湖北襄樊房地產(chǎn)市場報告

襄樊，湖北的西北部，長江支流漢水的中游，一座具2800年的歷史文化名城。2000年2月，經(jīng)國務院批準實行的襄樊市（1996—2023）城市發(fā)展總體規(guī)劃，襄樊正朝著國家歷史文化名城、全國重要鐵路交通樞紐和汽車工業(yè)基地，以及濱江景觀城市的方向發(fā)展。為此，襄樊正大力著手進行舊城改造和城區(qū)擴建。機會與風險共存，在平靜的市場表面下，隱藏著發(fā)展的契機，亦蟄伏著危機。如何有效避開市場風險，而獲得更好的發(fā)展空間，正是我們此次市場調(diào)研的初衷。本調(diào)研報告將主要從市場環(huán)境、產(chǎn)品、服務及營銷組合上進行闡述和分析，以作為進入市場的參考。襄樊市房地產(chǎn)市場概述暨“濱江”地塊的可行性分析襄樊位于湖北省的西北部，長江最大支流漢江中游，是一座具有2800年建城史的歷史文化名城。襄樊是襄陽和樊城兩城合并后的稱謂，兩城自古沿江筑城，依水建市，隔江相望，形成了“南城北市”的傳統(tǒng)格局。襄樊市轄棗陽、老河口、宜城、襄陽、南漳、谷城、?？灯呖h（市）。市域總面積1.97萬平方公里。2001年末全市總?cè)丝?67.81萬人；其中城區(qū)面積336平方公里，市區(qū)人口219.93萬人。襄樊市相關(guān)經(jīng)濟指標如下：2001年城區(qū)人口：70.8萬城鎮(zhèn)居民人均可支配收入：5800元農(nóng)民人均可支配收入：3280元商品房開發(fā)總量：40萬平方米租商品品房1高99哲9年哪空置陷量：晃24燭.9膜9萬挪平方律米景商品斧房2卡00跑1年山空置洞量：跟15叨萬平個方米廚人均彩月收替入：濱87魚0元金20桶00什年2轎月班國務殃院批爐準的愁“坦襄樊講市總堤體規(guī)文劃（維19拆96反—甲20溝10遮年）才”禁，襄歡樊城堆市的哨性質(zhì)飛定位撕為：牲國家芝歷史芽文化肌名城落，全孝國重蟻要的韻鐵路從交通乳樞紐紀和汽非車工歡業(yè)基傅地，缺以及享成為執(zhí)鄂、扯豫、接渝、抹陜毗踏鄰地騙區(qū)的伍中心夏城市科和濱孫江景粗觀城監(jiān)市。蕉作為頂全國屑42顆個大連城市喝中的置第3博6品位，獄襄樊爪市的是城市得經(jīng)濟絕及居郊民的芳消費齊力明拍顯偏家弱，駐雖然稈襄樊突作為內(nèi)中國瞎中部秋地區(qū)泡的基風礎(chǔ)工郊業(yè)基抽地與洋東西揪南北理交通排樞紐蓄之一睛，但艘隨著確市場討競爭覽格局仆的變炕化和牢體制捧的改隨革，鑒原隸波屬于辭國有額的施企業(yè)張的資群產(chǎn)重衡組、肯改制舞及破宵產(chǎn)等舒，使汽整個咸襄樊犬市有患近4遍成的閑職工勸下崗任，居岔民生暮活較鋸為窘賄迫，濁普通磁居民剃的月央收入靈在3及00典—車40敗0元擁之間定，物帝價指式數(shù)相腿對較堵低。該作為纏國家隔歷史賣文化暫名城朽的襄姻樊在郵新的競城市猶發(fā)展噸體系鵝中，邊將重糟點發(fā)安展栽樊北套新區(qū)梨，保間護埋襄陽企古城串，并度積極晝發(fā)展計油坊何崗高和撫余家成湖納組團頑，努繞力形僚成具嗎地方舍特色劈的五蜻級城死鎮(zhèn)體偏系蔑和榨“星一核磁、二地翼、澡二軸刮”壽的城懇鎮(zhèn)空吳間結(jié)蜓構(gòu)。攀根據(jù)儀規(guī)劃尚20扁05山年襄逢樊市奇的城妨市化懇水平錢將由組目前紐的撞40貝%提互升到容45唐.2謊0%奶；浪20腰10袍年城評市化奉水平糾為5日2.忽70朝%。仇今年亮國務亭院提教出的掌“亭加快鮮住房禽建設(shè)庫，特道別是尿經(jīng)濟禿適用守房的礎(chǔ)建設(shè)劍，是父實現(xiàn)級人民康小康日生活挺的關(guān)銀鍵，過是刺課激國四內(nèi)有煎效需探求，孟拉動棒經(jīng)濟而增長衡的重促要措使施輔”王的政蛙策方品針，撫使作暮為國掏民經(jīng)夕濟重掙要支聰柱產(chǎn)梢業(yè)的脂房地保產(chǎn)在俯襄樊碗市的毒發(fā)展臭更加按迅速逐，并倉將逐威漸成塔為該蒼市的遍主導嚷產(chǎn)業(yè)脫之一曉。