澳門房地產(chǎn)市場投資決策

理論背景解釋——投資決策投資在經(jīng)濟(jì)學(xué)中主要是指企業(yè)部門為增加生產(chǎn)能力，在資本財(cái)貨上的投資，是實(shí)質(zhì)的投資行為，分為自發(fā)性和誘發(fā)性兩種。自發(fā)性投資是不受經(jīng)濟(jì)模型內(nèi)的其它因素所影響的，國民所得或消費(fèi)需求的變化不會(huì)影響這些投資的增減。誘發(fā)性投資主要是受其它經(jīng)濟(jì)因素（如消費(fèi)及收入等）的影響。投資的目的主要是為了賺錢或取得回報(bào)。根據(jù)投資邊際效率分析,利率和投資之間有相反方向的關(guān)系：利率高時(shí)，投資少；利率低時(shí)，投資增加。因此投資邊際效率曲線亦可稱為投資的需求曲線。利率是投資的成本價(jià)格，利率高時(shí)，投資者愿意付出的投資額便下降；利率低時(shí)，投資者便希望多作投資。這就表示利率和邊際報(bào)酬率決定投資的重要因素。一般來說，隨著投資額的增加，投資的邊際報(bào)酬率是會(huì)漸漸下降的，從收入的下降和成本的上升來看：投資增加會(huì)使產(chǎn)品（服務(wù)）供應(yīng)大增，會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)因素價(jià)格上漲。由這些因素可知，投資增加時(shí)，邊際報(bào)酬率一般會(huì)因收入下降、成本上升而減低。這構(gòu)成一條負(fù)斜率的投資邊際效率曲線，也即是一條負(fù)斜率的投資需求曲線。投資也會(huì)受到其它因素的影響，例如科技的迅猛發(fā)展，市場情況的變化，人們對未來的預(yù)期，資本財(cái)貨的成本的變化，國民所得水平的多少，企業(yè)目前的盈利情況，政府的政策等。（二）研究對象——澳門房地產(chǎn)擁有四十多萬人口的澳門，投資服務(wù)約占有澳門總市場比率的百分之幾，占有的比率雖是很小，但是，這個(gè)比率已經(jīng)為澳門市民奠定了不少的生活條件。澳門本地市民常會(huì)最多接觸；最為實(shí)用性的應(yīng)該是本地的房地產(chǎn)市場，因?yàn)樗菫樯畲蟊妿砭o貼聯(lián)系的需求和供求作用。據(jù)報(bào)導(dǎo)：澳門整體經(jīng)濟(jì)的快速增長，２００４年當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，樓宇成交總數(shù)達(dá)１５６０８個(gè)單位，比２００３年增加５０．１％；２００４年樓宇成交額達(dá)１０５．３億澳門元，比前一年增長９６．４％；２００４年澳門的樓價(jià)大幅上升，２０００年以后新建的樓宇價(jià)格上升７０％左右，２０００年之前所建的樓宇價(jià)格的升幅也達(dá)２０％左右。澳門業(yè)界樂觀地預(yù)計(jì)，2005年澳門的房市可再升30%到50%。人們紛紛投資房地產(chǎn)，而影響澳門投資的因素有銀行業(yè)界的理財(cái)利率的服務(wù)，政府政策的支持，供求關(guān)系的變化，市場情況的變化和國民所得水平的多少。（三）分析對象加以理論解釋——澳門房地產(chǎn)投資的影響因素1銀行利率的變動(dòng)對投資的影響澳門銀行公會(huì)決定從2001年12月13起將銀行儲蓄利率調(diào)降0.125％，最優(yōu)惠貸款利率調(diào)到5.125％，是40多年來的最低點(diǎn)。由于澳門的存貸款利率均下調(diào)，市民不愿將資金存入銀行，于是誘發(fā)了不少市民將手中的資金投資地產(chǎn)作保值或增值的心理。同時(shí)特區(qū)政府在1996年推行4厘利息補(bǔ)貼計(jì)劃，即無房戶購屋自住，銀行貸款利息可降低4厘。再加上美國等地銀行利率持續(xù)下調(diào)，帶動(dòng)澳門銀行利率向下調(diào)整，加強(qiáng)了4厘利息補(bǔ)助計(jì)劃對居民購房的吸引。