房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的方法與選擇

房地產(chǎn)廣告策劃、營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目全程策劃，不一而足。但將其歸類、整理，大致可分為三種典型模式，這三種房地產(chǎn)策劃模式，基本可反映出房地產(chǎn)策劃的過(guò)去、現(xiàn)在和將來(lái)。1、概念策劃模式

2、賣點(diǎn)群策劃模式

3、等值策劃模式

4、房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)涵

（1）土地價(jià)值研判

（2）概念設(shè)計(jì)

（3）視覺(jué)設(shè)計(jì)

>（4）營(yíng)銷策劃

（5）市場(chǎng)推廣、媒體組合

（6）工程質(zhì)量、成本、工期控制

（7）物業(yè)管理、售后服務(wù)

（8）品牌培植與運(yùn)用房地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇與論證──房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策劃的內(nèi)容與方法一、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇與論證認(rèn)識(shí)的誤區(qū)誤區(qū)一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的簡(jiǎn)單化、概念化誤區(qū)二：房地產(chǎn)后期營(yíng)銷、廣告萬(wàn)能化誤區(qū)三：房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇與論證的形式化以上認(rèn)識(shí)的誤區(qū)，導(dǎo)致眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)不重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期選擇與論證，或?qū)⒃擁?xiàng)工作簡(jiǎn)單行事，令項(xiàng)目草率上馬，以致項(xiàng)目市場(chǎng)目標(biāo)不表，定位不明，設(shè)計(jì)脫離市場(chǎng)或盲目跟風(fēng)，企業(yè)無(wú)一套系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式和資金營(yíng)運(yùn)計(jì)劃，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，這樣的項(xiàng)目是難以成功的。二、從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本特性認(rèn)識(shí)項(xiàng)目選擇與論證的重要性

1、房地產(chǎn)是一項(xiàng)高投資、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)。

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要籌備大量的資金，投資各方須要了解項(xiàng)目的效益與風(fēng)險(xiǎn)；

(2)由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)者需要預(yù)計(jì)市場(chǎng)變化，開(kāi)發(fā)條件變化所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)程度；

(3)開(kāi)發(fā)商要衡量自身承受風(fēng)險(xiǎn)的能力與限度。一項(xiàng)成功的地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，可以換來(lái)高額或穩(wěn)定的回報(bào)，但一個(gè)疏忽、些徽延誤，會(huì)令收益大打折扣，甚至傾家蕩產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)局的好壞是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在。

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期投資很大，一但項(xiàng)目選擇與論證不當(dāng)而投入了資金，則投資的失敗是無(wú)可挽回的。

(2)項(xiàng)目選址不當(dāng)，前期市場(chǎng)定位與建筑設(shè)計(jì)錯(cuò)誤的項(xiàng)目建成后，如無(wú)特別的客觀條件的改變，任何營(yíng)銷、策劃的高招都是難以挽救的。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的地域性和產(chǎn)品差異性。

(1)一方水土養(yǎng)一方人，任何成功的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)都必須與當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)條件與市場(chǎng)狀況相適應(yīng)；

(2)同一地塊不同時(shí)期，不同的開(kāi)發(fā)方式會(huì)產(chǎn)生不同效果、不同效益，令房地產(chǎn)的發(fā)展是極具創(chuàng)意和面對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)的。因此，缺乏前期對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)與開(kāi)發(fā)專業(yè)的研究論證工作，任何人都不能輕談對(duì)發(fā)展項(xiàng)目有勝的把握。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很強(qiáng)的系統(tǒng)性和時(shí)序性。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)涉及面廣、比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，從實(shí)務(wù)上來(lái)講具有很強(qiáng)的操作程序。前期不做好全面的開(kāi)發(fā)計(jì)劃工作，見(jiàn)步行步，會(huì)造成入手容易，實(shí)施難，是很多開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍遇到的問(wèn)題，更是眾多項(xiàng)目工期一再延誤，成本低開(kāi)高走，局面難以控制的主要原因。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇的概念和步驟

1、概念：項(xiàng)目選擇是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就其開(kāi)發(fā)價(jià)值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成敗的關(guān)鍵。

2、項(xiàng)目選擇的步驟：

a、廣泛尋找投資項(xiàng)目

b、精心篩選投資項(xiàng)目

c、對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資機(jī)會(huì)性研究（初步可行性研究）

d、項(xiàng)目投資談判

e、詳細(xì)可行性研究（發(fā)展策劃）

f、公司的決策與實(shí)施四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的論證（可行性研究或發(fā)展策劃）

1、概念：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的論證是在項(xiàng)目投資決策之前或初步?jīng)Q策之后對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的研究和分析，運(yùn)用已有的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的評(píng)價(jià)方法，尋找到項(xiàng)目較合理的市場(chǎng)目標(biāo)、市場(chǎng)定位及獲得土地最大效益的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷模式，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。其研究成果應(yīng)對(duì)日后項(xiàng)目的實(shí)施操作具有較高的策劃指導(dǎo)作用。

2、項(xiàng)目論證的階段性

(1)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)性論證指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提下，以經(jīng)驗(yàn)為主，按照項(xiàng)目所在地區(qū)和市場(chǎng)一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)、開(kāi)發(fā)成果指標(biāo)和項(xiàng)目的特點(diǎn)，就其開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)、開(kāi)發(fā)條件、投資效果和可能出現(xiàn)的市場(chǎng)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行研究論證。

(2)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的詳細(xì)論證指在規(guī)劃、開(kāi)發(fā)的條件基本確定后，對(duì)項(xiàng)目所進(jìn)行的全面、深入、細(xì)致的分析研究工作。本論證不僅要解決投資的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)問(wèn)題，還要確定開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷的基本方向與模式。因此，從事該項(xiàng)工作所要求的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)的系統(tǒng)性必須更高和更為全面。

3、項(xiàng)目論證要解決的問(wèn)題

(1)立項(xiàng)時(shí)的宏觀環(huán)境是怎樣的主要了解項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌，當(dāng)?shù)鼐用裆钐匦浴L(fēng)俗習(xí)慣及城市規(guī)劃、整體房地產(chǎn)狀況走勢(shì)、外來(lái)人口增長(zhǎng)等因素。

(2)立項(xiàng)時(shí)的微觀環(huán)境是怎樣的了解企業(yè)的環(huán)境、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況所在區(qū)域相關(guān)樓盤與典型樓盤的情況，項(xiàng)目的基本條件與建設(shè)條件、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)要求，項(xiàng)目參與各方的狀況與優(yōu)勢(shì)。

(3)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位分析包括市場(chǎng)細(xì)分，選擇目標(biāo)市場(chǎng)，市場(chǎng)定位三個(gè)方面，這是論證的重點(diǎn)，關(guān)鍵是要找到項(xiàng)目的發(fā)展方向，確定項(xiàng)目的在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)地位。

(4)初步確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷方式，提出建筑設(shè)計(jì)的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案投資建設(shè)成本的估算，從管理角度向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提建議。

(5)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期與樓價(jià)的初步設(shè)定，項(xiàng)目投資與效益測(cè)定

(6)項(xiàng)目發(fā)展存在的問(wèn)題、解決的可能性、項(xiàng)目的可操作性、投資與經(jīng)營(yíng)的可行性。五、項(xiàng)目選擇與論證要注意的問(wèn)題

1、營(yíng)銷與規(guī)劃設(shè)計(jì)必須前期介入，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)為先導(dǎo)的同時(shí)又應(yīng)注意兩者相適應(yīng)。

2、項(xiàng)目定位以市場(chǎng)調(diào)查為依據(jù)，但關(guān)鍵在于對(duì)市場(chǎng)表象有質(zhì)的提升。

3、項(xiàng)目的客觀市場(chǎng)條件與研件因素是項(xiàng)目前期決策的基礎(chǔ)。

4、開(kāi)發(fā)者的能力與素質(zhì)是決定項(xiàng)目后期成敗的關(guān)鍵。

5、既要借鑒成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，又要從失敗的項(xiàng)目中尋找到教訓(xùn)。六、房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策劃的工作理念簡(jiǎn)介房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展策劃的工作理念

1、服務(wù)性質(zhì)：輔助決策

2、對(duì)客戶的適應(yīng)性：滿足需求→引導(dǎo)需求→發(fā)掘需求

3、服務(wù)的目標(biāo)：

(1)建立能夠達(dá)致利潤(rùn)最大化的發(fā)展模式

(2)建立資金運(yùn)用的最優(yōu)化策劃方案七、最佳的服務(wù)過(guò)程：全程參與（前期發(fā)展研究→過(guò)程參與→營(yíng)銷培訓(xùn)與監(jiān)測(cè)）八、前期發(fā)展研究的主要服務(wù)模塊：

1、項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值評(píng)估；

2、項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值評(píng)估；

3、重要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的監(jiān)控與分析；

4、微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估（主要細(xì)分市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)）；

5、項(xiàng)目SWOT分析與隱顯因素分析；

6、開(kāi)發(fā)模式的選?。?xì)分市場(chǎng)的缺口分析，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比）；

7、市場(chǎng)定位（基于消費(fèi)者搜索之上的營(yíng)銷策劃方案）；

8、物業(yè)管理的要求；

9、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案的要求與評(píng)估；

10、成本效益分析；

11、風(fēng)險(xiǎn)分析。九、為“全程參與”工作模式所進(jìn)行的必要準(zhǔn)備

1、信息的積累──基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的系統(tǒng)收集、整理與分析與經(jīng)驗(yàn)的積累

★目的：建立快捷、靈敏的數(shù)據(jù)庫(kù)，降低營(yíng)運(yùn)成本★基礎(chǔ)信息的內(nèi)容：①新推樓盤監(jiān)控；②行業(yè)聚焦點(diǎn)監(jiān)控；③供求關(guān)系監(jiān)控；④工程技術(shù)信息；⑤其他基礎(chǔ)信息。★形成中間信息產(chǎn)品：①對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的觀點(diǎn)；②對(duì)行業(yè)聚焦點(diǎn)的評(píng)述；③區(qū)域市場(chǎng)分析；④特異性分析?！飳?duì)信息服務(wù)的要求：主動(dòng)、熱情、快速

2、人才的積累──人才的系統(tǒng)招聘與培訓(xùn)與專業(yè)的組合；★目的：提高服務(wù)質(zhì)量、形成行業(yè)差異

★人員的招聘條件：①良好的基礎(chǔ)素質(zhì)：分析力與創(chuàng)造力；②專業(yè)要求：規(guī)劃與建筑、市場(chǎng)研究與營(yíng)銷、財(cái)會(huì)與數(shù)學(xué)分析等；③工作經(jīng)驗(yàn)：豐富閱歷是創(chuàng)造力的源泉?！锶藛T培訓(xùn)：①基本技能培訓(xùn)：信息的收集、整理與分析方法、形成工作程序、進(jìn)行專業(yè)理論培訓(xùn)等；②“在戰(zhàn)爭(zhēng)中學(xué)習(xí)”?！锶藛T積累：公平、公開(kāi)的激勵(lì)機(jī)制、逐步提高的福利待遇、均等的機(jī)會(huì)等。★良好的工作氛圍：上進(jìn)勤奮、主動(dòng)熱情、嚴(yán)謹(jǐn)謙虛。

★專業(yè)部門的構(gòu)成：發(fā)展策劃部、建筑部、營(yíng)銷策劃部、代理部、物業(yè)管理部、市場(chǎng)信息部、電腦部。

3、客戶的積累──檢驗(yàn)策劃的成果和與客戶雙嬴

★目的：“養(yǎng)客”之道★工作方法：①求同存異；②盡量滿足其“不合理要求”；③曉之以利害；④強(qiáng)調(diào)“雙贏”的策略投資分析篇案例名稱：住宅投資分析與價(jià)值研判體系項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大兌現(xiàn)與量化◆第一段：如何創(chuàng)建“投資分析報(bào)告”的目錄？一、項(xiàng)目概況

1、地理位置

2、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

3、項(xiàng)目規(guī)劃

4、戶型指標(biāo)二、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析（一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體回顧與展望

1、’97回顧

2、’98展望

3、結(jié)論貪（二隔）當(dāng)餐地住練宅市界場(chǎng)走鴨勢(shì)分繪析

鵲1、憐供求竹關(guān)系

顆2、稀價(jià)格虛走勢(shì)

砍3、稀結(jié)論慌（三幼）所福在區(qū)代域住譯宅市姑場(chǎng)走財(cái)勢(shì)分毅析

歇1、床回顧頌與展缺望

擋2、夕市場(chǎng)示特點(diǎn)

戲3、脖結(jié)論畜（四僅）項(xiàng)鏡目鄰泉近地掌段住諷宅市括場(chǎng)分刪析

迫1、讀區(qū)位傷特點(diǎn)

還2、烈個(gè)盤括素質(zhì)

犬3、慣結(jié)論就三、汗項(xiàng)目并土地堡價(jià)值顏判斷環(huán)及項(xiàng)容目地女塊優(yōu)態(tài)劣勢(shì)雷分析例（一炭）土貫地價(jià)似值

企1、槳地理盲位置

片2、鉤周邊暫景觀

炕3、趣環(huán)境球、污效染

咱4、浪市政提配套

臺(tái)5、脖鄰近調(diào)樓盤謙素質(zhì)鼠（二渠）項(xiàng)駕目地椒塊優(yōu)運(yùn)劣勢(shì)翼分析棚（三閥）結(jié)標(biāo)論廣四、繳可提單升價(jià)斜值研業(yè)判

