全面推開營改增試點(diǎn)政策指引(三)

全面推開營改增試點(diǎn)政策指引(三)第一篇：全面推開營改增試點(diǎn)政策指引（三）全面推開營改增試點(diǎn)政策指引（三）2016-04-2223：09：34字體：大中小一、關(guān)于物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)問題物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)，繳納營業(yè)稅時(shí)實(shí)行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營改增試點(diǎn)政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對(duì)此問題，國家稅務(wù)總局正在研究解決。在新的政策出臺(tái)之前，可暫按以下情況區(qū)分對(duì)待：1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅；2、如果物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務(wù)的原則掌握，同時(shí)具備以下條件的，暫不征收增值稅：（1）物業(yè)公司不墊付資金；（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；（3）物業(yè)公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產(chǎn)品出租有關(guān)問題《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)適用簡易計(jì)稅方法；如果是一般納稅人，則要根據(jù)取得不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間來判定，2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)屬于“老”的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法；2016年5月1日以后取得的不動(dòng)產(chǎn)屬于“新”的不動(dòng)產(chǎn)，出租時(shí)適用的是一般計(jì)稅方法。對(duì)此問題，有人認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品用于出租并沒有進(jìn)行明文規(guī)定。16號(hào)公告中明確，取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。三、關(guān)于餐飲業(yè)外賣適用稅率問題根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)食品增值稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第17號(hào)）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的食品，屬于不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國家稅務(wù)總局令第50號(hào)）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅“不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為”出自《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確〈增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》（國稅函[2010]139號(hào)）中的規(guī)定。該文件規(guī)定，認(rèn)定辦法第五條第（三）款所稱不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)，是指非增值稅納稅人；不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為是指其偶然發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為。此次營改增之后，已不存在非增值稅納稅人。17號(hào)公告雖未明文廢止，但其引用的依據(jù)已經(jīng)失效。因此，餐飲業(yè)銷售非現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的食品，應(yīng)適用17%的稅率。第二篇：深圳市全面推開營改增試點(diǎn)工作指引深圳市全面推開營改增試點(diǎn)工作指引一、納稅人以無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)作為投資，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅。二、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、自建不動(dòng)產(chǎn)、建筑服務(wù)老項(xiàng)目取得時(shí)間的確認(rèn)（一）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)變更登記日期在2016年4月30日前的項(xiàng)目。（二）自建不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目納稅人取得的第一個(gè)《建筑施工工程許可證》或建筑施工合同注明的開工時(shí)間在2016年4月30日前的項(xiàng)目。（三）新增建設(shè)服務(wù)老項(xiàng)目工程合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑服務(wù)工程項(xiàng)目，經(jīng)住建部門批準(zhǔn)在原建筑工程項(xiàng)目基礎(chǔ)上進(jìn)行新增建設(shè)（如擴(kuò)大建筑面積等），新增合同對(duì)應(yīng)項(xiàng)目可參照原建筑工程項(xiàng)目按照老項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法。三、車輛停放服務(wù)屬于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃范圍。車輛停放服務(wù)老項(xiàng)目，是指取得不動(dòng)產(chǎn)所在地物價(jià)管理部門批復(fù)的《停車場(chǎng)收費(fèi)許可證》或《深圳市房屋建筑項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案收文回執(zhí)》注明時(shí)間為2016年4月30日前的項(xiàng)目。四、代扣代繳個(gè)人所得稅的手續(xù)費(fèi)返還根據(jù)現(xiàn)行稅收法規(guī)，代扣代繳個(gè)人所得稅的手續(xù)費(fèi)返還應(yīng)按照“商務(wù)輔助服務(wù)——代理經(jīng)紀(jì)服務(wù)”繳納增值稅。五、代表機(jī)構(gòu)應(yīng)辦理稅務(wù)登記，核定稅種，發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為應(yīng)按照現(xiàn)行規(guī)定繳納增值稅。六、統(tǒng)借統(tǒng)還中的“企業(yè)集團(tuán)”，根據(jù)《企業(yè)集團(tuán)登記管理暫行規(guī)定》，是指以資本為主要聯(lián)結(jié)紐帶的母子公司為主體，以集團(tuán)章程為共同行為規(guī)范的母公司、子公司、參股公司及其他成員企業(yè)或機(jī)構(gòu)共同組成的具有一定規(guī)模的企業(yè)法人聯(lián)合體。