xx房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品建議及可行性研究報告

XX項目可行性報告XXX鎮(zhèn)項目產(chǎn)品建議及可行性分析報告市場分析全國土地供應(yīng)量狀況目前全國供地總量增幅明顯，房地產(chǎn)用地供應(yīng)增長突出。上半年31個省(區(qū)、市)土地供應(yīng)總量為17.9萬公頃，同比增加65.1%。其中，工礦、倉儲用地、房地產(chǎn)開發(fā)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地(包括公用設(shè)施、公共建筑、交通運輸、水利設(shè)施、特殊用地)供應(yīng)同比分別增加31.9%、98.4%和77.1%(見圖1)。三類用地占土地供應(yīng)總量的比重分別為33%、37.4%和29.6%。工礦倉儲用地供應(yīng)比例同比下降8.3個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)用地和其他用地供應(yīng)比例同比分別提高6.3個百分點和2個百分點。從36個重點城市(省會城市和計劃單列市)的情況看，土地供應(yīng)總量同比增加的有北京、天津、重慶、杭州、深圳等26個城市，同比減少的有上海、廣州、廈門等10個城市。三、四線城市房地產(chǎn)市場分析宏觀市場價格分析近年來，三、四線城市的房地產(chǎn)供給出現(xiàn)了增長的勢頭，三、四線城市開始成為許多外地開發(fā)商關(guān)注和投資的焦點。從房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供給的情況來看，房地產(chǎn)供給品種正在發(fā)生變化，普通商品房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)的比例有較大幅度的增長；從房地產(chǎn)價格方面來看，三、四線城市的房價在近幾年都有了較大幅度的增長，特別是一些城市首次推出的高檔樓盤，因其居住理念和品質(zhì)的全面提升而引起樓盤價格的高漲，在今后一段時間內(nèi)，三、四線城市房價上升將是主要趨勢。宏觀市場需求分析1998年國家全面取消福利分房制度以來，三、四線城市消費者對商品房的需求量有了很大提高。三、四線城市對住房消費的需求主要來自四個方面：一是改善住房的需求。人民收入的提高、較低的銀行貸款利率為消費者改善住房提供了有利時機，增加了有效需求。二是舊城改造和城市建設(shè)產(chǎn)生的需求。我國目前很多三、四線城市為了改善城市面貌，營造良好的生活和經(jīng)濟環(huán)境，加大舊城改造和城市建設(shè)的力度，拆遷的任務(wù)很重，由此產(chǎn)生了大量的住房需求，而且這部分需求是剛性的。三是投資需求。受物價水平、銀行利率、股市的影響，房地產(chǎn)仍是一個較好的投資領(lǐng)域。四是農(nóng)民進城產(chǎn)生的住房需求。隨著城市化步伐的加快，每年都有大量的農(nóng)民進城，進城農(nóng)民的住房需求主要是梯度需求，即從租房到買房有一個過程，但農(nóng)民租房會增加部分城市居民收入，進而增加這部分居民的購房能力。政策分析三、四線城市政策特點：地方經(jīng)濟相對薄弱，極少形成支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟鏈，觀念和意識相對落后。政府為了拉動地方經(jīng)濟，招商引資的愿望非常強烈，在土地和稅收方面的優(yōu)惠政策口子開得很大。具體而言，三、四線城市的房地產(chǎn)有三種情況給了開發(fā)展商巨大的優(yōu)惠空間。第一種是當(dāng)?shù)卣惹行枰鲎屖袇^(qū)土地，這種項目只要下面商鋪賣完就已經(jīng)回本，上面住宅的銷售就是凈賺的；第二種是新城區(qū)的建設(shè)，只要發(fā)展商答應(yīng)修路，那么路兩邊的土地，政府都可以用相當(dāng)優(yōu)惠的價格出讓，這也是只賣商鋪就回本的生意；第三種是當(dāng)?shù)卣聸Q心做大型批發(fā)市場，迫切需要房地產(chǎn)商，政府會給予土地和稅收方面的優(yōu)惠，這些項目規(guī)模不大，幾百萬投資往往年內(nèi)就能收回成本。XX鎮(zhèn)的在晉冀蒙核心區(qū)域的戰(zhàn)略地位：XX鎮(zhèn)市區(qū)位優(yōu)越、交通便利、能源充足。地處晉冀蒙三省區(qū)交界處，是自治區(qū)對外開放、發(fā)展外向型經(jīng)濟的窗口和前沿。京包、XX準鐵路貫穿全境，208國道、呼陽省道縱貫全市。208高速公路的通車，以及大同機場的投入使用，使我市融入了京津唐4小時經(jīng)濟圈和呼包鄂3小時經(jīng)濟圈。XX鎮(zhèn)市作為西電東送的重要出口，XX電一、二期已形成120萬千瓦的生產(chǎn)能力。全市已建和在建電力項目裝機容量達到300萬千瓦，規(guī)劃裝機容量累計達到540萬千瓦，全部達產(chǎn)后XX鎮(zhèn)將成為華北地區(qū)的重要電力能源基地。XX鎮(zhèn)市礦產(chǎn)資源XX富，位于晉煤和準煤外運的交匯帶，共有大型煤炭運銷企業(yè)16家，煤炭供應(yīng)極為方便。在資源方面，已探明的礦產(chǎn)資源有27種，其中“XX鎮(zhèn)黑”石材儲量在1100萬立方米以上。銀鉛鋅共生礦中銀的儲量在1200噸以上。我市水質(zhì)較好，鍶和偏硅酸的含量較高，非常適于釀酒和發(fā)展礦泉水產(chǎn)業(yè)。XX鎮(zhèn)市財政收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資額連續(xù)四年保持烏蘭察布第一，正在向自治區(qū)一流旗縣市的目標邁進。XX鎮(zhèn)市從2004年起連續(xù)四年被評為中國西部百強縣市，2006年、2007年連續(xù)兩年躋身全國最具投資潛力的三、四線城市百強縣市行列。現(xiàn)為烏蘭察布市代管市。2010年將成為滿洲里，二連浩特之后第三個直管市。XX鎮(zhèn)房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀XX鎮(zhèn)在地理位置、資源優(yōu)勢及政策優(yōu)勢，加上新城區(qū)的建設(shè)，吸引大量外地開發(fā)商涌入，XX鎮(zhèn)房產(chǎn)初現(xiàn)熱潮，今年當(dāng)?shù)胤績r漲幅在25%左右。但是市場消化量并不快，根據(jù)對10余個項目的市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，售樓處的客戶到訪量不高，以親親—林間鳥語小區(qū)為例，共6棟800多套現(xiàn)售出70多套，由此可見現(xiàn)在XX鎮(zhèn)房產(chǎn)市場基本處于供需平衡，并未達到一、二線城市商品房供不應(yīng)求的局面。目前XX鎮(zhèn)新城區(qū)房地產(chǎn)銷售均價約為1600元-1900元/㎡，根據(jù)XX鎮(zhèn)的發(fā)展水平和發(fā)展?jié)摿ε袛?，XX鎮(zhèn)房價尚處于較低的狀態(tài)，房價在近一兩年定會有較大幅度的攀升，不排除會有較多的投資型客戶購房需求。XX鎮(zhèn)房地產(chǎn)分析通過項目區(qū)域內(nèi)的深入調(diào)研，特歸納XX鎮(zhèn)市房地產(chǎn)現(xiàn)有產(chǎn)品有以下幾個特點（調(diào)研重點區(qū)域為新區(qū)）：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一：主要為多層轉(zhuǎn)混結(jié)構(gòu)板樓產(chǎn)品風(fēng)格相近，缺乏差異競爭力：就項目周圍的建筑風(fēng)格而言，大多數(shù)為普通的中式風(fēng)格，但就外觀而言，周圍樓盤都很相似甚至難以區(qū)分，在該區(qū)缺乏一個具有標志性的高檔小區(qū)。產(chǎn)品品質(zhì)、檔次相近，缺乏高端：現(xiàn)有市場上的產(chǎn)品都是以中檔的普通住宅為主。 銷售手法單一：通過走訪調(diào)查，一般當(dāng)?shù)刭彿空叨际峭ㄟ^口碑傳播及當(dāng)?shù)仉娨晱V告得知樓盤信息。產(chǎn)品類型單一：以中等戶型的普通住宅為主，當(dāng)?shù)刈顭徜N以80㎡至90㎡兩居室的中等戶型為主。