國有建設(shè)用地出讓

國有建設(shè)用地出讓國家將土地使用權(quán)讓渡給土地使用者且向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為01出讓介紹出讓年限基本條件含義方式供地標準目錄030502040607審查報批主要內(nèi)容供地程序目錄0908基本信息國有土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓介紹出讓介紹土地使用權(quán)出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。含義含義一般包括以下內(nèi)容：①國有土地使用權(quán)出讓，經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個人，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對土地擁有使用、占有、收益、處分權(quán);土地使用權(quán)可以進入市場，可以進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有。③土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。④集體土地不經(jīng)征收(成為國有土地)不得出讓。⑤國有土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點。出讓年限出讓年限根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：(1)居住用地七十年;(2)工業(yè)用地五十年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;(5)綜合或者其他用地五十年。土地使用者應(yīng)當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。出讓方應(yīng)當按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。土地使用者應(yīng)當按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。方式協(xié)議出讓拍賣出讓招標出讓掛牌出讓方式協(xié)議出讓土地使用權(quán)的協(xié)議出讓稱定向議標，協(xié)議出讓指政府作為土地所有者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。采取此方式出讓使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。協(xié)議出讓方式的特點是自由度大，不利于公平競爭。這種方式適用于公共福利事業(yè)和非盈利性的社會團體、機關(guān)單位用地和某些特殊用地。拍賣出讓拍賣出讓是按指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的辦法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者(競買人)。拍賣出讓方式的特點是有利于公平競爭，它適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。招標出讓招標出讓是指土地所有者(出讓人)向多方土地使用者(投標者)發(fā)出投標邀請，通過各投標者設(shè)計標書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。招標出讓土地使用權(quán)的方法有兩種：一種是公開招標;二是采用邀請招標。中標者(受讓人)不一定是標價最高的單位或個人。招標出讓方式的特點是有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。掛牌出讓掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓方式不僅具有招標、拍賣的公開、公平、公正的特點，而且具有招標、拍賣不具備的優(yōu)勢，是招標、拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)的重要補充。采取招標、拍賣、協(xié)議和掛牌方式出讓土地使用權(quán)的具體程序和步驟，由國土資源部或省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?；緱l件基本條件1、符合規(guī)劃2、符合國家的土地供應(yīng)政策3、符合建設(shè)用地標準和集約利用的要求4、劃撥方式供地必須符合法定的劃撥用地條件5、新增建設(shè)用地符合農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收條件供地標準決定方式具體位置供地方式供地標準決定方式依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，對于不同類別的項目，有不同的供地政策。一般分為以下三類：(1)國家鼓勵類項目――可以供地，甚至要積極供地。(2)國家限制類項目――限制供地。由于限制供地項目多為競爭性項目，要盡量采取招標、拍賣方式提供建設(shè)用地按照《限制供地項目目錄》限制提供建設(shè)用地的是：對須在全國范圍內(nèi)統(tǒng)籌規(guī)劃布點的，涉及國防安全和國家利益的，生產(chǎn)能力過剩需總量控制的，大量毀損引地資源或以土壤為生產(chǎn)原料的，需要低于國家規(guī)定地價出讓、出租土地的，按照法律法規(guī)規(guī)定限制的其他建設(shè)項目。(3)國家禁止類項目――禁止供地。按照《禁止供地項目目錄》禁止提供建設(shè)用地的是：危害國家安全或者損害社會公共利益的，國家產(chǎn)業(yè)政策明令淘汰的生產(chǎn)方式、產(chǎn)品和工藝涉及的國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定禁止投資的，按照法律法規(guī)規(guī)定禁止的其它建設(shè)項目。供地方式包括：(1)劃撥方式供地。(2)有償使用方式供地。有償使用的形式包括：國有土地使用權(quán)出讓、出租和作價出資或者入股。(3)依法使用集體土地。具體位置根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，決定供地的具體位置。4、根據(jù)年度計劃，決定供地時間根據(jù)建設(shè)時間和土地供應(yīng)年度計劃，決定供地時間。