北京路某項(xiàng)目提案策劃報(bào)告及建議

北京路某項(xiàng)目提案策劃報(bào)告一、商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀簡析1.1對中國商業(yè)市場總體現(xiàn)狀簡析2004年中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)勢頭十分兇猛，呈現(xiàn)出供應(yīng)量放大，需求量拉動(dòng)不夠的市場特征。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)調(diào)查，2002年之后，中國商業(yè)地產(chǎn)市場中，單體建筑面積在6000m2以上的典型在售商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，多達(dá)653個(gè)，總體供應(yīng)量達(dá)1316萬m2，而且出現(xiàn)了有增無減的趨勢。按照正常進(jìn)度，建設(shè)中的商業(yè)體量有望在未來3年內(nèi)完全得到釋放。

1.1.1供應(yīng)規(guī)模總體向上從已經(jīng)投放市場的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)劃來看，面積在15萬—20萬m2的房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目為當(dāng)今市場供應(yīng)的主體；而商業(yè)規(guī)模在5000—10000m2及10001—15000m2的項(xiàng)目，其供應(yīng)比例旗鼓相當(dāng)，分別達(dá)到了總供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量的1/4；1.5萬—20萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎充當(dāng)了當(dāng)今市場的絕對主力，其次才是面積在5001—10000m2、10001—15000m2的項(xiàng)目。

1.1.2中心城區(qū)仍是主角靠聚集中心城區(qū)人氣而發(fā)達(dá)起來的商業(yè)地產(chǎn)，隨著舊城改造、大型居住社區(qū)不斷外向型擴(kuò)張，而顯現(xiàn)出由中心城區(qū)漸漸向新城區(qū)、近郊區(qū)蔓延的趨勢。然而盡管如此，2003年中國各大城市的城市中心區(qū)域，尤其是舊城區(qū)對商業(yè)地產(chǎn)的吸附力，仍然位居榜首，占到了整個(gè)商業(yè)市場份額的46.84%，而新區(qū)只占18.77%，郊區(qū)占10.13%，其他區(qū)域占24.26%。商業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域城市中心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量在城市商業(yè)市場中依然占主導(dǎo)地位。

1.1.3價(jià)格走勢有漲有落雖然在售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因地段、商業(yè)形態(tài)的各異，價(jià)格跨度很大，但各類商業(yè)的價(jià)格總體趨勢向上。以成都商業(yè)市場為例，城中心黃金口岸商業(yè)項(xiàng)目每平方米超過了36000元，大地城市脈搏每平方米售價(jià)最高賣到了6萬元，城西及城北平均價(jià)格維持在每平方米7500元。

1.1.4投資者首選臨街商鋪據(jù)分析，中國商業(yè)地產(chǎn)投資、經(jīng)營、消費(fèi)群體中，雖然商業(yè)地產(chǎn)營業(yè)房空置率呈上升趨勢，不能盲目樂觀；但需求面積30平方米左右的商鋪需求仍然很大。尤其是面寬5-8米、3-4米、9-10米的小商鋪，受到多數(shù)投資者的青睞；由于5-8米面寬的商鋪可以適應(yīng)多種經(jīng)營業(yè)態(tài)，不僅被選率高，一次性付款的比例也最高，達(dá)40%。其次才是各占30%的分期付款和按揭付款。投資者熱衷小型的臨街商鋪，中小投資者仍是投資市場的主流群體。據(jù)市場情況看，投資者最關(guān)注的還是投資回報(bào)率。至少半數(shù)以上的商鋪投資者希望自己握有經(jīng)營權(quán)，并從中獲利。遮

晃

踩1.遺1.梳5稠需求耽拉動(dòng)騾乏力旋，商談鋪市悼場依麻然嚴(yán)優(yōu)重飽焦和蝴從2即00晶3年胖市場典形勢酬看，辣中國旗商業(yè)沖地產(chǎn)毫開發(fā)潮的竣偏工面謝積變榴化與鉛商業(yè)來用房護(hù)實(shí)際版銷售君面積嫁呈現(xiàn)協(xié)出相肚同的盡變化隱趨勢伏，市嚼場供呀應(yīng)情璃況對貍需求謎的波睡動(dòng)敏聞感性朋較強(qiáng)蛾，需拾求的帝加大療直接磚刺激賄供應(yīng)伸的增破加。繞19戴97破年以盲后市激場的工商業(yè)寺營業(yè)拿用房非的供號應(yīng)平悉緩，正而市躍場的薄消化炒則呈艇現(xiàn)出軋?jiān)谛∈矸秶业闹軗P(yáng)期波送動(dòng)，竿20任01抱年需牧求的晨突然強(qiáng)放量午直接束刺激配了2阻00處2年敗商業(yè)筆營業(yè)半房的陵大面衛(wèi)積竣渴工，臣而從箭空置佳面積春直接亞反映榴出的陣是這腰些進(jìn)白入市斜場的罵新增彈營業(yè)雷房并越未投瞇入使艦用,弄整體案商業(yè)燙營業(yè)鈴房市杏場呈奴現(xiàn)出艘假性選需求書，局貴部存魔在泡顆沫。

其雖然煤目前愉商業(yè)仇機(jī)構(gòu)腿的大親舉擴(kuò)糧張，疫給商謊業(yè)物索業(yè)的見出路紋帶來糧了希箭望；煙但同疼時(shí)也所可以贈(zèng)看出檢，每恭年商邪業(yè)物娃業(yè)的袖大量日開發(fā)首更加境劇了長市場連消化杏的難稼度，掀同時(shí)駕，開梨發(fā)的府商業(yè)效并不臘是都丈能滿歇足不符同商悠家的幸實(shí)際填需要竊。

拐

叢

屠1.含1.場6慎大型吹商圈劍不斷磚涌現(xiàn)板得20熄03雹隨著鄉(xiāng)城市異的發(fā)嫌展，趙除原仿有的寶商業(yè)親區(qū)域臂外，削在大輝城市摸的中子心區(qū)已以及湖房地膠產(chǎn)發(fā)嘉展較款快的簡新區(qū)樓也已撕具備購新一勵(lì)代商鍬圈規(guī)治模，梳同時(shí)先其他召周邊以衛(wèi)星游城鎮(zhèn)酒等區(qū)盒域由哄于政誦府規(guī)豈劃的促因素因影響銷，商斑業(yè)發(fā)遮展也籃逐漸錫步入脈軌道馳，呈舍現(xiàn)欣急欣向貴榮的悉局面字，可臺(tái)以預(yù)幅見，聲中國超各大導(dǎo)城市罰的商王業(yè)將庭向多奔點(diǎn)多鏟層次弄的方句向發(fā)飾展，卷原有俘商圈桑的集負(fù)中化圖交易秋在新粒一代天大型婆商圈梨中已糠轉(zhuǎn)化涂為社隊(duì)區(qū)服練務(wù)配腫套。

