華夏幸?；鶚I(yè)模式簡析

./華夏幸?；鶚I(yè)模式簡析一、華夏幸?；鶚I(yè)簡介〔一基本情況華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司〔以下簡稱"華夏幸?；鶚I(yè)",成立于1998年,于20XX9月在A股借殼上市。早期致力于XX省內(nèi)的城市住宅開發(fā),20XX開始運營固安工業(yè)園區(qū)后,逐漸向工業(yè)園區(qū)域運營開發(fā)商轉型,一直堅持"以產(chǎn)促城、以城帶產(chǎn)、產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、共同發(fā)展"的理念,堅持既定的產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務模式并不斷延伸價值鏈,在原有業(yè)務的基礎上接入和發(fā)展多元化的產(chǎn)業(yè)、城市增值服務業(yè)態(tài),成為全價值鏈縱向一體化的產(chǎn)業(yè)新城運營商,全力打造產(chǎn)業(yè)新城三條產(chǎn)品線,目前已形成"園區(qū)+地產(chǎn)"的獨特運營模式。在環(huán)渤海地區(qū)成功運營固安工業(yè)園區(qū)、大廠潮白河工業(yè)區(qū)、懷來京北生態(tài)新區(qū)〔XXXX、蘇家屯區(qū)域、香河區(qū)域、XX工業(yè)園區(qū)等?！捕I(yè)績情況20XX度銷售目標為500億,截止20XX上半年,實現(xiàn)銷售額共計242.13億元,同比增長52.20%,截止20XX6月30日確認營業(yè)收入實現(xiàn)營業(yè)收入113.82億元,比上年同期增長29.58%；實現(xiàn)營業(yè)利潤36.48億元,同比增長56.21%；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤23.01億元,同比增長30.06%。表1：華夏幸?；鶚I(yè)各年度主要財務指標:截至日期營業(yè)收入凈利潤每股凈資產(chǎn)〔元每股收收益〔元凈資產(chǎn)收益率〔%銷售毛利率〔%營業(yè)收入〔億同比〔%凈利潤

〔億同比〔%20XX210.6074.3827.1552.215.032.0544.3033.8120XX120.7755.0317.8431.344.892.0251.4239.6520XX77.9076.2213.58225.464.743.2866.4941.9320XX44.2137.754.17-70.331.890.0237.5522.5820XX1.83-39.290.07119.231.880.052.7818.1120XX3.02-1.40-0.39-20.621.82-0.27-13.6516.1520XX3.0631.83-0.32-555.882.09-0.23-10.0018.9920XX2.3244.470.07131.712.330.052.1024.8120XX1.61-10.40-0.22-297.823.50-0.22-5.9921.8120XX1.802.680.11-47.953.930.112.8630.2620XX1.757.620.22-1.343.990.3517.7433.8420XX1.6223.260.221.561.720.3723.6838.1520XX1.3231.980.2249.641.360.0030.4841.4920XX1.00-0.14-1.730.0026.1640.87注：以上數(shù)據(jù)摘自華夏幸?；鶚I(yè)年度報告。二、華夏幸?；鶚I(yè)模式〔一業(yè)務模式1、業(yè)務結構華夏幸?；鶚I(yè)業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)和園區(qū)經(jīng)營與開發(fā)兩大塊,借殼完成后,華夏幸?；鶚I(yè)間接控股的京御地產(chǎn)成為實際上的業(yè)務平臺。京御地產(chǎn)負責房地產(chǎn)二級開發(fā)與銷售、配套物業(yè)服務業(yè)務。京御地產(chǎn)的全資子公司九通投資負責園區(qū)開發(fā)業(yè)務,作為XX固安工業(yè)區(qū)、大廠潮白河工業(yè)園區(qū)和懷來京北生態(tài)新區(qū)三個園區(qū)開發(fā)與經(jīng)營的業(yè)務平臺,對開發(fā)區(qū)域進行前期規(guī)劃、基礎設施投資建設與管理、市政公用設施建設與管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務〔招商引資服務、物業(yè)管理、廠房建設租賃等。圖1：華夏幸?；鶚I(yè)業(yè)務架構2、業(yè)務發(fā)展模式〔1戰(zhàn)略聚焦：華夏幸福首先圍繞北京布局,逐漸輻射到XX沿海地區(qū)、遼東半島、XX半島等環(huán)渤海區(qū)域,園區(qū)在地域選擇上,聚焦核心大城市周邊地帶、快速軌道線的銜接地帶、城鄉(xiāng)落差較大的"洼地"。