采1、光類比庸土地痰價(jià)值

臺(tái)2、支規(guī)劃提能力云對(duì)于控土地凳價(jià)值柳的提填升

胡3、輔單體惜設(shè)計(jì)

澇4、喊建筑捧形式

伴5、籃市場(chǎng)塘細(xì)分舊及客堅(jiān)戶定冊(cè)位

診6、獻(xiàn)項(xiàng)目紋現(xiàn)場(chǎng)渾包裝

娛7、傳項(xiàng)目遞營(yíng)銷耀策劃

規(guī)8、波物業(yè)油管理

伸9、撫結(jié)論獨(dú)五、旬項(xiàng)目煤投資矩估算突六、奴財(cái)務(wù)械評(píng)定冊(cè)七、岸敏感炊性分混析

弟1、提盈虧濤平衡覽分析

晚2、津成本厚變動(dòng)踏對(duì)利啦潤(rùn)的獨(dú)影響

絨3、穗銷售裙價(jià)格農(nóng)變動(dòng)墻對(duì)利鼠潤(rùn)的齒影響凳◆總第瑞二段任：如棉何進(jìn)檢行項(xiàng)蒸目的帳概況蔥分析梢？草“撇知已饒知彼而”妖和論“阻自知亡之明亦”害都是凈一個(gè)買贏家吊不可蘋缺少燙的品訓(xùn)質(zhì)。浸俗話墊說(shuō)：惕追鹿完者不堪見(jiàn)山鼠。房機(jī)地產(chǎn)寒經(jīng)營(yíng)突者要狀既能概鉆進(jìn)伯去，寺又可預(yù)跳出留來(lái)。壯更何群況，刪最難溫認(rèn)清勤的面達(dá)孔往杯往就鬧是自歐己的優(yōu)。瞎1、較地理雷位置

慶地處資南山假區(qū)深拐南大呈道以視北，耀金麒蹦麟路悔立交刃橋交砍叉口汗的西順北側(cè)是。弓2、透主要持經(jīng)濟(jì)裹指標(biāo)

吵A、柄用維地面奶積：傾23繞68少9平揮米

熊B、蠢占啄地面茄積：熔46恨05噸平米

胞C、伐覆拍蓋率脂：1晃9.筆5%

積D、孕乓地上嫌總建掉筑面蠟積：炭58鄙96舊0平精米

第地下瓣總建網(wǎng)筑面罪積：猾46困17獎(jiǎng)平米

庫(kù)其中柔：住枯宅：蛇58斗16聰0平朝米

名紫蝶塞苑：怕16僑69頑5平鳴米

櫻金麟英閣：經(jīng)21央60朽5平棄米

凡玉蟾翁樓：慈19絲86拜0平乒米

嚷配套撞商業(yè)鋼：勝80窗0平震米

健防空東地下疤室：猶12稼00岡平米

聾架空粒層：劑34殺70濟(jì)平米

荷E、仆蹄容積匹率：軋2.辭49

約F、盾綠攀化率渣：3拼3%

拘G、水建眉筑密瘋度：

怎H、泊總量戶數(shù)歐：5增65患戶

峽I、南非車位桌數(shù)：春22灣1個(gè)

渾其中漂：地帥上車稼位：夠41林個(gè)

讀架空某層及病地下糕車位泰：敞18證0個(gè)

幫J、搶自幸行車沿位：薪11弱20踢輛

禮K、促融車位葬占總?cè)笐魯?shù)場(chǎng)比例追：好39尤.1球%撐3、臭項(xiàng)目化規(guī)劃

由從以備下四籌個(gè)方萬(wàn)面分香析：

成A、宅策小區(qū)批整體志風(fēng)格準(zhǔn)金麒跡麟花罵園的腿總體器規(guī)劃柿在于聾創(chuàng)建轎一個(gè)嘉回歸詠?zhàn)匀槐?、高散尚、鞠新穎破、別善致而遍充滿凈文化欠情趣疊的社繪區(qū)。鴨在具街體的小小區(qū)允規(guī)劃撿上，萌本著范21江世紀(jì)警居住錦建筑噸人性豬化的制原則冠，在篩整體受規(guī)劃塘上突煙出了典以下掉特點(diǎn)匙：

論在總塔體布翁局上蘭，采悔取了田“抓一三農(nóng)三鈔”豐的布幫局格竊式，荷即：趨·巷一組溜林蔭構(gòu)步行宮道，莖南北師貫穿炊全區(qū)惑，延繡伸至糟公共田綠地奏。扔·毯以三井個(gè)建抬筑組話團(tuán)為貼核心草，貞1區(qū)牧的“肚玉蟾疊樓”盲，由母四棟云13冒層住辱宅圍朝合而繞成；兩2區(qū)筐“紫喉鑫閣租”，息由三沫棟T汗字形甘住宅謙聯(lián)體存而成屬；3結(jié)區(qū)“午紫蝶洋苑”泉，由散三棟讓住宅萄以歐植式柱希廊作獲弧形屑拼接昆而成采。

徑·龍對(duì)應(yīng)妨三個(gè)閣組團(tuán)造是三劉個(gè)主系題各吵異的壟環(huán)藝移廣場(chǎng)送。

株B、壞建多筑風(fēng)鬼格

賠順應(yīng)致消費(fèi)露者對(duì)伍人性鋤化住養(yǎng)宅的梁心理奇需求址，金蜻麒麟夠花園觀采用懼了新愧古典共歐陸飯風(fēng)格繩的建府筑形義式。廈·揚(yáng)在立戒面造棋型上甘，采才用三賽段式稈設(shè)計(jì)雞，充命分運(yùn)懼用豐屈富的須古典納建筑擋符號(hào)俯和線變腳；搞凸穿經(jīng)設(shè)計(jì)慣，豐底富室會(huì)內(nèi)空如間；餅綠色妖玻璃捧配合充白色赤鋁合倚金窗浴，加匆上外言墻的千高級(jí)敏涂料炭，使縮三個(gè)弦組團(tuán)糠色彩搞協(xié)調(diào)套統(tǒng)一綁。裳·蔑小區(qū)冠輪廓猜設(shè)計(jì)蒼上，泡12貪-1毅8層枯住宅葵錯(cuò)落供有致氣，擺爐布有餡序，猶三個(gè)節(jié)組團(tuán)皺頂造援型豐舞富，斃整個(gè)儉小區(qū)完輪廓志線豐穩(wěn)富優(yōu)螞美。

酒C、蔽小營(yíng)區(qū)配瀉套（占略）

多D、蒼哄小區(qū)傳環(huán)境朽小區(qū)垮充分岔發(fā)揮因了建舊筑環(huán)峰境概葬念設(shè)笛計(jì)，縫大膽跟地通天過(guò)人逮造豐寬富小貍區(qū)景劉觀層具次，泉以環(huán)向藝的央質(zhì)素巧提升籠小區(qū)勿品味味和檔篩次。路整個(gè)妖小區(qū)之以一價(jià)組林推蔭步敗行道悔貫穿享，以暑三個(gè)未主題帖廣場(chǎng)帶配合承三個(gè)頁(yè)建筑熔組團(tuán)個(gè)，整賓體內(nèi)抄外空或間交耽錯(cuò)穿蓋插，昌一氣蝶呵成貌。廣搬場(chǎng)、乎步行政道、濕綠地躬、小坐品等坊前后矩呼應(yīng)腥，渾械然一忘體。副4、煌戶型杏指標(biāo)

喝金麒燒麟花扮園戶寸型設(shè)繩計(jì)經(jīng)雁典實(shí)好用，唉靈活趴多變啟。單模體采械用經(jīng)妙典平告面，乎大廳賀小臥匹室，斜明廁鏟明廚堤；戶養(yǎng)內(nèi)可加自由僅分割勿，戶宇與戶膀之間廟可自巾由調(diào)同整。程具體塑戶型熟上以將75猛-1襪05翼平米挪的兩描房、最三房址為主綠，并而引入研大戶放型復(fù)預(yù)式房么作配跡合。令其戶舟型比阿例如示下：

息A、朗憐按戶躺型分殃戶型離一袖室一授廳勇兩室才兩廳德三率室兩漫廳菠復(fù)式

逐套數(shù)啦8臘9輪22作8蓄21叢3轟35

迫比例羊1鑰5.蓮8%推4笨0%鄙3鈔7.盲7%薯6簽.5慚%

辱B、綁按護(hù)形式姨分（之略）

吼C、純按斯面積塵分（礎(chǔ)略）特◆輪第昆三段愛(ài)：如臘何對(duì)速區(qū)域戚市場(chǎng)延走勢(shì)乒作出帳分析領(lǐng)？僻房地適產(chǎn)項(xiàng)暖目沒(méi)布有試骨探可擴(kuò)言，擔(dān)只有見(jiàn)看準(zhǔn)稼了再晶下手疾，不該像打白麻將賢，這透把和遭不了圾推倒烤了下占把接銹著玩昏兒。驚以下拌工作腎是非萌做不沃可的巡。蹲（一亞）當(dāng)漫地房沒(méi)地產(chǎn)督市場(chǎng)第總體架回顧腐與展放望惹（二嚼）當(dāng)尸地住督宅市宋場(chǎng)走紡勢(shì)分京析曾（三燈）項(xiàng)殺目所鉗在城鎖市區(qū)憲域住林宅市哭場(chǎng)走風(fēng)勢(shì)分艇析孤（四沸）項(xiàng)煤目鄰騰近地濤段住可宅市泉場(chǎng)分蹲析懇（一賢）深蓄圳市瘡房地度產(chǎn)市睛場(chǎng)總糾體回探顧與鄰展望

悠1、潑19兔97乳年回躍顧（尸略）

好2、動(dòng)19苦98滑年展邊望（拔略）

宋3、鎖結(jié)論熊：

搜19宿97扒年深唯圳市欄房地毀產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)明冬顯升派溫，逼開(kāi)始溫進(jìn)入蟻新的借一輪蜓發(fā)展號(hào)周期能。

仙19籃98適年受材宏觀訴經(jīng)濟(jì)面和政荷府住棍宅政藍(lán)策傾愚斜的知影響掌，深咳圳市蜻房地旁產(chǎn)市須場(chǎng)將港繼續(xù)貴保持抽穩(wěn)定鴨的發(fā)誘展，麥某些朗刺激騎政策槽可能略出臺(tái)攜。匠（二慮）深胳圳市仇住宅代市場(chǎng)狐走勢(shì)員分析

陽(yáng)1、惡市場(chǎng)融供求腸關(guān)系城（略破）

音2、姨價(jià)格涼走勢(shì)榆（略伯）

副3、里結(jié)論

蕩19扁97躲年深拴圳市惰商品堪住宅巨市場(chǎng)此有效歷需求扔顯著究增長(zhǎng)丑，空救置率盈下降臂，供碎求壓惑力減疼輕，窄整個(gè)薦發(fā)展腳趨勢(shì)歪看好倡。

茫商品田住宅崗市場(chǎng)束中，導(dǎo)多層烈住宅援仍然借是主淚流。探反映當(dāng)在市炒場(chǎng)價(jià)耳格上砍，多定層住域宅價(jià)慣格有竄較大默幅度悔的增媽長(zhǎng)，陜而高尚層住萍宅價(jià)蠻格增第長(zhǎng)幅因度較怕小，品部分課區(qū)域貧甚至股有回搞落。派（三膠）南血山區(qū)羊住宅嘗市場(chǎng)告走勢(shì)洞分析

戰(zhàn)1、泉回顧睛與展參望（辨略）

潑2、盒市場(chǎng)盾特點(diǎn)乓：內(nèi)豪部區(qū)扭域市限場(chǎng)發(fā)子展的奇不平猾衡性

偷南山包區(qū)商巴品住誦宅樓賓市場(chǎng)黨具有并顯著橡的地孟域不暖平衡馬性特蟲征，進(jìn)可以幫將其升劃分炭為以蔥下五數(shù)個(gè)子非區(qū)域少市場(chǎng)憶：

恰(1槳)央?yún)^(qū)域嚴(yán)一：斧北環(huán)聾大道政以北代區(qū)域闊，主礦要為新大型奴政府清微利撲房和紅福利課房。嗚該區(qū)回域位鋸置較追偏僻盈，市沸場(chǎng)地末價(jià)低示，同資時(shí)商寫品樓歡價(jià)格曬也較夫低。文由于喜具微撇利房查的特匪征，惑將來(lái)陳基本領(lǐng)的市遺政設(shè)筐施會(huì)咱有配接套。

胖(2游)漂區(qū)域史二：惑北環(huán)武大道疼以內(nèi)疾，深逃南大焰道以袖北，伶僑城選西路躬以東攔區(qū)域漫。主剩要為歷華僑迅城和充沙河朽一帶黨。該諸區(qū)域序是深膨圳市源第一尺人文野景觀裕概念名區(qū)域由，其牌市場(chǎng)早地價(jià)蹲較高次，商章品樓土檔次歇和價(jià)諒格也局相應(yīng)念較高臉。但倍市政第設(shè)施烏配套微不是明很方艙便。

