某某堡溫泉小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和城鄉(xiāng)一體化“空港翼城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGEPAGEIXX堡溫泉小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院二○年八月第一章總論本項(xiàng)目擬興建XX堡溫泉小鎮(zhèn)核心區(qū)的公路、供水、供電、通訊環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施和小鎮(zhèn)中心廣場、溫泉城主會館、大型露天溫泉游泳池、身體健康檢測中心、風(fēng)情步行街、體育休閑公園、溫泉休閑娛樂中心、溫泉風(fēng)情旅社、溫泉度假酒店、歐式溫泉休閑區(qū)、日式溫泉休閑區(qū)、田園溫泉休閑區(qū)、民俗村、精品半山酒店等主要建筑，以此作為XX堡溫泉小鎮(zhèn)的中心組團(tuán)，帶動小鎮(zhèn)的其它組團(tuán)建設(shè)，使XX堡溫泉小鎮(zhèn)逐步完成各項(xiàng)功能建設(shè)，成為營口地區(qū)及遼東半島旅游服務(wù)市場中的亮點(diǎn)，大力提升營口地區(qū)旅游服務(wù)品位，進(jìn)而成為東北亞高檔商務(wù)接待與旅游度假目的地。1.1項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性1.1.1項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱：XX堡溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目單位：XX集團(tuán)和XX能源投資開發(fā)公司聯(lián)合承建項(xiàng)目地點(diǎn)：蓋州市雙臺鎮(zhèn)XX堡村XX堡溫泉位于遼寧省蓋州市雙臺鎮(zhèn)XX堡村，為遼東半島沈大經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸沿線，可經(jīng)由沈大高速公路、長大鐵路聯(lián)系遼東半島各主要城市，其面積、儲量、水溫居遼寧省之首（溫泉水溫為：井99.5℃，泉45℃）。隨著東北老工業(yè)基地振興和遼寧省五點(diǎn)一線沿海經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略實(shí)施，營口沿海產(chǎn)業(yè)基地、仙人島能源化工區(qū)、營口開發(fā)區(qū)、蓋州市北海新城的開發(fā)建設(shè)及營口新港的迅猛發(fā)展，為XX堡溫泉的開發(fā)利用提供了廣闊的空間。1.1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性XX堡溫泉以其優(yōu)越資源條件使得其成為近年來周邊地區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要依托，溫泉療養(yǎng)、溫泉健身與溫泉養(yǎng)殖等相關(guān)產(chǎn)業(yè)逐漸興起，并成了地?zé)豳Y源綜合利用的開發(fā)局面。然而，XX堡溫泉資源利用長期以洗浴、供暖等粗放式簡單利用為主，對溫泉的整體利用缺乏有效的管理和可持續(xù)發(fā)展的科學(xué)整合，其開發(fā)模式及待提高與創(chuàng)新。遼寧省第五地質(zhì)大隊(duì)2007年7月關(guān)于《雙臺溫泉礦產(chǎn)資源開發(fā)利用情況報(bào)告》指出，雙臺溫泉連年超量開采，使第四系孔隙含水層熱水逐年降溫，目前已變成常溫水，溫泉水已下降至基巖風(fēng)化裂隙含水層。為更好地利用XX堡溫泉的自然資源，配套服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)，提升營口市旅游服務(wù)的整體水平，促進(jìn)營口及蓋州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，科學(xué)規(guī)劃、迅速完成XX堡溫泉小鎮(zhèn)的建設(shè)勢在必行。1.2可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及范圍1.2.1編制依據(jù)本報(bào)告依據(jù)以下文件、資料編制：1、《營口市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》；2、《蓋州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體規(guī)劃》；3、《XX堡溫泉小鎮(zhèn)概念性規(guī)劃》（上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院）。1.2.2編制范圍本報(bào)告主要對XX堡溫泉小鎮(zhèn)的區(qū)位條件、自然資源、開發(fā)潛力及項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析論證。對XX堡溫泉小鎮(zhèn)核心區(qū)組團(tuán)的基礎(chǔ)設(shè)施、建筑規(guī)模、方案設(shè)計(jì)、工藝技術(shù)、投資估算和項(xiàng)目總體社會、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行可行性研究，并提出結(jié)論意見，供有關(guān)部門決策。1.3可行性研究概要1.3.1主要資源XX堡溫泉的面積、儲量與水溫居遼寧省之首，資源豐沛，康體療養(yǎng)功能突出，具備優(yōu)良的休閑度假開發(fā)條件。1.3.2開發(fā)理念打造良好的度假環(huán)境，開發(fā)中體現(xiàn)舒適性、康益性和安全性；創(chuàng)造豐富的旅游度假產(chǎn)品，突出主題性、文化性、生態(tài)性、景觀性、休閑性；完善各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施，保質(zhì)保量、多種類、多樣化滿足游客需求；科學(xué)經(jīng)營、嚴(yán)格管理，強(qiáng)化游客認(rèn)同感。1.3.3目標(biāo)客戶群體預(yù)測國內(nèi)分時度假及商務(wù)度假人群；周末及短期休閑旅游人群；家庭及老年度假旅游人群；運(yùn)動創(chuàng)傷及其它康復(fù)人群。1.3.4建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模溫泉、住宿、運(yùn)動、餐飲、觀光、娛樂等綜合服務(wù)設(shè)施；一期總占地面積52.7萬平方米（790畝），總建筑面積36.9萬平方米。1.3.5投資估算及資金籌措經(jīng)測算，XX堡溫泉小鎮(zhèn)核心區(qū)組團(tuán)總建設(shè)投資估算為1.9億元。資金籌措方案為自籌。1.3.6社會效益及經(jīng)濟(jì)效益評價據(jù)初步測算，XX堡溫泉小鎮(zhèn)每年可接待游客10－15萬人次，以人均消費(fèi)300元人民幣計(jì)算，年收入可望達(dá)到3000－4500萬元人民幣，年利潤約1120萬元。XX堡溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目實(shí)施后將營口及蓋州市投資環(huán)境邁上一個新的臺階，對招商引資具有重要拉動作用。1.4結(jié)論XX堡溫泉小鎮(zhèn)集得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢、方便快捷的交通優(yōu)勢、優(yōu)質(zhì)快速的外部經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢、內(nèi)涵豐富的客戶優(yōu)勢于一體，社會、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)效益顯著，其建設(shè)合理可行。第二章溫泉旅游資源與市場預(yù)測2.1溫泉旅游資源2.1.1自然資源XX堡溫泉的面積、儲量與溫度居遼寧省之首，資源豐沛，具有一定的開發(fā)基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)。XX堡溫泉的康體療養(yǎng)功能突出，具備優(yōu)良的休閑度假開發(fā)條件。2.1.2區(qū)位優(yōu)勢XX堡區(qū)位條件優(yōu)越，位于遼東半島沈大經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸線，在營口地區(qū)半小時交通圈可到達(dá)蓋州城區(qū)、鲅魚圈城區(qū)以及規(guī)劃建設(shè)中的北海新區(qū)、營口新城與仙人島能源化工區(qū)；一小時交通圈可到達(dá)營口市域內(nèi)主要城區(qū)與規(guī)劃發(fā)展區(qū)；2小時交通圈可到達(dá)鞍山、遼陽、沈陽、盤錦、本溪、大連等遼寧中南部主要城市及港口城市，開發(fā)條件成熟。2.1.3市場需求遼寧省共有溫泉42處，大多分布在遼東半島。其開發(fā)利用以康休療養(yǎng)功能為主，溫泉的開發(fā)尚未完成從療養(yǎng)功能向休閑康體和旅游觀光功能的轉(zhuǎn)化，新興的溫泉旅游度假目的地開發(fā)大有可為。隨著遼寧省沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)的熱潮，人們生活水平的提高與商務(wù)休閑市場的擴(kuò)大對高檔溫泉度假地的開發(fā)產(chǎn)生了強(qiáng)烈的推動作用。日、韓等國在遼東半島的成功投資經(jīng)營，大量高管人員進(jìn)入，也為XX堡溫泉的開發(fā)利用提供了更為廣闊的發(fā)展空間。2.2目標(biāo)客戶群體為提高XX堡溫泉小鎮(zhèn)經(jīng)營過程中抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，客源應(yīng)定位于多元化的結(jié)構(gòu)，但同時也要確定重點(diǎn)的細(xì)分作為重點(diǎn)經(jīng)營的目標(biāo)人群。