購買權(quán)成立條件

購買權(quán)成立條件

一、優(yōu)先購買權(quán)成立條件的理論分析

關(guān)于承租人優(yōu)先購買權(quán)的成立條件，學(xué)界說法不一。有認(rèn)為是“出賣人將標(biāo)的物出賣給第三人”的；有主張應(yīng)包括基礎(chǔ)關(guān)系的存在、出售或轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物以及同等條件三個方面的；也有認(rèn)為承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的應(yīng)具備四個條件：一是須出租人“出賣租賃房屋”；二是承租人須以“同等條件”表示購買；三是出賣行為須發(fā)生在租賃期間內(nèi)；四是承租人在規(guī)定的期限內(nèi)行使權(quán)利。

上述觀點的分歧產(chǎn)生的原因不外乎有兩個：原因一，對優(yōu)先購買權(quán)法律性質(zhì)認(rèn)識的不同；原因二，將優(yōu)先購買權(quán)的成立要件和行使要件混為一談。首先，筆者認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)是形成權(quán)。拉倫茨說到“形成權(quán)以法律為依據(jù)，法律規(guī)定了特定的事實為其前提條件。這個特定的事實稱為“形成原因”，也就是形成權(quán)的發(fā)生要件。那么，出租人出賣房屋則是法律事實的出現(xiàn)。房屋租賃關(guān)系發(fā)生時，并沒有什么優(yōu)先購買權(quán)，義務(wù)人出賣標(biāo)的物于第三人時，優(yōu)先購買權(quán)才發(fā)生，義務(wù)人出賣標(biāo)的物即是優(yōu)先購買權(quán)的“形成原因”。其次，應(yīng)當(dāng)看到，權(quán)利的成立與權(quán)利的行使，系不同次的概念，應(yīng)當(dāng)加以嚴(yán)格的區(qū)分。

筆者認(rèn)為“出賣租賃房屋”是優(yōu)先購買權(quán)的成立條件，至于出租人出賣和承租人提出“同等條件”，則屬于優(yōu)先購買權(quán)的行使要件。問題的關(guān)鍵是對優(yōu)先購買權(quán)的成立條件——“出賣租賃房屋”的含義的理解。這一條件涉及“租賃房屋”以及“出賣”概念，在理解上容易發(fā)生歧義，需要加以界定。

1.何謂“租賃房屋”?

按照建設(shè)部2002年3月20日頒發(fā)的《房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)解釋》的規(guī)定，所謂房屋，一般指上有屋頂、周圍有墻、能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在以上的永久性場所。根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。實踐中往往采納建設(shè)部頒布的標(biāo)準(zhǔn)為認(rèn)定“房屋’的依據(jù)。因而從字面上看，所謂“租賃房屋”，應(yīng)當(dāng)是指用于出租的房屋。為滿足復(fù)雜的現(xiàn)實生活的需要。有的學(xué)者主張，對于“租賃房屋”的界定可以采取靈活態(tài)度，進行較為寬泛的解釋。在這方面，我國的一些地方性法規(guī)和規(guī)章走在了前面。因而，在認(rèn)定“租賃房屋’時，必須考慮地方性法規(guī)和規(guī)章中有無放寬或者限制性的規(guī)定，并依此決定哪些租賃關(guān)系中的承租人能夠享有和行使優(yōu)先購買權(quán)。

2、“出賣”意義的界定

什么是“出賣租賃房屋”。對于這個文義的理解。理論界尚未見有關(guān)于此問題的討論。實踐中有三種不同觀點：一是認(rèn)為出租人將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給第三人；二是認(rèn)為出賣人與第三人的房屋買賣合同成立，即第三人對承租人出賣房屋的要約做出了承諾；三是是認(rèn)為出賣人向第三人發(fā)出出賣租賃房屋的要約或?qū)Φ谌俗龀龀鲑u租賃房屋的意思表示，無須再以第三人是否做出承諾作為行為條件；

筆者贊成第三種觀點，理由是：

1、合同法230條條文中沒有涉及買受人，這意味著構(gòu)成此條件并不需要涉及買受人，僅有出賣人就可以成就此條件；

2、在只有一方當(dāng)事人的前提下，對“出賣”的理解就只能理解為一方出賣租賃房屋的意思表示；

3、從《合同法》第230條條文結(jié)構(gòu)分析，該條還要求出賣人應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，出賣人的通知義務(wù)是在出賣之前，買受人是否承諾對出賣人的通知義務(wù)沒有影響；

