某房地產(chǎn)集團項目可行性報告

一、前言隨著集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升集團競爭力，特制定可行性報告內(nèi)容指引。二、可行性報告內(nèi)容指引項目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等；2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；二、內(nèi)部因素1、項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；2、公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；第一部分：項目概況一、宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范圍；孫2、彎地沾勢平介坦狀慧況，粗自然必標高疏，與瘡周邊短地勢慣比較勒；玩3、鈴地診面現(xiàn)峽狀，匙包括炒宗地百內(nèi)是晃否有死水渠候、較舒深的惡溝壑漫（小洲峽谷祖）、鞏池塘掠及高滾壓線恰等對興開發(fā)鈴有較黑大影悲響的灶因素烈，并癢計算弄因此井而損搬失的王實際航用地顆面積師；必4、車地賠面現(xiàn)催有居告民情矮況，萬包括務(wù)具體繞居住估人數(shù)雕、戶蒙數(shù)，顆工廠何數(shù)量愉、規(guī)振模、悄產(chǎn)品撇性質(zhì)丈、開靠工狀淺況等序，并捎說明嚇對拆殃遷及甚項目膽開發(fā)尤進度鐘的影砌響；六襯5、危地室下情事況，耽包括迅管線徐、地專下電朋纜、譽暗渠最、地枝上建梁筑物僑原有卻樁基概及地濕下建星筑/黃結(jié)構(gòu)有等，寬地上宜地下尾都要制注意忽有沒且有受陷保護慶的歷睬史文鳳物古盒跡、嬌可利矩用的羊構(gòu)建螺；頸6、遷土奏地的秤完整鍵性，似有否劈市政治代征耗地、懼市政態(tài)綠化掉帶、但市政腹道路索、名棒勝古男跡、叮江河熟湖泊度等因瘦素分味割土蝕地；散煌7、責(zé)地宣質(zhì)情林況，倘包括矮土地蠢結(jié)構(gòu)芝、承猴載力丹、地俗下水思位和院抗震緞性要朗求。御行附圖臟：平盟面地繡形圖瞇，標畜記四譽至范梁圍及熟相關(guān)芝數(shù)據(jù)早；西地形巧地貌渾圖，棄主要提反映逆宗地糾地面塌建筑加、河較流、典溝壑事、高鏈壓線憂等內(nèi)貨容；季淚地下臨狀況哪圖，旋包括希地下流管線鑒、暗勞渠、西電纜研等。掀莖三、緞項球目周創(chuàng)邊的墨社區(qū)沖配套搞葵（一歪）周姐邊3著00作0米憲范圍設(shè)內(nèi)的慌社區(qū)甚配套捧壇1、授交忠通狀筍況孩公交議系統(tǒng)笨情況評，包鬧括主清要線貢路、豐行車貿(mào)區(qū)間惰等；齡（2磁）矩宗地良出行債主要塘依靠撞的交酸通方緞式，趟是否新需要熄發(fā)展率商自櫻己解鑒決；者于（3紗）剝現(xiàn)有睛交通汪捷運臥系統(tǒng)艘，近升期或挪規(guī)劃歉中是題否有漫地鐵請、輕刃軌等孫對交棚通狀地況有考重大賤影響訪的工括程?？磳O附圖艱：交射通狀帝況示瑞意圖墻，包鑒括現(xiàn)識有和爛未來孝規(guī)劃坑的城旺市公章共交垮通和趁快速滑捷運頑系統(tǒng)怎；腿2、纏教削育：誓大中鞭小學(xué)影及教角育質(zhì)您量情謊況。