綜合考慮多個因素，XX堡溫泉小鎮(zhèn)細(xì)分目標(biāo)客戶群體應(yīng)為下列四大主體：國內(nèi)分時度假及商務(wù)度假人群――以公司等為組織的商旅、論壇、會議及員工獎勵度假為主體的商務(wù)度假人群及分時度假的成熟旅游者，無疑是XX堡溫泉小鎮(zhèn)吸納的主要目標(biāo)。周末及短期休閑旅游者――營口及周邊大連、鞍山、沈陽、遼陽、撫順、本溪等城市中有大量的職業(yè)人士，其生活富裕，周末離開家或有工作壓力的地方，放松精神或參與特殊興趣的活動。XX堡溫泉小鎮(zhèn)擁有眾多“職業(yè)人士喜愛的項(xiàng)目”和“滿足特殊興趣的項(xiàng)目”。家庭及老年度假旅游者――人均月收入在2000元以上的家庭度假；人均收入在1800元以上的文化型家庭；進(jìn)行闔家的休閑度假活動；同時溫泉的療養(yǎng)作用使得退休老年人也是XX堡溫泉小鎮(zhèn)休閑活動的重要顧客群體。運(yùn)動創(chuàng)傷及其它康復(fù)人群――遼寧省作為國內(nèi)體育大省及經(jīng)濟(jì)大省，運(yùn)動員傷病療養(yǎng)和工作療養(yǎng)人群無疑會成為XX堡溫泉小鎮(zhèn)的重要目標(biāo)群體。第三章開發(fā)理念3.1良好的度假環(huán)境具有良好的度假環(huán)境應(yīng)是XX堡溫泉小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)條件，良好的度假環(huán)境應(yīng)體現(xiàn)出舒適性、康益性和安全性。3.1.1舒適性度假環(huán)境的舒適性是確定度假環(huán)境好壞的唯一指標(biāo)，除了XX堡溫泉優(yōu)越的自然環(huán)境之外，還應(yīng)包括人文環(huán)境。人文環(huán)境的舒適性通過優(yōu)美舒適的自然環(huán)境的營造以及現(xiàn)代化、信息化、科技化、宜人化的設(shè)施建設(shè)與優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為游客提供一個舒適宜人的從文度假環(huán)境。3.1.2康益性度假環(huán)境的“康益性”包括自然環(huán)境和人文環(huán)境的康益性。前者包括要有良好的綠化，優(yōu)美的景觀，無污染、無公害，保持生態(tài)平衡和良性循環(huán)。后者包括度假區(qū)建筑的藝術(shù)化與宜人性，具有地方性又具有時代性，為旅游者在心理、身體上創(chuàng)造一種健康有益的度假環(huán)境。XX堡溫泉小鎮(zhèn)除了選擇溫泉、山地等自然環(huán)境康益的地區(qū)作為度假的主題外，建設(shè)滑草健身場、保健康療中心等人工設(shè)施與服務(wù)，增強(qiáng)度假區(qū)的康益性功能。3.1.3安全性對XX堡而言，安全性除了自然環(huán)境條件的安全性以外，使游客在小鎮(zhèn)內(nèi)的旅游活動具備較好的安全條件是其中的重要內(nèi)容。因此，小鎮(zhèn)所處的自然環(huán)境相對封閉獨(dú)立的地方，安全的人文環(huán)境（度假區(qū)所在地方的社會治安好，當(dāng)?shù)鼐用駥τ慰偷挠H善態(tài)度等）；安全的旅游設(shè)施和項(xiàng)目及現(xiàn)代化的安全監(jiān)控系統(tǒng)與快速求援系統(tǒng)便成為旅游度假區(qū)選擇與建設(shè)的重要內(nèi)容。3.2豐富的旅游度假產(chǎn)品“邊界模糊化，功能多元化”已成為旅游產(chǎn)品新的變化趨勢之一，定位核心客源市場，形成度假區(qū)特色，及滿足游客多方面的需求成為旅游度假區(qū)發(fā)展的新趨向。這些趨向具體表現(xiàn)在以下幾個方面。3.2.1主題性所謂主題，即是度假地發(fā)展的主要理念或核心內(nèi)容。其主要目的是形成或強(qiáng)化度假區(qū)特色，增強(qiáng)度假區(qū)的競爭優(yōu)勢，滿足度假區(qū)核心客源市場的休閑度假需求。XX堡溫泉小鎮(zhèn)以“溫泉健養(yǎng)”和“體育休閑”為度假主題，營造具有鮮明地方特色的高檔次商務(wù)旅游與度假休閑目的地。3.2.2文化性構(gòu)建XX堡溫泉小鎮(zhèn)獨(dú)特的文化氛圍是溫泉小鎮(zhèn)的靈魂，其包括有XX堡的地域特色文化和現(xiàn)代溫泉涓埃女神休閑文化兩部分組成，以形成既具有地方文化特色又滿足特殊客源市場的需求的文化體系。3.2.3生態(tài)性溫泉小鎮(zhèn)的生態(tài)保護(hù)是要盡可能保護(hù)小鎮(zhèn)內(nèi)外的原生環(huán)境，保護(hù)動植物的多樣化和文化的多樣性。自然生態(tài)的改善，文化生態(tài)的營造，生態(tài)旅游資源開發(fā)與保護(hù)，生態(tài)旅游項(xiàng)目設(shè)計(jì)，支撐生態(tài)旅游項(xiàng)目的技術(shù)體系策劃。3.2.4景觀性XX堡溫泉小鎮(zhèn)的景觀設(shè)計(jì)，是通過小鎮(zhèn)景觀系統(tǒng)，結(jié)合綠化、園林化設(shè)計(jì)，景區(qū)景點(diǎn)劃分、人工景點(diǎn)與小品及建筑等的布局與設(shè)計(jì)，營造一種令人賞心悅目的景觀，構(gòu)筑溫泉小鎮(zhèn)的觀光游覽系統(tǒng)，成為具有良好的人居環(huán)境和優(yōu)美景觀的場所。3.2.5休閑性將休閑性充實(shí)為度假區(qū)的一大特征，是由于消磨閑暇時間已成為度假旅游的一項(xiàng)主要內(nèi)容，而度假區(qū)所具有的良好的環(huán)境，豐富的旅游內(nèi)容為游客休閑提供了一項(xiàng)特殊的經(jīng)歷與體驗(yàn)。因此，針對度假旅游時間較長的較高的重游率，溫泉小鎮(zhèn)的開發(fā)中需增加度假休閑設(shè)施和內(nèi)容，有利于豐富度假內(nèi)容，提升小鎮(zhèn)檔次。3.3完善的服務(wù)設(shè)施XX堡溫泉小鎮(zhèn)將是一個自足系統(tǒng)，這要求開發(fā)者必須提供完備的設(shè)施與服務(wù)，包括吃、住、行、游、娛、購，使游客能較長時間滯留，并對閑暇活動、體育、消遣、文化、藝術(shù)、工藝有廣泛的選擇，必須在質(zhì)與量或種類多樣化上滿足游客的需求。表現(xiàn)在旅游市場上，就是運(yùn)營商極力向度假旅游者傳遞景觀房的概念和休閑體驗(yàn)，再從產(chǎn)品特色上看，盡管不同品牌類型的度假飯店在服務(wù)項(xiàng)目略有差異，但是都強(qiáng)調(diào)家居的感覺。飯店提供的休閑娛樂活動略有不同。其中提及率較高的休閑娛樂項(xiàng)目是：游泳池、spa、溫泉池、漩渦池、網(wǎng)球、高爾夫球。3.4科學(xué)的經(jīng)營與管理溫泉小鎮(zhèn)的主要客源市場是度假旅游者，獎勵旅游者、會議旅游者及康復(fù)醫(yī)療旅游者。要成功必須合理地市場定位與創(chuàng)立認(rèn)同，其關(guān)鍵是定位營銷，同時度假必須創(chuàng)立適當(dāng)?shù)钠贩N或產(chǎn)品認(rèn)同，以深深印入游客的心目中，這樣可以產(chǎn)生對品牌的忠誠，從而增加重復(fù)業(yè)務(wù)。閑暇市場具有明顯的季節(jié)性，尤其對于處于高緯度地區(qū)，高峰業(yè)務(wù)集中在周末、節(jié)日和寒暑假，為了平衡全年業(yè)務(wù)，各度假區(qū)致力于追求商務(wù)會議與獎勵旅游者。不斷提高產(chǎn)品和服務(wù)治療檔次是重要競爭手段。通過改造與擴(kuò)張，增加體育中心、桑拿浴及渦流游泳池。為了吸引家庭旅游者，開發(fā)獵珍、池邊活動，并提供放松性設(shè)施如溫泉、按摩，建立主動參與式的體育活動，如同高爾夫、滑草、遠(yuǎn)足等等。第四章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模4.1建設(shè)環(huán)境分析XX堡溫泉小鎮(zhèn)核心組團(tuán)位于蓋州市雙臺鎮(zhèn)鎮(zhèn)域范圍內(nèi)，總面積約52.7萬平方米（790畝），其地現(xiàn)狀主要為山體與曠野分布，有一定的高差起伏，并有一定的植被覆蓋，無既有建設(shè)，開發(fā)條件良好。周邊道路條件尚可，可以較為快捷地聯(lián)系鲅魚圈城區(qū)與蓋州城區(qū)，但道路等級較低，聯(lián)系通道單一。4.2建設(shè)空間布局理念XX堡溫泉小鎮(zhèn)在進(jìn)行總體空間布局規(guī)劃時應(yīng)遵循以下原則：4.2.1突出主題形象這是溫泉小鎮(zhèn)規(guī)劃的中心原則，必須通過各種產(chǎn)品與服務(wù)來突出溫泉小鎮(zhèn)的獨(dú)特之處，通過自然景觀、建筑風(fēng)格、園林設(shè)計(jì)、細(xì)部小品、服務(wù)方式、節(jié)慶事件等來塑造與強(qiáng)化溫泉小鎮(zhèn)的形象。4.2.2活動功能的動靜分區(qū)對不同類型的設(shè)施如體育休閑設(shè)施、娛樂服務(wù)設(shè)施等按功能分工布局，對于一些如田園溫泉等對環(huán)境有較高要求的設(shè)施劃出專門的區(qū)域，使溫泉小鎮(zhèn)的分區(qū)動靜有序。4.2.3環(huán)境保護(hù)原則包括兩個方面，一是保護(hù)特殊的環(huán)境特色，如具有主要吸引力的人文自然景觀；二是使溫泉小鎮(zhèn)的游客接待控制在環(huán)境承載力之內(nèi)，以維持生態(tài)環(huán)境，保證溫泉旅游資源的持久利用。4.2.4小鎮(zhèn)內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)高效且布局優(yōu)雅路徑要與自然景觀有效配置，并建立公共交通系統(tǒng)，采用步行或無污染交通方式，限制高速行車，使行走與休息均為一種享受。鄰近景點(diǎn)間設(shè)置人行道，纜車，電瓶車等交通方式，可使內(nèi)部交通優(yōu)化。4.2.5布局有效的眺望點(diǎn)系統(tǒng)在一些制高點(diǎn)、開闊地帶或主要景觀地區(qū)設(shè)置一系列的眺望亭與休息區(qū)，讓游客充分享受自然美景。4.2.6開發(fā)階段性原則考慮資金、人力、物力供給因素及游客偏好、需求隨時間變化，小鎮(zhèn)的開發(fā)應(yīng)采取階段式，在布局規(guī)劃時應(yīng)為未來發(fā)展留下擴(kuò)張的余地，以滿足游客的新需求。