七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），只能扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款。采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補(bǔ)償款。八、企業(yè)提供建筑服務(wù)，同時(shí)提供建筑中所需要的建材（如鋼架構(gòu)等），按照建筑服務(wù)繳納增值稅。九、房地產(chǎn)企業(yè)銷售帶精裝修的房屋，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅。十、提供住宿服務(wù)的納稅人，適用稅目應(yīng)該按照實(shí)際經(jīng)營行為確定，不以其是否取得相應(yīng)的資質(zhì)為準(zhǔn)。十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇適用簡易計(jì)稅方式的除外），單獨(dú)作價(jià)銷售的配套設(shè)施，例如幼兒園、會(huì)所等項(xiàng)目，其銷售額可以扣除該配套設(shè)施所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。十二、一般納稅人按規(guī)定有多個(gè)項(xiàng)目可以選擇簡易計(jì)稅方式的，可以按不同項(xiàng)目分別選擇計(jì)稅方式。十三、建筑企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定承包工程建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、采購、施工、試運(yùn)行等全過程或若干階段的epc工程項(xiàng)目，應(yīng)按建筑服務(wù)繳納增值稅。一、納稅人提供建筑服務(wù)時(shí)，按照工程進(jìn)度在會(huì)計(jì)上確認(rèn)收入，與按合同約定收到的款項(xiàng)不一致時(shí)，以按合同約定收到的款項(xiàng)為準(zhǔn)，確認(rèn)銷售額。先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。二、納稅人2016年4月30日前已在地稅申報(bào)繳納營業(yè)稅，但未開具發(fā)票的收入，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票（稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外）。納稅人在補(bǔ)開發(fā)票的次月（申報(bào)期）申報(bào)時(shí)，無需申報(bào)補(bǔ)開發(fā)票的銷售額。補(bǔ)開發(fā)票收入需要代開增值稅普通發(fā)票的納稅人，可憑4月30日前已經(jīng)在地稅繳納營業(yè)稅的完稅憑證，到主管國稅機(jī)關(guān)辦理代開手續(xù)。三、納稅人將自建的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外租賃，該不動(dòng)產(chǎn)的《建筑施工許可證》上注明的開工日期在2016年4月30前的，或《建筑施工許可證》未注明開工日期但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的，可按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告>》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）的規(guī)定，適用簡易計(jì)稅辦法繳納增值稅。四、屬于不征稅項(xiàng)目的存款利息是指僅限于存儲(chǔ)在國家規(guī)定的吸儲(chǔ)機(jī)構(gòu)所取得的存款利息。五、通過內(nèi)部貸款收取成員企業(yè)的貸款利息屬于貸款服務(wù)收入。接受貸款服務(wù)方支付的利息，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。六、在2016年4月30日前簽署的銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的合同，且合同的執(zhí)行期延續(xù)到5月1日之后的，應(yīng)先根據(jù)營業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定確定其中屬于應(yīng)繳營業(yè)稅的收入，并繳納營業(yè)稅。其余收入應(yīng)按照增值稅的規(guī)定繳納增值稅。七、婚慶公司提供婚慶策劃、主持司儀、婚車花籃等整體服務(wù)，按照居民日常服務(wù)繳納增值稅。八、酒店住宿的同時(shí)，免費(fèi)提供餐飲服務(wù)（以早餐居多），是酒店的一種營銷模式，消費(fèi)者也已統(tǒng)一支付對(duì)價(jià)，且適用稅率相同，不應(yīng)列為視同銷售范圍，不需另外組價(jià)征收，按酒店實(shí)際收取的價(jià)款，依適用稅率計(jì)算繳納增值稅。九、異地納稅人出租我市范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按國家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》在我市預(yù)繳。本市納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)所在地與其機(jī)構(gòu)所在地不在同一區(qū)的，不需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳。直接在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納。十、按照財(cái)稅（2016）36號(hào)文件政策規(guī)定，統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，統(tǒng)借方按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息，免征增值稅。若統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，應(yīng)將其視為轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)，全額繳納增值稅。十一、預(yù)繳稅款問題小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)按照其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。十二、本市小規(guī)模納稅人在機(jī)構(gòu)所在地提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向在機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》，預(yù)繳稅款后，按照其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票。預(yù)繳稅款時(shí)，需提交以下資料：（一）《增值稅預(yù)繳稅款表》；（二）與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復(fù)印件；（三）與分包方簽訂的分包合同原件及復(fù)印件；（四）從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。