城思市的總面貌依亦由煮此餐發(fā)樹生較跌大的跪變化認和改尤觀。樸為此香，襄景樊正椅大力段著手運城市察配套薪體系襪的建答立，倆市民舟休閑霉廣場休、公辟園正橡陸續(xù)墨擴建創(chuàng)，漢挨江兩舊側(cè)的闊沿江鉛大道匙已初鏟具規(guī)戰(zhàn)模盆。雹而福躲利分澆房取億消及恭住房扇貨幣湊化政配策的州實行慧，襄質(zhì)樊市逃民住生房的歲觀念載發(fā)生壞了巨痰大的縫變化瑞，從紙對住爽宅需課求的左被動指等待焰到主戒動求嘴購，向其主崖要的橫表現(xiàn)籃并不才只是豆?jié)M足泰于有稿房居波住，斜而是衣向丸“竄住得奉好筆”退的付方向擊追求弄。穿一、虎襄樊嘴市褲房地恨產(chǎn)現(xiàn)僚狀及根開發(fā)甜特點康襄樊巧市的畝房地饅產(chǎn)市只場濕體系距的形孩成級初始楊于釀19摸95帥年1膽0月忌襄城蒜區(qū)和兩樊城孔區(qū)成乏立以鄉(xiāng)后，銜目前昨襄樊通市房獵地產(chǎn)陵市場陳體系魄整體隨上處西于發(fā)針展的鉗初期扮階段勵，全丹市8乖0%蜘以上盒的商鞠品房景住宅羊為磚境混結(jié)禽構(gòu)，脂住宅紗房價終平均考每平替方米比約艙80豬0余界元，稍并且窩項目狠均存沙在著匯配套糟、綠工化及榴景觀鑼設(shè)置衛(wèi)上的候不足憑或欠濕缺。沸受襄閉陽古奮城保救護的筒制約茶，襄勻樊市晃的城貢市發(fā)炎展戰(zhàn)值略以炎樊城經(jīng)向北但拓展么為主攜，并弦向油漁坊崗骨、余粗家湖缺組團荒積極剪挺進墳，而用襄城風則作恭為歷勿史文例化名即城受貧到重顛點保蒙護。倦因此碎，房惜地產(chǎn)率開發(fā)奪集中解在樊包城以朱及魚皺梁洲堂上，挪占襄咸樊全匯市房碗地產(chǎn)監(jiān)開發(fā)扭總量紅的9躬0%島以上豆。武截止革19辟99辰年底召，全怕市共潑有房撈地產(chǎn)沈開發(fā)呼企業(yè)盡11母5判家，膨其中雙市區(qū)振78制家。滿市區(qū)幕住宅乘建筑宋面積魚從神19幕78遠年的吃13販8.敵7真萬平騰方米壯增加孔到旱94疊0.縫7房萬平估方米賭，掙現(xiàn)共威有4藏1個祥住宅愧項目病，熱人均膛居住桶面積的從店19借78步年的惰3.云5包平方搞米增志加到碑19自99仆年的絨9.照2郊平方束米。亞目前魔正在煮進行由的樊糕城漢果江大棟道改江造工鉗程是章襄樊矮舊城崇改造吊的秧“治重頭云戲吹”晚，必堅將對億襄樊集的城習市建名設(shè)和道房地勢產(chǎn)業(yè)微產(chǎn)生伴重大盟的影挑響?？鹋c此午同時論，國富家安妥居工虹程住呢宅小廊區(qū)的顏經(jīng)濟床適用洽房，飛總施麗工面新積慣17賣.3軋5句萬平震方米薪的喬少營、槽檀溪如、三義元小哭區(qū)相箏繼建樓設(shè)并鞏交付徒使用膀，在果市區(qū)職形成?！罢`三足暈鼎立側(cè)”貨的態(tài)挪勢，仔將對敏襄樊敢的房既地產(chǎn)夕市場椅產(chǎn)生中一定輪的賓沖擊艘和墓影響撤。粥而至主于特鹿點，抱則主貧要體令現(xiàn)如抓下幾蜓個方蠶面：維●誘個案肢開發(fā)繩數(shù)量微較篇多北，先單體話項目駁規(guī)模晚普遍臭較小止，例但大瓣規(guī)模琴的商棉品房彎項目以已漸桐成趨豐勢淘；穴●學產(chǎn)業(yè)伏轉(zhuǎn)制鴉發(fā)展角形成甜初期熱，市孝場運障作體梢系蝕尚狂不成兔熟，掌管理已不完刃善萌，有工較大鹿的創(chuàng)“鴉邊緣軌空間華”番；賊●尸消費排不成翻熟，區(qū)對房秩產(chǎn)知倉識較裳缺乏建，具階較高壁的可靈操作移空間餐（引貫導、錄塑造飛可成刊就權(quán)命威）禿；幣●桐目前妥在售繳在劇建項殖目中技，瓦磚混婆項目請比重評大，島產(chǎn)品屑綜合州素質(zhì)誼較低戶，金高端效產(chǎn)品同供給磁不足摘；禮●拘房價勤便宜痛，住渴宅均統(tǒng)價在組80憐0余億元/國㎡魯，溉商業(yè)像地段陶差距派價格職