4.3建設(shè)規(guī)模一期總占地面積52.7萬平方米（790畝），總建筑面積36.9萬平方米。其中：核心服務(wù)區(qū)用地13.14萬平方米；五星酒店用地5.17萬平方米；田園、歐式、日式溫泉用地7.77萬平方米；體育休閑公園用地7.79萬平方米；山地運(yùn)動用地7.16萬平方米；公共停車場用地3.33萬平方米；道路交通用地8.34萬平方米。第五章工程設(shè)計(jì)方案一個原生態(tài)的歐洲小鎮(zhèn)有其自身的生長肌理，市政、交通等功能配套是輸送養(yǎng)分的土壤，景觀、建筑、街區(qū)、廣場等承載空間是骨骼經(jīng)絡(luò)，休娛、交際、購物、文化、醫(yī)療、康體、教育等人的活動才是奔流不止的血流。小鎮(zhèn)空間尺度一般不大，大多依托自然地貌，由民居、標(biāo)牌、道路、街景營造獨(dú)特的地域生活氛圍。那些由自然、歷史、人文或者建筑引發(fā)的故事給小鎮(zhèn)增添了許多神秘氣息，并演化成為所在城市的文化基因。XX堡溫泉小鎮(zhèn)以原汁原味的歐洲小鎮(zhèn)為典范，以歐洲小鎮(zhèn)空間中最為出挑的廣場與街道為核心，最大限度地結(jié)合自然環(huán)境，營造一個可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)社區(qū)，通過地塊的自然紋理、起伏的青山坡地、蜿蜒的小河溪水，構(gòu)成承轉(zhuǎn)折的開放景觀空間。而山水之間的低密度建筑及浪漫的街巷宅院把休閑文化、生活藝術(shù)演繹得灑脫至極。XX堡溫泉小鎮(zhèn)的核心區(qū)包括由三條道路圍合而成的中心區(qū)塊及周邊的五星酒店、田園、歐式溫泉及滑草場的局部用地。該核心區(qū)是XX堡溫泉小鎮(zhèn)主要功能的集中反映，綜合了溫泉休閑、健身運(yùn)動、旅游娛樂等多種功能，追求功能多樣化在空間上的集中聚集，是XX堡溫泉小鎮(zhèn)的核心旅游吸引力。XX堡溫泉小鎮(zhèn)核心區(qū)的空間重點(diǎn)是中心地塊的設(shè)計(jì)，中心地塊內(nèi)包括體育休閑公園與中心公共設(shè)施區(qū)域的建設(shè)。地塊的主入口方向考慮由南面開放性的入口景觀大道導(dǎo)入，到達(dá)小鎮(zhèn)的核心――小鎮(zhèn)廣場，周邊環(huán)繞可俯瞰小鎮(zhèn)風(fēng)貌的鐘樓，以歐洲小鎮(zhèn)市政廳為模板的旅游接待中心及細(xì)節(jié)豐富的廣場水景等景觀要素，成為小鎮(zhèn)空間匯聚的核心。在此向西可進(jìn)入自然、生態(tài)與活力具備的體育公園，向東經(jīng)過曲折的小鎮(zhèn)長街，步移景異，串連多個街區(qū)廣場，途中引出多條小巷，營造歐洲小鎮(zhèn)街巷相通的小鎮(zhèn)格局。景觀塑造上，選擇適宜營口地區(qū)水土的植被，盡量與原生態(tài)林木配比，在建筑角落、在街道邊，總會點(diǎn)綴常綠樹、多彩灌木、艷麗花卉或其它植物。小庭院的中庭綠樹掩映，中央或有一灣水池，或有一尊噴泉，供人們夏天納涼并調(diào)節(jié)小氣候。深深窄窄的街道中，也不時在路旁展現(xiàn)富有地方特色的小雕塑、陶制品或石椅石凳。通過完美呈現(xiàn)原生態(tài)歐洲小鎮(zhèn)的細(xì)節(jié)風(fēng)情，為游客打造自然山水中心靈的寧謐之所。5.1核心服務(wù)區(qū)占地面積13.14萬平方米，建筑面積17萬平方米。（109250）（143520）5.2五星酒店區(qū)占地面積5.17萬平方米，建筑面積2.6萬平方米。（47570）（17874）5.3田園、歐式、日式溫泉區(qū)占地面積7.77萬平方米，建筑面積3.9萬平方米。（69400）（23883）5.4體育休閑公園占地面積7.79萬平方米，建筑面積0.78萬平方米。（77070）（4270）5.5山地運(yùn)動區(qū)山地運(yùn)動用地71600平方米。5.6公共停車場公共停車場用地33300平方米。5.7道路工程道路交通用地83400平方米。5.8供電工程根據(jù)XX堡溫泉小鎮(zhèn)各項(xiàng)設(shè)施、檔次、規(guī)模劃分預(yù)測用電負(fù)荷。5.9給排水工程5.9.1供水根據(jù)XX堡溫泉小鎮(zhèn)發(fā)展?fàn)顩r確定溫泉水及日常飲用水用量并設(shè)計(jì)建設(shè)配套工程5.9.3排水根據(jù)XX堡溫泉小鎮(zhèn)發(fā)展?fàn)顩r確定排水工程建設(shè)。5.10通訊工程有計(jì)劃逐步實(shí)現(xiàn)XX堡溫泉小鎮(zhèn)內(nèi)外通訊現(xiàn)代化要求。5.11垃圾處理工程為保護(hù)XX堡溫泉小鎮(zhèn)旅游環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，保護(hù)其自然生態(tài)環(huán)境和衛(wèi)生狀況，將設(shè)計(jì)興建現(xiàn)化垃圾處理系統(tǒng)。第六章環(huán)境保護(hù)6.1環(huán)境保護(hù)規(guī)劃6.1.1基本原則在“可持續(xù)發(fā)展”觀念的宏觀指導(dǎo)下，按照“嚴(yán)格保護(hù)、統(tǒng)一管理、合理開發(fā)、永續(xù)利用”的方針，以建立人與自然和諧相處的平衡狀態(tài)為目標(biāo)，喚醒人們保護(hù)環(huán)境，愛惜環(huán)境與美化環(huán)境的崇高意識，以達(dá)到人與自然完美結(jié)合、完善人性的理想境界，同時促XX堡溫泉小鎮(zhèn)環(huán)境風(fēng)貌、社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。6.1.2環(huán)境保護(hù)保障措施1、根據(jù)規(guī)劃人口容量規(guī)模，嚴(yán)格控制XX堡溫泉小鎮(zhèn)游客數(shù)量，控制常住人口。2、有控制地開展旅游活動、生產(chǎn)建設(shè)和開發(fā)經(jīng)營活動。3、建設(shè)污水處理、垃圾收集及處理工程，保證XX堡溫泉小鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生。4、建立環(huán)境監(jiān)測站和監(jiān)測點(diǎn)，加強(qiáng)對XX堡溫泉小鎮(zhèn)環(huán)境的監(jiān)控。5、建立專職和兼職的消防滅火隊(duì)伍，組建植保隊(duì)伍，防治火災(zāi)。6.2環(huán)境保護(hù)工程設(shè)計(jì)6.2.1生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施在XX堡溫泉小鎮(zhèn)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時，力求做到保護(hù)好自然生態(tài)環(huán)境，施工中采取有效的防護(hù)措施，防止破壞生態(tài)環(huán)境，利用本地氣候條件，種植適生樹木和植草，盡可能利用原有地貌景觀。同時，禁止在從事采石等改變自然地貌。6.3環(huán)境保護(hù)工程效益分析實(shí)施環(huán)境保護(hù)工程，推行溫泉管網(wǎng)供水，嚴(yán)格控制開采，科學(xué)合理利用地?zé)釡厝Y源，盡可能減少因發(fā)展旅游業(yè)給環(huán)境帶來的破壞，促進(jìn)社會、經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第七章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度7.1編制原則7.1.1本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為XX堡溫泉小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施及核心區(qū)開發(fā)等。7.1.2本項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度設(shè)定在資金按計(jì)劃到位的前提下，依據(jù)各項(xiàng)工程所需時間編制制定。7.1.3本項(xiàng)目前期工作包括：立項(xiàng)報(bào)告編制及報(bào)批、初步設(shè)計(jì)、設(shè)備詢價、定購、工程招標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)等。7.1.4項(xiàng)目施工周期以年為單位，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度以月為單位。7.2工程實(shí)施進(jìn)度XX堡溫泉小鎮(zhèn)核心組團(tuán)（按類別分）共計(jì)11項(xiàng)，施工范圍較廣，施工條件各異，擬按照建成一批投入使用一批的原則，以使其盡早產(chǎn)生效益。整個核心組團(tuán)擬在二年內(nèi)完成。2007年完成總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)，同時完成工程土地平整、道路施工、供水供電工程及部分建筑土建工程；2008年完成溫泉核心服務(wù)區(qū)及核必組團(tuán)其它工程。第八章施工期間的環(huán)境保護(hù)方案及措施8.1首先成立環(huán)保領(lǐng)導(dǎo)小組配備一定數(shù)量的環(huán)保設(shè)施和技術(shù)人員，采取一系列有效措施，嚴(yán)格控制施工污染，減少排圬，重點(diǎn)是保護(hù)生態(tài)環(huán)境，減少對生態(tài)的破壞。從施工設(shè)計(jì)到施工組織和施工均對環(huán)境保護(hù)進(jìn)行重點(diǎn)考察。施工單位嚴(yán)格按設(shè)計(jì)施工，全面完成施工任務(wù)的同時，確保達(dá)到環(huán)境保護(hù)要求。8.2組織所有施工人員學(xué)習(xí)提高大家的環(huán)保意識，明確斯拉堡溫泉小鎮(zhèn)環(huán)保要點(diǎn)，使大家自覺進(jìn)行環(huán)境保護(hù)。嚴(yán)格遵守國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法令法規(guī)。