第三篇：山東國稅全面推開營改增試點(diǎn)政策山東國稅全面推開營改增試點(diǎn)政策一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用簡易計(jì)稅方法的對(duì)象問題部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)適用簡易計(jì)稅方法的對(duì)象存在疑惑，不清楚是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為對(duì)象還是以整個(gè)納稅主體為對(duì)象。房地產(chǎn)業(yè)按項(xiàng)目管理是基本原則，這是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對(duì)部分產(chǎn)品選擇適用簡易或一般的計(jì)稅方法，是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)實(shí)在在的利好。遵循這一原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否適用簡易計(jì)稅方法，并非取決于自己的身份，而是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為對(duì)象的。舉例來說，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有a、b兩個(gè)項(xiàng)目，a項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法并不影響b項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法。這一原則對(duì)于建筑企業(yè)選擇簡易計(jì)稅方法同樣適用。二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價(jià)款扣除問題部分房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、一次開發(fā)”，按照項(xiàng)目中當(dāng)期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計(jì)算可以扣除的土地價(jià)款，政策規(guī)定清晰；但如果房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本?？晒╀N售建筑面積如何確定。房地產(chǎn)企業(yè)分次開發(fā)的每一期都是作為單獨(dú)項(xiàng)目進(jìn)行核算的，這一操作模式與?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法?中的“項(xiàng)目”口徑一致，因而，對(duì)“一次拿地、分次開發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價(jià)款，按照土地面積在不同項(xiàng)目中進(jìn)行劃分固化；第二步，對(duì)單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，要按照該項(xiàng)目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進(jìn)行計(jì)算扣除。三、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款開票問題?營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法?規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。營改增前，企業(yè)收到預(yù)收款后，開具由山東省地稅局統(tǒng)一印制的收據(jù)，作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預(yù)收款的結(jié)算憑證。該收據(jù)統(tǒng)一編號(hào)，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據(jù)可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時(shí)，對(duì)預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票。四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）預(yù)繳稅款問題目前出臺(tái)的營改增政策中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售跨縣自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，并未進(jìn)行相關(guān)規(guī)定。本著不影響現(xiàn)有財(cái)政利益格局的原則，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個(gè)項(xiàng)目所在地均辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，獨(dú)立計(jì)算和繳納稅款；對(duì)于未在項(xiàng)目所在地辦理稅務(wù)登記的，參照銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅務(wù)辦法進(jìn)行處理，在不動(dòng)產(chǎn)所在地按照5%進(jìn)行預(yù)繳，在機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行納稅申報(bào)，并自行開具發(fā)票，對(duì)于不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。全面推開營改增試點(diǎn)政策指引（二）一、關(guān)于建筑業(yè)臨時(shí)稅務(wù)登記問題建筑企業(yè)跨縣區(qū)提供建筑服務(wù)，在地稅部門管理時(shí)，持外管證在勞務(wù)發(fā)生地辦理報(bào)驗(yàn)登記，就地繳納稅款并代開發(fā)票。營改增后，對(duì)跨縣區(qū)提供建筑服務(wù)，基本沿襲了營業(yè)稅下的管理方式，也是持外管證在勞務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)。因此，在移交確認(rèn)過程中，對(duì)這類納稅人的報(bào)驗(yàn)登記信息不必進(jìn)行登記確認(rèn)，也不必登記為增值稅一般納稅人，對(duì)于已經(jīng)辦理登記確認(rèn)信息的納稅人，需要對(duì)登記確認(rèn)信息予以刪除。二、關(guān)于建筑業(yè)納稅人適用簡易計(jì)稅方法的對(duì)象問題部分建筑企業(yè)對(duì)適用簡易計(jì)稅方法的對(duì)象存在疑惑，不清楚是以建筑項(xiàng)目為對(duì)象還是以整個(gè)納稅主體為對(duì)象。建筑業(yè)按項(xiàng)目管理是基本原則，這是針對(duì)建筑行業(yè)特點(diǎn)專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對(duì)部分產(chǎn)品選擇適用簡易或一般的計(jì)稅方法，是對(duì)建筑行業(yè)實(shí)實(shí)在在的利好。遵循這一原則，建筑企業(yè)是否適用簡易計(jì)稅方法，并非取決于自己的身份，而是以建筑項(xiàng)目為對(duì)象的。舉例來說，一個(gè)建筑企業(yè)有a、b兩個(gè)項(xiàng)目，a項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法并不影響b項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法。