西南城第二期項目可行性研究報告

西南城第二期建設(shè)項目可行性分析報告建設(shè)單位：西南城控股有限公司編制單位：成都富盈瑞吉投資咨詢有限公司編制時間：2012年11月

目錄第一章項目總論 11.1項目概況 11.1.1項目名稱 11.1.2項目性質(zhì) 11.1.3項目建設(shè)單位 11.1.4項目簡介 41.1.5項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 51.1.6項目建設(shè)工期及進度 51.1.7投資估算和資金籌措 61.2項目評估結(jié)論及建議 61.2.1開發(fā)條件及市場分析結(jié)論 61.2.2經(jīng)濟分析結(jié)論 71.2.3項目建議 81.3項目可行性分析報告主要編制依據(jù) 9第二章項目建設(shè)背景 102.1中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進入黃金期 102.2成都商業(yè)地產(chǎn)銷售旺盛 112.3社會消費品總額連年增長，居民消費需求旺盛 13第三章市場分析及預(yù)測 153.1項目區(qū)位優(yōu)勢 153.1.1交通優(yōu)勢 153.1.2經(jīng)濟區(qū)位優(yōu)勢 163.2經(jīng)濟環(huán)境 173.2.1廣漢經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn) 173.2.2廣漢人均消費能力高于全省水平 183.2.3政府十二五規(guī)劃助推廣漢經(jīng)濟快速發(fā)展 183.2.4“宜居、宜商、宜業(yè)”的田園生態(tài)城市規(guī)劃 193.3市場機遇 193.3.1廣漢商業(yè)配套落后亟待調(diào)整 193.3.2廣漢城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 203.3.3廣漢市商業(yè)市場總結(jié)分析 233.4西南城創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式保證開發(fā)成果 24第四章項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)進度 264.1項目主體工程內(nèi)容及規(guī)模 264.2功能分區(qū) 274.2.1商業(yè)綜合體 274.2.2美食街 284.2.3風(fēng)情街 28第五章項目營銷策略 305.1競爭對手分析 305.2項目SWOT分析 315.3項目定位分析 345.4營銷策略 345.4.1銷售時間 345.4.2定價策略 35第六章環(huán)境影響評價 366.1編制依據(jù) 366.2評價目的 366.3評價標準 376.4環(huán)境影響分析與結(jié)論 38第七章節(jié)能 407.1節(jié)能設(shè)計標準 407.2項目能耗 407.3節(jié)能措施 407.3.1建筑節(jié)能 407.3.2電氣節(jié)能 417.3.3給排水節(jié)能 427.3.4暖通節(jié)能 427.4節(jié)能效果 42第八章消防設(shè)計 438.1設(shè)計依據(jù) 438.2主要防火措施 43第九章勞動安全衛(wèi)生消防 459.1勞動安全 459.1.1安全依據(jù) 459.1.2主要危險有害因素 459.1.3安全措施 469.2勞動保護 47第十章項目進度計劃及管理 4810.1項目進度計劃 4810.2項目建設(shè)管理 48第十一章項目投資估算及資金籌措 5211.1投資估算 5211.1.1估算范圍 5211.1.2估算依據(jù) 5211.1.3總投資估算 5211.2資金籌措計劃 56第十二章項目財務(wù)效益評價 5812.1項目評估依據(jù) 5812.2收入預(yù)測 5812.3現(xiàn)金流量分析 5912.5財務(wù)效益評價 59第十三章不確定性分析 6113.1銷售收入因素變動情況分析 6113.2成本費用因素變動情況分析 61第十四章風(fēng)險分析 6314.1市場方面 6314.2政策方面 6314.3資金投入方面 6414.4銷售方面 64第十五章分析結(jié)論和建議 6615.1開發(fā)條件及市場分析結(jié)論 6615.2經(jīng)濟分析結(jié)論 6614.3項目建議 68第一章項目總論1.1項目概況1.1.1項目名稱西南城第二期建設(shè)項目1.1.2項目性質(zhì)新建1.1.3項目建設(shè)單位名稱：西南城控股有限公司住所：廣漢市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（深圳路東一段）工商注冊號：510681000017854法定代表人：方清海注冊資本：（人民幣）=100000000\*CHINESENUM2壹億元實收資本：（人民幣）=100000000\*CHINESENUM2壹億元公司類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：水利水電工程及公路建設(shè)項目投資：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(憑資質(zhì)證書經(jīng)營)；高科技農(nóng)業(yè)開發(fā)；銷售：摩托車、機電設(shè)備、建材、家具；經(jīng)營商用車及九座以上乘用車；市場設(shè)施租賃服務(wù)（以上經(jīng)營范圍國家限制或者禁止的除外，需經(jīng)有關(guān)部門批準的，必須取得相關(guān)批準后，按照批準的事項開展生產(chǎn)經(jīng)營活動）。公司成立于2009年9月21日，根據(jù)四川博達會計師事務(wù)所出具的川博達會驗(2010)—163號驗資報告，變更后的注冊資本為人民幣10000萬元，實收資本為人民幣10000萬元。其中:方清海以貨幣出資6000萬元，方清濤以貨幣出資4000萬元。（1）公司組織架構(gòu)公司設(shè)股東會，股東會為公司權(quán)力機構(gòu)，由全體股東組成，決定公司的經(jīng)營方針和投資計劃，按照章程行使相應(yīng)的職權(quán)。公司不設(shè)董事會，設(shè)執(zhí)行董事1人、即為法定代表人，對公司股東會和股東負責(zé)；公司設(shè)經(jīng)理一名，由股東會聘任或解聘；設(shè)監(jiān)事一名，對其股東會負責(zé)。公司下設(shè)辦公室、行政人事部、成本合約部、財務(wù)部、招商中心、策劃研發(fā)中心、策劃設(shè)計部、工程建設(shè)中心。公司組織機構(gòu)健全，各部門分工清晰、責(zé)任明確。（2）公司經(jīng)營情況西南城控股有限公司，總部設(shè)在成都，致力于成為最值得尊重和信賴的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)公司，主營業(yè)務(wù)領(lǐng)域為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營。公司目前在建的項目有西南城和遂寧國際城。西南城西南城項目是四川省特色產(chǎn)業(yè)重點商貿(mào)項目。位于四川省經(jīng)濟綜合實力十強縣之一的廣漢市，北臨德陽市區(qū)17公里，南距成都市15公里，成綿高速與成都第二繞城高速交匯處，成綿高速青白江出口，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。近距離輻射周邊61座城市和1.5億常住人口。西南城由西南城控股有限公司投資100億開發(fā)，以“產(chǎn)業(yè)世博、樂活之都”為主題，開創(chuàng)“產(chǎn)業(yè)集——博覽匯——旅游圈”三位一體永續(xù)循環(huán)的中國財富金三角模式，打造全球糖酒食品博覽匯，開發(fā)周期為五年，于2010年底開工，2015年全面竣工。整個項目占地5000余畝，建筑面積達500多萬平方米，經(jīng)營范圍涵蓋糖酒副食行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)及關(guān)聯(lián)行業(yè)。包含博覽會展中心、產(chǎn)品交易中心、倉儲物流中心、旅游服務(wù)中心、商務(wù)配套中心、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)孵化中心、配套居住中心等形態(tài)，形成以博覽為龍頭，產(chǎn)業(yè)為支撐，交易為基礎(chǔ)，文旅為導(dǎo)向的超大型特色綜合體。建成后將成為中國糖酒食品CBD、全國知名的大型主題商業(yè)風(fēng)情小鎮(zhèn)、國家4A級旅游景區(qū)，預(yù)計年營業(yè)額可達100億，解決就業(yè)15萬余人。國際城遂寧國際城位于遂寧中國西部現(xiàn)代物流港園區(qū)橋頭堡位置，總占地260畝，投資20億開發(fā)，匯聚了各大類建材家居相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品，主要包括建材家居、汽車農(nóng)機、五金機電、百貨服裝、農(nóng)副產(chǎn)品等五大主題市場和一個全國性的專業(yè)市場建設(shè)。將打造為行業(yè)內(nèi)采購效率最高、采購成本最低的世界級現(xiàn)代化商貿(mào)城。該項目共分三期實施，建設(shè)周期為28個月，項目建成后年交易額將達到21億元。（3）經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平法定代表人（董事長）：方清海，1966年出生，湖北黃陂人，碩士研究生。