目前已經(jīng)運營的固安、大廠工業(yè)園均在京郊50公里范圍內(nèi)?！?前瞻性規(guī)劃先行：前期接洽以區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為牽引,通過同國內(nèi)、國際頂級戰(zhàn)略咨詢公司合作,深入研究區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,明確區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展方向、空間布局和產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略,獲得政府的高度認可,并通過豐富的一級開發(fā)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設、園區(qū)核心區(qū)建設、產(chǎn)業(yè)招商和住宅建設等多樣化得產(chǎn)品和服務獲取政府的信任,在建設中獲得政府的高度支持和配合?！?簽訂協(xié)議明確進度計劃與結算方式：并簽訂委托開發(fā)協(xié)議,該委托是排他性的、非經(jīng)華夏幸?；鶚I(yè)同意不可撤銷或變更,且委托期限一般長達50年,同時在協(xié)議中明確收入確認和結算方式以保證其在園區(qū)開發(fā)業(yè)務上的正當收益和權力?！?分塊開發(fā)：華夏幸福對產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)采取逐步分塊開發(fā)的模式,每年平均僅開發(fā)一平方公里,每平方公里須投資4-5億元左右,其中征地和拆遷占60％,基礎設施建設占40％?！?同時利用低價土地進行園區(qū)配套及周邊配套住宅同步開發(fā)建設。其詳細的園區(qū)開發(fā)運作模式如下圖所示：圖2：園區(qū)開發(fā)運營模式〔二盈利模式1、主營業(yè)務結構華夏幸?；鶚I(yè)營業(yè)收入主要來自于產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)與建設以及城市地產(chǎn)開發(fā),其中產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)與建設又可分為土地整理、基礎設施建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務、公用事業(yè)服務以及園區(qū)住宅配套開發(fā)。土地整理、基礎設施建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務及公用事業(yè)服務按照當期公司與政府結算額確認收入,園區(qū)住宅配套開發(fā)和城市地產(chǎn)開發(fā)以商品房實際交予客戶作為收入確認的依據(jù),故影響其當期收入變化因素主要是政府結算和交房。其產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務毛利率極高,20XX產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務占公司整體收入的11%,毛利率達98%,這一定程度上確保了公司整體利潤率水平,也是區(qū)別于其他產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的重要標志之一,同時也讓資本市場對其未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展寄予和期待,是華夏幸?；鶚I(yè)能在20XX房地產(chǎn)政策收緊背景下成功借殼上市的主要特色〔多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)均是"舉產(chǎn)業(yè)之名,行地產(chǎn)之實"。但從表3看出,園區(qū)配套住宅銷售在20XX占整體收入的62%,毛利率為27%,支撐其規(guī)?？焖僭鲩L的主要貢獻來自于通過"產(chǎn)業(yè)園區(qū)+地產(chǎn)"模式中配套住宅銷售。2、盈利模式表2：華夏幸?；鶚I(yè)盈利模式簡表業(yè)務范圍內(nèi)容結算金額結算方式備注基礎設施建設在委托區(qū)域進行道路、供水、供電、供暖、排水設施、公共項目等基礎設施建設管理實際投資*10%一次性或分期不超過三年協(xié)議約定土地整理對委托區(qū)域內(nèi)進行土地整理實際投資*10%一次性或分期不超過五年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務對委托區(qū)域內(nèi)工業(yè)園區(qū)進行宣傳、推廣并進行招商引資新增落地投資額*45%一次性或分期不超過三年園區(qū)綜合服務對委托區(qū)域內(nèi)進行物業(yè)管理、公共項目經(jīng)營與維護等實際投資*10%一次性或分期不超過三年地產(chǎn)銷售配套住宅、保障房開發(fā)園區(qū)有30%的住宅用地,公司通過招拍掛拿地,進行大規(guī)模的宜居的商品房開發(fā)。.