基礎(chǔ)設(shè)施：周圍基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，周圍有XX鎮(zhèn)有代表性的醫(yī)院、學(xué)校，重要的政府部門也位于區(qū)域內(nèi)，未來新城區(qū)的環(huán)境和交通較為優(yōu)良。環(huán)境建設(shè)：建筑密度教低，但園林品質(zhì)低，物業(yè)管理基本還處于“看大門”的初級階段。綜上實際情況所述，本項目應(yīng)在產(chǎn)品研發(fā)過程中，堅持將各個環(huán)節(jié)的品質(zhì)拉升，從而從而以項目的整體品質(zhì)為核心競爭力。XX鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場消費客群分析區(qū)域內(nèi)消費客群本地人村民：隨著周圍村落人民生活水平的提高，加上近年來人們孩子教育的重視，村民都有從農(nóng)村遷往城市的需求。本地城鎮(zhèn)居民：一是由于XX鎮(zhèn)依靠XX富的資源、優(yōu)越的交通位置、靈活的經(jīng)商頭腦經(jīng)濟發(fā)展水平越來越高，隨著物質(zhì)條件的XX富有提高居住條件的需求；二是由于我國目前很多三、四線城市為了改善城市面貌，營造良好的生活和經(jīng)濟環(huán)境，加大舊城改造和城市建設(shè)的力度，拆遷的任務(wù)很重，由此產(chǎn)生了大量的住房需求，而且這部分需求是剛性的。大同人XX鎮(zhèn)距離大同只有二十分鐘車程，扮演著大同“衛(wèi)星城”角色。一是因為XX鎮(zhèn)的房子目前沒有什么泡沫，升值空間很大，大同相對富裕的人有炒房心理；二是給老人買的.老人退休在哪住基本都一樣，給子女在城里買房太貴，拿不起那么多錢，于是城里的房子就留給子女了，他們搬到XX鎮(zhèn)，生活成本可以降低，還可以遠離城市高污染；三是因為XX鎮(zhèn)地處內(nèi)蒙古，大同人在XX鎮(zhèn)買房子可以降低子女高考錄取分數(shù)線。區(qū)域內(nèi)消費客群的收入來源XX鎮(zhèn)人口33萬，以“XX鎮(zhèn)黑”為主的石材加工業(yè)年創(chuàng)稅收近300萬，以XX鎮(zhèn)月餅為主的食品加工業(yè)年銷售額達2個多億，人杰地靈，加上XX鎮(zhèn)人靈活的經(jīng)商頭腦，XX鎮(zhèn)的人的收入高于其他同等級別城市的收入，收入能力與這付能力成正比，所以當(dāng)?shù)乜腿河休^好的支付能力。大同以煤礦資源著稱，大同人口有321萬人口，2010年二季度，大同市居民家庭收入穩(wěn)步增長，人均可支配收入為3836.03元，增長10.73%，增幅比一季度擴大4.41個百分點。加上大同房價飆升，一般房間在5000元/㎡左右，低檔房價也比XX鎮(zhèn)高出2—3倍。大同人有足夠的支付能力和足夠的理由在XX鎮(zhèn)買房。區(qū)域內(nèi)消費客群的消費偏好除個別比較富裕的群體外，普通購房者還都處于理性消費階段，購房對于95%以上的目標客群來說都是需要謹慎考慮的大事，在注重品質(zhì)的同時還比較注重產(chǎn)品的性價比。新區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略重點：著力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，推進產(chǎn)業(yè)高端化發(fā)展。落實國家、省和市的要求，全力推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、升級和競爭力提高。突出發(fā)展增加值比較高的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)的高端環(huán)節(jié)，壯大提升傳統(tǒng)特色制造業(yè)，加快發(fā)展高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)，推進跨越式科學(xué)發(fā)展目標的實現(xiàn)。推進功能分區(qū)，促進區(qū)域合理布局。根據(jù)新區(qū)資源環(huán)境狀況，通過科學(xué)規(guī)劃、合理利用政府調(diào)控手段，并充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，使光明新區(qū)逐步形成一個空間結(jié)構(gòu)合理、產(chǎn)業(yè)分工明確、經(jīng)濟實力明顯提高，經(jīng)濟社會發(fā)展與資源環(huán)境相協(xié)調(diào)的現(xiàn)代化地區(qū)。根據(jù)功能分區(qū)，在新區(qū)構(gòu)建“一軸、一環(huán)、一門戶”、“兩心、四點、八片”的區(qū)域空間格局。加強生態(tài)文明建設(shè)，建設(shè)綠色新城。按照循環(huán)經(jīng)濟理念，加強環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，高標準、高質(zhì)量地建設(shè)垃圾處理、污水處理和中水回用系統(tǒng)等設(shè)施。加強污染治理和水環(huán)境保護，推進水資源的循環(huán)利用。加大公明街道傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基地主要工業(yè)污染源的治理力度，抓緊建設(shè)污染處理配套設(shè)施，加強對環(huán)境監(jiān)管力度，把資源綜合利用和環(huán)境保護結(jié)合起來。加強對生態(tài)環(huán)境的綜合治理和對資源的合理有序利用，打造生態(tài)文明新區(qū)。加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居宜業(yè)新城。著眼全局，統(tǒng)籌規(guī)劃，實行基礎(chǔ)設(shè)施先行、優(yōu)先打造高品質(zhì)環(huán)境的戰(zhàn)略。多渠道籌措資金，加大投入力度，集中力量搞好公共交通、供水、供電、供氣、通信、網(wǎng)絡(luò)等事關(guān)新區(qū)發(fā)展全局的基礎(chǔ)性、公益性工程建設(shè)，為吸引高端產(chǎn)業(yè)項目和高素質(zhì)人才提供良好載體。重點推進新城和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)。營造有利環(huán)境，積聚和培養(yǎng)高素質(zhì)人才。營造動心的政策環(huán)境、放心的法制環(huán)境、順心的體制環(huán)境、舒心的生活工作環(huán)境和令人傾心的人文環(huán)境，吸引和凝聚高素質(zhì)人才。加大人力資源開發(fā)力度，提高居民整體素質(zhì)；規(guī)范人才市場體系，強化人才市場功能。統(tǒng)籌發(fā)展各項社會事業(yè)，著力建設(shè)和諧新區(qū)。通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，實現(xiàn)人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化和總量控制。加大教育投入，完善教學(xué)條件，促進教育公平，提高教育質(zhì)量。積極發(fā)展醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)，合理分配衛(wèi)生資源，為居民提供基本醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)。完善社會保障體系，保障外來人口和弱勢群體享受均等的基本公共服務(wù)。提高流動人口的勞動技能和綜合素質(zhì)，促進其融入當(dāng)?shù)厣鐣鰪娬J同感、歸屬感，努力構(gòu)建和諧新光明。深化行政體制改革與創(chuàng)新，建設(shè)高效率服務(wù)型政府。