房地產(chǎn)經(jīng)營與管理教材

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復習講義主講：譚術(shù)魁公共管理學院教授博導第一章房地產(chǎn)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)業(yè)第一節(jié)房地產(chǎn)一、概念房地產(chǎn)系指通過人類勞動建造的房屋和與房屋相關(guān)的土地，也就是說，房地產(chǎn)是房屋（含與房屋相關(guān)的其他建筑物、構(gòu)筑物）財產(chǎn)和房屋相關(guān)的土地財產(chǎn)的總和。房地產(chǎn)概念有廣義和狹義之分。廣義的房地產(chǎn)概念是指土地及土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設施、水和礦藏等自然資源；狹義的房地產(chǎn)概念僅指土地上的永久性建筑物和由它們衍生出來的所有權(quán)。二、基本特性1.不可移動性2.房產(chǎn)、地產(chǎn)的不可分割性3.構(gòu)成實體的二元性4.區(qū)域性和單一性（差異性、異質(zhì)性，效益級差性）5.使用耐久性和經(jīng)濟效益可靠性6.投資規(guī)模大，開發(fā)建設周期長7.投資、消費雙重性8.高價值9.保值、增值（供給有限性）第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)男一、誘產(chǎn)權(quán)綿與物象權(quán)斷1．凱產(chǎn)權(quán)襖及其抹內(nèi)涵拐演變政（產(chǎn)霜權(quán)物欣權(quán)化頁）士"產(chǎn)厭權(quán)"穴一詞釘源于雜西方見的產(chǎn)滿權(quán)理凝論，犬我國舅對"聰產(chǎn)權(quán)僻"尚凳無經(jīng)曲典性稻的解繞釋，劑法學原界對德此爭帶議頗脈大，暗大體改有四膜種觀味點：險第一餡種觀盈點認慎為，邀產(chǎn)權(quán)歐就是投所有濫權(quán)。扁第二粱種觀蠟點認拐為，擺產(chǎn)權(quán)渡即財鄭產(chǎn)權(quán)乓。第康三種六觀點達認為煉，產(chǎn)塵權(quán)有績廣義怎和狹說義之存分。蔬第四蘿種觀外點認愚為，企產(chǎn)權(quán)臘是指主所有捕權(quán)之坡外的益財產(chǎn)構(gòu)權(quán)利窮，與姻所有見權(quán)對怕立。軍對土立地來根說，歡所有茂權(quán)主肆要解閉決土幻地的挨歸屬督問題則，土數(shù)地產(chǎn)就權(quán)主怪要是寸指土婦地使甘用、緩流轉(zhuǎn)柏與轉(zhuǎn)之讓的嬸權(quán)利波。慶事實串上，眨產(chǎn)權(quán)程早已歉不僅匠僅限街于所繳有權(quán)凍范圍窄，內(nèi)墨涵早饞已擴崇展，椅不僅袋包括材財產(chǎn)侍所有螞權(quán)，嚼也包激括財厲產(chǎn)他領(lǐng)物權(quán)屢內(nèi)容能。顛2．奮物權(quán)遣的概融念及徐其分弊類群物權(quán)獵是指手民事料權(quán)利騙主體頃依法之直接贈管理扒支配寸其財碑產(chǎn)并膨享受秒利益倘、排櫻斥他紫人干鋼涉的但權(quán)利廳，具暈體包云括所昂有權(quán)則、用誦益權(quán)柴、使歡用權(quán)剪及居最住權(quán)肅、地只役權(quán)警（或甘役權(quán)柔）、察永佃悠權(quán)、講典權(quán)邁、質(zhì)哨權(quán)、臭抵押砌權(quán)、顆留置延權(quán)等寇，并辯且可泳進一推步分殃為自麥物權(quán)頸和他翼物權(quán)克。割自物陵權(quán)是多指權(quán)丈利主腹體對嚴自己年所有霞的財護產(chǎn)依事法享這有的懼物權(quán)棄，即蹦財產(chǎn)茫所有肅權(quán)，獅又稱蔬為完虜全物變權(quán)；朝他物擠權(quán)是子指權(quán)糠利主羽體對莫他人挪所有務的財來產(chǎn)依轉(zhuǎn)法享發(fā)有的羅權(quán)利毒，包拐括所奪有權(quán)變以外闊的各獻種權(quán)四利，伴如用牽益權(quán)艘、使振用權(quán)團、地雕役權(quán)系、抵抽押權(quán)比等。吵他物翻權(quán)與殃自物例權(quán)雖桂然都暑是物群權(quán)、袋絕對砍權(quán)，屬可以公對抗免任何增第三旨人，逮但他詢物權(quán)煌是所胳有權(quán)使派生淡的，挺屬于軌限制懇物權(quán)壇，并小且可基以根敘據(jù)設椅立目條的的巴不同核，分披為用祥益物圓權(quán)和色擔保場物權(quán)直，前母者包研括役警權(quán)、廚地上恒權(quán)和導永佃透權(quán)，拒后者優(yōu)包括箱典質(zhì)掛權(quán)和宏抵押圾權(quán)。內(nèi)比如狂，抵香押權(quán)晨人只桂有對屈抵押式物的蛙依約看處分父權(quán)，硬而無萍占有秀權(quán)、寬使用欄權(quán)和作收益線權(quán)，撇抵押乘權(quán)的乏行使竊只有瘦在債滾務人酬到期帶不履支債務絕時由雄抵押凡權(quán)人倆將抵廊押物證折價趴或者爛變賣悠以優(yōu)今先受速償。外相反獎，自逼物權(quán)旨即所跪有權(quán)烏，具嶺有對墓物的勵一切耗支配隆權(quán)，沫凡物志所需潤要的梳一切湊權(quán)能趨它都海具備謀，是拔一種申最完喘全的鳥物權(quán)撫。房究地產(chǎn)難產(chǎn)權(quán)宮是將泡房地益產(chǎn)這疑一不循動產(chǎn)衫作為賴一種咳重要叨的特錢殊的礦財產(chǎn)筋而形陽成的職物權(quán)拋，依趟照國帳家法揚律對摟其所號有的控房地毛產(chǎn)享劣有直察接管沾理支肯配并達享受嘉其利丙益以米及排鞏除他臣人干繁涉的龍權(quán)利粘，包檔括房鏈地產(chǎn)矩所有勒權(quán)和灑房地鐘產(chǎn)他墻物權(quán)械。掠二、似房地水產(chǎn)所邀有權(quán)編1．籃概念拐房地圍產(chǎn)所躬有權(quán)娃是房朱地產(chǎn)惕所有旬人在酬法律躬限定淚的范溪圍內(nèi)兇，對刑其所能有的堅房地男產(chǎn)享載有占弊有、騾使用弄、收唯益和牽處分腰并依繡法排渠除他餓人干它涉的嶄權(quán)利遣，換嬌句話顧說，粒房地應產(chǎn)所廟有權(quán)燙就是土房地和產(chǎn)所境有人均對其港所有倦的房什地產(chǎn)甩享有認完全凳的、虧排他網(wǎng)的控角制和豪支配勝權(quán)?；?．簽法律離特征胸（1行）房徹地產(chǎn)私所有庭權(quán)是舟一種抗最充臟分的評物權(quán)采。糕（2騎）房托地產(chǎn)礦所有君權(quán)是像一種怪絕對取權(quán)。味（3恒）房廣地產(chǎn)敲所有池權(quán)是割一種極壟斷凍權(quán)。旱（4高）房殖地產(chǎn)鴨所有胖權(quán)的鄉(xiāng)標的值即權(quán)飯利和恒義務霸，共拍同指本向的嚇對象閱是特憶定的講房地雖產(chǎn)。攜3．楚房屋隆所有染權(quán)的警種類幟（1枕）國咳有房信屋所撫有權(quán)倚（2帖）集導體房寧屋所涉有權(quán)哪（3音）公撫民個正人所毛有房稀屋所排有權(quán)頸（4躲）外瓜產(chǎn)所但有權(quán)拾（5難）中盼外合剪資房很產(chǎn)所扔有權(quán)貴4．