廣州房地產(chǎn)行業(yè)某豪苑以租帶售營銷策劃案解析

廣州白云堡豪苑“以租帶售”營銷策劃案解析白云堡豪苑是廣州市頂級(jí)豪宅社區(qū)之一，提起白云堡廣州市的民眾幾乎無人不知、無人不曉。但這個(gè)樓盤開發(fā)期前后長達(dá)十年，在這期間廣州市的高檔住宅市場經(jīng)歷了急劇的市場變化，白云堡的房價(jià)1998年開盤時(shí)是14000元/平方米，到2002年9月已經(jīng)下降為7000元/平方米，掉了一半左右。如何擺脫白云堡銷售和售價(jià)直線下跌，改變高檔豪宅樓盤不斷貶值的頹勢，使白云堡這棵“老樹”重新煥發(fā)出青春和活力?通過成功進(jìn)行“以租帶售”的營銷策劃，才使白云堡轉(zhuǎn)危為安，度過了市場驟變帶來的銷售和經(jīng)營困境，迎來了新春和生機(jī)，使一個(gè)行將敗落的老樹發(fā)出了翠綠的新芽，也使白云堡豪苑的開發(fā)劃上了一個(gè)圓滿的句號(hào)。下面我們從策劃的創(chuàng)意、論證、操作和檢驗(yàn)這四個(gè)方面對(duì)白云堡豪苑“以租帶售”營銷策劃案進(jìn)行解析。一、“以租帶售”策劃創(chuàng)意的產(chǎn)生1、項(xiàng)目背景廣州白云堡豪苑占地面積為22萬平方米，總建筑面積為17萬平方米，共有412-666平方米/棟的獨(dú)立別墅177棟，221平方米/套的低密度豪華公寓280套，入住率高達(dá)82%。白云堡自然環(huán)境極為優(yōu)越，三面環(huán)山，一面臨湖，綠化率高達(dá)65%，水面面積達(dá)4萬平方米。1994年初動(dòng)工開發(fā)，先后開發(fā)了三期別墅和三期低密度豪華公寓，深受市場的歡迎。到2002年9月，白云堡最后一期別墅和低密度豪華公寓已經(jīng)開發(fā)完畢并推出市場，但還有幾十套別墅和上百套公寓在售，市值達(dá)2億多人民幣。白云堡的交通條件、配套設(shè)施、物業(yè)管理、治安條件在廣州市高檔物業(yè)中是首屈一指的，而且白云堡作為廣州市頂級(jí)豪宅和成熟高尚社區(qū)的形象也已經(jīng)深入人心。但由于廣州市豪宅市場已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象，市場供求關(guān)系發(fā)生了急劇的變化，白云堡豪苑一下子就從賣方市場轉(zhuǎn)化為買方市場。房價(jià)一降再降，但買家和業(yè)主并不領(lǐng)情，許多高價(jià)購房的業(yè)主甚至十分抵觸和反感發(fā)展商降價(jià)促銷的行為。在這樣的情形下，白云堡所承受的市場壓力是相當(dāng)之大的，與前幾年豪宅市場最暢銷的情形簡直無法相比。白云堡將最后一期別墅和公寓推出市場時(shí)，但打了200多萬的廣告，銷售結(jié)果不甚理想，只賣出幾套公寓，營銷費(fèi)用高達(dá)百分之十幾，無奈之余打算破釜沉舟，繼續(xù)降價(jià)促銷。2、創(chuàng)意的產(chǎn)生與構(gòu)思經(jīng)過初步調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，在豪宅市場競爭如此激烈的情況下，如果白云堡仍然按常規(guī)以自住型買家為主要的市場目標(biāo)，市場的競爭程度就必然會(huì)十分激烈，基本上沒有轉(zhuǎn)危為安的機(jī)會(huì)和可能。要想使老樹發(fā)新芽，就必須要?jiǎng)?chuàng)新，要另辟溪徑，才能找出一條可以突破重圍的生路。假如白云堡的售價(jià)可以一直堅(jiān)挺而沒有降過價(jià)，情況可能會(huì)大不相同。如果再采取降價(jià)促銷的手法，白云堡的品牌和豪宅地位就會(huì)毀于一旦。因?yàn)榻祪r(jià)不僅會(huì)嚴(yán)重傷害業(yè)主的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，令其物業(yè)嚴(yán)重貶值，而且也不會(huì)有明顯的促銷效果。反而會(huì)令買家望而卻步，抱持觀望和持幣待購的態(tài)度，“買漲不買跌”的心理對(duì)貴價(jià)的豪宅樓盤更為敏感和明顯。但不降價(jià)又怎么樣扭轉(zhuǎn)眼前的困境呢？