秒(3團(tuán))滔區(qū)域錦三：脂北環(huán)途大道域以南職，深捉南大賽道以蝴北，枯僑城筍西路專以西圖區(qū)域芝。主退要為敏南山歲舊城緩區(qū)和困工業(yè)傍園區(qū)兄。該嶄區(qū)域撇的主脾要住鋒宅是智南山沃舊城醫(yī)區(qū)的抖民房歉，商昆品住陷宅較豬少，進(jìn)其它張是工狼業(yè)廠活房。評(píng)該區(qū)謝市場(chǎng)姐地價(jià)嬌較低生，周校邊環(huán)荷境總揚(yáng)體較農(nóng)雜亂洲，市縫政配瞞套較刪遠(yuǎn)。猴金麒銀麟花即園項(xiàng)護(hù)目正具位于歡該區(qū)餃域。

仿(4弊)美區(qū)域臺(tái)四：芝深南區(qū)大道冠以南見(jiàn)，內(nèi)剪環(huán)路貢以北粱區(qū)域內(nèi)。該俊區(qū)域燥為南默山區(qū)絕商業(yè)誘文化仆中心項(xiàng)，市蔽場(chǎng)地孤價(jià)中蹈等，猜同時(shí)茅商品炕樓價(jià)販格也吩適中品。隨飾著南宗山區(qū)撒的市民政規(guī)杰劃的夸實(shí)施養(yǎng)，該肚區(qū)域河作為贈(zèng)南山致區(qū)中前心的俘地位小將進(jìn)奴一步裳得到齡強(qiáng)化紋，在坦市政閥設(shè)施妨方面它也將移越來(lái)合越齊牽全方室便。

遞(5據(jù))許區(qū)域裹五：白內(nèi)環(huán)斜路以嬌南區(qū)反域，仍主要擺指蛇死口、攪赤灣轉(zhuǎn)。該釋區(qū)域饒擁有冶豐富調(diào)的海你景和違山景福等自標(biāo)然景東觀，娘是南需山區(qū)徹高檔竿豪宅丘的集鏈中區(qū)美域。奏但由肚于目由前位愁置離培深圳蝴中心毛較遠(yuǎn)除，普滅通商辰品住鏈宅樓織的價(jià)影位相號(hào)對(duì)較廈低。

遍3、達(dá)結(jié)論

鍋在深泊圳市抬房地道產(chǎn)發(fā)室展的鞠早中吼期、叔南山芹區(qū)由鉛于區(qū)彩位因渠素，口發(fā)展其較羅炸湖區(qū)螺、福于田區(qū)地滯后剖，到凝目前墻，商遷品住蘇宅價(jià)褲格要加比前運(yùn)者低郵能咸0-利40堆%。

教深圳鄭市中讀心區(qū)猶的西魯移，傾南山賞區(qū)西姜部建驕設(shè)的誓加速幻，為量南山窩區(qū)的守區(qū)位錫功能襪的進(jìn)燦一步峽轉(zhuǎn)換余提供掘了催疼化劑越，同宇時(shí)為食南山泡區(qū)房狼地產(chǎn)支，尤老其是昌商品閃住宅煤市場(chǎng)環(huán)提供蟲了契甘機(jī)。景南山鉗區(qū)商瀉品住宏宅市篩場(chǎng)存晶在顯能示的疲區(qū)域騰不平道衡性貼，這押種不廚平衡私性在膝短期臨內(nèi)仍紡將存吐在，期但隨券著南慣山區(qū)響西部乞建設(shè)平的加耕快，疼以及憐發(fā)展臨商的血努力荒，這淹種不退平衡發(fā)性將脆日益擠縮小粥。怒（四截）金誰(shuí)麒麟護(hù)項(xiàng)目些鄰近佳地段糕住宅頃市場(chǎng)幕分析

皆1、隔區(qū)位齊特點(diǎn)吧：如辛上（照三）雁2.份所述

徐2、浙個(gè)盤堪素質(zhì)

莫金麒毀麟花殺園項(xiàng)襲目所或在區(qū)趣域商辟品住挺宅不菜是很合多，錢以下胞是金到麒麟貴花園懼項(xiàng)目杠鄰近捎地段殺主要局樓盤鄙的資次料：

卵(1巾)皆佳鵬英大廈

頂A、訴位賠置：芒深南萌大道牧邊，明在該寫地塊額的西敲南方妖向。

光B、來(lái)性兔質(zhì)：消高層里集合傷型大倦廈，碑5層精以上齊是住信宅，誦5層叼以下工為商螞業(yè)用爛途。

澡C、蛋鹿價(jià)格獄：起農(nóng)價(jià)紙50漏00貓?jiān)?黨平方回米（啊第5奉層價(jià)中），突每上探升一騙層加木80渡元/李平方勻米。

副其它閑（略腦）

蔑3、棕結(jié)論

奸金麒蔥麟花免園處文于南糧山區(qū)瞞由東餡向西下走向炒的一濾個(gè)連晴接地懲帶，蹤是舊此城區(qū)質(zhì)和工完業(yè)區(qū)丘共存旗的一暗個(gè)住北宅商沾品化打程度笨不高巷的區(qū)院域，拴因此長(zhǎng)在周癢邊環(huán)咳境和膏市政鑼配套除方面怒暫時(shí)點(diǎn)仍有莖不足基。鄰克近商奧品住活宅較五少，描且缺售乏高饑素質(zhì)兵可比成樓盤炕，樓臨價(jià)普暗遍較毅低。械◆寺第層四段逢：如激何進(jìn)肯行項(xiàng)煤目土掀地價(jià)魔值判奸斷及惕地塊緊優(yōu)劣候勢(shì)分胡析？抖“涂第一腰是地?cái)扯?，熄第二革是地芳段，叨第三架還是簡(jiǎn)地段攻。娘”嶼這是頑房地海產(chǎn)界率的名殺言。走于是孫便有濫人拘受泥于許地段暫的好箭環(huán)。暖其實(shí)六好壞蟲只是揚(yáng)相對(duì)茂的，利關(guān)鍵屯是要糾弄明顧白：染這個(gè)歪項(xiàng)目奔究竟紗處于軌哪個(gè)賓層次創(chuàng)？好劫與壞點(diǎn)是個(gè)國(guó)說(shuō)法植，要小緊的預(yù)是能坊否賺憐錢。吩（一贊）土假地價(jià)單值挺一個(gè)君項(xiàng)目牲的土調(diào)地價(jià)炎值是灰其多己種因牛素綜慰合作局用的獅結(jié)果饅，項(xiàng)制目的規(guī)地理肥位置植、環(huán)盞境與炭污染斤情況輩、交拐通條辟件、駁市政蓮配套宵、周挑邊景蕉觀以級(jí)及鄰孔近樓柏盤的愈素質(zhì)六等，扇共同廁決定堵了該蟲項(xiàng)目卵的土芽地價(jià)蠅值。醫(yī)金麒貿(mào)麟花糧園的違土地蠅價(jià)值齒各要腦素如均下：

多1、多土地膠性質(zhì)蜻綜述邁：

友項(xiàng)目脹面積液：約鞏23拴68堪9平意方米坡，地版形整逆體條腐件較次完備聲，部獻(xiàn)分用絕地上核原有牲廠房絞建筑性，實(shí)看際上徐滿足右“七亦通”正（即匹上水密通、奮下水架通、援路通擁、電減通、蹦通訊病通、邊煤氣蔽通、芬熱力膀通）雜條件略；除探規(guī)劃符中二誘期工綱程部蘿分有箭兩個(gè)來(lái)大坑絹之外梳，土湯地絕翼大部修分平嫌整。躬總之繪，地釘塊屬凳較理秘想的能建筑補(bǔ)用地網(wǎng)。

茫2、敵地塊暗周圍堆景觀

孝(1糧)話自然濱景觀

柔A、悼前方恐景觀糟（東豎方）

水該方勻向上蛾，因衛(wèi)有一敞高壓清輸電拉線路障沿麒踐麒路殺架設(shè)益，使小得該櫻方向像上的心無(wú)論子近看?；蜻h(yuǎn)衡望的食視線價(jià)都被劉干擾斜。因趨此，孤該方幸向遠(yuǎn)咳景雖眼有景艷觀，株但視重線不味佳；病近景待雖林藍(lán)中有狡水，傾但其肚景卻宜被雜套亂的闖棚戶棟、散蘋落的冰廢物彼削弱尾。

勺B、堂后方晌景觀繳（西骨方）

文后方穴景觀壩，雖種然因抬緊臨說(shuō)的幾冤個(gè)小吸區(qū)開(kāi)駐發(fā)未膚完成舞，近棋景尚勵(lì)為未贈(zèng)知數(shù)誘；但撞遠(yuǎn)景已視線涂極佳缸；遠(yuǎn)仆處青追山輪叛廓清由晰可得見(jiàn)。流中部膽為高免層建玻筑的都彩色頸，稍霧近處膠則為妻玉泉番花圃覽；景灘色層核次分疫明，貿(mào)就如干青色悅的山擱景中譜嵌進(jìn)通彩色福的建遼筑圖愉象，某如視傅點(diǎn)在暗8層揭以上捏，還杜可看若到左純后方聞（西乞北方喂）的門中山窩公園墾的山擇景。

顆C、僑左方予景觀尊（北廉方）占（略屈）

凱D、釋右方惠景觀劫（南停方）侍（略程）

倉(cāng)(2白)閣人文調(diào)、歷輪史景御觀

款A(yù)、段人文夸、歷鮮史景威觀（堅(jiān)略）

漠B、痰歷史坐古跡沿，人妖文景望觀（假略）

巨(3橋)燥景觀越綜述始從地朝塊周忙圍環(huán)鄰臨的真景觀委及遠(yuǎn)福景視鬼野開(kāi)菠闊程鹽度看形，東宜、南飲、西扶、北押四個(gè)莫方向腸景觀固中只劍有西圖方景痛觀尚伸可，陪東方佛景觀萍因視趣線被訪高壓蘿線阻脫隔而怪大打翠折扣習(xí)；南耐方景垂觀視癢線亦繁受阻膜擋；儀北方掃景觀工不佳皇（變隆電站停、工暮廠）偽；總根之，批地塊哨周圍躁景觀殃應(yīng)屬達(dá)該地餐塊的喚弱項(xiàng)藥。但而因該仰地塊堤形狀矛南北呼方向啦較長(zhǎng)例，東河西方伯向較怪窄，骨故將侍來(lái)可寸以設(shè)缸法通筐過(guò)環(huán)規(guī)藝設(shè)兇計(jì)來(lái)淚弱化直南北記方向循上的箭不佳隸景觀挺，消命除此方弱項(xiàng)消。蠶外部?jī)?cè)景觀辮如青善青世駕界、魚世界背之窗攤、動(dòng)神物園附等，默直達(dá)保交通相極為遼方便頂；且停臨近光有古典縣衙襖、古離城堡礙等一兆批歷令史古藥跡，膛以及炒宗教攀景觀蠅──翼天主蛇教堂布。這他些外藍(lán)部景伙觀及峽其交象通的燃便利柔程度屬應(yīng)屬榜該地旅塊的昆優(yōu)勢(shì)糕。

沸3、鬼環(huán)境例、污盜染情匯況

漸(1霉)西水、亭空氣冒、土誓地污傲染情烏況：然地塊慰周圍脹因有卵工廠勁和一遼些無(wú)拒規(guī)劃前的雜笛亂棚虹戶，鑒工廠設(shè)的廢壩氣、正廢水娘的排迎放，照棚戶馬區(qū)住除戶亂排拋的投廢物愿，使孤周圍虜?shù)乃！⒖站謿夂拓愅恋乩w都受豆到一裂定程起度的貓污染暢。

盛(2最)浸噪音渣污染您（略歉）

孫(3毛)她社會(huì)蘋治安鼻狀況欲（略怖）

沫4、落地塊伍周圍垂的交努通條介件

競(jìng)環(huán)臨旨地塊慘的公俯共交拿通極墳為便蹲利，縣而且純地塊吧緊鄰象公交乏干道法，不柴存在賄亞交候通連疏接問(wèn)渣題，競(jìng)更無(wú)閉交通末瓶頸盡限制搬，因薪此該宣地塊文的交捉通條劇件極語(yǔ)為優(yōu)廁越，標(biāo)屬一僻優(yōu)勢(shì)溉條件鏡。

招5、僵配套拐設(shè)施

涼(1拜)昨菜市粱場(chǎng)（干略）

忽(2廉)危商店睡、購(gòu)辯物中譯心（兄略）

蕉(3擴(kuò))秩小學(xué)苗（略光）

王(4懂)灰中學(xué)左（略低）

臺(tái)(5檢)塑醫(yī)院呆（略襲）

嚇(6滔)酸體育肢娛樂(lè)韻場(chǎng)所蘿（略載）

劈(7拼)嘴銀行攔、郵叫局、血酒店覆（略斤）

幅6、兆近鄰含的周栽邊樓殖盤情爪況

晃見(jiàn)第賴三段敢（三巖）。痕（二潑）項(xiàng)棒目地屋塊的贊優(yōu)劣窄勢(shì)分紹析

螺1、孤地理旦條件宣分析

露就此勺地塊膝的客翠觀地啟理位歪置及祥環(huán)境掘條件率，按稻前面套所列白的諸襯項(xiàng)要壇素及半簡(jiǎn)要楊分析撲結(jié)論古，和歌SW厚OT夕分析禾法，覆列出什SW筑OT宇坐標(biāo)開(kāi)圖如鋼下：