借鑒國內(nèi)外成功經(jīng)驗，結(jié)合光明新區(qū)實際，按照決策、執(zhí)行和監(jiān)督相分離原則，推進新區(qū)行政體制改革和創(chuàng)新，健全行政職責(zé)體系，整合行政資源，形成權(quán)責(zé)一致、分工合理、決策科學(xué)、執(zhí)行順暢、監(jiān)督有力的行政管理體制，提高行政管理效率和公共服務(wù)水平項目周圍競爭產(chǎn)品分析項目周圍競爭產(chǎn)品分析A明珠花園項目概況開發(fā)商：XX鎮(zhèn)市三和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)公司占地面積：230畝價格：均價1500元/㎡戶型區(qū)間：80—230㎡綠化率：40%配套設(shè)施：大型超市、會所、幼兒園、大型音樂噴泉、5380㎡的游泳館、健身房、酒店、各類形象建筑小品、24小時保安巡邏、遠紅外監(jiān)控系統(tǒng)、市政供暖、電話、寬帶入戶、數(shù)字電視入網(wǎng)。項目賣點：完善配套，完美生活；環(huán)境優(yōu)雅，戶型多樣；望子成龍，輕松晉級；無限升值，便利；市政供暖，用心服務(wù)。立面效果圖戶型圖B久福小區(qū)項目概況開發(fā)商：XX鎮(zhèn)市瑞達房地產(chǎn)開發(fā)小區(qū)地址：氣象局南側(cè)占地面積：250畝價格：均價1720元/㎡戶型區(qū)間：50—186㎡綠化率：40%配套設(shè)施：會所，水景花園，音樂噴泉，人工湖，假山、涼亭、將身器材，24小時物業(yè)服務(wù)，全方位監(jiān)控保障。項目賣點：超大景觀廣場，一流建材品牌和物業(yè)保障/生活的高貴品質(zhì)，不可復(fù)制的中心地段；與望海公園零距離接；三萬元首付落戶XX鎮(zhèn)，園孩子名牌大學(xué)夢；09年最有投資價值的樓盤，30分鐘到達。效果圖戶型圖C林間花語項目概況開發(fā)商：內(nèi)蒙古綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：迎賓大街與技校路交口綠化率：40%；占地面積：26萬平方米；戶型面積區(qū)間：85㎡—134㎡配套設(shè)施：1路、4路公交車，幼兒園及中小學(xué)（新世紀幼兒園、XX鎮(zhèn)實驗小學(xué)、XX鎮(zhèn)六中等），銀行（中國銀行、中國工商銀行、郵政儲蓄、農(nóng)村信用社）建材市場及超市，安防系統(tǒng)24小時智能化管理。主力賣點：城市中心區(qū)（新老城區(qū)交匯點）、成熟居住區(qū)、優(yōu)質(zhì)的教育資源、高綠化率、獨特的園林景觀、完善的配套與物管、達露臺設(shè)計。立面效果圖戶型圖D奧威.德郡項目概況：開發(fā)商：內(nèi)蒙古奧威房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司地址：新區(qū)慶XX路實驗中學(xué)北占地面積：20萬平方米戶型面積區(qū)間：81㎡—131㎡結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)車庫：地上停車均價：1600元/㎡物業(yè)費：0.4元/㎡供暖方式：地?zé)?，集中供暖配套設(shè)施：XX鎮(zhèn)政務(wù)新區(qū)，大型購物中心，公園，市政廣場，市醫(yī)院，重點學(xué)校，餐飲場所，金融，郵政，電訊等項目賣點：低密度，高品質(zhì)，配有露臺，德國現(xiàn)代簡約主義時尚社區(qū)，實力雄厚，現(xiàn)房實景，區(qū)域核心地段，戶型經(jīng)典，抽獎優(yōu)惠。立面效果圖戶型圖E四季家園項目概況：開發(fā)商：XX鎮(zhèn)世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：迎賓大街以北綠化率：基本沒有占地面積：145800平方米建筑面積：20萬平方米戶型面積區(qū)間：86㎡—124㎡結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)車庫：地上停車均價：1400元/㎡物業(yè)費：0.2元/㎡供暖方式：地?zé)崤涮自O(shè)施：餐飲，購物，交通等極為便利，周邊有幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院等安防系統(tǒng)：優(yōu)質(zhì)防盜門，電子對講樓宇門項目賣點：交通方便，中央地段，成熟的周邊配套，落地景觀陽臺，現(xiàn)代風(fēng)格外觀，弧形玻璃設(shè)計，外飄窗，樓梯間大理石地面，3.0米層高.戶型圖F晶鼎莊園項目概況開發(fā)商：XX鎮(zhèn)市華青房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：XX鎮(zhèn)市黨政辦公大樓向北300米營銷中心：晶鼎國際酒店一樓接待大廳綠化率：40%建筑面積：20萬平方米戶型面積區(qū)間：69㎡—300㎡車庫：自動翻板門均價：2200元/㎡物業(yè)費：0.45元/㎡占地面積：145800㎡結(jié)構(gòu)：內(nèi)澆外砌，現(xiàn)澆樓板抗震設(shè)防7度配套設(shè)施：會所（健身房、KTV、茶社），雙語幼兒園，第五中學(xué)，富邦醫(yī)院，鑫悅酒店，美食廣場，大型商場，安防系統(tǒng)，單元對講系統(tǒng)，入戶防盜門，地?zé)?，集中供暖。項目賣點：宜居尺度（國家宜居標準）、濃厚氛圍、靈性建筑（6層坡屋頂露臺疊式華宅）、11層景觀電梯公寓、生態(tài)模板（2萬平的中央生態(tài)景觀）獨特的人車人流設(shè)計、休閑娛樂會所、管家式物管標準立面效果競爭產(chǎn)品總結(jié)與分析項目明珠花園久福小區(qū)林間花語奧威德郡四季家園晶鼎莊園開發(fā)商XX鎮(zhèn)市三和房地產(chǎn)XX鎮(zhèn)瑞達房產(chǎn)內(nèi)蒙古綠城房產(chǎn)內(nèi)蒙古奧威房地產(chǎn)XX鎮(zhèn)市世紀房地產(chǎn)XX鎮(zhèn)華青房地產(chǎn)地址XX鎮(zhèn)市新區(qū)五中北行100米氣象局南側(cè)迎賓大街南側(cè)XX鎮(zhèn)市新區(qū)慶XX路實驗中學(xué)北迎賓大街北側(cè)XX鎮(zhèn)市黨政辦公樓向北300米占地面積15萬㎡16.6萬㎡26萬㎡20萬㎡20萬㎡均價1500元/㎡1720元/㎡1600元/㎡1600元/㎡1400元/㎡2200元/㎡綠化40%40%40%40%040%外立面涂料涂料涂料墻磚涂料面磚戶型面積區(qū)間80—230㎡50—186㎡85—134㎡81—131㎡86—124㎡69—300㎡物業(yè)費0.45元/㎡0.45/㎡0.2元/㎡0.4元/㎡0.2元/㎡0.45元/㎡車位地上地上車庫地上地上車庫通過以上表格中數(shù)據(jù)的縱向?qū)Ρ?，我們走訪的項目中，綜合實力較強的是晶鼎莊園，其次是久福小區(qū)；綜合實力最差的是四季家園。以上是項目周圍主要在售樓盤的一些基本情況，通過實地調(diào)查和分析，現(xiàn)在XX鎮(zhèn)市場上的在售樓盤價格較高的主要優(yōu)勢就是特色建筑風(fēng)格稍有特色、低密度、綠化面積、配套設(shè)施等方面比別的樓盤略高一籌，比如晶鼎莊園，這并不難超越。而售價低的樓盤，比如四季家園，小區(qū)內(nèi)部沒有綠化，物業(yè)服務(wù)基本沒有，樓層立面現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)裂痕。所以XX鎮(zhèn)現(xiàn)有房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)缺失，就連涉及到未來人們生活發(fā)的寬帶入戶都無法做到，大部分小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施還沒有達到一般標準小區(qū)的水平。所以XX鎮(zhèn)現(xiàn)有房產(chǎn)缺乏的品質(zhì)性和前瞻性。依照價格、綠化、環(huán)境和整體風(fēng)格綜合評斷，我們初步把晶鼎莊園最為主要競爭對手。項目分析項目概況項目位置位于XX鎮(zhèn)市新區(qū)，迎賓大街久福小區(qū)南側(cè)，占地70畝，西側(cè)北側(cè)有久福和親親家園在售項目，處于于新城區(qū)的最接近老城區(qū)商業(yè)區(qū)的核心位置。外圍環(huán)境項目東眺望海公園和綠色生態(tài)園區(qū)西臨有第實驗小學(xué)和第六中學(xué)距黨政大樓、城市中心廣場以及疾病控制中心、富邦醫(yī)院2000米左右交通便利，公共配套設(shè)施完善迎賓大街的商業(yè)氛圍在逐漸形成，已經(jīng)初步具備XX鎮(zhèn)市重要的行政中心和商業(yè)中心的職能，未來升值空間巨大。