叨飄3、缸醫(yī)駱院等串級和倘醫(yī)療千水平系悄4、沿大挑型購遇物中遍心、月主要掏商業(yè)具和菜浙市場途娘5、搖文做化、擋體育忙、娛津樂設(shè)擊施冷6、姥公株園裙7、造銀扮行痛8、潛郵攜局壇9、撕其歪他手附圖狡：生東活設(shè)薪施分意布圖滿，具詳體位納置、乏距離撇。違（二千）宗諸地周凳邊3肉00柔0米革外但售可輻腐射范隙圍內(nèi)茄主要誤社區(qū)童配套蠅現(xiàn)狀誓沉四、矛項謎目周造邊環(huán)修境（極根據(jù)肆個案所特性墳描述符，沒儉有的鋒可以弓不寫痕）偽1、落治淘安情誤況昏2、暢空涼氣狀神況岡3、山噪勉聲情示況伙4、罩污自染情技況（局化工采廠、毅河流孔湖泊脹污染么等）讓釣5、絲危落險源供情況稅（如濱高壓細線、傅放射白性、銜易燃勿易爆轎物品可生產(chǎn)澆或倉堡儲基最地等挽）譯6、櫻周奔邊景攝觀牧7、召風(fēng)域水情選況固8、端近佛期或湯規(guī)劃探中周哲邊環(huán)司境的通主要孝變化模，如廚道路之的拓量寬、弟工廠訊的搬夠遷、乖大型紅醫(yī)院真、學(xué)被校、掃購物群中心故/超芬市的剃建設(shè)名等。面感9、膜其懲他沸五、殺大勞市政束配套忍（都嘉要說癥明距重宗地瘡距離該、成賄本、自接入晨的可皮能性央）換1、獨道熔路現(xiàn)退狀及頑規(guī)劃私發(fā)展周慧包括藝現(xiàn)有我路幅刑、規(guī)符劃路旋幅，阻規(guī)劃神實施瘡的時僵間，礦與宗鈔地的遙關(guān)系兵（影型響）研。紫2、繡供暗水狀聯(lián)況：瘡現(xiàn)有奇管線歇、管乖徑及勁未來床規(guī)劃窮和實竿施時僑間。繼順3、工污販水、絲雨水洪排放色：現(xiàn)遮有管符線、障管徑役及未澇來規(guī)胞劃和果實施鞭時間龜。岸4、液通止訊（謀有線窩電視禾、電蠶話、糊網(wǎng)絡(luò)扁）：采現(xiàn)有世管線竹、上診源位扮置、政距宗負地距傻離、紡涉及敗線路喬成本月等。急達5、晝永冊久性譽供電購和臨獅時施俯工用省電：曾現(xiàn)有迫管線釣、上嫩源位延置、續(xù)距宗押地距赴離、箭涉及手線路隱成本喚等。犧圓6、孩燃型氣：剛現(xiàn)有慘管線潮、管犧徑、狀上源挺位置鉛、距膝宗地肌距離差、接陣口位便置。壇報7、異供精熱及騙生活昨熱水壺：現(xiàn)趣有管貸線、甜管徑萬、上堂源位擾置、死距宗棟地距托離、館接口舞位置卵。姐附圖購：說雕明上儀述配福套設(shè)去施的切管線捧走向航、容劑量和苗接口鍵位置揀，及唯未來胃規(guī)劃輩擴容蝕和增駱加的讓情況刻。跡六、秋規(guī)判劃控布制要捧點波1、我總而占地嬸面積斤、代指征地毛面積算、凈嬌用地瓦面積績、綠喂化面酬積、宰道路皆面積查億2、莖住壤宅建扔筑面禽積、攔公建襖建筑趨面積趕，公鑒建的貪內(nèi)容弱，并跟區(qū)分面經(jīng)營少性和爬非經(jīng)妙營性罩公建我的面軌積窯3、本綜凱合容鹽積率申、住茫宅容公積率蘋4、蒸建息筑密攀度衛(wèi)5、尼控謠高興6、炕綠傍化率宣寸7、刷其軌他房七、諷土地棕價格文土地程價格釘計算豎的方冷法，紗若有察代征紗地要負說明掠代征嶺地價呀格。蜓根據(jù)綠購買贈價格臭計算銅總地舍價、廈樓面磚地價躲。攤第二置部分話：法食律及大政策惕性風(fēng)欄險分太析捷一、朗合作作方你式及萬條件璃凱1、金合洪作方洞基本光情況普：名郵稱，令主要羞股東搬投資浩情況概，注斤冊資匪本，簡成立干時間辛、特例殊背閑景等滾標2、況合廁作方兩式：賠例如形：一鴉次性匠買斷參土地眉、建徐后分網(wǎng)房（宴面積雄）、景建后東分銷爆售收呀入、漠建后御分利層潤、蜂共同猛設(shè)立眨公司搭等。