速S（憲優(yōu)勢(shì)痕）籃W（幟劣勢(shì)隨）

牲“悔七能封”訪+交偏通撿景觀際+拆秧遷費(fèi)

搜購(gòu)物劈娛握樂(lè)+報(bào)銀行慰、郵捎局

面污染榮O（緒機(jī)會(huì)傅）競(jìng)T（賠威脅就）

叨1、計(jì)掌握澡“前藍(lán)?！崩?、“準(zhǔn)玉泉宵”的共詳細(xì)捏情況留，電直接適對(duì)手

貪在設(shè)省計(jì)風(fēng)丘格、澡入市滅機(jī)會(huì)督等避新開(kāi)對(duì)結(jié)手；御前海濫花園

帽2、攪概念貪、環(huán)狂藝設(shè)喪計(jì)弱這化景架觀劣級(jí)勢(shì)、共降低酒玉涌泉花割園

暈噪音堆影響雕。覽從以幅上四惰個(gè)象怨限中浙的因黎素分侄布情我況可董以看度出：們地塊題環(huán)臨僻的幾休個(gè)主逮要條南件如母交通宮、購(gòu)仙物、監(jiān)醫(yī)療透都非宅弱勢(shì)騎；地扁形地歲貌亦泰無(wú)特妙別的尊劣勢(shì)佳；幾鍬個(gè)劣種勢(shì)因叢素（兩污染亭、景搬觀）浙都可孕經(jīng)過(guò)幫未來(lái)鋒小區(qū)獻(xiàn)的合幼理規(guī)擠劃和旗設(shè)計(jì)詠得到揪不同肚程度待的改污善。餡因此交該地矛塊無(wú)俯完全勤劣勢(shì)汪。就鋤金麒攔麟項(xiàng)榮目的震開(kāi)發(fā)鞋、投柱資而釋言，選未來(lái)輛開(kāi)發(fā)梨營(yíng)銷嗓工作獻(xiàn)，只把要注背意威奔脅（鐘T）槳因素求，把仰握機(jī)撤會(huì)（矮O）肅因素彎，那壩么，保地塊鳥(niǎo)的地云理?xiàng)l朽件就擁不會(huì)厲成為疼影響使整個(gè)瞎小區(qū)威價(jià)值鞠的劣?jì)D勢(shì)因夾素。

悼2、剝環(huán)臨劈競(jìng)爭(zhēng)鵝樓盤士對(duì)比

碌從環(huán)草臨地挽塊的鄰7個(gè)稈樓盤總的地環(huán)理位為置和別樓盤謎性質(zhì)鐮看，策該地婆區(qū)的紫多層叛住宅原（最常高8倡層）參，價(jià)逢格均種不超載過(guò)3向50藥0元協(xié)/平轎方米耀，與悔地塊室直連舅的兩燥樓盤喬售價(jià)繩最低膠僅為扯22仆00銹元/媽平方償米。得（三聯(lián)）結(jié)訓(xùn)論蔥從項(xiàng)賞目地冊(cè)塊性前質(zhì)來(lái)理看，頌金麒隊(duì)麟花怨園地栗塊是蜂較理軍想的釀住宅且建筑栗用地燥?；鶕?jù)便SW所OT割分析霸，該敲地塊令在市健政配押套、運(yùn)環(huán)境些污染碗及區(qū)偽位位喘置方活面具漸有暫錫的劣榴勢(shì)，上并考畝慮到奮地塊叔直臨三麒麟粒立交潑橋和瞞兩大置交通住主干班道，辜且與哥交通播主干烏道（煉深南赴大道總和麒遷麟道喚）之萍間沒(méi)皮有足尺夠的軌空間揮進(jìn)行首環(huán)藝詳設(shè)計(jì)長(zhǎng)以屏義蔽交飾通的魂喧囂挑，故薄在此食塊地支上難唐以開(kāi)瘡發(fā)出咳豪華藝住宅洋區(qū)。括周邊萄高素從質(zhì)可則比樓績(jī)盤減趁少，商在建援樓盤嫁售價(jià)慶均偏迅低。

膚綜合宅以上搏各項(xiàng)屆，比互照地遭塊周概邊的溫地產(chǎn)木開(kāi)發(fā)凍水平搬。金粉麒麟舞項(xiàng)目怪常規(guī)幸類比誦土地垃價(jià)值偷在墨35晚00座元/聚平米奇左右棟。若對(duì)結(jié)合團(tuán)全程贈(zèng)策劃寸，在棄小區(qū)險(xiǎn)規(guī)劃副、建韻筑風(fēng)家格、揀營(yíng)銷役推廣搜等方疤面進(jìn)曾行綜淘合提眠升，劫則項(xiàng)寺目單滴位平錯(cuò)均價(jià)滔值可銳上升論至5亞00綠0元勿以上憂。埋◆暴第撞五段殺：海騾綿里咸的利欣潤(rùn)：頓如何并進(jìn)行敗可提效升價(jià)蹲值研沸判？似潛在歪價(jià)值虎兌現(xiàn)憲最大拆化方女為成刃功椅美食喘家評(píng)新判廚刑師的作水準(zhǔn)駛，常臭以喬“昌家常行菜換”找為依介據(jù)。針珍禽盲野味團(tuán)不算色數(shù)，餓真把奇世界栽上蘿侵卜白恩菜崇“搏做出霞來(lái)了奇”五，才是叫真箭功夫杠。這兄句話靠的潛滴臺(tái)詞瓜是：掠從平智凡中贏挖掘雀不平頭凡，屈最大僚限度剩激活亡事物考的潛群能，定才能描形成眉真正癥的競(jìng)弦爭(zhēng)力桐。爹房地忘產(chǎn)項(xiàng)踢目的遼可比點(diǎn)性并造不簡(jiǎn)辭單在艇于價(jià)凱格和搖利潤(rùn)既。如熟果聽(tīng)稈說(shuō)那溝個(gè)發(fā)罵展商脂將住欲宅樓鋪賣出水了每起平方婚3萬(wàn)伯元的爹天價(jià)姜，也稱不必左急于拆對(duì)其商欽佩鋒得五蛇體投錘地。井若項(xiàng)貌目本晃身的例潛在撓價(jià)值匪是每?jī)?chǔ)平方怎3.屢5萬(wàn)結(jié)元，歪那么販該發(fā)勻展商荒就并弦非一叼個(gè)高拴手了競(jìng)。

塊相反昏，假駝如某悅地段腎公認(rèn)關(guān)只能露蓋出船35養(yǎng)00饅元每靠平方柄的房括子，閑而你豬卻能障做到士45兔00南元每湊平方擴(kuò)而且填賣得圣不錯(cuò)殲，才梅稱得蠅上最凳真正伯成功肯。

勿那么扁，如互何最葡大提決升項(xiàng)儀目的封價(jià)值確？如元何進(jìn)坦行可訂提升漢價(jià)值珠的研詳判？竭利潤(rùn)獵就像宣是海咬綿生淺的水般，只卷要愿鬼意擠額總是糾會(huì)有殼的。脾要想青深入童挖掘抖房地排產(chǎn)項(xiàng)劇目的連潛在頭價(jià)值沉，必撕須感“黃從頭嚼壓擠管每一職個(gè)環(huán)果節(jié)純”盾。如鳴下：杏1、授類比臘土地白價(jià)值

夫如上費(fèi)一節(jié)咳所述街，從璃相鄰囑地塊碰性質(zhì)央、環(huán)殊境、編配套鋤、交歇通、遭景觀貪等方欲面綜月合判駛斷，泳金麒褲麟地類塊的豎單位且建筑典面積驅(qū)類比瀉價(jià)值瀉在鳳35參00析元左送右。痰2、愈規(guī)劃沸能力社對(duì)土藥地價(jià)元值的昌提升

秀現(xiàn)有組規(guī)劃抗思想柄的閃噴光之榨處：

友A、歐凈化鴉功能只，將體項(xiàng)目饒規(guī)劃戰(zhàn)為純跡住宅障。

迎B、評(píng)人車旱分流樣。

墨C、魄首層份架空蓬，增嫩強(qiáng)視畫覺(jué)通睜透感冰。

伍D、常通過(guò)往人造認(rèn)景觀鋒豐富腔小區(qū)翅景觀俗層次斥。

絕E、吼以環(huán)敲芤的責(zé)質(zhì)素流提升界小區(qū)徒品味漫和檔牢次。

慰綜合肯以上忽較為鳳超前套的規(guī)裂劃要腎點(diǎn)可伴提升絮物業(yè)趟價(jià)值敢50差0-椅10略00臉元。擁3、辟單體鏟設(shè)計(jì)

束金麒迎麟花曠園常遮規(guī)小儉戶型寧的經(jīng)興典設(shè)莖計(jì)最喇大限萬(wàn)度地與滿足靜了實(shí)辭用、番舒適陳的功亡能需膚求，辭使每慧平方協(xié)米均精得到捎有效群運(yùn)用姓。復(fù)偏式大矮戶型纏設(shè)計(jì)但則領(lǐng)機(jī)先市暢場(chǎng)，嘉注重融主人退空間縱的獨(dú)扣立和燃舒展汗，尊溝重隱踩私權(quán)蘿。其猜價(jià)值檢提升既空間研可在歸50到0-胸10料00址元。糖4、族建筑更形式

抓項(xiàng)目見(jiàn)的建冰筑形聞式包像括建赴筑風(fēng)欺格、帆建筑殘符號(hào)療和建罩筑色雄彩等余，在墨日益歉成熟放的商瓦品住民宅市蛋場(chǎng)中蹤，是挑物業(yè)咽市價(jià)坊值判斷斷的柄重要積標(biāo)準(zhǔn)固之一沒(méi)，走19撥97賺年深欠圳的基熱點(diǎn)擴(kuò)住宅例中百渾仕達(dá)剖花園算、東殃海愛(ài)慨地花巖園、辣萬(wàn)科鋸城市懂花園顛均在顧建筑果風(fēng)格役和立汽面色熄彩上慮精雕左細(xì)琢巨，取降得了固高于辱同類捐物業(yè)儲(chǔ)10某00味-2序00成0元央的單到位價(jià)吵值。

摸金麒貪麟花健園新把古典殼歐陸柜風(fēng)格臟的建羊筑形確式設(shè)貪計(jì)迎賭合了可消費(fèi)量者對(duì)繞人性群化住遵宅的離心理降需求靈，在絹南山旬區(qū)該濱地段右同類淘物業(yè)監(jiān)中較頸為突衡出，盈將提煙升頌50液0元旋以上題的相斑對(duì)單濁位價(jià)儉值。傷5、渴市場(chǎng)惹細(xì)分見(jiàn)及客斑戶定質(zhì)位

獨(dú)從項(xiàng)范目鄰嘆近樓摸盤的居客戶跌群情題況看驗(yàn)，沒(méi)色有任店何一盟個(gè)能逝具有共傾向摟性較段強(qiáng)的收，職展業(yè)層味次單助一的棄客戶令群。素究竟喉原因倦，有齒以下袋幾點(diǎn)蓬原因疑：

播A、據(jù)由于艙此地贏的地降理位咱置，遺仍然暫處在婚深圳注市區(qū)紀(jì)和蛇雞口工依業(yè)區(qū)服之間濾的“悅軟肋醋”。

遇B、院兩頭等都靠伯不上議，地帝價(jià)較單低房五屋成軍本低幕，售縱價(jià)低執(zhí)。因強(qiáng)此，你這種翁低價(jià)寫位的蘋住宅撲覆蓋東的潛為在客裝戶面供就廣捧。只核要收屠入水努平達(dá)訪到一蛋定程鄰度，哄即有霉能力跪購(gòu)置舞入住輕。這秩些價(jià)妻位覆顏蓋的你社會(huì)之層次綠越寬理，往箏往客跌戶群份的社膚會(huì)成誤分越打復(fù)雜恩，也躺就越恐難以緩在職雨業(yè)上散區(qū)分橋他們?cè)?，而沸只能濾用其蔥收入聞水平執(zhí)（中汪等收電入，窗年收糠入5井-8檢萬(wàn)元誼，即摧有能酬力購(gòu)破房）推來(lái)界產(chǎn)定。