漫土地趣所有纖權(quán)晚在我鎖國，任土地姥所有辨權(quán)具艙有如秒下特蔥征：勉（1偶）我承國的銜土地絡所有桶權(quán)依槍法屬露于國誓家和雨集體廉所有冤。爐（2須）土遷地所襯有權(quán)蹲受國弦家法險律保絹護，詠任何漲單位嘆和個性人不坦得侵粱占、畢買賣弦或者聽以其滔他形形式非控法轉(zhuǎn)碑讓土獸地。爆土地尖使用用權(quán)可醒以依扇法轉(zhuǎn)飲讓。剃（3瘡）國邊家依戲法實始行國芽有土蔥地有假償使發(fā)用制期度。確（4滴）土爆地所元有權(quán)扣依法貼實行埋單向儀變更槍，由矩集體蹈所有桑的土雕地變堅更為盤國家焰所有典的土超地。高國家吸為公欣共利經(jīng)益的墓需要鋼，可他以依警法對咸集體馬所有慢的土視地實柔行征憤用。譜5．處關(guān)于聽部分鋸產(chǎn)權(quán)蛙問題約部分嬌產(chǎn)權(quán)疾概念霞是《束國務擔院關(guān)餡于繼要續(xù)積瓜極穩(wěn)聚妥地繩進行哲城鎮(zhèn)窩住房舌制度甜改革殼的通剃知》泉（國絕發(fā)[致19沒91侵]3繭0號刺文件襲，雪19儲91勢年6欲月7爭日禿）提樸出的繁關(guān)于叫房屋微產(chǎn)權(quán)蒸的新牙概念刻。該匹通知但規(guī)定慕，"樹出售盲公有竹住宅司。今育后，賊凡按械市場垂價購謙買的押公房些，購衡買后狀擁有安全部叢產(chǎn)權(quán)定。職談工購肢買公近有住恥宅，拳在國需家規(guī)適定住世房面睡積內(nèi)器實行按標準登價，申購買功后擁編有部填分產(chǎn)舉權(quán)，暖可以蝦繼承柴和出碌售；及超過另國家熟規(guī)定劑住房慰標準拳面積課部分拉，按干市場僵價計洞價。族"宿部分響產(chǎn)權(quán)照是相蓄對于省完全油產(chǎn)權(quán)尊而言糾的，啄完全健產(chǎn)權(quán)治即住沈房購陽買人撫對住警宅享歇有法精律規(guī)療定的誼完整匯所有肢權(quán)，泄包括銀占有忍、使并用、詞收益煎和處堂分四銀項權(quán)耍能，俗部分套產(chǎn)權(quán)佛則指電購買棗人與制國家性或集呆體單廊位對吊住宅鋒共同霧享有逆法律梯規(guī)定揀的財朵產(chǎn)所數(shù)有權(quán)常，雙提方依盛國家群特別暗規(guī)定僅分享刑住宅當所有甩權(quán)的緞四項沉權(quán)能漢。僑三、帶房地鼓產(chǎn)他雙物權(quán)巧1．瞧地役垮權(quán)耳傳統(tǒng)戀的地校役權(quán)疾是指鄭"為尾自己緊土地炕的便僚利在催他人段土地塞上所拋設定員的權(quán)勢利"消，擔桿負和組提供抵便利蠻的土鉤地稱睡供役致地，蛋利用遣和享次受便鏡利的愁土地西稱需版役地恰，地純役權(quán)南關(guān)系貴的當睜事人哈分別考為供壁役地夕人和穗需役黨地人鋤。姐在我勉國，估土地適屬于觀國家腥或集新體所請有，掏其使著用權(quán)面分屬陵于不懇同的映使用矛者。毀一般循認為高，地裝役權(quán)叫是按痕設定貸的目策的、河利用增他人佳土地同以便牙利自考己土用地使搜用的程權(quán)利柔，其淘中，箭為便危利自殲己土葡地使通用而沙利用臉的他墊人土浙地稱筐之為費供役兵地，藥屬于優(yōu)自己戰(zhàn)使用寇的土莫地稱讀之為煮需役揀地，訪需役兔地的捷使用順者為腸需役蛾地人莊，供健役地記的使板用者孩為供己役地疑人。罰地役痰權(quán)具稻有以頸下特按征：站（1崇）地丟役權(quán)蠢是存當在于紗他人只土地丸上的型物權(quán)臟。查（2注）地比役權(quán)妻以利籌用他滅人土鐘地供訂自己虜土地蹤便利仁為內(nèi)欄容。利（3柜）地獸役權(quán)礙的設拉定須沙有明甘確的阿目的吸，并柄按此合目的禿行使灰。崗（4飄）地洪役權(quán)粘具有拐從屬嶺性和根不可磚分性繼。派2．仰地上練權(quán)表地上孤權(quán)是叼指支梢付地爆租、攝利用蔑他人逮的土局地建旬筑房卡屋和獻其它秩附著暗物或例培植賽竹木故的權(quán)群利。短地上誓權(quán)人賴對其憤建筑歉物享迷有使掙用、父出租垃、轉(zhuǎn)獄讓、展繼承晚、抵迫押、由設定但役權(quán)罩等權(quán)別利，巷但地摘上權(quán)朽人也編應支吳付土嗽地的上一切猾賦稅辭，向須土地遣所有宏人支支付租親金，鑰并對扎土地的盡合匆理使健用之詞義務殊。噸在我輔國，億地上牌權(quán)一拔詞被霸土地義使用巖權(quán)取誠代，刺具體礙包括狠國有踩土地屢使用寄權(quán)、鮮集體碧建設饅用地誠使用祥權(quán)、陰土地載承包哥權(quán)和旺土地愁開發(fā)模經(jīng)營業(yè)權(quán)。膨3．細典權(quán)沈典權(quán)己是指寇支付際典價轎、占勤有他預人不削動產(chǎn)抖而為祥使用賄收益惡的權(quán)優(yōu)利?；牌渲袖J，占自有他結(jié)人不鳥動產(chǎn)安而享盡有使若用收被益權(quán)住利的者一方鏟為典防權(quán)人繁，收退取典當價而僵將自值己的撞不動盒產(chǎn)交援典權(quán)偽人占黃有、丑使用望、收鬼益的熱一方呢為出嬌典人臺；作棄為典翅權(quán)客天體的停不動雹產(chǎn)稱牛為典湯物；蓮典權(quán)桐人為鍋占有衛(wèi)、使游用、荒收益野他人剩不動化產(chǎn)而句付出經(jīng)的代手價稱廳為典杰價。鞋典權(quán)異的取唉得，罩有兩距種方強式，虎一種劃為基堆于法嚼律行擾為取舟得，刑包括潛依典厭權(quán)的謀設定補取得屆和依根典權(quán)傘的讓改與取蠶得。光依設擇定取消得典鑒權(quán)是洋指雙泳方當遣事人燈達成都設定損典權(quán)得的協(xié)豆議而吹成立假典權(quán)惹，依子讓與災取得艦典權(quán)易是指錫典權(quán)回人將橫典權(quán)態(tài)讓與卸他人勢，該呈他人抗因此酸讓與辛行為億而取秤得典情權(quán)。都另一婦種方遭式為金基于煎其他干事實省的取唱得，王主要溫為基撤于繼怠承而浪取得挺典權(quán)撫。典腎權(quán)的陷期限熱，又駛稱典防期，酸是阻跨止出塔典人雙回贖患典物既的期睡限?？谠诘淇钙趦?nèi)漠，出習典人施不得壓回贖欣，在球典期咸屆滿滅后，帶出典逐人行欲使回脾贖權(quán)狀，則彈典權(quán)榨歸于廣消滅計。典毛權(quán)的異期限串有約臥定和傍未約尾定兩洪種。淹約定芒期限財即當宵事人翻自行港約定拜典期領(lǐng)，在啟此期瞧限內(nèi)葛典權(quán)驚人不黎得回秩贖。夢典權(quán)疲的約柿定期菠限不適宜過路長或躺過短翠，一兇般規(guī)權(quán)定最姑長為憶三十憲年；升約定黨期限局不滿寫十五桑年的揭，不咬得附漁有到右期不擔贖即需做絕提賣的熊條款覽。未基約定塔期限拘則出毀典人奇可以功隨時緊行使舊回贖暑權(quán)依屋原典按價回竿贖典本物。尸但是卸，未婦約定捏期限惡并非騎無期期限，靠出典寶后三予十年縱不回諸贖的樂則為歷絕賣壞，即裁典權(quán)紹人取個得典此物的穗所有播權(quán)。摩4．幕房地窮產(chǎn)抵示押權(quán)筍《城委市房照地產(chǎn)衛(wèi)抵押跡管理回辦法帶》（篇建設存部9鵲8號掃令，論20嘗01狹年8噸月1裁5日烘）明杰確，免房地座產(chǎn)抵踢押是押指抵扣押人翠以其在合法茂的房濱地產(chǎn)余以不征轉(zhuǎn)移足占有振的方瀉式向唉抵押再權(quán)人睬提供弱債務粒履行蕉擔保事的行塵為。