不除直逢接從抱政府禁批租吸土地犯外，較都要繳明確峽對方舞一定財能夠宇提供嫁正規(guī)支稅務(wù)升發(fā)票爹。勉對分孤房、立分收步入要腥明確障合作印方是買否有馳承擔(dān)的營業(yè)見稅的土義務(wù)獻。置3、厚付蜂款進碼度及蒼與拿演地程油序的遣配合置畢4、鎖其扶他合誤作的委主要趨條件地神5、燕與道合作脾方式夸相關(guān)藥的其奴它法摧律規(guī)落定爛二、志土弦地法攤律性脖質(zhì)評償估居（一茫）現(xiàn)樸狀減1、趁土忍地所牲有權(quán)嫩歸屬該產(chǎn)2、塘土犬地使棒用權(quán)幸歸屬酸專3功、宵土地鍛的用鍵途釋（二桿）規(guī)抱劃飾1、玻規(guī)劃兇所有訂權(quán)歸拐屬浪2、氣規(guī)劃開使用債權(quán)歸脈屬擴3、遭規(guī)劃疼的用較途短三、洋取所得土早地使哄用權(quán)煩程序樓評估雄異1、喘取滋得土購地使皮用權(quán)賭的程仇序斗2、糧取敗得土蘭地使胳用權(quán)慈需要紀的工奸作日暢隆3、住取抓得商終品房場用地泛土地煤使用圣權(quán)所估需條聚件剪4、周取柄得土捷地使猴用權(quán)筒的風(fēng)弱險及不控制擁（取助得土門地使狡用權(quán)汽存在緣的不衣確定費因素視及解遇決）匠半四、煎土委地性榴質(zhì)變親更的疾評估佛（已簡經(jīng)是綁商品顧房用潛地可孟以不開寫）溝礦1、分土木地性煩質(zhì)變漂更的放程序被和理帥由峰2、左土局地性校質(zhì)變鼠更的館政策涉支持齒或障夏礙腔3、童土唱地性竟質(zhì)變蹄更需昨要的僅工作冤日匆五、糠政烘策性校風(fēng)險啟評估鞭平城市電規(guī)劃健限制攀或更抽改、稼突發(fā)貿(mào)性政高策等妨政府匹因素辜導(dǎo)致球項目蒸中斷蒸開發(fā)瓶、報朱批報翼建流篇程無妙法完落成、釘項目晃開發(fā)梢期間威土地餡性質(zhì)漲變更召受挫起，從踩而造刺成前朽期投詳入全坡部或男部分蔑損失素的可躺能性尿判斷劇。想例如現(xiàn)：優(yōu)龍詩美線地二慧三期梢、北凱京中鋒關(guān)村渠建設(shè)降停建吃所有轎區(qū)內(nèi)賺住宅陜等。睬噴六、萬總扁體評緩價傷對各稀項法教律手造續(xù)和爐程序籃的可傲操作畏性、蔥合法誤性，今風(fēng)險患的可桿控性裂進行僵評價族。全如：尿簽約更合同沫中明類顯對積我方慨不利商的條松款及肉其考引慮；拍部分貝或全處部條效款存烘在的肢不確斗定性弊因素鵝的控紗制；蛇不利勇、不濟確定街條款普可能吩遭受李的損留失和豈對開臟發(fā)進搖度的安影響財?shù)?。桶第三購部分塑：市厘場分馬析京一、糧區(qū)策域住蝦宅市景場成零長狀扮況宮1、私區(qū)遲域住怪宅市阿場簡座述臘?協(xié)形成隔時間鹽婆?申各檔須次住絨宅區(qū)擔(dān)域內(nèi)他分布蚊狀況難逃?茶購買太人群文變化領(lǐng)危2、塵區(qū)年域住回宅市煎場各寄項指覆標成叢長狀疫況（覽近3竭-5杰年）蜜召?甘開工吃量/難竣工鄭量評?逼銷售孫量/匹供需艘比嶺?悄平均欣售價角寄3、烏區(qū)左域市頂場在箭市內(nèi)哄各項遇指標燈的排知名狀裙況及生發(fā)展猛趨勢第腫二、沖區(qū)漏域內(nèi)繭供應(yīng)落產(chǎn)品術(shù)特征邪錄1、幻各滴檔次燙產(chǎn)品曉供應(yīng)爐狀況匯貓2、獻各白檔次窄產(chǎn)品僅的集竹合特駁征甜尤其魄研究僑與本蹤案類惠似檔忍次物短業(yè)的夫特征飯壞?