泡C、攝由南疼山區(qū)噸的人森文地莫理?xiàng)l購(gòu)件決療定：駕整個(gè)思南山寒區(qū)大尼部分厘被規(guī)器劃為捉高科頓技工往業(yè)園思區(qū)，滴這就濤決定擋了該屆地區(qū)筍的人揀員的書從業(yè)惡結(jié)構(gòu)剪的特驚殊性裝，即重科研號(hào)共員賭、企掘業(yè)管驢理人攏員和軟普通衣的工跌人、遙外資愉方的艱代表膛等。神在這滾些企閘業(yè)中譽(yù)，除捏少數(shù)綢高級(jí)挖管理倆人員泄和外撞方代夜表以供外，種絕大腳部分戲的普儲(chǔ)通職介工和陵中、視低級(jí)噴的管曠理人贈(zèng)員，舍其收步入水尸平均中不足望以支鄉(xiāng)持購(gòu)仔買中棉、高限檔價(jià)茅位（天50歉00歲-8集00死0元讓/平告方米任）的祝住宅丙。因覽此，厚中低爪檔價(jià)堂位住頃宅更計(jì)適合稈該地狂區(qū)的桐中高規(guī)層企旬業(yè)人荒員和滾部分梳科研偷人員恒。這及就必饞然導(dǎo)蜘致在攀該區(qū)撈內(nèi)同跳一收波入水項(xiàng)平上平的各竄行各植業(yè)的鹽人都儀可能翁購(gòu)置糟同樣礎(chǔ)的住困房，同使這展些小饑區(qū)的葡居民五成分蒸復(fù)雜窄化。義同時(shí)家，南宴山區(qū)惰內(nèi)還攪有許匆多當(dāng)惹地村豪民，脅這些嚴(yán)村民鹿因各呆種原慣因（最如征孝地補(bǔ)貞償、耗多種釋經(jīng)營(yíng)象或股遠(yuǎn)票投袋資等受）有膏相當(dāng)曠的收竹入和趟積蓄退，他球們完脆全有議能力越在該深地區(qū)術(shù)選擇能適當(dāng)雁的住廚宅，飛這就贈(zèng)使這你些小幅區(qū)居欠民的信成分題更加云復(fù)雜愚。

吐總之恒，由喊于各饞方面尿的因違素制襖約，裁金麒敲麟花構(gòu)園附帽近的按房?jī)r(jià)理低，策限制內(nèi)了該濾地區(qū)蠻的住駐宅開(kāi)廁發(fā)的帳檔次缺，住周宅檔快次不原高，介又必政然導(dǎo)摟致居物民成皇分復(fù)此雜。戶綜上江所述所，對(duì)鍬金麒潮麟花激園主某力客逃戶群雙的判茫斷，馬應(yīng)基國(guó)于以樹(shù)下幾熟個(gè)基金礎(chǔ)：

焰A、欄中等惜收入臟的企阿業(yè)中講，高盈級(jí)管貞理人爐員，踐部分召政府姿機(jī)關(guān)噸工作范人員岸（集容體購(gòu)珠買）機(jī)，這備些人陳更趨米向選應(yīng)擇于邪中、絕小戶袍型（紅50飛m2糠-9罰0m燙2）油。

追B、稍購(gòu)房愧更注質(zhì)意經(jīng)賭濟(jì)實(shí)春惠，瘦較少胳關(guān)注測(cè)“人呼以群佳分”寬而產(chǎn)刊生的洪明顯燒社會(huì)涉階層養(yǎng)界限鳳（如漫“萬(wàn)桑科城綠市花僵園“惹，被投多數(shù)運(yùn)人認(rèn)伴為是燈”成艷功人瘦士“盒的選榨擇）貿(mào)。

未C、獻(xiàn)小戶羞型面眾對(duì)的漠住戶攤，是怕第一晃次購(gòu)吳房的解客戶味（從叮統(tǒng)計(jì)爐的幾拜個(gè)臨單近樓梁盤看桿小戶死占相獸當(dāng)大嫌的比籍例，假近六鄰成）因。頂6、誘項(xiàng)目顆現(xiàn)場(chǎng)摘包裝天及平罰面設(shè)毛計(jì)

姜現(xiàn)場(chǎng)發(fā)物業(yè)捆形象廊的好蓬壞主乳要依遍賴視恢覺(jué)感突官的權(quán)沖擊牢效果御，最行終體見(jiàn)現(xiàn)于憤項(xiàng)目恥現(xiàn)場(chǎng)壽包裝亭和平符面設(shè)憶計(jì)上覽。派在本促項(xiàng)目補(bǔ)的操予作中鏡，引鄰入項(xiàng)狠目勞VI發(fā)（項(xiàng)魂目標(biāo)味識(shí)、五工地啟圍板給、營(yíng)旋銷中編心等末）至用少每啟平方莖米可塘以提蘋升價(jià)墊值5滑00醋元以取上。鎖7、統(tǒng)項(xiàng)目則營(yíng)銷液策劃

問(wèn)營(yíng)銷慣策劃膜水平等是決吐定項(xiàng)餅?zāi)績(jī)r(jià)巨值實(shí)灶現(xiàn)程啊度的械重要載因素細(xì)，金個(gè)麒麟貪項(xiàng)目得借助招于國(guó)臺(tái)企的籌營(yíng)銷談策劃菌經(jīng)驗(yàn)?zāi)蠛筒俚米髂芸?，約通過(guò)朽強(qiáng)賣美點(diǎn)的滔提示免與推勤廣，壺可以壺使物床業(yè)單脹位價(jià)喇值提撐升恨50騰0元尚以上腿。邊8、炊物業(yè)鼻管理

襖引入現(xiàn)先進(jìn)差的物浙業(yè)管兼理思大想和較管理候體制童，是以建立陸名牌純效應(yīng)蠟的有擺效途孫徑。墨物業(yè)倡管理竭的凱3：逝1成1原想理表多明，竭如果怖小區(qū)庸物業(yè)憂管理音水平億差，爺其壞詳影響巷的傳溫播面且將是寫1：恨11然。而恨好的紙物業(yè)飲管理青傳播徑面是肺1：堅(jiān)3。捆由此餐，物鋸業(yè)管蛇理對(duì)暴物業(yè)廚價(jià)值絕的提堡升有艷著重辰要影口響。酒如萬(wàn)搖科物到業(yè)對(duì)講項(xiàng)目墨的價(jià)冷值提墻升空于間在扯10局00跳元以冶上。證9、薄結(jié)論

燙以上餡各因龜素的斥兌現(xiàn)攜對(duì)于征金麒妙麟項(xiàng)蹲目?jī)r(jià)讀值提梁升起斯著直春接的維驅(qū)動(dòng)決作用芹，即恒使以吩上每雜一項(xiàng)扶只擠攏出墓20沸元的繩潛在生利潤(rùn)弟，那籮么你服每平棗方就鳴可以同多賺叛16喬0元吼，如碼果在碑幾個(gè)愿主要依項(xiàng)目摧上做粘足功呈夫，聞則可打使每病平方驕的價(jià)因值上話升至駝50葛00備元以府上。以◆百第盆六段周：如丹何進(jìn)內(nèi)行項(xiàng)毅目投遣資估煮算？頂序號(hào)晉項(xiàng)艱目睜總覽投資沃（萬(wàn)略元）煮單碧位成女本（訊萬(wàn)元目）兼?zhèn)溲缸?/p>

則1劍土地罵征用賢及拆待遷費(fèi)獲6葉99祖3.席47脾1菌10欺0

蓬2交前期浙工程籠費(fèi)舊33他0撓52

免3悉建安德工程打費(fèi)舊1施40匆12六.3廣7窯22酷04

背4德前期決費(fèi)用削3呢50奧5澤5

仰5焰公共喊配套訪設(shè)施乏費(fèi)襖33竿0棋51覆.9乳續(xù)含網(wǎng)棍球場(chǎng)案、會(huì)歉所、壺環(huán)藝爪小品闊、保襪安監(jiān)急控等

攔6痰不可將預(yù)見(jiàn)柜費(fèi)征49卵0.逐1妄77押按顯總成超本2縣%計(jì)

賽7春期間爬費(fèi)用義2誼16罰1.包62狐3虹40

狐管理薪費(fèi)毛8終0

組財(cái)務(wù)沃費(fèi)用妻6包0硬按2型00聰0萬(wàn)移元貸忌款,亂2年悲期限沖計(jì)

侵銷售忘費(fèi)用證2掛00

元8舅土地密增值巨稅傅32諷7.丙42久5水1.圖5咱按總葬收入所的1箏%計(jì)獲提

掠9菊合計(jì)愧2宴49匪94屯.9紀(jì)8壽39芹31跌.5造◆閉第合七段梯：如叼何進(jìn)蓋行財(cái)昌務(wù)評(píng)嗽定？什1、頭利潤(rùn)勢(shì)預(yù)測(cè)

跡銷售姻平均命價(jià)格趣：裕46坊60程元/溪平方闊米

郵（入握市價(jià)繳格：花43吹00沙元/鳥(niǎo)平方牛米）

崖（全沉部銷遙售實(shí)藝現(xiàn)價(jià)敢格：顫60譯00悲元/提平方齡米）

訓(xùn)單位尾成本營(yíng)：兩39愉31虛.5鹿元/面平方鎖米

時(shí)可售株面積額：構(gòu)63棉57妥7平琴方米

聲銷售伍收入塊：憶29變24蹈5.妨42捆元

削稅前置利潤(rùn)鎖：辦42壁50呢.4徒4元

剃稅前筐利潤(rùn)絨率：致42企50逐.4是4÷膏24形99冶4.畜98刪=1淺7%嗓2、萬(wàn)其他嗓（略更）何◆月第韻八段助：如千何進(jìn)勞行項(xiàng)蓄目敏駛感性沙分析聞？猴1、均盈虧男平衡集點(diǎn)分弊析

宇盈虧么平衡蛛分析例預(yù)測(cè)銹表圣序號(hào)勻總蒼投資慰（萬(wàn)德元）莫金塌額（腔萬(wàn)元鐘）

吐1克土地角費(fèi)用刻6籌99瘦3.淺47

絹2指管理雨費(fèi)趴50徑8.剪62

反3薯配套回費(fèi)舟33匪0

骨網(wǎng)球召場(chǎng)勿7股0

椅綠化蛙小品訊及環(huán)憲藝揭1裂00

騾會(huì)所根1鳴00

愚保安桂監(jiān)控賊及圍義欄圍6默0

肢4箏固定陳成本中合計(jì)否7育93桐2.旬09

榴5涌單位御固定女成本聚（元眉/平寨方米臉）沾12乎31伏.9畏1

吵6惠總變雪動(dòng)成勵(lì)本垮17模06屢2.穩(wěn)89

燒7識(shí)單位刻變動(dòng)酬成本贏（元末/平袋方米胞）址26疤83劣.8神1拿其中博：

郵A、強(qiáng)盈虧處平衡柏點(diǎn)（抄保本謝銷售匙量）禽=固駱定成棟本÷倍（銷躬售單爭(zhēng)價(jià)-影單位挖變動(dòng)衣成本脊）

臺(tái)=7炭93鉤20終90宮0÷汁（4埋60航0-警26淋83衣.8羽1）螺=4逢13懷95駱.1吳1平院米

前B、累保本燙銷售游額=貪銷售返單價(jià)貞×A飛=1劑90歡41概.7懂5萬(wàn)島元腦2、兆成本病變動(dòng)渴對(duì)利勺潤(rùn)的僵影響

據(jù)計(jì)劃虛平均燭成本堪為載39掛31竿.5騾元。算在銷邊售景另觀與仿銷售臂量不念變的如情況承下，喘單位仿成本迫每增饅加1填00禁元，案即比評(píng)計(jì)劃兵成本啞提高殺2.董54濾%，趴則利往潤(rùn)將孤減少爭(zhēng)63誰(shuí)5.演77功萬(wàn)元慮，比葉計(jì)劃煉利潤(rùn)馬降低偶14濾.5葬%。蛇即單畏位成良本每臟增加否1%默，將潔導(dǎo)致瓶利潤(rùn)也減少伸5.燈71貍%。蔽3、通銷售傾價(jià)格侄變動(dòng)重對(duì)利嚼潤(rùn)的汪影響

百計(jì)劃渴平均貴售價(jià)鐘為纖46噴00晚元，慈若平久均售世價(jià)降福低1亞00溫元，環(huán)即降工低2掌.1皺7%美，在穿成本裳不變愈的情各況下稼，利羞潤(rùn)將適減少譽(yù)63豬5.閑77瞎萬(wàn)元晝，比佛計(jì)劃喪利潤(rùn)么降低絹14姨.5碗%。危即平?jīng)r均售購(gòu)價(jià)每競(jìng)降低確成本兇1%蔑，將父導(dǎo)致決利潤(rùn)內(nèi)減少傳6.本77陽(yáng)%。貍當(dāng)期貧市場(chǎng)壁需求廢的衡高量時(shí)營(yíng)銷伸主管奧通常膚得估切計(jì)市廳場(chǎng)總孝需求示、區(qū)指域市少場(chǎng)需柴求及帽實(shí)際網(wǎng)銷售線額的啦占有及率。北一、林估計(jì)基市場(chǎng)櫻總需巖求索市場(chǎng)詳總需阻求的錯(cuò)定義怠為：絞產(chǎn)品嶄的市古場(chǎng)總厭需求泥指在屯特定焰的產(chǎn)撲業(yè)銷降售力險(xiǎn)量組恐合與騎水平企，特汁定時(shí)惑期、膀特定姻地區(qū)撐及特鍛定營(yíng)伙銷環(huán)歸境的瘋特定踏顧客惡群的綠產(chǎn)品噴購(gòu)買之總量克。堂即使調(diào)不支筐出任府何費(fèi)吊用來(lái)戲刺激臣需求與也會(huì)警有的三基本糕銷售音額，摩我們杠稱為蕉最低案市場(chǎng)套需求富。當(dāng)臣營(yíng)銷匙支出充高到未某一禿水平極時(shí)，輔已無(wú)區(qū)法刺婚激需萍求水符平再玉上一厭層，忽這就院是市跌場(chǎng)需君求的依上限貢，稱眾為市哨場(chǎng)潛即量。鋤市場(chǎng)糊潛量蹲與最程低市產(chǎn)場(chǎng)需航求的許差距惰，代擾表需陶求的羞營(yíng)銷數(shù)敏感湯性。匪二、歷估計(jì)干區(qū)域介市場(chǎng)歷需求素所有慚的公皇司都熄需考融慮如穗何選程擇最價(jià)佳的吃市場(chǎng)伍區(qū)域古，并華以最板適當(dāng)辰的方章式將拔營(yíng)銷龜預(yù)算扶分配打到這局些區(qū)低域，希因此葬有必作要估胳計(jì)各勒個(gè)地烏區(qū)的凳市場(chǎng)院潛量雪。踏（一牧）市恢場(chǎng)累險(xiǎn)加法沾市場(chǎng)述累加值法必帥須找亦出每辦一市奶場(chǎng)內(nèi)趙所有解的潛潮在顧處客，裕然后羅估計(jì)梳他們割可能粗的購(gòu)含買數(shù)鞠量。刮（二桐）市晉場(chǎng)因醒素指失數(shù)法絲最普尸遍的剛方法倉(cāng)是找蜘出與啊區(qū)域片市場(chǎng)芒潛量殺有關(guān)與的市襲場(chǎng)因腐素，換綜合丑成一舉種加導(dǎo)權(quán)指經(jīng)數(shù)，愁購(gòu)買裙力指步數(shù)就酬是其往中的羞著名竄例子務(wù)。碰三、乒估計(jì)剪實(shí)際只銷售濟(jì)額與竊市場(chǎng)崗占有臥率疏第三班段：掏房地渴產(chǎn)項(xiàng)憐目可滑行性匪研究毅范本類商住俯項(xiàng)目忘可行親性研踏究報(bào)圍告目獄錄噸1.縱0項(xiàng)止目的登基本玉情況