積債務拌人不錘履行痰債務劉時，單債權(quán)腫人有行權(quán)依聲法以革抵押叉的房谷地產(chǎn)綱拍賣施所得鑼的價鉤款優(yōu)僅先受債償。裁第三票節(jié)濫房遭地產(chǎn)驚業(yè)肝一、訂房地身產(chǎn)業(yè)蝶的內(nèi)可涵潤房地悅產(chǎn)業(yè)蹈是從透事房須地產(chǎn)仔綜合釘開發(fā)騾、經(jīng)障營、移管理彎和服應務的映綜合逐性行捎業(yè)，另具體躲包括嗽，土宗地的呀開發(fā)沈，房輔屋的照建造離、維侍修、償管理紀，土常地使惕用權(quán)扒的有對償轉(zhuǎn)等讓、慘劃撥傲，房宗屋所加有權(quán)嶄的買燦賣、治租賃悔，房巖地產(chǎn)降的抵潛押貸改款，土以及督由此鏡形成稈的房絕地產(chǎn)裁市場束。嫂我國鏟的《弓國民芬經(jīng)濟萍行業(yè)妻分類找和代處碼》宋（G津B/陰T4皂75紙4-露94親）將遼房地吐產(chǎn)業(yè)蘿列為圾J類京，包羨括三絡大行通業(yè)：得房地節(jié)產(chǎn)開爸發(fā)與臂經(jīng)營坊業(yè)（運J7唱20清0經(jīng)斤營、勻交易瀉、租壩賃）山，房宿地產(chǎn)撕管理什業(yè)（蛛J7湖30母0住岸宅發(fā)孝展管弓理、登土地成批租鋤經(jīng)營疲管理沉、其網(wǎng)他房辜屋管抓理）姓、房銅地產(chǎn)刊經(jīng)紀售與代超理業(yè)旨（J癢74同00從）。貢顯然消，房敢地產(chǎn)批業(yè)屬加于服甚務部鎖門，任是城鬧市第診三產(chǎn)是業(yè)的刺一部釋分，宮屬于般一項府獨特看的、助獨立對的新死興產(chǎn)希業(yè)，陜與其帖它工侮業(yè)產(chǎn)私品有自著明墓顯的夫區(qū)別殺，有先著自吳身的貿(mào)特性貞。擋二、手房地各產(chǎn)業(yè)迫的特忌性箏1.襯基礎(chǔ)且性蛙2.穿先導窮性：葡超前謎建設衫3.約帶動屬性：惑房地外產(chǎn)業(yè)貢可以骨帶動資56蜓個相到關(guān)產(chǎn)難業(yè)的掛發(fā)展沒。畜4.乞靈敏出性晚5.遍風險著性迷6.甜周期篇性瓦7.虛對金消融業(yè)蕉的依衛(wèi)賴性鵝三、怎房地蹲產(chǎn)業(yè)群在國賤民經(jīng)架濟中并的作半用芽1．偵能促限進國碼民經(jīng)誼濟的斯增長云2．湖推動抬相關(guān)唇產(chǎn)業(yè)纖的發(fā)狼展校3．歉有利巧于增朵加就瀉業(yè)崗毅位乳4．鐵促進冬城市梯經(jīng)濟腳發(fā)展建，改騎善城叨市面荷貌歐5．餐誘導極城鎮(zhèn)改居民僚個人扶消費演，提遲高居憲住水互平陜四、拆我國叮房地盜產(chǎn)業(yè)范的發(fā)寶展突在我肅國，跪房地它產(chǎn)業(yè)顫作為持一個丈經(jīng)濟謠部門帳開展親各種您經(jīng)營收活動沖、建襪立房匆地產(chǎn)臭市場周，是憂經(jīng)濟窄體制眠改革褲以后搭的事披情，料并且熊似乎尚是循月環(huán)反沫復、憐周而押復始退，形拜成房丸地產(chǎn)萍業(yè)的打周期絹波動街現(xiàn)象俯。置1．帳休眠施時期晶（1倡97慣8-文19豐79萌年）陽2．桿復蘇灰時期家（1咱97醬8年蠶-1生99爽1年巨）缺3．育過熱趕發(fā)展正時期區(qū)（1博99篩2-哀19刻94荷年）缺4．恭理性肉發(fā)展志時期辟（1揭99憤5年典-）接第二駐章王房全地產(chǎn)訴管理怖機構(gòu)都及其饞職能揭、依恒據(jù)尖第一竄節(jié)球房暗地產(chǎn)藍管理董機構(gòu)聞及其橫職能旁一、老中央劫房地院產(chǎn)管船理機閑構(gòu)及巡其職各能膜1．設建設親部攻建設筒部是幸國務版院綜膨合管甲理全打國建們設事箭業(yè)（俗工程尊建設路、城俱市建徑設、轎村鎮(zhèn)情建設料、建拋筑業(yè)瞧、房上地產(chǎn)佳業(yè)、威市政緊公用勻事業(yè)粱）的粒職能礦部門決。序根據(jù)濃職責兆，建趴設部土設1們2個挖職能葉司（達廳）財，主添要有謀政策踏法規(guī)壽司、翻科學僅技術(shù)掏司、悲標準策定額云司、賺建筑蘇市場植管理墾司、來工程汁質(zhì)量私安全注監(jiān)督見與行雨業(yè)發(fā)漲展司陵、城拴鄉(xiāng)規(guī)抓劃司姥（村揪鎮(zhèn)建園設辦棵公室鴿）、炸城市維建設住司、圣住宅愧與房桿地產(chǎn)井業(yè)司等（住曠房制錢度改旨革辦機公室派）住絨房公瞞積金偉監(jiān)督滑管理驅(qū)司以怕及外作事司臉，人候事教運育司礦，綜崗合財白務司餐，辦欺公廳博，機茶關(guān)黨鴨委。遣2．毀國土狹資源滴部陽3．灰財政逼部籌4．計國家排工商棒行政累管理繁總局膏5．籠國家望稅務述總局轟6．葬國家媽物價處局炊7．膀國家勒審計伯署曠二、彼地方綢房地主產(chǎn)管后理機箱構(gòu)及踢其職紀能嫌第二煌節(jié)聚房管地產(chǎn)饒管理鞠相關(guān)鞋依據(jù)剪一、吼《城陽市房允地產(chǎn)顛管理郵法》搶（重晶點）糊二、質(zhì)《土古地管僑理法蛇》冒三、踏《農(nóng)御村土繡地承腐包法嬸》忌四、刃其他鐵法律番法規(guī)更及相次關(guān)政惡策聲1．賢《建旗筑法稍》燃2．啟《城婦市規(guī)習劃法確》廟3．繪國務脖院《規(guī)關(guān)于項促進劈房地菠產(chǎn)市勁場持己續(xù)健賤康發(fā)潑展的膚通知牙》（雅18財號文址件，霉20巡03零年8第月1門2日機）臭此外聾還有銜，《障城市吵商品虜房預劃售管非理辦狼法》聚，《脈城市奏房屋筋權(quán)屬咬登記呈管理蛋辦法縣》，政《城紡市房乖屋拆窗遷管鏈理條尋例》泊，《竭城市蜜房地炊產(chǎn)轉(zhuǎn)蛇讓管值理規(guī)肉定》承，《致城市蠻房地找產(chǎn)中劃介服糟務管某理規(guī)贊定》事，《快城市可房地明產(chǎn)開討發(fā)管證理暫嘗行辦堤法》震，《賣城市廟房產(chǎn)勸交易碰價格拍管理雙暫行凱辦法耽》，騎《城著鎮(zhèn)經(jīng)肌濟適鋸用住配房建競設管壇理辦距法》望，《進物業(yè)糖管理纖條例提》及然其實癥施辦街法，民《規(guī)維范發(fā)側(cè)展房麻地產(chǎn)詳信貸頑業(yè)務鋸，防恭范住集房金潔融風今險》磁（1拉21腥號文留件）恐，《屯建設澡部關(guān)膝于頒愛布全妥國統(tǒng)生一房匯屋權(quán)諸屬證鑄書的董公告陶》，莊《環(huán)丹境保樣護法炭》，服《城現(xiàn)市水腫污染蛋防治瞞法》疼。拴第三笨章煎房耍地產(chǎn)渾產(chǎn)品購管理將第一遲節(jié)務房玉地產(chǎn)渴產(chǎn)品丸開發(fā)演過程探管理毫一、濾土地衡征用雀管理獅1．四土地狗征用廢的概浪念與梁法律萌特征盡土地肺征用征是指嚇國家糊基于熟公共櫻利益互的需負要，斬依法憑采取毒強制渴手段蘋有償篩地將掙農(nóng)村晌集體帽經(jīng)濟客組織姻所有環(huán)的土總地征語為國疏家所焰有，趴或?qū)㈥J國有重土地掏使用犬權(quán)予萍以調(diào)丹整的捕法律坐行為疤。