三、關(guān)于保險(xiǎn)公司個(gè)人代理人問題在保險(xiǎn)行業(yè)中，存在著大量的個(gè)人代理人，他們向保險(xiǎn)公司收取代理手續(xù)費(fèi)，并在授權(quán)的范圍內(nèi)代為辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。營改增之前，營業(yè)稅是由保險(xiǎn)公司代扣代繳，營改增之后，個(gè)人代理人成為了增值稅納稅人。由于個(gè)人代理人數(shù)量多、金額小、流動(dòng)性強(qiáng)，稅收征管成本較高，也涉及到個(gè)人利益，敏感性強(qiáng)。為了適應(yīng)保險(xiǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)需求，減少個(gè)人代理人和稅務(wù)機(jī)關(guān)的辦稅成本，擬對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)個(gè)人代理人問題采取集中代開發(fā)票的形式。具體操作如下：保險(xiǎn)公司按月或按季匯總代理人清單，注明其姓名、身份證號(hào)、代理費(fèi)收入、是否為個(gè)體工商戶等詳細(xì)信息，并經(jīng)代理人簽字確認(rèn)后，由保險(xiǎn)公司到主管國稅機(jī)關(guān)代開發(fā)票。主管國稅機(jī)關(guān)可匯總代開，并將代理人清單留存。對(duì)代理人中的個(gè)體工商戶，可按規(guī)定代開增值稅專用發(fā)票，對(duì)代理人中的其他個(gè)人，應(yīng)按規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票。對(duì)代理人應(yīng)按規(guī)定適用小微企業(yè)免征增值稅政策，保險(xiǎn)企業(yè)可根據(jù)需要向主管國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)按上述規(guī)定開具發(fā)票。全面推開營改增試點(diǎn)政策指引（三）一、關(guān)于物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)問題物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)，繳納營業(yè)稅時(shí)實(shí)行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營改增試點(diǎn)政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對(duì)此問題，國家稅務(wù)總局正在研究解決。在新的政策出臺(tái)之前，可暫按以下情況區(qū)分對(duì)待：1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅；2、如果物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務(wù)的原則掌握，同時(shí)具備以下條件的，暫不征收增值稅：（1）物業(yè)公司不墊付資金；（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；（3）物業(yè)公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產(chǎn)品出租有關(guān)問題?財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知?（財(cái)稅[2016]36號(hào)）以及?國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布?（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)適用簡易計(jì)稅方法；如果是一般納稅人，則要根據(jù)取得不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間來判定，2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)屬于“老”的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法；2016年5月1日以后取得的不動(dòng)產(chǎn)屬于“新”的不動(dòng)產(chǎn)，出租時(shí)適用的是一般計(jì)稅方法。對(duì)此問題，有人認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品用于出租并沒有進(jìn)行明文規(guī)定。16號(hào)公告中明確，取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。三、關(guān)于餐飲業(yè)外賣適用稅率問題根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)食品增值稅有關(guān)問題的公告?（國家稅務(wù)總局公告2013年第17號(hào)）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的食品，屬于不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，根據(jù)?中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則?（財(cái)政部國家稅務(wù)總局令第50號(hào)）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅“不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為”出自?國家稅務(wù)總局關(guān)于明確?增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法?若干條款處理意見的通知?（國稅函[2010]139號(hào)）中的規(guī)定。該文件規(guī)定，認(rèn)定辦法第五條第（三）款所稱不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)，是指非增值稅納稅人；不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為是指其偶然發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為。此次營改增之后，已不存在非增值稅納稅人。17號(hào)公告雖未明文廢止，但其引用的依據(jù)已經(jīng)失效。因此，餐飲業(yè)銷售非現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的食品，應(yīng)適用17%的稅率。全面推開營改增試點(diǎn)政策指引（四）一、關(guān)于建筑工程老項(xiàng)目的確定問題?營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定?中規(guī)定，建筑工程老項(xiàng)目是指：（1）?建筑工程施工許可證?注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；（2）未取得?建筑工程施工許可證?的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。對(duì)于現(xiàn)實(shí)中存在的?建筑工程施工許可證?