僻1.帖1項(xiàng)揚(yáng)目背鋸景

劍1.斗2項(xiàng)扎目主緞辦單緊位簡(jiǎn)獎(jiǎng)介

數(shù)1.羊3主墊辦單學(xué)位之棵合作勁意向

贏1.散4可超行性誰(shuí)研究雜的主罰要技控術(shù)經(jīng)既濟(jì)指脖標(biāo)

培2.恥0項(xiàng)臥目投藥資環(huán)祥境和眨市場(chǎng)恢研究

瞎2.研1廣鉛州市稻概況川及經(jīng)田濟(jì)發(fā)鎖展基撒本情刑況

泉2.豆2廣漂州市元房地攀產(chǎn)發(fā)報(bào)展及增市場(chǎng)柄的基聽(tīng)本概聚況

椒2.埋2.賠1房叛地產(chǎn)捉開(kāi)發(fā)擁企業(yè)存發(fā)展膛較快

紡2.三2.光2房肯地產(chǎn)渴開(kāi)發(fā)胡工作磁量迅慶速增懇加

幟2.步2.勇3商灘品房繞的銷畫售量是不斷副提高

丑2.個(gè)2.堆4房菊地產(chǎn)魔開(kāi)發(fā)恥企業(yè)炭經(jīng)營(yíng)銷效益鬼顯著

管2.柏2.有5對(duì)百?gòu)V州顛房地她產(chǎn)市班場(chǎng)的藏展望

釣2.沙3利夏用外奸資開(kāi)啟發(fā)的撞法律晚依據(jù)

控2.塊4荔前灣區(qū)賽一帶計(jì)高層宗、多唯層住巨宅、熄商場(chǎng)悅的開(kāi)襖發(fā)、閣出售襲、出櫻租經(jīng)繼營(yíng)情沙況

康2.晝4.樸1供卷應(yīng)情途況

賴2.意4.腰2需充求情積況

擔(dān)2.腸4.佳3物泡業(yè)出暢租情啊況

測(cè)2.受4.畜4對(duì)桑荔灣賴區(qū)房拋地產(chǎn)國(guó)開(kāi)發(fā)膠的總其體評(píng)兄價(jià)分嚷析

歷2.槐5對(duì)爸本項(xiàng)齊目開(kāi)阻發(fā)的座功能燙、規(guī)三模、賀標(biāo)準(zhǔn)煌及營(yíng)咽銷的代建議

蘋3.溪0項(xiàng)狗目開(kāi)任發(fā)及澤技術(shù)兇設(shè)計(jì)仁方案孕的分竭析

掘3.沿1地殿塊及嗓周圍禿環(huán)境責(zé)、建凳設(shè)開(kāi)庸發(fā)條寫件

不3.鋸1.符1地異理位喇置及忘道路棗交通

藝3.購(gòu)1.縱2地骨形、碼地質(zhì)

介3.么1.項(xiàng)3附住近商濫業(yè)及鐮生活銳配套題，市厘政基涌礎(chǔ)及拒公建喝配套訪設(shè)施

猾3.蟲1.盒4綜纖合評(píng)誼述

撞3.光2地廁塊拆暈遷安撇置情需況

腎3.杠3廉場(chǎng)地婦三通孕一平暗的安睜排

崗4.榴0項(xiàng)朽目開(kāi)怨發(fā)建姨設(shè)及臟經(jīng)營(yíng)史的組算織與伴實(shí)施四計(jì)劃

且5.略0項(xiàng)漆目投賠資構(gòu)世成、妹總投萌資估哈算、相資金濫籌措節(jié)計(jì)劃

統(tǒng)5.炒1基是本參柔數(shù)

頑5.節(jié)2土歐地成饞本（秀以下糧均為止人民朵幣計(jì)頓算）

子5.輸3建倍安工將程成脆本

充5.漢4前粘期費(fèi)狡用

神5.箏5紅延線內(nèi)虹外工燥程技戚工建引配套回費(fèi)

印5.吸6不兇可預(yù)尿見(jiàn)費(fèi)

鄰5.惑7開(kāi)惜發(fā)期尤稅費(fèi)

羊5.稅8資忙金籌袖措計(jì)揉劃及餓財(cái)務(wù)新費(fèi)用

雷5.宗8.晴1資趨金籌峽措

窩5.耽8.圓2財(cái)撐務(wù)費(fèi)和用

港6.宅0可坑行性索研究懼財(cái)務(wù)錘數(shù)據(jù)洗的選秒定和牙預(yù)測(cè)

炸6.鼻1售仁樓收及入的剩測(cè)定

病6.討1.暢1住麥宅銷廚售單烏價(jià)的永測(cè)定

碼6.鹿1.見(jiàn)2商深鋪銷蒼售單睡價(jià)的村測(cè)定

晝6.妄1.艙3單北位銷叨售單紛價(jià)的旦測(cè)定

承6.搬1.肢4建兔議銷曬售價(jià)

殲6.聯(lián)1.絲5實(shí)稈際銷裹售總筆收入

畜6.袍2大三廈經(jīng)貝營(yíng)管無(wú)理費(fèi)紅用收排入與止支出

描6.截3經(jīng)稱營(yíng)稅北費(fèi)及醒所得此稅的罵繳交

擱6.含4土帆地增滿值稅

幕6.潤(rùn)5所流得稅

胃7.疾0項(xiàng)貞目經(jīng)徑濟(jì)效波益分覽析

兄7.雅1項(xiàng)利目盈非利能加力分您析

稈7.賢1.萬(wàn)1內(nèi)儲(chǔ)部收蘋益率閣（I精RR剪）

摩7.賀1.刊2凈躁現(xiàn)值搭（N喉PV世）

勢(shì)7.頑1.偵3凈偶現(xiàn)值反率（柜NP門VR馬）

上7.擺1.具4投臉資回倒報(bào)率

期7.兼2項(xiàng)戰(zhàn)目的絹不確石定性著分析

凳7.晝2.匆1項(xiàng)渡目盈閣虧平傾衡分塞析

翼7.冤2.倆2項(xiàng)閱目敏壤感性廊分析

軌7.丘2.蓄3概掛率分盒析

犬8.江0可欄行性紐研究譽(yù)結(jié)論蘭與建浮議

攜8.師1項(xiàng)富目綜麻合經(jīng)衰濟(jì)評(píng)方價(jià)

躍8.翻2有信關(guān)說(shuō)察明及休建議

關(guān)8.萬(wàn)3項(xiàng)處目主婆要技杠術(shù)經(jīng)噴濟(jì)數(shù)招據(jù)、蜘指標(biāo)必綜合勉表

違附表霧、附柱圖胖附表閑一帝項(xiàng)目膚綜合撲收益步表愁附表略二辛項(xiàng)窩目動(dòng)臭態(tài)綜購(gòu)合表

夸附表逼三壤項(xiàng)該目投宿資利劍息估騾算表

乞附表說(shuō)四刮土停地增噸值稅性計(jì)算財(cái)表

襲附表階五租項(xiàng)貪目敏便感性界分析盆表

默附表疤六貍概率啞分析咸附圖侮一指項(xiàng)鞋目盈野虧平院衡分領(lǐng)析曲奮線

任附圖峽二竿項(xiàng)姜目敏洋感性秒分析上圖

探附錄

的1.貫0—尤2.蔽3（爆略）世2.踢4荔剖灣區(qū)煮一帶子高層尋、多壯層住輔宅、乎商場(chǎng)匹的開(kāi)慶發(fā)、草出售其、出惕租經(jīng)吧營(yíng)情啞況

希2.恰4.季1供圣應(yīng)情暑況怨19清93牽、1廊99奧4年議荔灣音區(qū)商抱品房屈供應(yīng)謝量統(tǒng)衣計(jì)表

差單位表：平賊方米蜓住宅廚商恩場(chǎng)腎寫字隔樓幟合計(jì)

絕93橫年病推出榆面積棚4荒25包23像9伏16界16雁60勿0稈5浮86如89認(rèn)9

立占當(dāng)瞎年推請(qǐng)出比肌例抗7歉2.倍5%繼2束7.持5%誓0駐%譜10即0%

倒94杰年例推出秒面積誘7階96霧71垃3珠18民80礦6添20雙09慘1成73三56火0

晨占當(dāng)益年推清出比叨例坊4蘿6%投1搖8.永3%嗎3盆5.興7%肯1耕00括%

貍95抗年嚴(yán)總供管應(yīng)量欠5刷04固90疏1遺93興54冰0具62狐00北9兇76喜04污59

屈所占裂比例趴6跪6.捐4%疫2絮5.近4%隸8模.2辟%介10調(diào)0%抓由此派可見(jiàn)傳，荔碧灣區(qū)翠商品榆房的渠開(kāi)發(fā)鞏以住寸宅開(kāi)陵發(fā)為詢主，友原因譯在于敢受特徐定的爬地理鄭環(huán)境洗影響妙（該虎區(qū)多帳橫巷閉窄路甚，民蠶宅多股為嶺2、蝦3層偵的舊憐式建柄筑物燒），磨城區(qū)薦規(guī)劃蠟的整淘體性船及商食業(yè)發(fā)么展的頃環(huán)境沒(méi)與潛茂質(zhì)不唇如東頸山、暈越秀榨、天返河等謝區(qū)，系目前監(jiān)推出奴的大吃型高眼級(jí)商獵務(wù)樓張宇亦澡只有僵廣州兵及舊案商店顆的改完造，肉大大滅促進(jìn)甜了該綠區(qū)的迎商業(yè)槍物業(yè)初的開(kāi)貞發(fā)。

切以上抖供應(yīng)選量的退統(tǒng)計(jì)殲是根岡據(jù)政浴府以更發(fā)預(yù)蟲售許啄可證勞的數(shù)綱據(jù)所浴得，臟故正甚待開(kāi)朽發(fā)而墳未領(lǐng)蜘預(yù)售表證的漁項(xiàng)目未或地葡鐵上撒蓋物魔業(yè)等給潛在樣供應(yīng)抵量不鞠在統(tǒng)猴計(jì)范群圍內(nèi)紗。據(jù)吊目前換所知保，舊障項(xiàng)目分所在堅(jiān)地四牧周有脂三個(gè)今地塊公正待兇拆遷剪開(kāi)發(fā)紅，東賓有置哈業(yè)公路司，昨北有辦廣州惱市工諒程承桐包公炭司和睛錦龍效公司漏，西鄰南面減有荔榨灣區(qū)碌房管叮物業(yè)虛。房棄管局催負(fù)責(zé)撇開(kāi)發(fā)騰一棟輝9層洪住宅它，總脈建筑課面積愈達(dá)9盆00喝0平借方米瞇。另袋外，抄鄰近餡項(xiàng)目蝦所在南地的沫地鐵控沿線禮上蓋敞物業(yè)拋共4氣個(gè)，乖總建友筑面廣積達(dá)賀46縫19兵22達(dá)平方隙米（諸地鐵驚上蓋樹(shù)物業(yè)視具體飾情況稼見(jiàn)表苗），罩但以深上項(xiàng)料目（磚荔灣賭區(qū)房閣管局步開(kāi)發(fā)諒的9飄層物猴業(yè)除資外）多受舊與城區(qū)貌拆遷釣困難瓦和地頃鐵的取影響灶，正謀式動(dòng)槐工日霜期目禿前仍環(huán)無(wú)法虎估計(jì)縱，預(yù)抱計(jì)還蒜有很偵長(zhǎng)一誼段時(shí)什間，供故在海本項(xiàng)欄目的茄建設(shè)方銷售畢期間至，其既供應(yīng)拘量對(duì)執(zhí)項(xiàng)目解的影魔響不筐會(huì)太殼大，特對(duì)于按潛在朵供應(yīng)帝量的揚(yáng)開(kāi)發(fā)臣情況柿有待替日后透進(jìn)一悲步跟批蹤。蛾地鐵雖首期景工程塊部分票上蓋蘿發(fā)展計(jì)物業(yè)惕情況攝一覽孔表盜序號(hào)真地廢塊編敞號(hào)繭所在沙區(qū)競(jìng)地理筐位置間用機(jī)地功惕能隆總建欺筑面鎖積（刪平方盼米）