湖北天潤（集團）有限公司董事長，中國青年企業(yè)家協(xié)會理事、湖北省政協(xié)委員、湖北工商聯(lián)常委、襄樊市人大代表、襄樊市工商聯(lián)副會長，先后獲得“優(yōu)秀政協(xié)委員”、“優(yōu)秀民營企業(yè)家”榮譽稱號、“優(yōu)秀中國特色社會主義建設(shè)者”。擅長城市運營及區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，對其創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有較深的研究。1998年創(chuàng)辦了湖北天潤集團，經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已形成以住宅及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為核心，涉及旅游開發(fā)、工業(yè)投資、廣告?zhèn)髅健⑽锪?、物業(yè)管理等領(lǐng)域的多元經(jīng)營格局。從以上資料分析，公司管理人員有較強的管理能力和較豐富的開發(fā)經(jīng)驗。1.1.4項目簡介西南城位于成都市德陽廣漢龍居寺片區(qū)，成綿高速青白江出口處，距成都市區(qū)15公里，北臨德陽市區(qū)17公里，交通便利，地理位置優(yōu)越，項目基地東南臨成綿高速公路輔道，西側(cè)及北側(cè)為青白江，緊靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。西南城一期項目地塊與中心博覽區(qū)相鄰。四面臨主要規(guī)劃道路，內(nèi)有燃氣管線通過，毗鄰已建成的招商中心。西南城一期凈用地面積236054.64㎡（約354畝），規(guī)劃總建筑面積475092㎡。一期建設(shè)啟動區(qū)項目（標準商鋪）總建筑面積89628.80㎡，建設(shè)內(nèi)容為標準商鋪，建設(shè)期2年，即2010年11月－2012年11月，該階段正在竣工驗收中。本次建設(shè)項目為第二期建設(shè)項目，總建筑面積為139021㎡，其中包括商業(yè)綜合體133193㎡，風(fēng)情街南段16988㎡，美食街東西段46979㎡，地下物管用房489.1㎡，停車數(shù)973個，綠地率15%，容積率1.37。在西南城建設(shè)基地各產(chǎn)業(yè)分區(qū)布局內(nèi)，由一條景觀步行軸線串聯(lián)統(tǒng)領(lǐng)，由商業(yè)綜合體、風(fēng)情街、美食街區(qū)組成，各區(qū)域間聯(lián)系緊密，停車及生活設(shè)施配套齊全，該區(qū)域裝飾風(fēng)格以地中海為主要基調(diào)，為西南城建設(shè)基地乃至西南城周邊提供格調(diào)高雅、配置齊全的集餐飲、娛樂、休閑、購物等于一體的商業(yè)綜合體。1.1.5項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容本次項目為西南城第二期建設(shè)項目，即以餐飲街、風(fēng)情街和商業(yè)綜合體為核心建筑的商業(yè)配套，二期修建項目總占地面積達101352.3㎡，總建筑面積139021㎡，停車位973個，綠地率達15%，容積率1.37。表1-1西南城第二期建設(shè)項目及經(jīng)濟指標序號項目名稱單位數(shù)據(jù)或指標備注1二期規(guī)劃凈用地面積㎡101352.3二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標2二期規(guī)劃總建筑面積㎡139021二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標3商業(yè)綜合體建筑面積㎡71812.6二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標3.1商業(yè)綜合體地上記入容積率面積㎡70791二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標3.2商業(yè)綜合體地下建筑面積㎡489.1二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標4風(fēng)情街北段建筑面積㎡12164.92二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標4.1風(fēng)情街北段地上記入容積率面積㎡12164.92二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標5風(fēng)情街南段建筑面積㎡13187二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標5.1風(fēng)情街南段地上記入容積率面積㎡13187二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標6美食街東西段建筑面積㎡41836.5二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標6.1美食街東西段地上記入容積率建筑面積㎡38822.5二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標7容積率1.37二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標8建筑密度42.70%二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標9綠地率15%二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標10機動車位個973二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標1.1.6項目建設(shè)工期及進度本項目建筑面積139021㎡，建設(shè)期1年8個月，從2012年1月開工，2013年8月底竣工。具體安排如下表：表1-2西南城一期二階段項目建設(shè)進度表項目建設(shè)工期總工期1年8個月基礎(chǔ)工程2012.1.4~2012.4.4主體工程2012.4.4~2013.8內(nèi)外裝飾、安裝工程2012.12.10~2013.8總平、道路2013.1.10~2013.5竣工驗收20投資估算和資金籌措估算西南城第二期項目總投資費用包括：土地費用、工程建設(shè)費、管理費、財務(wù)費、其他費用、銷售費用及流動資金等。經(jīng)測算，項目總投資約51539.02萬元。該項目的自有資本金為20033.44萬元，達到總投資額的39%；銷售轉(zhuǎn)投入1505.58萬元，占投資總額的3%；銀行貸款30000萬元，占總投資額的58%。1.2項目評估結(jié)論及建議1.2.1開發(fā)條件及市場分析結(jié)論西南城第二期商業(yè)配套建設(shè)項目位于成綿高速青白江出口的廣漢開發(fā)區(qū)，成綿高速與成都第二繞城高速在此交匯，距成都市區(qū)15公里，僅靠寶成鐵路和即將建成的成綿樂高鐵線。地理位置十分優(yōu)越，交通便利。西南城項目將打造為以糖酒食品為主題的國際化商貿(mào)航母，并建立白酒展銷平臺、原酒交易中心和原酒期貨交易平臺。形成的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢的基礎(chǔ)之上，借助城市發(fā)展的綜合資源優(yōu)勢，依托地區(qū)經(jīng)濟能量、城市功能的提升，促進城市的繁榮和升級。而作為西南城的商業(yè)配套，其規(guī)劃思想、建設(shè)規(guī)模在廣漢商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目上名列前位，二期商業(yè)配套在投資上具有雙重保障：一是西南城基地本身的業(yè)主消費和未來的發(fā)展規(guī)模，二是廣漢南區(qū)乃至整個廣漢、德陽、青白江的潛在消費人群支撐，因此本項目具有較好的市場前景。1.2.2經(jīng)濟分析結(jié)論西南城第二期建設(shè)項目總投資為51539.02萬元，項目凈利潤為28147.6萬元，該項目在投資經(jīng)營期內(nèi)，該項目投資回報率為54.61%，銷售凈利率27.12%，內(nèi)含報酬率為21.73%，財務(wù)凈現(xiàn)值為：15783.2萬元,動態(tài)投資回收期1年10個月，靜態(tài)投資回收期1年8個月。從財務(wù)指標看，該項目可行，項目盈利能力較強。