這些措施都是促銷空置單位的好方法。由于銀行利率持續(xù)降低和近年房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)趨活躍，澳門特區(qū)政府經(jīng)過仔細(xì)研究和評審，決定自2002年7月起取消對居民自置居屋貸款的4厘利息補(bǔ)貼。同時(shí)，澳門銀行公會(huì)2005年3月22號宣布跟隨香港銀行加息，今日起調(diào)升港元及澳門元標(biāo)準(zhǔn)儲蓄存款利率由0.01%至0.25%。這是次微調(diào)近0.25%，對存貸影響不大，不過因已進(jìn)入加息周期，影響會(huì)逐步顯現(xiàn)。亦由于居民早已不再依賴食息，今次加息，資金不會(huì)立即轉(zhuǎn)移流入銀行。反而是貸款最優(yōu)惠利率由5%調(diào)升至5.25%，令現(xiàn)時(shí)偏高的樓價(jià)更添壓力，加上步入加息周期，供樓者未來壓力會(huì)越來越大。而且現(xiàn)在更不是買樓時(shí)機(jī)，樓價(jià)又高，未來還會(huì)繼續(xù)加息，失明都不想加重負(fù)擔(dān)。銀行的加息和貸款利率的提高，都有利于遏制樓宇炒賣的熱潮。這便體現(xiàn)利率低時(shí)，投資者便希望多作投資；當(dāng)利率高時(shí)，利率便是投資成本，投資者愿意付出的投資額便下降的原理。依2險(xiǎn)政府尤政策獅對略投磨資尚的影榴響體回詢歸議后，珍澳逮門濃的麥經(jīng)濟(jì)湯逐步慌邁進(jìn)怒較快忌速森發(fā)重展的而周期索。特板區(qū)耕行搬政長宗官何燒厚掀鏵酬在靜２０返０５鄉(xiāng)年度按施政仆報(bào)罪告中武發(fā)嗽出明垮確的勸“準(zhǔn)信廟號趕”坐，特扣區(qū)華政府赤除了督將舊庭區(qū)汽重建磚列入姿主要培工作蕩之外藍(lán)，還犧將肉研究雄制供訂勾新城誕區(qū)規(guī)喉劃，哭以填臺海造刺地批擴(kuò)圓大公撿共生纏活空流間銅。他姿說忙，填為海造賺地沈?qū)⒓馐翘剞Z區(qū)使政府拾明年粘的施捆政重石點(diǎn)背之一略，政嗚府希雖望通般過元新城蕉規(guī)染劃，太為擋澳愛門預(yù)對留適驕當(dāng)教的土鏟地秘資秋源賄儲備踏。特拴區(qū)原政府謊明年創(chuàng)會(huì)煮提交后建且議進(jìn)錦行驕較探大幅集度的筒填海理工程濟(jì)，不羅單為泛澳善門踢未啄來幾壞年，濁也要虜為未男來鴉１０菜到２鎮(zhèn)０年墳提供才合理創(chuàng)的土常地供日應(yīng)安。代在特總區(qū)第政府男推建動(dòng)舊督區(qū)敵重建誕的政駐策下波，泡振沫經(jīng)猶濟(jì)時(shí)昨遺薦留下秤的昂“似爛壽尾祖樓龍”他如今括都成固為開手發(fā)灰商陜爭購引的“被搶物手省貨參”澆。澳迅門框特左區(qū)統(tǒng)掘計(jì)暨先普查龜局?jǐn)?shù)酬字顯原示似20摩04手年前右3恰季背成交酸的副不動(dòng)扁產(chǎn)買乳賣翠及按翅揭扒貸狹款契債金醒額擋15跪02滔3踐宗惜23濕2臣．貴3億聽澳搞門還元灣與同慮期上破升引40槽．萬9崖％假14懂4州．盾5波％三今年步第三勝季度虧，澳娃門尚整體糞住宅拖單躲位每丈平方湯米的訂平均增成交牛價(jià)刃為篇８０嗽１６寫澳臭門東元，噴較去穴年同悄期上今升２滑７％各，熱較丘今年寸第二淋季上像升４樓﹒裁５％菠。芝19撞85軋年回5駛月，鴉中茫葡雙裳方發(fā)師表綿聯(lián)魯合公散報(bào)圍，房搞地?fù)懋a(chǎn)素價(jià)格炸亦因根而逐校步上慨升。諸悠19傅87芝年中邊國壇和葡極萄牙揚(yáng)政府穴共同懶簽促署了松中葡錯(cuò)聯(lián)忘合禮聲站明。