上半年北京市房地產(chǎn)市場

上半年北京市房地產(chǎn)市場分析(一)北京房地產(chǎn)不詳1998.09本文介紹了北京房地產(chǎn)市場總體運行狀況以及當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場各物業(yè)租售價格現(xiàn)狀.一、北京房地產(chǎn)市場總體運行狀況自１９７８年改革開放以來，北京市房屋建設(shè)在總量上呈明顯上升趨勢，年竣工面積由１９７８年的４０７萬平方米，上升到１９９７年的１４２１．５萬平方米，增長了３．４５倍。房地產(chǎn)的綜合投資增長顯著，由１９７８年的１７．５億元增加到１９９７年的３２３．４億元。１９９８年上半年，北京市房地產(chǎn)投資完成１２１．８億元，增速由去年同期下降７．１％轉(zhuǎn)為增長３０％，呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢。在經(jīng)歷三次房地產(chǎn)建設(shè)的高潮后（分別是１９８０－１９８３年；１９８７－１９８９年；１９９２－１９９４年），北京房地產(chǎn)發(fā)展趨于理性發(fā)展，特別是在經(jīng)過１９９５年末至１９９７年初的調(diào)整期后，１９９７年北京房地產(chǎn)市場銷售形勢明顯回升，全年商品房銷售面積比１９９６年上升了２０％。其中住宅銷售面積上升了２８．６％，但寫字樓和商場的銷售面積大幅度下降。普通住宅市場在消費需求和政策支持方面，有較強的發(fā)展動力，北京住宅市場在越來越多的個人購房者的參與和推動下逐漸繁榮。受政府房改政策的影響和市場需求拉動，１９９８年上半年北京市商品房銷售成倍增長，共銷售建筑面積１１５．１萬平方米，銷售額達(dá)６１億元，比去年同期分別增長１．９倍和２．３倍。資本經(jīng)營、品牌經(jīng)營等將在房地產(chǎn)市場內(nèi)吸引力增強，營銷策劃在項目經(jīng)營中的作用會越來越大。亞洲金融風(fēng)暴直接影響到北京房地產(chǎn)市場，特別是對外銷高檔物業(yè)沖擊較大。但若內(nèi)資購買力能迅速發(fā)展，可對外銷物業(yè)市場起到一定的支撐作用。各物業(yè)呈現(xiàn)的特點是１．住宅市場.全面上升住宅投資增長迅速，自１９９１年后，年投資增長率在６０％以上。其中１９９７年住宅投資占房地產(chǎn)總投資的６５％，房屋總竣工量的７２％，總銷售面積的８１％。１９９７年住宅持續(xù)上升的趨勢在新的一年中繼續(xù)維持，１９９８年上半年住宅投資５０．１億元，比去年增長２５．１％，住宅銷售４８．４億元，同比增長２．４倍，占總銷售額的７９．６％，隨著市場交易的活躍，房價繼續(xù)呈現(xiàn)上升趨勢。上半年北京市商品房綜合平均售價為５２９６．８元牤平方米，比去年同期上升１６％。住宅市場銷售價格上升情況下，住宅項目的銷售量也在穩(wěn)定上升。住房制度的改革進(jìn)一步提高個人購房的比例，成為普通住宅在銷售上繼續(xù)攀升的基礎(chǔ)。購房貸款力度加大和規(guī)范市場價格、交易行為等政策的出臺，以及政府對開發(fā)普通住宅項目的態(tài)度，都將促進(jìn)住宅市場的進(jìn)一步發(fā)展。取消福利房等房改政策的出臺，短期對集團購買力產(chǎn)生較大的促進(jìn)作用。但從長期來看，對北京住宅市場起重要支撐作用的集團購買力將會明顯下降，個人購房將會逐步成為住宅市場的主要力量。東三環(huán)、西三環(huán)及東北四環(huán)一帶是大規(guī)模住宅開發(fā)新的熱點，城南是危房改造的熱點，集中了較多的新住宅開發(fā)項目。１９９８年上半年新上市商品住宅量大，其中大部分是成片開發(fā)，付款方式靈活，新建住宅規(guī)劃及建筑品質(zhì)明顯提高，具有適應(yīng)當(dāng)前需求的各種戶型設(shè)計及手續(xù)齊備、配套設(shè)施齊全等特點。２．寫字樓市場.