反應云明顯仍，硬根據(jù)斑地段圖的繁準榮與屈否，求價格析落差農(nóng)由智28光00棉元應/掠㎡篇--創(chuàng)-藏13卵00現(xiàn)0元沈/仔㎡且；近●補產(chǎn)品炸開發(fā)饑較成的熟，胞三錯昂層、圍錯層銅、底委層架肚空、其突窗成、轉(zhuǎn)莖角窗匆以及鴨大玻棒璃落鴨地窗功等戶內(nèi)型及釘產(chǎn)品儲的開粱發(fā)上轟，在困泉州姨還稱暗得上富的潮漫流（疫創(chuàng)新勉）的蹲戶型霞當?shù)貧ひ哑諆€遍具術(shù)有；手●辨市場職整體娃運作鉗水平焦及包吊裝和莊服務釣的理咱念相萍當缺銹乏，邪多數(shù)盒項目燙沒有兄象樣似的售餐樓處盆，亦宮無兵精美績且內(nèi)踐容豐納富的租銷售狡資料窄，銷必售人肚員及箱工作公基本庸處于之“劉買賣匹”戶的狀珠態(tài)。鈴二、坑襄樊碗樓市供具體勿分析賴及發(fā)趁展預錄測繞房產(chǎn)精價格包的墓差距揉1）散以火咳車站釋為中驕心，爸以建減華路獲、七形里星故河路汪、晶三元逗路巴及傾長征嗽路屠的啄四條應路及對其延春長線折以外賞的四賺邊形剖地帶揉的渡范圍銜內(nèi)，焦一般俯每平巴方米塞價格謝在1黎22斥0頓--珠-幣13壽00升元之妙間(放一類咽、三務、四者、五夫?qū)樱瑝鞠峦?滲。傻2）粗市遺人民富廣場渾附近予的舊躬城改穿造區(qū)值，每騾平方吃米價像格在定10鑄00斯元左套右；衣但隨撓著襪總占抱地些面積色達趙38衛(wèi)萬挎㎡奧的扯襄樊蕩市中糠心商辰務區(qū)治（舊罷城改傾造）公工程供的動日工，籃該區(qū)旁域的弟房價侮將會嬸有較宅大幅僵度的身提升妨（人劑民廣彼場所棵在的間中心五區(qū)域獸乃襄責樊目仆前繁暴華中斑心區(qū)作）。獵3）貍其它盞區(qū)域何開發(fā)念的單厚體建謠筑或渣小規(guī)貫模住惰宅，廈其售舒價基懷本踏每平繞方米載在8糞50貝--律-粱88珍0元板之間符?；凵鲜鲇课萃ǖ幕治恢锰J相差穗不遠漿，但溝價格虛相差折卻較曉大。忘造成年這種普現(xiàn)象挖的倡主要戰(zhàn)原因棟有：妖一是啊房屋挖整體歡質(zhì)量儉的差扛別左，房暢屋為畝現(xiàn)澆宜板三（即逗部分稠框架紹結(jié)構(gòu)凝）錢，工叼程優(yōu)拖良率罵達8怪0%的以上菊的價芬格高忙（開瞇發(fā)商普承諾老做到勤的作裹用相搖同）更；苦二是工室內(nèi)惠設(shè)施哲較好恥，比焦如住慧戶安潛裝防輩盜門頭，錯聽層處舍裝不屋銹鋼顏護欄墳，內(nèi)幅墻做殼乳膠翅漆或鍛防瓷剖涂料獸等雄比沒壟有相黨關(guān)設(shè)踐施或期材料英的售環(huán)價要痛高廈；令三是生物業(yè)所管理短及售納后服繁務較全好根的亦配能賣脹個較徒好的粗價格鬼；歡由此局可見滾，產(chǎn)步品質(zhì)欄量，廁配套等設(shè)施志及售陽后服蝕務等稈產(chǎn)品幕以外耀的附媽加價旺值的正增值浩部分洞是消源費者岔投資存購買據(jù)最為選關(guān)心易的重粥點。梯樊城衛(wèi)舊城零改造埋已成步襄樊雕房地方產(chǎn)開貢發(fā)的餓重點局20瞧00芝年開待始進亂行并鉤持續(xù)仆至今也的屯漢芹江大狐道容沿線旱，位識于人棋民廣努場旁湯總占植地面商積3層8萬米平方峽米的科襄樊治市中姥心商粥務區(qū)火之舊俗城改峽造項安目，枯以及賊三元槳路以淹內(nèi)，匪前進格路兩奶側(cè)縱冒深范景圍以脖內(nèi)到套漢江州大道岔以內(nèi)陪的區(qū)緞域其喊它舊半城改獎造項撓目腰，將幸陸續(xù)根上馬托。衣經(jīng)濟幫適用助房住秀宅小磚區(qū)將賽持續(xù)法在未奪來的再幾年獎內(nèi)影書響市角場崖目前帶已部摧分入充住并但持續(xù)院開發(fā)庭的經(jīng)玻濟適箱用住福宅小更區(qū)，幟喬營博、檀憶溪、丘三元晃為市弱區(qū)居剛民提訪供的袖經(jīng)濟慈適用嘩房已漂累計籃投入滾建設(shè)改資金代1.喜2億車元，羊施工頂面積折17步.3保5萬滲平方衛(wèi)米，郵在市乏區(qū)形暴成話“戴三足溫鼎立窩”溪的態(tài)鳳勢。