8.3對施工噪聲污染的控制8.3.1施工中嚴(yán)格遵守《中華人民共和國噪聲標(biāo)準(zhǔn)（建筑工工場地噪聲限值）GB12523-90》，采取適當(dāng)?shù)拇胧┦故┕ぴ肼暱刂圃趪以肼晿?biāo)準(zhǔn)極限內(nèi)。8.3.2定期或適時維修不良設(shè)備，以減少因松動零件震動或降低噪音部件損壞而產(chǎn)生強(qiáng)烈的噪聲。8.3.3專業(yè)人員隨時檢查，發(fā)現(xiàn)噪聲超標(biāo)立即采取有效措施進(jìn)行排除。8.4對粉塵污染的控制8.4.1施工中嚴(yán)格遵守《中華人民共和國空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)GB3095-1996》，確保由于施工產(chǎn)生的空氣懸浮顆粒（TSP）不超標(biāo)。8.4.2在設(shè)備選型時，選擇低污染設(shè)備，對可能造成粉塵污染的設(shè)備安裝空氣污染控制系統(tǒng)與設(shè)備同步運(yùn)行。8.5對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)8.5.1施工排污不流入主要河道，施工廢水、生活污水必須按設(shè)計(jì)方案進(jìn)行沉淀處理；為防止大氣污染，施工機(jī)械車輛消音凈化系統(tǒng)要完好。8.5.2生活垃圾棄置在半密封的池中，定期處理，并定期對周圍噴藥消毒，以防蚊蠅滋生，病毒傳播。生活垃圾的處理必須達(dá)到設(shè)計(jì)要求。8.5.3做好碴場的防護(hù)工作，施工棄碴必須堆放在指定地點(diǎn)。8.5.4施工單位應(yīng)積極與環(huán)保部門取得聯(lián)系，并按照國家法律法規(guī)以及監(jiān)理工程師的指令，制訂詳細(xì)的環(huán)境保護(hù)方案。第九章投資經(jīng)測算，XX堡溫泉小鎮(zhèn)核心區(qū)組團(tuán)總建設(shè)投資估算為1.9億元。資金籌措方案為自籌。第十章效益評價據(jù)初步測算，XX堡溫泉小鎮(zhèn)每年可接待游客10－15萬人次，以人均消費(fèi)300元人民幣計(jì)算，年收入可望達(dá)到3000－4500萬元人民幣，年利潤約1120萬元。第十一章結(jié)論XX堡溫泉小鎮(zhèn)集得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢、方便快捷的交通優(yōu)勢、優(yōu)質(zhì)快速的外部經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢、內(nèi)涵豐富的客戶優(yōu)勢于一體，社會、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)效益顯著，其建設(shè)合理可行。XX堡溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目實(shí)施后必將使?fàn)I口及蓋州市旅游投資環(huán)境邁上一個新的臺階，對招商引資產(chǎn)生重要拉動作用。XX市嵩明縣房地產(chǎn)項(xiàng)目嵩明城鄉(xiāng)一體化“空港翼城”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄第一章總論 -1-1.1項(xiàng)目建設(shè)背景 -1-1.2建設(shè)單位概況 -3-1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和原則 -4-1.4項(xiàng)目概況 -5-1.4.1項(xiàng)目名稱： -5-1.4.2項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) -5-1.4.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 -5-1.4.4主要建設(shè)條件 -7-1.5投資估算和資金籌措 -9-1.5.1投資估算 -9-1.5.2資金來源 -10-1.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) -10-1.7結(jié)論 -12-第二章區(qū)域房地產(chǎn)市場分析與項(xiàng)目定位 -14-2.1嵩明縣發(fā)展?fàn)顩r -14-2.2項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 -15-2.2.1嵩明縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀 -15-2.2.2市場調(diào)查分析 -17-2.3空港新城商住小區(qū)項(xiàng)目市場定位 -26-2.3.1項(xiàng)目市場細(xì)分 -26-2.3.2產(chǎn)品定價 -28-第三章項(xiàng)目選址與開發(fā)條件 -30-3.1. 項(xiàng)目選址 -30-3.2項(xiàng)目建設(shè)條件 -30-第四章拆遷安置補(bǔ)償方案 -33-4.1拆遷范圍 -33-4.2拆遷安置方式 -33-4.3拆遷計(jì)劃 -34-4.5過渡方式 -34-4.6過渡期限 -34-4.7臨時安置補(bǔ)助費(fèi) -35-4.8優(yōu)惠及獎勵 -35-4.9特困補(bǔ)助費(fèi) -37-4.10臨時和違章建筑的補(bǔ)償 -37-4.11限定條件 -38-第五章 建設(shè)規(guī)模和建筑方案 -39-5.1建設(shè)規(guī)模 -39-5.3建筑方案 -40-5.3.1. 設(shè)計(jì)依據(jù) -41-5.3.2設(shè)計(jì)原則 -42-5.3.3建筑方案總體構(gòu)思 -42-5.3.4工程項(xiàng)目一覽表 -45-5.3.5 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) -47-5.4公用設(shè)施方案 -48-5.4.1供水 -48-5.4.2排水 -50-5.4.3防洪防澇 -51-5.4.4供電 -51-5.4.5照明系統(tǒng) -53-5.4.5弱電系統(tǒng) -54-5.4.6防雷接地 -55-5.4.7通風(fēng)空調(diào) -55-5.4.8消防 -55-第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析 -57-6.1項(xiàng)目主要產(chǎn)污情況 -57-6.2施工期污染源分析及處理 -57-6.3運(yùn)行期污染源分析及處理 -58-6.4環(huán)境保護(hù)實(shí)施方案 -60-6.4.1原則 -60-6.4.2環(huán)境保護(hù)措施 -60-6.4.3生態(tài)保護(hù) -61-6.4.4工作自律 -61-6.4.5人文景觀的保護(hù) -61-6.5環(huán)境影響評價 -61-第七章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 -62-7.1建設(shè)周期的規(guī)劃 -62-7.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 -62-第八章投資估算與資金籌措 -63-8.1編制依據(jù) -63-8.2其他費(fèi)用編制說明 -64-8.3項(xiàng)目總投資 -65-8.3.1建設(shè)投資 -65-8.3.2分項(xiàng)工程投資估算 -66-8.4開發(fā)計(jì)劃及資金安排 -68-第九章財(cái)務(wù)評價 -69-9.1財(cái)務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 -69-9.2成本和費(fèi)用估算 -69-9.3銷售收入分析 -70-9.4財(cái)務(wù)盈利能力分析 -71-9.4.1利潤分析 -71-9.4.2靜態(tài)指標(biāo)分析 -71-9.4.3動態(tài)指標(biāo)分析 -71-9.5貸款償還能力分析 -72-9.6不確定性分析 -72-9.7財(cái)務(wù)評價結(jié)論 -74-第十章風(fēng)險(xiǎn)分析及對策 -75-10.1市場風(fēng)險(xiǎn) -75-10.2經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn) -75-10.3金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) -76-第十一章結(jié)論 -77-11.1項(xiàng)目評價 -77-11.2建議 -77-11.3結(jié)論 -78-附表附表1：建設(shè)投資估算表一期項(xiàng)目投資估算表二期項(xiàng)目投資估算表附表2：投資計(jì)劃與資金籌措表附表3：預(yù)售收入、銷售稅金及附加表附表4：開發(fā)項(xiàng)目總成本估算表附表5：利潤與利潤分配表附表6：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表附表7：盈虧平衡圖和敏感性分析圖附圖附圖1：項(xiàng)目總規(guī)劃圖附圖2：項(xiàng)目效果圖附件附件1：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照附件2：組織機(jī)構(gòu)代碼證第一章總論1.1項(xiàng)目建設(shè)背景嵩明素有“滇東北門戶”之稱，作為XX主城門戶，西南最重要的內(nèi)陸大碼頭，嵩明處于XX“四環(huán)十七射”交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的重要節(jié)點(diǎn)、XX“半小時經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)。全縣國土面積1357.29平方公里，壩子總面積446.1平方公里，為云南省第七、XX市第二大平壩。2009年被定位為XX“輔城”后，2010年7月，XX市委、市政府又提出將嵩明打造成“空港新城”。