競爭激烈寫字樓的建設(shè)高峰期為１９９２年以后，當(dāng)時由于寫字樓需求急劇上升，開發(fā)利潤高，開發(fā)商紛紛斥資開發(fā)寫字樓，至１９９６年６月，北京利用外資有３０％左右在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，其中開發(fā)寫字樓的占相當(dāng)數(shù)量，導(dǎo)致１９９４、１９９５年寫字樓竣工面積增幅較大，１９９６年后進(jìn)入盤整期，供過于求。至１９９８年上半年，市場上供應(yīng)的寫字樓將達(dá)到３７０多萬平方米，實際空置率會繼續(xù)上升，１９９８年上半年寫字樓投資２７．４億元，比去年增長２．６％，銷售額為１２．４億元，同比增長３倍，主要為大宗購買，寫字樓承租相對活躍，但租售價格在歷經(jīng)１９９７年末的支撐點后，繼續(xù)下滑到新的低點水平。一方面是寫字樓的集中上市，另一方面大買家將已購買物業(yè)委托物業(yè)公司對外招租，加大了市場的空置面積，而且不斷有新的樓盤推出，加之小業(yè)主為了盡快出租所購物業(yè)紛紛壓低價格，使得一些大發(fā)展商不得不降價租售。３．商業(yè)用房.市場平淡１９９８年后的商業(yè)用房建設(shè)將非常平穩(wěn)。主要是由于１９９５年后許多大型綜合性項目竣工，一萬平方米以上的大型商場出現(xiàn)供應(yīng)量過大，北京現(xiàn)有萬平方米商場６５家，１９９８年新開業(yè)的商場有崇文門新世界百貨、宣武崇光百貨、十里堡華堂百貨等超大型百貨商場，上半年商業(yè)用房投資額為１２．９％，比去年同期增長７１．９％。商業(yè)用房呈現(xiàn)嚴(yán)重供求失衡，加上宏觀經(jīng)濟嚴(yán)峻，需求乏力，商場經(jīng)營不景氣，大型商場的銷售額明顯下降。但利民便民的平價超市商業(yè)網(wǎng)點增長迅速。二、當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場各物業(yè)租售價格現(xiàn)狀１．商品房銷售價格１９９８年１月至６月，據(jù)對１２３家房地產(chǎn)商展銷樓盤的價格資料進(jìn)行統(tǒng)計，得出如下分析.１２３家房地產(chǎn)開發(fā)、代理企業(yè)中共發(fā)布商品房總建筑面積２８７．１９萬平方米。其中，期房５５．５萬平方米，現(xiàn)房２３１．２７萬平方米，其銷售價格情況是：按內(nèi)銷商品房七種出售型態(tài)劃分。（１）住宅：６５起建筑面積１９９．４０萬平方米，其中期房２６．４０萬平方米，現(xiàn)房１７３萬平方米；（２）公寓.２２起建筑面積３３萬平方米，其中期房１１萬平方米，現(xiàn)房２２萬犿＋２；（３）綜合樓.６起建筑面積８萬平方米，其中期房３萬平方米，現(xiàn)房５萬平方米；（４）寫字樓.１０起建筑面積３３萬平方米，其中期房１０萬平方米，現(xiàn)房２３萬平方米；（５）別墅.４起建筑面積６萬平方米，其中期房３萬平方米，現(xiàn)房３萬平方米；（６）辦公用房.１０起建筑面積７．６２萬平方米，其中期房２．５２萬平方米，現(xiàn)房５．１萬平方米；（７）四合院.６起建筑面積０．１７萬平方米，新建院０．０５萬平方米，半新院０．０６萬平方米，舊院０．０６萬平方米。從內(nèi)銷商品房的地段看，住宅在二環(huán)路以內(nèi)幾乎沒有，而個別地段只剩些零散房，大部分住宅分布在三環(huán)周邊；二環(huán)周邊其次。公寓式住宅、寫字樓及辦公用房多集中在二環(huán)路以內(nèi)及二環(huán)路周邊。綜合樓則集中在二環(huán)路和三環(huán)周邊上。別墅則在四環(huán)周邊或近郊區(qū)居多，四合院在二環(huán)路以內(nèi)市中心地段。章從七艷種類廁型的昆房屋艦價格徐看，落新建巧四合盜院平津均價該格最熊高，填平均垮價１術(shù)６２勿００岡元牤夜平方守米，刃舊院萄平均扁價格爺２５羨００慎元牤濁平方蜜米，項新建倘院高畫于舊客院５展４８蓄％（健相當(dāng)議于６苗．５掃倍）牙。寫宜字樓田平均盲價格死１２擱６０誤０元憑牤平坑方米嫌，其艱中現(xiàn)含房均某價１斥３４役００史元牤僅平方歉米，屬期房數(shù)均價戰(zhàn)１０脹８８仆０元晚牤平劉方米紅，現(xiàn)脈房高兄于期量房２自３．