產(chǎn)品設(shè)計建議：產(chǎn)品定位建筑型式以六層普宅和花園洋房相結(jié)合，具有明確主題風(fēng)格的的品質(zhì)社區(qū)總體規(guī)劃設(shè)計建議規(guī)劃設(shè)計是一個房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的統(tǒng)領(lǐng)，規(guī)劃思路直接影響項目的后續(xù)各個階段設(shè)計的進行，重視總體規(guī)劃設(shè)計是打造一個好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。市場定位：“XX鎮(zhèn)新區(qū)居住核心、新標準都市園林、中高檔舒適社區(qū)”。項目建設(shè)標準較高，因此整個社區(qū)主題與整體性是產(chǎn)品設(shè)計考慮的重要因素?？腿憾ㄎ唬褐苓吷顓^(qū)中的業(yè)主及其親朋。XX鎮(zhèn)的政府機關(guān)工作人員、企業(yè)主；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、大同市區(qū)域等地緣外客戶群；XX鎮(zhèn)新區(qū)的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員；他們是一群收入穩(wěn)定、注重家庭、講求實際、追求溫馨、講究生活品質(zhì)的“中堅力量”，他們對自己的居住環(huán)境有著執(zhí)著的實用主義追求，故社區(qū)的整體規(guī)劃應(yīng)迎合他們的這種心理需求，努力于為他們打造一個精品社區(qū)。規(guī)劃設(shè)計新理念：今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來越多的迎合客戶需求的規(guī)劃設(shè)計新觀念成為優(yōu)秀項目的有力支撐點，不斷推陳出新是取勝的關(guān)鍵。我司提出幾點規(guī)劃新理念。強調(diào)“文脈主義，城市新肌理”理念在規(guī)劃設(shè)計上以“系統(tǒng)化主題”“產(chǎn)品XX富均好”為原則，讓每個住戶都能平等地享受資源，都能獲得等同的價值回報。設(shè)定產(chǎn)品系統(tǒng)化的主題，由項目的主題，延伸至產(chǎn)品設(shè)計的相關(guān)環(huán)節(jié)雍容的立面和XX富的天地線，跳出城市單調(diào)的建筑規(guī)劃。高落差的坡地景觀充分伸展了樓間距，強化了一宅一景的效果由坡地景觀內(nèi)下沉的“隱蔽車道”充分做到了“曲徑通幽處”的縱深感，以蜿蜒曲折的藤類植物遍布兩壁的車行路線，體現(xiàn)出了項目與眾不同的高貴品質(zhì)。強調(diào)景觀的均享，強化半私密空間，強化窗前的視覺效果。強調(diào)日照、朝向均好。本項目既要照顧XX鎮(zhèn)地區(qū)客戶對日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進行設(shè)計，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內(nèi)園林建設(shè)，實現(xiàn)全景觀設(shè)計。產(chǎn)品規(guī)劃建議項目用地周邊環(huán)境分析土地面積及基本指標：項目總占地面積70畝，建筑形式建議以為多層板樓為主，以中等面積戶型為主，總建筑面積10萬平方米以內(nèi)，容積率控制在1.85左右?？梢园凑諠M足綜合容積率1.85的情況下，將三塊地當(dāng)作一個整體規(guī)劃，不必完全拘泥于每塊地的苛刻要求。修建性詳規(guī)存在一定可調(diào)空間。土地規(guī)劃使用性質(zhì)土地性質(zhì)現(xiàn)為荒地（可轉(zhuǎn)為住宅用地。）項目用地周邊環(huán)境調(diào)查（交通條件調(diào)查）XX鎮(zhèn)的交通、通訊發(fā)達。鐵路有京包線、大（同）準（準格爾）電氣化鐵路橫貫市區(qū)。公路有208國道、呼陽省級公路縱橫全市。XX鎮(zhèn)市距呼和浩特飛機場160公里，距大同機場50公里，距首都機場380公里。縣鄉(xiāng)公路四通八達，村級公路縱橫成網(wǎng)。通訊設(shè)施完善，實現(xiàn)了長途傳輸?shù)臄?shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化。土地SWOT（深層次）分析項目地塊的優(yōu)勢本項目位于XX鎮(zhèn)市迎賓大街南側(cè)，交通、通訊成熟便利。京包、大秦路、110國道，八達嶺高速等多條公路。縣鄉(xiāng)公路四通八達，村級公路縱橫成網(wǎng)。通訊設(shè)施完善，實現(xiàn)了長途傳輸?shù)臄?shù)字化、光纜化。在縣城內(nèi)各地區(qū)設(shè)立了多個公用電話亭，以滿足居民和游客對通訊的需求。項目地塊的劣勢項目位于XX鎮(zhèn)市新區(qū)，相對來說城市發(fā)展尚未成熟，工作生活上可能有些不方便之處。同時，周圍配套設(shè)施較大城市來講還不完善。項目地塊的機會點隨著周邊城市人口壓力以及環(huán)境的壓力越來越大，城區(qū)向外擴展的趨勢明顯加強。周邊區(qū)縣均處于開發(fā)高峰期且建設(shè)速度較快，發(fā)展?jié)摿^大。項目地塊所處位置的發(fā)展前景是有目共睹的。所以項目地塊的潛藏價值與開發(fā)投資的升值空間均很大。項目地塊的威脅及困難點項目處于烏蘭察布市的縣級市政配套開發(fā)還有待提高，同時，較其他大城市來說，該區(qū)域居民數(shù)量較少、思想認識上也還存在一定得差距。因此，在產(chǎn)品的多樣化與競爭力得選擇上還存在一定的風(fēng)險。市場分析本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力：本項目屬于本區(qū)域其他產(chǎn)品來說較高端的產(chǎn)品，XX鎮(zhèn)屬于內(nèi)蒙古南部，處于蒙、晉、冀的交匯處，歷史悠久、交通便利，礦產(chǎn)資源XX富，素有“塞外古鎮(zhèn)、商貿(mào)客棧”之稱，所以此地塊的發(fā)展?jié)摿^大。適應(yīng)市場發(fā)展趨勢。本案在開發(fā)中的營銷焦點問題：本項目在推廣過程中應(yīng)以歐式（中式）的風(fēng)格，優(yōu)雅的環(huán)境，愜意的生活，親近自然以及享受不同的文化氛圍等賣點為主。工作重點在于明確客群分析，針對客群的特點制定針對性較強的推廣策略，以此在提高推廣的工作效率的同時，還能做到節(jié)約推廣成本。規(guī)劃設(shè)計分析初步規(guī)劃設(shè)計思路設(shè)計概念A(yù). 項目主題與客戶：本項目是為XX鎮(zhèn)稍高端、休閑人群以及新銳人群所打造的，具有相對較高投資回報的、全周期的、優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的住宅物業(yè)。B. 產(chǎn)品定位及特色：根據(jù)上述項目主題與客戶主要特征，得出如下產(chǎn)品及其它項目6大特色： 通過控制大部分產(chǎn)品的戶型面積，實現(xiàn)相對較高單價的情況下低總價的產(chǎn)品。 強調(diào)產(chǎn)品中應(yīng)該實現(xiàn)高品質(zhì)的生活方式。 園林及建筑元素是本項目的主要特色元素，必須從規(guī)劃到景觀各個層面充分體現(xiàn)。 產(chǎn)品無論從建筑立面還是景園配置都要具有鮮明的風(fēng)格化取向，與此同時賦予整個社區(qū)一個鮮明獨特的主題。 注重營造綠色的環(huán)境以及不同的社區(qū)氛圍。樓座分布示意圖項目東南角示意圖項目西南角示意圖地塊示意圖主要產(chǎn)品類型物業(yè)類型基本戶型結(jié)構(gòu)基本面積模數(shù)㎡建面㎡面積比最大套數(shù)套數(shù)比普通住宅（中等戶型）2房1廳1衛(wèi)1廚80~956500065%81271%2房2廳2衛(wèi)1廚100~1202000020%21018%普通住宅（較大戶型）3房及以上120~260大戶型1500015%12511%小計容積率1.85100000/1147100%本項目產(chǎn)品主要為2種物業(yè)類型：普通住宅、部分社區(qū)商業(yè)以上指標的得出來自于本項目開發(fā)與營銷策略的指導(dǎo)，同時是按照地塊特征分析得出的理想狀態(tài)。僅供設(shè)計師參考。各項指標均有浮動容許度。