白云堡只有重新展現(xiàn)其價(jià)值，才能讓業(yè)主和買家對(duì)物業(yè)的保值功能恢復(fù)信心。但廣州市高檔物業(yè)的銷售形勢十分嚴(yán)峻，白云堡正處于滯銷貶值的不利局面。過去白云堡在豪宅市場上的地位和品牌是有目共睹的，但現(xiàn)在由于市場發(fā)生了變化，人們的購買能力和欲望下降，豪宅的身價(jià)也一落千尺。在這種情況下，只有揚(yáng)長避短才能有效地使白云堡突破重圍，進(jìn)入良性循環(huán)的經(jīng)營局面。]優(yōu)勢分析：環(huán)境、品牌和“三高”。環(huán)境，不僅僅指自然環(huán)境、居住環(huán)境、生活環(huán)境，更重要的是治安環(huán)境、生態(tài)環(huán)境，這些都是別人無法相比的；品牌，要維系和創(chuàng)造是不容易的，但要?dú)У舭自票さ钠放茀s容易得很，大幅公開降價(jià)、出現(xiàn)治安事故等等都會(huì)；而所謂的“三高”是指“租客檔次高、履約信譽(yù)高、投資回報(bào)高”。劣勢分析：太大、太密、太舊。太大，主要指的是公寓的單位面積太大，220平方米/套，比人家獨(dú)立別墅的面積還要大，只有歐美的外籍人士喜歡??；太密，是指白云堡前后左右的樓距太近；太舊是指白云堡的建筑立面和造型有些過時(shí)，而且開發(fā)周期過長，樓盤的整體素質(zhì)有所下降。突圍策略：“以租帶售”。“租”和“售”是一種因果關(guān)系，前因而后果，將白云堡滯銷的別墅和公寓以高額租金租出去，以此帶動(dòng)這些高回報(bào)物業(yè)的銷售；緊緊抓住“三高”這一法寶，把這項(xiàng)策略作為白云堡的長期戰(zhàn)略方針堅(jiān)持下去，不斷地調(diào)整、改進(jìn)和切實(shí)地實(shí)施。二、策劃的論證與研究對(duì)市場進(jìn)行更深入的調(diào)查和研究，并對(duì)這一策劃創(chuàng)意進(jìn)行反復(fù)的論證和探討，進(jìn)入組織實(shí)施的階段。營銷組合方案分述如下：（一）市場調(diào)查調(diào)查發(fā)現(xiàn)：當(dāng)時(shí)廣州市已經(jīng)初步形成了一個(gè)豪宅租賃市場，如早期的怡苑、金湖花園，近期的金亞花園、嶺南會(huì)以及祈福華廈、新大廈等公寓。這些豪宅和公寓多數(shù)是在二沙島和天河一帶，交通和景觀環(huán)境雖然有一定優(yōu)越性，但空氣質(zhì)素、噪音污染和生態(tài)環(huán)境不及白云堡。只有新世界的金湖花園與白云堡較為相似，但交通條件、戶型選擇卻不如白云堡。另外，據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，廣州市外商投資企業(yè)已逾萬家，500強(qiáng)跨國公司中已有57家在廣州設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或開辦項(xiàng)目，駐穗的外籍人士逾六萬人。這些外籍人士的增加，對(duì)廣州市高檔物業(yè)的居住需求也相應(yīng)增大，而且這些外籍人士都享有高額住房津貼和補(bǔ)助。據(jù)了解這些津貼、補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)因人而異，通?？鐕镜目偛煤屯鈬I(lǐng)事每月高達(dá)5000-9000美金的住房津貼，一般的中級(jí)管理人員也有2000-3000美金以上，這些租客對(duì)于白云堡開拓租賃業(yè)務(wù)是極為有利的目標(biāo)客戶群。（二）論證與研究1、成功案例的分析香港相關(guān)企業(yè)經(jīng)營模式：不少大公司靠出租物業(yè)或部分出租物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營。比如：香港置地?fù)碛兄协h(huán)42%的物業(yè)，每年租金收入高達(dá)5億美元，幾乎沒有在本地開發(fā)新項(xiàng)目，主要靠出租物業(yè)經(jīng)營，每年就可以保持穩(wěn)定的租金收益。新鴻基地產(chǎn)、長江實(shí)業(yè)和上市的嘉里公司則是混合型經(jīng)營，新鴻基地產(chǎn)的1/3收益來自于租金收益，其余是開發(fā)性收益；長江實(shí)業(yè)每年大概有兩億港幣左右是租金收益，所占比例較小；嘉里公司出租物業(yè)的收益甚至還高過開發(fā)性收益，所以它的股價(jià)走勢不錯(cuò)。分析結(jié)論：租賃型物業(yè)經(jīng)營模式是可行的。緊抓租賃這一環(huán)節(jié)，盡可能地?cái)U(kuò)大和建立租賃渠道和客源，爭搶和拉奪其他樓盤和賓館外籍租賃客源；開通短租服務(wù)，把樓盤當(dāng)成賓館、旅業(yè)來經(jīng)營。裝修和租賃經(jīng)營所需要的資金支持，可以用抵押物業(yè)或開拓新項(xiàng)目融資來解決。2、原理研究基本原理：當(dāng)市場發(fā)生變化，自用型消費(fèi)者購買力下降，造成一手物業(yè)難以銷售時(shí)，應(yīng)改變只售不租的營銷策略。即先設(shè)法將手中的高檔物業(yè)租出去，然后再將營銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費(fèi)群體，讓其在有較高投資回報(bào)保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。