表1-3項目主要經(jīng)濟指標表序號項目名稱單位數(shù)據(jù)或指標備注一建筑技術(shù)經(jīng)濟指標1二期規(guī)劃凈用地面積㎡101352.3二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標2二期規(guī)劃總建筑面積㎡139021二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標3商業(yè)綜合體建筑面積㎡71812.6二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標3.1商業(yè)綜合體地上記入容積率面積㎡70791二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標3.2商業(yè)綜合體地下建筑面積㎡489.1二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標4風(fēng)情街北段建筑面積㎡12164.92二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標4.1風(fēng)情街北段地上記入容積率面積㎡12164.92二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標5風(fēng)情街南段建筑面積㎡13187二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標5.1風(fēng)情街南段地上記入容積率面積㎡13187二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標6美食街東西段建筑面積㎡41836.5二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標6.1美食街東西段地上記入容積率建筑面積㎡38822.5二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標7容積率1.37二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標8建筑密度42.70%二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標9綠地率15%二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標10機動車位個973二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標二投資估算及資金籌措1項目總投資：萬元51539.022自有資本金萬元20033.443銀行借款萬元300004預(yù)售轉(zhuǎn)投入萬元1,505.58三售價估算1商業(yè)綜合體售價元6,500。2風(fēng)情街售價元8,5003美食街售價元8,500四利潤測算1銷售收入萬元103,788.352利潤總額萬元37,530.133所得稅萬元9,382.534凈利潤萬元28,147.60五評價指標1項目全投資稅前利潤率%72.82%2項目全投資稅后利潤率%54.61%1.2.3項目建議（一）本項目的建設(shè)期為1年8個月，建筑面積139021平方米，規(guī)模較大，能否按規(guī)劃工期、設(shè)計竣工標準完工，存在一定的不確定性，在施工管理中應(yīng)嚴格控制房屋開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本，加強對本項目工程進度的監(jiān)管力度，確保該項目按計劃正常施工，同時，注意建設(shè)資金的保障，有效確保施工進度的順利進行。最大限度地規(guī)避因施工進度，造成對項目竣工交付的影響。（二）從項目銷售來看，項目銷售量較大，本地同期開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)較大，競爭壓力較大，因此應(yīng)該密切關(guān)注市場變化，加強市場調(diào)研，針對市場細分目標客戶，有針對性的做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，聚集人氣，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，保障銷售方案的順利實施，加快銷售款回籠。1.3項目可行性分析報告主要編制依據(jù)1、本報告根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和國家、地方有關(guān)法規(guī)、政策。2、國家計委、建設(shè)部發(fā)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。3、企業(yè)投資項目備案通知書（備案號：川投資備【51068110051801】0113號）、川投資備【51068110052501】0125號）。4、廣漢市規(guī)劃和建設(shè)局建設(shè)工程臨時規(guī)劃許可證[廣住規(guī)建2011-001（臨時）號]。5、西南城一期規(guī)劃設(shè)計。6、本公司市場調(diào)查資料。

第二章項目建設(shè)背景2.1中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進入黃金期

2009年以來，在經(jīng)濟刺激政策等多種因素的影響下，房地產(chǎn)市場提前結(jié)束調(diào)整而急劇升溫，出現(xiàn)了投資和價格回升、成交量大幅增加、資金來源充裕等新情況、新變化。全國及主要城市的商品房銷售面積、銷售價格、銷售額均創(chuàng)歷史新高；在土地招拍掛市場，總價及單價地王不斷涌現(xiàn)，市場熱度甚至超過2007年。為遏制部分城市房價上漲過快，2009年年底，中央政府決定將加大對市場的調(diào)控。從“國四條”開始，國家對住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)和售賣由“寬松”轉(zhuǎn)為“調(diào)控”。2010年出臺的“國十一條”、新“國十條”、限購令等政策的出臺遏制了房價過快上漲和住宅類房屋的投資投機行為。伴隨著國家對于住宅類產(chǎn)品的持續(xù)調(diào)控，人們逐漸把投資的重點投向了商業(yè)類地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)不限購、不限外、不限貸的優(yōu)勢，越發(fā)凸現(xiàn)出來。同時越來越多的開發(fā)企業(yè)開始意識到商業(yè)地產(chǎn)對企業(yè)的風(fēng)險影響與平衡。隨著住宅市場競爭日趨白熱化，以及中國人民銀行多次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率。使得能夠?qū)Ｗ⒆≌袌龅拈_發(fā)商已經(jīng)所剩無幾。快速的城市化進程，除了對于住宅的最初需求之外，大量涌入城市的人群需要生活、消費、就業(yè)，因此消費服務(wù)類行業(yè)，辦公寫字樓業(yè)態(tài)的需求，有可能成為未來拉動城市經(jīng)濟的主體，而這個主體就離不開為數(shù)眾多的商業(yè)類地產(chǎn)產(chǎn)品的支撐。從這個意義上來看，與普通住宅相比，商業(yè)類投資產(chǎn)品擁有更廣闊的投資空間和穩(wěn)定的政策環(huán)境。商業(yè)地產(chǎn)由于價格也比較合理，且隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展、國民收入的不斷提升、消費需求的不斷升級，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景被普遍看好。從數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，2012年1——6月，商品房銷售面積39964萬平方米，其中，住宅銷售面積下降11.2%，辦公樓銷售面積增長7.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長2.5%。商品房銷售額23314億元，下降5.2%，降幅縮小3.9個百分點；其中，住宅銷售額下降6.5%，辦公樓銷售額下降1.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長5.4%?？梢娚虡I(yè)營業(yè)用房是目前房地產(chǎn)開發(fā)最好的業(yè)態(tài)形式。國內(nèi)實力開發(fā)商如萬科、富力、合生、綠地、綠城和上海世茂等開始紛紛加大介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的力度。商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)了良好的可循環(huán)發(fā)展勢頭，而城市也將借由商業(yè)地產(chǎn)的這份創(chuàng)新力量，展現(xiàn)出更加活躍的脈搏?；蛘呖梢哉f，未來的十年是商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”。2.2成都商業(yè)地產(chǎn)銷售旺盛2011年2月成都主城區(qū)開始執(zhí)行限購令，商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。2011年底成都共開發(fā)城市綜合體90余個，商業(yè)總體量近千萬平方米，全年累計成交221.0萬㎡，同比增長10.17%，其中商業(yè)用房成交58.56萬平方米，同比上漲21.44%，辦公用房成交140.46萬平方米，同比大幅上漲29.72%。圖2-12011年成都主城區(qū)商業(yè)類地產(chǎn)月度成交量從成交價格來看，2011年成都市主城區(qū)商品房成交均價10054元/平方米，同比上漲了21.56%，各個形態(tài)的商品房成交均價也均大幅上漲，住宅用房成交均價9193元/平方米，同比上漲14.38%，商業(yè)用房成交均價18400元/㎡，同比上漲42.06%，辦公用房成交均價10428元/平方米，同比上漲28.08%。圖2-2近兩年成都商品房成交均價對比圖2.3社會消費品總額連年增長，居民消費需求旺盛我國社會消費品總額連年增長，人民消費意愿和消費能力不斷增強。2011年全年社會消費品總額實現(xiàn)183919.9億元，比2010年增長17.1%。其中，餐飲收入20543億元，比上年增長16.9%；商品零售160683億元，比上年增長17.2%。圖2-3中國歷年社會消費品零售總額對比圖數(shù)據(jù)顯示，2011年成都城市居民可支配收入為23932元，同比增長14.9%，居民收入的增長成為支撐社會消費增長的重要因素。圖2-4成都市近10年人均可支配收入趨勢2011年，成都社會商品零售規(guī)模再上新的臺階，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額2861.3億元，名義增長18.4%。僅2010年，成都市餐飲業(yè)零售總額突破320億元，同比增長達19.9%，增幅位列全國36個主要城市之首。成都市民人均可支配收入連年增長使社會消費水平不斷提高，在2011年中國主要城市社會消費品零售額排行榜中，成都位居全國主要城市第七位，特別是成都的餐飲消費總額更是位列前茅。