主1.辜1.鹽7商卡鋪已計(jì)成大摩眾投埋資品爪種丸相比挺較以對往的張商鋪格銷售隔對象俊，中柜國的慣中產(chǎn)豆階級挑逐步敢成為逝市場慧購買諷的主窗力群貞體，川同時(shí)段，大扮型商象業(yè)的敘商鋪釘分割臂的小票型化惱也滿屢足每產(chǎn)一個(gè)裹投資俯者的澆資金匠要求袖，商亭鋪投韻資方霸式成乏為大加眾化旗的投光資工遵具。柄

獎(jiǎng)1.扣1.狗8奶商鋪立租售沫市場康重新旺崛起繼驢隨著組中國各加入德W打TO初后，跑外資鍬商業(yè)穗機(jī)構(gòu)圈將加根快在饞中國潔的擴(kuò)矮張步共伐，萬同時(shí)趴，近敲年國拘內(nèi)商舅業(yè)的毀日益繼成熟立也具籠備了野擴(kuò)張?jiān)璧臈l絕件，鞏像華梨潤、亭萬佳杏、百訊佳、爪華聯(lián)拾等一竟批國書內(nèi)的準(zhǔn)商業(yè)墻巨子若已具悄備與奸國外寄商業(yè)鉆機(jī)構(gòu)傳抗衡累的條樓件，征但同巴時(shí)也臘應(yīng)看喝到，猜近年長來的喚商業(yè)續(xù)大幅榆度擴(kuò)勿張與種攻城稍掠地歇?jiǎng)荼貜R會(huì)造霉成一籍批競絹爭實(shí)頓力弱零的小社型商萌業(yè)倒碧閉，譜但對蕉于急鎖于尋紀(jì)求商薪家的管開發(fā)烤商而懼言卻象無疑較是個(gè)迷良好荷機(jī)遇質(zhì)。

底1.便1.盛9四二級擾城市鋤成“重圈地第”新話熱點(diǎn)殘二級勉城市鏟成“眾圈地條”新劍熱點(diǎn)塵。在放完成絕對國乳內(nèi)以茶及省宜內(nèi)一品些重蘆點(diǎn)城貨市的詞布點(diǎn)堆后，汪20顛03侮年，敘一些柿地級竿市蘊(yùn)穿含的剃強(qiáng)大被的消黎費(fèi)能骨力以丑及當(dāng)孔地政涌府對烈連鎖誰業(yè)的而重視脹，吸陜引了酷大批身地產(chǎn)地開發(fā)闊商的爺投資輕眼球圖，同剝時(shí)也室吸引斷了省模內(nèi)大余型連勢鎖企殖業(yè)在煉搶占姿深圳施、廣抓州等摔大城填市的旗同時(shí)腦，開駝始向盲佛山枝、中紡山、碑東莞貌等二斗級城翻市布伍點(diǎn)。

妨1.憤1.餡10覽特槐色商貌業(yè)街既異彩蔥紛呈參隨住舊宅市慈場的今火爆候而帶騙動(dòng)的百對住養(yǎng)宅底包商的崗?fù)顿Y晨熱情布已有增目共手睹，坑為準(zhǔn)飛確把溉握市惕場動(dòng)羽態(tài)，添使項(xiàng)叉目從汪競爭昌激烈僑的市左場中從脫穎重而出連，各渣開發(fā)利商均澇使出鴨渾身掏解數(shù)送以各旋種方煮式吸囑引投鋪資者睬目光坊。從寒以各擊種風(fēng)據(jù)格商父業(yè)步錄行街楊概念獨(dú)炒作為成功垂的北定京現(xiàn)等代城停、歐束陸經(jīng)摘典、宅嘉名殺桐城編、珠搖江帝魂景，香再到丙現(xiàn)在餐的后配現(xiàn)代廈城美譯式街場區(qū)和驅(qū)昆泰欄國際仔中心栗的環(huán)經(jīng)繞商燭業(yè)步嘗行街毒，商浪業(yè)物戒業(yè)已榮一改巡過去杠住宅蠅底商恰純粹蠶的配批套服居務(wù)功斤能，蕉開發(fā)領(lǐng)商愈翻加注霜重突糞出商詠業(yè)部飽分的南概念奔和主悅題包便裝。條而就此市場吧反饋海情況休來看欠，這俯部分獲商業(yè)慨物業(yè)搞的熱剝銷使稼得開障發(fā)商爭“名籍利雙撫收”員。

賽1.遵1.托11叉商冊業(yè)大今盤（卷SH基OP分PI華NG耍M絨AL芝L）檔迅速盈崛起世，競漿爭迅蒼速加案劇劍商業(yè)掘性大撓盤在茶全國框各大黃城市祖及周泳邊二栽級城灰市迅長速興暮起,井徹底島改變鬧了以誼住宅旋產(chǎn)業(yè)借一枝叫獨(dú)秀豬的格前局,踢專業(yè)帥化、修品牌道化和水規(guī)模蝦化的票商業(yè)耕大盤燙在大摧城市咬及周蝦邊二乎級城經(jīng)市不冷斷出域現(xiàn)。盞據(jù)統(tǒng)餃計(jì)，昆20搖04床年中虹國開五盤的孤商業(yè)畜項(xiàng)目討中，紗上萬喬平方放米的煎大盤乘不少壺于2盛50費(fèi)個(gè)。授據(jù)《詢中國誕購物悄中心分發(fā)展興報(bào)告遼》資立料顯櫻示,拴由于翠城鄉(xiāng)灣差異促,人榨口密鞭度、盆商業(yè)節(jié)布局巷等多昏方面心因素往的共故同影確響,肉購物先中心禾在分期布上括呈現(xiàn)統(tǒng)出“左城市件中心嗓型”及的局善面。煤全國肝77共%的慘購物音中心撞分布僚在城筑市中節(jié)心區(qū)糞,城查市邊灣緣區(qū)來所占聾的比叢例為抖18棟%。參

躬

翻總結(jié)臥：中緞國商掏業(yè)營漢業(yè)用獲房市爹場已逮經(jīng)呈博現(xiàn)出物局部減性供復(fù)大于化求的根態(tài)勢蘋，隨威著2吉00笛4年精大量壯大型苦商業(yè)辯項(xiàng)目床的竣倘工，域可以可預(yù)見柔買方督市場經(jīng)對新筍增商仇業(yè)營妖業(yè)項(xiàng)域目的豈需求賺在未濤來的悄幾年貧內(nèi)將態(tài)會(huì)放短緩。

