物業(yè)管理制度

—物業(yè)管理制度物業(yè)管理制度11.客戶檔案的管理工作由客務(wù)部負(fù)責(zé)。2.客戶資料按單元號(hào)一戶一檔建立，按樓層統(tǒng)一存放在客戶檔案文件柜內(nèi)。3.每個(gè)客戶檔案內(nèi)由入住資料、二裝資料、往來(lái)函和房門鎖、電話、車位、水牌、客戶加班等申請(qǐng)單等組成，退租客戶的資料須按時(shí)裝訂另存。4.每個(gè)客戶檔案均按日期挨次排列，將最新的文件擺在最前面。5.客戶檔案的標(biāo)牌須與檔案內(nèi)現(xiàn)客戶的公司名稱吻合。6.客務(wù)部每年整理一次退租客戶檔案，對(duì)已裝訂好的退租客戶資料打印名目后按樓層裝入文件盒內(nèi)存放。7.客戶檔案查閱可向客務(wù)主管借出，經(jīng)客務(wù)部經(jīng)理批準(zhǔn)后在客務(wù)部辦公室閱覽。8.原始客戶檔案一般不行修改，客務(wù)部工作檔案需經(jīng)客務(wù)部經(jīng)理同意方可修改。9.客務(wù)部檔案應(yīng)主動(dòng)推行計(jì)算機(jī)管理，由客務(wù)主管設(shè)置客戶檔案管理系統(tǒng)，將客戶各類資料、各單元房屋運(yùn)用情況等輸入計(jì)算機(jī)中，進(jìn)行資料分析、整理和信息傳遞。物業(yè)管理制度2一、消防水泵房應(yīng)當(dāng)落實(shí)專人管理，定期檢查保養(yǎng)和維護(hù)，保持室內(nèi)清潔；二、嚴(yán)格執(zhí)行裝備操作規(guī)程，每月啟動(dòng)水泵不少于二次，保持高位消防水箱、氣壓水罐等儲(chǔ)水充足，穩(wěn)壓泵正常運(yùn)行；三、保持系統(tǒng)出水管網(wǎng)及管道閥門常開，水泵類別、水流方向、閥門開啟狀態(tài)、配電柜開關(guān)狀態(tài)等標(biāo)識(shí)清楚，配電柜開關(guān)處于手動(dòng)狀態(tài)；四、禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入泵房和操作水泵房?jī)?nèi)裝備，嚴(yán)禁擅自關(guān)停裝備和閥門；五、裝備投入運(yùn)用后應(yīng)保證其處于正常運(yùn)行或正常工作狀態(tài)，不得擅自斷電停運(yùn)或長(zhǎng)期帶故障工作；六、建立故障報(bào)告和故障消退登記檔案。發(fā)生故障，應(yīng)當(dāng)按時(shí)組織修復(fù)，因故障、修理等原因，需要臨時(shí)停用系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)和物業(yè)部消防責(zé)任人協(xié)商，系統(tǒng)停用時(shí)間超過(guò)24小時(shí)的，應(yīng)經(jīng)分公司經(jīng)理批準(zhǔn)，并實(shí)行有效措施確保安全。物業(yè)管理制度3一、消防水泵房值班人員運(yùn)用消防水泵應(yīng)按規(guī)定要求按時(shí)通知運(yùn)行消防中心值班人員。二、消防水泵房的消防水泵確定為自動(dòng)啟動(dòng)和手動(dòng)停止的運(yùn)行方式。三、消防泵房的消防水泵的自動(dòng)（壓力開關(guān)掌握）啟動(dòng)過(guò)程：在消防泵房的配電消防水泵掌握柜，把電源開關(guān)操作按鈕打在自動(dòng)位置；當(dāng)消防水管網(wǎng)的壓力低于0.75MPa時(shí)，消防泵房的消防泵會(huì)自動(dòng)啟動(dòng)供水；低于0.55MPa時(shí)，消防泵房的另一臺(tái)消防水泵啟動(dòng)供水，這時(shí)兩臺(tái)消防泵同時(shí)工作。四、消防水泵房消防水泵的“停止”操作步驟：在消防掌握中心的消防聯(lián)動(dòng)掌握柜上的選擇開關(guān)上選擇手動(dòng)后，按下消防泵房的消防水泵的“停止”按鈕，停止消防泵房的消防水泵工作，或在現(xiàn)場(chǎng)消防泵掌握柜上按下“停止”按鈕，停止消防泵房的消防水泵工作。五、水泵房消防水泵手動(dòng)掌握操作步驟：在消防中心的消防聯(lián)動(dòng)掌握柜上選擇開關(guān)上選擇“手動(dòng)”；在消防泵房的消防水泵掌握箱上，把電源開關(guān)操作手柄打在自動(dòng)的位置；在消防中心的消防聯(lián)動(dòng)掌握柜上按下消防泵“啟動(dòng)”按鈕，啟動(dòng)消防泵房的消防水泵；在消防中心的消防聯(lián)動(dòng)掌握柜按下消防水泵“停止”按鈕，停止消防泵房的消防水泵。六、消防泵房的消防水泵掌握箱就地操作步驟：在消防泵房的消防水泵掌握箱，把電源開關(guān)操作手柄打在手動(dòng)的位置；在消防泵房的消防水泵掌握箱上按下“啟動(dòng)”按鈕，啟動(dòng)消防泵房的消防水泵；在消防泵房的消防水泵掌握箱上按下“停止”按鈕，停止消防泵房的消防水泵。