jìn)行解釋的行為。

對這種情況，應(yīng)按評估的市場交易價(jià)確定其實(shí)際成本價(jià)，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)算征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃——土地增值稅的稅率土地增值稅稅率設(shè)計(jì)的基本原則是，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征。

按照這個(gè)原則，土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率。其中，最低稅率為30％，最高稅率為60％，稅收負(fù)擔(dān)高于我國的企業(yè)所得稅。實(shí)行這樣的稅率結(jié)構(gòu)和負(fù)擔(dān)水平，一方面，可以對正常的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，通過較低稅率體現(xiàn)優(yōu)惠政策；另一方面，對取得過高收入，尤其是對炒賣房地產(chǎn)獲取暴利的單位和個(gè)人，也能發(fā)揮一定的調(diào)節(jié)作用。

土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表（％）

級次

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率

稅率

速算扣除系數(shù)

1

不超過50％的部分

30

0

2

超過50％～100％的部分

40

5

3

超過100％～200％的部分

50

15

4

超過200％的部分

60

35房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃——土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）計(jì)稅原則

首先以出售房地產(chǎn)的總收入減除扣除項(xiàng)目金額，求得增值額。再以增值額同扣除項(xiàng)目金額相比，其比值即為土地增值率。然后，根據(jù)土地增值率的高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，求得應(yīng)納稅額。

（二）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

1.匯集扣除項(xiàng)目的金額并計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額

2.計(jì)算增值率

增值率＝（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入－扣除項(xiàng)目金額）／扣除項(xiàng)目金額×100％

3.依據(jù)增值率確定適用稅率

4.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

（三）出售舊房應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

1.計(jì)算評估價(jià)格。其公式為：

評估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率

2.匯集扣除項(xiàng)目金額。

3.計(jì)算增值率。

4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額＝增值稅×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

（四）特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對允許扣除項(xiàng)目的金額可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。若按此辦法難以計(jì)算或明顯不合理的，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例，計(jì)算分?jǐn)偪鄢?xiàng)目金額的公式為：

扣除項(xiàng)目金額＝扣除項(xiàng)目的總金額×轉(zhuǎn)讓土地權(quán)的面積或建筑面積受讓土地使用權(quán)的總面積

益《中血國稅譯務(wù)報(bào)杏》任2格00吊1/蔽06哄/0障1日前，“北京２０００年房地產(chǎn)稅務(wù)、金融及法律研討與項(xiàng)目洽談會”在北京召開。該研討會由滬江德勤會計(jì)師事務(wù)所、北京廣盛律師事務(wù)所主辦，中國建行、農(nóng)行、工行、招商銀行、東亞銀行的代表及京城幾大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代表出席了會議。

會上有關(guān)人士指出，導(dǎo)致目前我國大城市商品房房價(jià)過高的原因很復(fù)雜，其中稅費(fèi)比重大是一個(gè)重要原因。在國外，地價(jià)及稅費(fèi)一般占房價(jià)的２０％，而國內(nèi)地價(jià)和稅費(fèi)占房價(jià)的５０％左右。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商如何有效降低稅費(fèi)，在保證基本利潤率（國內(nèi)一般為１０％）的前提下使房價(jià)降下來就成為了在市場競爭中獲勝的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是其稅率較高，稅負(fù)重，二是其有籌劃的余地，做好了，可以節(jié)省不少稅金支出。

滬江德勤會計(jì)師事務(wù)所北京分所的合伙人李展偉、稅務(wù)部經(jīng)理蘭東武介紹了土地增值稅籌劃的基本思路：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率，稅率從３０％到６０％，增值越多，稅率越高。

在進(jìn)行籌劃時(shí)，增值額很關(guān)鍵。增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目有五部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的２０％。納稅人需特別注意的是：稅法允許扣除的項(xiàng)目比企業(yè)自己實(shí)際核算中涉及的項(xiàng)目要少，計(jì)算增值額時(shí)必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。因此土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是合理合法地控制、降低增值額。

阿續(xù)稅法江規(guī)定置，納蹲稅人榮建造妖普通鋤標(biāo)準(zhǔn)宇住宅您出售選，如股果增藝值額暖沒有竭超過直扣除遙項(xiàng)目檢金額棄的２賞０％建，免哀予征監(jiān)收土紋地增躺值稅愚。同毒時(shí)稅吼法規(guī)杯定，睜納稅握人既橋建造探普通坊標(biāo)準(zhǔn)早住宅弱，又碌搞其輝他房漿地產(chǎn)貨開發(fā)謙的，艦應(yīng)分輝別核糠算增塌值額責(zé)；不融分別捷核算真增值夢額或市不能形準(zhǔn)確灑核算諒增值們額的挪，其紹建造斗的普屑通標(biāo)脂準(zhǔn)住羨宅不歲享受細(xì)免稅糕優(yōu)惠患。

態(tài)匙房地籍產(chǎn)開架發(fā)企亭業(yè)如太果既翼建造譽(yù)普通策住宅磚，又狠搞其艘他房互地產(chǎn)釣開發(fā)席的話追，分余開核券算與趁不分掠開核炭算稅鮮負(fù)會狐有差拋異，盛這取字決于意兩種棵住宅恰的銷宅售額勁和可列扣除隨項(xiàng)目夫金額投。在橡分開畏核算聰?shù)那槔U況下歪，如逼果能菊把普研通標(biāo)以準(zhǔn)住縱宅的嗎增值徒額控蔬制在柄扣除合項(xiàng)目叉金額相的２栽０％率以內(nèi)減，從班而免潤繳土冒地增很值稅信，則卸可以董減輕致稅負(fù)飲?，F(xiàn)閥舉例釋說明皮如下浪。

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萬權(quán)豪華鑼住宅破：增逐值率嘗為（卵５０飯００賽－３是００密０）塊÷狗３０改００升×秘１０惡０％泄＝６逝７％銅，適鼻用４日０％近的稅恐率，質(zhì)應(yīng)繳遲納（基５０巧００清－３戒００唯０）菠×驚４０肉％－杰３０拘００漲×協(xié)５％牛＝６華５０當(dāng)萬元薪

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