所謂“基本戶型結(jié)構(gòu)”或“基本面積模數(shù)”是指本項目主流產(chǎn)品的特征與區(qū)間，設(shè)計師需結(jié)合具體規(guī)劃方案中不同資源優(yōu)勢程度，按照基本模數(shù)放大或以基本模數(shù)結(jié)合，形成更多更XX富的戶型。建議規(guī)劃布局各物業(yè)售價檔次排序本項目產(chǎn)品類型分為普通住宅（普通多層板樓，部分錯層、疊拼的產(chǎn)品）部分疊拼類產(chǎn)品能夠創(chuàng)造較高的價值，首先由于疊拼類產(chǎn)品具備洋房類產(chǎn)品的優(yōu)勢，同時在價格方面卻要明顯低于洋房類產(chǎn)品。此類產(chǎn)品對項目整體價值的提升可以起到突出的貢獻。所有普通住宅類的產(chǎn)品在設(shè)計過程中都應(yīng)貫徹產(chǎn)品的主題與格調(diào)，大到產(chǎn)品的風(fēng)格，外立面的用材，園林景觀的設(shè)計，小到一草一木，園林小品，從頭到尾的每個細節(jié)都應(yīng)為突出產(chǎn)品的整體風(fēng)格主題作鋪墊。規(guī)劃布局要求由于疊拼類洋房產(chǎn)品對于環(huán)境（園林綠化、噪音、建筑密度、視野的開闊）等要求較高，因此此類產(chǎn)品建議布局于地塊的西側(cè)。在建筑過程中務(wù)必保證建筑的間距，間距必須適合XX鎮(zhèn)的日照系數(shù)。在足夠的樓間距的基礎(chǔ)上營造園林意境，提升項目品質(zhì)。地上停車位參考目前市場實踐，與本項目中大戶型較多的特點，目前暫時按1000戶計算、每3-5戶1個車位考慮，整個項目需配套大于200個車位，可按規(guī)劃報批要求下線設(shè)置。地上停車位建設(shè)在項目地塊周邊，排布200個車位。戶型設(shè)計建議目前，XX鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對于打造一個成功的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的，戶型設(shè)計特色和結(jié)構(gòu)面積的配比及組合直接影響到項目后期最重要的環(huán)節(jié)產(chǎn)品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產(chǎn)項目精品的重要一環(huán)。建議依據(jù)市場調(diào)查:市場調(diào)研結(jié)果表明，本項目所在區(qū)域住宅市場樣案所提供的主力戶型為兩居。從市場調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)市場競爭項目的熱銷戶型都以面積在100平米以下的小戶型為主，而面積在130平米以上的戶型基本上銷售業(yè)績不佳。價格因素：客戶在購買類似于房子這樣的大型不動產(chǎn)時，單價只是一種感觀性的心理價位，即參考價，而非決定性的價位，最終確定是否購買的決定性因素是該產(chǎn)品的總價。針對本項目而言，市場定位的主力客戶群所能承受的總價在15萬至50萬之間?？蛻粜枨螅焊鶕?jù)我司市場調(diào)研及產(chǎn)品定位結(jié)果分析，得出本項目的主力客戶群大多屬于具有一定的社會地位和經(jīng)濟基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級以上人群。對于這部分人群而言，他們部分追求生活的豪華奢侈，部分追求一種優(yōu)質(zhì)的格調(diào)和品位，他們大多期望在自己的承受能力范圍內(nèi)，擁有居住環(huán)境優(yōu)美、面積適中的居所來享受生活。三級市場：著XX鎮(zhèn)房地產(chǎn)政策相對寬松，但三級市場并不活躍，很大一部分客戶群屬于購買第二套房產(chǎn)的二次置業(yè)家庭，而他們再次置業(yè)的標準也會有很大程度的提高。所以他們在再次置業(yè)時希望房屋的結(jié)構(gòu)趨于合理，面積適中，配套完善。戶型設(shè)計本案在戶型設(shè)計汲取了其他競爭項目的優(yōu)劣勢，做出最具競爭力的產(chǎn)品：以中等面積為主戶型類型多樣化各種需求結(jié)合戶型確定戶型大小A、根據(jù)區(qū)域位置：普遍看法為市區(qū)中心的戶型小的好、郊區(qū)戶型可以做大。XX鎮(zhèn)市場平均戶型面積：二居：80平米－110平米三居：120平米－140平米四居：160平米-270平米B、戶型大小建議建議本項目的戶型面積較XX鎮(zhèn)市的平均戶型面積小10－20平米，既不會過于狹小，居住不舒適；也不會過于奢華，超出定位客群的購買力,以期實現(xiàn)其經(jīng)濟性、實用性的目的。二居（小）：70平米--90平米二居（大）：90平米--100平米三居：100平米--120平米躍層：130平米--150平米園林景觀建議景觀設(shè)計為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間，“一元投入，五元回報”的利潤是誘人的。但是根據(jù)本項目的自身特點，制定合理的景觀設(shè)計方案，并在營銷過程中充分兌現(xiàn)最大價值，卻是我們需要深入討論的。本部分建議從景觀的價值、主題風(fēng)格到特色賣點進行一一闡述。景觀的價值環(huán)境賣點概念提出的背景A、市場競爭的需要XX鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場在發(fā)展中很快由賣方市場走向買方市場。商品房供給量過多，空置積壓房劇增，競爭空前激烈，迫使發(fā)展商提高樓盤素質(zhì)，營造舒適宜人的居住環(huán)境，以提高樓盤競爭力。于是景觀設(shè)計日益受到重視，住宅社區(qū)的環(huán)境越來越好。發(fā)展商開發(fā)了景觀優(yōu)美的住宅社區(qū)，需要使用新的概念，以顯示樓盤與眾不同的特色，打動消費者，“景觀住宅”這一概念應(yīng)運而生。建筑設(shè)計及平面布局容易被模仿而使樓盤失去個性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克隆”。求新求異的發(fā)展商紛紛加強園林景觀設(shè)計，力圖創(chuàng)造個性特色鮮明的住宅小區(qū)，于是庭園越做越精美，一些住宅小區(qū)被稱為園林式住宅并不夸張。本項目所在大區(qū)域范圍內(nèi)，項目較多，但在市場有較好口碑的不多，我司分析發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)項目中只有玖福小區(qū)及晶鼎莊園相對較好，并借此成為本地區(qū)的少見的明星樓盤。從區(qū)域市場來看，抓住機會從園林景觀入手打造精品社區(qū)是搶占市場的有效手段。B、消費者的需要消費者對園林式住宅盼望已久。都市人工作緊張，希望有一個寧靜、優(yōu)美、舒適的家園。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。園林式住宅是發(fā)展商對消費者需求的回應(yīng)。本項目成功的一大重要會取決于園林景觀設(shè)計的好壞。景觀的價值商品住宅開發(fā)中設(shè)計費和景觀綠化投資，是邊際利潤很大的兩個項目。其中景觀綠化投資往往可以帶來5倍左右的收益：如果舍得為社區(qū)每平方米多花50元的景觀綠化費，房屋售價每平方米往往可以多賣250元。林指出，隨著個人購房率逐年攀升，環(huán)境設(shè)計水平將在未來的住宅市場競爭中扮演非常重要的角色。仿制國內(nèi)名品既然是景觀設(shè)計有如此高的回報率，建議開發(fā)商在此部分投入一定的成本。從建筑設(shè)計，規(guī)劃、建筑及園林設(shè)計模仿國內(nèi)先進設(shè)計理念的項目進行設(shè)計，形成本項目的一大賣點。園林景觀的主題風(fēng)格本項目園林景觀的主題風(fēng)格定位建議為：托斯卡納主題風(fēng)格高落差坡地園林說明本項目周邊的自然景觀缺乏，主要靠項目內(nèi)部的景觀的營造。但本項目的占地面積有限，怎樣在有限面積內(nèi)作出最好的效果，并以突出于其他項目的特色吸引客戶才是重中之重。因此，我司提出“坡地園林”的概念，即在本社區(qū)中建設(shè)落差較大，視覺效果起伏強烈的坡地景觀，從立體的空間，拉伸有限的樓間距，使建筑之間的整體私密性，有一個質(zhì)的飛躍，同時在坡地景觀內(nèi)，下沉紅線內(nèi)機動車同行路線，不但做到人車分流，更做到了隱蔽行車減少噪音和提高園林完整性的目的。