書平均躁售價猴裙?巾開發(fā)場規(guī)模腥伸?免產(chǎn)品戲形式直塞?艱平均協(xié)消化紡率揀?鈔平均綢容積陳率氏?樓物業(yè)夫在區(qū)宅域內(nèi)辯分布寬特征酸握3、蘿區(qū)色域內(nèi)夕表現(xiàn)均最好先個案早狀況燕向附圖晴：項氧目周像邊樓尋盤個嘩案分單布圖征，其腥中一篇些具省代表翅性的遙未來抬主要如競爭吃樓盤米還要潔配置緣現(xiàn)場跪圖片寬。榮4、犬未喜來2昌-3倦年區(qū)只域內(nèi)作可供懶應(yīng)土齊地狀戚況、內(nèi)產(chǎn)品北供應(yīng)不量和宅產(chǎn)品睬類型衛(wèi)休5、溪分眉析：曉本案仙在區(qū)蘋域市偶場內(nèi)傘的機忌會點村藝6、屑結(jié)獸論：原出?訓(xùn)區(qū)域盾市場宵在整大體市旁場的鉛地位煎及發(fā)班展態(tài)執(zhí)勢籮?溫本案滅所在項位置核的價稼位區(qū)犬間和憑本案鈴開發(fā)活產(chǎn)品刺的價腫位區(qū)取間及嫌產(chǎn)品帆形式皇蝶?食本案踏在區(qū)括域內(nèi)釀開發(fā)耳市場病潛力猶夠?輝本案元在開芒發(fā)中梁的營鴿銷焦度點問死題血三、肚區(qū)闖域市充場目搶標客巴層研迅究嘩1、惑各債檔次零產(chǎn)品論目標鞋客層部特征語及輻課射商宇圈范質(zhì)圍（無建立館在本符區(qū)域揉參照舒項目共的經(jīng)渾驗研刊究及畜全市知的趨繳勢特息征上結(jié)）齒2、揭結(jié)牢論：泳本案融目標灘人群狐的區(qū)鴨域來廉源、楚行業(yè)配特點欄、產(chǎn)補品力蠶的偏哄好、工購買淋方式消和主搞要的所關(guān)注忽點、村訴求更點。齒翠四、社目帥標市李場定恢位及陶產(chǎn)品兔定位上泡1、已市侵場定憤位痰2、稍目屋標人猜群特醒征/托來源膝區(qū)域液/行蟲業(yè)特道點憶3、辜產(chǎn)瞎品建進議隊第四可部分筑：規(guī)甜劃設(shè)界計分破析皮一、闖初步糟規(guī)劃膚設(shè)計錫思路耍投1、絕設(shè)玻計概瑞念：漆產(chǎn)品羞體現(xiàn)南的主玉題思蕩想，捐主要踩設(shè)計查風(fēng)格息、設(shè)冰計特賺點。勉斧2、嗚主春要產(chǎn)湯品類例型：鋪多層厚、高千層，棋還是屠聯(lián)排頸別墅蕉或屋凳頂花踢園、組頂層云復(fù)式蘆等其傍他類骨型，劉及不蛋同類袋型產(chǎn)問品的奶比例舉。臥3、圍節(jié)貸能和槳環(huán)保箱型建欺筑材湖料選達用的覆考慮坡。梢4、加在勉所在借城市送中，駝生產(chǎn)京新型典、別型具一蘋格產(chǎn)國品的耐可能鋤性。刪霜5、到如污果是線大型柜、超敲大型預(yù)項目腎，對隔營造彈大社醒區(qū)概褲念的喬考慮傻。骨二、缺規(guī)劃副設(shè)計柿的可喇行性雙分析蕩應(yīng)1、螺在彩既定興容積平率、遙凈用倦地面即積、偶住宅奪面積翠、配渣套公仆建面縫積、忍控高積、建鹽筑密弄度條娛件下繞，制湖造出周的產(chǎn)竄品是軍什么愧類型漫和特進性，待是否稅符合乓前面豬提及侍的規(guī)賽劃設(shè)例計概失念和吐萬科穩(wěn)所追機尋的暗各種柴檔次螺高品盲質(zhì)住蓋宅的宵要求刑。主候要從縮規(guī)劃政設(shè)計嗓角度集判斷替將上鴿述硬士指標敞轉(zhuǎn)化之成現(xiàn)垂實產(chǎn)厭品的澇可能抹性。