作為XX衛(wèi)星城之一的嵩明，不僅地處昆曲工業(yè)走廊的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，還位于XX空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)走廊帶上，占據(jù)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重要地位，被列入新XX建設(shè)的重要組成部分——“一主四輔”戰(zhàn)略的輔城之一。隨著空港規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的不斷成熟和國際化，空港經(jīng)濟(jì)走廊這個連接市區(qū)與空港的重要片區(qū)，勢必發(fā)展成為集國際產(chǎn)業(yè)集群、高端商務(wù)、高端居住為一體的城市支柱型片區(qū)，從而帶動嵩明發(fā)展的全面提速。同時新XX和XX新機(jī)場的建設(shè)還縮短了嵩明與XX主城的距離，使嵩明進(jìn)入XX“一小時經(jīng)濟(jì)圈”和新機(jī)場“半小時經(jīng)濟(jì)圈”，其區(qū)位優(yōu)勢得到了越來越多開發(fā)商的青睞。XX新機(jī)場建成并投入使用后，嵩明將成為我國第四大空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，由此形成的臨空經(jīng)濟(jì)圈將成為昆曲工業(yè)走廊、昆滇經(jīng)濟(jì)帶、滇中城市群體的重要樞紐節(jié)點(diǎn)。“嵩明空港新城”將以發(fā)展臨空型經(jīng)濟(jì)為核心，建成面向東南亞、南亞，連通歐亞大陸的國際航空客流、物流中心，成為國際化、生態(tài)化、現(xiàn)代化的新XX航空城。機(jī)場作為一個城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“引擎”，將為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)帶來無限的提升。而XX新機(jī)場的建設(shè)，正是促生XX空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的原動力。由于XX新機(jī)場的定位，未來空港經(jīng)濟(jì)區(qū)將是面向東南亞、南亞的航空客運(yùn)樞紐和物流中心，是集臨空型產(chǎn)業(yè)、商務(wù)旅游和綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)基地于一體的全新區(qū)域。它不但將城市資源高效、合理地整合，而且它將會改變XX旅游業(yè)的現(xiàn)狀，使其成為以XX為中心，輻射全省，連接?xùn)|南亞，集旅游、觀光、度假、娛樂為一體的旅游體系。嵩明將按照“北部生態(tài)衛(wèi)星城”架構(gòu)，在縣城打造水體景觀為主的生態(tài)住宅區(qū)，做到低碳示范標(biāo)準(zhǔn)的園林綠化。計(jì)劃到2015年，城市道路將實(shí)現(xiàn)綠化全覆蓋，園林單位、園林小區(qū)達(dá)標(biāo)率均達(dá)到100%，縣城建成區(qū)綠地率達(dá)到35.8%以上，綠地覆蓋率達(dá)到40%以上，人均公共綠地達(dá)14平方米以上。按照嵩明縣發(fā)展規(guī)劃，原有民居住條件遠(yuǎn)低于XX市人均居住水平，為了與新嵩明建設(shè)同步，深化和促進(jìn)村鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,解決城鄉(xiāng)一體化問題和緩解住房的緊張局面。項(xiàng)目的建設(shè)，在原有舊房屋改造的基礎(chǔ)上，擬將周邊用地已列入的建設(shè)用地，其建筑面積約51.6萬平方米，建房以居住建筑為主，同時為了解決村社剩余勞動力現(xiàn)就業(yè)問題，輔以少量的商網(wǎng)，為提高村民文化生活，豐富肌民的業(yè)余生活，適當(dāng)布置少量公共建筑，并建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施，創(chuàng)建一個文明，詳和的生活及居住環(huán)境。項(xiàng)目前期暫定嵩明中億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理開發(fā)建設(shè)有關(guān)手續(xù)，并開發(fā)建設(shè)名為項(xiàng)目實(shí)施地項(xiàng)目實(shí)施地1.2建設(shè)單位概況項(xiàng)目建設(shè)單位：嵩明中億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位概況：企業(yè)概況：嵩明中億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2011年，是經(jīng)嵩明縣工商局注冊的一家集房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、機(jī)械設(shè)備出租為一體的企業(yè)。公司依托嵩明縣良好的投資環(huán)境和嵩明城市建設(shè)的大好時機(jī)，結(jié)合自身優(yōu)勢，不斷創(chuàng)新經(jīng)營，專注房地產(chǎn)開發(fā)組織策劃工作，集中力量做好土地儲備、項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)以及銷售工作，時刻保持“出精品”的意識，“汲取人文精華，建筑美好生活”。作為新興的房地產(chǎn)開發(fā)商，我們注重積極與房地產(chǎn)行業(yè)上下游單位（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、銷售等）建立密切的合作關(guān)系。通過優(yōu)勢互補(bǔ)來謀求共同發(fā)展。公司在發(fā)展壯大自己實(shí)力的同時，注重自己的品牌塑造，本著“質(zhì)量為本，信譽(yù)為本”的工作作風(fēng)，踏踏實(shí)實(shí)做好每個項(xiàng)目的細(xì)節(jié)，維護(hù)廣大消費(fèi)者的利益。公司將依照“立足嵩明縣，拓展省內(nèi)市場，放眼全國”的戰(zhàn)略構(gòu)想，努力打造現(xiàn)代化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司將繼續(xù)不斷創(chuàng)新，學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進(jìn)的開發(fā)經(jīng)營以及管理經(jīng)驗(yàn)，在土地資源、人力資源和社會資源方面構(gòu)建自身的核心競爭力，加快發(fā)展，壯大實(shí)力。1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和原則1.2.1編制依據(jù)（1）《云南省滇中城市經(jīng)濟(jì)圈區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃》（2009年~2020年）；（2）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；（3）《XX市城市拆遷管理?xiàng)l例》；（4）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；（5）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》；（6）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；（7）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；（8）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》；（9）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；（10）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；（11）市場調(diào)研資料。1.2.2編制原則1.以需求為導(dǎo)向，利用國家和地方給予的各項(xiàng)政策和區(qū)域優(yōu)勢，以較高的起點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，為嵩明縣改善城鄉(xiāng)居家生活條件提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的提升。2.認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家及地方有關(guān)法令、法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)政策及文件，積極響應(yīng)國家各種政策及規(guī)定，使項(xiàng)目更好地服務(wù)于社會。3.充分利用有關(guān)地產(chǎn)已取得的豐富開發(fā)建設(shè)和管理經(jīng)驗(yàn)、以及現(xiàn)有的技術(shù)力量和管理人才，為項(xiàng)目的實(shí)施創(chuàng)造有利條件。4.嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)“三同時”制度，確保周圍環(huán)境不受影響，建設(shè)布局合理、環(huán)境優(yōu)美、便捷高效、個性鮮明，具有傳統(tǒng)和現(xiàn)代氣息及特色的一流居住社區(qū)。1.4項(xiàng)目概況 1.4.1項(xiàng)目名稱：嵩明城鄉(xiāng)一體化“空港翼城”項(xiàng)目1.4.2項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于嵩明縣嵩陽鎮(zhèn)東北片區(qū)；西至規(guī)劃北片區(qū)行政辦公區(qū)；北至老213國道；東至重機(jī)廠；南至黃龍大道。1.4.3項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積117334.2平方米（約合176畝），總建筑面積516026平方米，凈用地面積108983.3平方米名稱規(guī)劃用地建筑面積一期41621.2平方米164005平方米二期75813平方米352021平方米建設(shè)內(nèi)容：項(xiàng)目本著“以人為本”、“創(chuàng)建精品”的開發(fā)理念，規(guī)劃住宅面積為254940㎡，可容納2196戶7000多人入住，建筑密度34%；容積率3.52；綠地率41%。