金三角商住小區(qū)定位

朔州金三角商住小區(qū)工程市場分析與定位報告2021年8月1〔一〕整體功能定位集“特色商業(yè)、商務樓、中心會所、精品住宅〞為一體的多功能城市綜合體一、整體定位特色商業(yè)：工程位置具有高度的稀缺性和不可比較性，周邊開發(fā)區(qū)的密集人口和成熟的商業(yè)氣氛將為工程帶來巨大商機，并將與周邊繁華的民福東街、文遠路和振華東街共同打造朔州市區(qū)最具人氣的都市商圈；商務樓：高檔商務樓不僅進一步提升工程的品質感，同時更好的提升建筑形象和商業(yè)價值；精品住宅：打造精品住宅群，進一步提升工程品質感，投資自住兩相宜；多功能與建筑形象力的提升：該工程將全面提升朔州現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡潔的建筑外立面及富有變化的內部空間，將營造出朔州最具特色的地標性商住建筑，這里不僅是一個靚麗的建筑綜合體，更是一個有著高品質購物環(huán)境、集各種休閑娛樂功能為一體的優(yōu)勢空間。2〔二〕物業(yè)類型及規(guī)模工程總規(guī)模：約37萬建筑平米〔地上32.3萬建筑平米，地下：4.5萬建筑平米〕工程分物業(yè)類型規(guī)模：項目分物業(yè)類型規(guī)模商業(yè)13.4萬平米住宅18.6萬平米會所、幼兒園0.19萬平米總計32.2萬平米一、整體定位3二、商業(yè)定位〔一〕商業(yè)主題精品購物廣場，時尚動感街區(qū)關鍵詞：精品突顯工程檔次，營造朔州地標，建筑的精品和環(huán)境的精品時尚工程定位于朔州的中高端人群，品質時尚，迎合區(qū)域主力年輕消費客群的需求特色?；盍こ烫厣匾肓藙痈小r尚的活力無素，展示工程商業(yè)特色，營造競爭差異化優(yōu)勢4〔二〕業(yè)態(tài)類型及布局業(yè)態(tài)類型及布局建議：二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)類型及布局建議樓層業(yè)態(tài)類型三層美食廣場、數(shù)碼娛樂城影院、休閑健身中心二層精品商業(yè)街一層地下一層超市5〔三〕各業(yè)態(tài)定位建議1、超市二、商業(yè)定位本工程超市規(guī)模確定原那么一：本工程商業(yè)定位的原那么之一是侵略型商業(yè)，因朔州市場本身商業(yè)容量已經具有很高的飽和度，所以本工程超市也同樣帶有侵略市場、搶占市場主力客群的性質，打造現(xiàn)有超市的升級版。因此，要在朔州現(xiàn)有超市規(guī)模上適當增加，以入住超市的品牌和超市競爭的關鍵要素規(guī)模效應增強自身的競爭力。原那么二：知名品牌連鎖超市的選址要求；原那么三：建筑內部空間結構的條件限制，本工程最適合地下一層做超市，而單層面積也是影響超市規(guī)模的重要因素。綜上所述，本工程超市建筑面積建議為：5000～6000平米6二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)形式示意7超市布局建議地下一層商業(yè)分析：超市主要以品牌、規(guī)模和價格取勝，并要求具備良好的便利可達性，因而地下一層可有效的滿足這一需求；超市因其頻繁而大量的進出貨需求，必然要求具備相對便利的商品進出通道，因而普遍要求與地面之間具備最便捷的商業(yè)通道，所以地下一層既可有效滿足這一需求，又可有效躲避一層商業(yè)空間商業(yè)價值的缺失，通過地下一層超市的人流吸引和帶動作用強化最有價值的地上一二層的商業(yè)價值的提升和實現(xiàn)；品牌超市對布點選擇的要求。二、商業(yè)定位8原那么一：商業(yè)街位于商業(yè)價值最高的地上1、2層，同時也是工程快速回收資金的重要渠道，因此商業(yè)街的規(guī)?？