酒僅位抗于樊辰城工截業(yè)區(qū)并的喬盆營小灶區(qū)，欠建筑唇面積珠14柱.3鴉7萬優(yōu)平方嚴米，走可建薄住宅追18龜00賭余套銷，居汽住總弓人數(shù)糠60窮00于多人棍。熄魚梁忠洲生篇態(tài)旅滅游島悼的房釀產(chǎn)將吊是今師后襄朱樊市勢高尚篇住宅港主要叔開發(fā)撲地磚總面陰積3飼1.之28輕平方豈公里株，四醒面環(huán)詞水的認魚梁舅洲，圍作為部旅游獅開發(fā)裕區(qū)，秒將成窯為襄德樊市蛛集觀摔光旅核游、運度假丹休閑瓜、美倒食購映物、番民俗位娛樂嗓、療棚養(yǎng)保糖健為奸一體支的旅透游休賴閑中工心。討目前速，島星上的個房產(chǎn)友已呈路現(xiàn)出特明顯腰的增繞值趨半勢，襖隨著騙“顯北京構(gòu)中安女達分聞時度近假村鋤”枯的開坡發(fā)，好以及俗襄城哭——譜魚梁件洲大秩橋的騙修建疊等島撐內(nèi)公挖共配斬套設(shè)宇施的詠逐步現(xiàn)完善糞，房揪地產(chǎn)鐘發(fā)展擊的前售景和仇區(qū)域渾的價吧值將逐進一坑步得房到人激們的跪認可猜，并萍成為鼻高尚料房產(chǎn)憑開發(fā)賭的首卻選區(qū)拔域。割漢江輕大道炭兩側(cè)術(shù)的沿區(qū)江項扶目將柱成為材襄樊憲市近打期房辜產(chǎn)的窩熱點鑒漢江首大道莫兩側(cè)紐的沿禾江項映目將懶成為祖襄樊海市房螺產(chǎn)最趨具增錯值潛幻力和昌速度洪的房院產(chǎn)，渠江景倚豪宅宿亦將三在未霧來的議二、氣三年落內(nèi)躍衣起而踢成為蜜襄樊背市的排標志塑建筑赤。詢隨著續(xù)漢江埋大道響不斷狼的完少善，音沿江隸兩側(cè)廊的土有地項混目將深是房攝產(chǎn)商聾競相啊爭取千的展焦繼點，群優(yōu)美鋼的江賺景和紡良好辜的居薪住環(huán)旺境，延亦成秩為吸渴引消獅費者遠踴躍圣購買完的理閘由。志戶型夏、面距積與觸需求馬的關(guān)刻系付整個候襄樊動的樓屆市中玻，消笨費者狗在戶足型與兼面積增的需摧求配脅比中版，基副本呈皂現(xiàn)兩稱極發(fā)鑒展的機趨勢濫。一蠻是經(jīng)嶺濟適斃用房助等普銷通商細品房倡住宅窗，蓮和選面向只初次主購房蘋的年株輕一融族或高是年殘老的蒼購房憶者，賭面積刷以小保為主促要特蔥點，豈二房徒在7新0-寺-8肉0㎡泄之間鬧，三忌房在偶90賀--并11位0㎡鴿以內(nèi)嘆；二頃是以蝦二次堅購房邪及面遙向社漁會中妹上階鳥層用濟戶開悶發(fā)的種住宅編，面誼積一弓般較各大，嫂二房棟在8及5-拿10拖0㎡取，并朱且購墻買和蒙開發(fā)糖的較臨少，醫(yī)只占獨項目婦的一碰小部碗分，殃主要賤為三達房二助廳以蘆上的酒住房罩，面脈積三場房在饑13咽0-惹15鑄0㎡糕，及在四房跨15病5策㎡酸以上刷的鳳戶型豬產(chǎn)品扶。孝襄樊倒房產(chǎn)把個案眠具體憂分析羊詳見嫁（襄焦樊項磚目俘個案縱一覽裝表）靜。曉三、漂“羽濱江秩”并項目陪開發(fā)閣可行懇性分匠析曠1、珍項目網(wǎng)所在詢區(qū)域迅概述許本案?！俺鰹I江砌”片項目乎位于籮襄樊睬市襄脹城區(qū)型即漢眼江的消南岸獅邊，娘西邊芬即是龍老龍食堤射（江接濱）川公園問與長耳虹大湯橋。百襄城顛區(qū)行出政面拌積1妥73臉.1費平方斑公里縫，全潔區(qū)總偽人口登26挺.4允3萬預人，灶城區(qū)壓人口榮21拔.5關(guān)3萬疼人，朗20植00殘年全鋪區(qū)城爐區(qū)人黃均可剛支配襯收入敘55來30綿元?；乙韵寮柟砒喅菫楹Ｖ行淖莱菂^(qū)略的襄黨城，礦有山畝有水丹有森逼林，逮區(qū)域箱環(huán)境眨優(yōu)美姻是個觀理想跌的居片住地督方，爪正所雹謂的禽“貪襄陽味好風級日，產(chǎn)留醉博與山詢翁竭”殃。勒同時兔，城控區(qū)內(nèi)肅有著謊豐富陡的旅檔游資允源和艇景點破。市宇重點田中學汗、醫(yī)昆院和凱政府噴行政危主要斬部門熟及辦碰事機家構(gòu)均動在襄雕城內(nèi)候，襄預城是者襄樊目市的槽政治授、文煤化、聽教育危及潔旅游毯的具中心蟻。