郊1帖HR扔-2嬸荔竟灣區(qū)螞華金貴路次以西宏，寶廊源路賴以南律，多太寶路藥以北拜公岔寓、鍋商業(yè)巨1爽07拼87滔4

析2始HR蟻-3光荔積灣區(qū)辰華寨貴路育以東隊(duì)，長(zhǎng)闖壽西殊路以油南勵(lì)公寓目、商許業(yè)細(xì)76紹50蒼8

貫3歷HR君-4權(quán)荔罩灣區(qū)款華惠貴路孤兩側(cè)姿，龍世津中豈路以集南，囑長(zhǎng)壽閘西路描以北患界公寓姨、商俗業(yè)、尋寫字艘樓慕2泳33蝦65詳6

秘4胳HR完-5蕩荔鏡灣區(qū)綁華該貴路艦以西贏，寶鳥(niǎo)源路芝以北造公策寓、壁商業(yè)雕、寫槍字樓挨4肉38叔84拐現(xiàn)時(shí)擔(dān)荔灣位區(qū)推娃出的柴多層濾物業(yè)狐一般筐規(guī)模畜不大慈，總堂建筑哭面積庫(kù)約粉60暫00穗—7尺00鼻0平筋方米賠左右舟，多似以內(nèi)法銷形律式為吼主，松占該之區(qū)居?jì)鹱∥飹鞓I(yè)推鄰出面后積的回11化%左瓣右；荒而高刺層所部占比耽例大嫩大超裙于前泊者，懂為8鼓9%膚，總照建筑何面積精一般叛在2載—4剃萬(wàn)平臂方米招左右業(yè)（荔和灣廣低場(chǎng)除擱外）家，主辟要集厭中分惱布在淋繁華遺路段棋或交保通主忘干線恥上，獻(xiàn)如下抄九路雜、人鳴民北庭路、月光復(fù)我路等觸路段負(fù)。至姓19漫94正年8泥月，乳該區(qū)跳推出隨的居綁住物投業(yè)中趨，內(nèi)某銷占猜17灘.4撫%，艦外銷虛占8份2.爹6%陽(yáng)。部2.寺4.檔2需繼求情恐況

策2.茅4.乏2.恢1樓慌宇成鈔交總扣體情棚況及傍分析

臘從廣狹州市賺有關(guān)勝部門綁資料拌可見(jiàn)摔，賀19壩93膏年至互19茂94慧年8使月荔豬灣區(qū)竊商品眉房總饒供應(yīng)損量為竿76旁04雪59舌平方幕米，魂但據(jù)陜已有宣登記帖成交分記錄怨表明裙，至陽(yáng)19登94隙年8林月止減，該涌區(qū)已禮推出尼銷售藝的樓羽盤總沙面積循實(shí)際旋為4恢41姓25連6平暗方米瀉，故校本報(bào)叔告將若以實(shí)擔(dān)際推餓出的襪面積伍總數(shù)時(shí)作供真應(yīng)量筆統(tǒng)計(jì)談數(shù)據(jù)肯。據(jù)對(duì)資料褲顯示見(jiàn)，至懇19起94婚年8燈月，男該區(qū)劃商品機(jī)房總濱成交謠量為觸21權(quán)23紗56藍(lán)平方劑米，赴占該輕區(qū)實(shí)樂(lè)際推腿出可蟻供銷愈售面既積的蝕48超.1鐵%?；テ渲姓鎯?nèi)銷睛成交惑量占勺13暴%，歌外銷苗占8頓7%捧。與匠廣州辯市其糧他舊析城區(qū)越相比躲（即昨東山濫、越屬秀、嘆海珠盯區(qū)三票區(qū)）粘，荔邊灣區(qū)乖的總般成交艙量最含高。揮在成封交的符商品銷房中費(fèi)，住流宅占親大部尸分，區(qū)比例唉為7幅0.基2%凝。由佳此可巾見(jiàn)，曬未來(lái)狡幾年剩內(nèi)，他住宅偏仍是任該區(qū)籮最大擇的需返求。甚19看93診年—墻19向94亮年荔濱灣區(qū)箱商品才房銷邊售情怒況

桌單位草：平啦方米住宅商場(chǎng)寫字樓合計(jì)

敬93國(guó)年嘗成交杰面積己8吐76盾78吐2漂42江0盛0司90忽09跳8

壇占該甩年總魂成交泥9特7.疫3%米2酸.7央%影0%負(fù)1薦00段%

擋94纏年弓成交死面積揚(yáng)6忽14福1或31呈06熱5羽29繪77稀7綠12搜22蜘58

拐占該永年總窗成交趕量比魔例壤5焦0.縣2%滴2淋5.李4%趟2刑4.緊4%月1舉00挽%

踢95坐年?？偝色I(xiàn)交量食1鵝49飄09箱4暗33弄48摔5甩29到77賢7窯21協(xié)23毛56

排所占丈比例梨7廳0.荒2%唯1魯5.路8%閱1端4%碼1碎00走%由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實(shí)際成交率往往高于政府的登記數(shù)，通過(guò)對(duì)典型樓盤的調(diào)查可對(duì)商品房的需求情況有更深入和較準(zhǔn)確的了解。2.4.2.2樓盤調(diào)查范圍

本報(bào)告調(diào)查該區(qū)內(nèi)8個(gè)高層及3個(gè)多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷售情況。其中8個(gè)高層居住物業(yè)總建筑面積為50萬(wàn)平方米，占荔灣區(qū)全部高層居住物業(yè)的83.3%。2.4.2.3樓盤銷售情況分析

在調(diào)查的8個(gè)高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當(dāng)數(shù)西關(guān)大廈、荔灣廣場(chǎng)和安富花園。（見(jiàn)后表）

西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首座推出的高層居住物業(yè)，由于當(dāng)時(shí)僅此一家，市場(chǎng)供少于求，所以1992年5月剛推出時(shí)盡管均價(jià)已高達(dá)每平方米7000港元，但僅一年時(shí)間已全部售完，現(xiàn)時(shí)二手市場(chǎng)住宅價(jià)位每平方米在港元8500—10000元之間，比1992年推出時(shí)價(jià)位上升了約25%左右。

至于荔灣廣場(chǎng)，占盡天時(shí)、地利、人和，特別性較大，為一般樓盤所不能相比，其一：該物業(yè)地處下九路商業(yè)中心區(qū)，西面單邊臨街，距地鐵首期工程沿線長(zhǎng)壽路站步行僅需幾分鐘；其二：荔灣廣場(chǎng)是荔灣區(qū)規(guī)模最大的大型高層居住物業(yè)，總建筑面積達(dá)24萬(wàn)平方米，同時(shí)也是廣州市舊城改造的典范，受到政府有關(guān)部門的高度重視和廣大市民的關(guān)注、配合，發(fā)展商耗資逾5億港元，僅以一年時(shí)間就完成了所有拆遷工作；其三：發(fā)展商非常注重對(duì)樓盤的宣傳，每期推出均在各大報(bào)刊（包括香港地區(qū)）刊登。2.4.3物業(yè)出租情況（略）2.4.4對(duì)荔灣區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體評(píng)價(jià)分析

（1）供應(yīng)方面，商品房的開(kāi)發(fā)以居住物業(yè)的開(kāi)發(fā)為主并向高層發(fā)展。

（2）需求方面，住宅需求大于商業(yè)用房需求。買家香港、國(guó)內(nèi)人士各半，自用客多，中小面積單元的銷路較大。

（3）建議本地區(qū)之開(kāi)發(fā)項(xiàng)目宜選擇面向大眾的市場(chǎng)策略。通過(guò)對(duì)附近樓宇的售價(jià)及銷售情況進(jìn)行比較分析，建議樓宇現(xiàn)時(shí)售價(jià)不宜過(guò)高，均價(jià)為每平方米8500—9000港元左右。商場(chǎng)首層均價(jià)宜在每平方米21000—25000港元左右（指整個(gè)商場(chǎng)已有基本裝修和間隔）。2.5對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷的建議

1.文昌廣場(chǎng)位于廣州舊城區(qū)人口稠密的地段，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū)或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長(zhǎng)壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅開(kāi)發(fā)地點(diǎn)。從市場(chǎng)調(diào)查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與廣州其他地區(qū)相比，是有較大市場(chǎng)潛力的。但在實(shí)際開(kāi)發(fā)中仍需要根據(jù)具體條件加以分析，以確定合適的市場(chǎng)目標(biāo)及開(kāi)發(fā)營(yíng)銷方式。

2.根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示以及項(xiàng)目所在地點(diǎn)環(huán)境條件等因素，文昌廣場(chǎng)地段是以居住為主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費(fèi)地段、市民消費(fèi)習(xí)慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場(chǎng)改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以形成城市商業(yè)中心的，過(guò)大規(guī)模的以及過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)商業(yè)用房，容易造成今后在出售和出租上的困難。建議商業(yè)用房在3層以下，標(biāo)準(zhǔn)則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。

3.目前廣州市區(qū)及鄰近供應(yīng)的高層住宅大部分以高檔外銷為主，荔灣區(qū)的出售樓宇更為突出，從成交情況分析，該區(qū)的外銷住宅成交好于其它老城區(qū)。但由于該區(qū)是廣州市舊城改造的重點(diǎn)地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為主，隨著供應(yīng)量的增長(zhǎng)，目前較高的外銷率將會(huì)逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的擴(kuò)大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場(chǎng)將會(huì)增加，因此文昌廣場(chǎng)住宅的市場(chǎng)定位可考慮1/3外銷，2/3內(nèi)銷，在確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與售價(jià)時(shí)應(yīng)充分考慮到這一因素。內(nèi)銷房平均售價(jià)不宜超過(guò)港幣8500元，外銷房不宜超過(guò)港幣9200元，商場(chǎng)（僅首層）平均價(jià)應(yīng)為港幣23000元左右。考慮到銷售對(duì)象的變化，以及國(guó)內(nèi)用家承受能力，設(shè)計(jì)住宅單元以40—50平方米為主，并具有較高的實(shí)用率。

4.由于近年供應(yīng)量增大，把握好銷售的時(shí)機(jī)和制定好相應(yīng)的銷售策略是十分重要的。首期銷售應(yīng)在結(jié)構(gòu)出地面，或完成裙樓時(shí)推出，鑒于現(xiàn)時(shí)樓花一次性付款的客戶甚少，分期付款以及銀行按揭對(duì)于內(nèi)外銷來(lái)說(shuō)都是十分必要的。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，投資者對(duì)物業(yè)認(rèn)識(shí)的設(shè)計(jì)合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽(yù)以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的，發(fā)展商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)注意好以上的工作。

5.隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)已趨平衡，樓價(jià)升幅將相應(yīng)減緩。因此，開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷過(guò)程中密切注重市場(chǎng)的變化，嚴(yán)格控制成本在今后將顯得尤其重要，對(duì)營(yíng)銷的影響甚大。

序號(hào)樓盤名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備停車位內(nèi)部間隔（平方米）現(xiàn)時(shí)工程進(jìn)度銷售面積（平方米）銷售率推出日期交樓日期最高價(jià)HKD/M2最低價(jià)HKD/M2現(xiàn)時(shí)平均價(jià)HKD/M2一次性付款折后均價(jià)

1荔灣廣場(chǎng)玻璃幕墻，裙樓高級(jí)花園巖地臺(tái)，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂進(jìn)口電梯3臺(tái)/座，電腦監(jiān)控報(bào)案系統(tǒng)，商場(chǎng)中央空調(diào)，進(jìn)口自動(dòng)扶手梯48部，住宅配潔具地下層底部共500多個(gè)車位，租金待定住宅：80-89挖椿井12萬(wàn)71.6%93.195.12118949247110008800

商場(chǎng)：22-17012萬(wàn)30.8%93.995.1281810326575657545260

2惠城花園玻璃幕墻，花崗巖地臺(tái)，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地面名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級(jí)潔具全套，商場(chǎng)采光頂?shù)叵乱粚油＼噲?chǎng)100個(gè)車位租售待定住宅：78-157挖椿井4164760%93.996.612575815298507289

商場(chǎng)：11-20301360080%94.196.647201131582212517700

3安富花園外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級(jí)瓷磚到頂住：每座名廠電梯，配進(jìn)口衛(wèi)生潔具，抽油煙機(jī)，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié)助辦理開(kāi)IDD手續(xù)-1，-2層為地下停車場(chǎng)全部出售，價(jià)位待定住宅：70-100地面5層3900082%93.196.312004954395008550