蕉班2、非容懲積率鼻變化棋對產(chǎn)上品設(shè)極計概僑念、上產(chǎn)品鉗類型瓣和特胳征的肆影響站。秒3、香土眾地本券身特媽征對淹產(chǎn)品駁設(shè)計包的影帆響和治考慮臟。如河：地潛勢高訪低、麻地形稈起伏現(xiàn)、地尸塊的烏完整岡性、娘地質(zhì)敲狀況鉗、較躺深的壞溝壑反（小躍峽谷軍）、永河流搏、水耍塘、煙地上榆附著拔物、錦地下貿(mào)管線型暗渠烈等對始產(chǎn)品訓(xùn)設(shè)計蘋和環(huán)交境?；抛o的紐影響柔及解誰決的顆方法姑。昂4、權(quán)周軟邊自險然環(huán)磁境和解人文嬸環(huán)境持對產(chǎn)皮品設(shè)晴計的鵝影響裙及考德慮。錯如：個治安匙環(huán)境文、噪馬聲環(huán)相境、到污染基環(huán)境蔥、空去氣情畝況、怕危險認源、社“風(fēng)律水”殿因素野等對顧產(chǎn)品枯規(guī)劃路設(shè)計偶和環(huán)憑境保步護的摩影響研及解壓決方塵法。暮滿5、叨周劣邊市銹政工形程配尋套設(shè)衰施對鬧產(chǎn)品萍設(shè)計接的影戶響和凍考慮碎。如怕：道欄路狀歐況（繳可能食與小體區(qū)主走要出肅入口演有關(guān)貌）、蒸供水達、排炊水、混通訊殃（有破線電蛛視、拳少、網(wǎng)禍絡(luò)）秋、永蘇久性住用電注和臨遼時施教工用珠電、賠燃氣銀、供主熱及圾生活廚熱水探等對義產(chǎn)品斃規(guī)劃里設(shè)計晚的影內(nèi)響及蔬解決儀方法啞。鼠6、今周議邊生洪活配牲套設(shè)臣施對領(lǐng)產(chǎn)品利設(shè)計絞的影排響和桿考慮滲。如觀：交媽通狀段況（勇與是什否開裕通業(yè)袋主班其車有盡關(guān)）費、商道業(yè)設(shè)軍施（禮大型鎮(zhèn)購物衡中心蝦）、爹教育牌現(xiàn)狀帽、體刊育娛朽樂公亦園等忍休閑栗場所牢、銀份行醫(yī)迅院等穩(wěn)生活費設(shè)施造對自緣身配惹套建孕設(shè)規(guī)束模和陳面積心作出償判斷樓。綁7、疼市煙場分似析結(jié)案果對棉產(chǎn)品號設(shè)計挽的影皆響和隙考慮寇。如侍：市針場價寺格限湖制、徑總價贈控制穴原則瓜與前廊面產(chǎn)考品類虜型和麥產(chǎn)品坑特性寶設(shè)計尿是否撒存在蜘矛盾朽，對奇產(chǎn)品旦品質(zhì)步是否麗有影電響，間及如旦何解球決。匹勤第五托部分亂：項拐目開蝴發(fā)軌一、蜻土很地升寒值潛位力初竟步評忍估。候乳從地送理位頸置、母土地壁供應(yīng)惰、周憐邊環(huán)仿境及賞配套栽、市捎場發(fā)吩展狀準況、傷政府窩規(guī)劃孩、城跪市未材來發(fā)鑰展戰(zhàn)酬略等童角度仰對土噸地升即值潛為力做棋出初醉步評偵估。瀉民二、錫立焰即開略發(fā)與舟作為抬土地鍬儲備郵優(yōu)缺洪點分燥析敬三、售工惱程計熄劃：跌工期孕計劃靠、各噸期開態(tài)工面旺積、腐竣工辱計劃途、開換竣工耍時占扔當(dāng)?shù)馗獬鞘杏袌鲈胶推巺^(qū)市臣場的府占有備率。叔玩四、賽銷凱售計鋒劃：以各期菜銷售灰時間瓜、價術(shù)格、囑面積切，預(yù)劑計銷沖售各抗期的軌市場謎占有抬率，有銷售膚計劃說實現(xiàn)雞的可堅行性茅分析慌。號第六第部分滲：投愿資收避益分趕析借一、劇成程本預(yù)名測繪說明脫測算川假設(shè)常和主狡要運扁用指慌標，粗如產(chǎn)朝品類律型假瀉設(shè)，德總建陵筑面秤積，貧住宅耍和非耗住宅商面積管，容飽積率顯，項薯目總寬投資絮（直蛛接建懸造成爪本加干期間批費用撤，不慶包括銅營業(yè)草稅和齡所得足稅）范等。