具體風(fēng)格營造托斯卡納風(fēng)景園的特點是以發(fā)揮和表現(xiàn)自然美出發(fā)，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植樹、樹叢、樹群均可成為園林的一景。道路、湖岸、林緣線多采用自然圓滑曲線，追求“田園野趣”，小路多不鋪裝，任游人在草地上漫步或作運動場。善于運用風(fēng)景透視線，采用“對景”、“借景”手法，對人工痕跡和園林界墻，均以自然式處理隱蔽。從建筑到自然風(fēng)景，采用由規(guī)則向自然的過渡手法。植物采用自然式種植，種類繁多，色彩XX富，常以花卉為主題，并注意小建筑的點綴裝飾。建議本項目以某一風(fēng)景為主題的專類小園，如巖石園、高山植物園、水景園以及以某類植物為主題的薔薇園、百合園、玫瑰園等，增加園林的觀賞性與趣味性。其他風(fēng)格建議日式禪意園林（一）筑山庭“筑山”即所謂鑒賞型“山水園”?！爸健庇窒髸ㄒ粯?，分為“真”、“行”、“草”三種體，繁簡各異。它是表現(xiàn)山巒、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水風(fēng)景的園林。傳統(tǒng)的特征是以山為主景，以重疊的幾個山頭形成遠山、中山、近山及主山、客山，以流自山澗的瀑布為焦點。（二）平庭一般布置于平坦園地上，有的堆一些土山，有的僅于地面聚散地設(shè)置一些大小不等的石組，布置一些石燈籠、植物和溪流，這是象征原野和谷地，巖石象征真山，樹木代表森林。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模擬水面。（三）茶庭茶庭只是一小塊庭地，單設(shè)或與庭園其它部分隔開，一般面積很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周設(shè)富有野趣的圍籬，如竹籬、木柵，有小庭門入內(nèi)，主體建筑為茶湯儀式的茶屋。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝點。綠化設(shè)計綠化是住宅外部環(huán)境的一個重要組成部分。住宅的綠化設(shè)計，應(yīng)結(jié)合具體的環(huán)境、氣候特點可以分級設(shè)置。比如，將綠化分為社區(qū)中心綠地、組團綠地、道路綠化帶、院落宅旁綠地等。綠化設(shè)計擴展“綠化環(huán)境”設(shè)計的內(nèi)涵，集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設(shè)置的水景周圍吸引了居民停留交往。綠地中精心布置的健身場地也成為當(dāng)前居住社區(qū)之必需。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設(shè)計中不容忽視的工作是依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應(yīng)（主要針對吸收CO2釋放O2、抗SO2、殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹種并確定數(shù)量、搭配和布置。綠化設(shè)計包括樹木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭取做到社區(qū)內(nèi)四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹也要有優(yōu)美的樹型，同時要保證在樹在生長過程中便于管理，并具有良好的觀賞性。綠化環(huán)帶用綠色植物形成主干道環(huán)形綠化，這對建筑物將起保護作用，使保護對象形成良好的背景，創(chuàng)造適宜于人的良好環(huán)境，減緩建筑物之間的不協(xié)調(diào)，還能遮擋有礙觀瞻的建筑設(shè)施。因此，建好綠化環(huán)帶、林蔭帶、引導(dǎo)樹、綠地，才能使公共綠帶達到更高的水平。立體綠化立體綠化含陽臺、平臺綠化。立體綠化較好地解決了建筑用地與綠化面積的矛盾。加強建筑物與景觀相互結(jié)合、相互作用?？墒乖诟邔泳幼『凸ぷ鞯娜藗冊诙鄬雍透邔又芯G化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺聯(lián)系，避免來自低層部分屋面反射的眩光和陽光的輻射熱，具有柔和、XX富的有生命力的效果。樹種建議建議以北方本地的常見易活樹種為主，具有表現(xiàn)特定園林景觀珍貴的成年樹種為輔。特別建議在日式禪意園林中多采用用竹易成活，是營造禪意風(fēng)情的有效手段。用整體的表現(xiàn)手法，通過設(shè)施及硬質(zhì)鋪裝表現(xiàn)園林的風(fēng)格。這樣，不但可以保證樹木的成活率，并且減少成本的投入。環(huán)境設(shè)施設(shè)計要點建議環(huán)境景觀設(shè)施匯總分類內(nèi)容建筑小品及設(shè)施園林設(shè)計漏窗、門窗洞、圍墻、綠景、水景、日晷、牌坊、碑、匾額、小橋、訂步、鋪地、亭、廊、榭、石燈、疊石建筑附屬設(shè)施通廊、門廊、自動扶梯、院門、圍墻、室外坡道、踏步、欄桿、護欄景觀設(shè)施雕塑、照明（街燈、裝飾照明）、噴泉、瀑布、水池、花壇、綠景、地面鋪裝社區(qū)景觀設(shè)想A、主入口：主入口設(shè)置于項目東側(cè)規(guī)劃路，建議鋪裝小型廣場，展現(xiàn)社區(qū)整體對外形象，體現(xiàn)居住區(qū)崇尚人文文化、自然悠閑富有個性的風(fēng)格定位。B、中心水景：形成庭院環(huán)境的中心。同時將淺灘石岸、曲折池邊小徑組合為一體，以水為主要手段，滿足人的親水心理，水聲淙淙，使寂靜地庭院增添了自然的活力。C、設(shè)置花圃、特色種植、密林幽徑。D、設(shè)置兒童游戲場、休閑活動草坪、健身休息場等；E、建議增加坡地高差設(shè)置景觀、綠地，增加園林景觀的立體感及高差變化。園林景觀特色賣點設(shè)計園林景觀空間設(shè)計的連續(xù)性本項目的托斯卡納風(fēng)情園林使整個項目景觀有序的連接，形成既現(xiàn)對獨立又彼此相通的大型園林社區(qū)。這是XX鎮(zhèn)市場上所沒有的一定會成為園林景觀特色賣點?！熬按啊备拍罱ㄗh進行雙陽臺設(shè)計，即在全落地玻璃封閉陽臺外面設(shè)計600mm寬的不封閉陽臺，用以觀景，使景色完全納入室內(nèi)，又可直接進行室外遠眺。臥室的窗全部低開，窗臺高于室內(nèi)地坪0.5米，窗高1.8米。外面窗臺下設(shè)一花池，用鐵飾圍起，當(dāng)繁花開滿窗下的時候，這景窗即是主人從窗內(nèi)看到的第一道風(fēng)景了。環(huán)境建設(shè)建議景觀先行我司建議在樓盤預(yù)售前，先把園林景觀做好，消除購房者的疑慮。如果先完成全部園林景觀工程有困難，那么先完成部分工程也比一點不做好。本項目為分期開發(fā)的大項目，在后面幾期開發(fā)時不用先完成園林景觀工程，因為有前期的園林可讓看樓者參觀。建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格對利潤的影響建筑風(fēng)格對住宅的重大意義建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達到實用和美觀兩個目的。由于風(fēng)格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。從這個意義上說，風(fēng)格對住宅開發(fā)具有重要意義，這主要表現(xiàn)在三個層面：從建筑本身來說，是通過風(fēng)格來取得兩重效果：一是美觀，二是識別（如同CI設(shè)計）從發(fā)展商的角度來說，良好的建筑風(fēng)格對整盤促銷是有積極意義的。正因為此，不少發(fā)展商都把建筑風(fēng)格作為樓盤賣點之一。對消費者來說，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認同，引致精神上的愉悅。特別是針對特定消費對象的樓盤，更要在風(fēng)格設(shè)定上與目標客戶的心理特征相符。樓盤的外觀，（一般稱外立面）對房價是有影響的，除了樓看起來是否好看之外，更重要的是外立面的建筑材料的耐損能力，有的材料新的時候，看上去好看，卻特別易污、易變色，用不了多久就舊得不成樣子，用這樣的材料建的房子，再好看也對保值沒有幫助。“外立面”對樓宇價格的影響不斷上升雖然外立面最終仍是次要的因素，但它在樓宇價格中所占的比例有越來越高的趨勢。