由多層住宅、商鋪、地下車位等多種混合類型產(chǎn)品，以及幼兒園和輔助用房等配套設(shè)施組成，項(xiàng)目基本實(shí)現(xiàn)小城鎮(zhèn)功能自我配套。根據(jù)地域的生態(tài)特點(diǎn)，項(xiàng)目引入養(yǎng)生宜居住宅的概念，通過戶型、功能、景觀、區(qū)域的調(diào)控、整合，實(shí)現(xiàn)生態(tài)環(huán)境良好發(fā)展與健康居住發(fā)展并重的目標(biāo)，提高環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益。片區(qū)將規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)，加以開發(fā)過程的合理運(yùn)營，建設(shè)真正為居住者所思、所想的和諧環(huán)境，樹立城市化進(jìn)程與環(huán)境和諧共生的典范，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會并提升當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平。主要建設(shè)內(nèi)容：序號主要建設(shè)內(nèi)容數(shù)量單位1（住宅）底商面積12228㎡2酒店面積29023㎡3商務(wù)區(qū)面積67803㎡4超市、診所面積14560㎡5會所面積2054㎡6幼兒園面積2863㎡7住宅面積254940㎡8市政道路9671.5㎡9停車位（地下）2651輛1.4.4主要建設(shè)條件a.交通條件圍繞XX嵩明空港新城和進(jìn)入半小時經(jīng)濟(jì)圈的要求，嵩明規(guī)劃建設(shè)縣城與XX主城及空港等外圍交通，積極配合國家、省、市完成長昆高鐵、地鐵6號線、昆曲高速公路東南繞城線二期工程建設(shè)。今后將有三條高速公路穿過嵩明，分別是昆曲高速、新昆嵩高速和東南繞城高速，同時還有一條連通XX至嵩明的城市主干道（320國道），可實(shí)現(xiàn)單程半小時到達(dá)?！贬悦骺h規(guī)劃建設(shè)局局長秦學(xué)權(quán)介紹，根據(jù)規(guī)劃，嵩明不僅實(shí)現(xiàn)了和XX主城的快速連通，加上貴昆鐵路、長昆高速鐵路縱貫全境，設(shè)有三級編組車站一個、高速鐵路客運(yùn)站一個以及機(jī)場輕軌繞出機(jī)場后連通嵩明，嵩明將建立起比較發(fā)達(dá)的立體交通體系。b.供電條件本項(xiàng)目臨時用電和永久用電均可使用城市電網(wǎng)，因此，本項(xiàng)目的電力供應(yīng)是穩(wěn)妥可靠的。c.供水條件及排水條件本項(xiàng)目供排水均可使用已建成的城市市政管道。d.氣候條件本項(xiàng)目所在地點(diǎn)屬典型的溫帶、暖溫帶和北亞熱帶混合型氣候，年平均氣溫14℃，降雨量993毫米，無霜期222天，日照2073小時。綜上所述，本項(xiàng)目氣候條件相當(dāng)適宜。e.地質(zhì)條件項(xiàng)目場地位于古滇池盆地邊緣與山地斜坡交接地帶，屬中低山剝蝕地貌。場地北高南低，根據(jù)鄰近工程建設(shè)項(xiàng)目地質(zhì)勘探結(jié)果，擬建場地應(yīng)無地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上層滯水，各土層對建筑材料無腐蝕性。擬建場地附近無發(fā)震斷裂通過，區(qū)域上處于相對穩(wěn)定的位置，自然坡面穩(wěn)定，自然坡度小，地層分布均勻，無不良地質(zhì)作用存在。地震設(shè)防基本烈度為8度。綜上所述，本項(xiàng)目場地穩(wěn)定，適宜建筑，地質(zhì)條件可以滿足建設(shè)要求。f．區(qū)位優(yōu)勢嵩明地處滇東北交通樞紐重要節(jié)點(diǎn)，距XX主城區(qū)35公里，屬于半小時經(jīng)濟(jì)圈范圍。素有“滇東北門戶”之稱，境內(nèi)昆曲高速公路、嵩待高速公路、213國道、320國道“四線出省”，貴昆鐵路、昆曲高速公路、213國道、320國道、7204線，加上即將建設(shè)的連接XX新機(jī)場的昆嵩高速公路，可形成“六路通昆”的便捷交通優(yōu)勢。同時，嵩明處于XX“四環(huán)十七射”交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃的重要節(jié)點(diǎn)，隨著XX新機(jī)場的建設(shè)，鐵路、公路、航空的立體交通網(wǎng)絡(luò)使它作為XX主城門戶、西南最重要內(nèi)陸大碼頭的功能日益凸現(xiàn)。1.5投資估算和資金籌措1.5.1投資估算根據(jù)測算，項(xiàng)目的總投資為75400萬元。項(xiàng)目總投資估算表序號項(xiàng)目名稱總額（萬元）占總投資比例1土地成本21989.1729.16%2建安工程48427.5864.23%3前期費(fèi)用2205.832.93%4管理費(fèi)用581.130.77%5不可預(yù)見費(fèi)用2196.112.91%合計(jì)75400100.00%1.5.2資金來源項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金和銷售回款。項(xiàng)目總投資75400萬元，經(jīng)測算需投入資金包括自籌資金、銷售收入，其中自籌資金31677萬元，銷售收入43723萬元。1.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號名稱單位數(shù)量備注1規(guī)劃總用地㎡117334.2176畝1.1一期㎡41621.262.28畝1.2二期㎡75813113.72畝2規(guī)劃凈用地㎡108983.3163.47畝2.1一期㎡33170.349.76畝2.2二期㎡75813113.72畝3總建筑面積㎡5160263.1地上建筑面積㎡3834713.2地下建筑面積㎡1325554其中：4.1（住宅）底商面積㎡122284.2酒店面積㎡290234.3商務(wù)區(qū)面積㎡678034.4超市、診所面積㎡145604.5會所面積㎡20544.6幼兒園面積㎡28634.7住宅面積㎡2549404.8市政道路㎡9671.55建筑占地面積㎡370006住戶數(shù)戶21967居住人數(shù)3.2人/戶人70278建筑密度34%9容積率3.5210綠地率41%11停車位（地下）輛265112一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)13一期用地面積㎡41621.214市政道路建設(shè)㎡9671.515總建筑面積㎡164005地上建筑面積㎡130750地下建筑面積㎡33255其中：㎡1、（住在）底商面積㎡76742、酒店面積㎡290233、商務(wù)區(qū)面積㎡678034、住宅面積㎡2625016住宅戶數(shù)戶21017居住人數(shù)3.2人/戶人67218停車位（地下）輛665二期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)19二期用地面積7581320總建筑面積㎡352021地上建筑面積㎡252721地下建筑面積㎡99300其中：1、（住宅）底商面積㎡45542、超市、診所面積㎡145603、會所面積㎡20544、幼兒園面積㎡28635、住宅面積㎡22869021住宅戶數(shù)戶198622居住人數(shù)3.2人/戶人635523停車位（地下）輛198624項(xiàng)目總投資萬元75400其中：建設(shè)投資萬元75400建設(shè)期利息萬元0一期投資萬元30351其中：市政道路投資萬元2495二期投資萬元4933925資金籌措萬元75400比例其中：企業(yè)自籌萬元3167742.01%銷售回款萬元4372357.99%26銷售收入萬元13132827總成本萬元8590628利潤總額萬元37550.029營業(yè)稅金及附加萬元7871.830項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%稅前17.84%稅后14.56%31項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元稅前12535.45稅后6738.3932項(xiàng)目投資回收期年稅前3.45稅后3.4733盈虧平衡點(diǎn)BEP％69.5834總投資利潤率％49.8035投入產(chǎn)出比1.741.7結(jié)論規(guī)劃區(qū)有一定量的居民住宅，存在著“失修老舊、布局不合理、功能不完善、安全隱患多”等問題，與嵩明縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展及整個城市的現(xiàn)代化有較大距離，對原有老房屋進(jìn)行改造，提高城市的綜合競爭力，勢在必行且刻不容緩。通過城鄉(xiāng)一體化改造，建設(shè)商住一體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，能為以后嵩明商貿(mào)的發(fā)展提供很好的基礎(chǔ)，通過科學(xué)的規(guī)劃和合理的布局來提升蒙自城市的形象和品位，改善居民的生活環(huán)境和居住條件。原有舊房屋已不能適應(yīng)新的發(fā)展要求，加快城鄉(xiāng)一體化是時代發(fā)展的要求，是為群眾謀利的一件大事，是建設(shè)現(xiàn)代化城市的一項(xiàng)重大舉措，它對于完善城市功能，美化城市景觀，改善人居環(huán)境和投資環(huán)境，提升城市品位，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展，都具有十分重要的意義。第二章區(qū)域房地產(chǎn)市場分析與項(xiàng)目定位2.1嵩明縣發(fā)展?fàn)顩r1．地理位置。嵩明縣位于云南省中部、XX市東北部，地處北緯25°05′～25°28′、東經(jīng)102°40′～103°20′，是XX市轄近郊縣，扼滇東北門戶。