特別適用：高檔商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)。飛督梯原因籍分析臺(tái)：這撲類物烤業(yè)具紐有價(jià)塵高、櫻質(zhì)優(yōu)珍的特岸點(diǎn)，豪比較賠容易部吸引半“菊只租捧不買循”紹或網(wǎng)“查買不尖起、礙租得幅起朽”悅的租麥客，囑而且舉租金趁的回旗報(bào)率佩可以磨達(dá)到錦較高狗水平步。但誕這些降高檔驕物業(yè)脅的買炎家并心不是爽自住鉛和自既用型歡的，墳而是槍投資惡型的遇。他想們購步房目匹的是醬為了滔保值住和增熄值，誠其產(chǎn)穿權(quán)與爹使用見權(quán)是敏分離奸的，濤使用從權(quán)通摧過租夸賃的云形式辯被租授客擁缸有。穿因此予，要砌取得從高額典租約淺，必幅須具墳備能懇滿足沙租客里各種能需求著的條襯件。糕投資沃型買發(fā)家通辟常也供愿意鍬購買靜設(shè)備懂齊全倦、服填務(wù)周革到的寶高檔漢住宅潑物業(yè)喜，發(fā)盟展商食應(yīng)當(dāng)晉設(shè)法兵滿足洲這種這類型坊買家抹的特千殊需鋤求。槳獻(xiàn)招貿(mào)3、吵白云愈堡的舟“透三高禍”相特點(diǎn)掩研究勺和分潔析：絡(luò)譜支臘投資忘回報(bào)辜高方向長諸案例誤研究并：丹洽麥領(lǐng)存事每褲月租具金6旬萬元封的那潮套別地墅，毒業(yè)主腐總投碎資約端為5敞50塞萬元戀，年俊投資荷回報(bào)當(dāng)率高卡達(dá)1攏3%引，7化年多笨時(shí)間饑就可腥以收榮回全寬部投汪資成在本，里還仍匪然擁夠有該你物業(yè)妙；一年般租差金回誼報(bào)率導(dǎo)最少源也可測以達(dá)蠢到8扔%-捉10凍%。仍比如榜40狀0多翠平方撲米的污別墅注，帶鉆裝修飽售價(jià)毯約4卸75據(jù)萬元涌港幣急，月屋租金左至少薄可達(dá)糊32諷00勺0元撫港幣碧，回?cái)z報(bào)率節(jié)就有隙8%雪；2勒20糠平方慣米的點(diǎn)豪華芒公寓誤，租豬金高版達(dá)2秩00城00叛元港狼幣/財(cái)月，攔投資釘約為董20疾0萬邊元港佩幣，三年投聲資回咐報(bào)率州高達(dá)浙11土.2場5%筆；天張河北遞一帶漲豪宅易的投幅資回逝報(bào)率拐則在獄6-案8%肢左右屯，遠(yuǎn)賺遠(yuǎn)低賴于白據(jù)云堡錦8-鄙13庸%的船水平蹄。碎桐鼓結(jié)論詳：白鋪云堡盲物業(yè)守的價(jià)渡值被豆嚴(yán)重燙低估宏，市華盈率志只有名8倍亡左右伐，仍判有很捐大升譜值空玉間。遵趕邀墓租客應(yīng)檔次銷高離碰到白慢云堡考租房絨住的腸外籍和人士坡一般菊都是勸非富竊即貴店的金營領(lǐng)級(jí)透人物蒜，當(dāng)吳時(shí)已怨經(jīng)有雖一些奏重量橋級(jí)的將租戶朝入住否白云項(xiàng)堡，狂其中企包括鑄丹麥丸領(lǐng)事套、寶結(jié)潔總瓶裁和郊NI箏KE促、紐義西蘭兇公司帥、A惜DI列DA脖S、淡箭牌著、西暴門子吼等2曬0多賀家駐添外機(jī)深構(gòu)和滅跨國繪公司過的高射級(jí)管私理人印員。附涂聚悶履約客信譽(yù)原高滲身非辱這些咬大公泄司和盒外國籃機(jī)構(gòu)喬支付皂租金侄相當(dāng)捏及時(shí)還和穩(wěn)訊定，鹽絕對(duì)墊不會(huì)蛇欠租漠或賴萍租；店而且佛租期啄一般姨都比經(jīng)較長份，最輪短半濟(jì)年，豎一般綱都在教一至領(lǐng)三年京左右繪。這良對(duì)于丟投資笨型買蒜家來急說，中是極剖為穩(wěn)害定和存安全僻的。沿買家詳可以堂委托匙白云飼堡代與為管藍(lán)理，干也可旱以自驗(yàn)行招漢租；簽而白濱云堡凝對(duì)大麥業(yè)主匯和小跡業(yè)主倉的租乳客都尼一視扛同仁弱、平暑等對(duì)島待，嫩業(yè)主追和租換客的阻利益患和待邁遇均佳會(huì)得儉到良?xì)q好的氧照顧洗和保剖障。徹煎飾貪分析泡結(jié)論魂：目屑前廣墨州的快豪宅央市場捎已經(jīng)酬出現(xiàn)權(quán)“淘滯銷直旺租煉”研的狀王況，辮白云斗堡調(diào)介整思早路、潑改變黑策略夸，制鞋定皂“霧以租秀帶售鼓”霞的策宣略和果方案勤是切洽實(shí)可退行的表。餃瀉三、脹策劃牙實(shí)施辭的過吧程內(nèi)妻延船(一波)制裳訂營謎銷組來合方青案犬馳吸糧論證聯(lián)分析腸：白獻(xiàn)云堡渴雖是銷廣州詢市著變名的臺(tái)高檔雙豪宅仆樓盤飾，以謎往所并取得薄的銷戶售成追績也燥不俗休，但三時(shí)至胸今日桌市場制已發(fā)靜生了及巨大居的變側(cè)化，致再套榜用舊兇的銷墻售模暈式，粥必然峽會(huì)被勸市場京淘汰聞。必足須因描應(yīng)市圓場變苗化，曲改變識(shí)策略頁，調(diào)禿整思創(chuàng)路。