以及建筑工程承包合同都沒有注明開工時(shí)間的情況，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，只要納稅人可以提供2016年4月30日前實(shí)際已開工的證明，可以按照建筑工程老項(xiàng)目進(jìn)行稅務(wù)處理。二、關(guān)于個(gè)人二手房購買時(shí)間的確定問題?營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定?中規(guī)定。對(duì)于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。對(duì)于住房購買時(shí)間，參照?國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知?（國稅發(fā)?2005?89號(hào)）規(guī)定，個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間（以兩者時(shí)間孰先為準(zhǔn)）。全面推開營改增試點(diǎn)政策指引（五）一、關(guān)于一般納稅人資格登記問題一是落實(shí)總局要求?？偩?3號(hào)公告中，對(duì)增值稅一般納稅人資格登記問題進(jìn)行了明確，營改增試點(diǎn)實(shí)施前銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的年應(yīng)稅銷售額超過500萬元的試點(diǎn)納稅人，應(yīng)向主管國稅機(jī)關(guān)辦理增值稅一般納稅人資格登記手續(xù)。二是核實(shí)相關(guān)數(shù)據(jù)。對(duì)于個(gè)別納稅人反映管戶移交數(shù)據(jù)中營業(yè)稅不實(shí)的問題，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)，以核實(shí)后的數(shù)據(jù)作為其一般納稅人登記的依據(jù)。核實(shí)的數(shù)據(jù)由稅企雙方共同簽字確認(rèn)并留存。三是明確登記程序。根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅一般納稅人管理有關(guān)事項(xiàng)的公告?（國家稅務(wù)總局公告2015年第18號(hào)）及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合新舊稅制銜接的實(shí)際，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要在試點(diǎn)實(shí)施后10個(gè)工作日內(nèi)制作?稅務(wù)事項(xiàng)通知書?，告知納稅人應(yīng)當(dāng)在收到?稅務(wù)事項(xiàng)通知書?后10個(gè)工作日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)。四是加強(qiáng)宣傳輔導(dǎo)。對(duì)于應(yīng)辦理而未辦理一般納稅人資格登記的營改增試點(diǎn)納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要告知納稅人，如果不辦理登記，將按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票。同時(shí)，向納稅人宣傳一般納稅人與小規(guī)模納稅人相比，存在的優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)納稅人辦理資格登記。二、景區(qū)門票適用征稅范圍問題部分地市反映，景區(qū)門票適用生活服務(wù)中文化體育服務(wù)、旅游娛樂服務(wù)征稅范圍界定問題，有關(guān)政策指引如下：（一）根據(jù)定義，文化服務(wù)，是指為滿足社會(huì)公眾文化生活需求提供的各種服務(wù)。包括：文藝創(chuàng)作、文藝表演、文化比賽，圖書館的圖書和資料借閱，檔案館的檔案管理，文物及非物質(zhì)遺產(chǎn)保護(hù)，舉辦宗教活動(dòng)、舉辦科技活動(dòng)、舉辦文化活動(dòng)，提供游覽場(chǎng)所。旅游服務(wù)，是指根據(jù)旅游者的要求，組織安排交通、游覽、住宿、餐飲、購物、文娛、商務(wù)等服務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。從二者征稅范圍注釋來看，景區(qū)門票不屬于組織安排交通、游覽、住宿、餐飲、購物、文娛、商務(wù)等服務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)，應(yīng)屬于“提供游覽場(chǎng)所”的文化服務(wù)，因此，景區(qū)門票適用文化服務(wù)征收增值稅。（二）根據(jù)?營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定?，提供文化服務(wù)的一般納稅人可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。（三）試點(diǎn)納稅人取得景區(qū)門票收入中，如包含提供文化服務(wù)以外應(yīng)稅行為收入，如游藝等，應(yīng)分別進(jìn)行核算。不分別核算的，從高適用稅率或征收率。第四篇：全面推開營改增試點(diǎn)問答全面推開營改增試點(diǎn)問答5月1日起，將在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅改革，這意味著現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改繳增值稅，已在我國實(shí)行了20余年的營業(yè)稅將退出歷史舞臺(tái)。我們就有關(guān)問題組織了本期問答。問。什么是營改增。答。營業(yè)稅和增值稅，是我國兩大主體稅種。簡而言之，營業(yè)稅是對(duì)企業(yè)營業(yè)額（全額）進(jìn)行征稅，增值稅是對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的增值部分征稅。營改增是原來按照營業(yè)稅征收的部分行業(yè)，現(xiàn)在改為按增值稅征收。5月1日起，從餐飲住宿、旅游娛樂到教育醫(yī)療、房屋租售，這些市場(chǎng)交易活動(dòng)都要改繳增值稅。問。全面推開營改增試點(diǎn)有哪些新的措施和改革內(nèi)容。答。全面推開營改增試點(diǎn)，基本內(nèi)容是實(shí)行“雙擴(kuò)”。一是擴(kuò)大試點(diǎn)行業(yè)范圍。將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。這些新增試點(diǎn)行業(yè)，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點(diǎn)納稅人總戶數(shù)的近1.7倍；年?duì)I業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。二是將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍。無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點(diǎn)納稅人，都可抵扣新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅。問。全面推開營改增試點(diǎn)有哪些意義。答。營改增作為深化財(cái)稅體制改革的重頭戲和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措，前期試點(diǎn)已經(jīng)取得了積極成效，全面推開營改增試點(diǎn)，覆蓋面更廣，意義更大。