梢赃m當增大；原那么二：其他業(yè)態(tài)與商業(yè)街形成良性互動，超市、美食廣場、數(shù)碼娛樂城、影院和健身中心都可以為商業(yè)街帶來很高的人氣和商業(yè)氣氛，因此適當增大商業(yè)街的規(guī)模，可以形成強有力的核心磁場；原那么三：本工程商業(yè)定位的原那么之一是侵略型商業(yè)，因此商業(yè)街局部也具有侵略市場、搶占市場主力客群的性質；原那么四：建筑內部空間結構的條件限制，本工程最適合地上一二層做商業(yè)街，因此可建設面積也是影響商業(yè)街規(guī)模的重要因素。綜上所述，結合工程功能業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)空間的結構要求，本工程商業(yè)街建筑面積建議為：30000平米左右二、商業(yè)定位2、商業(yè)街1〕規(guī)模確定9二、商業(yè)定位2〕空間多適性建議——商業(yè)街的建筑靈活性本工程商業(yè)價值最高的地上1、2層按照商業(yè)街形式來考慮，即商業(yè)街以店鋪形式出售，檔次控制在朔州目前所能接受的檔次范圍內，抓住朔州主力消費客群。無論從資金回收、商業(yè)氣氛營造等角度考慮，這都將是一個合理的方案。

另外，考慮業(yè)主招商的靈活性，建議建筑內部空間采用靈活的設計手法，不僅可以通過內局部割形成商業(yè)街店鋪對外租售，也可以直接利用大面積的通透空間，為招商百貨店、大賣場等業(yè)態(tài)留出靈活空間。10二、商業(yè)定位3〕業(yè)態(tài)形式示意中庭空間是工程商業(yè)街內部空間最大的特色和亮點，使顧客能夠自由的上下，豐富購物流線；利用中庭形成的內部空間，即可以分割成特色獨立店鋪，也可以通透開敞，為百貨、大賣場等進駐留足建筑空間的靈活性。11二、商業(yè)定位利用中庭設置商業(yè)攤點及休憩設施，給人親切隨意的購物感覺，并且有效增加商業(yè)經營面積。12美食廣場是本工程不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其他業(yè)態(tài)形成良好互動，是聚集人氣，提升商業(yè)價值的亮點之一。要做到內部環(huán)境中高檔、價位中低檔的區(qū)域消費力特征要求，以各種不同風味的中西式快餐為主，品種齊全的特色美食城；原那么：美食廣場需要到達一定的規(guī)模才能更好的起到聚集作用；綜上所述，結合區(qū)域市場主力商家美食廣場的普遍選擇和工程建筑空間的布局特點，本工程美食廣場建筑面積建議為：3000平米3、美食廣場1〕規(guī)模確定二、商業(yè)定位13本工程的美食廣場，一定要在內部環(huán)境及規(guī)模品種上營造自己的特色競爭力，與市場現(xiàn)有水平拉開差距，同時依然遵循中低價位的原那么，抓住朔州年輕主力消費群。2〕業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位143〕美食廣場布局建議地上三層商業(yè)分析：美食廣場的目標客戶具有極強的消費目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應該有效利用其特征強化對集中商業(yè)客流的垂直帶動效應，提升高層商業(yè)的商業(yè)價值；針對工程商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，美食廣場布店三層商業(yè)，即可有效帶動一二層商業(yè)人流的上行，提升整個商業(yè)的價值，也可有效的與其他目的性消費商業(yè)功能業(yè)態(tài)的結合，作為配套型商業(yè)功能滿足其需求特征，從而提升其吸引力和競爭力。二、商業(yè)定位15功能：數(shù)碼娛樂城包含電子游戲、互動游戲、網吧等功能，提供游戲、音樂、網絡、飲料和簡單食物等，面向的客戶群年齡跨度較大，既有中小學生、高校學生，也有工薪一族的成年人。