表三：華夏幸?；鶚I(yè)20XX-20XX分行業(yè)營業(yè)收入結構情況華夏幸?；鶚I(yè)20XX-20XX營業(yè)收入分行業(yè)結構情況分行業(yè)20XX20XX20XX20XX毛利率〔％營業(yè)收入〔萬占比〔％營業(yè)收入〔萬占比〔％營業(yè)收入〔萬占比〔％營業(yè)收入〔萬占比〔％20XX20XX20XX20XX產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務68,872.790.1695,252.590.12154,630.980.13236,461.660.111.001.000.960.98基礎設施建設--18,613.970.02--99,013.190.05-0.20-0.21土地整理68,939.660.16226,315.450.29206,002.440.17205,338.370.100.100.330.250.29綜合服務470.650.003,232.590.003,618.200.004,367.450.000.160.280.290.28物業(yè)管理服務1,795.630.002,460.380.003,328.010.0011,141.360.01-0.85-0.620.490.16園區(qū)住宅配套153,112.360.35385,402.410.50659,621.360.551,308,820.220.620.330.370.360.27城市地產(chǎn)開發(fā)141,225.520.3241,574.100.05171,339.540.14233,850.610.110.180.280.220.20其他5,773.910.013,006.930.002,731.830.004,099.120.000.520.13-0.08-0.21合計440,190.521.00775,858.411.001,201,272.371.002,103,091.971.000.350.420.400.34注：①以上數(shù)據(jù)均來自華夏幸?；鶚I(yè)年度報告整理。②產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務是指在委托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進行產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務等產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務；③基礎設施建設包括在受托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進行的道路、供水、供電、供暖、排水設施、公共項目等。④土地整理包括在委托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進行的土地拆遷及整理。⑤園區(qū)綜合服務包括在受托工業(yè)園區(qū)內(nèi)進行的園區(qū)綠化、保潔、公共項目經(jīng)營與維護等。三、華夏幸?；鶚I(yè)成功因素分析〔一宏觀環(huán)境1、產(chǎn)業(yè)轉移華夏幸?；鶚I(yè)發(fā)跡于北京地區(qū)固安工業(yè)園,以北京周邊為核心開展工業(yè)園區(qū)開發(fā)與運營,順應了以北京為首的國際性大都市老工業(yè)區(qū)升級、轉移大背景。2、產(chǎn)業(yè)集聚與規(guī)模效應華夏幸?；鶚I(yè)深入研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢,著力打造相關產(chǎn)業(yè)鏈聚集平臺,符合全面深化改革和加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式,逐步形成五大產(chǎn)業(yè)線,產(chǎn)業(yè)基地、產(chǎn)業(yè)港〔制造業(yè)、科技港〔科技型企業(yè)、商務港〔商業(yè)貿(mào)易、孵化港〔高新技術企業(yè)?！捕矫?、地方政府著力發(fā)展經(jīng)濟,但專業(yè)能力、資金實力及商業(yè)資源整合能力等不足,需專業(yè)公司與其協(xié)同發(fā)展,實現(xiàn)政企共贏。2、政策的肯定及支持：XX省政府下發(fā)鼓勵開發(fā)區(qū)〔園區(qū)采用市場化運作方式,引入公司制開發(fā)模式,走市場化開發(fā)的路子的相關文件,使得開發(fā)區(qū)"合法合規(guī)"采用該模式,其最開始的三個項目均局限在XX?。煌ㄟ^華夏幸?；鶚I(yè)20XX成功借殼上市,其盈利模式已證監(jiān)會、交易所及政府相關部門的嚴格審核并得到資本市場認可,保障了其模式在全國范圍內(nèi)快速擴張。