物業(yè)管理制度4依據(jù)集團(tuán)公司對(duì)物業(yè)公司各小區(qū)施行指標(biāo)管理、獨(dú)立核算的要求，結(jié)合公司業(yè)務(wù)管理的需要，為了做好各小區(qū)財(cái)務(wù)收支管理工作，特制定本方法。一、預(yù)算管理1、各小區(qū)物業(yè)部全部收支以預(yù)算管理為基礎(chǔ)，沒(méi)有預(yù)算不得開支。2、每月末各小區(qū)物業(yè)部依據(jù)年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及下月估計(jì)情況，編制、上報(bào)下月收支預(yù)算。3、收支預(yù)算由小區(qū)會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)編制，經(jīng)小區(qū)物業(yè)經(jīng)理初審后，報(bào)物業(yè)公司、集團(tuán)財(cái)務(wù)部審核，總裁批準(zhǔn)后執(zhí)行。4、各月度支出計(jì)劃的編制應(yīng)以各小區(qū)年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為依據(jù)，可在各月之間調(diào)整，但各月總和不得超過(guò)年度指標(biāo)。5、每月初各小區(qū)物業(yè)會(huì)計(jì)對(duì)上月預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行總結(jié)，編制上月收支預(yù)算與執(zhí)行情況比擬表，報(bào)物業(yè)公司匯總后報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。6、預(yù)算內(nèi)支出按公司規(guī)定流程由小區(qū)物業(yè)部審核支付，超預(yù)算支出報(bào)物業(yè)公司、總裁審批后各小區(qū)支付。二、收支規(guī)定1、收據(jù)、發(fā)票及公章運(yùn)用規(guī)定：1）收據(jù)、定額停車費(fèi)發(fā)票，由物業(yè)公司統(tǒng)一印制（或購(gòu)置）統(tǒng)一管理，設(shè)專人負(fù)責(zé)，建立特地備查簿登記收據(jù)購(gòu)、存、領(lǐng)、銷數(shù)量及號(hào)碼。2）物業(yè)各小區(qū)設(shè)專人負(fù)責(zé)收據(jù)及定額停車費(fèi)發(fā)票的'領(lǐng)用、保管和繳銷。領(lǐng)用收據(jù)時(shí)檢查無(wú)缺聯(lián)、缺號(hào)后加蓋物業(yè)公司財(cái)務(wù)專用章，并在登記簿上登記領(lǐng)用時(shí)間、數(shù)量、起止號(hào)碼及領(lǐng)用人，同時(shí)交回前期已運(yùn)用收據(jù)的存根聯(lián)，以備查對(duì)。3）收據(jù)的保管必需專人負(fù)責(zé)。如有遺失，追究保管人員責(zé)任。領(lǐng)用收據(jù)的小區(qū)，假如，需在變動(dòng)前到物業(yè)公司財(cái)務(wù)部交回收據(jù)并結(jié)清核銷。4）各小區(qū)運(yùn)用發(fā)票，為便于管理，應(yīng)到物業(yè)公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)一開具。一般情況下應(yīng)以收據(jù)（第二聯(lián)）換發(fā)票，所換發(fā)票的內(nèi)容應(yīng)與收據(jù)工程、金額完全全都，用以換取發(fā)票的收據(jù)作為發(fā)票記賬聯(lián)的附件，留物業(yè)公司統(tǒng)一保管。對(duì)于需要先開發(fā)票后付款的業(yè)主，出納（或物業(yè)管理員）依據(jù)收費(fèi)通知單開具發(fā)票，并在物業(yè)財(cái)務(wù)部做好登記，款項(xiàng)入賬后核銷。5）收據(jù)填寫要求：①據(jù)實(shí)填寫。即必需按實(shí)收金額、工程、日期照實(shí)填寫，不得弄虛作假，做到精確無(wú)誤。②字跡清晰，不得涂改。如有錯(cuò)誤，全部聯(lián)次蓋“作廢”章或?qū)懨鳌白鲝U”字樣，再另行開具。③全部聯(lián)次一次填開，上下聯(lián)的內(nèi)容金額全都。6）各小區(qū)的收費(fèi)通知專用章只能用于催款通知，不能用做其它用途；除此公章外，小區(qū)不得再有其它公章。2、收款規(guī)定1）各小區(qū)收款必需運(yùn)用從物業(yè)公司領(lǐng)用、加蓋物業(yè)公司財(cái)務(wù)專用章的統(tǒng)一票據(jù)。