團(tuán)棕圍繞亮“屑以租沙帶售卻”胸的策勾略，餓度身蹤訂制創(chuàng)營銷掌組合議方案彎：波慘舉怖1、陣產(chǎn)品詞策略耕滾現(xiàn)狀懂分析拜：由象于開雁發(fā)周貢期長廚，白文云堡位景觀姻環(huán)境濃和建常筑外動(dòng)觀已漂有一棕些落頃伍；棟服務(wù)欄配套禮滯后源。畫搜帳應(yīng)對(duì)異策略京：更責(zé)換一眾些樹洋種、黑植物瓜、設(shè)掛置一罪些新蠢的景蛛點(diǎn)，冰進(jìn)一未步提外升樓類盤的鎖綜合浪素質(zhì)重；加醒大推環(huán)廣力察度和歇范圍磨，讓蘿更多餓的消漲費(fèi)者樣認(rèn)識(shí)喇、了截解白蚊云堡洪，以偏增強(qiáng)截他們壁的投病資信座心；機(jī)通過什改善眉服務(wù)窩、完誕善物臺(tái)業(yè)管霜理來抖提升塑白云膜堡產(chǎn)妨品形扔象；瞞落實(shí)戒和配窄合租仇賃業(yè)雙務(wù)開堆展，兩拓寬溫和建屯立租拾賃市運(yùn)場的失渠道拳和網(wǎng)貿(mào)絡(luò)。姨感抗救2、它價(jià)格佳策略后品現(xiàn)狀弓分析拔：目渾前廣貝州市嚷豪宅慶的銷略售市凡場競匠爭十裙分激漸烈，村如果納白云殃堡繼鴉續(xù)采寇取低視價(jià)傾飛銷或旺變相黑低價(jià)母傾銷當(dāng)?shù)姆桨菏剑田L(fēng)險(xiǎn)路極大誠，既證傷害夢(mèng)原有村業(yè)主互的利援益，勻也傷尾害發(fā)伴展商娘的利過益；暑而且咽買家輔未必唇領(lǐng)情病，嶼“速買漲撈不買沖跌閥”鮮的投登機(jī)心繞態(tài)可榮能會(huì)豬使商遣家和錄業(yè)主殃兩敗淹俱傷萌，揮“蘋雞飛哀蛋打爽”超。求絡(luò)骨應(yīng)對(duì)終策略悔：以糞“曾不變煉應(yīng)萬聾變胡”釋，在杰廣州衡為數(shù)話不多內(nèi)的豪枝宅品浸牌中悶獨(dú)樹鐮一幟棚；采螞取靈熄活的繁價(jià)格位策略提，成謎交價(jià)顧保持錫不變寶但可債以靈乖活掌勉握、頓個(gè)案戴處理皺；在穿審批職上實(shí)驗(yàn)行嚴(yán)橋格的佩層級(jí)砌管理寺制度棋，售常樓人啞員只假能打濁九折裳，部庸門經(jīng)遭理八恨五折尼，主拆管總貪經(jīng)理認(rèn)八折碗，董寧事長多七五民折，助七折馳以下初要高燭層聯(lián)罵席會(huì)乓議討識(shí)論確以定。獅沈3、隆渠道觀策略排李劣沒紹建立值廣泛捧的營絞銷網(wǎng)賠絡(luò)和筍渠道萬，要蠻與外揚(yáng)籍租灑賃和正高檔王物業(yè)斗銷售有的中沸介代昂理建按立廣網(wǎng)泛的傻業(yè)務(wù)塌聯(lián)系著。為敵此，膚與專她業(yè)的仔一級(jí)妄中介港代理麻美聯(lián)宮公司衣和合耀富公沾司建虛立合降作關(guān)散系，柜一個(gè)匆負(fù)責(zé)琴香港欠的代毀理業(yè)榨務(wù)，蔽一個(gè)探負(fù)責(zé)私國內(nèi)小的代扯理業(yè)盆務(wù)。賢根據(jù)夫情況尾變化采及時(shí)繼調(diào)整資策略屢和做移法，壇以掌醉握營散銷主招動(dòng)權(quán)塌，達(dá)侵到統(tǒng)蠟籌協(xié)剪調(diào)和筐安排雁的目厲的。塵治篩4、捧促銷條策略嬸愈喘爭主要螞是使條媒體翅炒作鼻、廣豈告投怒放、邀人員努推廣棋以及勁展銷驕促銷怒等活冊(cè)動(dòng)的崗組織續(xù)協(xié)調(diào)吵一致派、配肢合默軋契，莫這樣冶就一削定能緊夠取棚得銷幻售上萬的突鋪破。且棋競牙（1幅）媒邪體炒可作妹資源廁整合虜：鑒盒于白滿云堡匯的開悶發(fā)已套進(jìn)入播尾聲附，充給分利斤用現(xiàn)吃有的抓存量醬造成研一種榴聲勢雅；充菊分發(fā)賽揮樓足盤風(fēng)障景好倚、空嫩氣好酒、居勿住環(huán)害境好傭的優(yōu)漠勢，猜繼續(xù)秤鞏固托住客眠具有園高貴覽身份浴的頂崖級(jí)豪帶宅形莊象；趨充分親利用炸

“質(zhì)投資攻回報(bào)臉率高犁、租憶客檔耐次高臥、履域約信供譽(yù)高旁”鍬這率“表三高慈”籍的特玉點(diǎn)，爭營造東出一睛個(gè)全鋪新的考營銷拉局面親。涂媒體敬戰(zhàn)略夠：采柿取往“繳多層段次、井全方嘗位、直多媒?jīng)r體顧”豆的立非體方疼式，糠展開繡媒體轟炒作齒：盒○籠組織恥記者嬸招待樣會(huì)；歪○手組織蟻記者培對(duì)租庸客和慎發(fā)展針商進(jìn)序行專虜訪，涌讓白鬧云堡肌在媒甲體上啟經(jīng)常妙暴光敗，包診括電跑視、梁報(bào)紙齡和電薦臺(tái)；厲○撓推出愁一、悉兩個(gè)蒜有一境定頭安銜的遠(yuǎn)公眾妄人物劈，透憶過形蔬象代毯言人窯系統(tǒng)掀地表輪達(dá)發(fā)敞展商懲的意拋圖；紅○脫組織被專家桑研究求會(huì)、凱座談絮會(huì)、夏文娛津活動(dòng)繞和晚殿會(huì)等培多種餓形式唱的活府動(dòng)來壩加以得宣傳就；思○嬌請(qǐng)一執(zhí)些財(cái)相經(jīng)版億的記叉者寫林一些高專題染報(bào)道貌，討籌論豪褲宅租鍛賃市歡場的罰形成命，現(xiàn)荷狀及疏發(fā)展溝前景仿；銅○級(jí)組織怖一些貝樓市烤專家扮討論她白云附堡成蘿功開賤發(fā)的望經(jīng)驗(yàn)疼以及前由開卵發(fā)一壤手樓妙盤向晌開發(fā)棍租賃哲市場題新作寒的戰(zhàn)撐略性栽轉(zhuǎn)變伯；拿○州組織董專家讓進(jìn)行翼戰(zhàn)略垃研討導(dǎo)，組頁織環(huán)鼓境生員態(tài)學(xué)立家評(píng)昨估，蒙組織斜晚會(huì)呈和音桐樂會(huì)嘴等，名這些桂活動(dòng)匯都可宅以成狠為傳歷媒報(bào)匙道和駁新聞趴炒作啦的題聯(lián)材。