第三章市場分析及預(yù)測本項目擬建立集糖酒商業(yè)貿(mào)易、旅游、會展博覽于一體的西南城的配套商業(yè)設(shè)施——餐飲美食街、商業(yè)綜合體和風(fēng)情商業(yè)街。在國家對住宅類地產(chǎn)的嚴格控制的政策下，商業(yè)地產(chǎn)迎來發(fā)展的良好時機，成為人們熱于投資的重點項目。3.1項目區(qū)位優(yōu)勢項目地址位于德陽市江漢龍居寺片區(qū)，成綿高速青白江出口處，距成都市區(qū)15公里，距廣漢市6公里,交通便利，地理位置優(yōu)越，項目基地東南臨成綿高速公路輔道，北側(cè)為青白江，西側(cè)為已形成城市道路。3.1.1交通優(yōu)勢廣漢周邊公路、鐵路、航空便捷發(fā)達，交通網(wǎng)絡(luò)立體快速、優(yōu)勢明顯。108國道、成綿高速路、大件路（德陽—樂山）穿境而過，周邊緊鄰北新干道延長線（成都—廣漢—德陽，開放式雙向八車道）、成青公路（成都—青白江—廣漢—德陽，開放式雙向八車道）、城際列車（樂山—綿陽）和寶成鐵路，距西南國際航空港成都雙流國際機場僅50公里，均為高速公路，乘汽車最快只需20余分鐘。基地未來將容納“二高”（成都第二繞城高速路、成綿高速路）“三鐵”（成汶鐵路、寶成鐵路、成綿樂高鐵）五條大容量高速干道，擁有較強的貨品集散能力。3.1.2經(jīng)濟區(qū)位優(yōu)勢廣漢位于四川最具經(jīng)濟發(fā)展活力的成（都）德（陽）綿（陽）經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶的中心，處在攀西經(jīng)濟圈、成渝經(jīng)濟走廊的交匯點，是華北、華東、華南地區(qū)物流進入成都及西部地區(qū)的集散地，是成都通往長江三角洲經(jīng)濟圈、珠江三角洲經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要門戶。成德綿經(jīng)濟帶是川西平原城市最為密集的區(qū)域經(jīng)濟帶，也是繼長三角、珠三角、環(huán)渤海、京津唐等四大城市群后的第五大城市群。成渝經(jīng)濟區(qū)構(gòu)成中國增長“第四極”中，成都經(jīng)濟區(qū)是“雙核引擎”中四川的重要一“核”，成德綿則是“核”中“核”，被稱作“四川首席經(jīng)濟帶”。3.2經(jīng)濟環(huán)境3.2.1廣漢經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)廣漢是西部最具投資潛力百強縣、列四川省第七位，素有“川西明珠”美譽。2008年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達到135億元，從近2年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，廣漢市生產(chǎn)總值保持了一個平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢，年均GDP增速約為15％，經(jīng)濟增長平穩(wěn)，波動小。09年，廣漢市09全市GDP152.55億，增速14.6%。2010年全市GDP突破200億元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13810元，農(nóng)民人均純收入達到6040元。2011年生產(chǎn)總值671億元，是“十五”的2.1倍。圖3-1廣漢國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值工業(yè)呈現(xiàn)出速度快、效益好、投入大的良好局面，擁有一批附加值高、生命力旺、經(jīng)濟效益好的企業(yè)，形成機械、醫(yī)藥、化工、食品為主的比較優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，民營經(jīng)濟占經(jīng)濟總量的95%，培育出宏華公司、益海糧油、蜀中制藥等骨干企業(yè)。全市擁有規(guī)模工業(yè)企業(yè)237戶，實現(xiàn)銷售收入289億元；實現(xiàn)增加值85億元；銷售收入上億元的企業(yè)57戶。宏華公司已在香港聯(lián)交所主板市場成功上市，一批重點企業(yè)正在積極爭取上市，謀求更大發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，以三星堆為龍頭的文化旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速，連鎖、倉儲、物流、會展和大型專業(yè)市場等現(xiàn)代商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展?，F(xiàn)有國家級旅游景區(qū)2個，有較大規(guī)模和影響的旅游商品生產(chǎn)企業(yè)10家；民俗文化“保保節(jié)”、“松林桃花節(jié)”每年可吸引游客數(shù)十萬人次，“保保節(jié)”聞名遐邇，有“中華一絕”之稱，是四川省首批公布的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。3.2.2廣漢人均消費能力高于全省水平廣漢市幅員面積538平方公里，轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，183個行政村，總?cè)丝?0余萬。2010年，廣漢市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為15652元，高于全省的15461元，廣漢市農(nóng)村居民人均純收入為6970元，高于全省的5140元；廣漢市城鎮(zhèn)居民人均消費支出12216元，高于全省的12105元，廣漢市農(nóng)村居民人均消費支出5323元，高于全省的3896.7元。3.2.3政府十二五規(guī)劃助推廣漢經(jīng)濟快速發(fā)展《廣漢市“十二五”工業(yè)發(fā)展規(guī)劃》指出以工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級為主題，推進產(chǎn)業(yè)發(fā)展“四化”建設(shè)，實現(xiàn)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展“3632”千億目標。加快發(fā)展三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。突出高端化、集聚化、特色化，優(yōu)化資源配置。至2015年，機械產(chǎn)業(yè)銷售收入突破650億元；醫(yī)藥食品產(chǎn)業(yè)達到300億元；新材料產(chǎn)業(yè)超過200億元。重點推進石油裝備產(chǎn)業(yè)基地、交通運輸設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)基地和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)，到2015年，開發(fā)區(qū)銷售收入達到1000億元，石油裝備產(chǎn)業(yè)銷售收入達到380億元、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)銷售收入達到120億元。3.2.4“宜居、宜商、宜業(yè)”的田園生態(tài)城市規(guī)劃廣漢市政府提出了將廣漢打造成為“宜居、宜商、宜業(yè)”的天府水木田園生態(tài)城市的宏偉目標，未來廣漢將形成“一軸兩翼”和“一城三區(qū)六鎮(zhèn)”的城市空間格局?！耙惠S”即依托成綿高速、108國道、寶成鐵路及成綿樂城際鐵路專線，往北在小漢鎮(zhèn)與德陽市區(qū)以南打造起新的產(chǎn)業(yè)與城市增長點，往南依托開發(fā)區(qū)與青白江形成產(chǎn)城聯(lián)動，成為廣漢融入成都的第一載體。城市西翼重點圍繞三星堆歷史遺跡條打造一批蘊含文化魅力的小城鎮(zhèn)群。東翼則依托現(xiàn)代糧食產(chǎn)業(yè)萬畝良田基地，建設(shè)極富川西平原特色的“田園風(fēng)光”小鎮(zhèn)。3.3市場機遇3.3.1廣漢商業(yè)配套落后亟待調(diào)整廣漢市目前的主要商圈以傳統(tǒng)的老城區(qū)商貿(mào)中心（九江路與中山大道交匯處）、傳統(tǒng)的購物步行街（東西大街、武昌路）、武廟步行街休閑購物商圈（武昌路、漢口路）、休閑娛樂餐飲帶（湖南路）、新城新興商圈（金雁湖公園以北）為主，老城區(qū)商貿(mào)中心以商業(yè)裙樓為主，代表項目有時代廣場、成百百貨；傳統(tǒng)的購物步行街以傳統(tǒng)底商為主，代表性的品牌有愛戀珠寶，哥弟服裝、中國移動；武廟步行街休閑購物商圈以走廊式步行街為主，代表性的品牌有太平洋電影院、勁浪體育、杰克瓊斯等。廣漢目前的商業(yè)配套較為落后，商業(yè)配套設(shè)施、整體規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)營理念、品牌服務(wù)的專業(yè)性、高端性來說都處于較為落后原始的狀態(tài)，沒有集中的體量較大的商業(yè)綜合體，消費者購物體驗差。3.3.2廣漢城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀廣漢的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段依然以住宅模式開發(fā)為主，處于第一代商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段，由于本地缺少國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商進駐，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式依舊以傳統(tǒng)的裸賣為主，極少涉及到商業(yè)項目的統(tǒng)一規(guī)劃、招商，更缺少大型主力店的進駐，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展非常落后。