經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款授信調(diào)查報(bào)告模版

經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款授信調(diào)查報(bào)告模版中信銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款授信調(diào)查報(bào)告貸款要素貸款要素財(cái)務(wù)分析抵押擔(dān)保授信額度擔(dān)保方式億經(jīng)營性物業(yè)貸8000萬元低風(fēng)險(xiǎn)抵押授信期限利率經(jīng)營性物業(yè)貸款十年；低風(fēng)險(xiǎn)一年利率上浮10%年度還款計(jì)劃：先行發(fā)放1.5億元流動(dòng)資金貸款，期限一年，不可循環(huán)；在企業(yè)償還1.5億元流動(dòng)資金貸款并辦出房產(chǎn)證，完成抵押手續(xù)后，發(fā)放5億元經(jīng)營性物業(yè)貸款。經(jīng)營性物業(yè)貸款逐年償還本息，具體還款計(jì)劃見后續(xù)‘還款計(jì)劃’一項(xiàng)。開發(fā)商與股東簡況杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司,暨“湖濱銀泰購物中心”，是杭州市西湖綜合保護(hù)工程的重要組成區(qū)投資控股有限公司及杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司共同出資組建，持股比例為各50%。杭州市集團(tuán)有限公司成立于2008年8月。根據(jù)杭州市上城區(qū)人民政府(上政函(2008)95號(hào)文件批復(fù)。該公司由三塊組成：(1)原杭州上城區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司的整體資產(chǎn)(2)上城區(qū)各行政事業(yè)單位、街道的經(jīng)營性資產(chǎn)(房產(chǎn)、對外投資) (3)上城區(qū)各行政事業(yè)單位、街道下屬的國有及國有投資企業(yè)的資產(chǎn)(股權(quán))。上城區(qū)政府成立新公司主要是為更好整合政府的資源，構(gòu)建良好經(jīng)營平臺(tái)。公司注冊資金5億元，由上城區(qū)財(cái)政局國資辦投入。法定代表人盧偉。公司主要經(jīng)營：以授權(quán)經(jīng)營國有資產(chǎn)，通過投資、控股、參開發(fā)商與股東簡況杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司是北山控股有限公司旗下子公司，主要對國內(nèi)銀泰百貨公司通過投資控股、資產(chǎn)管理等形式來管理國內(nèi)的銀泰百貨。旗下包括西安中環(huán)銀泰商業(yè)有限公司、浙江浙聯(lián)管理有限公司、西安曲江銀泰國際購物中心等。同時(shí)，北山控股有限公司100%控股浙江銀泰百貨有限公司。杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司的全部管理團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)均出自浙江銀泰百貨有項(xiàng)目位置產(chǎn)權(quán)面積38229.57層數(shù)：4實(shí)際可租面積34100產(chǎn)權(quán)用途商業(yè)產(chǎn)權(quán)用途商業(yè)近兩年出租率：95%項(xiàng)目經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)營開業(yè)時(shí)間:2013.6經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨商場經(jīng)營模式：1、自租或委托關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營，整租(商業(yè)品牌)/散租(主力店品牌)；抵押物年均運(yùn)營收入年均本息和每平米月租金區(qū)間扣除運(yùn)營支出后年均可還款現(xiàn)金流還款覆蓋比(年均可還款現(xiàn)金流/年均本息和)相鄰或同城可比項(xiàng)目月租金區(qū)間每平米月均租金補(bǔ)充還款來源抵押物情況資產(chǎn)保全價(jià)格：周邊同類項(xiàng)目售價(jià)或二手房價(jià)：保全價(jià)格與周邊項(xiàng)目市價(jià)對評(píng)估單價(jià)與周邊項(xiàng)目市價(jià)對置換還款和抵押操作程序置換還款和抵押操作程序(注：我行第一順位抵押能否自動(dòng)生效)置換貸款操作風(fēng)險(xiǎn)其他擔(dān)保條件(注：出租率、每平米收入均按不含車位的可租面積計(jì)算)。