某房地產項目可行性報告案例

房地產項目可行性分析報告案例一、總論1、項目建設背景A州新區(qū)新橋鎮(zhèn)農工商總公司下屬的新城房地產開發(fā)公司由于資金不足，不能及時啟動本項目。恰逢整個地區(qū)的企業(yè)改制，有意轉讓本項目，這是能得到這個項目的重要的外在因素。新橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質量和提高本地區(qū)的房地產整體水平，所以希望找到能開發(fā)高品質住宅的開發(fā)商。而某省特別是B市的房地產開發(fā)公司不論是資金實力，還是開發(fā)水平在全國來說可謂是首屈一指的。這是能轉讓到并開發(fā)的內在因素。根據(jù)A州的城市總體規(guī)劃發(fā)展以及新區(qū)新橋鎮(zhèn)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)將是新區(qū)乃至整個A州重要的住宅區(qū)。本公司經過對A州全面認真的市場調研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據(jù)A州目前的房地產現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，只要做出能滿足A州市城市居民新的住房要求和高品質，同時定位準確，完全不用擔心項目的銷售，而且有豐厚的利潤。該項目已經取得了土地使用權證和項目規(guī)劃許可證，各項目談判工作已相繼展開。2、項目概況該地塊位于A州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接A州科技學院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，有新山大橋與古城區(qū)相連。項目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬平方米，小高層和多層相結合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能為品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來良好的社會效益和經濟效益。本項目的建設資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預售房款解決。二、A州市介紹A州位于長江三角洲中部、某省東南部，東經l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依長江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)68平方公里，古城區(qū)14.2平方公里。所屬六縣市面積為：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F(xiàn)市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A州市完成國內生產總值1760億元，經濟總量在三角洲位居第二，列全國第六，人均GDP按現(xiàn)行匯率折算超過3600美元，顯示出強勁的增長勢頭。整個市的人口580.53萬，城區(qū)人口為80萬。新區(qū)的經濟發(fā)展保持良好的發(fā)展勢頭，全年實現(xiàn)工業(yè)銷售產值400億，同比增長17%；完成國內生產總值160億，同比增長14.2%；實現(xiàn)財政收入20.5億。正在啟動二期開發(fā)。三、A州市住宅市場分析1、2002年以前A州市住宅市場分析在這之前，A州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2，古城區(qū)2500元/m2，而新區(qū)住宅價格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點：①土地價格是一個首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應的長期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。這導致了土地成本在整個項目中只占很小的一部分。②整個A州的住宅以零星分散建設為多，不注重整個小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設。使一大批想改變住房質量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合算。③居民居住觀念沒有改變。大多數(shù)A州人認為，過了運河就覺得離開了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認為A州新區(qū)是一個工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時，新橋鎮(zhèn)一直以來治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房價。④消費觀念也限制了整個A州市的房價。許多A州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產。⑤這段時間里，雖然有出現(xiàn)過許多有利于住宅發(fā)展的政策（比如貨幣化分房的實施），但一直沒能使A州房地產更上一個臺階。2、2002年以來A州市住宅市場分析2002年是A州房價飛漲的一年。2001年10月份，A州市土地全面實行招投標。這對于A州整個房地產市場是一個重要的轉折點，從至，開發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場招投標，土地市場更趨于公平。與此同時，政府出臺了一系列的相關政策。①A州強化“強市富民”意識，努力使全市經濟繼續(xù)在高平臺、低波動中運行，2002年全市經濟繼續(xù)走強。同時，改變全市居民的消費觀念。②規(guī)范房地產開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產開發(fā)逐步走上規(guī)?；⒓s化經營。把房地產開發(fā)作為城市新的經濟增長點，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設。③在市區(qū)范圍內，加快土地供應制度的改革，停止新批量土地的開發(fā)項目，對存量土地開發(fā)項目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到控制。同時，積極引導開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設。④加強城市建設步伐，動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。3、A州新區(qū)住宅市場具體分析A州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發(fā)商已經聞風相繼提高樓盤價格。據(jù)A州市建設局市場調查統(tǒng)計：A州市今年房價總體上漲了14.8%。現(xiàn)介紹一下A州新區(qū)最新房價：檢序號勵樓盤撞名稱們住宅益類型秧價格臭（元改/櫻m腐2獄）城1顧美之狠苑大小高忘層（盛復式磨）盼36畢00狐~3虛80豈0敲2狡星城混多層登公寓龜32銳00天（均角價）饑3芒綠林汽花園司多層款公寓拔30潔00湊（均備價）漂4正太陽啊水岸鬼小高況層今35瓦00京（均航價）奪5柜景苑頑閣姐高層星45嬌00邊（均滴價）綜上；新區(qū)的住宅均價公寓在3000元/m2，小高層在3500元/m2，復式樓中樓在3600元/m2。4、本項目的發(fā)展前景新橋老鎮(zhèn)改造被A州新區(qū)“十五”規(guī)劃列為重大項目，估計將投資7億元。同時，隨著新區(qū)二期建設進行，該區(qū)塊將成為連接古城和新區(qū)的中心。上半年，B州開發(fā)商159萬元/畝的價格競得了新區(qū)自來水地塊，樓板價約為1000元/m2，在地價上面我們有一定的優(yōu)勢。整個新區(qū)還沒有出現(xiàn)很高品質和這么大規(guī)模的住宅。所以，根據(jù)現(xiàn)有市場價（未考慮房價上升），本項目住宅均價定位在3300元/m2四、項目建設指標四、項目投資估算及盈利分析1、編制依據(jù)①建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程費用標準及費率為依據(jù)；②各種費率依據(jù)國家相關文件。2、投資估算投資估算表3、銷售收入根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和A州房地產現(xiàn)行市場預測，考慮到房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價定位為3300元/m2，低層商鋪均價定位為4500元/m2。銷售收入見下表：謹序號甜項目藍單位報數(shù)量僅價格育金額嶄（萬藍元）醫(yī)1春住宅胳元電/撕m癢2抵15途08定80吉35羊00昏52坑80細8錦2娃低層麻商鋪削元叔/國m閣2礙80菜00遭50靜00來40展00質3陷合計閘

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頸56誘80肉84、營業(yè)稅及附加本項目應計營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加稅，綜上本項目的綜合稅率為6%，共應交納稅金及附加3408萬元。5、盈利能力分析、財務現(xiàn)金流量表犁序號哈項目陣合計柏1掏現(xiàn)金鐵流入嚷56怨80塑8荒1.晚1餃銷售購收入劇56場80道8追1.瘋2膜其它鳴收入襖0振2太現(xiàn)金腔流出氣43魚90泳8蜻2.飄1革成本鞋投資胸40陶50療0吹2.殺2滲營業(yè)擊稅及昌附加損34讀08齊3耍稅前羽利潤碌額神12悉90妖0誦4悲項目合稅前梨利潤象率吐29址.4倒%五、結論與建議1、用分期開發(fā)的方法進行本