這是生活水平的發(fā)展所致，隨著近年城市外貌的快速好轉(zhuǎn)，外立面對樓宇價值的影響增加得也會較快。樓市發(fā)展的必然趨勢是注重建筑外立面的裝飾和房型的合理搭配，在銷售市場越來越成熟的今天，人們對居住的要求再也不是單純的條件改善，而是著重于住宅的使用功能及價值功能和其它綜合功能，使樓盤的品位大大提高。建筑風(fēng)格與開發(fā)商的關(guān)系建筑風(fēng)格在購房決策要素中的排序在當(dāng)前特定的情況下，購房者尚未將建筑風(fēng)格、建筑形式作為購房時重點考慮的因素。在分期開發(fā)的社區(qū)中，前期開發(fā)的住宅建筑的風(fēng)格，對后續(xù)買房者的影響較大。普通居民普遍傾向于接受“有豪華氣氛”的住宅，這種體驗，在很大程度上是基于個人感覺。購房者對“歐陸風(fēng)格”、“古典主義”、“現(xiàn)代主義”等建筑流派或發(fā)展商的宣傳推廣口號敏感度較小?？蛻羧簩Α敖ㄖL(fēng)格”的偏好對建筑色彩和建筑立面造型的選擇，與人的生活經(jīng)歷有關(guān)，也與人的文素質(zhì)（如受教育水平、職業(yè)、記憶、經(jīng)驗等）有關(guān)。一般地說，知識水平高的人，容易接受較為含蓄和抽象的造型和色彩，知識水平較低的人容易接受具體的，較為艷麗、醒目、直觀的建筑風(fēng)格和色彩。建筑風(fēng)格與開發(fā)價值的關(guān)系影響房地產(chǎn)開發(fā)價值的因素很多。開發(fā)時機、地段和建筑質(zhì)量是三個決定性的因素。房地產(chǎn)市場的激烈競爭也迫使發(fā)展商在建筑立面、建筑色彩和建筑裝飾上下功夫。相同質(zhì)量下的價格競爭和相同價格下的質(zhì)量競爭，都已經(jīng)證明難以激發(fā)新的市場需求。有遠見的發(fā)展商都已經(jīng)意識：必須通過產(chǎn)品來引導(dǎo)消費，通過新的產(chǎn)品來激發(fā)新的有效需求。未來的住宅社區(qū)建筑必定是功能與形式并重，形式的地位逐步提高。建筑師與開發(fā)商的配合問題房地產(chǎn)開發(fā)的根本目的是為了盈利，發(fā)展商永遠將經(jīng)濟效益放在首位。建筑師由于職業(yè)的原因，創(chuàng)作和創(chuàng)新的欲望很強，但往往忽視市場需求的因素。良好的建筑方案和建筑風(fēng)格，需要建筑師和發(fā)展商共同配合來完成。本項目建筑風(fēng)格建議本項目建議采用：純粹的托斯卡納的建筑風(fēng)格托斯卡納建筑是意大利建筑的代表，它讓人想起沐浴在陽光里的山坡、農(nóng)莊、葡萄園以及樸實富足的田園生活。這片地區(qū)的特點是它的多樣性。佛羅侖薩以及周邊地區(qū)，是因藝術(shù)與建筑而聞名的歷史悠久的古城，歷久彌新。托斯卡納留存了幾代人在此耕作的當(dāng)?shù)厝说拿窬?。結(jié)果，鄉(xiāng)村農(nóng)舍和優(yōu)美的別墅就星羅棋布在這片迷人的土地上。托斯卡納風(fēng)格是鄉(xiāng)村的，簡樸的，但更是優(yōu)雅的。與大自然的有機組成，反映了這片地區(qū)的農(nóng)業(yè)淵源。將當(dāng)?shù)啬贪椎南笱腊愕陌讏资雒慕鹕兴箍{陽光，紅色的土壤，濃綠的森林，葡萄園和牧場，和淺綠的橄欖樹果園，更有深色的紅寶石光澤的Chianti酒和鮮紅的番茄各種顏色調(diào)和在一起就是托斯卡納。溫暖，托斯卡納風(fēng)格的又一脈。通過采用天然材質(zhì)如木頭、石頭和灰泥表現(xiàn)出來，XX富的材質(zhì)肌理則將這種風(fēng)格發(fā)揚光大。這些幾個世紀的老房子有著高低朝向各不同的赤陶屋頂，這產(chǎn)生一種節(jié)奏感的視覺效果，而一般鄉(xiāng)村給人的感覺只有一種建筑風(fēng)格。通常托斯卡納風(fēng)格的建筑在入口有一個戲劇性的塔或是圓形大廳，高于其他屋脊線，給人一種強烈的等級、永恒與威嚴感。當(dāng)?shù)仫L(fēng)味還被廣泛運用于噴泉，壁飾，壁爐和庭院。巖石與灰泥戲劇性的表現(xiàn)光與影的關(guān)系也是托斯卡納風(fēng)格的精髓之一。鐵藝，百葉窗和陽臺，尤其是爬滿藤蔓的墻同樣表達了托斯卡納風(fēng)格，在溫暖的金色調(diào)中尋找一種班駁不均的顏色。其他建筑風(fēng)格建議新中式建筑風(fēng)格（結(jié)合日式主題園林）中式傳統(tǒng)建筑與現(xiàn)代住宅的功能要求和現(xiàn)代人的生活方式的結(jié)合。其結(jié)構(gòu)形式又是以木結(jié)構(gòu)為主。現(xiàn)在隨著技術(shù)水平的提高和國家經(jīng)濟實力的增加，對于本民族傳統(tǒng)居住文化的自信心也在逐步建立。特別是最近幾年，一批非常有影響的新中式建筑的誕生，徹底改變了人們的觀念。新北京四合院“易郡”、通州“運河岸上的院子”、“觀唐”這幾個非常有特色的項目起到了非常好的效果。建筑風(fēng)格的表達建筑風(fēng)格表達的要素A、立面建筑的立面包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，也包括門窗、陽臺、外廊和內(nèi)部使用空間等連通部件，以及臺基、線腳、檐口等輔助部件。本項目建議外立面以外飄窗、角窗、凸陽臺及線角的設(shè)計，產(chǎn)生XX富的立體感。建議設(shè)計具有特色的屋面結(jié)構(gòu)，采用曲線造型，展示外立面的動感和時代感。B、材質(zhì)在XX鎮(zhèn)地區(qū)，因為天氣及大氣環(huán)境的狀況，空中的灰塵較多，在XX鎮(zhèn)地區(qū)進行室外墻面裝飾，容易因此變的污濁，建議采用高級外飾面磚，可以達到整潔的效果，并能保持持久。建議在避免高檔材料的堆砌的情況下，營造高尚社區(qū)環(huán)境。D、空間及其組合建議在樓座的組合上，以曲線造型上與建筑的外立面相配合，空間高度上，以錯落的布局營造浪漫的天際線。建筑風(fēng)格實現(xiàn)更好價值的方法A、發(fā)展商自身建筑審美能力的提高?？煽紤]聘請富有經(jīng)驗的優(yōu)秀的策劃人員作參謀。B、對住宅設(shè)計的重視程度要提高。在費用、時間等方面上給予設(shè)計人員更多的空間。C、詳細進行項目策劃，給予設(shè)計人員更多的指引。投資收益分析主要經(jīng)濟技術(shù)指標經(jīng)濟發(fā)展、環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)得到加強，城鄉(xiāng)居民收入不斷增加，生活質(zhì)量穩(wěn)步提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到15600元，年均增長10%；農(nóng)民人均純收入達到6985元，年均增長11.4%。城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到26.9平方米，農(nóng)村居民人均住房面積達到31.7平方米。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在2.5%以內(nèi)。城鎮(zhèn)各項保險覆蓋率均達到70%以上，最低生活保障基本落實，新型農(nóng)村合作醫(yī)療全面開展，參合率達到75.2%。投資收益分析建設(shè)總投資A.土地費用序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1土地出讓金140/㎡14002土地交易及辦證費50/㎡5003契稅土地出讓金×4%56合計1956B.建筑安裝工程費用序號項目面積（㎡）單價（元/㎡）金額（萬元）1普通住宅1000007507500小計100000/7500C.前期工程費前期工程費用計算，按照目前XX鎮(zhèn)市行情以及本項目特點列支，其費用計算如下：序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1市場調(diào)研及項目可行性研究費1元/㎡102項目規(guī)劃方案及施工圖設(shè)計費建安造價的1.43%107.254地質(zhì)鉆探費建筑面積1.2元/㎡125施工臨時水、電、道路建設(shè)費建安造價的0.8%606建設(shè)工程監(jiān)理費建安造價的1.0%757建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費建安造價的0.18%13.58地形圖測繪費用地面積×0.2元/㎡1.089房屋拆遷及場地平整費用地面積×7元/㎡37.810樁基檢測費建筑面積×5元/㎡50合計177.4D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1供水工程建筑面積12元/㎡1202供電工程建筑面積33元/㎡3303弱電工程建筑面積15元/㎡1504消防工程建筑面積35元/㎡3505照明工程建筑面積10元/㎡1006供氣工程建筑面積20元/㎡2007排污環(huán)衛(wèi)工程建筑面積25元/㎡2508綠化工程（包含路網(wǎng)）綠化面積80元/㎡46.5合計1546.5E.