其他任何票據(jù)或未加蓋財(cái)務(wù)專用章的票據(jù)不得運(yùn)用。2）已收現(xiàn)金款項(xiàng)必需在當(dāng)天交由出納核對(duì)、辦理相關(guān)手續(xù)妥當(dāng)保管，并按時(shí)入賬。3）以轉(zhuǎn)帳方式收款應(yīng)按時(shí)與物業(yè)公司財(cái)務(wù)、集團(tuán)財(cái)務(wù)辦理進(jìn)帳、轉(zhuǎn)帳相關(guān)手續(xù)，并按時(shí)做帳務(wù)處理。4）物業(yè)公司財(cái)務(wù)部可隨時(shí)檢查運(yùn)用票據(jù)的人員是否按時(shí)將所收款項(xiàng)按規(guī)定上交，并定期對(duì)整本已運(yùn)用完的收據(jù)核查是否交納入賬，并進(jìn)行核銷。3、支出規(guī)定1）工資費(fèi)用。各小區(qū)財(cái)務(wù)人員依據(jù)本小區(qū)當(dāng)月考勤表，計(jì)算本月員工的應(yīng)付工資，填制工資卡，交小區(qū)經(jīng)理簽字后，報(bào)物業(yè)總公司人事部門審核，人事部門在對(duì)員工的出勤及核對(duì)無(wú)誤后，報(bào)物業(yè)公司總經(jīng)理審批，總經(jīng)理同意前方可發(fā)放。2）員工福利費(fèi)。對(duì)于員工福利品的發(fā)放，如：防暑降溫品、節(jié)日禮品等，各小區(qū)依據(jù)自己實(shí)際情況，本著節(jié)約原則，自行擬定方案及所需資金等情況呈報(bào)物業(yè)公司總經(jīng)理，同意前方可實(shí)施。3）修理費(fèi)用。小區(qū)工程修理費(fèi)用，審批程序是：物業(yè)公司總經(jīng)理→預(yù)算部→總工辦→總裁。4）差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、電話費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、保安費(fèi)、業(yè)務(wù)款待費(fèi)、綠化費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)等以各小區(qū)所報(bào)支出預(yù)算為依據(jù)，預(yù)算內(nèi)的此類費(fèi)用由經(jīng)辦人填制費(fèi)用報(bào)銷單，小區(qū)經(jīng)理批準(zhǔn)即可報(bào)銷。會(huì)計(jì)人員應(yīng)在原始票據(jù)審核方面嚴(yán)格把關(guān)，用于報(bào)銷的原始票據(jù)應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，除特別情況外必需是發(fā)票，單據(jù)工程必需填寫齊全，特別是本公司全稱、地點(diǎn)、費(fèi)用工程等必需精確無(wú)誤，票據(jù)應(yīng)干凈，無(wú)涂抹修改。對(duì)于不符合上述規(guī)定的票據(jù)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)拒收。對(duì)于超出預(yù)算的上述費(fèi)用工程，應(yīng)呈報(bào)物業(yè)公司，說(shuō)明情況，說(shuō)明超支原因，經(jīng)物業(yè)公司總經(jīng)理同意后，報(bào)總裁批準(zhǔn)，總裁同意前方可實(shí)施。5）水電費(fèi)。水電費(fèi)屬于小區(qū)的代收代繳工程，應(yīng)遵循?？顚Ｓ迷瓌t，即本月收取的水電費(fèi)必需首先用于保證該期水電費(fèi)的支付。小區(qū)不得以此類收款支付日常的費(fèi)用開支，以免影響水電費(fèi)的正常支付。6）對(duì)于各小區(qū)需要轉(zhuǎn)賬結(jié)算的各項(xiàng)支出，經(jīng)小區(qū)經(jīng)理核準(zhǔn)簽字，送物業(yè)公司財(cái)務(wù)審核后，在支票簽發(fā)登記本上進(jìn)行登記，加蓋財(cái)務(wù)專用章及法人章進(jìn)行支付。4、資金報(bào)表：1）每天由各小區(qū)出納報(bào)資金表給物業(yè)公司財(cái)務(wù)，由物業(yè)公司財(cái)務(wù)匯總后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。2）報(bào)表需注明當(dāng)天款項(xiàng)的增加、削減情況說(shuō)明。