5、根據(jù)用地定額，決定供地數(shù)量根據(jù)國家規(guī)定的具體建設(shè)用地定額指標，決定供地數(shù)量。審查報批用地預(yù)申請用地申請受理建設(shè)用地審查組織實施12345審查報批用地預(yù)申請建設(shè)項目可行性論證時，建設(shè)單位應(yīng)向建設(shè)項目批準機關(guān)的同級土地行政主管部門提出用地預(yù)申請。受理預(yù)申請的土地行政主管部門應(yīng)當依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和國家土地供應(yīng)政策，對建設(shè)項目的有關(guān)事項進行預(yù)審，出具建設(shè)項目用地預(yù)審報告。用地申請在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外，單獨選址的建設(shè)項目使用土地的，建設(shè)單位應(yīng)當向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請。建設(shè)單位提出用地申請時，應(yīng)當填寫《建設(shè)用地申請表》并附相應(yīng)的材料。受理受理，并擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設(shè)項目用地呈報說明書市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請，應(yīng)當受理，并在收到申請之日起30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設(shè)項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。(1)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，應(yīng)當包括占用農(nóng)用地的種類、位置、面積、質(zhì)量等。(2)補充耕地方案，應(yīng)當包括補充耕地或者補劃基本農(nóng)田的位置、面積、質(zhì)量，補充的期限，資金落實情況等，并附具相應(yīng)的圖件。(3)征收土地方案，應(yīng)當包括征收土地的范圍、種類、面積、權(quán)屬，土地補償費和安置補助費標準，需要安置人員的安置途徑等。(4)供地方案，應(yīng)當包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費的標準、數(shù)額等。建設(shè)只占用國有農(nóng)用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案和供地方案。建設(shè)只占用農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的，市、縣人民政府土地管理部門只需擬訂征收土地方案和供地方案。建設(shè)用地審查有批準權(quán)的人民政府土地行政主管部門應(yīng)當自收到上報的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關(guān)方面意見后30日內(nèi)審查完畢。建設(shè)用地審查應(yīng)當實行土地行政主管部門內(nèi)部會審制度。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應(yīng)當在收到批件后5日內(nèi)將批復發(fā)出。未按規(guī)定繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費的，不予批準建設(shè)用地。組織實施經(jīng)批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實施。建設(shè)項目補充耕地方案經(jīng)批準下達后，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨選址的建設(shè)項目，由市、縣人民政府土地行政主管部門負責監(jiān)督落實.在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地行政主管部門負責監(jiān)督落實。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃占用土地的，經(jīng)依法批準后，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當公布規(guī)劃要求，設(shè)定使用條件，確定使用方式，并組織實施。以有償使用方式提供國有土地使用權(quán)的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設(shè)單位頒發(fā)《建設(shè)用地批準書》。土地使用者繳納土地有償使用費后，依照規(guī)定辦理土地登記。建設(shè)項目施工期間，建設(shè)單位應(yīng)當將《建設(shè)用地批準書》公示于施工現(xiàn)場。各級土地行政主管部門應(yīng)當對建設(shè)項目用地進行跟蹤檢查。供地程序供地程序經(jīng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征收及合法收回的經(jīng)營性用地，按以下程序供地：(1)委托經(jīng)注冊的土地估價中介機構(gòu)或事業(yè)性土地估價機構(gòu)評估機構(gòu)進行地價評估;(2)對公開出讓的底價、保證金、公告媒體、出讓金交付方式等進行集體會審;(3)擬定土地供應(yīng)方案(包括要件：計劃主管部門的項目意見;規(guī)劃部門提供的規(guī)劃意見，土地征用方案公告、征地協(xié)議書;具體建設(shè)項目用地申請書;建設(shè)項目用地紅線圖;建設(shè)項目規(guī)劃紅線圖;地價評估報告);(4)對擬公開出讓的經(jīng)營性用地進行實地踏勘;(5)土地供應(yīng)方案報批;(6)發(fā)布經(jīng)營性用地公開出讓公告;(7)接受咨詢、審查報名資格;(8)組織招標拍賣掛牌出讓活動，簽署成交確認書;(9)簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金;主要內(nèi)容批準書內(nèi)容有償使用合同主要內(nèi)容有償使用合同(1)合同正文1)合同雙方當事人。出讓方必定是市、縣級人民政府土地管理部門，而受讓方則可以是國內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人;2)出