4、以房屋的所有權(quán)是否實際轉(zhuǎn)移作為承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的前提條件與合同法規(guī)定的前提條件顯然不符，而且，可能造成即使承租人了解了出租人與第三人的交易，只要出租人不辦理過戶登記，就無法行使優(yōu)先購買權(quán)的狀況，使優(yōu)先購買權(quán)形同虛設(shè)。因此，即使出租人解除與第三人的買賣合同，承租人也可以以與其合同約定的同等條件行使優(yōu)先購買權(quán)。

在混合贈與的情況下，有的學(xué)者認(rèn)為，混合贈與雖兼有買賣和贈與的因素，但究其實質(zhì)仍以贈與的性質(zhì)為主，與純粹的買賣終究不同，故而承租人亦不得主張行使優(yōu)先購買權(quán)；但也有學(xué)者認(rèn)為，混合贈與雖兼有買賣與贈與的因素，但就其買賣部分，承租人仍然可主張行使優(yōu)先購買權(quán)，否則就剝奪了承租人的權(quán)利，與合同法的規(guī)定相悖。可見,學(xué)界對“出賣”的界定范圍寬窄以及承租人能否行使優(yōu)先購買權(quán)，也是各抒己見。筆者認(rèn)為，在混合贈與的情況下。雖兼有買賣和贈與的因素，但究其實質(zhì)仍以贈與的性質(zhì)為主，它更多地考慮到出讓人與受讓人之間的人身信任關(guān)系，與純粹的買賣終究不同，故于此情形承租人亦不得主張行使優(yōu)先購買權(quán)。

二、實務(wù)中的特殊情形處理

只承租部分房屋的承租人是否能行使優(yōu)先購買權(quán)

筆者認(rèn)為，出租人出賣出租房屋時，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，要分兩種情況，如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，超出部分與租賃房屋部分可以分割，出租人又是分割出賣，承租人只能就承租部分的房屋主張優(yōu)先購買權(quán)，對超出承租范圍的房屋部分不能主張優(yōu)先購買權(quán)。如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，而超出部分與租賃房屋部分不可分割，或雖可分割，但出租人不分開出賣，是整體出賣。出租人出賣的房屋只要涵蓋出租房屋，即使出賣房屋超出了出租房屋范圍，是整棟房屋，承租人即享有優(yōu)先購買權(quán)。

筆者認(rèn)為，出租人整體出賣出租房屋并未改變其出賣租賃房屋的性質(zhì)，其要求超范圍整體出賣房屋只是其出賣的條件，不能看作改變了出賣標(biāo)的物。承租人愿不愿意接受整體出賣，是其能否實際行使優(yōu)先購買權(quán)的前提。法律規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)不是無條件的，而是有條件的，必須在同等條件下行使。至于部分承租人具體是否愿意接受出租單位的整體出賣條件，是否愿意以同等價格接受。但這些都屬于承租人怎樣行使優(yōu)先購買權(quán)的問題，而不是承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)的問題。承租人的優(yōu)先購買權(quán)首先得由出租人于出賣前合理期限通知后，才能實際開始行使。出租人可明確告知承租人房屋出賣的條件是超范圍整體出賣，承租人愿意接受整體出賣條件，承租人即享受優(yōu)先購買權(quán)，不愿接受該條件，承租人則放棄了優(yōu)先購買權(quán)，出租人可依法對外出賣。

承租人違約的情況下有無法定優(yōu)先購買權(quán)的發(fā)生

承租人之優(yōu)先購買權(quán)，以其租賃關(guān)系有效存續(xù)為前提。問題是，當(dāng)承租人有違約情形時，如延付、拒付租金等，其還有無優(yōu)先購買權(quán)?出租人往往以此來對抗承租人的優(yōu)先購買主張。審判實踐中處理不一致。一種觀點認(rèn)為，承租人之違約，恰說明了其租賃契約的有效性，而租賃契約既有效存在，承租人即可依據(jù)法律規(guī)定享有優(yōu)先購買權(quán)，且作為法定權(quán)利，不得擅自剝奪，因此，出租人不得以之對抗承租人的優(yōu)先購買主張，人民法院也不擅自剝奪承租人之權(quán)利。至于承租人的違約，可以另行追究其違約責(zé)任。另一觀點認(rèn)為，根據(jù)設(shè)立承租人的優(yōu)先購買權(quán)的立法精神，承租人的違約，無法維護交易安全，也有違誠信原則，應(yīng)認(rèn)定為承租人喪失了優(yōu)先購買權(quán)。