中信銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款授信調(diào)查報(bào)告(注：本項(xiàng)模板系授信調(diào)查報(bào)告基本要求，各分行可根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)管控要求和具體項(xiàng))前期裝修款。償還流貸全部敞口額度后，方可使用經(jīng)營性物業(yè)貸款額度。體杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司所有的杭州湖濱銀泰購物中心四層(地上四層，地下以下為經(jīng)營性物業(yè)貸款(銀團(tuán))的簡單介紹：杭州上城區(qū)投資控股有限公司及杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司共同出資組建，持股期工程款等。還款安排：分批償還本金，利息逐年收取，每年本息收取兩次。具體還款計(jì)劃業(yè)未來銷售收入及利潤。(一)申請人基本情況企業(yè)名稱：杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司企業(yè)類型：有限責(zé)任公司法定代表人：沈國軍零售、日用百貨、工藝美術(shù)品；貨物進(jìn)出口等。政府融資平臺(tái)監(jiān)管：杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司因股東之一是杭州上城區(qū)投資四次變更：股有限公司。杭州長源旅游發(fā)展有限公司將持有的股權(quán)2560萬元轉(zhuǎn)讓給公司所持有的公司股權(quán)全部無償轉(zhuǎn)入杭州上城區(qū)投資控股(4)根據(jù)杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司和杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司更后杭州上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司和杭州銀泰名成員(銀泰方三名、上投方兩名)。杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司由杭州上城區(qū)投資控股有限公司及杭州銀泰北山企1)杭州市上城區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司：政府(上政函(2008)95號(hào)文件批復(fù)。該公司由三塊組成：(1)原杭州上城區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司的整體資產(chǎn)(2)上城區(qū)各行政事業(yè)單位、街道的經(jīng)營性資產(chǎn)(房產(chǎn)、對外投資)(3)上城區(qū)各行政事業(yè)單位、街道下屬的國有及國有投資企業(yè)的資產(chǎn) (股權(quán))。上城區(qū)政府成立新公司主要是為更好整合政府的資源，構(gòu)建良好經(jīng)營平營業(yè)務(wù);提供資產(chǎn)管理、投資咨詢等業(yè)務(wù)。杭州銀泰北山企業(yè)管理有限公司是北山控股有限公司旗下子公司，主要對國內(nèi)銀泰百貨公司通過投資控股、資產(chǎn)管理等形式來管理國內(nèi)的銀泰百貨。旗下包括西安中限稱為‘銀泰方’。銀泰百貨是以青年人和新型家庭為主要客群，以“傳遞新的生活美學(xué)”為經(jīng)營理念，商品定位時(shí)尚、中高擋。公司力求走在潮流的尖端，及時(shí)展示流行時(shí)尚，樹立年主任，此次授信主體“湖濱銀泰購物中心”于杭州西湖邊湖濱商圈核心地段，是目前杭“湖濱銀泰購物中心”項(xiàng)目開發(fā)定位中高端，以潮流服飾、精品百貨為主，目標(biāo)客戶群涵蓋大部分都市白領(lǐng)、中產(chǎn)階層，是受眾面最為廣泛的一個(gè)消費(fèi)群體?！昂I銀泰檔消出。而緊靠購物中心的龍翔服飾城區(qū)塊，是杭州老牌的服裝、飾品銷售集散地，定位在經(jīng)，湖濱地區(qū)已成為杭州不可多得的消費(fèi)、休閑綜合區(qū)?！昂I銀泰購物中心”定位恰到避湖濱名品街高端大牌奢侈品的影響，同時(shí)借助龍翔服飾城的客流優(yōu)勢，增加自己的潛在客戶積累。展，多年居浙江百貨業(yè)第一，2006年已完成在浙江省內(nèi)四大區(qū)域中心城市(杭州、模式和先進(jìn)的電腦管理系統(tǒng)和優(yōu)秀的企業(yè)文化在浙江省內(nèi)發(fā)展11家門店，成為擁有。(二)集團(tuán)(實(shí)際控制人)經(jīng)營和財(cái)務(wù)簡況1、控股股東(或?qū)嶋H控制人控制的集團(tuán))的主營板塊業(yè)務(wù)開展情況，各板塊在。