廣漢市比較典型的商業(yè)為老成百大樓、時代廣場、廣信曼哈頓、武廟步行街、城北新城水晶廣場。幾個典型的商業(yè)地產(chǎn)項目銷售情況都非常良好，時代廣場與曼哈頓余少量鋪面未售，其余鋪面均已經(jīng)售罄。（1）傳統(tǒng)老城購物商圈——時代廣場商業(yè)體量：12000平米單層面積：3000平米業(yè)態(tài)規(guī)劃：-1F摩爾馬特超市；1-3F梅西百貨運營模式：1F分割小鋪面銷售，單鋪面積在150~200以上，銷售單價4.2萬以上，租金價格為200~240元/平米/月。（2）傳統(tǒng)老城購物商圈——成百大樓項目地址：廣漢市商業(yè)核心區(qū)，中山大道與九江路交匯點。商業(yè)體量：24000平米單層面積：3000平米各樓層業(yè)態(tài)：1F：男裝、勁浪體育、黃金珠寶店、化妝品、飾品等。2F：各個年齡段女性服裝。3F：成都百貨超市。4F：國美、床上和家具、文化等用品、針織品、兒童樂園。6F：古攝影集團、穿越國際健身會所。5、7、8F：成百辦公室及庫房。主力店信息：成百超市、百貨、國美電器。（3）傳統(tǒng)購物街區(qū)廣漢市最繁華的商業(yè)街區(qū)，以珠寶、服飾、箱包等購物為主題的步行街，業(yè)態(tài)齊全、品牌較高，人流最多的商業(yè)步行街，此區(qū)域租金價格在300元/平米/月以上，且具有高昂的轉(zhuǎn)讓費，一個25平米的商鋪轉(zhuǎn)讓費高達18萬元。（4）休閑娛樂餐飲帶此區(qū)域以火鍋、中餐、KTV、茶樓、咖啡為主，商鋪底層租金120~180元/平米/月、第二層租金價格為60~80元，廣漢餐飲休閑集聚地，生意較好，走訪3條街區(qū)，無鋪面轉(zhuǎn)讓。（5）武廟步行街商圈廣漢的第二個商業(yè)核心點處于成百商圈北上方，位于兩個商圈中段；主要由漢口路和武昌路構(gòu)成，此商業(yè)圈也包含了部分的萬壽路、南京路、南北大街。代表性品牌：太平洋電影院、勁浪體育、杰克瓊斯等等，商鋪05年開盤大部分已經(jīng)裸賣，由于無后續(xù)經(jīng)營管理，較多鋪面轉(zhuǎn)租，價格1層80~120不等，2層60~75元/平米，3層35~50元/平米。（6）新城新興商圈此區(qū)域以金雁湖公園以北區(qū)域為主，次區(qū)域目前常住人口較少。以水晶廣場為主要商圈輻射，水晶廣場定位于以休閑餐飲為主題，為商業(yè)全部裸賣，目前1層租金在150元左右，門面售價在2.5萬元~3萬元之間，主要業(yè)態(tài)有良木緣咖啡、KTV、余一手火鍋等。3.3.3廣漢市商業(yè)市場總結(jié)分析綜上所述，廣漢市商業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為以下特征：（1）缺少具有代表性的商業(yè)城市綜合體項目目前具有代表性商業(yè)項目集中在老城區(qū)，而老城區(qū)的目前商業(yè)項目商業(yè)體量過小、商業(yè)運營缺乏專業(yè)推廣團隊，人氣不集中，集中式的消費尚未形成，廣漢的商業(yè)地產(chǎn)市場迫切需要一個具有代表性聚集人氣的城市綜合體項目。（2）缺少一站式消費的大型綜合體項目廣漢市目前商業(yè)品牌都以傳統(tǒng)的百貨專柜、臨街開店形式存在，而娛樂休閑品牌集中在不同的地點，眾多商業(yè)品牌分散，不能滿足目前消費者一站式購物、娛樂、休閑消費，廣漢市需要一個能夠集中商業(yè)品牌的城市綜合體項目以滿足消費一站式購物、休閑、娛樂的消費需求。（3）缺少高端品牌集中的綜合性項目廣漢市目前整體的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平依然較低，眾多知名商業(yè)品牌因廣漢目前未有良好投資環(huán)境的項目而止步，一部分高端消費者在本地?zé)o法滿足其對于高品牌的消費欲望，這個部分消費者大都前往成都、德陽等消費。廣漢喪失了大部分的高端終端消費人群。（4）缺少能夠滿足旅游消費的一站式購物場所廣漢市大力發(fā)展旅游商業(yè)同時，由于商業(yè)消費場所更新已經(jīng)滯后，以旅游為目的消費者在廣漢缺乏能夠滿足其一站式住宿、購物、休閑、娛樂、餐飲為目的體驗式消費場所。（5）缺少良好投資環(huán)境、穩(wěn)定投資回報的商業(yè)項目廣漢市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量還非常欠缺，老城區(qū)整體的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平較低，商業(yè)地產(chǎn)投資客戶缺乏一個合理的價格、優(yōu)良的地段、承諾穩(wěn)定的投資回報、品牌商家的進駐的大型投資項目。因此，我們可以發(fā)現(xiàn)廣漢商業(yè)開發(fā)還存在大的空白區(qū)，老城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)已基本飽和，而根據(jù)城市的升級，新城的發(fā)展，大量人口向新城轉(zhuǎn)移，新生的商業(yè)空間正在形成。3.4西南城創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)模式保證開發(fā)成果西南城定位于打造打造全國首家糖酒食品全產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和全國首家大型展貿(mào)博覽旅游示范區(qū)，形成以博覽為龍頭，產(chǎn)業(yè)為支撐，交易為基礎(chǔ)，文旅為導(dǎo)向的超大型特色綜合體，開創(chuàng)了“產(chǎn)業(yè)集——博覽匯——旅游圈”三位一體永續(xù)循環(huán)的商業(yè)地產(chǎn)新模式。項目由博覽會展區(qū)、營銷總部區(qū)、市場交易區(qū)、民俗體驗區(qū)、特色商業(yè)區(qū)、創(chuàng)意研發(fā)區(qū)、物流倉儲區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、文化娛樂區(qū)和生活配套區(qū)等十大功能區(qū)組成，經(jīng)營范圍涉及農(nóng)副產(chǎn)品、海鮮食品、軟飲料、乳制品、調(diào)味品、酒、糖果、營養(yǎng)品、保健品、休閑食品、方便食品、進口食品、茶葉、土特產(chǎn)、食品包裝、食品原料、食品機械等數(shù)十種糖酒食品關(guān)聯(lián)商品。在產(chǎn)業(yè)方面，將打造世界食品博覽園、國際會展中心、原酒交易中心、名食第一街、名茶大觀園、名優(yōu)特產(chǎn)園、營銷總部基地、創(chuàng)意設(shè)計園、糖酒食品交易市場群、物流園等產(chǎn)業(yè)主題項目。在旅游項目方面，打造嘉年華游樂園、大劇院、婚慶公園(大教堂、喜街、婚紗攝影基地)、濱江公園(河景濕地、慶典廣場、啤酒廣場、水上樂園)、龍居寺佛教文化區(qū)、海派風(fēng)情街、茗香街、博物館、藝術(shù)館、酒店(星級酒店、風(fēng)情酒店、民俗客棧)等旅游主題項目。項目統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一配送和統(tǒng)一服務(wù)，為國內(nèi)外廠商創(chuàng)造一個糖酒食品交易平臺、產(chǎn)業(yè)資源整合平臺、行業(yè)信息交流平臺，并成為企業(yè)品牌文化的展示窗口。園區(qū)提供網(wǎng)上交易、期貨交易和信息資源管理，形成人流、物流、商品流、資金流、信息流，立足西南、輻射全國。

第四章項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)進度本次項目建設(shè)為西南城二期，即以餐飲街、風(fēng)情街和商業(yè)綜合體為核心建筑的商業(yè)配套，二階段修建項目總占地面積達101352.3㎡，總建筑面積139021㎡，停車位973個，綠化率達15%，容積率1.37。4.1項目主體工程內(nèi)容及規(guī)模西南城第二期建設(shè)項目及規(guī)模如下表：表4-1西南城第二期建設(shè)項目及經(jīng)濟指標序號項目名稱單位數(shù)據(jù)或指標備注1二期規(guī)劃凈用地面積㎡101352.3二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標2二期規(guī)劃總建筑面積㎡139021二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標3商業(yè)綜合體建筑面積㎡71812.6二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標3.1商業(yè)綜合體地上記入容積率面積㎡70791二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標3.2商業(yè)綜合體地下建筑面積㎡489.1二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標4風(fēng)情街北段建筑面積㎡12164.92二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標4.1風(fēng)情街北段地上記入容積率面積㎡12164.92二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標5風(fēng)情街南段建筑面積㎡13187二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