僚土地還征用獵權(quán)是垂一種禁具體腐的行馳政征容用權(quán)貪，是夢一種挽社會姥公共可權(quán)力煩，用潔以壟霧斷公握共強雹制力透資源聯(lián)，以舅抑制案因個歷體任宋性而識阻礙希社會盞公共餐利益愚實現(xiàn)膝。為椒了保恥證征廚地工院作的攝順利問進行側(cè)，建宰國以畫來，克國家網(wǎng)頒布曉了《亡土地努管理遍法》客、《腳城市敲規(guī)劃肆法》享、《恒土地凍管理脫法實正施條躬例》蔥等一建系列頭法律巨、法羽令、伙條例典，對你征地郊的程虧序、衫安置犯補償景、審荷批權(quán)爸限等皂作了驢規(guī)定同?！兜V憲法褲》規(guī)狹定，挺"國薦家為夜了公坡共利臨益的餡需要英，可奪以依帖法對棉集體躁所有籌的土肯地實織行征泰用。疾"《贈城市鐘房地捐產(chǎn)管爆理法司》第柄八條屠也明勵確規(guī)鑒定，異"城宰市規(guī)并劃區(qū)潔內(nèi)的溪集體雙所有鴿的土橡地，嘴經(jīng)依擾法征霞用轉(zhuǎn)添為國小有土勒地后竟，該具幅國例有土鼓地使隆用權(quán)浸方可懂有償警出讓縣。"蠶《土最地管批理法遠》的扔第四最十五炭條至潤第五珍十一夾條，茄《<優(yōu)土地背管理接法>胞實施赤條例穿》第浩二十鼓五條奇和第能二十壓六條駐對征宇地問梳題也涼都做雅出了轎明確遼規(guī)定設。法貨律的級頒布果實施協(xié)，為督依法升征地母提供峰了可欣靠的鎖法律擔依據(jù)像與法幼律保壯障。遣土地音征用捆具有種以下帆法律療特征節(jié)：透（1依）以銀國家到的名畝義進陡行，男具有柿強制凱性。根征地把是國蟻家作狗為全揀社會羨的組鞋織者日與管宜理者藝而依妨法進敵行的判一項消活動頃，只媽有國依家才?？梢再J為之牌，任盜何組雄織或繪個人貌均無沫權(quán)擅戀自征超用土壇地。獲同時丘，國工家為極公共咱利益紅的需酒要，很征用像集體豎所有柜的土薦地或亡者對責國有滴土地低進行神調(diào)整劇時，籃被征管用單督位應酸當服蠢從國乓家的探需要叢，不帆得阻嗓撓。數(shù)這是秩憲法鋼和法糠律賦擔予國斗家的貓一項永權(quán)利縱，因覆此，沫土地吊征用從具有速強制斜性。草（2芳）合么法性買。螺國家盈建設娃征用穿土地午必須遠依法薯進行拔。六（3詳）補膜償性中。偉《中飽共中調(diào)央關(guān)肺于完撫善社幸會主谷義市問場經(jīng)寒濟體拐制若燥干問蒼題的交決定炎》（掛20壓03播年1奉0月爭14松日施中國膚共產(chǎn)奧黨第羞十六舍屆中式央委彎員會軌第三供次全穗體會綿議通否過）吃明確英要求狡，要進按照筆保障妥農(nóng)民悟權(quán)益笨、控同制征繁地規(guī)戒模的揚原則清，改譜革征演地制奉度，圖完善枯征地扛程序蝦。嚴老格界曾定公姐益性祥和經(jīng)晌營性判建設涂用地雷，征化地時學必須肌符合氏土地掙利用麻總體傘規(guī)劃式和用敏途管黑制，哥及時功給予悲農(nóng)民譯合理兆補償蔬。壓（4笨）對稠象的推廣泛印性。妖（5犯）土給地征懲用權(quán)踐屬的花變更央性。奇2.恨土地毯征用殘權(quán)的臘制衡山土地丑征用撓是憲厚法特恥別授雁予政嘉府的貓一項磨權(quán)力咽，是版對行迫政相茅對人狼的財旋產(chǎn)權(quán)仍最嚴和厲的蜘制約概方式永。土喇地征累用從災申請株核準肉到實歐行都須應有常嚴格悶的法陷定正建當程轎序，希這種架正當怪程序北被視苦為政準府行零使征麥用權(quán)騾過程錄中保摸障私謙人權(quán)序利所獄必須嶼經(jīng)過誘的步未驟、情應當結(jié)采取式的方濃式、忌不可難缺少隸的過匠程，揪其由包行政按程序壤和司攜法程網(wǎng)序構(gòu)曾成，拉從事浴前調(diào)微查、咳目的次性批帽準決輩定到膀征用仍實施卷與反澤饋，眨包括西了最姐大限味度減崗少或賞消除泉自由壘裁量幫權(quán)的須可能淡性，串積極偉聽取長土地轎所有置者和扣使用蠶者的摧意見氧。同國時政韻府行繳使征角用權(quán)準可能斑對私翠人的勿權(quán)利躬構(gòu)成米剝奪擊、限感制或惑者侵柳害時笛，被衛(wèi)征用之者有觸權(quán)提被出異忠議，圓可訴技請司乏法機筋關(guān)按緊照法完定的海程序降審查嚴并做降出最鏡終的顫裁決縫，這宇種保督障私守人的因發(fā)言擋權(quán)也困構(gòu)成酸對土網(wǎng)地征讓用權(quán)揭的制咳約監(jiān)拖督。呢3．面《土簡地管副理法翠》有岡關(guān)條寺款梢第二寨條第坑四款愈明確抖，國植家為杰公共沃利益余的需慧要，賣可以溫依法般對集光體所眉有的桶土地忠實行賭征用仇。賀第四企十五破條違征用震下列約土地黎的，銜由國無務院浮批準鹽：（挑一）謎基本冠農(nóng)田帥；（均二）圍基本廢農(nóng)田良以外牽的耕刻地超屆過三差十五陣公頃魄的；丟（三仇）其矩他土吹地超坑過七糞十公朵頃的艘。征帽用前珠款規(guī)劉定以粱外的斗土地塌的，研由省苗、自淘治區(qū)冰、直卵轄市弄人民互政府隆批準挑，并性報國蔽務院藝備案抹。征遷用農(nóng)飼用地敵的，考應當頃依照科本法皂第四鍋十四被條的究規(guī)定戰(zhàn)先行如辦理膜農(nóng)用葛地轉(zhuǎn)胃用審蝕批。辮其中選，經(jīng)存國務腸院批笨準農(nóng)某用地幕轉(zhuǎn)用及的，扁同時鑒辦理菌征地諷審批稼手續(xù)蛇。不椅再另償行辦建理征嬸地審鞋批；赴經(jīng)省抹、自姨治區(qū)剝、直水轄市拉人民振政府嘉在征軍地批彈準權(quán)假限內(nèi)蟲批準煌農(nóng)用把地轉(zhuǎn)您用的先，同陣時辦餓理征掙地審占批手漢續(xù)，渡不再膜另行難辦理飛征地剃審批翅，超依過征挨地批咳準權(quán)劫限的顆，應平當依難照本輛條第求一款尖的規(guī)基定另趁行辦符理征紫地審娃批。閘第四修十六內(nèi)條用國家貨征用含土地謹?shù)?，繪依照臥法定剛程序此批準遷后，嬌由縣赴級以嘉上地綱方人午民政唇府予碑以公具告并峰組織悠實施她。被憤征用炮土地首的所陰有權(quán)爭人、晃使用疤權(quán)人乏應當井在公包告規(guī)堆定期智限內(nèi)標，持兆土地礙權(quán)屬壟證書密到當懼地人勺民政匯府土唉地行炒政主蠟管冷朗言冷賭語辦鈔理征繳地補始償?shù)嵌逃?。徒第四新十七役條豬征用凳土地帶的，浴按照穴被征樂用土談地的門原用糖途給少予補冷償。執(zhí)征用糧耕地圍的補抱償費投用包褲括土棒地補粘償費彼、安哭置補慌助費船以及巖地上春附著析物和饑青苗秋的補彼償費島。征刮用耕貧地的到土地尿補償躺費，錫為該增耕地賞被征森用前槽三年至平均裂年產(chǎn)榮值的亞六至療十倍樹。征律用耕做地的齒安置察補助厲費，俊按照億需要呆安置班的農(nóng)菠業(yè)人魯口數(shù)放計算按。每傻一個乏需要稍安置賭的農(nóng)紹業(yè)人傷口的絨安置桂補助育費標僵準，通為該價耕地暮被征灶用前慚三年徒平均兆年產(chǎn)洪值的誦四至騎六倍矮。但塊是，因每公阻頃被闖征用略耕地剃的安縮置補膏助費襲，最管高不賀得超永過被略征用扒前三盛年平替均年蝴產(chǎn)值擦的十通五倍片。征碼用其夠他土感地的潤土地擴補償葵費和止安置震補助冰費標役準，候由省金、自脈治區(qū)偉、直瞎轄市梁參照撿征用繩耕地話的土溉地補曉償費籮和安樸置補善助費茂的標弟準規(guī)梳定。拔被征堂用土喝地上貫的附剛著物膊和青腸苗的長補償次標準糧，由罪省、慧自治芝區(qū)、知直轄冠市規(guī)墓定。闊征用逮城市催郊區(qū)夜的菜沫地，膚用地炊單位班應當飼按照灰國家峰有關(guān)紙規(guī)定受繳納縫新菜騎地開染建設甘基金纏。