在建和儲(chǔ)備項(xiàng)目情況，持有運(yùn)營面2、集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況，主要財(cái)務(wù)指標(biāo)列表，對重點(diǎn)科目(包括存貨、預(yù)付帳款、剛性負(fù)債、預(yù)收帳款等)進(jìn)行說明，剛性負(fù)債須說明銀行、信托、理財(cái)?shù)雀黜?xiàng)融資簡重大變動(dòng)原因，對審計(jì)報(bào)告提示的重點(diǎn)事項(xiàng)進(jìn)行說(三)申請人經(jīng)營情況杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司，暨“湖濱銀泰購物中心”，主營業(yè)務(wù)范圍涵蓋商試營業(yè)期間銷售情況編制單編制單位:杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公10月單位:元司項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用(收益以“-”號(hào)填加：公允價(jià)值變動(dòng)收益(凈損失以投資收益(凈損失以“-”號(hào)填其中:對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的”號(hào)填列)外收入外支出非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失三、利潤總額(虧損總額以“-”號(hào)填稅費(fèi)用27,954,350.288,963.988,383.024,268,786.896,434,773.315,789.196,440,562.506,440,562.5055,351,541.343,110,151.125,552,546.1028,189,606.72545,914.273，0,663.8225,833,290.3125,833,290.31(一)資產(chǎn)負(fù)債分析(單位：萬元)006..26037,901.728.4725.68188,676.19552.20187,705.6512.87233,682.270.01%100.00%金額比重38,002.321.21%2415.640.23%00.00%00.00%37,522.720.94%863.890.04%00.00%1.78.79%24.220.01%78.61%00.00%.100.0088%日38856.1129.06%1396.530.68%00.00%00.00%463.650.04%00.00%165,024.80.94%20.320.01%164,580.80.72%00.00%79%計(jì)濱遷安置是由湖濱指揮部來操作的。該款項(xiàng)將在項(xiàng)其中主要部分為在建工程。日040208,16500103,74000104,42500225,0117492.51%46.10%46.41%0%日.005139,364.0051,000.88,364.172,521.56%%80.78%29.56%51.22%日60000,175.40%84.27%41.58%42.68%的一年內(nèi)到期的長期負(fù)債，為企業(yè)在一年內(nèi)需要償銀行貸款本金，并非新增的負(fù)債。根據(jù)企業(yè)最新的財(cái)務(wù)借款。另外，在項(xiàng)目開發(fā)階段時(shí)，開發(fā)資金集團(tuán)有限公司及浙江銀泰百貨有限公司各追加的調(diào)查了解項(xiàng)目地理位置，交通配套及所屬商圈情況(附比例尺適中的地圖)。(二)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r“四大商場”(杭州大廈、銀泰、百大、解百)全部上榜。杭州商場經(jīng)營業(yè)績突出，州現(xiàn)有大型百貨商場數(shù)量遠(yuǎn)少于人口數(shù)量相似的成都、西安、武漢、中都百與銀泰武林店毗鄰。根據(jù)早些年數(shù)據(jù)，銀泰(武林店)和百大的銷售額就有40億。10億美元的目標(biāo)(韓國樂天百貨首爾總店就是三幢建中百貨店6家)。銀泰有個(gè)密布杭州計(jì)劃，計(jì)劃在杭州近期總正研究開設(shè)濱江區(qū)新店的可行性(銀泰母公司此前已經(jīng)在濱江區(qū)收購了海威房產(chǎn)的地產(chǎn)項(xiàng)目)。公司商貿(mào)旅游集團(tuán)通過新建物業(yè)和收購、租賃周邊其目前計(jì)劃在地鐵商鋪架設(shè)中檔品牌。而在錢江新總店三大商場的武林商圈無論商--分行調(diào)查均需了解行業(yè)媒體(網(wǎng)絡(luò))或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)(行業(yè)協(xié)會(huì))對該城市同類項(xiàng)目供應(yīng)量(運(yùn)營規(guī)模)和在建規(guī)模是否合理、過剩的研究分析，分析評(píng)價(jià)同類項(xiàng)目的場地位。