一是實(shí)現(xiàn)了增值稅對(duì)貨物和服務(wù)的全覆蓋，基本消除了重復(fù)征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，促進(jìn)了社會(huì)分工協(xié)作，有力地支持了服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。二是將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍，比較完整地實(shí)現(xiàn)了規(guī)范的消費(fèi)型增值稅制度，有利于擴(kuò)大企業(yè)投資，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營活力。三是進(jìn)一步減輕企業(yè)稅負(fù)，是財(cái)稅領(lǐng)域打出“降成本”組合拳的重要一招，用短期財(cái)政收入的“減”換取持續(xù)發(fā)展勢(shì)能的“增”，為經(jīng)濟(jì)保持中高速增長、邁向中高端水平打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。四是創(chuàng)造了更加公平、中性的稅收環(huán)境，有效釋放市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的作用和活力，在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、消費(fèi)升級(jí)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等方面將發(fā)揮重要的促進(jìn)作用。問。營改增試點(diǎn)已經(jīng)實(shí)施4年多，試點(diǎn)運(yùn)行情況如何。答。目前，營改增試點(diǎn)已覆蓋“3+7”個(gè)行業(yè)，即交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)3個(gè)大類行業(yè)和研發(fā)技術(shù)、信息技術(shù)、文化創(chuàng)意、物流輔助、有形動(dòng)產(chǎn)租賃、鑒證咨詢、廣播影視7個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。在國務(wù)院的統(tǒng)一部署下，改革試點(diǎn)工作平穩(wěn)有序推進(jìn)，基本實(shí)現(xiàn)了規(guī)范稅制、減輕稅負(fù)、促進(jìn)發(fā)展、帶動(dòng)改革的預(yù)期目標(biāo)。截至2015年底，累計(jì)實(shí)現(xiàn)減稅6412億元，其中，試點(diǎn)納稅人因稅制轉(zhuǎn)換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。今年減稅的總額將超過5000億元。營改增試點(diǎn)從制度上緩解了貨物和服務(wù)稅制不統(tǒng)一和重復(fù)征稅的問題，貫通了服務(wù)業(yè)內(nèi)部和二、三產(chǎn)業(yè)之間的抵扣鏈條，減輕了企業(yè)稅負(fù)，激發(fā)了企業(yè)活力，促進(jìn)了社會(huì)分工協(xié)作，有力地支持了服務(wù)業(yè)發(fā)展和制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升了貨物貿(mào)易和服務(wù)貿(mào)易出口競(jìng)爭(zhēng)力，是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要舉措。（責(zé)任編輯/王英楠）第五篇：營改增試點(diǎn)政策指引全面推開營改增試點(diǎn)政策指引（一）2016-04-2018：06：20一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用簡易計(jì)稅方法的對(duì)象問題部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)適用簡易計(jì)稅方法的對(duì)象存在疑惑，不清楚是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為對(duì)象還是以整個(gè)納稅主體為對(duì)象。房地產(chǎn)業(yè)按項(xiàng)目管理是基本原則，這是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對(duì)部分產(chǎn)品選擇適用簡易或一般的計(jì)稅方法，是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)實(shí)在在的利好。遵循這一原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否適用簡易計(jì)稅方法，并非取決于自己的身份，而是以房地產(chǎn)項(xiàng)目為對(duì)象的。舉例來說，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有a、b兩個(gè)項(xiàng)目，a項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法并不影響b項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法。這一原則對(duì)于建筑企業(yè)選擇簡易計(jì)稅方法同樣適用。二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價(jià)款扣除問題部分房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、一次開發(fā)”，按照項(xiàng)目中當(dāng)期銷售建筑面積與可供銷售建筑面積的比例，計(jì)算可以扣除的土地價(jià)款，政策規(guī)定清晰；但如果房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本。可供銷售建筑面積如何確定。房地產(chǎn)企業(yè)分次開發(fā)的每一期都是作為單獨(dú)項(xiàng)目進(jìn)行核算的，這一操作模式與《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項(xiàng)目”口徑一致，因而，對(duì)“一次拿地、分次開發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價(jià)款，按照土地面積在不同項(xiàng)目中進(jìn)行劃分固化；第二步，對(duì)單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，要按照該項(xiàng)目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進(jìn)行計(jì)算扣除。三、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款開票問題《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。營改增前，企業(yè)收到預(yù)收款后，開具由山東省地稅局統(tǒng)一印制的收據(jù)，作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預(yù)收款的結(jié)算憑證。該收據(jù)統(tǒng)一編號(hào)，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據(jù)可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時(shí)，對(duì)預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票。