供給：朔州目前還沒有成規(guī)模的數(shù)碼娛樂城，多是小面積的網吧、游戲廳等，主要針對的是學生客群，經營狀況較好，因此此功能業(yè)態(tài)是本工程的一個典型特色商業(yè)功能業(yè)態(tài)的引入，符合區(qū)域市場主力可群的需求特征，可有效強化工程對年輕客群的吸引力。需求：朔州衛(wèi)星城高校人口接近4萬人，高校的進駐，不僅為朔州的經濟開展積聚了人氣，同時也刺激了學校周邊餐飲效勞、文化娛樂、購物休閑等行業(yè)的迅速開展。再加上當?shù)氐闹行W生、年輕工薪族等，這一業(yè)態(tài)存在著相當大的市場開展空間。結合行業(yè)典型商家的普遍規(guī)模選擇和工程商業(yè)空間結構的特征，本工程數(shù)碼娛樂城規(guī)模建議為：3000～4000平米4、數(shù)碼娛樂城1〕功能及規(guī)模確定二、商業(yè)定位16數(shù)碼娛樂城既是本工程的特色業(yè)態(tài)，強化工程的形象特質和差異化優(yōu)勢，同時也非常迎合區(qū)域市場以年輕人為主的消費群體的特征，凸現(xiàn)工程時尚動感的主題特色。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對空缺，市場經營空間相對較好。2〕業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位172〕業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位各種交互式游戲是其主要的娛樂形式183〕數(shù)碼娛樂布局建議地上三層商業(yè)分析：數(shù)碼娛樂的目標客戶具有極強的消費目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應該有效利用其特征強化對集中商業(yè)客流的垂直帶動效應，提升高層商業(yè)的商業(yè)價值；針對工程商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，數(shù)碼娛樂應該與工程電影院形成一體，兩大功能業(yè)態(tài)的客群既具有高度的統(tǒng)一性，而且其經營時間的要求都強調對其獨立通道的滿足，從而滿足其經營的特色需要。二、商業(yè)定位19功能：休閑健身中心是工程的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動感單車、瑜珈、各種健身操、美容、美體、舍賓等，不僅表達了本工程時尚活力的調性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升工程的檔次，并與工程高星級商務酒店形成配套性優(yōu)勢。供給：目前朔州市場上此類專業(yè)店數(shù)量少、規(guī)模小、設施相對陳舊且效勞內容相對單一，而這些專業(yè)店的經營狀況多呈上升趨勢；需求：隨著居民收入水平的提高、生活觀念的轉變，越來越多的人開始關注健身美體等，尤其在經濟快速增長的城市，這一需求的增長速度相當快。同時，朔州也存在著大量的高收入人群。這都說明，這一業(yè)態(tài)存在著相當大的市場空間。5、休閑健身中心1〕功能及規(guī)模確定二、商業(yè)定位20知名連鎖健身俱樂部品牌商家需求：二、商業(yè)定位經營商家需求面積英派斯健身俱樂部2000－5000平米浩沙健身俱樂部1000－3000平米中體倍力標準店3000平米左右青鳥健身不小于2000平米結合上述分析，本工程休閑健身中心建筑面積建議為：3000～4500平米21休閑健身、SPA也是本工程的特色業(yè)態(tài)。