掉并參駐照下真面表送格列扣示：究夕項僵目偵投資的總額陵（萬深元）啦單貝位成飾本（晌元/拜m2香）脫土地儲成本瓶零前期屬工程曬費漿基礎(chǔ)撞設(shè)施抓費際建安鈔工程階費哄配套會費用陵尋開發(fā)促間接伙費辯直接泥建造豪成本愉小計冊奔營銷攔費用慎癥管理隱費用煉社總滴計匠二、香稅擠務(wù)分唇析溫1、袖營趣業(yè)稅記及附裳加補2、算所落得稅輩杏3、碗土偷地增君值稅土似上述弱稅種灶的基號本稅濾率，憐能夠頂享受奉的稅加收優(yōu)替惠政火策時叛的稅宵率，徐項目太本身滔適用教的稅哪率，肉若享乏受地位方政逆府的險優(yōu)惠火政策孩，要切特別次說明搞該項煎優(yōu)惠滾與國檢家政綱策是柳否有畫沖突信，以刪及如魯何解愉決，更具體且的操掃作的凍過程問是什各么。桐飽三、蘇經(jīng)豎濟效范益分秋析跳1、呀經(jīng)賺濟效丟益分惕析的籮假設(shè)占條件義，如?。菏蔷敕裣頎€受政域府各滑種稅恨費的赴減免討等移2、博項巖目利罪潤率堤、投覽資回在報率堪及主派要經(jīng)桂濟指雁標。饅參照禿以下遮表格球：園經(jīng)濟層指標柏單劣位數(shù)差值（謙元/饞m2兄）項格目總晴金額宏（萬針元）捷魄銷售嶼收入鐘懷直接限成本鳴刻總投筒資即毛利扯率嫌稅前閥利潤唉技稅后虛利潤握窮銷售剪凈利緒率呆投資巖回報呆率湊3、禾項填目開悲發(fā)各家期的過利潤楚體現(xiàn)倆背經(jīng)濟青指標暴2厲00茫1年泊﹒室﹒﹒避床20憂××間年茂合廈計鍵上半憶年向下半券年綢上半皺年擴下半縱年驗上半龜年探下半瞞年塔結(jié)算桿面積巧（m消2）吳條單位獄利潤咱(元紙/m稿2)修悠利潤竿(萬值元)連潮4、南敏猜感性咽分析激，參藍照以多下內(nèi)憲容及聯(lián)表格分，可懷根據(jù)投實際沈情況虜增減談。殃（1游）款成本撕變動加各項泥經(jīng)濟躺指標淺的變答化，允假設(shè)牙成本怕每上擋升（霜下降下）一警定金哲額或接上升莊（下昨降）茂一定貝百分沾比來蒼比較似，如肺：社經(jīng)濟瓶指標哨預(yù)爭測成那本×股90樹%扶預(yù)測丸成本必預(yù)測場成本怨×1搞10材%衛(wèi)預(yù)測棍成本使×1腥20司%雄總投仍資緒毛利務(wù)率袖稅前裳利潤痛柔稅后牲凈利拘磚銷售投凈利角率橋總投墳資回栽報率鹽販（2縫）叔售價想變動冠各項臣經(jīng)濟凡指標難的變敞化，臨假設(shè)層售價獅每上束升（博下降女）一具定金騙額或習(xí)上升妖（下規(guī)降）眨一定吊百分騎比來怠比較滾，如鋪：紋經(jīng)濟術(shù)指標短預(yù)藥測售森價×攏90糧%活預(yù)測生售價盛預(yù)測和售價氧×1全10腹%疲預(yù)測退售價傻×1填20暴%假營業(yè)妖額維毛利擁率葛稅前翻利潤愿胡稅后運凈利觸弄銷售升凈利伯率厚總投度資回棋報率填擾（3鵝）酬容積伐率變騙動各厚項指壇標的臨變化襯蒸主要架指標糊容們積率狼1部容積哨率2氣容紫積率鹿3娘容積芬率4固容慈積率端5竹多高蹤層比蠢宴營業(yè)記額描總投罩資遺毛利召率喪稅后午利潤坦標稅后登凈利蓬率躍總投飄資回相報率駱蔥四、澡項洗目資錯金預(yù)引測癥1、縫資結(jié)金投椒入計釘劃：苗各期嗎地價逮、前丈期費觸用、砍基礎(chǔ)到、建摘安、巷配套例、開簡發(fā)間軌接費吹等的合投入郵安排姜。糖2、保資但金回夾款計名劃：申各期同銷售安回款敲計劃府。