糕腔（2狡）廣拍告宣麻傳拋優(yōu)否遵循美“希多層欺次、權(quán)全方爽位、逗多媒揉體逗”讓原則敲，以殼小量撞而持誤續(xù)的唇方式繡發(fā)布堵，以園形象協(xié)性廣上告為鐵主；淹撇形成登系統(tǒng)沿對(duì)外挨宣傳已活動(dòng)舞，著術(shù)力突腹出三恩個(gè)方郵面：病一是裙“詳入住慰白云蠟堡豪漂苑的忌最后坊機(jī)會(huì)怪”避，要渣讓人騾覺得曉“碗蘇州誰過后泥沒艇居搭韻”炒的感鍬覺；辯二是勤“工居住悅環(huán)境復(fù)和條安件好梨”細(xì)，采需用才“隆間接肅迂回勻”澆方法們，假筍借他蝶人之門口來捆評(píng)價(jià)由白云企堡的出環(huán)境榆的居犧住條炒件；法三是氣租賃老市場個(gè)好，熄投資魄回報(bào)善高。紐酒毛停（3沙）人忽員推禾廣存人員菊推廣射是傳算統(tǒng)的檔推銷益手段眾，但蠻也是站最有業(yè)效和任最直逆接的戒。通猾過與衫專業(yè)黑中介伴代理敗合作嚇和強(qiáng)夫化內(nèi)庭部的丙系統(tǒng)鈴整合次，調(diào)刻整和儉修訂布白云產(chǎn)堡的綢營銷攤策略網(wǎng)，建瓜立和搏完善企一整蠅套售廢樓的惠管理甚模式敘和體肢系，惡包括逢規(guī)章某制度抹、價(jià)松格策社略、際銷售便人員青培訓(xùn)寶、客糧戶資暖料收爬集整曠理等每，提尺升一仙線銷沿售人僑員的付業(yè)務(wù)瓦素質(zhì)驚和銷柿售推仙廣能享力。順濱（4觀）組?？棿俸龄N顯鄉(xiāng)鬧定期殼舉辦橫座談啦、研膊討、營舞會(huì)嬌、晚梳會(huì)；檢不定羨期地黎舉辦順嘉年命華會(huì)貌、音堆樂會(huì)持、化敞裝舞鴨會(huì)等屆。舉催辦的壤地點(diǎn)鞏以白笨云堡禽為主拳，邀賢請(qǐng)一巧些社芝會(huì)名貝流和鏟媒體唐的娛粗樂版趙記者泄參加特，以銀增強(qiáng)佛社會(huì)乖的影才響和貍關(guān)注沫。在單時(shí)間悶安排肉上，把要根旁據(jù)營墓銷的膠安排線推出漆一組蔑系統(tǒng)盈的業(yè)哄界和模業(yè)主降活動(dòng)及，包歉括新壩聞發(fā)滅布會(huì)膏、專攔家研稻討會(huì)處（戰(zhàn)凝略、澡經(jīng)驗(yàn)汗和環(huán)此保生堅(jiān)態(tài)、絨租賃召市場的等）蛇以及乓少量煎的廣賭告宣居傳活而動(dòng)。類（二賤）組手織實(shí)憂施洽飾壘俗1、跨舉辦嶺“所彩云渾追月唇迎中掀秋黃”怕大型默中外得文娛秒晚會(huì)睬，擴(kuò)漏大外屈籍租供賃的埋聲譽(yù)喪和影也響，程以改蔥善和慧融洽扎發(fā)展掩商與車業(yè)主然的關(guān)撿系，炒同時(shí)進(jìn)也給亮“泄以租任帶售珍”卷的策嚼劃進(jìn)敘行預(yù)泰熱。忌償度汁2、線召開封“騾以租炮帶售引”電策略設(shè)研討貓會(huì)和絞新聞燈發(fā)布寧會(huì)，震啟動(dòng)總營銷爆策劃偶的諷“掃引擎再”

抵現(xiàn)符邀請(qǐng)恨香港葉文匯適報(bào)、釘大公冠報(bào)、姿香港素商報(bào)課、南江華早符報(bào)、注澳門家日?qǐng)?bào)賠、中足國買諷樓指缺南、榆中國南日?qǐng)?bào)要（C常HI觸NA丈DA喉IL有Y）晌、廣敢州日截報(bào)、宰羊城仗晚報(bào)酷、南曉方日字報(bào)、肢南方慰都市農(nóng)報(bào)、才粵港果信息吊報(bào)、蠢房地青產(chǎn)導(dǎo)蓮刊、邁廣東葵電視扮臺(tái)、薦南方春電視閱臺(tái)、棋廣州串電視米臺(tái)等忍二十導(dǎo)多家急新聞雀媒體接參加湊，將史白云隔堡調(diào)券整思竊路、渡改變蟲策略銹、采糊取辣“幕以租樂帶售挪”尤策略赴的信掌息傳傘遞給遞穗港嘴澳三淺地的恭讀者竟、觀簽眾和辯聽眾土，爭層取吸梁引更短多的慈頂級(jí)簡租客派和穗勿港澳響的投衫資型坑買家指，制吸造市拔場轟燭動(dòng)效沉應(yīng)。鞠述殲滿3、幼對(duì)白富云堡集進(jìn)行同一系轎列配喇套服航務(wù)方輸面的茶整改廉貨技悉（1沾）對(duì)干配套拍設(shè)施桂和公職共建濾筑物吹進(jìn)行撈了全歡面清杜洗和短粉刷掏，并第對(duì)進(jìn)缸入白術(shù)云堡紙的門營面和難園林鐘景觀難進(jìn)行蝦翻新卸和改陶造，燙使白圈云堡突以面辱貌煥晝?nèi)灰晦I新。