贈(zèng)1.臟2廣盯州商祥業(yè)物杯業(yè)市卷場總脊體現(xiàn)先狀簡頃析貞根據(jù)朱廣州轉(zhuǎn)市統(tǒng)專計(jì)局溜的資洋料，尺20忌03白年第鋪二季訴度廣校州市楊第三斗產(chǎn)業(yè)漸占G茂DP榴比例幼由第哲一季選度的妥60輸.0走9%棒下降擠至3資3.調(diào)8%斤。其舍中，蘆廣州炒零售蟻市場青在第損二季杜度受綱疫情第的打買擊最巨為嚴(yán)燃重。川廣州海的部籍分零辮售商鉤選擇象退租末或押毅后擴(kuò)勵(lì)充計(jì)浪劃，開廣州酒商鋪建市場映在今略年第版二季厚度呈擊現(xiàn)自花20敲01度年以巧來的踢首次代負(fù)吸晴納量棚，達(dá)環(huán)42君00夫0多懶平方蹈米。漂與此喜同時(shí)爆，空顏置率籃從5縣.9驗(yàn)%跳疏升至陶15捆.9污%，記而首槍層和坦二樓陣商鋪皂的租胸金也睬分別針下調(diào)窮7.晨6%此和8蜓.1邀%。艘在艱速難的箭渡過章非典辮疫情權(quán)后，覺20榨03僻年第牙三季翅度廣阿州的稍商業(yè)逮需求晝有了戶明顯擴(kuò)的提零升，狼商鋪英需求而的情夠況明勸顯活駐躍，居舊城蓋區(qū)商厭業(yè)圈霞如北歸京路死、上慮下九妄路內(nèi)豬的商或鋪?zhàn)獗鹩兄樗岱紊?，沃?誓00沾2年哀同期貧上升芝5%握。進(jìn)啄入2冶00屆4年靈，廣那州商迎業(yè)地紫產(chǎn)市員場逐嫩漸得延以釋而放。

罪據(jù)專式業(yè)機(jī)茶構(gòu)調(diào)石查，謎繼正膀佳廣且場、怨維多龜利廣尋場外孤，近荷期廣猾州商繁鋪市壓場又常出現(xiàn)煤一個(gè)平大型墳物業(yè)濫——惰地王奴商場鏈。地烘王廣代場位重于東鈴山區(qū)男英雄系廣場燃地下券，與曾中華弱廣場臨、地菠鐵物饞業(yè)流灘行前忘線正撇形成衰一個(gè)來新商幅圈。旬另外遮，連伙接友繩誼商岡店、咽世貿(mào)叫中心合、白大云賓徹館的客空中捆走廊留工程捐也已撕動(dòng)工果。建國成后袍，包泰括友揀誼商現(xiàn)店、拾世貿(mào)芒中心配商場雨和白蓬云賓臨館商折場將睛形成滾一個(gè)或營業(yè)琴面積哄達(dá)5削萬平培方米惕的環(huán)才市東掙路商傷務(wù)圈負(fù)的高素檔精原品購陜物圈煉。另建外，弓原廣取州賽仿馬場斤也已揉由一米企業(yè)嗚承租放，將銅建成條占地墓21推萬平行方米形的華異南最浴大的澇汽車績專業(yè)艱市場暑。

住但由騾于2坡00奧4年偽有大姓批量走的商侮業(yè)項(xiàng)此目進(jìn)段入市關(guān)場，咐廣州栗大型閘商業(yè)脅物業(yè)勉正處般于競障爭白枕熱化懷。雖痛然相撓對非坦典疫浪情時(shí)喘期商訪業(yè)市冤場情機(jī)況有驢所好浪轉(zhuǎn)，妨但整鋒體商庭業(yè)市多場仍屈然不別太樂基觀，酸平均餅租金粘持續(xù)誦下調(diào)壇。特正別是墻零售疊業(yè)艱灶難的對經(jīng)營啟環(huán)境稍，導(dǎo)暗致數(shù)撫個(gè)管勝理不露善的娘大型村商場接暫時(shí)孫停業(yè)子以重率新定繼位或兆裝修綢，也患有部麥分商泄場縮他減零畜售樓眼面，夢改做如其他念用途滋。此怪外，枕由于德市場以對零亞售物彎業(yè)的屑需求覺持續(xù)睬放緩慌，吸腿納量無下降榆，空圈置率濫上升仿。

嗽1.般3掩北京駱路商姻圈市羽場總論體現(xiàn)偉狀簡尺析襯作為危傳統(tǒng)銳的商勻業(yè)核什心，骨北京路路商笛圈交除通便燥利、鍛配套榴完善際、商澇業(yè)發(fā)握達(dá)，普乃廣追州市扔寸土職尺金川的核的心商揉業(yè)圈昏，向慢來是陰廣州牙商家紡必爭恭之地奪。而君其核演心中證的核衣心北柄京路冒步行擾街年囑初更救被廣霸州市群政府菌定位辛為廣釀州的吵商業(yè)偉文明杜窗口殼，乃譽(yù)廣州財(cái)市的場形象積工程挖之一貢。為蠅了建俘設(shè)好腿這個(gè)貧窗口趁，廣情州市仁政府狗從1撈99嚼9年嘗至今殲對北申京路因整飾送工程怒投入犬的資影金超對過四彎千萬謹(jǐn)，另豪外，跟市政被府決斯定開啄放的播“南術(shù)越王睜宮”吊更將百為北喜京路劉增添憑濃厚擇的歷激史文匹化氣步息，蔽據(jù)悉策，越餅王宮鵝遺址息公園伏位于核北京元路北槐端，齊建成良后將鈴成為鬧目前何世界受上最般大的夏遺址別公園響。

驕據(jù)統(tǒng)塔計(jì)，徹目前直北京暢路步折行街西日均吃人流臂量在然30雀萬人詢次以淘上，聰周六乖、日伴的日朱均人禽流量掛高達(dá)樸60迅萬人裹次，赤最高排一天謹(jǐn)?shù)娜嗽缌髁岿o為8貢0萬瓦，為論地段礎(chǔ)周邊陪的商糟業(yè)物武業(yè)帶膽來了嗽無限淋的商爪機(jī)。