能2凡、項硬目漲（地醋塊）途S狹WO予分析搏項目廣位于賣襄城芹江洪濱蛇大道您上，理北面賢與山漢江彎僅一夜堤之或隔明，南眠面艱為復哥聰路遮并亂與政蠶府居煉住區(qū)牧僅一徒墻之卡隔，悟西面避是9揮8年徒開發(fā)蠢的檀發(fā)江花臥園，雄東面別緊鄰探老龍豬堤（倉江濱蟻）公凱園和涌長虹偵大橋耍。紋地塊根呈長徒條形示依江讀勢而蝕走，乘但癢項目線地勢茶海拔著低，慎漢江坦大堤騎高于直項目島地塊搞落差頃十余使米，某一月組聯(lián)高壓盒電絲從地滿塊的吊南面部由西自向東獲貫通評而過競，給雙本案玻的開萌發(fā)造系成壟較大腦的操追作難榆點。竭1）主S桶——補項目華優(yōu)勢著分析電（1惑）項烏目位拜于江或濱大禍道濤邊業(yè)，沙隔著紗防洪砍堤即列是江科面寬滑闊的咱漢江樸水險，隔空氣樓清新安，擁視野洗開闊侍，隨蝕著江亡濱大暢道粉建設(shè)將的美咽化耕與證完善草，本鍋案地辱塊舒極濁具升患值潛裙力。繭（2格）本厘案與閣江濱也（老腥龍堤酬）炕公園畝毗擦鄰，瞧近4談00樂0平瞧米優(yōu)丹美的惡江濱快公園失可有麗效彌逃補本顛地塊翁地面垂綠化喊的不捐足，希并可誠提升嗎項目止的形乏象，垮增加磨營銷羞賣點嗎。揭（3藥）項蹦目區(qū)贈位優(yōu)六勢用明顯鹿，覽交通奸便利吼，庭是襄當城寧主要涌的蜜開發(fā)袍區(qū)域耕，可芹作為誠襄城直的標甩志性須建筑沾工程愁形象襖樹立負。僅（4拐）隨討著江零濱改振造和敏夜景貼工程棉的進描一步些推進稿，本跌案地冰塊將植成為林襄城風最有吩競爭類力的間地塊胸。勢2）款W使——偏項目靈劣勢倡分析頁（1格）本恨案墳南面輔地塊歉上一道組尊高壓個電線璃貫通那而過紀，以恰及電蹦線軌桿辭的存穗在套，騰破壞驗了地課塊的豐完整勿性，猜限制柿影響狐項目繡的規(guī)懲劃，遮在一事定程彩度上炭降低先地塊絡(luò)的使茂用歲價值潑。屑若不零能移關(guān)走，叛除了刃給本避案的憐規(guī)劃起帶來舟難度問外妨，咽還影優(yōu)響項英目的急美觀籃和增腥加銷欠售難耍度，鹿最終橡影響觸并降趕低項寺目的昌綜合緩效益翻。界（2悟）躁本案鋪客戶放資源察有限衣。簡漢江砍大橋守過橋還收費勒的問剪題辮，對閃于經(jīng)苗濟收傲入較憂低的撤襄樊無市而杰言，夕它將首是樊掀城客言戶究越江隙購房肯不可篇逾越敗的心窗理障距礙，輩從而翁制約宵了樊劫城客臂戶到廈本案適的商購買鋼。辟（3創(chuàng)）項占目地滔塊所涉處地點勢較市低，毀漢江劇大道擴及防悅洪堤薯的羽本路雁段尚面未修晶建完損善，丸在一洲定程承度上旅將會避增加雖本案兇的造扁價和腎營銷修的費婆用凱。飯3）嘴O洗——雹項目控機會嘗點醬分析便（1脫）杯襄城輪區(qū)因癥對國檢家歷密史文藥化古螺襄陽凡名昨城的塔保護滋需要雁，在袍古城鬼區(qū)內(nèi)側(cè)原則雪不在近征地杰開發(fā)守新的番建設(shè)什項目塵，而緩將襄震城的惕發(fā)展業(yè)重點納向西懂邊轉(zhuǎn)閱移，盛為尤本項拳目界的開鏈發(fā)活形成構(gòu)良好濕的發(fā)陽展態(tài)網(wǎng)勢，笨作為仗未來遙襄城冰的中雀心，近本犯區(qū)域萬發(fā)展健及增燦值潛腸力看熔好巷。榜（2結(jié)）襄攔樊市紡政府鋤等行俘政事責業(yè)單斗位將拘遷移塌至與澡本項餓目同把向的你政法毯巷與基虎頭邪山路互之間躺，將在有效敲提升篩區(qū)域送的價希值屬緩性和日投資摸的信紋心程轟度鼻，并驢起到責聚集途人氣麗的作肅用胸。弟（郵3）閘房地裕產(chǎn)市謹場體巴系發(fā)慎展的塑初期熟階段蜜，市濃場上芬品牌虎、耀產(chǎn)品究、營唉銷、柳規(guī)劃茄、包蹦裝丸及優(yōu)服務街等的銹理念栗和專陸業(yè)膚表現(xiàn)很上還琴較為漏落后膊，您市場傷可挖撓掘潛聚力大養(yǎng)，并政具望較強宅的可巴塑龍空間區(qū)。絡(luò)（4首）目嗎前襄而城區(qū)猛房產(chǎn)悉開發(fā)電項目子絕大隨部分蓋屬于跡低檔船住宅盾項目孕，中剩高檔完住宅乳市場賺存在低一定眨的市椒場空轉(zhuǎn)間。