休閑健身不僅與表達了本工程時尚活力的調性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升工程的檔次，并與其他業(yè)態(tài)形成互動。2〕業(yè)態(tài)形式示意二、商業(yè)定位223〕休閑健身中心布局建議地上三層商業(yè)分析：休閑健身中心的目標客戶同樣具有極強的消費目的性，對具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對偏低，所以應該盡量將其布局與高層商業(yè)；休閑健身中心在工程整體功能業(yè)態(tài)選擇中不僅承擔著滿足區(qū)域中高端客戶需要，豐富工程功能業(yè)態(tài)的目的，而且還必須依托其強化工程商務酒店的配套性優(yōu)勢，所以必須與商務酒店之間形成最正確的空間互動性，所以必須將其置于本工程商業(yè)頂層、商務酒店的負一層，以有效實現(xiàn)其功能。二、商業(yè)定位236、影院1〕規(guī)模確定二、商業(yè)定位2〕業(yè)態(tài)形式示意影劇院面積為：3000平米。243〕影院布局建議地上三層商業(yè)分析：影院的目標客戶同樣具有極強的消費目的性，對具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對偏低，所以應該盡量將其布局與高層商業(yè)垂直分布；影院因其特殊的建筑要求，對內部結構的大開間要求較高，且必須滿足其高層高的空間要求，因此將其布點與商業(yè)頂層，即可有效利用頂層特征對建筑結構進行調整滿足其空間要求，也可利用影院的結構要求實現(xiàn)工程整體建筑外立面的結構形象提升。二、商業(yè)定位25〔四〕工程競爭力營造1、形象力上的提升 工程商場新穎現(xiàn)代的外立面，可以有效地與朔州其他商業(yè)相區(qū)別，從形象和展示力上提升工程競爭力。 另外工程的商務酒店的外觀與高度會進一步強化工程的形象力，真正成為朔州的“地標〞。二、商業(yè)定位26〔四〕工程競爭力營造２、特色業(yè)態(tài)的引入 現(xiàn)代化的影院、娛樂城、休閑健身中心本身在朔州都是極具特色的商業(yè)，可以有效吸引人流并提升工程整體檔次感，迎合區(qū)域年輕消費客群的需求特征。二、商業(yè)定位27〔四〕工程競爭力營造３、業(yè)態(tài)間的互動

商務酒店和商務酒店效勞式公寓可以與裙樓的商業(yè)很好地形成互動，商業(yè)可作為商務酒店的配套，特別是商業(yè)中的休閑健身、影院、娛樂城都可以很好地完善商務酒店及公寓的配套功能；而商務酒店及公寓又可以為商業(yè)帶來大量穩(wěn)定的中高端消費人群。二、商業(yè)定位28〔四〕工程競爭力營造４、商業(yè)空間的改進

除了采用中庭的設計手法，還可在商業(yè)街的局部節(jié)點處，布置趣味性休閑空間，不僅表達對消費者的關心，提升消費者購物的舒服度，更可以延長消費者的滯留時間和購物消費的可能性。二、商業(yè)定位29〔五〕各業(yè)態(tài)租售價格建議1、租售組合建議根據工程回收資金的要求，以及各業(yè)態(tài)的實際經營要求，租售組合建議如下：二、商業(yè)定位物業(yè)類型銷售/租賃組合策略商業(yè)3層休閑健身中心、影院持有；出租經營3層美食廣場、電玩娛樂城持有；出租經營2層精品商業(yè)街出售1層精品商業(yè)街出售地下1層超市持有；出租經營30二、商業(yè)定位1、2層銷售價格建議：依據：工程一二層可參考租金范圍：2～2.5元/平米.天商業(yè)平均投資回報率：8～10％建議：本工程一二層均價為：9000～11500元/平米