肝淡劈三袍勒詳泥遲仔然蔑迫錢饒映墓死脹（2壯）不面斷加假強(qiáng)保唐安隊(duì)妻伍建壞設(shè)，忽向保匆安人肅員強(qiáng)館化服矮務(wù)意辜識(shí)，彩并且行計(jì)劃撕將門鵝衛(wèi)、漁崗哨間的著冠裝全鼓部更跳換為郵禮賓聯(lián)服，宗以提抹高白渴云堡像的整雹體檔校次和甩形象服。頓廟糠情（3繼）配雨備一知批懂圾外語栽的保蓄姆和擴(kuò)服務(wù)畢員，笛并對(duì)歸原有倡的人箭員進(jìn)躺行外仰語強(qiáng)造化訓(xùn)聲練和攜業(yè)務(wù)傘指導(dǎo)萍，使齒他們析在短濾期內(nèi)侮適應(yīng)索新的哀要求撥。癥屈翅賢（4事）商設(shè)場服續(xù)務(wù)方節(jié)面將貢原來苗的商漏場改弱造成技專門老為外鋪籍人往士服第務(wù)的仰“各奧利骨華超忌市拉”葵，外遭籍人曾士喜冤歡使配用的慘生活儲(chǔ)用品新、食陪品和忍飲料晶一應(yīng)落俱全懶，而膜且價(jià)瘋廉物駐美，旱現(xiàn)在掌還配某套無役公害鋼蔬菜狗和放尖心肉接等服割務(wù)項(xiàng)忘目。蘭竹暑負(fù)（5廉）對(duì)驢租賃必部的俯辦公賢地址訊作相惑應(yīng)的框調(diào)整蹈，以扶方便析看樓晨和租船樓的田顧客忠。將勻原來沫的舊嫁會(huì)所活進(jìn)行獄改造析，修去建成遺一個(gè)泥新型撒的沙而龍式不租售傾接待吼部，挽對(duì)顧稼客實(shí)竹行貴黨賓式廢的款周待和遷服務(wù)道，并股配備溉咨客方在大慧門迎壺候來楚賓。困難駝送爺附儀藍(lán)示綱飽捎悶背演乞字華４、館引入延一級(jí)緩中介柳代理么，聯(lián)死手推聽售崗“朗半山塵氏族伴”

薪謝福與廣嫁州市虎一級(jí)谷中介到代理瞞合富勢公司宅合作到，實(shí)波現(xiàn)擴(kuò)孤大戰(zhàn)該果和會(huì)業(yè)績章的目兼的。站借助街專業(yè)醒化中浙介代銳理經(jīng)慈驗(yàn)，騙揚(yáng)長峽避短址，將將人、支財(cái)、肥物和騙時(shí)間忠、精浮力等追資源灶集中炭到開界發(fā)新過項(xiàng)目均和搞舞好物沒業(yè)管誓理上害。籍辦在操惡盤階羞段，刊聯(lián)手蹄推售氣最新送一期包豪宅秤“擔(dān)半山瓶氏族說”枯新概拍念。中專門共為白畝云堡架尊貴你的客稱戶和拆買家員量身裹訂造戶的。缸“享半山巡”你代表梁白云針堡依軌山環(huán)倒水的奸豪宅佛和自孝然環(huán)愁境及敵其尊選貴的左身份沒象征工；?！般U氏族核”絨代表攪擁有嗓白云推堡頂狗級(jí)豪顏宅的交頂級(jí)限金領(lǐng)洪階層墓這一位族群床。殃秀怒5、兇組織招專業(yè)總環(huán)境角測評(píng)抗，用謹(jǐn)指標(biāo)級(jí)數(shù)據(jù)頂說話杯與限聘請(qǐng)瓜生態(tài)棟景觀壁專家賞呂健顯先生格和廣逆東省廢生態(tài)紐學(xué)會(huì)介對(duì)白政云堡測的空暫氣負(fù)豐離子映和植斤物精臘氣進(jìn)音行測鴨評(píng)，扭為白紙?jiān)票げ[優(yōu)越聰?shù)淖詰浫画h(huán)電境和畏健康蛋的居達(dá)住環(huán)繳境提睡供精儲(chǔ)確的拖科學(xué)折依據(jù)問。蹈涂省具6、所舉辦槐澳洲鬼風(fēng)情董節(jié)，稿再掀律“立以租泡帶售大”巨高潮易躲占至為豐浸富白抖云堡缺社區(qū)甲活動(dòng)民，再榮次掀因起鼓“挪以租匹帶售壯”島高潮退，以穿澳洲譜著名暑的勻“港墨爾膏本蒙濫巴節(jié)窄”秀為藍(lán)掙本在弊白云棕堡舉辦辦一胞個(gè)澳克洲風(fēng)苦情節(jié)巡。舟件團(tuán)含義牧分析樓：（伐1）邀白云毛堡豪骨苑是炊由著我名的仍澳洲動(dòng)建筑撤設(shè)計(jì)爽師所深設(shè)計(jì)艷，具犧有十疼分典茅型的醫(yī)澳洲養(yǎng)建筑勿風(fēng)格志和特胖點(diǎn)，疤建筑金與自樣然和式諧統(tǒng)慮一、塘渾然炊一體塑，戶撈型設(shè)膨計(jì)十照分適井合歐皮美國朱家和晉地區(qū)機(jī)生活溝過的暢人士澡的居圾住品肌味；惹（2就）吸盆引了塞大批涌國際購金領(lǐng)餓級(jí)的芹外籍握人士吐在此內(nèi)居住會(huì)，包嘩括外女國領(lǐng)粗事和討公司幸總裁謝等及貧其家往屬和址子女煎；（期3）壽通過澇這種抖國際默文化角交流給活動(dòng)夕，可諒以增叼進(jìn)白狐云堡臂與澳恒洲領(lǐng)托事館萍、澳指洲商政會(huì)之盯間和植合作民和了面解，窯擴(kuò)大號(hào)白云弱堡的柜宣傳權(quán)與影塌響，萌將白層云堡廳打造撲成一餅個(gè)融份會(huì)中青西文鞋化的婦國際到休閑冬社區(qū)鉗。宗公四、竹策劃渣的效概果?。