績２％輸。辦喪公樓修與寫芝字樓賓在使猶用功雙能上脆大同魚小異正，但譯由于完寫字損樓內(nèi)烘裝修傾優(yōu)于釋辦公緩樓，脆因此殃在價扎格上斧也就雕有一懇定差射異。優(yōu)辦公帥用房味平均要價格塔９２仿４６秩元牤陵平方獄米，咽其中歸現(xiàn)房舅均價龜９７譜７０韻元牤晝平方扔米，揀期房脾８２盞００儀元牤祖平方刑米，雙現(xiàn)房疲高于慰期房弱１９戚．１背５％能。公盯寓平聰均價劫格７堤９９節(jié)８元賀牤平釋方米臣，其撐中現(xiàn)扯房均戀價８周４０滋０元菠牤平唯方米每，期輝房７帝１０坡０元竭牤平雪方米息，現(xiàn)僚房高慈于期忽房１嚴(yán)８．槳３％亦。綜唇合樓甜平均迫價格男６２書２５轉(zhuǎn)元牤各平方殖米，當(dāng)其中刊現(xiàn)房砍均價抖６７峽００堤元牤蜜平方慘米，面期房哈５４揉００密元牤連平方勞米，推現(xiàn)房欠高于趣期房潔２４云％。宗住宅旋平均和價格湖５９活５０董元牤雞平方漠米，躲其中膛現(xiàn)房冬均價睡６０乘９０挖元牤橫平方鐘米，趴期房捏５０條２０耍元牤悉平方升米，襪現(xiàn)房坐高于聲期房綿２１怖．３賤％。缸此次哭收集礦資料壟別墅竭數(shù)量墨不多倦，僅粘從４腦起情舉況看內(nèi)，別竿墅平橫均價秋格４糕５７誠０元湊牤，距平方津米，全其中彩現(xiàn)房偶均價沙５０飾９０窮元牤耍平方避米，午期房虹４０虧５０例元牤載平方卵米，體現(xiàn)房飽高于輸期房采２５道．７莫％。嗎從１秘９９預(yù)８年壽１維—德６月素對１饅２３蛇家統(tǒng)北計資光料和含１９慮９６直年６探月對漸１７鍵９家眨統(tǒng)計彩資料莊看，餃房地必產(chǎn)商兩銷售宜的價惰格趨際于平于穩(wěn)。雙部分錘商品觀房銷尺售價繪格分干析見附表１齡。羨寄２．得房屋澤出租闖價格武籌１９杠９８飼年１臘月至麻３月患，據(jù)何對６藍(lán)８家他房屋政出租筋戶標(biāo)均出的鍬租金小資料隙進(jìn)行筍統(tǒng)計汪分析用，按據(jù)房屋層六種赴出租獅型態(tài)弄劃分熟。（宇１）僵寫字驕樓３芽６起禾，平悶均租怨金每格天每踐平方允米５挨元，叉其中復(fù)，二鬼環(huán)路得以內(nèi)兩平均值租金燃每天霸每平走方米盡６．裂２５銀元，乘二環(huán)鎖周邊萍平均介租金鵲每天短每平誼方米刮５．厚４４吹元，躲三環(huán)拉周邊標(biāo)平均趣租金跪每天寒每平仔方米浪４．凡２９億元，癥四環(huán)值周邊海平均納租金若每天醉每平倆方米慰３．程８６嘴元；查（２擺）公蝕寓２視起，食平均半租金貌每天佩每平企方米致３元鍋；（票３）導(dǎo)商業(yè)陵用房鑄６起湖，分娘布的毫面較索廣，輝二環(huán)醒路和屑二環(huán)風(fēng)外周阿邊平壓均租幼金每靜天每倦平方該米４太．４沫元，界四環(huán)功周邊悅每平蠅方米菠０．伍９元協(xié)；（球４）砌門面留房２擊起，擇租金予水平紐不同揭，在鹿二環(huán)絞周邊饅位置驚雖離辯市區(qū)滾近，按但裝蜂修條皺件較舍差，誦租金屑相對既較低汗，平頑均租給金每城天每順平方燙米４寺元，背在三裹環(huán)路豆周邊鹿地區(qū)桐雖離潤鬧市槳區(qū)稍岡遠(yuǎn)些展，但賄也在方較好黨的臨鏡街位掩置，陳加之畏裝修闖了一蒙些，姜租金書價位監(jiān)相對洋較高唇，平伐均租始金每剪天每惑平方玩米１侮０元陳；（展５）命平房害７起沉，出繭租房長一般升在二皮環(huán)路敵以內(nèi)敘，平德均租從金每學(xué)天每扭平方覺米１邀．７怕２元析；（俗６）巧住宅酬樓１遼５起置，出抹租面注比較磁廣，燕一居飯室平緩均租盡金每價套每曬月１甲３０叨０元普，二殊環(huán)周換邊有昏雙氣女的平賠均租憲金每月套每融月１爐９０彼０元山，三枯環(huán)周給邊有經(jīng)雙氣床或三熄氣的撞平均境租金莫每套魚每月泉１８默４０豆元，球四環(huán)臨周邊謝有雙晉氣的華平均桃租金墻每套廁每月六１１齡８０棚元；贈二居利室平肯均租判金每治套每拳月２利４７秩０元攜，其險中二禾環(huán)以周內(nèi)平筒均租搞金每夕套每落月４丙１５翠０元百，租踩金偏筆高的捕原因焰為，粗有些張出租赤戶將興房屋阻裝修樣后最但高出膏租額印每套屢