程1.泊3.厭1蛇休閑矮購物民飲食辦娛樂包全程富式享興受房北京蒜路的敏購物笨、飲幟食、污娛樂侄和休厘閑配物套在真廣州曲是出司了名頓的齊直全完臂善的炎。消辱費(fèi)者兄可直案奔主紗題享服受一何站式押購物接的樂顧趣，鮮如到叨廣州辦百貨政或新光大新章百貨貓逛逛乖；或第可在拉那步內(nèi)行街斧上散在散心背，小扶如精飛品貴腫如金稈器等辰各式腦各樣權(quán)的街木店均伍能滿皺足消殊費(fèi)者押的需運(yùn)求；砍還有稼如堡桿獅龍清、佐醬丹奴鳥、卡嫂佛蓮焰和萊府爾斯忽丹等編世界旋著名奧連鎖葬店隨來時(shí)恭俯候“牲品牌徒一族籍”的璃光臨啟……芝還有肚大禾倡壽司虧、麥找當(dāng)勞棕、必趙勝客繩、綠哈茵閣繭西餐宏廳和鑼八旗架二馬膽路的鈴清水構(gòu)居等傅餐廳寬步行徑街兩幣旁的綿風(fēng)味杰小食沒，讓小前來委消費(fèi)巷的群房體大捎快剁廚頤，資有數(shù)兄年歷簽史的媽新華堪書店薄、外載文書栽店、綁科技院書店螞和永腰漢電轎影院廊滿足捧了消搞費(fèi)者訊的精肝神需那要。

丙1.捐3.肉2色北京哄路市痕政配逐套完蝕善展北京棗路的贏市政戒配套卻非常酸完善薪，除代上面剃提到帥的各之種購究物、蔥飲食金、娛咱樂和宜休閑燭店面克外，懸周邊根還聚伯集了開眾多急基礎(chǔ)亮教育拜設(shè)施采、醫(yī)掉院、倍郵政猛和市愛場等領(lǐng)市政亞配套裁。具借體包翻括1鞏0中含、1標(biāo)5中默、2浪5中總、3朵9中鼠、4負(fù)6中閘、大坦南路帆小學(xué)林、大飾新路承小學(xué)筐、教率育路旨小學(xué)凝、中疲山五諸路小耐學(xué)、兵大新諸路幼媽兒園撿和少俘年宮傭等十誠幾所吼學(xué)校怪、省乘中醫(yī)膊、越籠秀區(qū)歇第一窗人民研醫(yī)院懂、中蜂國郵蠶政和濫廣衛(wèi)培路公雕交車期總站丟等等株，此估外還扣擁有覆越王介宮和膨御花憲園等乳多處祝文物累古跡嚷以及尼文化歌公園慧和兒洽童公甩園。

寬1.鋸3.善3北越京路酒商圈搜規(guī)劃械為周米邊商廣用物從業(yè)創(chuàng)弄造契夫機(jī)輔政府列計(jì)劃炒在未雖來五潮年投匹入3齊0億讀元把襯北京西路商厘圈面廣積擴(kuò)豬展到崖95銜公頃耐。受抓惠于寬北京徑路商否圈規(guī)非劃的朵物業(yè)總除原序有的乓商鋪綢物業(yè)燭外，資還包冊括已烘全部加售馨品的中憤旅商敵業(yè)城資和北肆京大銷廈以漁及在橫售的蜜其他撇樓盤酬。騎出于匪對文弓物古拾跡和虎老字梁號商糠家的遍保護(hù)色，北血京路搞周邊者的商若品房曬項(xiàng)目稼供應(yīng)策十分顧有限杏，用狗買少近見少堤來形鹿容也政不為到過。簡綜觀切北京喪路周窯邊目籃前在肝售的滋商用償物業(yè)挪，只三有廣翅百新扔翼大明廈、服安泰備大廈勤等，鞋由于證所處釘?shù)奈话种貌欢⑼?，瞎各樓棚盤的箭銷售穩(wěn)情況出大相攏徑庭莫：背填靠廣壽州大衡廈的齒廣百席新翼使大廈渣由于漸剛好圓處在漏步行灰街的參核心誤地段犯，再凍加上圣發(fā)展給商推催出的鍛無理截由退等鋪措園施，嘗商鋪深的租嘆售非舊?；鸬帽?；偶但反葬觀位撕于文萍明路加的安襲泰大乳廈，傅由于欲位置對不很豈理想瞎，不忘管是遲商鋪紀(jì)還是半住宅詳，銷仆售進(jìn)事度都樹相對躺緩慢娛，售絕樓部嫁一直倘冷冷聲清清女。位躺于北談京南敲路尾叢的商鬼用項(xiàng)礎(chǔ)目新流光商存務(wù)港蔬，項(xiàng)蛇目所呼在的莊位置揪緊鄰山八旗勸二馬橡路和驗(yàn)沿江戰(zhàn)路，逃離地帆鐵二膊號線散海珠慕廣場炕站也竄很近栗，交冤通十迫分便填利，臉但最涂重要方的是完項(xiàng)目省業(yè)主狐都能蛾輕易絹享受暑北京俱路商歪圈齊駛?cè)煽耸斓脑枧涮着?，該魯?xiàng)目錦更為膀業(yè)主權(quán)們提事供貼逆身的快人性給化服弱務(wù)，餅項(xiàng)目鑰的訴具求主誦題“缺柔性像辦公考主義方”正生好囊凱括了豪所有領(lǐng)這些燈便捷隊(duì)。

躬1.危3.頁4高公租金淋高頂而手費(fèi)蛋低回衡報(bào)北由于晴地處敵黃金絲地帶坐，北擠京路谷的租亂金和脅頂手德費(fèi)一醫(yī)直高擇居廣楊州市勢商業(yè)牢街道矩的榜吩首。校據(jù)調(diào)節(jié)查，漆北京州路“浴臨街吼旺鋪殼”的張租金吩大致刺分為流三個(gè)夢等級游。面株積5偏0平橡方米閉以上哀的大息店，偵月租屠一般貢是每敢平方當(dāng)米9鉗00單～1閥00右0元樸；5檔0平奴方米偉以下淚30艦平方劍米以縮上的彼，月球租一烈般是襯每平藏方米照20咳00歡～3澤00楚0元悲；3鋼0平綱方米相以下集的，玻一般揮在3煤00歇0元仔以上尸。總攏體來概看，男面積諒越小戒，單莊位面癢積租語金就扒越高勇。位愛置好丙的十屯幾平泡方米露的小震店，丙每平免方米腦的租雞金甚揪至超威過萬是元，煙有一諷個(gè)５棄平方妨米的抹小鋪燙面，扭月租艘金高別達(dá)7挨.5默萬元雁，每球平方祝米1缸.5每萬元食。受輩高租餐金的暖誘惑茅，一赴些名堵牌店礎(chǔ)鋪，綢像“頁文一叢”、劇“三楚多軒芒”等談，就臂干脆寫把鋪竊面租晴出去優(yōu)，自殘己另掀外租姜個(gè)偏跡點(diǎn)的賽地方騰重新世開張寇。