玩大量封外仇資趟涌別入澳繼門彈，同誓時(shí)線，澳攻門雄政府水宣布奇多汽項(xiàng)翠大型般基建皺工末程開矮建；娛加之常澳靜門托的愿樓睡價(jià)與窮鄰埠織香港緣相比扣，明簡顯偏質(zhì)低；刻另外深，呈當(dāng)時(shí)羅澳床門堂的工充商旅檢游府業(yè)飽皆疫平見穩(wěn)發(fā)兩展，協(xié)市民穴收入襯增加恒。因濕而，候帶動(dòng)志了澳估門排房地鼓產(chǎn)矮市道預(yù)的敏興漸盛。氣進(jìn)印入際90立年代恭，澳帽門均的決存貸靠款利共率均社下并調(diào)晃，頑誘發(fā)勸了不較少市堆民蛾產(chǎn)舞生置什業(yè)窯保乎值心遠(yuǎn)理。藥澳傷門缺市民唯的入慈市助北長柜了業(yè)樓誦市的腦上升怨。憶中召國內(nèi)網(wǎng)地隊(duì)調(diào)車整嫌經(jīng)濟(jì)繡政意策，佩信橫貸寬別松，按投截資環(huán)剛境活禍躍濁起組來直，一雞些省兄、虎市以微至懷鄉(xiāng)鎮(zhèn)鑼資偶本陵紛紛劑到澳漸門辰投半資德建筑凈置俯業(yè)后。聞當(dāng)飯地的居投濫資驅(qū)移民字政策岔亦支殿持房濱地致產(chǎn)奧市蠻場梨。臨數(shù)末據(jù)麗顯宵示，教去年鑄申請?jiān)町?dāng)捧地投吹資已移民摸申請?jiān)磦€(gè)所案多足達(dá)4茄,0全00擱個(gè)命，脅當(dāng)椒中潑約竊有正2,阻00召0個(gè)惰已獲壁批出戴。由燃于掛規(guī)名定投魂資誕移民葵人士讀必斑須渴投放壯資猜金在害產(chǎn)業(yè)部市看場，正故增棗加臉當(dāng)義地物曲業(yè)旬需求釘。而催去年臥澳插門剝住宅噸交投復(fù)量而較對善上一術(shù)年溉勁憐升面54鼻%爺，并抹多易達(dá)1莫6,摔00迷0詢宗哥.驚以上思資料決反映橫出在秋近年額來沸，澳表門愚的物惜業(yè)迫需求址及房橡價(jià)有帳持躁續(xù)孤上升福的搖趨勢崗，其或關(guān)鍵垂因素社是澳謹(jǐn)門告的投馬資吧移民惠政策霜漸見勒成效余。根偽據(jù)澳鴿門斯的移湖民政聞策抗訂庫明投輕資滅金陡額榜下限介為1種00漲萬元喬資頃金必慚須燭投放乳物無業(yè)物或其促它盡不動(dòng)筋產(chǎn)畜，相卵比香襲港的樹65襯0捕萬，姿澳披門呢的移知民政法策洞門駱坎比輔香港粱低得所多。某因此刪吸引具大批按國內(nèi)遷物丸業(yè)買趕家唉申請移，以型求取懲得居忍住玩權(quán)烏后，餓方便振進(jìn)出每內(nèi)槍地洗營孟商及暈取得臉外粗國護(hù)參照蠢，令厲申請認(rèn)居留刊的伶數(shù)督字大棚增。載據(jù)美踏聯(lián)救移民龍顧問工的扔數(shù)字茫顯年示，亦在聾20改03湯年澳伏門當(dāng)蠢局已疫批出閘2,衫00練0被宗投炊資頃移民腸的墓申請帥。撥3修供求榆關(guān)郊系的直變化立對枝投省資什的影稀響讀澳冊門墓房地棟產(chǎn)市貸場，逗自偉19電93恥年估開始滔到申19卻99鞭年，侵一直崗維鋪持向律下鴨調(diào)膠整仍盞未看脂到止熱跌回朱升的賀現(xiàn)亮象。專究其誼原因燒，供爹過銀于求雨，嚴(yán)惹重失在衡，令或者晃可以悟說已懲達(dá)艦至刊飽爺和淘點(diǎn)描和響過曲剩斷現(xiàn)痕象。第在供誠求齡關(guān)陪系和限競爭錯(cuò)機(jī)制徐下，績澳婚門樓票宇價(jià)亮格由狀19考92涉年高幸峰期就到何現(xiàn)粒在分樓番價(jià)已靠下蛇調(diào)5愿0鞏％，思從饅每平罵方英亂尺撥10肥00迎澳元?jiǎng)兿陆禍刂撂?0能0躁多澳趴元。毀由于故政府周相眠繼斥推出帽了投親資棒居留層法和怒4語厘利孤息布補(bǔ)貼甘計(jì)彈劃傅，而逝發(fā)版展商飽在推怪銷時(shí)轟提供繪多款錯(cuò)多種肝優(yōu)惠扭服填務(wù)駱，才均能促靈進(jìn)恐房地絹產(chǎn)業(yè)陽有新慣的發(fā)溪展。們20州00念年后悶由于佩澳炒門賭冷業(yè)底及旅畜游猾業(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