ㄒ患矗┛制噬鐣?huì)際效益靜襪1、學(xué)鞏固握和提珠升了陽白云也堡品染牌的惹地位冒和價(jià)傘值撒斃染撈使白四云堡杠轉(zhuǎn)危歐為安胳，度虎過了望市場隔驟變覺帶來鋤的銷母售和壺經(jīng)營殃的困儲(chǔ)境；撓擺脫階和改厭變了斥白云藥堡銷斃售和逃售價(jià)制直線熱下跌抄、高璃檔豪認(rèn)宅樓蜂盤不窩斷貶打值的釋頹勢講；鞏站固和般提升倦了白酒云堡妖品牌逆的地組位和誼價(jià)值冊(cè)，使?jié)M白云寶堡這切棵行覆將敗贏落的昨“釘老樹數(shù)”依重新裕煥發(fā)診出青詠春和哥活力坑，迎乒來了投新春飽和生婚機(jī)，惹發(fā)出尿了翠革綠的脊新芽你；為捐白云跑堡找寫到了六長期售經(jīng)營笨和發(fā)集展的片方向駕，同故時(shí)也仍使白堡云堡案豪苑根的開慰發(fā)劃嘴上了探一個(gè)暢圓滿撥的句蝦號(hào)。撥蛇咳府2、陶為中款外頂畝級(jí)金棕領(lǐng)階暑層提盯供了貿(mào)一個(gè)復(fù)良好常的居伴住環(huán)翻境和沫生活郊社區(qū)恐在露千目前殘白云險(xiǎn)堡除凡了原侮有的縱住戶哄外，楚已經(jīng)耐成為奪廣州生市外茶籍人唇士聚刊居的希社區(qū)電之一亮，因偵為這牌里環(huán)被境優(yōu)這雅、沾景色覆怡人產(chǎn)，已貝經(jīng)有籌多家比外國囑領(lǐng)事縫館和涼大公浮司的在高級(jí)際管理漂人員碎在此舞居住暫，外虧籍租喜戶已矩由開織始的壘10農(nóng)多家惑到目錄前的說80所多家康。白護(hù)云堡滾的兇“文以租唱帶售奏”漂不僅暗鞏固忽和提碼升了丸白云岔堡品喂牌的殿地位建和價(jià)涌值，嗽也為脈中外三頂級(jí)燕金領(lǐng)跌階層拜提供避了一耗個(gè)良限好的迷居住蘭環(huán)境搶和生棄活社乳區(qū)。差貼湊雪3、范帶動(dòng)委了廣閘州市騎外籍朱租賃扭市場遷和豪掉宅租紅賃市趴場哥災(zāi)右杜白云繭堡推蹈出欣“卻以租此帶售矮”外策略略，帶崗動(dòng)了翁天河迅北、做二沙椒島、修珠江間新城史、濱葛江東咸和南倆湖板慶塊的奸豪宅嘉將目吼標(biāo)轉(zhuǎn)挺向外浴籍租候賃市佳場，詢樓市駐出現(xiàn)桿以白躁云堡腫為代妥表稱“鋼以租議帶售激”葛的市播場氛芳圍和蛾跟風(fēng)灑現(xiàn)象冶。這涉些豪級(jí)宅的鋒素質(zhì)謠以及迷管理半與國脊際接距軌并橋已接理近國事際水粥平，漏令在印穗的鳴外籍寸人士禾倍感奶親切鏡，中連介公派司還序針對(duì)放外籍送人士愛租賃藝市場肢，開停始推賤出專從業(yè)的壯“瘡調(diào)差父安家緣服務(wù)轟”賭。悟窩櫻遍4、逢“史以租孫帶售裂”技已成戶為經(jīng)孔典營艙銷策拔劃案數(shù)例雨幅

“免以租炒帶售撿”婚策劃乏案不貫僅為闖白云后堡解揚(yáng)決了能樓盤植銷售鏟問題老，同述時(shí)也芒為高月檔物夫業(yè)的團(tuán)營銷南找到醒了一藏條切傾實(shí)可韻行的蝴出路限。么跑聚（二瓦）民音經(jīng)濟(jì)酸效益英珍權(quán)鬧1、歸實(shí)現(xiàn)賣了企濟(jì)業(yè)扭再虧為筒盈的熄目標(biāo)樹，使前白云仇堡這躬棵老喘樹重凡新發(fā)慰出了仔新芽章割箏陪白云來堡企鬧業(yè)通賭過浴“閃以租桂帶售班”嚼成功半吸引格外籍歡租客魯入住柜白云鍬堡，軟由最冊(cè)初的畢10隆多戶霞增加腸到8兼0多把戶，習(xí)月租票金收租入由煉原來頓的幾販?zhǔn)f嘉增加奪到一梯百多鴿萬元渠；成課功帶詠動(dòng)銷蟻售5修0多均套，市成交帝額過鄭億元歪；圓價(jià)滿地思實(shí)現(xiàn)卻了企浮業(yè)扭則虧為劑盈的佩目標(biāo)鑼，使蒼白云駐堡這耗棵老結(jié)樹重雨新發(fā)鴨出了置新芽局，同愚時(shí)也買提升寧了白毅云堡柿的品佛牌、未地位始和價(jià)思值，鋼為白頂云堡悉的房雕地產(chǎn)物開發(fā)許劃上費(fèi)了一尊個(gè)圓糟滿的猴句號(hào)滿。露扁掛悄2、婚解決刺了企走業(yè)長閑期發(fā)僅展和戚可持哀續(xù)經(jīng)直營的芒問題術(shù)贏底闊白云壘堡膠“問以租壟帶售適”采不僅祥解決艘了白凱云堡餡眼前碎的經(jīng)霜營問強(qiáng)題，達(dá)也解倘決了玩今后暫長期條經(jīng)營車和發(fā)拖展的脅問題能。殊高檔逆住宅吐物業(yè)跌的嶺“演以租朱帶售傾”旺營銷并策略穗應(yīng)用盛抵適用遺于商配業(yè)性急開發(fā)刊的高冠檔住暈宅物縣業(yè)營束銷粒毅例內(nèi)容相扮警剖房地足產(chǎn)的促開發(fā)低商對(duì)躁其所挽開發(fā)旦的項(xiàng)嬌目都嘆期望釋盡快條銷售才出去貨，但炭往往稅卻事咽與愿逝違，棚欲速罷則不汁達(dá)。捷尤其彈是高百檔的蠟住宅喝物業(yè)模，在致買方朝市場嗎的情秘況下糊，要厲想靠制急功青近利癥的方艱式獲灣取高隱額的摟投資附回報(bào)降，更罵是難妻上加料難。瞧因此奮，市亮場上寒出現(xiàn)已了一愈種帶真租約畫銷售爛的營桃銷模紗式，冷不僅桑適用莖于商豐業(yè)物插業(yè)的鑼銷售劍，也水被引駐入高點(diǎn)檔住伯宅的轉(zhuǎn)銷售痰。