賭3、依資賭金需輔求計怠劃：絞結(jié)合貪整個狹公司陜資金根情況趟，列摔示各蹄期資線金的圈需求憐缺口株及融佩資途默徑。耍智4、脾啟俱動資廊金及雜啟動脆時占榜用資蠢金內(nèi)刮容、怪資金講占用求峰值嶄、實引現(xiàn)現(xiàn)汁金正衡流入青時間機、資貞金占布用月嘴平均匆額鎖第七錄部分慰：管丹理資箱源配拳置廟五、崇機羽構(gòu)設(shè)榴置：招是否廊需要鳥成立藥獨立李法人濱公司怎（項矮目公梢司）鍵；主枝要部顯門設(shè)閥置。株偷六、驅(qū)人源力資勵源需洽求：瘋啟動肌項目解對個伏專業(yè)儀（部出門）撥人員溝的需凝求，彈具體甘人數(shù)炸（重膜點是拳專業(yè)貧經(jīng)理至）。及仿七、頓人籠力資場源缺返口及騾解決殊：現(xiàn)漂有人肅員能序否滿墨足需浴要，吩缺口拴人員觸的解貸決途愁徑（衰調(diào)動符、招店聘、尸培訓(xùn)膽等）賤。金第八鍋部分絞：綜巡合分識析與尖建議暫獨一、勒優(yōu)勢頂：從始品牌該、設(shè)別計、聲啟動奔速度遙、產(chǎn)大品品閉質(zhì)和皺特性證、市賽場競晉爭、悼營銷敵、合如作方珍式、獻大市稠政配夜套、咱生活睡配套駐、是筐否符活合萬腦科一路貫發(fā)流展思宏路等失方面筐論述德。稠二、紫劣勢晝：從丈品牌備、設(shè)棄計、沾啟動濁速度替、產(chǎn)沃品品殿質(zhì)和交特性剝、市城場競卻爭、筑營銷轎、合句作方啦式、膜大市庫政配婦套、極生活針配套湖、是西否符辦合萬忍科一冠貫發(fā)航展思課路等蠶方面型論述思。率三、葛機會濾：從夕市場蒸機會所、提家高市估場占短有率本、樹砌立品胞牌形渴象、拘地區(qū)祖性優(yōu)初惠政打策、黃城市插發(fā)展貌規(guī)劃蛛、宗華地所錫屬區(qū)島域土馳地價藏格趨澆勢等輸方面屈論述沫?，F(xiàn)四、撓結(jié)論常和建童議哀第九籃部分爬：竟勝拍和絨投標櫻方式鉆取得鉛土地艷需要游注意很的問盟題爺（一甘）盜主要出指標輕測算平半1、側(cè)預(yù)尋測直掃接建則造成違本（似不包斃括地策價）擇、售化價報2、隱投唱資收暫益分軍析（側(cè)參考取以下報格式薪）：刷悟經(jīng)濟談指標仇A確A語+M惑A樓+2推M嗓﹒﹒遲﹒狡A+貿(mào)nM溪鬼樓面奴地價賓拿完全喪成本況炭總投怖資熱毛利性率淚稅前兄利潤柄盛稅后江凈利慘支銷售拍凈利飲率箏總投畢資回慧報率綱夜注：臂A代琴表起同拍價地或投主標底六價，壁若沒如有底訴價A音代表銀略低呼于可已能最鴉低中含標價叨；M桑代表敲每次是舉牌貢增加斗的最旗小單鋼位價粗格，歐或者由是設(shè)帶定的境敏感睡性（赤或重耕要性玩）變窯化值允，例校如1燭00構(gòu)萬元溝，變送化值沙不宜補過大忌。僻3、熊根輸據(jù)需帖要，童可增慰加如忙下測乎算：茂介銷售絲凈利所率吧完全犧成本殊最筒高樓且面地男價罩最高消總地纖價晃R1飼愿R2仇膀R3弱譽注：橡R代宜表可零接受胖的銷廟售凈右利率慮；銷殿售凈兵利率啄還可淹以換征成其愁他主悅要分縮析指船標，殊如投抗資回澡報率郊等。睬（二受）意競爭餃對手食分析還盼1、織主遷要背風(fēng)景，曲控股香股東漆情況叔翻2、慎總編資產(chǎn)幫、凈那資產(chǎn)速、凈旗利潤膜（每犧股利添潤）稿票3、啦資映金狀優(yōu)況，支可能售資金俊來源旨，融白資能嚼力，薄資金親成本映閃4、燙操監(jiān)作水籌平，播主要純開發(fā)左的項畫目寨5、征參些與競纏爭的滾主要造目的燙，進幅而分唱析對幟手拿罵地的慢氣勢煌，是浩否志出在必地得。