四、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）預(yù)繳稅款問題目前出臺(tái)的營改增政策中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售跨縣自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，并未進(jìn)行相關(guān)規(guī)定。本著不影響現(xiàn)有財(cái)政利益格局的原則，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個(gè)項(xiàng)目所在地均辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，獨(dú)立計(jì)算和繳納稅款；對(duì)于未在項(xiàng)目所在地辦理稅務(wù)登記的，參照銷售不動(dòng)產(chǎn)的稅務(wù)辦法進(jìn)行處理，在不動(dòng)產(chǎn)所在地按照5%進(jìn)行預(yù)繳，在機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行納稅申報(bào)，并自行開具發(fā)票，對(duì)于不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。全面推開營改增試點(diǎn)政策指引（二）2016-04-2018：08：18字體：大中小一、關(guān)于建筑業(yè)臨時(shí)稅務(wù)登記問題建筑企業(yè)跨縣區(qū)提供建筑服務(wù)，在地稅部門管理時(shí)，持外管證在勞務(wù)發(fā)生地辦理報(bào)驗(yàn)登記，就地繳納稅款并代開發(fā)票。營改增后，對(duì)跨縣區(qū)提供建筑服務(wù)，基本沿襲了營業(yè)稅下的管理方式，也是持外管證在勞務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)。因此，在移交確認(rèn)過程中，對(duì)這類納稅人的報(bào)驗(yàn)登記信息不必進(jìn)行登記確認(rèn)，也不必登記為增值稅一般納稅人，對(duì)于已經(jīng)辦理登記確認(rèn)信息的納稅人，需要對(duì)登記確認(rèn)信息予以刪除。二、關(guān)于建筑業(yè)納稅人適用簡易計(jì)稅方法的對(duì)象問題部分建筑企業(yè)對(duì)適用簡易計(jì)稅方法的對(duì)象存在疑惑，不清楚是以建筑項(xiàng)目為對(duì)象還是以整個(gè)納稅主體為對(duì)象。建筑業(yè)按項(xiàng)目管理是基本原則，這是針對(duì)建筑行業(yè)特點(diǎn)專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對(duì)部分產(chǎn)品選擇適用簡易或一般的計(jì)稅方法，是對(duì)建筑行業(yè)實(shí)實(shí)在在的利好。遵循這一原則，建筑企業(yè)是否適用簡易計(jì)稅方法，并非取決于自己的身份，而是以建筑項(xiàng)目為對(duì)象的。舉例來說，一個(gè)建筑企業(yè)有a、b兩個(gè)項(xiàng)目，a項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法并不影響b項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法。三、關(guān)于保險(xiǎn)公司個(gè)人代理人問題在保險(xiǎn)行業(yè)中，存在著大量的個(gè)人代理人，他們向保險(xiǎn)公司收取代理手續(xù)費(fèi)，并在授權(quán)的范圍內(nèi)代為辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。營改增之前，營業(yè)稅是由保險(xiǎn)公司代扣代繳，營改增之后，個(gè)人代理人成為了增值稅納稅人。由于個(gè)人代理人數(shù)量多、金額小、流動(dòng)性強(qiáng)，稅收征管成本較高，也涉及到個(gè)人利益，敏感性強(qiáng)。為了適應(yīng)保險(xiǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)需求，減少個(gè)人代理人和稅務(wù)機(jī)關(guān)的辦稅成本，擬對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)個(gè)人代理人問題采取集中代開發(fā)票的形式。具體操作如下：保險(xiǎn)公司按月或按季匯總代理人清單，注明其姓名、身份證號(hào)、代理費(fèi)收入、是否為個(gè)體工商戶等詳細(xì)信息，并經(jīng)代理人簽字確認(rèn)后，由保險(xiǎn)公司到主管國稅機(jī)關(guān)代開發(fā)票。主管國稅機(jī)關(guān)可匯總代開，并將代理人清單留存。對(duì)代理人中的個(gè)體工商戶，可按規(guī)定代開增值稅專用發(fā)票，對(duì)代理人中的其他個(gè)人，應(yīng)按規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票。對(duì)代理人應(yīng)按規(guī)定適用小微企業(yè)免征增值稅政策，保險(xiǎn)企業(yè)可根據(jù)需要向主管國稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)按上述規(guī)定開具發(fā)票。全面推開營改增試點(diǎn)政策指引（三）2016-04-2223：09：34字體：大中小一、關(guān)于物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)問題物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)，繳納營業(yè)稅時(shí)實(shí)行差額征稅，開具代開普通發(fā)票，而營改增試點(diǎn)政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對(duì)此問題，國家稅務(wù)總局正在研究解決。在新的政策出臺(tái)之前，可暫按以下情況區(qū)分對(duì)待：1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅；2、如果物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務(wù)的原則掌握，同時(shí)具備以下條件的，暫不征收增值稅：（1）物業(yè)公司不墊付資金；（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；（3）物業(yè)公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)產(chǎn)品出租有關(guān)問題《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果是小規(guī)模納稅人其出租不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)適用簡易計(jì)稅方法；如果是一般納稅人，則要根據(jù)取得不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)間來判定，2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)屬于“老”的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法；2016年5月1日以后取得的不動(dòng)產(chǎn)屬于“新”的不動(dòng)產(chǎn)，出租時(shí)適用的是一般計(jì)稅方法。