一層均價：10500～13500元/平米二層均價：7500～9500元/平米2、銷售價格建議31二、商業(yè)定位3層租賃價格建議：依據：工程一二層可參考租金范圍：2～2.5元/平米.天三層租金取值為一二層商業(yè)租金的60～70％取值：本工程三層租金為：1.2～1.5元/平米.天3、租賃價格建議32二、商業(yè)定位地下1層〔超市〕租賃價格建議：依據：租金而言，超市是一種較為特殊的物業(yè)，租金多為雙方洽談而定，而且由于超市具有很強的聚集人氣的作用，因此先期宜以低租金引入，以培育本工程的商業(yè)氣氛。結合行業(yè)特征，建議：本工程地下1層〔超市〕租金為：0.8～1元/平米.天33朔州區(qū)一共有3家星級商務酒店，級別呈遞級差異，數(shù)量不多，彼此之間有自己的客群，不存在強烈的競爭態(tài)勢。朔州市商務酒店，無論外立面和形象均明顯老化，配套也有限。擁有完善配套和良好環(huán)境的商務酒店經營較好，價格也更高。朔州區(qū)中心只有一家二星級商務酒店，競爭較弱，級別有待提高；高檔商務酒店，以大朔州區(qū)的規(guī)劃和開展而言，具有市場空間；抓住商務客戶，擁有完善配套和良好環(huán)境的商務酒店較受歡送。三、商務酒店定位(一)朔州商務酒店競爭力34三、商務酒店定位(二)商務酒店客群分析朔州商務酒店的主要客群有三類：根本以接待商務會議和商務交流為主，其中，商務型會議型客群是商務酒店主力客群?？腿褐幸灿芯植可⒖停绕湓谙募竞颓锛据^為明顯。另外，有局部朔州高收入群(如市區(qū)高官、煤礦主和學區(qū)的富家學生)在商務酒店包房長期居住，作為在朔州的暫居居所。商務會議型人群是朔州商務酒店的主流客群；也有小局部散客客群；另有相當一局部市區(qū)高官、煤礦主和學區(qū)的富家學生在商務酒店包房。35三、商務酒店定位(三)商務酒店市場空間判斷通過前述市場的商務酒店分析和商務酒店競爭力分析，我們可以得出朔州商務酒店空間判斷：朔州中心區(qū)中高商務酒店較少，開發(fā)區(qū)商務酒店市場較空白；比照其他地級城市而言，朔州商務酒店經營較好，尤其是少量的中高檔商務酒店，經營良好；商務型商務酒店是商務酒店市場主力，存在商務升級和配套升級的空間；特色經營和以休閑娛樂為主的配套設施是吸引客群的主要賣點。因此：朔州具有中高檔商務酒店的良好空間擁有完善休閑配套的商務型商務酒店是市場主力36三、商務酒店定位(四)工程商務酒店定位綜上所述，本案商務酒店定位為：綜合整個工程來看，四星級商務酒店不但符合整體工程的中高端形象，而且將成為區(qū)域地標性建筑；工程位于朔州開發(fā)區(qū)地段，位置優(yōu)越，交通方便，四星級定位也與黃金地段相匹配；商務會議客群是朔州商務酒店市場的主力客群，定位商務型商務酒店與市場相吻合。從公司經營和形象方面考慮，高星級的選擇有利于形成區(qū)域商務酒店市場的主力地位，以星級和工程區(qū)域地段形成工程商務酒店的競爭力優(yōu)勢。四星級商務酒店37三、商務酒店定位商務酒店總規(guī)模定義依前所述，工程商務酒店規(guī)模定義為：總面積0.8～1萬平米客房數(shù)量80～100間(五)工程商務酒店定位38類型客房面積比例公共經營面積比例會議與其他設施會議型商務酒店44%22%34%娛樂型商務酒店45%25%30%度假型商務酒店45%25%30%綜合型商務酒店62%14%24%按照國際慣例，不同類型飯店分項面積指標表:三、商務酒店定位(五)商務酒店配套面積測算39以商務酒店總規(guī)模0.8~1萬平米為基數(shù)，綜合國外會議商務酒店建筑的規(guī)模配比，進行各功能局部的面積分配：類型客房面積比例公共經營面積比例會議與其他設施會議型商務酒店44%22%34%三、商務酒店定位客房局部：(8000~10000)×44％＝3520~4400平方米餐飲、休閑娛樂等公共經營局部：(8000~10000)×22％＝1760~2200平方米會議局部：(8000~10000)×19％＝1520~1900平方米行政﹑機房及其它：(8000~10000)×15％＝1200~1500平方米(六)商務酒店配套面積測算40依據測算方案，本工程