惱依照膊本條眼第二剪款的樸規(guī)定桑支付仗土地代補償古費和群安置尚補助用費，系尚不騙能使勝需要徒安置與的農(nóng)助民保漆持原積有生止活水導平的待，經(jīng)跌省、瘡自治課區(qū)、獻直轄夕市人脹民政得府批晨準，頭可以簽增加靜安置裝補助敗費。胳但是羅，土外地補脖償費翁和安輕置補悄助費介的總兼和不對得超峽過土板地被訓征用蔥前三摧年平葵均年蘇產(chǎn)值大的三脾十倍圖。國證務院杯根據(jù)寧社會花、經(jīng)爐濟發(fā)袋展水盈平，象在特蔬殊情虧況下?lián)?，可緒以提江高征笑用耕炕地的榜土地扎補償合費和借安置攤補助絡費的景標準存。訴第四消十八跌條懼征地雅補償留安置贊方案搞確定上后，易有關(guān)攜地方裂人民己政府駐應當厘公告覺，并緞聽取桌被征堡地的星農(nóng)村句集體飾經(jīng)濟守組織占和農(nóng)共民的式意見慕。青第四鋤十九熟條謎被征懲地的況農(nóng)村快集體名經(jīng)濟樂組織洲應當床將征貨用土撥地的棄補償絕費用右的收聾支狀貪況向刪本集催體經(jīng)龍濟組浸織的錢成員敗公布很，接順受監(jiān)柱督。憑禁止波侵占桿、挪傲用被后征用程土地秋單位絲的征浸地補哲償費瓜用和惹其他恰有關(guān)米費用顆。宮4．著土地膨征用音程序虹根據(jù)鏟《土砍地管岸理法妹實施么條例翻》和招《建藥設用看地審謙查報臣批管中理辦訓法》稿，征頌用土鍬地一遍般按株照下靜列程除序辦刺理：蛙申請盲用地惜，受桑理申產(chǎn)請并央審查醫(yī)有關(guān)匠文件應，審催批用奏地，似征地溉實施乎，征鬼地公變告，飽簽發(fā)徹用地診證書絮，征唐地批今準后駝的實圍施管災理，各頒發(fā)暈土地挑使用揉證。形5．疲征用你土地喂的審穿批權(quán)昆限冬《土幫地管優(yōu)理法包》第記四十圖五條猴對征陜用土詞地的鎮(zhèn)審批眨權(quán)限隆作了勵明確把規(guī)定惜，征荷用下辱列土解地的跳，由茂國務峰院批屯準：喬（一呆）基智本農(nóng)餓田；視（二皮）基拴本農(nóng)詢田以弟外的莫耕地森超過釣三十孫五公槐頃的四；（竭三）朋其他吩土地殺超過儀七十璃公頃捧的。殖征用僅前款附規(guī)定協(xié)以外猜的土在地的暖，由點省、費自治域區(qū)、股直轄補市人即民政呀府批岡準，倆并報笑國務警院備亭案。職6．榮征用并土地燕的補滿償與開安置推《土側(cè)地管蘋理法調(diào)》第棗四十牛七條誤規(guī)定羨，征閣用土株地的牛，按哄照被腦征用鴉土地露的原誕用途塌給予鋒補償坑。征鑄用耕瑞地的仇補償柔費用黃包括鋪土地廢補償終費、震安置碧補助予費以尿及地舊上附常著物腰和青次苗的儉補償絡費。柳征用辨耕地透的土進地補棚償費背，為爐該耕濱地被撒征用賠前三欄年平美均年同產(chǎn)值悔的六拌至十剝倍。蘋征用勤耕地槐的安盟置補醬助費亞，按頂照需涉要安謎置的透農(nóng)業(yè)鞭人口繁數(shù)計慢算。話每一奏個需僚要安美置的蠶農(nóng)業(yè)怨人口而的安騰置補灰助費累標準群，為織該耕桐地被膏征用偷前三叼年平累均年養(yǎng)產(chǎn)值六的四沈至六飛倍。老但是拌，每禮公頃云被征樸用耕薯地的皮安置逃補助奇費，科最高偵不得溉超過賤被征蜂用前差三年扁平均李年產(chǎn)展值的圈十五透倍。泄征用目其他津土地笛的土仁地補克償費何和安圈置補儉助費塵標準唉，由雜省、變自治炕區(qū)、瘦直轄降市參粥照征壞用耕至地的泄土地不補償鹽費和辰安置慮補助支費的套標準翁規(guī)定毅。范被征報用土城地上始的附閉著物禿和青棋苗的翁補償沖標準辭，由典省、羊自治固區(qū)、灰直轄戶市規(guī)店定。血征用乓城市辦郊區(qū)綱的菜除地，廢用地躍單位薪應當暗按照守國家末有關(guān)爺規(guī)定旅繳納光新菜意地開冊建設族基金然。罩依照滾本條融第二俱款的茂規(guī)定構(gòu)支付信土地陪補償襲費和賠安置嚴補助籠費，蔥尚不蛾能使模需要屢安置友的農(nóng)平民保融持原擇有生照活水短平的身，經(jīng)扎省、孫自治是區(qū)、卡直轄董市人壯民政脹府批純準，眾可以左增加毀安置慘補助住費。米但是城，土雕地補址償費慈和安少置補免助費術(shù)的總靠和不斬得超魚過土款地被芹征用風前三功年平宰均年填產(chǎn)值大的三非十倍狼。旺二、堆房屋敲拆遷厚管理某1．盟法律描依據(jù)恐《城至市房旋屋拆畝遷管鬼理條控例》很（中賽華人昌民共寫和國鄙國務妻院令枕第3沸05譽號，盯自捕20伍01厘年1鍋1月旗1日肉起遭施行著）。餓第三進條限城市句房屋裹拆遷將必須醫(yī)符合耀城市良規(guī)劃耕，有蒸利于守城市輕舊區(qū)薯改造斬和生售態(tài)環(huán)懷境改底善，潑保護魄文物岸古跡鳳。泳第四辮條只拆遷辰人應社當依曬照本具條例齡的規(guī)誤定，艇對被憶拆遷需人給鎖予補衫償、乖安置梨；被涼拆遷歐人應霜當在革搬遷勝期限益內(nèi)完輝成搬曠遷。掀本條置例所牧稱拆書遷人羊，是橡指取危得房淡屋拆派遷許指可證矮的單逝位。惹本條櫻例所肌稱被供拆遷警人，緩是指清被拆撿遷房暢屋的山所有嬌人。猴第五肢條冠國務事院建甩設行森政主出管部拘門對能全國役城市蟲房屋縣拆遷早工作婚實施博監(jiān)督雀管理眉。遇縣級念以上勤地方磨人民蔬政府跟負責他管理貸房屋型拆遷饅工作蓋的部泊門（舊以下禾簡稱境房屋縮拆遷森管理王部門鼻）對豎本行找政區(qū)剩域內(nèi)爛的城茶市房毛屋拆熊遷工桌作實再施監(jiān)肉督管志理。豎縣級倆以上樣地方赤人民深政府踏有關(guān)醫(yī)部門賠應當傷依照擠本條桐例的提規(guī)定躍，互紡相配爐合，肯保證菌房屋稱拆遷疼管理耍工作巡的順玉利進綱行。惱縣級屠以上亦人民邪政府悔土地爪行政窮主管王部門畢依照庭有關(guān)加法律怒、行慈政法植規(guī)的醋規(guī)定驢，負滲責與衛(wèi)城市勝房屋紐拆遷懶有關(guān)逐的土筑地管殲理工企作。毛2．流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財務鹿制度溫》第臣五十傅一條碌明確差，房咸地產(chǎn)細開發(fā)菊企業(yè)阿開發(fā)賺產(chǎn)品與成本區(qū)包括阻土地貝征用慨及拆赴遷補梯償費崖、前東期工貓程費閃、建屠筑安續(xù)裝工飼程費峽、基辰礎(chǔ)設耗施建葉設費蛇、公率共配下套設咱施費尖以及凝開發(fā)藍間接攤費用帥。蜻2．膠有關(guān)恐經(jīng)濟借適用銀房價半格構(gòu)烘成及已定價貫的規(guī)目定耳國家喝計委蹲報經(jīng)荷國務菊院批圾轉(zhuǎn)的淹《關(guān)煙于加倦強房慧地產(chǎn)倒價格雄調(diào)控枕加快演住房送建設功的意食見》冠（批富號：睬國發(fā)凝[1錯99檔8]勤34擊號）裹要求昂，要相以保界持經(jīng)妖濟適截用住庭房價府格的予穩(wěn)定嚴為重侄點，劇做好眠房地盼產(chǎn)價廣格調(diào)招控和話住房持價格打新體種系的魚建立攻工作扁。對買中低纏收入碧家庭衫購買劫的經(jīng)畝濟適笛用住味房，名實行袍政府衣指導向價，灰限價本銷售世。確允定價凡格時奶要嚴產(chǎn)格掌怒握保哪本微豬利的鏡原則宜，建篇立成撲本約歲束機梅制，豆促進蛋合理養(yǎng)的區(qū)圍位差句價和重質(zhì)量逆差價祝的形制成。過要加邁強對乏經(jīng)濟培適用厘住房幫成本桂費用亞的監(jiān)候控，嫩禁止風亂攤票和虛晃置成委本。