免1.編3.裝5北直京路揪大型信商業(yè)銅項(xiàng)目確租售顆不樂殼觀，姐競爭倆激烈犯對于扣廣州兇傳統(tǒng)疲的商覺業(yè)旺穴地，父“北熟京路慨概念梯”在麻商圈傘內(nèi)大篩型商還業(yè)項(xiàng)旁目中叔明顯跨被透皮支，角由于棗都依張托北旋京路鑄概念退，商稠圈內(nèi)磚的多象個(gè)大敵型商癥業(yè)項(xiàng)頸目同雙質(zhì)化渣嚴(yán)重資，多菊個(gè)運(yùn)脹用北鬼京路溜作為險(xiǎn)項(xiàng)目雅賣點(diǎn)葛的項(xiàng)威目都請?zhí)幱诟羲蠲慊馃崧氈袎?，如查光明乘廣場羊、名激盛廣意場、脹北京項(xiàng)大廈拼等，倡目前炭都處躬于招撞商經(jīng)農(nóng)營的苗困境矮。究食其原胳因，接主要巡有以錄下幾滲點(diǎn)：桑1、桑

須項(xiàng)目動(dòng)可行岸性研議究不瞇到位劃，缺萍乏對顫北京鋸路商捎圈及奇廣州匠商業(yè)拉市場賊的深銷入研管究推2、侵

園各項(xiàng)顆目同射質(zhì)化素嚴(yán)重展，項(xiàng)弊目沒販有形務(wù)成產(chǎn)豎品本蜂身的因核心藍(lán)競爭費(fèi)力箭3、榆

鴨功能穩(wěn)基本啊雷同貓，定覆位短殊視，貴局限儲(chǔ)于北昆京路丙商圈上，沒粒有從雁戰(zhàn)略被高度濟(jì)審視憑市場唐需求引4、天

唐廣州扒的消安費(fèi)者版、投劍資者鐮、經(jīng)辦營者輝正逐逼漸成扁熟，精甚至像超越惰項(xiàng)目桐開發(fā)蹈商，背廣州王商業(yè)座已經(jīng)挪進(jìn)入石后北作京路與概念陶時(shí)代扯，北靠京路劍概念杯已經(jīng)月對市鞋場缺你乏吸段引力淘5、印

正項(xiàng)目英規(guī)劃迷設(shè)計(jì)闊定位任不能好切入拌目標(biāo)蘿商家建的實(shí)小際需冶求拒6、注

隊(duì)項(xiàng)目絹整體采缺乏宵鮮明惹的主眠題，臟缺乏行獨(dú)特弓的個(gè)辰性，敗沒有賄形成專項(xiàng)目樣本身三罕有雨的亮繁點(diǎn)。乒局部昨主題槽不明廳顯，贈(zèng)沒法繩形成棗以局借部拉你動(dòng)整燕體的踩效應(yīng)尤。貓7、勤

虛發(fā)展彩商沒俊有為呈項(xiàng)目任、為鵲經(jīng)營槍商家洗制定撒可行訂的品利牌計(jì)田劃，作經(jīng)營君商家巷對項(xiàng)魄目前單景缺退乏強(qiáng)僻勢的環(huán)投資桶信心您。借8、蔑

兄業(yè)態(tài)囑組合影沒有峽形成佳內(nèi)循幸環(huán)競想爭樹9、禍

望……

僚從目去前北鉆京路殿商圈獻(xiàn)市場戲分析玩，處削于后嶼北京惠路時(shí)蝴代的命廣州榜商業(yè)保地產(chǎn)頸，“銹北京介路概寬念”眾再也厚不是兵商圈狂內(nèi)大堪型商喂業(yè)項(xiàng)彩目成賓功的酒保障年，隨芳著競凍爭環(huán)仙境的倍不斷商加劇吼，項(xiàng)崖目要外想成匪功突駝圍，逢必須盯以超敏前的慘眼光飄從戰(zhàn)景略層罩面跳席出北載京路油定位尺項(xiàng)目累，形雖成項(xiàng)案目的布特色安，塑抹造項(xiàng)疾目核舟心吸色引力或（從科整體括到細(xì)牙部）護(hù)，配市合另桐劈奚愉徑的飛招商骨策略殿和經(jīng)集營管哀理手美法，抵再結(jié)縣合北涂京路逝先天墻的地膏利優(yōu)邀勢，巧才是偉項(xiàng)目甩的必關(guān)勝的草最好欣籌碼陪。

疊1.逮4謹(jǐn)對目咽前大買型商捉業(yè)項(xiàng)荒目現(xiàn)蕩狀簡打析丙1.針4.種1大捧型項(xiàng)比目機(jī)歸會(huì)分璃析：搭20奧03僚年，誓隨著歪中國胳商業(yè)毅地產(chǎn)壟市場陸的全墻線飄抽紅，蔥大型蔥商業(yè)悄地產(chǎn)晝項(xiàng)目森特別矮是購拌物中省心（哈SH駝OP誘PI愁NG具M(jìn)縣AL遲L）柜在大林江南愁北如代雨水必春筍妖般迅擊速崛船起，東其體谷量之裂大，犯數(shù)量猛之多犁在全獵世界隙也實(shí)哀屬罕微見。過然而辦面對衡這動(dòng)點(diǎn)輒幾密十萬置建筑是面積川的巨獸無霸搬，市幸場的窗承受生能力敏如何久？消農(nóng)費(fèi)群奔對項(xiàng)救目的尋認(rèn)可懲能力蛙如何薦？我慨們有彈必要亞對商阻業(yè)大容盤的味發(fā)展林前景拒進(jìn)行杰一次績?nèi)婷{的梳顛理。顫（1命）大滔型項(xiàng)幫目群雄雄四恩起姨在狼框煙四興起的滴國內(nèi)轉(zhuǎn)零售罰戰(zhàn)場慌，各姑路諸文侯操柄持著較不同常業(yè)態(tài)帶跑馬很圈地悅尚未軟得以市片刻愿的喘副息，心SH肺OP您PI遮NG莖

辟M(fèi)A語LL僵的導(dǎo)蘭入再姜次給再原本硬酣戰(zhàn)泉猶激孟的商日戰(zhàn)平菊添了尊幾分葵詭秘打的色妹彩！茂實(shí)際慨上，懸隨著知WT恒O的惑推進(jìn)收，資藏本越弟來越凳具有房想象做力，巾一個(gè)址以M沫AL里L(fēng)為郵競爭性主力懂的商大業(yè)時(shí)期代向傲我們預(yù)快速百駛來誕。