蓄4）仍T僵——葡項目息隱憂批分析舅（1邪）芽高壓屆電線篩是本斜案地醫(yī)塊較汗難克士服的抗現(xiàn)活實丙問題疫，亦蒼是本稍地塊派投資繞開發(fā)宇的關(guān)要鍵品因素擠。惹（2歪）嗽在一輪定的遲地價臨成本醒限制慎情況竟下，味本地毯塊的缸目標垃客戶刺只能吊面向摘社會孫中高海階層絡(luò)，開確發(fā)高趟端產(chǎn)約品，蝴而市派場能仍否支槳撐本嶺案的艱產(chǎn)品事及項黎目體哈量，緞亦是趕本案惠投資隨開發(fā)外考量返的重遼要因次素之贊一。型（塊3）芝過橋升收費甲將嚴威重影宗響槽并腎阻礙暮樊城類客戶學的跨處江購農(nóng)房，井而僅耐靠襄療城能域否有哨足夠番的市捏場，置是一捆個值逗得研剝究的涌課題藝。辰（胖4猶）項望目地數(shù)塊控佩制指坦標牢的變威更調(diào)差整亦遵將腸存在烈難點潮：被容積瞧率含〈鼻=1圣.8赴與本軟案要咸求達貍到3熱.5耕以上呢的相獨距甚振遠，駐要達揉到本斗案預暗期的崖容積籠率存腰在較剃大的銳困難銜；瘋高度逝〈止=8躬層，未與本腥案要再求達顆到1姐5層便以上秤亦械存在莖較大新差距柄。藏3仍、伶市場綁主要割障礙惡和機腳會勝分析吩從襄此樊全紐市整潔體分障析該挎市場老，作顆為外槐來軍舒團進榮入襄破樊房欄產(chǎn)市破場將卵面臨喚主要但的阻娃礙因昂素如正下：彩1）患跨省失運作活進行移新市窩場培扭育的老操作阻難度猾與營耐運成匠本穩(wěn)襄樊跪市于織我們徑而言列，地串緣文測化、暈民俗騙風情輝、市動場乃圍至人紗際各娛方面汽，均肺是生現(xiàn)疏和拳缺乏帶了解燦，而陳這正模是市臉場開飛拓風蒜險及皂高成怪本運誓作的迷根本壁所在徐。趴2）塌面臨恨區(qū)域任消費孝潛力聞巨大鞏，但標有效返需求適不足首及低頓端產(chǎn)漫品為殲主體印的市淹場尷待尬動襄樊捏市目蠢前城酬市住傭房基軋本是蜘20炒世紀鈴70與、8殃0年喜代的肺建筑峽，外皇觀陳給舊、氧面積陷狹窄盜，配桑套設(shè)冤施缺襪乏，剃包括古目前侮所開魔發(fā)的鳴商品芳房住展宅，津亦衡以邪多層招磚混吸（美誼其名鏈曰：油非地缸震區(qū)應無須悉框架正，實挪為消籃費能盼力及家意識店之差翻別）城建筑貍為主肝?？梢灶A雄見，幣未來閉的2婚、3雄年內(nèi)迫，高沾質(zhì)量果的鋼宣筋混蛛凝土燥框架瑞結(jié)構(gòu)格的住界房將芒成為似市場爬的主舞體；在但市曾場還賊需一砍個較葡為艱墓辛的姓引導標過程疊。譜3）唇襄城數(shù)房產(chǎn)蹲開發(fā)葉發(fā)展炒，過黨江大柱橋收稅費為慎主要攜制約犧因素淹于襄偉樊市盞而言您，款襄城避作為疤襄樊你市的每政治最、文外化、取教育炮及旅慨游中蘇心的靈地位絮是辣牢不谷可移網(wǎng)的事藏實，浪但由叨于襄派城城徒區(qū)面診積小玉，人跨口總盟量低狐以及爐政府處對襄箭陽古豈城保禁護等湖影響舒發(fā)展巴制約祖因素蝴的存本在，餓使得竟襄城弟的房阻地產(chǎn)含市場膜的需融求總?cè)趿科R小，維特別州是高陳端產(chǎn)粥品的罪市場圓需求辮更是周嚴重敬不足紙。娃而樊反城因勉其城朱區(qū)面災積大哨，功秩能全沖，是斃襄樊撥的交教通、煤物流膊、就駐業(yè)、債商業(yè)趴和文朱體娛書樂中鄰心，秀居住誓襄城鮮的人顏們出慎門大澆都要旦到樊昆城，秤打的百過橋氧車費三至少留20倦元以天上哨，至閥于私撫家車敵又因萌大橋歌的收烘費而申成了防問題喜。羞因此狼造成碧了遇在襄捷城居侍住成辜本較馳高矮的現(xiàn)夠象。辟假若廊，政柳府取翁消過煩橋收狗費，合那環(huán)含境優(yōu)帽美，剪景色務秀麗普的襄政城將節(jié)是人否們購創(chuàng)房居紀住的嗚首選禮之地停。同在房與地產(chǎn)舞業(yè)中翻，我沖們知呼道，便房地畏產(chǎn)的搜開發(fā)膠定位吳是以籃城市腿發(fā)展錯規(guī)劃轉(zhuǎn)為先停導的斤。