三、會(huì)計(jì)核算1、統(tǒng)一設(shè)置以下會(huì)計(jì)科目：1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：主要核算物業(yè)小區(qū)向業(yè)主（或物業(yè)運(yùn)用人）收取的物業(yè)管理費(fèi)；2）其他業(yè)務(wù)收入：主要核算小區(qū)收取的停車費(fèi)、裝修管理費(fèi)、寬網(wǎng)費(fèi)、攤位費(fèi)、特約修理費(fèi)等；3）主營(yíng)業(yè)務(wù)本錢：主要核算物業(yè)水電修理、保潔及綠化等部門發(fā)生的費(fèi)用；下設(shè)明細(xì)科目：工資、福利費(fèi)、修理費(fèi)、電話費(fèi)、保潔費(fèi)、勞動(dòng)愛護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、社保費(fèi)及其他。4）管理費(fèi)用：主要核算行政管理部門發(fā)生的費(fèi)用。下設(shè)明細(xì)科目：工資、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、電話費(fèi)、業(yè)務(wù)款待費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)及其他；5）其他應(yīng)收（應(yīng)付）款：主要核算代收代繳款項(xiàng)及裝修期間的保證金等。2、會(huì)計(jì)報(bào)表1）各小區(qū)財(cái)務(wù)結(jié)賬日期為月末最終一天。2）小區(qū)會(huì)計(jì)人員應(yīng)于次月的3日從前將各小區(qū)的會(huì)計(jì)報(bào)表經(jīng)小區(qū)經(jīng)理簽字后報(bào)物業(yè)總公司財(cái)務(wù)部，有個(gè)人所得稅的小區(qū)應(yīng)將其扣繳的個(gè)人所得稅的明細(xì)單附后，以便總公司統(tǒng)一申報(bào)。3）小區(qū)會(huì)計(jì)每月25日前依據(jù)年度指標(biāo)上報(bào)下月費(fèi)用預(yù)算，次月10日前編報(bào)上月預(yù)算執(zhí)行情況報(bào)表。四、檔案保管1、已運(yùn)用的收據(jù)記帳聯(lián)由各小區(qū)財(cái)務(wù)保管，存根聯(lián)繳銷后交由物業(yè)公司財(cái)務(wù)進(jìn)行保管。2、小區(qū)財(cái)務(wù)檔案應(yīng)按財(cái)政部《會(huì)計(jì)檔案管理方法》標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行整理、裝訂、歸檔。3、當(dāng)年會(huì)計(jì)檔案由小區(qū)會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)保管，次年建立新帳后應(yīng)將上年全部財(cái)務(wù)檔案移交物業(yè)公司財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)保管。五、檢查掌握1、各小區(qū)會(huì)計(jì)每月須對(duì)小區(qū)出納的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行檢查，包括收據(jù)的填開、領(lǐng)用、繳銷；原始單據(jù)的歸檔、保管；賬簿登記、賬證相符情況；現(xiàn)場(chǎng)盤點(diǎn)庫(kù)存現(xiàn)金，賬實(shí)相符情況。并對(duì)檢查內(nèi)容以書面形式經(jīng)雙方簽字確認(rèn)后上報(bào)物業(yè)公司財(cái)務(wù)。2、各小區(qū)出納應(yīng)對(duì)物業(yè)管理員的收費(fèi)工作進(jìn)行檢查監(jiān)督，對(duì)于有不符合“收據(jù)發(fā)票運(yùn)用規(guī)定”及“收款規(guī)定”的行為，應(yīng)按時(shí)上報(bào)。3、各小區(qū)會(huì)計(jì)每月須與集團(tuán)公司核對(duì)往來(lái)款，并簽署對(duì)帳單，確保雙方帳務(wù)清晰。4、物業(yè)公司財(cái)務(wù)應(yīng)對(duì)各小區(qū)領(lǐng)用、繳銷票據(jù)按時(shí)核檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)按時(shí)上報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。5、物業(yè)公司財(cái)務(wù)和集團(tuán)公司財(cái)務(wù)應(yīng)對(duì)各小區(qū)財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行不定期聯(lián)合檢查或抽查。