腿（2根）郊孝區(qū)化鏟趨勢凝明顯運(yùn)雖與第綠一代駁購物損中心與主要尚特征器迥異革，新鏈上馬烤的M瞇AL當(dāng)L已嘩有多告家沖忍出鬧勢市商呆圈，謠安營挽于市暑郊外胞圍的鼠交通鎖樞紐每地帶途。如制奧林沸匹克逮購物蹄中心竄選點(diǎn)肆廣州訂東郊禮黃村淺廣深魂高速塵、東潑環(huán)高個(gè)速和問廣園焦快速棟干線餃交匯輛處；鞠東莞業(yè)萬江壯的華似南M叔AL蟲L選毅址廣陣深高虹速公佛路和冊10帥7國苗道之辟間。得這種桐選址忙方式朵無疑駛降低僻了M食AL皺L用棋地成抽本，益使得峰其規(guī)茫模得宏以成撓倍放拆大。窩

鐮（3昆）主航題設(shè)遠(yuǎn)計(jì)亮糟麗鮮陵明抄早期嗚的大踏型商劍場由黎于缺歌少體微現(xiàn)都譜市文轎化品芳位且耳富有恥個(gè)性傅化的灶主題慢設(shè)計(jì)爸，從急內(nèi)容驚設(shè)置鄭到品捉牌引息進(jìn)都護(hù)大同督小異佩，由字此引雪發(fā)日紛益嚴(yán)賴重的裕同質(zhì)俊化危竿機(jī)，兆造成胃中國牢第一訊代購圣物中老心“挨主題蜻缺位頭”的體一大紋硬傷因，使略其成門為“鋒先天欄殘疾卷的朝茫陽產(chǎn)條業(yè)”顫。大編多數(shù)鉛購物醬商場驅(qū)的規(guī)勢劃設(shè)釣計(jì)都且染上只主題矮缺位夫的同因質(zhì)化釘通病清。而熄新生邁的M腫AL言L志控在以飽多種浪方式胞探尋晌規(guī)劃久設(shè)計(jì)牽、主敲題營神造的醫(yī)新路南。如條太古株匯文直化廣廣場打句出了圍“報(bào)駛業(yè)文紗化”槐的大撈旗，晶將報(bào)胞社辦葡公樓叨、大閣型圖邊書館鴿、公縣眾藝夢術(shù)館撕與開背放式叮購物爪廣場康結(jié)合耍為一和體；堅(jiān)東莞冶華南遭MA敢LL跪打造寺“水歇鄉(xiāng)風(fēng)勤情”爺主題淚，利灰用珠睬三角順的河毒汊水錦網(wǎng)營鈴造供皆游客拐泛舟錄觀光鵲的水支道景慚觀；鋸深圳魄銅鑼護(hù)灣廣短場選被址于遼華僑驢城主括題公翼園群點(diǎn)落，籌營造殊國內(nèi)掉第一武家“榨生態(tài)茂景觀像和海扮洋文知化”鑄為主渡題的沾MA幣LL播；主勾題營呢造使尺M(jìn)A葵LL姜走向貝差異纖化競肯爭之躺路，蜘同時(shí)桌與旅渡游景生區(qū)客款源共杰享，呈開創(chuàng)容商業(yè)上和旅篩游業(yè)齊互動(dòng)街與融屋合的跌先河漏。周

練（4選）娛具樂功挎能逐定漸突子出宏面對擱中國褲第一歉代購眼物中犯心“眨功能拜缺陷?！钡耐袅硪患斡矀?，新夸生大史型商垂業(yè)項(xiàng)唉目通輕過提齊供長腹廊、尸廣場改、庭陶院等女，帶菜給消世費(fèi)者疤休閑竄空間籌；購碼物、技餐飲裙、休荷閑、執(zhí)娛樂頸區(qū)域帳的合始理搭放配滿義足消眨費(fèi)者陪一次旨購足懼和一旬站式含休閑廳消費(fèi)牛的需竿求，蓋使消詳費(fèi)模掛式得純以升絞級；病新一巧代的債MA冠LL戲獨(dú)具時(shí)匠心蔬的主亦題營煮造使拳MA連LL跳的娛姨樂休漆閑功襯能更膠加突禽出，硬回歸幣購物期中心獸業(yè)態(tài)炸的本申質(zhì)—酷—休抓閑時(shí)拋代的瘦產(chǎn)物馬，充票分體租現(xiàn)了潔以人檔為本失的理郊念，跡營造宣和引兔導(dǎo)新東的消赤費(fèi)方政式，殖引進(jìn)走一種紅新的釘文化調(diào)理念兔和生鑰活理稻念；尺這種訪重視虎整體櫻環(huán)境開和功府能提黎升的偉結(jié)果鉗，使巾消費(fèi)倡者的視購物掀不再蓋是單飽純的贈(zèng)購物濫，而纏是一余種享幣受，煌再配星合“腔一次爭性購蓋足”末的新朵消費(fèi)堂觀念掠，無掘疑會(huì)穩(wěn)給消慌費(fèi)者病一種倚全新婚的購儀物體速驗(yàn)。

用（5匆）營偷銷招引術(shù)層翠出不塘窮速20份03服年的好中國材商業(yè)托地產(chǎn)崇市場倉,隨周著大波型商武業(yè)地玩產(chǎn)項(xiàng)仆目的紅不斷中出現(xiàn)熱,開澤發(fā)商件為此米進(jìn)行焰的招脈商活季動(dòng)層柿出不渣窮。丙一位指老總斧在經(jīng)園歷了登專業(yè)有機(jī)構(gòu)答的一淋番“治洗腦塌”后胞曾深怠有感冤觸地清說,艦確實(shí)企沒想予到,最搞商祝業(yè)地證產(chǎn)與椅住宅伏和社挪區(qū)商侮鋪相嗚比居林然有遵這么器大的滿區(qū)別濟(jì)?？簧虡I(yè)始樓盤處的大筐盤化阻和住聞?wù)笏P的若特征砍有所擦區(qū)別蘆,其弟不僅沖僅從渴體量蕉上來嘆衡量才,主糾體關(guān)小鍵在賤于錯(cuò)灣綜復(fù)件雜的遷商業(yè)執(zhí)定位旱。蛛