標5.1風(fēng)情街南段地上記入容積率面積㎡13187二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標6美食街東西段建筑面積㎡41856.5二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標6.1美食街東西段地上記入容積率建筑面積㎡38822.5二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標7容積率1.37二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標8建筑密度42.70%二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標9綠地率15%二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標10機動車位個973二期總體技術(shù)經(jīng)濟指標4.2功能分區(qū)4.2.1商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體沿景觀步行軸兩側(cè)及高速路輔道布置，分為五組多層商業(yè)綜合體，立面設(shè)計風(fēng)格統(tǒng)一，大方莊重，充分考慮廣告位的設(shè)置，作為主入口標志建筑，與景觀大道共同提升片區(qū)品質(zhì)和產(chǎn)品競爭力。底層以獨立商業(yè)銷售單位構(gòu)成，二層劃為大跨度空間，主要以大中型餐飲、會議、住宿、辦公等功能為主的服務(wù)性商業(yè)區(qū)，建筑高度以四層為主加局部五層。建筑風(fēng)格采用簡潔古典風(fēng)格，以達到與風(fēng)情商業(yè)以及標準商鋪的區(qū)別，并且也更為符合配套用房應(yīng)具有的簡潔直接的風(fēng)格模式。4.2.2美食街美食街東西段：處于商業(yè)綜合體圍合的地塊內(nèi)同高速輔道平行布置，分設(shè)東西兩區(qū)，每區(qū)由分設(shè)于三層的數(shù)百間小型店面構(gòu)成，利用水平連廊和扶梯、樓梯組織交通，保證店面間的均好性。立面設(shè)計沿用簡歐風(fēng)格，并適當(dāng)糅入構(gòu)成元素，展現(xiàn)繁華的商業(yè)氣息。4.2.3風(fēng)情街風(fēng)情街南段：位于商業(yè)綜合體間與高速輔道垂直布置，由14棟融合了地中海風(fēng)格和現(xiàn)代元素的獨立商鋪構(gòu)成，內(nèi)街空間根據(jù)建筑體量進退有節(jié)奏地收放，形成濃郁的文化娛樂氛圍。以餐飲及特色商鋪構(gòu)成的多元化風(fēng)情商業(yè)街，面積從30到300平米不等，充分體現(xiàn)街區(qū)的多樣性及風(fēng)格化。區(qū)域建筑高度以三至四層為主，交通節(jié)點區(qū)域部分升高到五層，為產(chǎn)品形象起到點睛作用。建筑風(fēng)格采用地中海風(fēng)格的建筑形式，在利用地中海式建筑風(fēng)格自身的形制特性上，使風(fēng)情商業(yè)街在具有豐富空間的基礎(chǔ)上洋溢著濃郁的歐陸風(fēng)情，極大地烘托出風(fēng)情街自身的浪漫情調(diào)，帶來賞心悅目的視覺享受，同時地中海慵懶隨性的建筑性格也為消費行為提供切合的氛圍。

第五章項目營銷策略5.1競爭對手分析通過對廣漢商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)情況的調(diào)研分析，西南城第二期項目主要有以下幾個競爭對手：（1）帶有商業(yè)配套的住宅樓盤廣信鷺島位于廣漢城北新區(qū)，緊鄰政務(wù)中心，以及廣漢未來最大的城市商業(yè)綜合體廣信天地項目，廣信鷺島自身規(guī)劃有近4萬平米的鷺鎮(zhèn)商業(yè)街，具有歐式風(fēng)格。金領(lǐng)·格蘭維亞規(guī)劃了風(fēng)情商業(yè)步行街與臨街底層獨立金鋪，在未來擬引進知名大型超市、電影院、酒店等，以豐富配套?！懊谰凹螆@”項目用地位于四川省廣漢市中山大道和深圳路交叉路口的東南角，分為商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)兩個相對獨立的區(qū)域。卓越君城地處雒城大道和九江路交匯處，擁有4萬平方米的高端商業(yè)。川師·學(xué)府城廣漢市鴨子河畔，三星堆遺址旁，擁有50000㎡商業(yè)配套（超市、電影院、藥店等）。（2）純商業(yè)綜合體華地財富廣場位于經(jīng)開區(qū)核心地段，在廣漢市政府的支持下引入世界500強“沃爾瑪”商業(yè)，聯(lián)袂打造廣漢首個商業(yè)綜合體。項目建成運營后，將集時尚、購物、休閑、餐飲、娛樂、酒店、公寓等為一體，將成為廣漢未來最繁華的商業(yè)新中心。此項目總建筑面積87000平方米，地上4層建筑面積共68400平方米，地下1層建筑面積共18600平方米。世界500強沃爾瑪，麥當(dāng)勞等現(xiàn)已入駐。建成后將是廣漢及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)中心，真正做到立足廣漢輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。凱悅廣場位于老城區(qū)，建立商業(yè)廣場，其他情況不詳。（3）區(qū)域內(nèi)類似地產(chǎn)市場競爭分析與本項目臨近區(qū)域的類似案例銷售情況如下：表5-1西南城二期周邊房地產(chǎn)市場初步調(diào)查情況表樓盤名稱所在區(qū)域開發(fā)商容積率占地面積（畝）建筑面積（㎡）周邊配套價位潤茂·成都國際酒店用品城成都市北部新城三河場商貿(mào)圈四川茂潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1.20300240000三河場小學(xué)、中學(xué)、三河場醫(yī)院、建設(shè)銀行、菜市、餐飲、娛樂、電信等較齊全一期均價6125元/㎡，二期均價8000-9000元/㎡元貞國際機械城新都物流中心，三河場西園路四川元貞西部工程機械有限公司1.19500200000新都一中實驗學(xué)校、紅色記憶博覽園11000元/㎡均價香江·全球家居CBD新都區(qū)老成彭路家具產(chǎn)業(yè)園成都香江置業(yè)有限公司1.25170141592三原外國語學(xué)校附屬小學(xué)、人人樂購物、西南石油大學(xué)、成都軍區(qū)總醫(yī)院、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行8163均價5.2項目SWOT分析1、優(yōu)勢（S）：經(jīng)濟區(qū)位優(yōu)勢明顯，是四川省未來規(guī)劃發(fā)展重點；本區(qū)域所在地位于“成德綿”經(jīng)濟走廊的廣漢市；交通便捷，成綿高速、川陜公路、成都市第二繞城高速公路、寶成鐵路以及在建的成綿樂高鐵等交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達；緊靠國際商貿(mào)城，橫跨青白江兩岸，距離亞洲最大的物流樞紐僅3公里。商業(yè)模式新穎，領(lǐng)航中國未來商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)新思路。中國西南城是四川省特色產(chǎn)業(yè)重點商貿(mào)項目，采用貫通產(chǎn)、銷、展、研的全新六代商業(yè)模式，打造集博覽、會展、交易、旅游、物流、配套為一體的糖酒食品全產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和集吃、住、行、游、購、娛為一體的大型展貿(mào)博覽旅游示范區(qū)。項目所在地是廣漢市城市規(guī)劃的重點南岸區(qū)，是未來廣漢發(fā)展的城市綜合區(qū)，居住人口的多于北部。西南城第二期建設(shè)項目擁有上千家糖酒商家固定客戶，其消費能力高于一般商業(yè)綜合體；集會展、旅游于一體的多功能定位，讓商業(yè)配套設(shè)施擁有多重身份，面向的客戶群體更加多元和廣闊。西南城一期項目已經(jīng)基本完工，商鋪銷售量達50%，超高的人氣讓二期物業(yè)銷售更具投資價值。建筑定位為國際風(fēng)情小鎮(zhèn)，萬國建筑薈萃，可以不出國門看世界施工管理過程嚴格管控，為項目的按期按質(zhì)完成提供保障。項目建設(shè)過程中加強監(jiān)理管理、質(zhì)量控制、投資控制，擁有完善的項目建設(shè)管理制度和流程，實行嚴格的項目責(zé)任制，保證了項目的進度和質(zhì)量。樓盤價格優(yōu)勢明顯，是同類商業(yè)樓盤中性價比及投資回報率較高的物業(yè)。2、劣勢(W)：西南城地理位置處于廣漢新開發(fā)區(qū)，距離廣漢老城區(qū)有一定距離，地理位置不如老城區(qū)優(yōu)越。西南城所在區(qū)域是廣漢未來快速發(fā)展的開發(fā)區(qū)，但現(xiàn)在周圍居住人口較老城區(qū)偏少，周邊的商業(yè)配套設(shè)施和市政配套設(shè)施較主城區(qū)偏差，對居民的商業(yè)吸引力不夠。3、機會（O）：隨著成綿樂高鐵的修建，城市區(qū)域間聯(lián)系將更加密切，區(qū)域配套設(shè)施的更趨完善，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場有一定的發(fā)展?jié)摿Α?011年3月中國糖業(yè)酒類集團總公司決定從明年起每年春季全國糖酒會永久落戶成都。國際商貿(mào)城的規(guī)劃建立，將為該區(qū)域聚集更多的商氣和人氣。