析報(bào)告，分行調(diào)查審查也需對主要商圈新建在(三)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)情況商業(yè)使用，地下二層及地下三層為配建車庫及設(shè)備機(jī)房用途。走廊(SKY-WALK)的設(shè)計(jì)：平面設(shè)計(jì)以中間空中連廊聯(lián)系三個(gè)地塊，形成連貫的室內(nèi)步行然光中、接近室外的購從節(jié)點(diǎn)空間的變化，空中走廊以不斷22#地塊中部設(shè)置為主入口，以電扶梯上至二層八角型中央大廳，從入口大廳到中央大廳均設(shè)置玻璃天光，塑造陽光明媚、大氣通透二樓八角形大廳設(shè)置表演舞臺(tái)以滿足商業(yè)展示宣傳的要求。位于八角大廳一邊的景觀電梯在透過穹頂玻璃的陽光中上下穿在地下一層到地上三層的主要商業(yè)層面，以電扶梯作為聯(lián)系上下通工具。庫，并在首層設(shè)置管制門廳以便于分層管制?？透鶕?jù)浙江眾誠房地產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估出具的：浙眾誠預(yù)評(píng)字(2013)2201-A (四)經(jīng)營模式：開業(yè)時(shí)間，(1)自主經(jīng)營或委托關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營；(2)委托非關(guān)聯(lián)方經(jīng)營，非關(guān)調(diào)查了解項(xiàng)目的整租或散租模式，包括是否中央收銀和收入分成等租金模式。如為整租，調(diào)查了解承租方的商業(yè)品牌、已運(yùn)營商業(yè)規(guī)模、行業(yè)排名等情況；如為散租，調(diào)查了解本項(xiàng)目品牌或受托經(jīng)營方的行業(yè)招商運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、商業(yè)品牌、已運(yùn)營商業(yè)如為全部自營(或自營為主、部分出租)的模式，需說明收入結(jié)算和租金模式、(五)經(jīng)營情況各類項(xiàng)目均需列示整租或幾大主力店租約期限、面積及占比、租金和物業(yè)管理費(fèi)單B：購物中心類(一般由百貨零售企業(yè)整租，或百貨、超市、大賣場、影院等租賃大部分)：項(xiàng)目商業(yè)定位，近三年實(shí)際出租面積、出租率、年租金及物業(yè)管理費(fèi)、類市場排名等；C:城市綜合體(一般由業(yè)主或商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)散租給各門店、影院等)：城市綜合體的的商業(yè)品牌和定位，近三年實(shí)際出租面積、出租率，年租金及物業(yè)管理費(fèi)、停車場、廣告位等收入，本項(xiàng)目整體前三年度商戶銷售額，在當(dāng)?shù)赝愴?xiàng)目市場排名2、項(xiàng)目經(jīng)營分析：詳細(xì)調(diào)查分析項(xiàng)目的商業(yè)成熟度，分析本項(xiàng)目與同業(yè)競爭優(yōu)勢、劣勢，分析評(píng)價(jià)項(xiàng)目是否具備長期穩(wěn)定經(jīng)營并產(chǎn)生穩(wěn)定收入的可行性。主要依度，在當(dāng)?shù)厥袌雠琶?，本?xiàng)目區(qū)域輻射力和影響力，項(xiàng)(六)授信用途置換他行貸款：是開發(fā)貸款還是經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款等，他行名稱，授信額度，放款額和時(shí)間，余額，擔(dān)保方式。項(xiàng)目運(yùn)營收入監(jiān)管賬戶是否在他行開立，他行是否同意置換貸款，租金運(yùn)營收入監(jiān)管賬戶能否轉(zhuǎn)至我行(唯一監(jiān)管)。2、項(xiàng)目裝修改造計(jì)劃：預(yù)計(jì)投資，改造完成后房產(chǎn)用途和對項(xiàng)目運(yùn)營收入的影來憑證和抵消記錄等)。(七)還款來源測算81.10%35.44%26.06%97.77%(元/平方22.0018.0016.00(萬元)1541.761080.772122.845418.096313.53718192016453635三層湖湖購三層，其中地下二層、三層為車庫及倉庫，不對外經(jīng)營。大量人氣，故租金場聚集人氣、厚積薄發(fā)的管理要求，租金價(jià)格十分合理預(yù)期如下：年年份2014201520162017201820192020202120222023增幅0%0%10%0%0%10%0%0%10%0%收入660660726726726799799799878878月建成后公司直接出售給拆遷指揮部門，由拆遷指揮部統(tǒng)一協(xié)調(diào)安置。