淋

診（6挑）產(chǎn)鑒品定找位普作遍走洞高剃產(chǎn)品汗定位終的依急據(jù)是塌客戶愁定位塵。目蜜前，禾中國宏大型銅商業(yè)廚地產(chǎn)紅項(xiàng)目幕大多叛定位辮于中演高端致市場谷，在抗一定海程度滋上形冰成商數(shù)業(yè)地蜂產(chǎn)的國結(jié)構(gòu)址不均奔衡。廊總覽居北京烤商業(yè)繪地產(chǎn)膀，無宰論是朱立志涂與世打界5吐00啟強(qiáng)攜臺(tái)手的陸萬達(dá)充廣場箱，還淘是號焦稱要長打造蓬北京夕新天吵地的蘆建外嬌SO淺HO罰，以縣及矢張志打掀造C寒BD保生活悄區(qū)歐吸式品虧牌商墊業(yè)街執(zhí)的珠丹江帝牛景都潔是個(gè)裝中典示型。鑒以珠握江帝扮景全科長2士50窯0米砍的歐影洲風(fēng)疤情商衛(wèi)業(yè)走享廊為渾例，很其立壩足于裂高端攤消費(fèi)哄者需掏求的白業(yè)態(tài)敢規(guī)劃腳非常扎翔實(shí)姓、細(xì)間膩，疼從餐社飲、雹娛樂趨到休列閑、響購物綿，從拒展覽熱、展販?zhǔn)镜角坶喿x毛、欣嘆賞，歷全面?zhèn)兏采w恐區(qū)域三生活尤的種蛇種個(gè)妥性需棋求。玩

疲首（7場）S捕HO顆PP任IN盾G遇MA塞LL復(fù)發(fā)展厭時(shí)機(jī)隨逐漸鍬成熟坐按照鹿中國渴目前甘的經(jīng)腐營發(fā)讓展?fàn)钚臎r、壟零售災(zāi)商業(yè)師發(fā)展往態(tài)勢供、未戀來發(fā)引展規(guī)獎(jiǎng)劃、隱人均杠購買食力水桂平、盲人們幕對生很活質(zhì)爭素水急平要懲求的挨提高柳，在量中國虧發(fā)展鴉具備雀優(yōu)良雀購物景環(huán)境鄭、提卡供大肌型休衣閑場麗所及尺停車國場，驅(qū)集購喬物、水休閑辦、娛怕樂、箭餐飲得文化暫及服途務(wù)等盛各項(xiàng)幻功能倦于一種體的鋤現(xiàn)代愉購物碼中心嫌的條之件已妖逐漸臂成熟厚，摩販爾的侵出現(xiàn)取也是戲中國輝商業(yè)林發(fā)展昌到一嫂定階塵段，柿商業(yè)證業(yè)態(tài)朽社會(huì)北優(yōu)化紀(jì)組合票的必嫂然趨號勢。

英1.尊4.戚2較大型釀項(xiàng)目輩危機(jī)億分析毒：碧（1社）市灑場發(fā)稠展前濫景仍塵不明早朗訂20息04肢年是飾中國踏大型民商業(yè)文項(xiàng)目營的全詢面釋虜放年頌。然壯而一輕個(gè)大筐型商兵業(yè)項(xiàng)惰目能糠支撐漁多大套的消子費(fèi)力抄？廣蘆州可拘能有鋤一千慘億消穗費(fèi)力典，一役個(gè)大據(jù)型商低業(yè)項(xiàng)女目則唇須有唉幾百治億、際幾千謙億的孫銷量狀才能窮支持額，因鳴此大稈型商篇業(yè)項(xiàng)燃目在瘋廣州盟的發(fā)啟展要指非?？剐⌒暮＝y(tǒng)儉計(jì)數(shù)辯據(jù)顯他示，爪廣州詳人的典人均皆產(chǎn)值桂是4誼30員0多甲美元性，美玉國是采3萬莖美元吃，香風(fēng)港是騎2.每4萬蟻美元蘆，由拜此帶彩來的掏消費(fèi)以力是席很不哥一樣悲的?；枰虼虽?，在醫(yī)廣州項(xiàng)發(fā)展球大型驚商業(yè)閱項(xiàng)目些要很旋注意浮市場各的調(diào)驕查，抵除了陜有遠(yuǎn)趁見之刃外，流還要建有很萬實(shí)際費(fèi)的基擱礎(chǔ)。項(xiàng)

乞

叨（2暴）項(xiàng)常目開勵(lì)發(fā)謹(jǐn)篇慎樂鬼觀橫大型啟商業(yè)濾項(xiàng)目狹在國浩內(nèi)的垃開發(fā)豆普遍告處于堅(jiān)一個(gè)坡探索適階段準(zhǔn)，但畝并不蛙是所窯有的黑城市載、任閱何背挖景的寨開發(fā)破商都芒適合族，或射者說快具備簽了做鼠大型給商業(yè)孤項(xiàng)目國的條峽件。費(fèi)商業(yè)班房地當(dāng)產(chǎn)項(xiàng)缺目開宰發(fā)的飾基礎(chǔ)財(cái)條件健，是饒這個(gè)敘項(xiàng)目南所面遷對核慰心商乏圈的側(cè)消費(fèi)棉總量替，因悶為它扭體現(xiàn)染了核替心商汽務(wù)圈趨的人播口基結(jié)數(shù)，蹤也體究現(xiàn)了綠核心迎商圈愉的能斷力，累也包廟括了詞GD恨P的及水準(zhǔn)幻。因艷此，午在做犬項(xiàng)目穴判斷注的時(shí)癢候，躍對項(xiàng)惱目周接邊核梢心商暮圈消火費(fèi)總?cè)瘟康牟逝袛嚯H，將頁有助寇于對植項(xiàng)目仙做出熱比較弄正確負(fù)的結(jié)盛論。該另外典，如屯果開男發(fā)商批自身攀的資窗金實(shí)讀力尚箭不足姐以解撒決一矩個(gè)大樣型商典業(yè)項(xiàng)泛目土誤地款迫的問奔題，丟更大癢大增涌加了鏟開發(fā)老風(fēng)險(xiǎn)努。戲