不可預(yù)見費不可預(yù)見費按上述2—4項之和的3%考慮，計算為：276.7萬元。F.開發(fā)管理費按上述1—5項之和的3%考慮，計算為：343.7萬元。G.銷售及推廣費用按照銷售收入的3.5%初步計算為：709.1萬左右。H.財務(wù)費用財務(wù)部門提供數(shù)據(jù)I.建設(shè)總投資上述1—8項之和為：12509.4萬元。銷售收入計算序號項目面積（㎡）單價（元/㎡）金額（萬元）1普通住宅948002000189602疊拼花園洋房520025001300小計20260利潤計算序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1銷售收入普通住宅銷售收入之和202602建設(shè)總投資土地費用、建安成本、規(guī)費、前期工程費等十項投資成本之總和12509.43銷售營業(yè)稅及附加銷售收入的5.5%1114.34印花稅銷售收入和建設(shè)總投資的0.05%16.65土地增值稅（預(yù)征）銷售收入1%202.6稅前利潤6417.16所得稅按33%交納2117.6稅后利潤4299.57投資利潤率純利潤/總投資額34.4%線性盈虧平衡點分析固定成本（F）金額（單位：萬元）土地出讓金1400契稅及交易費用556前期工程費177.4合計2133.4單位面積固定成本（F/Q）=213元/㎡可變成本=總成本—固定成本=10376萬元單位面積可變成本（V）=可變成本/產(chǎn)銷量（Q）=1037元/㎡單位面積稅金（T）=225元/㎡計算銷售單價（P*）盈虧平衡點：P*=F/Q+V+T=單位面積固定成本+單位面積可變成本+單位面積交納稅金=1475元/㎡即銷售單價P*=1475元/㎡時，達到盈虧平衡。銷售率盈虧平衡點如按此方案執(zhí)行情況下，則有：總投資額/預(yù)計銷售單價=銷售率平衡點總體銷售均價計算，即：項目單價（元/㎡）多層板樓2000疊拼花園洋房2500整體均價2026項目總建筑面積為100000㎡，建設(shè)總投資為12509.4萬元，則銷售面積達到60744㎡時，即總體銷售面積60.7%的實現(xiàn)收支平衡。項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)單位利潤(元/m2)： 641.7元/㎡利潤(萬元) ： 6417.1彈性分析成本變動彈性分析按照建設(shè)總投資12509.4萬元計算，正負5%時分析成本彈性。成本變動幅度成本（萬元）利潤（萬元）利潤率+5%13134.97125.154%012509.47750.662%-5%11883.98376.170%價格變動彈性分析按照整體銷售均價2026元/㎡成本不變，依據(jù)市場變動情況下計算，正負5%時利潤彈性。銷售價變動幅度成本（萬元）利潤（萬元）利潤率+5%12509.48760.670%07750.662%-5%6730.654%結(jié)論：從成本以及售價彈性分析可得出結(jié)論，不論是受到成本影響，如建材價格上漲，規(guī)費上調(diào)，開發(fā)費用提高等一系列因素?；蚴艿绞袌鼍皻舛扔绊?，房市上升或下跌。在5%正負范圍內(nèi)，項目利潤及抗險能力均可支撐項目的利潤點。目前XX鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的特征為：產(chǎn)品設(shè)計單一，同質(zhì)化問題嚴重，市場上的單一類型產(chǎn)品不但限制了購房客群的多樣型需求，更會在飽和的產(chǎn)品類型上，繼續(xù)過渡開發(fā)，從而使XX鎮(zhèn)內(nèi)從未出現(xiàn)某個項目供不應(yīng)求的局面。無論是產(chǎn)業(yè)支撐還是客群的經(jīng)濟條件，都能支持目前區(qū)域內(nèi)市場的放量。但由于產(chǎn)品類型的單調(diào)和品質(zhì)的局限性，導(dǎo)致了部分消費客群并未被真正引爆，如有意愿和能力在一、二線購置自用的客群，追求更高生活品質(zhì)但對目前XX鎮(zhèn)項目品質(zhì)不認同的客群，各類型的準投資客群，均未從產(chǎn)品、營銷乃至后期的服務(wù)中真正挖掘。未形成真正的標桿型項目在區(qū)域內(nèi)廣泛口碑傳播。最終導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品良莠不齊，銷售進度不暢，銷售率接近。目前區(qū)域內(nèi)缺乏的是高端品質(zhì)，中端價格的優(yōu)良項目，須從各環(huán)節(jié)使項目在XX鎮(zhèn)市場處于領(lǐng)先地位，跳出XX鎮(zhèn)現(xiàn)有的建筑風(fēng)格及服務(wù)等模式，以新的起點新的高度來包裝，拉升項目整體品質(zhì)。由產(chǎn)品的升級，引導(dǎo)目標客群的逐步升級，從而使產(chǎn)品主要針對的是目標客群中追求生活品質(zhì)、有較高身份地位的人群，以及注重產(chǎn)品性價比的群體。如產(chǎn)品設(shè)計能符合市場需求、并輔以先進的銷售模式，則可實現(xiàn)較理想的銷售目標。目錄TOC\o"1-4"\h\z前言 11總論 21.1項目名稱 2XXX生活垃圾場滲濾液處理技改工程 21.2承辦單位 21.3項目規(guī)模 21.4項目建設(shè)地點 21.5編制單位 21.6可行性研究結(jié)論 22.1編制依據(jù) 32.2編制范圍 42.3編制原則 43環(huán)境概況 63.1城市概況 63.1.1地理位置 63.1.2城市性質(zhì)及規(guī)模 63.2自然概況 63.2.1地形、地貌、地質(zhì) 63.1.2水文 63.2.4氣象水文 64項目建設(shè)的背景和必要性 64.1背景情況 64.1.1生活垃圾滲濾液處理場概況 64.1.2垃圾滲濾液產(chǎn)生情況 64.1.3現(xiàn)有垃圾滲濾液處理設(shè)施概況 74.1.4基礎(chǔ)設(shè)施條件 84.2項目的提出 84.3項目建設(shè)必要性 94.3.1符合國家和省生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護政策 94.3.2改善環(huán)境質(zhì)量，促進聊城生態(tài)市的建設(shè)的需要 94.3.4結(jié)論 95技改工程規(guī)模及出水水質(zhì)的確定 115.1工程規(guī)模 115.2設(shè)計進水水質(zhì) 115.3設(shè)計出水水質(zhì) 115.4污染物去除率 126廢水處理工藝的確定 136.1垃圾滲濾液深度處理工藝 136.1.1主體工藝選擇 136.2.2工藝流程 197.1建設(shè)地點 207.2工程設(shè)計參數(shù) 207.2.1水力負荷 207.2.2主要污染負荷 207.3工程設(shè)計 207.3.1超濾系統(tǒng) 207.3.2反滲透系統(tǒng) 247.3.3濃縮液回灌系統(tǒng) 287.3.4加藥系統(tǒng) 297.3.5氣動控制系統(tǒng) 308電氣設(shè)計 338.1設(shè)計范圍 338.2負荷計算 338.3無功功率補償 338.4設(shè)備選型與電動機控制 339自控儀表設(shè)計 349.1設(shè)計依據(jù) 349.2設(shè)計范圍 349.3設(shè)計內(nèi)容 3410建筑、結(jié)構(gòu)及其他設(shè)計 3710.1建筑設(shè)計 3710.2結(jié)構(gòu)設(shè)計 3710.3暖通設(shè)計 3710.4通訊設(shè)計 3711主要構(gòu)筑物及設(shè)備 3811.1主要構(gòu)筑物 3811.2主要工藝設(shè)備 3812環(huán)境保護、安全衛(wèi)生及消防 4712.1環(huán)境保護 4712.1.1工程施工期對環(huán)境的影響 47HYPERLINK\l"_Toc26144313