2011年4月22日，中國特產(chǎn)采購協(xié)會與西南城控股有限公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，中國特產(chǎn)采購協(xié)會將充分發(fā)揮橋梁與紐帶作用，整合資源并嫁接至西南城項目，促進協(xié)會會員單位與西南城的溝通合作，同時吸納西南城控股有限公司為協(xié)會副理事長單位，在西南城設(shè)置協(xié)會的分支機構(gòu)，權(quán)利支持在西南城建立中國特產(chǎn)市場、中國特產(chǎn)館、中國特產(chǎn)采購點、固定在西南城舉辦中國特產(chǎn)采購商大會，定期在西南城舉辦以特產(chǎn)為主題的高峰論壇。城市居民收入和消費力不斷提高，對消費的環(huán)境和服務(wù)品質(zhì)要求越來越高。4、威脅（T）：西南城以“產(chǎn)業(yè)世博、樂活之都”為主題，打造成全國首家糖酒食品全產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和全國首家大型展貿(mào)旅游示范區(qū)，以產(chǎn)業(yè)為依托，打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集群，在房地產(chǎn)調(diào)控日益加劇的今天其威脅性較小。項目周圍的商業(yè)綜合體是潛在的競爭對手，世界名牌的進駐為這些潛在競爭對手提供強大的品牌支持。5.3項目定位分析功能定位以餐飲、購物、休閑、娛樂等于一體的商業(yè)綜合體和特色化經(jīng)營的風(fēng)情、餐飲步行街。檔次定位高品質(zhì)，特色化、主題化消費檔次定位：大眾化消費兼營中高端品牌建筑品質(zhì)定位：簡歐風(fēng)情建筑格調(diào)，融入一期商鋪景觀目標客戶定位：廣漢、德陽乃至成都有投資意向的客戶及西南城一期招商客戶5.4營銷策略5.4.1銷售時間銷售期從2012年12月開始——2014年12月結(jié)束。公司將按照不同的業(yè)態(tài)進行前三個季度的集中售賣，并根據(jù)樓盤的售賣結(jié)果和市場反應(yīng)效果隨時調(diào)整銷售進度。5.4.2定價策略項目開盤時間在2012年12月，利用一期形成品牌效應(yīng)和銷售業(yè)績迅速吸引投資者，風(fēng)情商業(yè)街單價8500元/㎡，餐飲商業(yè)街單價8500元/㎡，商業(yè)綜合體單價6500元/㎡，其價格與區(qū)域內(nèi)其他商業(yè)鋪面持平；一期商鋪購買者再次購買二期物業(yè)或者帶客戶購買，給予1%-3%的優(yōu)惠；在物業(yè)銷售旺盛時，可適當(dāng)在單價基礎(chǔ)上增加1%——5%。

第六章環(huán)境影響評價6.1編制依據(jù)1、環(huán)境保護法律法規(guī)《中華人民共和國環(huán)境保護法》；《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》；《中華人民共和國大氣污染法》；《中華人民共和國水污染防治法》；《中華人民共和國環(huán)境噪聲防治法》；《中華人民共和國固體物污染防治法》；《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》國務(wù)院令第253號；成都市人民政府令第86號。2、評價技術(shù)規(guī)范《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則-總綱、大氣環(huán)境、地表水環(huán)境》（HJ/T2.1～2.3-2.9）；《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則-聲環(huán)境》（HJ/T2.4～1995）；《環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則-非污染生態(tài)影響》（HJ/T19～1997）。6.2評價目的建設(shè)項目環(huán)境影響評價的基本目的是貫徹“環(huán)境保護”這項基本國策，并以環(huán)境保護法律、法規(guī)和標準為依據(jù)，認真執(zhí)行“預(yù)防為主、防治結(jié)合、綜合利用”的環(huán)境管理方針。編制本項目報告書的目的，皆在工程分析的基礎(chǔ)上掌握建設(shè)項目的污染物排放的特征，在了解評價環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀情況下，分析項目建成后對評價區(qū)的影響程度和范圍，對所采取的污染防治措施進行評述，并提出可行的環(huán)境保護對策，為環(huán)境管理提供依據(jù)。1、通過所在地區(qū)環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀調(diào)查，弄清工程所在區(qū)域大氣環(huán)境、聲學(xué)環(huán)境、地表水環(huán)境，并對上述要素進行評價，對當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境質(zhì)量水平給出明確的結(jié)論；2、通過對建設(shè)項目的工程分析，掌握對環(huán)境可能產(chǎn)生的不利影響，確定污染和潛在污染因素；3、分析預(yù)測該建設(shè)項目施工期和營運期與周圍環(huán)境相互之間可能產(chǎn)生的影響；4、對建設(shè)項目與城市總體規(guī)劃進行一致性分析，對項目的選址、規(guī)劃布局、設(shè)計進行環(huán)保可行性論證；從保護角度對工程建設(shè)提出要求和建議；5、通過評價，明確給出建設(shè)項目在環(huán)境保護方面的可行性結(jié)論，并對存在的問題提出合理化建議。6.3評價標準1、《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》GB3095-1996中二級標準；2、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB3096-93中2級標準；3、《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》GB3838-2002中3級標準；4、《污水綜合排放標準》GB8978-1996中3級標準；5、《建筑施工場界噪聲限值》GB12523-90。6.4環(huán)境影響分析與結(jié)論（一）環(huán)境影響分析擬建項目所在地環(huán)境空氣質(zhì)量較好，污水主要為生活污水，受交通噪聲和社會噪聲較少。建設(shè)項目使用電和天然氣作為能源，不會對大氣環(huán)境造成明顯影響；生活污水排放較少達《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）三級標準后排入城市污水管網(wǎng)；營運期產(chǎn)生的固體廢棄物經(jīng)分類處置后，對環(huán)境不會造成明顯影響；項目施工期噪聲采用環(huán)評措施，并對施工期噪聲加強管理，營運設(shè)備采取隔聲、消聲、減振、降噪等措施以減小對場界的影響。（二）建設(shè)項目環(huán)境可行性結(jié)論西南城控股有限公司建設(shè)的西南城第二期建設(shè)項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，選址符合城市總體規(guī)劃。項目總布置可行、合理。設(shè)計提出的和環(huán)評要求的環(huán)保措施可使污染物達標排放。因此，本項目只要全面嚴格落實工程設(shè)計提出的環(huán)保措施和風(fēng)險防范措施，嚴格執(zhí)行“三同時”制度，確保項目產(chǎn)生的污染達標排放。則本項目在規(guī)劃用地范圍內(nèi)建設(shè)從環(huán)保角度可行。（三）建議1、加強施工期管理，控制施工場界噪聲，減少地面揚塵，廢建材、棄土送指定地堆存處理。2、加強環(huán)保管理工作，設(shè)置專門機構(gòu)，配置管理人員。環(huán)保管理機構(gòu)要有職、有權(quán)、有責(zé)，建立污染源管理檔案，污染治理實施要求有完整的記錄。3、隨著人們生活水平的提高，健康、環(huán)保、自然、生態(tài)等已成為人們提高生活質(zhì)量的需求。公司應(yīng)從這幾方面入手，創(chuàng)造宜人的居住及休閑生活環(huán)境。

第七章節(jié)能7.1節(jié)能設(shè)計標準（1）國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部發(fā)布是《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”編制及評估的規(guī)定》；（2）《固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估與審查指南》（2006）；（3）國家及地方相關(guān)的規(guī)范、標準、法規(guī)。7.2項目能耗本項目建筑施工認真貫徹國家節(jié)能的有關(guān)規(guī)定，嚴格按照節(jié)能設(shè)計標準和節(jié)能設(shè)計要求進行設(shè)計。本項目是商業(yè)建筑消耗的主要能源是電和水。電力消耗主要用于以下幾個方面：一是建筑內(nèi)空調(diào)用電；二是建筑的各種照明用電；三是建筑內(nèi)的各種電氣設(shè)備用電。水消耗主要用于辦公用水、場地和綠化用水。7.3節(jié)能措施7.3.1建筑節(jié)能本工程所處地區(qū)的累年最冷月(1月)平均溫度5.6℃,累年最熱月(7月)平均溫度25℃。根據(jù)廣漢地區(qū)的地理、氣候條件，小區(qū)住宅主要房間盡量以南、北、東向布置，盡量避免西曬。根據(jù)夏季主導(dǎo)風(fēng)向?qū)π^(qū)內(nèi)建筑進行了合理的布置。用地內(nèi)盡可能設(shè)置綠化，建筑物周邊種植喬木遮陽，減少硬化地面。建筑布置前后無遮擋，有利于自然通風(fēng)、采光及日照。屋面考慮綠化，隔熱層采用輕質(zhì)防水隔熱保溫板?？傮w布局及單體設(shè)計充分考慮并利用風(fēng)向和自然光，在建筑墻體、門窗、屋面設(shè)計均滿足節(jié)能要求。