哄泄（三貫）祝制定顛策略鄭噸1、吼分費析盈足虧平應(yīng)衡點榆，即逗保本誓銷售水時的貼地價奉。敗2、淺銷別售凈磚利率只在1倚0%齒時可藏接受債的地般價或程在可撲接受祥的銷司售凈般利率哪時的巾地價膀。也您可以細通過晶其他印指標集分析國可接規(guī)受的明地價開。最極終確訪定最廁高競蓄價和府投標虧價。腥對3、賽把調(diào)握以蹤微弱仗優(yōu)勢舊取得美土地著使用麥權(quán)（致開發(fā)跡權(quán)）瞎的原嫁則。凡正（四連）到資金劣籌措乒踩短期塌集中邀支付翅大額格資金簡的保言證，泥自籌潑資金替還是養(yǎng)向金棚融機餡構(gòu)融澤資，頭是否鼓與有刪關(guān)金炎融機錘構(gòu)達形成屆脖時一求定提桃供融辣資服扭務(wù)的奪協(xié)議途。廚第十芳部分葡：在州新城護市開痕發(fā)需冒要補那充的霧內(nèi)容能運一、禿市填場分更析部黑分增寺加當(dāng)蒜地商露品住零宅市間場總季體狀融況餓1、釀近狼三到惱五年膀商品據(jù)住宅杰市場烏發(fā)展畝狀況餡：開踏工面餓積、費竣工粗面積雄、銷羨售面漂積、征銷售留額。茂叮2、范量啄值描射述市辣場狀恩況：近當(dāng)年講市場爺主要宴指標集：土上地批疲租量子、開先工量絹、竣毛工量店、銷飽售量晶、銷印售額絡(luò)、供恢需比殘、個輔人購于房比清例、棕平均面售價歷、個凍人信宮貸額朽度占京銷售陡額比籍例。侵禍3、洽各謙類型魯產(chǎn)品較的市差場特還征：添價位溫區(qū)分場、各遺檔次格市場熱比例猛、發(fā)址展趨嫂勢、另產(chǎn)品圈特征急、分溝布區(qū)鵝域等繳。邪4、姿各卵行政鵲區(qū)市筆場比斜較：老太（1泥）凱量值帝描述昌：土爪地批獻租量村、開始工量縫、竣喉工量妙、銷破售量拌、各鑼種檔穴次樓霞盤的出銷售雖比重巡、平隱均價歸格等正。拳（2烈）饞各區(qū)保商品朗住宅滅分布坡特征稅：供搏應(yīng)量煌、銷耕售量探變化嚴和發(fā)祝展趨鑰勢等錦。菠5、疏當(dāng)毫地城恰市近杏、中鄰期規(guī)剖劃發(fā)百展方屠向描得述脖城市膨發(fā)展落規(guī)劃眨、功避能布室局、靈基礎(chǔ)鍵設(shè)施腐建設(shè)做等與跪項目勻開發(fā)浪和居斯民住蠢宅密榨切相筒關(guān)方窯面。牲驕6、蕩主晶要發(fā)悄展商破情況柏：發(fā)割展商銅實力跨、企鞋業(yè)性挖質(zhì)、乞開發(fā)尿水平擇；前新20升名發(fā)早展商左最近警3年斧的開篩工量鞋、竣燒工量隆、銷提售量桿、銷替售額戀、銷凈售率妥、市河場占鮮有率呆。提7、芹熱窮點區(qū)催域的冠表述李和特閑征，定熱點罰產(chǎn)品叼的表綢述和哨特征萬兩8、妹客燭戶的籌購買駝偏好慨、購臨買關(guān)附注的信要素刑暑9、培重備點樓棟盤描咬述丟二、寺需謎要完用成新乘城市射發(fā)展悔及房蹈地產(chǎn)蘇市場落調(diào)研銳報告服（報異告格箱式及永內(nèi)容疼另附忍）讓附件假：葬1、福有管關(guān)宗鉤地情貓況的斥補充頌證明冷資料圖和法挨律文嘉件，匪如各帖種政儲府批老文、年權(quán)證枕等。逐斥2、燦按康照萬抬科集圣團成展本核姻算指卵導(dǎo)設(shè)稍置科衣目明咱細，平詳細售列示縱成本彼測算牙過程茂界成本翁測算曬可采宋用兩哀種方丟法：標圾（1忍）葉從預(yù)濱算角炒度，館依照骨當(dāng)?shù)胤嚓P(guān)裁政府瓦政策脊、法銹規(guī)，解按照槽成本吹項目辟逐