3、降低資金投入：一級土地市場開發(fā)的前期資金由政府投入變成華夏幸福投入,在審計完成階段才予以結算支付,而屆時政府已有了土地出讓收入、產(chǎn)業(yè)稅收收入及招商引資收入等,其資金的運作發(fā)生根本改變,并且10%的結算溢價較低。4、專業(yè)全面的服務團隊：華夏幸福在城市規(guī)劃、項目招商、基礎建設、產(chǎn)業(yè)運營等各方面予以了承諾及保證,尤其是招商及產(chǎn)業(yè)運營〔例如酒店建設等方面具有的優(yōu)勢,解決了政府最棘手的問題,使園區(qū)價值最大化；5、成功案例,提高信任度,助其全國擴張?！踩A夏幸?；鶚I(yè)方面1、政府關系默契,保證其相關園區(qū)產(chǎn)業(yè)服務結算收入及土地政策順利落實。2、模式領先：公司產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務模式,通過城市發(fā)展定位、城市空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)促進、城市建設、城市運營等系列整合經(jīng)營行為,有效解決產(chǎn)城割裂發(fā)展問題,為區(qū)域發(fā)展提供健康有效的綜合解決方案,有效實現(xiàn)區(qū)域綜合價值提升。3、開放的姿態(tài),合作開放模式,多利益主體共存：堅持市場化運作、多元化投入、企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化招商、標準化團體、個性化服務。4、戰(zhàn)略規(guī)劃先行,精準定位產(chǎn)業(yè)機遇：建立自己的產(chǎn)業(yè)研究部門并定期與國際知名地產(chǎn)機構合作；在工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設前,深入研究區(qū)域從政治、經(jīng)濟、人口、產(chǎn)業(yè)、規(guī)劃等,制定出符合區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃,并聘請國際知名規(guī)劃設計機構進行市場調研、產(chǎn)品定位、規(guī)劃設計,同時公司組建高水平的戰(zhàn)略及規(guī)劃設計隊伍。5、堅持產(chǎn)業(yè)需求導向從事園區(qū)投資開發(fā)建設。6、強大招商引資能力以招商龍頭企業(yè)為核心,依托核心企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)鏈招商,打造產(chǎn)業(yè)集群為目標,通過職業(yè)營銷、圈層營銷達到招大商、招好商目標：①定期舉行政策交流會,匯集企業(yè)、科研高校、研究所等；②深入梳理與產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位相關的產(chǎn)業(yè)鏈,建立企業(yè)信息庫,形成產(chǎn)業(yè)集群；③強大招商團隊：擁有超500人的招商專業(yè)團隊,匯集各行各業(yè)精英,招商團隊滲透到項目所在地政府〔如固安片區(qū)的招商團隊,其名片直接印的是固安招商局,通常企業(yè)內(nèi)的招商總監(jiān),基本上就是政府的招商局局長；④職業(yè)營銷與圈層營銷為主：參加或組織展會、推介會、產(chǎn)業(yè)園俱樂部。7、資源整合能力整合國內(nèi)外一流資源,以全球視野與國際標準參與高品質的開發(fā)建設,公司與麥肯錫、IBM、羅蘭貝格、AECOM、HOK等全球頂尖咨詢機構建立長期的戰(zhàn)略合作關系。8、平臺構建能力：建立華夏研究院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)網(wǎng)、產(chǎn)業(yè)中國等三大產(chǎn)業(yè)信息平臺；充分運作園區(qū)企業(yè)平臺,為園區(qū)企業(yè)提供全方位服務,充分運用入園企業(yè)資源。9、融資優(yōu)勢：上市公司通過定增、發(fā)行公司債、股權質押等方式融資；建立多支產(chǎn)業(yè)基金,保持國家開發(fā)銀行良好關系；售后回購、應收賬款轉讓等。10、城市營銷模式：持續(xù)打造城市魅力體系,塑造城市的精神；通過品牌、媒體、產(chǎn)業(yè)圈層、政府不斷宣傳打造品牌。四、啟示華夏幸?；鶚I(yè)"園區(qū)+地產(chǎn)"模式難以復制、門檻高,其核心競爭能力,如與政府的默契關系及議價能力、資金運作及墊付能力、極強的招商能力、全產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)覆蓋的能力、戰(zhàn)略研究定位等產(chǎn)業(yè)運營的能力；這些能力對昊昇三農(nóng)來說亦很重要,但公司目前階段尚不具備上述任何一個核心能力,但可以借鑒。1、研究產(chǎn)業(yè)規(guī)律,運用產(chǎn)業(yè)思維解決開發(fā)、運營中的難題,明晰模式政治經(jīng)濟學強調生產(chǎn)三要素-土地、資金、勞動,而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中更