掘同時左，辛市場乒的需測求和際購買乳能力翁又受貧到城成市整期體經(jīng)夢濟的諸強弱震和居抖民的千收入坡及消姜費力翠的影景響和鳥制約覆，那神么，否襄樊激市場塘的發(fā)飛展空嗎間如軍何，依市場蜻是否飼值得往介入惑，較宿為籍理想踏的投義資項劇目和撤時機船又將斥在何兆處？猴1）抵城市笨化發(fā)替展規(guī)絞劃及鞭要求棍對房傾地產(chǎn)掀業(yè)具考有刺蛙激增聯(lián)長的增促進控作用存襄樊寶作為亦湖北徐省第味二大熄城市誠和全努國4鼻2個椅大城口市之述一，耐地理芳位置貴優(yōu)越遇，是歌鄂豫吼川陜追結(jié)合泳部最登大的熔中心鄙城市簡，全惱市人遞口5挪67蔑萬，虹市區(qū)憐人口滔70樂余萬獵，隨午著城顆市化像水平社的不范斷提豎高，肢城區(qū)詞面積柏擴大漿的同進時，葛城區(qū)療人口孝亦在醬同步擁增長磨擴充牙，以貫及農(nóng)畜村剩轎余勞占動力計的梯阿步釋冒放等踏。腐隨著靜中部苦地區(qū)再“宜中心柳城市哄”皆地位城的逐丈漸確理立，遠以及達“方許昌剃——桶樊城克”按、發(fā)“黨漢口塑——椒十堰節(jié)”社和遲“做襄樊題——襖荊州短”賭三條相高速距公路暮襄樊補段建狡設(shè)完修工及肌投入貼使用母，將仗對襄忽樊產(chǎn)捏生較菠大的沸影響促，極學大提搶升襄矮樊鼠“氧中心救城市杯”腿的聚粘集力撈。同指時對沾襄樊皇的房債地產(chǎn)活亦是說有利概的促長進。器2）輝仍低娘于全璃國人事均居歡住面皮積的信襄樊膜房地刺產(chǎn)業(yè)蜓，市廉場還蛾有較關(guān)大的魯發(fā)展角空間證襄樊和市目堡前市筆區(qū)人個均居某住面主積為攻9.般2胡㎡灘，低初于全努國城竟鎮(zhèn)人屢均居因住面匯積9杰.6茂㎡牢的居欠住水食平。信根據(jù)陸《襄列樊市割城市勒總體殺規(guī)劃靈》，防到2棉01閣0年奶，市律區(qū)規(guī)悲劃面狂積將仇達8叛5.穴5平膽方公眾里，同市區(qū)榜人口杠將發(fā)心展到曾90事萬?？p按提都高居豬住水鍋平來詠預測妙，到紡20柳10叫年，站居民墓人均此居住孕面積踢提高肚到1幟2平憲方米培，即稻建筑芒面積兼24羞平方詢米。跟假設(shè)嘉市區(qū)聾人口席不變唉，為勝提高原居住塵水平華需要況新建暴住房粉40封0萬窄平方斷米，省平均咳每年來需建肉40珍萬平菜方米磁。但珍市區(qū)鑄人口當是個握變數(shù)流，到脈20偵10拋年，永市區(qū)社人口姨將凈廣增3忽0萬誦人，焰為滿殖足新眉增人犧口的施住房茄需求葡，按壺每人磁建筑饑面積介24刃平方烏米，辦居住次面積醫(yī)12熊平方如米計織算，鄰需新欄建住洪宅7孤20偉萬平式方米發(fā)，平畏均每察年增搖加7歇2萬淡平方咬米。描以上輝兩項潔因素請相加趴，2甩01席0年掃前，宇僅襄數(shù)樊市析區(qū)共振需建鮮設(shè)住攪房1徒12編0萬傷平方熟米，傘平均局每年便新建厲住房事11帖2萬茫平方區(qū)米，野才能伍滿足查城市糊居民啞的住利房需談求。協(xié)同時賤，根音據(jù)普我國旱房地扒產(chǎn)開號發(fā)的捐周期苦理論候分析牌、判階斷，憶以襄降樊市痰剛處肅于市越場體冰系形跟成發(fā)匆展初瀉期階猛段，密未來械的3皇—搶5年河內(nèi)為線房地鐵產(chǎn)開挽發(fā)的棋黃金如時間霉。蠅3）尋城市吳居住免水平志從刑“壩安置斜型嶼”晌和鏈“跡適用封型敏”段向騎“墾舒適他型樂”拒發(fā)展頁目前覺襄樊冬全市刮住房咸消費彎總體腫水平累還不畫高，餐目前湯襄樊駱市居披民索住宅懂主要謝以篇“易安置賊型削”貢為主飾，洲以及穗一部沖分穩(wěn)“與適用翁型棚”干的陽住宅曉，妥只有危少數(shù)懇的居邀民居喪住斬“中舒適噸型份”采的謎住宅殲，熊至于卷“岸豪華相型最”崇住宅多則極檔為少勻數(shù)濁。喚在政避府實棵現(xiàn)照“檢人人憲享有籃適當免住房杜”筋實現(xiàn)孔“非居者攔有其泄屋謙”喪的國咱家安翅居工廚程時估，壤所采躲取的鍋各種面政策缸及盯措施卡，宵都將志大力澤推動野住宅屬與房史地產(chǎn)乞業(yè)向竿前發(fā)膚展。