系三江（盤龍江、牛欄江、南盤江）之源，縣境東與馬龍縣接壤，南部和西南部分別與宜良縣、官渡區(qū)毗鄰，西與盤龍區(qū)相交，北與尋甸縣相連。距XX市區(qū)34公里。2．政區(qū)概況。嵩明縣現(xiàn)有國土面積849.89平方公里，轄四鎮(zhèn)三區(qū)，分別是嵩陽鎮(zhèn)、楊林鎮(zhèn)、小街鎮(zhèn)、牛欄江鎮(zhèn)、楊林工業(yè)園區(qū)、嵩明職業(yè)教育基地、縣城新區(qū)。嵩明是兩分丘陵，三分山地，五分平壩，壩區(qū)面積414.6平方公里，是云南第七、XX第二大平壩，縣轄4鎮(zhèn)75個村（居）委會，446個自然村，全縣總?cè)丝谶_(dá)28.56萬人。3．經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r。2009年，全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值38億元，財(cái)政總收入5.4億元（其中地方一般預(yù)算收入3.29億元）。農(nóng)民人均純收入4686元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15358元。2009年實(shí)際利用外資2265.5萬美元，引進(jìn)市內(nèi)外到位資金18.5億元，招商引資工作連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)北部五縣區(qū)第一。全縣工業(yè)總產(chǎn)值完成65億元，工業(yè)固定資產(chǎn)投資完成13.1億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)49家。今年1—9月，嵩明全縣固定資產(chǎn)投資完成38.9億元，同比增109.1%，其中，第二產(chǎn)業(yè)完成投資15.25億元，同比增112.3%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資22.9億元，同比增116.6%。引進(jìn)5000萬元以上項(xiàng)目49個，其中，億元以上項(xiàng)目29個，億元以上工業(yè)項(xiàng)目19個，開工在建項(xiàng)目10個，竣工投產(chǎn)項(xiàng)目2個。5000萬元以上項(xiàng)目落地開工在建36個，在建29個，竣工7個。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)64戶，較市考核目標(biāo)52戶多12戶。嵩明縣城規(guī)劃鳥瞰圖2.2項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析2.2.1嵩明縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀我們先來看XX市區(qū)的房價，一環(huán)房價已超過1.5萬，二環(huán)和三環(huán)房價也都在6000-10000元。而在XX幾個衛(wèi)星城市像安寧、呈貢等地，現(xiàn)在的房價在3000-4000元/㎡左右，而在嵩明花園洋房還不到3000元/㎡，投資門檻低，升值空間也就更大，這也是嵩明吸引外來置業(yè)者的一個優(yōu)勢。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2007年到2008年底，嵩明縣城的人口就增加了10000多人。截至目前，已確定的房地產(chǎn)投資就達(dá)到了53萬平方米。預(yù)計(jì)2到3年的時間里，嵩明的房地產(chǎn)投資將達(dá)到120萬平方米。如果這120萬平方米的新建地產(chǎn)都住滿了人，嵩明縣城的人口數(shù)至少還要增加3萬人。而根據(jù)嵩明縣規(guī)劃未來計(jì)劃容納28萬人，房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大?，F(xiàn)在，嵩明的房價也開始有了明顯的增長，從不久前開盤的銀杏人家可以看出，別墅被一搶而空，已經(jīng)賣到了5000多元/㎡，花園洋房本只推出220套，可最后為了滿足客戶的需求，又加推了200套房源。據(jù)開發(fā)商的統(tǒng)計(jì)，有約40%的購房者來自XX，可以看出XX的消費(fèi)者已經(jīng)看到了嵩明未來的發(fā)展。從XX周邊多個衛(wèi)星城市來看，嵩明的房價是最低的，這是因?yàn)獒悦鞯囊?guī)劃可能相對滯后一些，但嵩明現(xiàn)在的新規(guī)劃可以說是所有衛(wèi)星城里定位最高的。未來整個空港經(jīng)濟(jì)圈將帶動嵩明經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新機(jī)場的建成、3條高速公路的開通，以及鐵路運(yùn)輸、工業(yè)園區(qū)等等幾大組合配套將給嵩明帶來級別上的飛躍。2009年嵩明縣已提出跨越式發(fā)展，建北部生態(tài)新城的發(fā)展目標(biāo)。作為XX生態(tài)環(huán)境最好的縣區(qū)之一，嵩明將依托良好的生態(tài)優(yōu)勢，以縣城為中心，南北延伸，東擴(kuò)西拓，射狀發(fā)展，有效拓展縣城空間，并以長松園和嘉麗澤片區(qū)為重點(diǎn)，培育旅游休閑度假產(chǎn)業(yè)，發(fā)展高檔休閑、旅游度假、康體娛樂、會議會務(wù)，適度開發(fā)濕地生態(tài)旅游休閑和房地產(chǎn)項(xiàng)目，建設(shè)具有歷史文化特色和生態(tài)資源特色的高原水鄉(xiāng)?！笆濉逼陂g，嵩明計(jì)劃引進(jìn)不少于30家房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，年開發(fā)商品房不少于80萬平方米，完成1008套廉租房建設(shè)。到2015年，城市道路綠化全覆蓋，園林單位、園林小區(qū)達(dá)標(biāo)率均達(dá)到100%，縣城建成區(qū)綠地率達(dá)到35.8%以上，綠地覆蓋率達(dá)到40%以上，人均公共綠地達(dá)14平方米以上。2.2.2市場調(diào)查分析1.接受調(diào)查居民家庭居住人口：家庭人口1人2人3人4人4人以上所選人數(shù)102032108所占百分率%12.5254012.510數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為3人的居多，2-3人的占到總調(diào)查對象的65%。而接近88%的被調(diào)查者的家庭人口在2-4人以上。2.接受調(diào)查居民買房時間：時間1年內(nèi)1-3年3-5年5年后所選人數(shù)1141235所占百分率%13.7551.2528.756.25數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過一半的人表示在1-3年內(nèi)會買房，在5年內(nèi)買房的人達(dá)到94%，這很好的說明，大多數(shù)的被調(diào)查者有強(qiáng)烈的購房意向。3.接受調(diào)查居民家庭居月收入：收入狀況2千以下2-3千3-4.5千4.5-6千6千以上所選人數(shù)102123206所占百分率%12.526.2528.75257.5數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平一般在2000元/月以上，其中3000-6000元/月的占到被調(diào)查對象的六成。4.接受調(diào)查居民的理想購房位置：位置城內(nèi)東郊南郊北郊西郊所選人數(shù)920182310所占百分率%11.252522.528.7512.5數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了郊區(qū)，。很好的說明對于大多數(shù)的購房者來說，郊區(qū)有著很強(qiáng)的吸引力。5.接受調(diào)查居民對現(xiàn)期房的接受程度：選項(xiàng)現(xiàn)房期房末房所選人數(shù)62144所占百分率%77．517．55數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達(dá)到77.5%。6.接受調(diào)查居民的理想的樓型：樓型6層以下7-9層高層其它所選人數(shù)12272912所占百分率%1533.7536.2515數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和7-9層的比較多，所占比大致想同，也就是說，選擇小高層以及高層的人占多數(shù)，有70%之多。7.接受調(diào)查居民所能接收的價位：價位2-3千3-4千4-5千5-6千6千以上所選人數(shù)272018105所占百分率%33.752522.512.56.25數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價位在2000-4000元/平方米之間的占多數(shù)，2000-3000元平方米的占33%，3000-4000元/平方米的戰(zhàn)25%，合在一起就是說，有超過五成的人可以接受2000-4000元/平方米的價格。而選擇能夠接受5000元/平方米以上的消費(fèi)者不多。8.接受調(diào)查居民的理想的戶型：戶型一室一廳二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室二廳復(fù)式結(jié)構(gòu)躍層結(jié)構(gòu)所選人數(shù)37202312645占百分率%3．758．752528．75157．556．25數(shù)據(jù)分析：選擇三室一廳的被調(diào)查者比較多占到28.75%，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是8.75%、25%、15%，選擇四室兩廳的人占7.5%。9.接受調(diào)查居民的希望面積：面積㎡50以下51-8081-100101-130131-150150以上所選人數(shù)362128157所占百分率%3.757.526.253518.758.75數(shù)據(jù)分析：選擇81-100、101-130、131-150的人比較多，分別占被調(diào)查者的26.25%、35%和18.75%，這個數(shù)據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。