物業(yè)公司電（扶）梯維保作業(yè)指導(dǎo)書

目的規(guī)范電（扶）梯日常維護(hù)保養(yǎng)及安全操作作業(yè)流程，確保電（扶）梯正常運(yùn)行。適用范圍陽光城物業(yè)體系各物業(yè)服務(wù)中心管理內(nèi)容管理要求承接查驗(yàn)：完成調(diào)試，獲得技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的《電梯檢驗(yàn)合格》后，方可開始承接查驗(yàn)工作。物業(yè)接管人員根據(jù)《采購合同》、相關(guān)國家規(guī)范，對(duì)電梯本體及其附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。主要包括：轎箱/機(jī)房內(nèi)安全標(biāo)識(shí)、運(yùn)行平穩(wěn)度、運(yùn)行異響、平層效果、外觀質(zhì)量、機(jī)房裝修、設(shè)施設(shè)備清潔、對(duì)講及監(jiān)控等。項(xiàng)目移交后三個(gè)月內(nèi)由電梯專業(yè)負(fù)責(zé)人完成專業(yè)檔案的建立，內(nèi)容包括：設(shè)備操作說明書、采購合同、分供方聯(lián)系電話；調(diào)試手冊(cè)（如有）；隨機(jī)工具清單；電梯登記資料（特種設(shè)備注冊(cè)登記卡）；電梯隨梯資料（出廠合格證、電氣/原理敷線圖、電梯包裝清單、形式試驗(yàn)報(bào)告等）；電梯檢驗(yàn)資料（初次檢驗(yàn)報(bào)告）；設(shè)備設(shè)施管理臺(tái)帳；保養(yǎng)計(jì)劃、維修記錄、保養(yǎng)記錄。委外要求：電梯維護(hù)保養(yǎng)必須由具有相應(yīng)資質(zhì)的電梯維保公司負(fù)責(zé)實(shí)施。分為質(zhì)保期內(nèi)免費(fèi)維保及質(zhì)保期外付費(fèi)維護(hù)。質(zhì)保期內(nèi)維保依據(jù)《工程合同》中相關(guān)維保條款實(shí)施；質(zhì)保期外維保單位由物業(yè)服務(wù)中心向地區(qū)/城市物業(yè)公司運(yùn)營部（或品質(zhì)管理部）提交委外維保申請(qǐng)，并應(yīng)在免保期結(jié)束前60天完成對(duì)電梯委外單位的選擇和合同簽訂。質(zhì)保期外的維保單位應(yīng)選擇原廠售后單位繼續(xù)承擔(dān)售后服務(wù)。專業(yè)人員配置：每個(gè)區(qū)域（項(xiàng)目）物業(yè)工程專業(yè)應(yīng)配置1名以上獲得技術(shù)監(jiān)督部門《電梯管理證》的人員負(fù)責(zé)電（扶）梯日常維保工作。計(jì)劃管理：每年10月15日前要求電梯維保方提交下一年度維保計(jì)劃，明確次年具體保養(yǎng)計(jì)劃（含預(yù)防性維修安排）。每月25日前提交下月維保計(jì)劃，明確每臺(tái)電梯維保具體內(nèi)容、時(shí)間和人員安排，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后實(shí)施。零部件管理：如需更換電梯主要零部件（維保合同中須由我方承擔(dān)維修費(fèi)的材料），須經(jīng)該區(qū)域（項(xiàng)目）電梯專業(yè)負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，并經(jīng)審批同意后委托維保方購買或由我方提供進(jìn)行更換。損壞后替換下的零部件由物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)保管或處理。故障零部件不得在物業(yè)其它電梯上進(jìn)行互換測(cè)試。更換的部件或零配件須與設(shè)備原采用部件或零配件的產(chǎn)地、型號(hào)規(guī)格相同，若無法達(dá)到上述要求，須事先征得工程維保部負(fù)責(zé)人同意，方可使用代用品。日常保養(yǎng)：維保方每月不少于二次對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)，維保前應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)警示標(biāo)識(shí)，按雙方確認(rèn)的維護(hù)記錄表由維保方填寫相應(yīng)保養(yǎng)記錄，物業(yè)人員驗(yàn)收合格簽字確認(rèn)后交工程維保部存檔?