商務酒店作為定位于商務會議，各功能配套面積分別為：商務酒店功能面積建議表功能面積建議內容建議客房面積3520～4400平米客房數(shù)量為80～100間，主要以標間為主，配置部分豪華標間，若干個豪華套房公共營業(yè)面積(含餐飲、休閑娛樂等)1760～2200平米餐飲主要設宴會廳(含中餐與西餐)、茶室、小型酒吧；休閑娛樂可以設置泳池、桑拿房、按摩室、棋牌室、臺球廳、乒乓球室、KTV等會議面積1520～1900平米包括大會議室一個，小會議室若干個、商務中心等機房及其他設施1200～1500平米行政區(qū)、機房及其他設施工程商務酒店總規(guī)模建議為：0.8~1萬平米左右三、商務酒店定位(七)商務酒店配套面積測算41

位于商場上的商務酒店將成為本工程的特色之一，特別是其現(xiàn)代的外立面與其標志性的高度，將使工程從形象上成為朔州真正的“地標〞，從而有效強化工程整體的吸引力和競爭力。三、商務酒店定位(八)立面示意42三、商務酒店定位(九)商務酒店差異化經營可以提供以下軟效勞：1、商務酒店特色效勞商務效勞房間效勞禮賓效勞其他效勞清潔房間洗燙衣物24小時房間送餐設施維修打印、復印、裝訂電子郵件(上網)會議室及設備租用機場接送旅游行李運送協(xié)助婚禮小件存放送花效勞代繳費用預訂效勞快件專遞2、標準化效勞設施效勞24小時供給冷熱水寬帶上網衛(wèi)星電視文字處理本案將通過個性化效勞創(chuàng)造差異化經營43三、商務酒店定位此外，本工程商務酒店還將通過以下特色，到達差異化經營：1、占據朔州開發(fā)區(qū)地段，以四星級商務酒店與區(qū)內其他區(qū)域的商務酒店拉開差距；2、通過時尚的立面，大堂等公共空間硬件的升級設施，在形象與檔次上區(qū)分于其他商務酒店；3、加大商務酒店自身休閑娛樂配套設施，在軟件上以高標準效勞水準為客人提供效勞；4、與工程的商業(yè)、公寓功能配套聯(lián)合，提升商務酒店綜合形象。5、與國內外優(yōu)秀的商務酒店經營管理公司合作，打造朔州中心區(qū)內外皆秀的高品質商務酒店。44工程公寓定位四、公寓定位本工程位于朔州開發(fā)區(qū)，商業(yè)繁華地帶，地理位置非常突出；工程功能定位于復合型商住建筑群，建成后將成為朔州區(qū)地標性建筑和高端物業(yè)形象代表；工程除大型商業(yè)外，還包括四星級商務商務酒店。因此，本案公寓定位將上述特色相匹配，我們建議本工程公寓定位為：商務酒店效勞式公寓以地段和工程形象支撐檔次，強化對中高端客群和區(qū)域原實力客群的吸引力；以完善的綜合功能提升居住的配套優(yōu)勢；以商務酒店式效勞凸現(xiàn)公寓的檔次品質，提升對中高端人群的競爭力；45四、公寓定位商務酒店效勞式公寓依托區(qū)良好的位置、商務酒店的效勞配套，本案具有建設商務酒店式效勞公寓的可能；通過上述公寓市場分析，本案擁有效勞式公寓的市場和客群消費力；商務酒店和商務酒店式公寓可強化工程形象展示，凸現(xiàn)工程地標性商業(yè)地位的功能，而入住的客戶和業(yè)主也為工程的商業(yè)提供了良好的穩(wěn)定客流，有利于保障工程商業(yè)空間的運營業(yè)績。在產品創(chuàng)新方面，朔州目前也沒有類似產品出現(xiàn)，本工程將是第一個商務酒店式效勞公寓，將在企業(yè)形象和區(qū)域形象方面有著示范性的作用。46四、公寓定位商務酒店效勞式1、商務酒店式效勞商務效勞房間效勞禮賓效勞其他效勞清潔房間24小時洗衣房24小時房間送餐室內家具保養(yǎng)維修打印、復印、裝訂電子郵件(上網)會議室及設備租用旅游行李運送小件存放送花效勞代繳費用車輛清洗保養(yǎng)快件專遞2、標準化效勞設施效勞24小時供給冷熱水寬帶上網衛(wèi)星電視叫醒效勞本案公寓與其他公寓(住宅)的區(qū)別除了產品和戶型之外，最重要的在于提供商務酒店式效勞，這是一種軟性效勞，