筆者認(rèn)為，對于承租人違約的情況下有無法定優(yōu)先購買權(quán)的發(fā)生問題，應(yīng)根據(jù)承租人，在租賃房屋期間違約的情況分為兩種區(qū)別對待。第一種，根本違約情況下有無法定優(yōu)先購買權(quán)的發(fā)生問題。根本違約，又稱為重大違約，是指一方的違約行為嚴(yán)重影響了另一方訂立合同時所期待的經(jīng)濟利益。而且出租人可據(jù)〈合同法>第94條，單方解除租賃合同。合同法雖然沒有列舉根本違約的情形，但筆者認(rèn)為，根據(jù)《城市公有房屋管理規(guī)定》和《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定，可以認(rèn)定是否構(gòu)成根本違約。如果在審理中認(rèn)定承租人在租賃期間有上述規(guī)定的行為，因其違約在先，只要出租人通知到達承租方為合同解除。由此承租人喪失了優(yōu)先購買權(quán)。但出租人未向其提出終止租賃合同，如未盡通知義務(wù)等，而將房屋賣給第三人則被認(rèn)定為侵犯承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

第二種，一般違約情況下的有無法定優(yōu)先購買權(quán)。一般違約是指承租人的違約行為還不至于使出租人無法實現(xiàn)租賃合同的目的。如不按時交納房租，應(yīng)15日內(nèi)交卻拖到25日交，房租交納不足，如應(yīng)交30元而交20元等情況，這種一般違約，不能單方引起租賃關(guān)系的終止。在這種情況下，承租人不喪失優(yōu)先購買權(quán)。

轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中的房屋優(yōu)先購買權(quán)

確定第三人和承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，首先應(yīng)當(dāng)分析轉(zhuǎn)租行為的性質(zhì):，根據(jù)轉(zhuǎn)租行為的不同情形確定。

1、未經(jīng)出租人同意的非法轉(zhuǎn)租

就轉(zhuǎn)租而言，雖然承租人擅自轉(zhuǎn)讓的只是占有、使用權(quán)，而不是擅自轉(zhuǎn)讓他人的財產(chǎn)，但出租人僅允許承租人租用房屋，意味著出租人僅授權(quán)承租人享有對房屋的占有、使用權(quán)，而不允許他人享有此種權(quán)利。承租人擅自將占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，實際上是非法處分他人財產(chǎn)所有權(quán)權(quán)能的行為，從這個意義上說，轉(zhuǎn)租應(yīng)屬于廣義的無權(quán)處分行為。尤其應(yīng)當(dāng)看到，擅自轉(zhuǎn)租行為極有可能造成對出租人的損害。因而在此種行為發(fā)生以后，如果出租人予以追認(rèn)，則轉(zhuǎn)租行為有效；如果不予追認(rèn)，則出租人可以確認(rèn)該行為無效。由此可以看出，未經(jīng)出租人同意或追認(rèn)，承租人與第三人之間的轉(zhuǎn)租行為無效，則承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

2、出租人允許轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)租行為經(jīng)出租人同意或追認(rèn)

筆者認(rèn)為，承租人和次承租人在出租人出售出租房屋時均享有優(yōu)先購買權(quán)，但承租人的優(yōu)先購買權(quán)只有在次承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)時方能主張。因為轉(zhuǎn)租行為經(jīng)出租人同意或追認(rèn)后，在租賃房屋上實際上存在了兩個合法的租賃關(guān)系，一是出租人與承租人之間的租賃關(guān)系，另一個是承租人與次承租人之間的租賃關(guān)系。既然出租人的意思決定著轉(zhuǎn)租行為有效，那么經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租關(guān)系也應(yīng)相應(yīng)地反作用于他。所以，承租人和次承租人的優(yōu)先購買權(quán)理應(yīng)獲得法律保護，承租人和次承租人均享有獲得租賃物