玻璃考慮采用中空玻璃以降低能耗。屋頂—泡沫混凝土外墻--無機保溫砂漿301～400+厚壁型燒結(jié)頁巖空心磚冷熱橋--無機保溫砂漿301～400外門窗—塑料型材Kf=2.7框面積25%(6透明+9A+6塑料型材Kf=2.7框面積25%(6透明+9A+6樓板--100厚鋼筋混凝土樓板（公建部分）100厚鋼筋混凝土樓板+泡沫混凝土731～830（住宅部分）架空樓板--100厚鋼筋混凝土樓板+礦棉、巖棉80～200（25.00mm）+石膏板（127.3.2電氣節(jié)能本工程由高層商業(yè)綜合體以及臨街商業(yè)用房、停車場和物管用房等組成，電氣節(jié)能采取如下幾項措施。1、采用先進照明節(jié)能技術(shù)，選用節(jié)能光源、燈具。2、樓梯、過道采用光敏聲控開關(guān)；室外環(huán)境照明實施分組及時序控制方式以利節(jié)約能源。3、采用高效配電變壓器，減小自損耗。選用節(jié)能水泵及風(fēng)機。4、由于系統(tǒng)自然功率因數(shù)只有0.8，采用電容器進行無功補償，補償后功率因數(shù)至0.92。這樣可減小變壓器和線路的損耗≥10%。5、推動建筑智能化技術(shù)應(yīng)用，有效合理節(jié)約能源，提高管理水平。7.3.3給排水節(jié)能1、給水充分利用市政壓力，并根據(jù)市政壓力及減壓閥合理分區(qū)。2、選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具及配水件。3、衛(wèi)生間坐便器采用容積為6L的沖洗水箱。4、公共衛(wèi)生間采用感應(yīng)式水嘴和感應(yīng)式小便器沖洗閥5、綠化用水設(shè)置單獨用水計量裝置。6、水箱溢流水位均設(shè)報警裝置，防止進水管閥門故障時，水箱長時間溢流排水。7、給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)方式控制最不利處用水器具處的水壓不超過0.35MPa。7.3.4暖通節(jié)能1、設(shè)計選用的通風(fēng)設(shè)備均為高效節(jié)能產(chǎn)品，風(fēng)機效率滿足《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》的要求。2、建筑采用電動驅(qū)動壓縮機的單元式空調(diào)機組時，機組能效比不低于《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》。7.4節(jié)能效果本項目為達到節(jié)能、環(huán)保的目標，在建筑熱工設(shè)計、通風(fēng)的節(jié)能設(shè)計方面嚴格執(zhí)行國家相關(guān)方面的標準、規(guī)范。項目積極選用高效節(jié)能的設(shè)備、材料和技術(shù)方案，從根本上實行了國家相關(guān)的節(jié)能要求。本項目不采用國家明令禁止或淘汰的落后工藝、設(shè)備，在節(jié)能措施中積極采用新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，達到節(jié)能效果。

第八章消防設(shè)計8.1設(shè)計依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2006《汽車庫，修車庫，停車庫設(shè)計防火規(guī)范》GB50067-97《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（GB50084-2001,2005年版）8.2主要防火措施1）建筑總體消防設(shè)計建筑間的距離按規(guī)范要求布置，確保防火間距，建筑區(qū)設(shè)置環(huán)狀消防車道，為消防撲救提供有利的交通應(yīng)急條件。沿道路設(shè)置消防給水管，形成環(huán)狀管網(wǎng)，并沿線設(shè)置室外消防栓。2）建筑單體消防設(shè)計（1）防火分區(qū)建筑物室內(nèi)設(shè)自動噴淋系統(tǒng)、手提式磷酸銨鹽干粉滅火器及消火栓，自動噴淋系統(tǒng)按中危險Ⅰ級設(shè)計，統(tǒng)一加壓。建筑內(nèi)各部分按規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)：設(shè)備用房按每個防火分區(qū)小于1000㎡設(shè)計；地面以上裙房部分防火分區(qū)小于5000㎡設(shè)計；地面以上建筑部分防火分區(qū)小于2000㎡設(shè)計；（2）消防疏散設(shè)備機房滿足兩個安全出口，雙向疏散距離小于40m，袋形走道疏散距離小于20m。地上部分每個防火分區(qū)均有兩個以上出口，安全疏散距離位于兩個安全出口之間房屋小于40m，位于袋形走道房間小于20m。（3）消防控制室消防控制室均有直通室外門。（4）建筑防火構(gòu)造防火分區(qū)均以防火墻及甲級防火門或防火卷簾作為防火分隔。分隔墻砌至梁（板）底。配電間、空調(diào)機房門采用甲級防火門，設(shè)備豎井分類獨立設(shè)置，其檢修門采用丙級防火門，除風(fēng)道外，管道井、電纜井等每層用鋼筋砼或防火堵料封堵。大樓內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)件及建筑材料均按一級耐火等級要求設(shè)計，大空間屋頂鋼結(jié)構(gòu)承重構(gòu)件表面涂防火涂料或作水噴淋保護。

第九章勞動安全衛(wèi)生消防9.1勞動安全9.1.1安全依據(jù)（1）《中華人民共和國建筑法》；（2）《中華人民共和國勞動保護法》；（3）《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》；（4）《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》。9.1.2主要危險有害因素1）危險因素分析（1）機械傷害：主要有擠壓、碰撞和撞擊、接觸（包括夾斷、剪切、割傷、擦傷、卡?。┑?。在建筑施工安裝及設(shè)備使用過程中，由于使用不當(dāng)或意外故障可能導(dǎo)致對機械安裝使用人員的傷害。（2）高處墜落：施工人員高處作業(yè)如果沒有防護措施或防護措施有缺陷，工人有墜落摔傷的危險。在項目建成投入使用后，若電梯或高空防護措施出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題，將有可能引發(fā)高處墜落傷害。（3）電氣傷害：電氣事故可分為觸電事故、靜電事故和電氣系統(tǒng)故障危害事故等幾種。（4）違反操作規(guī)程電焊或吸煙有可能引發(fā)火災(zāi)。項目建成使用過程中，房間內(nèi)各類設(shè)施和家具等均屬于易燃物質(zhì)，若遇明火可能引發(fā)火災(zāi)危險。2）有害因素分析（1）粉塵危害：項目在建設(shè)過程中將產(chǎn)生施工粉塵，若濃度高于容許濃度，施工人員將直接遭受粉塵的危害。（2）噪聲危害：在施工及使用期間均存在不同程度的噪聲污染，如打樁、混凝土澆筑、汽車運輸、泵機、電梯等。9.1.3安全措施1）施工期勞動安全根據(jù)項目建設(shè)的相關(guān)法律、法規(guī)，在施工中建筑安全工程安全生產(chǎn)管理必須堅持安全第一、預(yù)防為主的方針，建立健全安全生產(chǎn)的責(zé)任制度和群防群治制度。（1）對施工現(xiàn)場的安全管理人員、特種作業(yè)人員及其施工作業(yè)人員進行安全生產(chǎn)培訓(xùn)。（2）建筑施工企業(yè)在編制施工組織設(shè)計時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑工程的特點制定相應(yīng)的安全技術(shù)措施；對專業(yè)性較強的工程項目，應(yīng)當(dāng)編制專項安全施工組織設(shè)計，并采取安全技術(shù)措施。專項安全施工組織設(shè)計，必須報市建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督機構(gòu)備案。（3）施工現(xiàn)場使用的安全防護用品、電氣產(chǎn)品、安全設(shè)施、架設(shè)機具，以及機械設(shè)備等，必須符合規(guī)定的安全技術(shù)指標，達到安全性能要求。（4）在電梯采購中，所選電梯產(chǎn)品必須符合國家有關(guān)標準；生產(chǎn)企業(yè)負責(zé)電梯的安裝、調(diào)試，安裝后進行質(zhì)量自檢，待合格后由建設(shè)行政主管部門按有關(guān)標準組織驗收。2）運行期勞動安全在項目運行過程中貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針，確保項目實施后符合職業(yè)安全的要求，保障工作人員在工作過程中的安全和健康，提高工作效率。（1）建筑物防雷、火災(zāi)危險、環(huán)境保護、設(shè)備管理及其它危險、有害因素的防護工作，要通過工程設(shè)計、相關(guān)措施的制定和落實來保障。專業(yè)設(shè)備的使用需由合格的技術(shù)人員管理，持證上崗，定期培訓(xùn)，制定使用管理制度，嚴格執(zhí)行維護保養(yǎng)規(guī)定。（2）本項目勞動安全設(shè)計必須達到有關(guān)要求，有關(guān)設(shè)備設(shè)施需經(jīng)當(dāng)?shù)貏趧影踩块T驗收合格后才可投入使用。運行過程中，相關(guān)人員需嚴格按照操作規(guī)程操作各種設(shè)備、器械，并對有關(guān)人員定期進行安全生產(chǎn)培訓(xùn)，牢固樹立安全第一的信念。9.2勞動保護本項目在方案設(shè)計中應(yīng)充分遵循“以人為本”的原則，創(chuàng)造良好舒適的工作環(huán)境和學(xué)習(xí)、生活環(huán)境，在工作環(huán)境較為惡劣的地方，設(shè)置必要