在抱市場童供過委于求乒、特場別是頁有效掘需求臂嚴(yán)重午不足剩的情私?jīng)r下艇，高接檔物界業(yè)的汽銷售燈就會(huì)倉出現(xiàn)珍嚴(yán)重茄滯銷移的狀遠(yuǎn)況。箭在這估種情巡況下蔑，普源通的垮物業(yè)發(fā)通常是會(huì)采乳取降棟價(jià)的縣方式行來吸纖引和攏滿足際更多滅的消臟費(fèi)群惹體?；钡邔訖n物度業(yè)如時(shí)果也旗這么舉做，精往往談會(huì)適者得其俯反，胞不僅堡起不算到促律銷的蝕作用犯，反剖而會(huì)協(xié)因降掙價(jià)而廚影響灘物業(yè)籍的檔螺次和胞價(jià)值應(yīng)，既淘會(huì)傷遇害原隨有業(yè)國主的遺利益嫁，也菠會(huì)使酬投資羅型的慌買家嚴(yán)望而努卻步罷；除周非這酒類高常檔物喉業(yè)的型價(jià)格蘭跌到糖“請(qǐng)谷底歡”片，出蜘現(xiàn)不驕計(jì)成糾本的扶“提跳樓段價(jià)畢”雪，否煉則是魯難以隙打動(dòng)垃這些農(nóng)投機(jī)疲性很盼強(qiáng)的婚投資船型買卸家的咽。機(jī)訴伶

“僻以租對(duì)帶售閘”殲營銷勾策略貸和方牌法的掩基本索內(nèi)容胖如下叢：當(dāng)幣市場伯發(fā)生截變化全，自負(fù)用型紐消費(fèi)壞者購墻買力揀下降熄，造繭成一悶手物嬸業(yè)難紫以銷誕售時(shí)田，應(yīng)淋改變勿營銷誼策略慚：先鎮(zhèn)設(shè)法畏將手奧中的航高檔設(shè)物業(yè)乞租出年去；女然后草再將右營銷韻目標(biāo)露鎖定井在投油資型狐買家玉這一河目標(biāo)界消費(fèi)登群體稈，讓忠其在竊有較擱高投甲資回辱報(bào)保紗障的沿前提備下，古再為增該物遙業(yè)的熱擁有索者。剃這種鬼策略駐和方勢法特揀別適閱用于天高檔排的商鹽業(yè)物榮業(yè)和白住宅也物業(yè)化，因逐為這合類物關(guān)業(yè)具缸有價(jià)屯高、皺質(zhì)優(yōu)航的特每點(diǎn)，應(yīng)比較威容易碧吸引劣“縮只租惰不買巨”渡或逗“福買不血起、截租得化起稱”換的租撿客，除而且型租金民的回映報(bào)率拿可以疲達(dá)到丈較高掉的水扭平。派所以吊，項(xiàng)“蒼以租悄帶售塌”斗的營卸銷策脆略并早不是舊所有億的高跳檔物敢業(yè)都逮適用貸，一納般只扶適用柳于握“旱滯銷挽旺租粘”鉆、且治租金吃回報(bào)籌率高掘、租發(fā)客檔毀次高弦、履惱約信釀譽(yù)高馬的物輔業(yè)。債刮償因此想，首雀先必聽須對(duì)仗高檔素物業(yè)放的銷噸售市影場和幻租賃船市場升進(jìn)行煮深入掙的調(diào)挺查和借了解逗，全終面掌側(cè)握市秩場的蚊變化拌和動(dòng)開態(tài)，通并在鋼此基殺礎(chǔ)上忠做出險(xiǎn)分析知和判校斷，算再結(jié)垂合項(xiàng)田目的步實(shí)際酬情況駝制訂壘出切梨實(shí)可支行的渴營銷寒策略鏈和方宣案，謀尤其蝴要注誦重新商聞報(bào)烤道、曬媒體旁炒作拘和廣廊告宣遺傳的聾作用氧。株齒逆誓解釋雅高做乘這種惹“鋸以租屈帶售顆”森的營客銷策宏略和丟方法怠，最乳初是腫在商煩業(yè)物棟業(yè)的殿推銷錄中產(chǎn)穴生和瓜形成掃的，先但最胖初是棋由開擊發(fā)商遠(yuǎn)按一眼定時(shí)灶間和悼一定淋租金薪回報(bào)漠率向獨(dú)買方炊返租敞這種踢形式慎實(shí)行阿的，互并不粗是真紹正意以義上年的帶朋租約開銷售欠。由枕于開碎發(fā)商搖為了揮達(dá)到郊盡快抵使物限業(yè)脫刷手的尋目的姓，往陷往會(huì)餅在返甲租期蔑內(nèi)提自出高國額的褲租金桶回報(bào)繼以利壯誘買鉆家，銜許多針買家很在返福租期陸結(jié)束混后就濁會(huì)發(fā)哀現(xiàn)上擔(dān)當(dāng)受框騙，闖手中訴所擁曲有的掃物業(yè)雹的租資金水套平并挎不高濤；因軋此容絲易引場發(fā)商兇業(yè)糾咸紛，短國家鉗有關(guān)葬部門角也對(duì)槽商業(yè)往物業(yè)庸返租趕的這擔(dān)種營異銷手厚法作竟過明倆文禁片止的惰規(guī)定餐。但侵“宮以租抽帶售星”匠的方拘式與據(jù)開發(fā)萍商返毒租的忍方式坊本質(zhì)駛性的員不同復(fù)之處賭在于汗，前燥者是士有實(shí)撒際租貞客和償租約中的，巴而后疾者僅尺僅是揀開發(fā)俯商的溫空頭集承諾勁和短撞期內(nèi)筒的保睬證。濾而且起“嗽以租紋帶售午”厘的住謀宅物情業(yè)一便般都雞應(yīng)具個(gè)有女“敞三高躲”演的特匹點(diǎn)：序一是爪投資挑回報(bào)搬率要崖高，暖投資右回報(bào)砍率一貍般應(yīng)貿(mào)當(dāng)比緊同期帥銀行珍存款宅利率混高出規(guī)5%來以上報(bào)，對(duì)成投資經(jīng)型的渣買家輕才具中有一擠定的喝吸引攝力，套目前禮國內(nèi)聞的物肚業(yè)租載金回榴報(bào)若戚能達(dá)肚到8巾以上勾，就皂會(huì)成為為投外資型手買家與選購謎