對(duì)此問題，有人認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品用于出租并沒有進(jìn)行明文規(guī)定。16號(hào)公告中明確，取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。三、關(guān)于餐飲業(yè)外賣適用稅率問題根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)食品增值稅有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2013年第17號(hào)）規(guī)定，旅店業(yè)和飲食業(yè)納稅人銷售非現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的食品，屬于不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為，根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部國家稅務(wù)總局令第50號(hào)）第二十九條的規(guī)定，可以選擇按小規(guī)模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅“不經(jīng)常發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為”出自《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確〈增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》（國稅函[2010]139號(hào)）中的規(guī)定。該文件規(guī)定，認(rèn)定辦法第五條第（三）款所稱不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)，是指非增值稅納稅人；不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為是指其偶然發(fā)生增值稅應(yīng)稅行為。此次營改增之后，已不存在非增值稅納稅人。17號(hào)公告雖未明文廢止，但其引用的依據(jù)已經(jīng)失效。因此，餐飲業(yè)銷售非現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)的食品，應(yīng)適用17%的稅率。全面推開營改增試點(diǎn)政策指引（四）2016-04-2313：10：45字體：大中小一、關(guān)于建筑工程老項(xiàng)目的確定問題《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》中規(guī)定，建筑工程老項(xiàng)目是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。對(duì)于現(xiàn)實(shí)中存在的《建筑工程施工許可證》以及建筑工程承包合同都沒有注明開工時(shí)間的情況，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，只要納稅人可以提供2016年4月30日前實(shí)際已開工的證明，可以按照建筑工程老項(xiàng)目進(jìn)行稅務(wù)處理。二、關(guān)于個(gè)人二手房購買時(shí)間的確定問題《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》中規(guī)定。對(duì)于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。對(duì)于住房購買時(shí)間，參照《國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號(hào)）規(guī)定，個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間（以兩者時(shí)間孰先為準(zhǔn)）。全面推開營改增試點(diǎn)政策指引（五）2016-04-2621：42：46字體：大中小一、關(guān)于一般納稅人資格登記問題一是落實(shí)總局要求?？偩?3號(hào)公告中，對(duì)增值稅一般納稅人資格登記問題進(jìn)行了明確，營改增試點(diǎn)實(shí)施前銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的年應(yīng)稅銷售額超過500萬元的試點(diǎn)納稅人，應(yīng)向主管國稅機(jī)關(guān)辦理增值稅一般納稅人資格登記手續(xù)。二是核實(shí)相關(guān)數(shù)據(jù)。對(duì)于個(gè)別納稅人反映管戶移交數(shù)據(jù)中營業(yè)稅不實(shí)的問題，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)一步核實(shí)，以核實(shí)后的數(shù)據(jù)作為其一般納稅人登記的依據(jù)。核實(shí)的數(shù)據(jù)由稅企雙方共同簽字確認(rèn)并留存。三是明確登記程序。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅一般納稅人管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第18號(hào)）及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合新舊稅制銜接的實(shí)際，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要在試點(diǎn)實(shí)施后10個(gè)工作日內(nèi)制作《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，告知納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》后10個(gè)工作日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)。四是加強(qiáng)宣傳輔導(dǎo)。對(duì)于應(yīng)辦理而未辦理一般納稅人資格登記的營改增試點(diǎn)納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要告知納稅人，如果不辦理登記，將按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票。同時(shí)，向納稅人宣傳一般納稅人與小規(guī)模納稅人相比，存在的優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)納稅人辦理資格登記。二、景區(qū)門票適用征稅范圍問題部分地市反映，景區(qū)門票適用生活服務(wù)中文化體育服務(wù)、旅游娛樂服務(wù)征稅范圍界定問題，有關(guān)政策指引如下：（一）根據(jù)定義，文化服務(wù)，是指為滿足社會(huì)公眾文化生活需求提供的各種服務(wù)。包括：文藝創(chuàng)作、文藝表演、文化比賽，圖書館的圖書和資料借閱，檔案館的檔案管理，文物及非物質(zhì)遺產(chǎn)保護(hù)，舉辦宗教活動(dòng)、舉辦科技活動(dòng)、舉辦文化活動(dòng)，提供游覽場(chǎng)所。旅游服務(wù)，是指根據(jù)旅游者的要求，組織安排交通、游覽、住宿、餐飲、購物、文娛、商務(wù)等服務(wù)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。從二者征稅范圍注釋來看，景區(qū)門票不屬于組織安排交通、游覽、住宿、餐飲、購物