桌計入音房價岸的企粗業(yè)管眼理費獎原則害上控望制在坦2%腐以下紀，利狗潤控銅制在液3%盤以下籌，并督以征君地和裙拆遷捎補償諒費、鐵勘察霞設施詞和前岡期工遙程費百、建佛安工譯程費毀、住屆宅小君區(qū)基暖礎(chǔ)設誓施建蠻設費甩（含但小區(qū)綢非營技業(yè)性艦配套千公建遺費）滲等4止項因繳素成保本為幸基礎(chǔ)符計算狗。對酷最低善收入哄家庭躁租賃冒由政閑府或屈單位借提供倦的廉待租住榜房租此金，課實行恒政府扒定價毅。租宅金標腰準，氣要按磚與最孕低收賠入家聾庭承煮受能寒力相今適應醋的原互則確恩定，酸并與惱同期鍋公有迎住房膏租金游水平震相銜魚接。鋼對高琴收入櫻家庭憂購買撫、租玉賃的厘商品壁住房耐，實為行市慣場調(diào)朝節(jié)價座，由灘企業(yè)手依據(jù)百開發(fā)翼經(jīng)營抱成本謊和市植場供榆求狀峽況確還定租求售價甜格；就必要授時，顏政府濫也要賄規(guī)定得開發(fā)憂企業(yè)隙利潤啊限制斥幅度魄。各雜地制故定靈項活、壘有力咱的價衰格政垃策，燦采取池多種淘形式練，促喚進空逃置住啄房的錫銷售浮。嶼《經(jīng)穗濟適絮用住紫房價康格管志理辦鉛法》交（國毀家發(fā)瘡展計膜劃委系員會仿、建斃設部近20鼻02困年1吐1月劈17靈日及發(fā)布面，旗20評03米年1值月1罷日起絨施行盞）第缸五條斥規(guī)定嘩，經(jīng)婦濟適甲用住供房價偵格實解行政摘府指棒導價珍。準第六牽條規(guī)道定，樸經(jīng)濟桂適用懼住房合基準吧價格膛由開施發(fā)成允本、僑稅金驕和利圓潤三刑部分傘構(gòu)成獎。紗（一傍）開溝發(fā)成償本：憶1．唐按照刊法律胃、法彎規(guī)規(guī)貝定用愧于征豬用土飽地和肥拆遷開補償筆等所刪支付溪的征血地和徐拆遷溜安置沸補償策費。財2．堵開發(fā)累項目杜前期錦工作捆所發(fā)箏生的宗工程休勘察模、規(guī)厲劃及這建筑獨設計洗、施飛工通腸水、乎通電瓜、通臺氣、椒通路咽及平處整場愿地等皂勘察愉設計寄和前減期工圓程費揭。3鵝．列粥入施男工圖翅預（其決）艇算項竟目的拌主體痕房屋乒建筑逐安裝靈工程哀費，熄包括燭房屋涌主體花部分握的土轉(zhuǎn)建（蜂含樁剝基）蹄工程省費、嶼水暖于電氣劣安裝平工程誠費及貝附屬熟工程升費。行4．邊在小膏區(qū)用令地規(guī)班劃紅獵線以膽內(nèi)，燦與住鑼房同煎步配蜜套建去設的耗住宅徹小區(qū)棍基礎(chǔ)徐設施旨建設槍費，層以及鑄按政紫府批漠準的偷小區(qū)堂規(guī)劃塞要求澤建設衡的不冊能有稱償轉(zhuǎn)堂讓的皺非營谷業(yè)性幅公共停配套藍設施由建設至費。永5．蹈管理蹤費按比照不素超過足本條黨（一版）項嗓1至鍵4目芒費用外之和彈的2葬%計丹算。陸6．堤貸款績利息藝按照收房地布產(chǎn)開級發(fā)經(jīng)險營企探業(yè)為惱住房魂建設朽籌措復資金青所發(fā)撞生的挖銀行飾貸款錦利息命計算橫。7肥．行恩政事捐業(yè)性險收費蜘按照歌國家聯(lián)有關(guān)議規(guī)定艘計收讀。屢（二來）稅姻金：錢依照督國家伐規(guī)定裂的稅尚目和涉稅率鮮計算爭。句（三尿）利所潤：押按照污不超球過本觸條（卸一）遭項1漸至4和目費貌用之戰(zhàn)和的走3%使計算祥。睡第七梳條加下列拒費用漆不得搭計入鳥經(jīng)濟飼適用警住房損價格次：（蔬一）勞住宅掏小區(qū)袖內(nèi)經(jīng)斃營性螺設施懂的建罪設費扭用；渴（二乓）開丸發(fā)經(jīng)幸營企梳業(yè)留富用的民辦公構(gòu)用房研、經(jīng)傭營用禽房的定建筑揉安裝鑰費用腸及應劇分攤罪的各畝種費滔用；弓（三鳳）各幻種與拜住房醒開發(fā)范經(jīng)營淹無關(guān)便的集宜資、其贊助稈、捐嘴贈和教其他崇費用較；（低四）尖各種物賠償鐮金、看違約愧金、葵滯納剛金和枯罰款咬；（誤五）貿(mào)按規(guī)械定已領(lǐng)經(jīng)減立免及瓣其他膝不應稼計入浴價格礎(chǔ)的費傍用。膠第十龜一條向按宴照本積辦法旨確定粱或?qū)彾寂膹浇?jīng)濟娛適用職住房迎價格讓，為橋同一炊期工予程開弟發(fā)住責房的找基準咳價格粱。分奮割零還售單甘套住谷房，串應當兩以基腔準價體格為格基礎(chǔ)上，計判算樓憂層、裹朝向匠差價童。樓蒼層、英朝向稿差價小按整公幢（潤單元妙）增翼減的嫁代數(shù)銅和為禁零的補原則御確定摟。茂第十頓二條弓經(jīng)腔濟適晝用住孟房價全格的兇上浮瓶幅度賞，由耕有定寄價權(quán)稻的政寄府價愧格主挑管部積門在孔核定壤價格餅時確汽定，萌下浮善幅度蜻不限小。艇第十詢?nèi)龡l顆經(jīng)編濟適普用住秋房價叛格經(jīng)沾政府祖價格魔主管艙部門乳確定給公布煎或?qū)徖媾笠悖紊骱螁钨V位和席個人幻不得顆擅自授提高紀。極第二嫁節(jié)閉開葉發(fā)商強可能籍采用秘的定毅價與徑價格述欺詐愧一、籃開發(fā)壤商可平能采尊用的叮定價咐方法搞1．呀成本棚加利竭潤法倉2．豐投資注回報土法若3．藝競爭飛定價倍法棕4．泡隨機淘定價燈法調(diào)5．掉折扣桂定價想法戀6．考特殊群定價鞭法近7．回心理涂定價梨法亭二、炸商品范房價移格欺榨詐負1．達商品慕房欺鞭詐診商品驢房欺僚詐的慘9種發(fā)表現(xiàn)振形式穿：交總付時半間的貪欺詐得：明射明不稱能交柴房，繡開發(fā)漂商為準減少上違約單金來腔交房習；面則積欺心詐：繁增大爛公攤于面積作、減東少套欠內(nèi)使遺用面撕積；氏質(zhì)量唉欺詐應：質(zhì)謙量不伏合格胞的房挎屋被致當成誠合格應房屋止進行和銷售皇；配隸套設核施、暈裝修呆、設古備欺推詐；繡物業(yè)漲管理煉欺詐毛；抵結(jié)押欺師詐：削已經(jīng)幫抵押論的房嶄屋未瞧經(jīng)抵釋押權(quán)絡人同眨意繼簽續(xù)銷早售，遠銷售壩已經(jīng)竄抵押婆的房健屋時武不告容之買裹受人楚；環(huán)恥境欺證詐：總綠化承環(huán)境假的虛圈假；郵合同煌欺詐敵：利猶用開尊發(fā)商訪保管筑全部竿合同掠文件殿的優(yōu)再勢，禍修改何合同輪文本師；所秤有權(quán)請欺詐友：開隔發(fā)商驅(qū)沒有奉取得牲土地糊使用初權(quán)，橫消費鋼者根得本無魂法取訂得所就有權(quán)迫的房蠶屋，撐仍然劈進行柜銷售艘。蛾2．嶄商品雖房價駝格欺應詐藥《福之建省扮制止拾商品駝房銷戶售價晃格欺繳詐暫警行規(guī)餓定》男第三咽節(jié)起房賠地產(chǎn)唇價格弓管理音一、梯房地給產(chǎn)價幸格管澡理現(xiàn)襪狀掀1．陳政府蛋調(diào)控啟引導蜻房地兔產(chǎn)價著格總擺水平漸的基予本制董度尚簽未真蘿正建濁立焰3．暢住房撞價格養(yǎng)構(gòu)成姨缺乏失有效蝕約束籌，部慢分地沈區(qū)房素價水門平偏租高妄二、歲房地朱產(chǎn)價繭格管稱理路勿經(jīng)寶根據(jù)酒國務衰院《喇關(guān)于返加強從房地識產(chǎn)價他格調(diào)末控加迎快住羅房建聾設的使意見畝》，移要抓災好以威下工奶作：揚1．鋪建立境合理睜的住尊房價呢格體灰系，挑加強巾房地程產(chǎn)價倦格調(diào)手控步2．模調(diào)整沒住房君價格押構(gòu)成殼，清論理整換頓建早設項堤目收滴費寧3．委建立煉正常孕、良水好的箱市場憐秩序?qū)?，?guī)仙范住濱房價蒼格及歪物業(yè)元管理殲收費帝行為損4．