預由此離可見蘿，襄全樊市羅房產(chǎn)雀市場瞎目前深“妥舒適辰型旁”型住宅絲還具刃一定擴的可錫為空姓間。彼4、寧項目啦模擬撲開發(fā)漏及風賠險評梁估蚊本地蠅塊的反產(chǎn)品朋開發(fā)冠設(shè)定喜是以怪地塊纖規(guī)劃弄條件厚和區(qū)燦域發(fā)脾展總描體規(guī)稱劃目襖標相洗結(jié)合掀為基橡礎(chǔ)，衣在市腥場調(diào)惠研分癢析的排平臺仗上，宣提出槍開發(fā)休建議主。泰1）向產(chǎn)品照開發(fā)亂定位遇項攏目定編位：饒襄樊擋市首拼家全敏江景較高華尚睛住宅婚產(chǎn)品厭設(shè)定皆：撲30攻層以秩內(nèi)，輔以三還房1再35沾--愈15秩0搜㎡舍，四楊房1煎55蔬-侍16稅5腫㎡為弓主，弓18潔0-西-2婚00父㎡樓先中樓敞為輔股；并培在戶色型的煤平面吳表現(xiàn)棒及功對能的執(zhí)設(shè)置存上進塘行痛“摟適度裙的超洪前判”們售價戰(zhàn)：沉均價海18取00靜--瞧-2餐00拆0元乳/㎡堤客戶乞界定脆：久襄樊康市的躲“辰金字辟塔柄”稼塔尖柄客戶獎，大鄰致分返類如汗下：請政府萄（公闊務員恨）科仔級以嗎上客怒戶晨銀行閥、醫(yī)忌療、仔電力荷、通蠶訊、仆客運念等產(chǎn)惰業(yè)系末統(tǒng)中腦層以利上干凈部頸私營涉業(yè)主呆及海得外投蒸資客畢商扎主要助定位蘇依據(jù)件：驅(qū)襄樊剝市房酬產(chǎn)市丙場的鞏中高備檔產(chǎn)愁品基亡本還碗處于施空白凈檔，效高端惜產(chǎn)品給市場產(chǎn)的消尚費潛扮力還膛未得菠到挖侄掘；睡江景委高尚兵（高杠層）竹住宅終及漢澆江大去道將鼠在2隙-3降年內(nèi)械成為翁襄樊阻市房它地產(chǎn)距的熱競點；棋從襄銅樊市付現(xiàn)有碑開發(fā)捎項目禁的產(chǎn)甜品設(shè)密計及悅功能配設(shè)置宴上可索以看襪出，命襄樊竭市民繞對新補事物職新理煉念的肆接受憤程度嫂較快猶，容妄納度掃好，容因此賣市場習可引肢導性據(jù)較強舟；破襄樊緩市金投字塔鄙尖階麗層的徑數(shù)量昂和收爆入具栗有一粥定的昆比例執(zhí)，若燃市場介得到尿充分沉挖掘灶，其莊消費謹潛力吧將十開分可爹觀。區(qū)2）壺投資壇風險椅分析翁（1濾）容邀積率根和建輕筑高抄度突廁破的弱難度莊，按燕上述趨定位都的需慮要，式本地致塊的甲容積向率要往達到落4.噴5，車建筑船高度震10儲0米戴左右涉，這嗎與項坡目目仁前容否積率岡1.豪67適，8貢層建胸筑高軍度的盾要求袋相差血甚遠筑，能極否得恒到政賊府的倍支持電，拳提高飯地塊母的容棵積率畝和建糞筑限扶高，巧則是結(jié)本項他目投估資風儀險最咽大之附所在狼。歌（2傾）獨高壓較電線屆在院給本惠案帶瓦來規(guī)型劃勝障礙錦及降祥低土住地的宴使用躬價值潛外，柄還可勵能影原響到爭后期存項目扒的銷跳售。母（3附）姥市場少容量域及動妄態(tài)發(fā)辟展的血風險評。畢陸竟市很場是境動態(tài)蹄發(fā)展歲的，劃市場褲的供捆需關(guān)買系及拳購買象消費先能力甩將隨方著時窗間和劑社會州經(jīng)濟瘦形式避的變知化而允此消末彼長自。鳴（4藥）項荷目開辨發(fā)周框期所脹產(chǎn)生累的市旺場競廚爭變稱化及建資金皂投入毒的周中期性哄風險督，亦洪是本民項目懂的考帆量關(guān)兵鍵。幟3）待項目慣定位占與開觀發(fā)成堪本、續(xù)利潤悅預測丈及比旅較化（他1預）耽本案糧所需衡的資情金成泛本緩地價餐成本火：處50暑0萬陣＋1稍9萬膽×基28只.煩38渾畝＝圣10袖39薄萬元誰建安堪成本到：駁根據(jù)吐建筑稱產(chǎn)品屠而定感綜合百配套滔費腐：4忘0元廟／㎡左營銷逝、管國理寫費用園：雁總銷鐵額漫×看（1唯0％臣＋5柏％毯）漠（玩2綱）法產(chǎn)品踩成本罪與狗利潤估推導喚多層湖住宅肝根本陳沒有系利潤清空間釣，因紹此直棄接排抗除。獄小高以層住圖宅（圣9～鈴15央層）撲，這虜里按副最高臘15橫層計滲算。盆小高畝層利康潤推確導如膽下：艦總建鉆筑面追積