具體為：建成街居建設(shè)整治指揮部，由指揮部統(tǒng)一對回遷戶安置。指揮部支付給杭州新湖濱商業(yè)發(fā)：的一般情況占到銷售收入的75%，所得稅按凈利潤的25%計(jì)算，年度與湖濱銀泰購物中心規(guī)劃略有不同，全部聯(lián)營合營模式，收入統(tǒng)一計(jì)入公司報(bào)表。況分析為收入及修繕維護(hù)費(fèi)用根據(jù)企業(yè)與入駐商家簽訂的租賃/合營合同，企業(yè)將按使用面積，對所有入場商元收取(部分優(yōu)勢地段按75元收取)。取收十年收入的時(shí)候，我們充分考慮到人力成本的增加及市場環(huán)境的變化，擬按照每年收根據(jù)協(xié)議約定，新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司將負(fù)責(zé)商場公共區(qū)域的日常維護(hù)及翻新算總表內(nèi)。未來十年企業(yè)還款來源/現(xiàn)金流量總體測算此筆貸款的第一還款來源為企業(yè)未來的銷售收入及銷售利潤。至湖濱銀泰購物中心所處的稀缺地理位置及湖濱銀泰在百貨業(yè)的品牌影響力，同時(shí)參考。同業(yè)類似業(yè)態(tài)的市場調(diào)研，我們，除個(gè)別年份外，其余大部分年限凈現(xiàn)金流詢問財(cái)務(wù)、銷售人員等，湖濱銀泰購物中心從開業(yè)至持續(xù)增大，包括企業(yè)基層員工在內(nèi)的所有相關(guān)人員，均(八)封閉管理和還款計(jì)劃1、借款人和商業(yè)運(yùn)營管理公司從項(xiàng)目出租取得的全部收入(租金、物業(yè)管理費(fèi)、廣告、停車場等收入)是否全部由我行監(jiān)管，制訂詳細(xì)的封閉管理方案(如放款前能否落實(shí)相關(guān)租戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議約定我行賬戶為唯一租金收款賬戶等)。注：如物業(yè)管理費(fèi)由非關(guān)聯(lián)的第三方物業(yè)管理公司收取且自負(fù)盈虧，可不納入還杭州市上城區(qū)湖濱地區(qū)二期，項(xiàng)目共分為：39、13、27三個(gè)地塊，統(tǒng)稱吳山路地塊。三塊地產(chǎn)權(quán)清晰。三個(gè)地塊性質(zhì)均為商業(yè)用地，位于郵電路、仁和路、吳山路，延安路合圍體，主根據(jù)浙江眾誠房地產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估出具的：浙眾誠預(yù)評(píng)字(2013)2201-A (不算地下面積，不算回遷安置出售部分)，抵押率為57.60%。抵押物貶值風(fēng)險(xiǎn)較2、其他擔(dān)保分析(一般要求股東或核心關(guān)聯(lián)企業(yè)擔(dān)保，民營企業(yè)實(shí)際控制人擔(dān)簡要分析保證人的主營業(yè)務(wù)、行業(yè)地位、財(cái)務(wù)狀況等，與申請人關(guān)系，貸款卡經(jīng)濟(jì)(注意不同樓層的價(jià)差)，對項(xiàng)目抵押擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用進(jìn)行簡要評(píng)價(jià)。5、操作風(fēng)險(xiǎn)。(1)置換他行貸款和抵押的相關(guān)操作風(fēng)險(xiǎn)；(2)對租金運(yùn)營收還股東和關(guān)聯(lián)方借款以及物業(yè)裝修改造等投入，期限10年，利率不低于基準(zhǔn)上浮10%，貸款以杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司持有的湖濱銀泰購物中心全部房產(chǎn)抵押擔(dān)(一)放款前提條件(如需置換他行貸款和抵押，須約定首次放款不超過***，除抵押條件為辦妥第二順位抵押之外其余放款條件均與以下要求一致，并制訂明確的放款、置換和落實(shí)抵押操作流程，在確認(rèn)我行成為抵押物業(yè)的第一抵押權(quán)人后方可發(fā)放剩余貸款)。房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，辦妥以銀團(tuán)為第一受益人的全部房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)。2、辦妥****保證擔(dān)保手續(xù)。3、借款人和杭州新湖濱商業(yè)發(fā)展有限公司須與銀團(tuán)簽訂項(xiàng)目租售運(yùn)營收入專戶監(jiān)管協(xié)議，分別在銀團(tuán)牽頭行(工商銀行杭州朝暉支行)及我行按放寬比例，開立本項(xiàng)目的租售運(yùn)營收入監(jiān)管賬戶，將本項(xiàng)目全部運(yùn)營收入按放寬比例(包括但不限于租，回籠資金接。本項(xiàng)目租售