應(yīng)該說是比較合理的。10.接受調(diào)查居民購房考慮的關(guān)鍵因素（多選）：關(guān)注因素位置價格交通戶型配套設(shè)施周遍環(huán)境小區(qū)規(guī)模及發(fā)展趨勢房屋質(zhì)量物業(yè)管理品牌與開發(fā)商實(shí)力所選人數(shù)6109134861086所占百分率%7.512.511.2516.255107.512.5107.5數(shù)據(jù)分析：在消費(fèi)者購房時最關(guān)注的因素一欄中，通過上圖很明顯的，有五個方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：價格12.5%、位置7.5%、周遍環(huán)境10%、交通11.25%、戶型16.25%。而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢實(shí)力和配套設(shè)施，它們分別只有7.5%和5%。11.接受調(diào)查居民購房要求的配套設(shè)施:選擇設(shè)施購物醫(yī)療咖啡吧、茶座金融健身、美容餐飲所選人數(shù)1815914915所占百分率%22.518.7511.2517.511.2518.75數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，分別占22.5%和18.75%。而其余選項(xiàng)選擇所占的比例比較接近。12.接受調(diào)查居民購房時付款方式：付款方式一次性付款分期付款按揭付款所選人數(shù)202337所占百分率%2528.7546.25數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購房，占到總數(shù)的46.25%，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是28.75%和25%。13.接受調(diào)查居民購房時對裝修的要求：裝修程度廚衛(wèi)精裝全部精裝毛坯房所選人數(shù)261836所占百分率%32.522.545數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是45%和32.5%，較少的人選擇全部精裝，只有22.5%。14.接受調(diào)查居民購房時對車位的要求：要求情況不需要5萬元/個6萬元/個7萬元/個所選人數(shù)1047158所占百分率%12.558.7518.7510數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購買車位，在選擇需要車位的87.5%的人中，有58.75%認(rèn)為5萬元/個的價格是比較合理的，18.75%的人選擇6萬元/個，只有10%的人選擇7萬元/個車位的價格是合理的。15.接受調(diào)查居民購房的主要信息來源：電視報(bào)紙電臺房交會房地產(chǎn)超市宣傳單互聯(lián)網(wǎng)中介機(jī)構(gòu)已購房親友其它所選人數(shù)15135465106106所占百分率%18．7516．256．2557．56．2512．57．512．57．5數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購房的信息來源方面，電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面最多，它們所占的比例分別是18.75%，16.25%，12.5%和12.5%，因此這將在住房銷售的時候?yàn)槲覀兲岢鰻I銷的方案提供參考。調(diào)查結(jié)果：根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管嵩明縣的房價不斷上漲以及其他的因素的干擾，嵩明縣房地產(chǎn)市場的需求依然是十分強(qiáng)勁的。在被調(diào)查的人中間，有77.5%的人家庭人口在2-4人之間；打算在五年內(nèi)買房的占93.75%，三年內(nèi)買房的占65%；62.5%的人家庭月收入在3000元以上，月收入4500元以上的占32.5%；28.75%的人愿意在西郊附近買房；相當(dāng)多的人更愿意買現(xiàn)房，占77.5%；70%的人愿意選擇小高層或者高層；25%的人可以接受3000元/平方米的價格，而能夠接受4000元/平方米價格的只有22.5%；更多的人比較喜歡大的房子，有88.75%的人選擇80平方米以上，62.5%的人選擇100平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室二廳，分別占28.75%和25%，選擇復(fù)式和躍層的只有11.25%；被調(diào)查者更關(guān)注住房的價格、位置、周邊環(huán)境、交通、戶型，而對小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的實(shí)力不太感興趣；被調(diào)查者最希望擁有的設(shè)施是購物與醫(yī)療設(shè)施，人們更多的希望用按揭的方式付款，希望購買毛坯房或是廚衛(wèi)精裝的住房；在87.5%的希望擁有車位的人中，人們認(rèn)為8萬元/個車位的價格是合理的；被調(diào)查者的人們通常從電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購房親友四個方面的到有關(guān)的購房信息。2.3空港新城商住小區(qū)項(xiàng)目市場定位2.3.1項(xiàng)目市場細(xì)分嵩明縣的發(fā)展定位，未來將發(fā)展以楊林空港新城和縣城為主的現(xiàn)代新XX生態(tài)衛(wèi)星城，建設(shè)長松園片區(qū)和嘉麗澤片區(qū)，同時發(fā)展楊林工業(yè)園區(qū)、嵩明職教基地、嵩明現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)。力爭用3—5年時間，把楊林工業(yè)園區(qū)建設(shè)成為國家級開發(fā)區(qū)，把嵩明職教基地打造成國家級職業(yè)教育試驗(yàn)示范基地，把嵩明現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)打造成國家級園區(qū)。根據(jù)這一規(guī)劃，房地產(chǎn)迎來難得的機(jī)遇，將有20多萬人居住在嵩明。市場細(xì)分如下嵩明房地產(chǎn)需求市場大。項(xiàng)目實(shí)施地為城鄉(xiāng)結(jié)合部。另外，楊林工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)定位于規(guī)模產(chǎn)業(yè)化企業(yè)，在這里工作的一般都是高學(xué)歷人士，從目前一些企業(yè)引進(jìn)的人員來看，博士生、研究生所占比例高，這些人有較高的收入，有較高的消費(fèi)能力。這些人還會有新的生活方式，他們一般不愿進(jìn)城，會在工作地周圍生活休息，從而帶動這一帶的消費(fèi)，改變這一帶的住宅消費(fèi)方式。B、有效購買力充足。新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、商人、高校教師，他們收入高且穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著嵩明人口的增多和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，就業(yè)機(jī)會增加，居民生活水平提高，住房消費(fèi)支出將進(jìn)一步增多。C、投資人對嵩明房屋升值潛力看好。目前的房價在XX屬于處于低等水平，隨著宏觀政策的支持、工業(yè)園區(qū)的建立、輕軌建成和XX主城區(qū)的互動發(fā)展，將使城嵩明地產(chǎn)具有較大的升值潛力。需求構(gòu)成

A、招商引資企業(yè)的中等收入層是購房的主力。包括新經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、高校教師、商人等。

B、郊區(qū)居民。項(xiàng)目小區(qū)其完善的配套、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、交通便捷、購物方便使越來越多的人向城東看齊。

C、外地來昆人員。新機(jī)場的建成將成為我省面向西南開放的重要橋頭堡，外地消費(fèi)者具有很大的購買潛力。包括外地來蓉經(jīng)商人員、外地機(jī)構(gòu)駐昆辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。

D、房地產(chǎn)投資者，相對于跌宕起伏、充滿投機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)的股票市場，房地產(chǎn)具有低風(fēng)險(xiǎn)、保值增值性強(qiáng)等特點(diǎn)，具有很好的投資價值。嵩明房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿?，投資者更不會忽視。2.3.2產(chǎn)品定價1)根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，同類商品房銷售價格見表3-2。表3-2樓盤銷售價格情況表（2010年）序號名稱房屋類型地段最低價(元／平方米)最高價(元／平方米)1萬年花城花園洋房、板式小高層蘭茂廣場對面252032802銀杏人家別墅230048003野鴨湖二期獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排別墅650085004第三城高檔商住40005000從A市2010年樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在2480～3880元之間；別墅式高級住宅每平方米3280-8500元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。2)萬年花城銷售價為2520—3280元／平方米，最高價為3、4樓，最低價是7樓。復(fù)式樓磚混結(jié)構(gòu)為2780元