商場(chǎng)：12-53（2,3層）578165%93.996.339435124542267120857

4金信大廈外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場(chǎng)大理石地臺(tái)?。好麖S電梯2部，配高級(jí)潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機(jī)-1到-3層停車場(chǎng)全部用作出租，租價(jià)待定住宅：70-100地面3層2200038.7%93.1296.69200830085008500

商場(chǎng)：12-53（2,3層）4000未推出

5西關(guān)大廈外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到頂住：名廠電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇?。好麖S電梯8部，進(jìn)口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇有停車場(chǎng)，租金待定住宅：71-118現(xiàn)樓可交付使用22169100%92.594.129283686585008500

商場(chǎng)：共四上一大客包租商場(chǎng)：共四層由一大客包租850092.594.12

6荔灣城玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花?。焊呒?jí)電梯2部，住宅配抽油煙機(jī)、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆-1，-2層為停車場(chǎng)只3000平方米，約300個(gè)單位，租金待定住宅：98-120現(xiàn)已封頂正在裝修1300093%93.194.1210542816790008100

商場(chǎng)：13-73450075%93.194.1228972206132430021870

7荔怡中心外墻高級(jí)配色陶瓷磚住宅內(nèi)墻身乳膠漆，柚木地板，廚廁高級(jí)防滑地磚，高級(jí)瓷磚至天花住宅每座名廠高速電梯2部，配廚柜，熱炎爐，抽油煙機(jī)，煮食爐，IDD線路連機(jī)，進(jìn)口潔具，熱氣機(jī)等地下車庫(kù)1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定住宅：64-165復(fù)式：186挖椿井1380039.2%94.795.1297008070910079170

商場(chǎng)：13-170（首層）277094.795.1241000280003698032172

8逢源大廈外墻錦磚及高級(jí)紙皮石住宅內(nèi)乳膠漆，廚廁顏色高級(jí)，瓷磚個(gè)人花，柚木地板及防滑磚，大堂鋪石每座住宅名廠電梯2部，配廚柜一臺(tái)，抽氣扇，不銹鋼洗淋盆一個(gè)，潔具全套及儲(chǔ)物柜，浴室鏡一個(gè)地下車庫(kù)1層，租售未定，個(gè)數(shù)未定住宅：88-110復(fù)式：151地面2層1700063.2%93年95.912400750085007650

沒(méi)有商場(chǎng)

9西灣路商業(yè)住宅樓外墻高級(jí)玻璃馬賽克及條形彩釉磚，住宅廳房多彩彈涂，彩釉磚地面配不銹鋼洗滌盆，抽油煙機(jī)，坐廁。排氣扇，洗面盆有停車場(chǎng)，租金待定住宅：53-110地面8層380060%94年95.17400420065006305

商場(chǎng)：不賣314095.1

10中山八路商住樓外墻玻璃馬賽克住宅內(nèi)墻灰沙批，水泥地面，天花紙筋灰批灑窗帶門為鋼門窗沒(méi)有沒(méi)有住宅：72-98地面1層345027.8%94.895.127700667072006264

商場(chǎng)：不賣98795.12

11寶源大廈外墻白色條磚，住宅內(nèi)鋪釉面磚，乳膠漆，廚廁瓷片到天花，茶色鋁合金窗一部國(guó)產(chǎn)電梯，廁所裝坐廁沒(méi)有停車位住宅：32-68開(kāi)始做三通一平442021.5%94.995.128480828083007968

商場(chǎng)：未推出126794.1195.1222000

3.0項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析（略）

3.1地塊及周圍環(huán)境、建設(shè)開(kāi)發(fā)條件

3.1.1地利位置及道路交通

本項(xiàng)目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。其中文昌北可通運(yùn)輸車輛，能滿足項(xiàng)目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項(xiàng)目建成后將三面臨街。加上首期地鐵長(zhǎng)壽西出口近在咫尺（從項(xiàng)目地點(diǎn)至前述地鐵出口，步行不超過(guò)五分鐘），將來(lái)交通會(huì)十分便利。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項(xiàng)目的整體性，并會(huì)為將來(lái)的管理帶來(lái)不便。標(biāo)的影響，項(xiàng)目各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)這兩種風(fēng)險(xiǎn)因素的變化較為敏感，尤其是銷售價(jià)格因素。3.1.2地形、地質(zhì)（略）

3.1.3附近商業(yè)及生活配套，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施（略）

3.1.4綜合評(píng)述（略）3.2—7.1（略）7.2項(xiàng)目的不確定性分析

7.2.1項(xiàng)目盈虧平衡分析（略）

7.2.2項(xiàng)目敏感性分析（略）

7.2.3概率分析

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果及形勢(shì)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目將來(lái)售價(jià)較基準(zhǔn)方案高的機(jī)會(huì)較小，而投資增加的機(jī)會(huì)較大。由此判斷，銷售價(jià)格、建設(shè)投資（兩者之間相互獨(dú)立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見(jiàn)下表。較基準(zhǔn)方案變化+10%0-10%

銷售價(jià)格30%50%20%

建設(shè)投資40%50%10%不確定性因素變化的概率值貼取現(xiàn)率為15%，對(duì)本項(xiàng)目自有資金的凈現(xiàn)值進(jìn)行計(jì)算，可得凈現(xiàn)值得期望值為379萬(wàn)港元，有機(jī)會(huì)出現(xiàn)赤字，故本項(xiàng)目有一定風(fēng)險(xiǎn)，但虧本可能性較小。8.0可行性研究結(jié)論與建議（略）8.1項(xiàng)目綜合經(jīng)理評(píng)價(jià)

上述市場(chǎng)、投資和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果說(shuō)明，本項(xiàng)目作為住宅為主的項(xiàng)目是有較好市場(chǎng)前景的。項(xiàng)目所在地點(diǎn)交通、市政及綜合生活配套設(shè)施完善，尤其是處于老城區(qū)中心、地鐵出口鄰近區(qū)域，地點(diǎn)上有較大的優(yōu)勢(shì)，并且本項(xiàng)目發(fā)展商能獲取所得稅15%的優(yōu)惠，地價(jià)有償使用的支付金額較低，利用外資開(kāi)發(fā)可有效地減少資金的成本。在實(shí)際測(cè)算中采取較穩(wěn)妥的銷售收入方式，測(cè)算結(jié)果仍能達(dá)到較理想的投資效益率（動(dòng)態(tài)與靜態(tài)），且有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。初步評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目可行；與廣州市目前一般房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目相比，具有較大的優(yōu)勢(shì)。8.2有關(guān)說(shuō)明及建議

1.本報(bào)告是在未有具體確定合作方式與條件的前提下進(jìn)行投資測(cè)算的，僅反映項(xiàng)目本身的效益情況，待確定合作方式與條件后，才能測(cè)算出合作各方的實(shí)際投資效益情況。

2.本報(bào)告的投資估算是按照廣州市目前同類型項(xiàng)目的投資水平及初步考察當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估算的，由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法還需進(jìn)一步落實(shí)研究，搬遷的準(zhǔn)備與計(jì)劃還有待完善，實(shí)際投資成本將根據(jù)設(shè)計(jì)的修改與工程研究的深入及搬遷工作的落實(shí)作相應(yīng)的調(diào)整。

3.由于拆遷工作在前期開(kāi)展，以及投入的啟動(dòng)資金很大，其拆遷周期的長(zhǎng)短、成本控制的好壞，對(duì)項(xiàng)目投資的整體效益影響是很大的，目前，開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)公司已作了大量的工作，今后還需給予充分的重視，與后期的開(kāi)發(fā)必須緊密銜接。

4.本項(xiàng)目位于地鐵長(zhǎng)壽路站鄰近，地鐵的優(yōu)勢(shì)與影響今后售樓是十分重要的，一旦確定投資，應(yīng)抓緊有利時(shí)機(jī)，在地鐵沿線物業(yè)尚未大規(guī)模建設(shè)推出時(shí)，盡快開(kāi)發(fā)投入市場(chǎng)，地鐵概念在廣州市物業(yè)中將是一個(gè)最重要的市場(chǎng)影響，本項(xiàng)目應(yīng)先入一步，充分利用。

5.鑒于廣州市目前及今后相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)的變化，以及以內(nèi)銷為主的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開(kāi)發(fā)管理水平對(duì)在較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好的售價(jià)水平是至關(guān)重要的，發(fā)展商除密切注意市場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還要求合營(yíng)公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍。從設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較高的水準(zhǔn)，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的盈利目標(biāo)。8.3項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合表（略）

附圖、附表、附錄部分（略）

商業(yè)物業(yè)篇案例名稱：中旅商業(yè)城商場(chǎng)成功營(yíng)銷架構(gòu)案例經(jīng)要不鼓勵(lì)商業(yè)物業(yè)，這是前提。中國(guó)幾大城市商場(chǎng)供給過(guò)剩已是不爭(zhēng)的事實(shí)?？缮狭舜模膊荒艿戎缴献?。據(jù)說(shuō)中旅商業(yè)城最初的目標(biāo)利潤(rùn)是0，即只要保本就算成功。營(yíng)銷策劃人員通過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研與分析，從項(xiàng)目的市場(chǎng)診斷入手，進(jìn)行土地的價(jià)值分析。并通過(guò)投資競(jìng)爭(zhēng)要素分析，制定嚴(yán)密的投資成本和價(jià)格策略，令市場(chǎng)承受準(zhǔn)確無(wú)誤，在專業(yè)運(yùn)作之下，中旅商業(yè)城成為淡市中的熱盤，發(fā)展商投資回報(bào)逾十億。第一段：項(xiàng)目概況第二段：中旅城廣場(chǎng)概念設(shè)計(jì)大綱第三段：中旅城廣場(chǎng)概念設(shè)計(jì)第四段：商場(chǎng)樓層功能定位的說(shuō)明第五段：從折頁(yè)編輯思路看營(yíng)銷思路第六段：穩(wěn)步贏得市場(chǎng)第一段：項(xiàng)目概況具有原創(chuàng)性與獨(dú)創(chuàng)性的大型物業(yè)“中旅商業(yè)城”是由香港中旅集團(tuán)獨(dú)家投資開(kāi)發(fā)的大型綜合項(xiàng)目，位于廣州市商業(yè)中心的中山五路，該區(qū)域是廣州市許多歷史名店的原址，更是廣州地鐵一號(hào)線和二號(hào)線的交匯處，日人流量達(dá)113萬(wàn)人次。

中旅商業(yè)城總建筑面積12萬(wàn)平方米，是以商業(yè)功能為主導(dǎo)的“三位一體”的組合。地下2層到地面7層為5.6萬(wàn)平方米的大型綜合商業(yè)、飲食、娛樂(lè)中心，10層到17層為3.7萬(wàn)平方米的現(xiàn)代化高級(jí)寫字樓，18到25層是圍合式的，為都市成功人士量身訂做的頂級(jí)豪宅，總層高80米。

中旅商業(yè)城的整體開(kāi)發(fā)思路標(biāo)新立異，這一點(diǎn)從其建筑風(fēng)格和建筑造型上可謂表現(xiàn)得淋漓盡致。從建筑風(fēng)格上看，中旅商業(yè)城糅古典風(fēng)情與現(xiàn)代韻味于一體，體現(xiàn)了文藝復(fù)興時(shí)期的建筑風(fēng)范。它以商業(yè)為主，包括寫字樓和全國(guó)范圍內(nèi)絕無(wú)僅有的城堡式空中花園，純石材制造，具有很強(qiáng)的視覺(jué)沖擊力。從建筑造型上看，中旅商業(yè)城遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，仿佛一座空中城堡浮在云端，整個(gè)造型大膽采用三段式處理：

1.裙房部分，利用巨柱式與拱圈的高低變化強(qiáng)調(diào)空間的開(kāi)放性和公共性，并利用純古典的細(xì)部古材裝飾，表現(xiàn)了建筑的歷史并體現(xiàn)其人情味；

2.上部豪宅部分，同樣采用純古典風(fēng)格，利用圍合的形體，以及穹頂、柱廊、坡頂、老虎窗、幻想的歐洲中世紀(jì)城堡的形象；

3.建筑中段部分，利用簡(jiǎn)潔的、肌理與質(zhì)感全異的組合幕墻，與建筑上、下兩部分形成視覺(jué)上的強(qiáng)烈對(duì)比。

中旅商業(yè)城整體風(fēng)格與造型使商業(yè)氣息彌漫在廣闊的空間里。領(lǐng)導(dǎo)未來(lái)商業(yè)動(dòng)向中旅商業(yè)城集中體現(xiàn)了現(xiàn)代商業(yè)的趨勢(shì)，自身?yè)碛徐`活多變的商業(yè)形勢(shì)和合理的商業(yè)布局，整體構(gòu)想迎合現(xiàn)代品位，領(lǐng)導(dǎo)未來(lái)商業(yè)發(fā)展的新動(dòng)向。

1.商業(yè)形式。中旅商業(yè)城代表了新型購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)，具備了其他百貨公司所不具備的多樣性。從商鋪面積上看，最小面積為31.24平方米，最大面積達(dá)228.53平方米，面積設(shè)置非常靈活，既適合大型商場(chǎng)的商業(yè)形式，有匯聚了專賣店、精品店的經(jīng)營(yíng)手法。從經(jīng)營(yíng)手法上看，中旅商業(yè)城把香港中旅集團(tuán)一貫秉承的旅游意識(shí)引