龍積極臨穩(wěn)妥肉地推抵進公場有住帆房租柔金改逼革，誰加快挖實現(xiàn)尚住房傳商品子化貌5．百加強娛領(lǐng)導肅，做超好房沉地產(chǎn)舍價格考調(diào)控亞的各尚項工現(xiàn)作海第四粱節(jié)仿房兔地產(chǎn)遣價格秩指數(shù)困一、窩房地縮產(chǎn)價仰格指巡數(shù)的嘆起源紀及其筆意義蘭價格晶指數(shù)語最早訪產(chǎn)生拆于1盒8世堵紀的敵歐洲慚，起圾源于鴉物價寬指數(shù)警。對嬌房地牢產(chǎn)價宜格指慮數(shù)的段研究尺則是洋20養(yǎng)世紀繼30拉、4管0年暖代以汪后才泡開始年盛行垂的，螺戰(zhàn)后皂的各洲國為諒了重志振經(jīng)霞濟，會房地纏產(chǎn)業(yè)為得以庭發(fā)展墳，有咱關(guān)房轎地產(chǎn)松行業(yè)叮的各吃種信警息也靜得到鐵政府處和民咸眾的已廣泛織關(guān)注東，住夾房價慈格指付數(shù)倍躺受重榮視。煉至于兆房地催產(chǎn)價梢格指羞數(shù)的蛾編制墳方法號，國花外比愧較流垮行的悅有五蝕種：哄成本槍投放暫法(區(qū)In豎pu柿t挑Co展st弊M文et竟ho層d)給，中康位數(shù)宣價格儀法(垂Me足di舉a委Sa國le壟P抵ri捕ce坡)，度重復功交易騙法(換Re炸pe斧at捧S躺al教e盼Me逮th勵od畢)，甘特征個價格勞法(組He照do適ni棟c天Pr仿ic撒e本Me悄th逮od抗)，扛混合躬模型防（P撒oo乎le歷d合Me惱th戰(zhàn)od陪）?？自谖饮渿?，錫自1廉99死5年狼開始怕研制刮開發(fā)因及應極用中潤房指羊數(shù)系記統(tǒng)以廟后，慮全國肝各地答日益慶重視倘房地胖產(chǎn)價貸格指爆數(shù)編兔制的鹿研究執(zhí)，1旅99亂7年烘國家糠計委格、國致家統(tǒng)狗計局矮聯(lián)合緞下達唉"關(guān)模于開塘展房拖地產(chǎn)億價格畢指數(shù)泊編制包工作嶄的通遍知"愚，1藏99董8年即在全乏國選鈴擇3法5個謹大中鐵城市取進行翠房地請產(chǎn)價圾格指族數(shù)編走制工團作，裁并定番期向臨社會墓公布軋。海編制秤和公賺布房蜻地產(chǎn)抹指數(shù)氏局用另重要證的實驕踐意富義：如首先怨，經(jīng)您濟管擺理工與作者晉和房孝地產(chǎn)彼經(jīng)濟斑研究搞人員寺可以旗通過獨房地稼產(chǎn)價刑格指滋數(shù)了婦解房敬地產(chǎn)妥市場間供求戀關(guān)系頌的變該化趨血勢和嚷程度爸，從撕而為雖政策淘制定旺工作緣和研躲究工證作提股供依努據(jù)。司其次蝕，開搭發(fā)商織通過棋房地度產(chǎn)價拐格指器數(shù)的虎變化陰和趨澇勢可顫以預霧測城單市房幻地產(chǎn)炒市場歉的走闖向，擺從而芳為自逃己的息投資求、開俯發(fā)經(jīng)毒營決羅策服章務。盛第三蓋，通戒過房擔地產(chǎn)根價格劍指數(shù)道，消音費者源可以恩了解笨房地繭產(chǎn)市成場的想價格而走勢斤，從放而調(diào)倒節(jié)自懲己的驅(qū)消費攻和投掙資行叢為。棄最后漠，房午地產(chǎn)孫評估瘡機構(gòu)剛在進菠行房嘴地產(chǎn)盤估價賞時，姓準確嫌的價拾格指劣數(shù)也迫可為凱其預傭測房圖地產(chǎn)翅價格攀以及提進行典時間路修正奮提供翼可靠繡的依班據(jù)，浩使估急價結(jié)楊果更培趨客轟觀和敲合理止。功二、戴我國營房地誠產(chǎn)指鍬數(shù)系嘆統(tǒng)帝1．仇中房沈指數(shù)些系統(tǒng)體中房飯指數(shù)瓜系統(tǒng)翠（C棚RE脆IS稀）是包中國易房地糟產(chǎn)指灣數(shù)系告統(tǒng)（霉Ch微in瘋a渴Re冷al競E持st蜂at第e趕In罩de紫x脫Sy趣st恐em危）的納簡稱許，是芽一套痛以價鴨格指擇數(shù)形者式來在揭示疤并反靜映全暖國各安主要幕城市債房地記產(chǎn)市忌場發(fā)規(guī)展和葡變化峽軌跡烈的指孝標體擔系。糖中房課指數(shù)難采用撿了抽便樣調(diào)莫查方泊法，秧在對肆市場悔商品奧房項展目進第行調(diào)輕查的究基礎(chǔ)肉之上止，采封用聚響類分旋析方朱法，伯確定縱樣本孕，然胡后對批樣本回進行沒較長淺時間蓮的跟峰蹤調(diào)府查。謠中房支指數(shù)悄將物瘡業(yè)按辨用途餓分為趁住宅黑、商齡業(yè)服陶務業(yè)爺用房米、辦妙公用環(huán)房和糞廠房伸倉庫夏4大得類，典以1代99糠4年幻11奮月北疲京物江業(yè)的浪比較違價格身為基貪值，療各城沃市的開4類謝物業(yè)地的銷藏售價誤格為腳依據(jù)矮，分盟別分狗為高煉、中眨、低喝3檔促，以濾各類順各檔搜次物請業(yè)的貴銷售洽量為匪權(quán)計萄算4暈類物某業(yè)的親平均普價格捐，最膚后將單這4鼓類物木業(yè)的識平均凍價格屑以竣雜工量古為權(quán)捷數(shù)求占得加膨權(quán)平雞均價最格，伏并以怪此平靠均價恰格作狡為各觸城市釀的物扎業(yè)比配較價獅格，更運用繞下列宴公式櫻計算柱各城白市的叛房地戲產(chǎn)價躺格指擺數(shù)。個2．雁典型政住宅登價格器指數(shù)會系統(tǒng)川簡稱己典型諒指數(shù)排系統(tǒng)貞。1靠99絨9年畢，由蒙中房夾指數(shù)匹系統(tǒng)任成立業(yè)典型非指數(shù)芹系統(tǒng)集項目饞小組徹，負質(zhì)責系扔統(tǒng)的掏設計蛙開發(fā)暴、維級護運搖作，脂并根敞據(jù)中裝房指窄數(shù)系淚統(tǒng)的奉理論娃基礎(chǔ)跟和城尊市住好宅市傍場的盞特點駁，提纖出了學初步鄙的系哄統(tǒng)設猾計構(gòu)怎想。媽以后唇，項慎目小既組廣紙泛征罷求專戚家學棚者、傷業(yè)內(nèi)撤人士詠及政違府官溫員的麗意見蹦，得態(tài)到了憑各方駛面的秧積極掠參與脂和充杠分肯慘定，糕系統(tǒng)源理論恰設計隸經(jīng)評美議、丹調(diào)整恰后最子終成今型。嘗3．鉗武房本指數(shù)爛系統(tǒng)蚊武房瓦指數(shù)陜系統(tǒng)帽由分烈類物獸業(yè)指暗數(shù)和派綜合晴物業(yè)喜指數(shù)嚼組成竹，以雅20演00洽年3旨月為鋼基期湖、以希20音00祝年3爭月房閣地產(chǎn)第價格窯指數(shù)騙10夏00慚點為哪基值漫，每午季度鑄第一廈個月藝16洋日向躁社會康發(fā)布島前一屠季度峽的武嫩房指宏數(shù)。弦第五磁節(jié)階房買地產(chǎn)蜻泡沫謊防范虜（自渡學）建一、漸房地識產(chǎn)泡只沫的尚內(nèi)涵散與特伏征歪1．給房地惑產(chǎn)泡蜘沫的扮內(nèi)涵餡泡沫慢或泡趕沫經(jīng)領(lǐng)濟一報詞，釘來源泰于西某方經(jīng)永濟學匪界，釀簡要孤的釋瘦義是索，虛抱擬資該本的延過度料增長莫，具伙體的釘解釋暈是，叮在市粥場經(jīng)核濟中鬼，通義過各懸種"別狂熱止"的盤活動烈，使玉得某裝種商溜品、逝某種父資產(chǎn)串或某孔個公浪司股播票的您價格晌猛漲萬，若捎干倍賴地遠子離其諒價值養(yǎng)，這故種若裂干倍順猛漲接形成旅的高欣價，逢不能餅長期筆維持器，最判終會璃像泡狠沫一兆樣地嶄破滅捆，這看就是完泡沫蔬或泡私沫經(jīng)緞濟現(xiàn)歇象，鞋比較早典型余的則鍋稱之逢為泡楊沫事柴件。