，F(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理：由物業(yè)項(xiàng)目工程專業(yè)人員根據(jù)維保方計(jì)劃進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)督查。保證每季度1次對(duì)所有電（扶）梯維保工作進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)督查的全覆蓋，工作拆分到月度進(jìn)行。發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，立即通知供方進(jìn)行整改，符合維保合同違約責(zé)任的，按合同條款扣除違約金。鑰匙管理：電梯的緊急開鎖鑰匙、機(jī)房鑰匙和電梯電源鑰匙、為維修人員保留的通道門鑰匙由工

程維保部專人管理，具體執(zhí)行《工程專業(yè)內(nèi)務(wù)管理制度》故障處理及應(yīng)急演練：電梯出現(xiàn)運(yùn)行故障后，立即通知并督促維保人員排除故障。電梯故障通報(bào)：電梯出現(xiàn)一般故障（2小時(shí)內(nèi)處理完成的），由當(dāng)班員工通知工程負(fù)責(zé)人知曉；2小時(shí)以上無法解除的，應(yīng)通報(bào)工程維保部負(fù)責(zé)人及客戶服務(wù)部；發(fā)生電梯困人的，通報(bào)客戶服務(wù)部、工程維保部及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，由客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)回訪被困客戶；出現(xiàn)重大人員傷亡事件及故障的，通報(bào)地區(qū)/城市物業(yè)公司負(fù)責(zé)人，并按集團(tuán)頒布的《重大事件及敏感信息通報(bào)管理規(guī)定》執(zhí)行。發(fā)生電梯困人，應(yīng)做好電梯困人期間監(jiān)控影像資料的保存工作。每年不低于2次對(duì)電梯困人解救進(jìn)行演練（由工程、秩序、客服及電梯維保方共同進(jìn)行）。電梯年檢：根據(jù)檢測(cè)周期，提前1個(gè)月與技術(shù)監(jiān)督局預(yù)約年檢日期，保障電梯轎廂內(nèi)的年檢合格證在有效期前更換，嚴(yán)禁無合格證運(yùn)行。若年檢合格證不能在有效期前更換的，應(yīng)對(duì)電梯年檢后的《電梯檢驗(yàn)報(bào)告領(lǐng)取單》或相關(guān)檢測(cè)合格證明掃描后進(jìn)行公示。維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容巡檢巡檢頻次：住宅項(xiàng)目每周安排一次巡檢；辦公及商業(yè)項(xiàng)目電梯及所有扶梯作日檢。巡檢完成后，由巡檢人員填寫《電梯周（日）檢記錄》或《扶梯日檢表》，每月報(bào)工程維保部負(fù)責(zé)人審核簽字并存檔。巡檢內(nèi)容：機(jī)房環(huán)境干凈整潔，機(jī)房溫濕度正常，無異響。轎廂照明和標(biāo)識(shí)完好、風(fēng)扇運(yùn)行正常無異響、對(duì)講通話正常、乘坐舒適感良好。平層正常，門保護(hù)裝置，層門及轎廂操縱箱的按鈕工作正常，層門指示器工作正常；緊急報(bào)警工作正常。扶梯運(yùn)行正常、無異響、扶手帶完好、緊急停車裝置正常。維保：日常維保工作由電梯維保公司人員進(jìn)行，物業(yè)工程維保部專業(yè)人員負(fù)責(zé)跟蹤與檢查。維保跟蹤內(nèi)容：根據(jù)電梯維保公司月度維保計(jì)劃，在維保前提前48小時(shí)告知客戶服務(wù)部，在檢修或保養(yǎng)過程需安放警示標(biāo)識(shí)牌，維修、保養(yǎng)工作完成后必須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)工具和物品，防止遺留。物業(yè)工程維保部人員根據(jù)維保