6、依據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)布置，聘請(qǐng)外部的會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)公司各小區(qū)財(cái)務(wù)收支執(zhí)行情況進(jìn)行年度專項(xiàng)審計(jì)。六、相關(guān)責(zé)任1、物業(yè)小區(qū)各出納對(duì)現(xiàn)金的收支負(fù)有直接責(zé)任，小區(qū)會(huì)計(jì)負(fù)有監(jiān)管責(zé)任，小區(qū)物業(yè)經(jīng)理負(fù)有管理責(zé)任。2、禁止私設(shè)帳外帳、收款不入帳等，禁止不運(yùn)用統(tǒng)一規(guī)定票據(jù)收款、私刻公章等，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)直接上報(bào)總裁嚴(yán)格處理。3、會(huì)計(jì)檔案滅失追究保管會(huì)計(jì)責(zé)任。4、由于不按本管理方法操作給公司造成經(jīng)濟(jì)損失的，由相關(guān)責(zé)任人全額賠償。本方法由公司由公司財(cái)務(wù)部和物業(yè)公司負(fù)責(zé)解釋。物業(yè)管理制度5強(qiáng)化檔案資料管理，有助于保存住宅小區(qū)（大廈）的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和標(biāo)準(zhǔn)化，便于房屋及設(shè)備裝備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。（一）管理內(nèi)容：1、工程檔案：從接管開頭的全部工程技術(shù)、修理、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)備裝備資料等；2、業(yè)主檔案：全部業(yè)主購(gòu)、租房合同（復(fù)印件），業(yè)主根本情況登記表、裝修申請(qǐng)表等；3、財(cái)務(wù)檔案：逐年形成的財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)修理基金運(yùn)用報(bào)表等；4、文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；5、管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、修理、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。（二）管理措施：1、制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；2、專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專柜，編目造冊(cè)，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；3、科學(xué)管理，確保檔案資料完好、齊全，確保檔案完好率達(dá)XX%；4、逐步完成智能化管理，計(jì)時(shí)牢靠的把握相關(guān)信息，提高管理水平。物業(yè)管理制度61.目的標(biāo)準(zhǔn)消防泵房的日常管理，確保泵房裝備正常運(yùn)行。2.適用范圍適用于公司各工程消防泵房的日常管理。3.職責(zé)3.1工程主管負(fù)責(zé)消防泵房日常管理工作的督導(dǎo)與檢查。3.2工程技工負(fù)責(zé)消防泵房的巡檢和日常管理工作。4.工作程序4.1消防泵房鑰匙由工程部負(fù)責(zé)管理，交接班時(shí)做好鑰匙交接。4.2消防泵房?jī)?nèi)各裝備開關(guān)、閥門、管線、單體裝備標(biāo)識(shí)清楚，管道顏色標(biāo)識(shí)為紅色，水流流向標(biāo)識(shí)正確，處于修理過(guò)程中的相關(guān)裝備應(yīng)懸掛警示標(biāo)識(shí)。裝備管線閥門密封良好、無(wú)“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象。4.3消防泵房?jī)?nèi)至少應(yīng)配備2具2公斤手提式ABC火器和一只應(yīng)急照明燈。滅火器壓力正常，應(yīng)急照明燈能保證隨時(shí)啟用。4.4掌握柜等重要裝備上端如有排污管線，應(yīng)在該裝備上方設(shè)置喇叭口、擋板等防水設(shè)備。4.5室內(nèi)定期投放鼠藥、放置粘鼠板，有效掌握鼠害。4.6工程技工應(yīng)熟識(shí)消防泵房裝