庫2．蝕房地潤產(chǎn)泡傍沫的戲特征敢（若揉干概瓜念的荷辨析眉）付（1澤）房東地產(chǎn)椒泡沫牽與房露地產(chǎn)蜘經(jīng)濟悉波動遷（2陪）房脊地產(chǎn)觸泡沫玩與通嗚貨膨艦脹系（3幕）房凍地產(chǎn)嬸泡沫至與房帽地產(chǎn)蜘過熱蕩房地荒產(chǎn)泡茂沫與護房地砌產(chǎn)過惡熱是咐兩個懲不同策的概獄念。咽房地矩產(chǎn)過哄熱，斧主要漸指房泄地產(chǎn)掠投資舉量過栗大，好開發(fā)綢量過權(quán)多，植超過某國民話經(jīng)濟辰發(fā)展糧水平繡和社盲會有港效需倘求，視房地翠產(chǎn)過悔熱可房能帶基來供撕過于脊求、等房屋亦積壓葵、土壁地閑永置和旅資金訪沉淀同，但誕并不敲一定劍會帶孝來價炕格飆睡升，鈔從而檔引致堂泡沫督的發(fā)貞生。童（4街）房鹽地產(chǎn)帳泡沫扔與房離屋空斤置糖二、蒸房地漸產(chǎn)泡脫沫的閉運行內(nèi)機理角1.配投機荷價格投機制岡2.縮自我惱膨脹橡機制恥三、習房地禮產(chǎn)泡漂沫的荒防范汗舉措能1．取設計幼嚴密孫合理摟的房環(huán)地產(chǎn)拔稅制歐2．榴加強核對房邊地產(chǎn)泛價格姿的監(jiān)繞測與偶調(diào)控敬3．鴨對商渣品房遞預售盜要作綿嚴格完審查衫4．勝規(guī)范輩房地肚產(chǎn)融軍資行覆為狹5．盯改變孩傳統(tǒng)嚇的抵過押估忙價辦蒜法去6．鄉(xiāng)利用俘貨幣阻金融灑政策拿調(diào)控洪房地沿產(chǎn)市假場汗7．相政府羽應適勒時發(fā)意出警基告，犬公告醉有關(guān)憤市場鞠信息每8．舒加快幸企業(yè)算制度框改革頂與產(chǎn)恰權(quán)改膨革徐四、河我國奇房地絕產(chǎn)業(yè)師是否狐出現(xiàn)使"泡禁沫"涌自2述00斥2年柏下半亡年關(guān)未于地倦產(chǎn)泡鈴沫論迎之爭裙至今絹，房烤地產(chǎn)病行業(yè)乏倍受唱非議尿，成峰為社饞會各刻界爭燕論的位熱點釣，其掘中包僚括，保泡沫箭論之豬爭、雖地產(chǎn)愧冬天終之爭馳、土蠅地革隱命之務爭、總央行式12記1文杠件之錘爭。鑰第五香章依房凈地產(chǎn)朝交易蛾管理異第一故節(jié)厚房盟地產(chǎn)濾交易逆管理刺概述途一、計房地聲產(chǎn)交奏易管電理泡1．智概念瘡《城牧市房稅地產(chǎn)遼管理革法》干更明講確規(guī)念定，蛇房地到產(chǎn)交滑易包仁括房聰?shù)禺a(chǎn)諸轉(zhuǎn)讓藍、房克地產(chǎn)伍抵押帖和房呀屋租民賃3歪種形罵式。片房地嚼產(chǎn)交蝕易管賊理是志指政園府設桶立的鐘房地頭產(chǎn)交脆易管溫理部橫門及槐其他哈相關(guān)估部門枝以法義律的肉、行諒政的宜、經(jīng)沖濟的膊手段間，對曾房地蹤產(chǎn)交富易活汗動行迷使指歸導、周監(jiān)督扯等管攪理職望能。旦2．醒管理互機構(gòu)松及其盤主要箱任務闊房地債產(chǎn)交滅易的蠢管理帝機構(gòu)店主要夠是指守由國卵家設拔立的洪從事近房地腹產(chǎn)交效易管麥理的館職能暖部門鋼及其掘授權(quán)挖的機劑構(gòu)。旗包括妨國務喬院建括設行竟政主爺管部側(cè)門即盤建設猜部，暴省級授建設業(yè)行政艙主管墨部門氣即各剩省、姻自治亂區(qū)建什設廳扛和直英轄市菠房地址產(chǎn)管躲理局汪，各攏市、些縣房借地產(chǎn)察管理羨部門礎(chǔ)以及燦房地桃產(chǎn)管慢理部廈門授潤權(quán)的籌房地娃產(chǎn)交惹易管春理所緞（房音地產(chǎn)糊市場澆產(chǎn)權(quán)詢管理陡處、戒房地鞭產(chǎn)交腔易中弱心等常）。味房地周產(chǎn)交屆易管蒙理機碰構(gòu)的珠主要疊任務蔑是，皂對房毫地產(chǎn)攝交易浙、經(jīng)孝營等酒活動郊進行販指導沾和監(jiān)慮督，掀查處羞違法蠢行為挖，維梅護當荷事人脈的合棚法權(quán)壤益；攏辦理謀房地僅產(chǎn)交戶易登釘記、獎鑒證注及權(quán)踐屬轉(zhuǎn)居移初縱審手柳續(xù)；德協(xié)助急財政摟、稅肆務部失門征漏收與田房地寫產(chǎn)交著易有申關(guān)的挑稅款抄；為揉房地瓶產(chǎn)交活易提南供洽脊談協(xié)朱議，稅交流痕信息坦，展曾示行歸情等域各種趁服務虎；建弱立定竭期信蛋息發(fā)縫布制毫度，裕為政荷府宏充觀決吳策和扮正確包引導席市場鴨發(fā)展膽服務武。芒二、咸房地館產(chǎn)交栗易中應的基滴本制芬度唐1．里房地鬼產(chǎn)價慮格申塞報制兄度木2.撒房地烏產(chǎn)權(quán)知屬登羨記發(fā)朽證制摸度葡3．抵房地券產(chǎn)價賴格評講估制曲度揪4．仔房地妨產(chǎn)價乒格評煩估人歌員資線格認瀉證制愧度環(huán)5．頑城市肚土地譽有償通有期乞限使炎用制啦度蔥第二幻節(jié)徒房卸地產(chǎn)叔出售火管理嶺一、界商品智房預俗售管盜理銅《城章市房招地產(chǎn)夠管理妙法》陰（國詳主席揉令第治29窄號，肅自匙19究95逝年1答月1文日起做施行因）第朝四十勇四條租要求躺，商沾品房娛預售蔥，應美當符澤合下?lián)屏袟l皺件：注（一嬌）已或交付爆全部婚土地震使用牽權(quán)出駝讓金鍬，取紛得土襲地使乖用權(quán)捆證書財；（茄二）里持有泄建設言工程貪規(guī)劃狂許可暑證；目（三間）按今提供野預售誦的商袖品房羽計算緒，投海入開債發(fā)建滿設的裂資金轉(zhuǎn)達到襪工程爆建設扇總投記資的栽25鎮(zhèn)%以四上，隔并已景經(jīng)確組定施饞工進位度和任竣工胳交付鉛日期奏；（駐四）此向縣縱級以易上人糕民政滅府房費產(chǎn)管萬理部寧門辦撥理預境售登險記，序取得銜商品清房預類售許狼可證痕明。鋸商品嫩房預理售人慨應當襯按照夢國家胳有關(guān)期規(guī)定竹將預渴售合烏同報稍縣級跳以上恭人民禍政府仇房產(chǎn)貨管理固部門孟和土錄地管電理部墾門登漂記備奮案。增商品霞房預涂售所敏得款射項，醋必須役用于遣有關(guān)龍的工午程建遠設。優(yōu)《商淋品房強銷售德管理達辦法毛》（禿建設坑部令撿88濁號）?。ㄙR20際01陶年3滑月1廈4日襯建設頂部第林38叫次部撒常委施會議塵審議床通過缺，自筒20執(zhí)01庸年6攝月1占日起舉施行恩），民第六騰條明乏確，詢商品龍房預隔售實脾行預嗚售許誼可制轉(zhuǎn)度。勻商品均房預批售條吊件及鵲商品躁房預醬售許酷可證究明的輕辦理欣程序濤，按舍照《壽城市仿房地磁產(chǎn)開稀發(fā)經(jīng)稻營管懷理條籮例》捕和《途城市慣商品薄房預晨售管傷理辦剝法》脫的有啦關(guān)規(guī)患定執(zhí)雁行。掃《城腿市房久地產(chǎn)魔開發(fā)汪經(jīng)營拜管理畏條例脂》（給國務怒院令壺第2堅48愚號，訊19幣98箭年7銹月2稀0日南起孩施行王）第洲二十苦三條損要求嫁，房艷地產(chǎn)卻開發(fā)寫企業(yè)暢預售氣商品撒房，似應當繡符合鬼下列痰條件制：（殖一）驗已交奏付全銀部土釀地使鮮用權(quán)擦出讓滔金，棚取得伍土地結(jié)使用濟權(quán)證漿書；托（二展）持奧有建分設工標程規(guī)脾劃許飛可證體和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