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跟（3得）投景資周交期漫應(yīng)長鹿單在投稍資方歪面，穿并不屠是越艦大越朽好。散實(shí)際療上，呆當(dāng)經(jīng)羽濟(jì)規(guī)熟模到委達(dá)某頂一點(diǎn)詠之后抖，其牌收益貓能力快反而肯會(huì)降永低，久甚至獸可能隙使項(xiàng)件目處辦于競接爭劣數(shù)勢。某廣州告大型劍商業(yè)獵項(xiàng)目洗市場書本身濱處于謝發(fā)展攏的初呼期，妖無論釣是城吵市中崇心、鉗還是戀郊區(qū)彼大型招商業(yè)時(shí)項(xiàng)目少的發(fā)牽展，肆一定岡會(huì)有巴一個(gè)沸市場震培育勇的過阻程，浮這意蔥味著慎，至?xí)俅姹墼谝灰纻€(gè)三鑰到五舅年的蜂合理惡的虧窮損期積。值昆得關(guān)裝注的龍一點(diǎn)肆是，雁開發(fā)輛商的陳競爭被優(yōu)勢青是不底是足拿以保刊證這老個(gè)項(xiàng)桑目開角發(fā)的熄順利此完成念，甚紋至保裝證其通運(yùn)營兵期間剝的成狗功運(yùn)擾營。用商業(yè)功地產(chǎn)除是四征級客蜻戶群牙體，小一級兔是經(jīng)敗營群嶄體，望一級確是投沖資群括體，銜一級落是消村費(fèi)群絕體，拉還有肌一級圣是開乓發(fā)商巴，這膜四級碑客戶智需求碧的個(gè)速性化推要求邀都很撲高，珠這是想基于歷市場村競爭弦加劇央的結(jié)源果。詢

重

閉（4轟）零振散出炊售為朝主的險(xiǎn)經(jīng)營域絕癥鵲至于超商鋪盾出售峰方面蘿，很言多國食外機(jī)凈構(gòu)及殘專家摩認(rèn)為瞧，大辮型商稿業(yè)項(xiàng)同目的退發(fā)展嗓應(yīng)該弟采取喂整體餡出租鋪經(jīng)營宋的方年式。肆從目幅前情番況看撥，國釣內(nèi)不露少M(fèi)決AL退L的蘇項(xiàng)目多，都捷采取虎了將諒主力遺店的興位置蹄留下悲來做儲(chǔ)出租水，其莊他的缺商鋪饅做出透售的鐵方式饅。尤膚其在值目前陸金融雙政策超的環(huán)劇境之贈(zèng)下，低這種逆趨勢匪可能菜并不莫太容響易改甩變，竊需要撿改變東的是煤開發(fā)蚊商怎桌么解腿決的濁問題行。托（5怨）資濃金環(huán)貸節(jié)非災(zāi)常薄碧弱雪毋庸宇置疑系，盡獄管有勺“華催潤”各、“買中信昂”這亞些有裹著諸彈多背援景的身資金李實(shí)力獄派加金入，評但造只大型即商業(yè)赤地產(chǎn)脊項(xiàng)目代的麥秒田里森早到田的鳥身兒幾興乎全菠是民狐營資聞本。吩如今紗，大著型商燥業(yè)地生產(chǎn)項(xiàng)桿目已毀成為枯中國且私人筐資本棕最高哭的投叉資寶值典。沿目前谷關(guān)鍵歷的問區(qū)題是縫，民扔營資易本對慈風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)認(rèn)識(shí)永嚴(yán)重賤不足慢，對奸大型剖商業(yè)蠢項(xiàng)目蹄的復(fù)枝雜性賀和困巾難度登認(rèn)識(shí)觸嚴(yán)重家不足槳。很飾多地階產(chǎn)商鋤完全襯是利棗益驅(qū)燥動(dòng)，鍛持一截種短想期投墨機(jī)心班態(tài)，漢沒有遲意識(shí)熄到商溪業(yè)地赤產(chǎn)與腸住宅厲地產(chǎn)貨最大義的區(qū)看別是瓦：不店能進(jìn)擔(dān)行滾孩動(dòng)開榨發(fā)。領(lǐng)而一塌個(gè)大偶型商很業(yè)項(xiàng)價(jià)目的瓣設(shè)計(jì)急牽涉栽到眾膛多環(huán)膊節(jié)，地生命枕周期艱很長刪，關(guān)紗鍵是曉你能庭等多杯久，度能熬那多久模。探大型膽商業(yè)刷項(xiàng)目還的魅泄力在慚于其敗規(guī)模料的“厘龐大吼”，釣動(dòng)輒嶺上十爺萬平煌方米到的規(guī)戴模背瓜后，胸上演喉的往迫往是叉資本釣玩家磚一擲張千金箭的豪素賭。寬國內(nèi)身零售塊業(yè)往咳往是賢在外搖來資離本的陽驅(qū)動(dòng)狠下，而被動(dòng)逝地、鹿盲目貌地、鍋大規(guī)剖模地羽復(fù)制參。

玉1.趣5對熟20正04研年廣困州大黑型商百業(yè)地性產(chǎn)項(xiàng)蜜目的針幾大屢疑問添：墻

漠

壺疑問王1：立20缸04系年，太廣州秩大型棉商業(yè)夏地產(chǎn)剖市場靈會(huì)否與虛火近過度闖？閘

詞

距疑問遞2：襖大型緣商業(yè)捧地產(chǎn)掘項(xiàng)目誦的投灑資回系報(bào)源球和盈題利模蜂式在船哪里延？箭

造

柄疑問麻3：障廣州乳房地翼產(chǎn)商四或主賣動(dòng)或忌被動(dòng)槍介入福商業(yè)架的這飾兩種寒態(tài)勢斑，會(huì)捕令2籠00石4年盤大型湖商業(yè)柴地產(chǎn)讓市場漸產(chǎn)生務(wù)怎樣厚的競育爭態(tài)妖勢？圓

杠

從疑問芒4：文廣州后大型遺商業(yè)皮地產(chǎn)倍項(xiàng)目噴的贏付利經(jīng)雕營管押理模僵式路殲在何粘方？篇總結(jié)驕：戀中國便不是溝不需制要商盈業(yè)地已產(chǎn)開環(huán)發(fā)，紐需要題開發(fā)淺商得驢有長離期經(jīng)評營的沃規(guī)劃嫂和打棵算，姨拋棄免過去率做住遷宅地此產(chǎn)的派急功摸近利餅理念黑，把必已投使資的血項(xiàng)目竿做好婆，做震強(qiáng)，秒做大賀。通遣過專終業(yè)化盈的策罷劃和嘩操作欺，把專先進(jìn)蔽的商濤業(yè)模黨式帶指進(jìn)來娘，才維能在弱保證插項(xiàng)目歐成功董的基頸礎(chǔ)上化實(shí)現(xiàn)貢項(xiàng)目聽效益朵（經(jīng)它濟(jì)效赴益、煮品牌爪效益通、人辱才效廟益等永）的哪最大他化。蝶縱然耗，中凈國大決型商忘業(yè)地么產(chǎn)市禾場發(fā)盤展之菠路仍良然崎陵嶇，愁但毫舟無疑駱問，源20素04罵年將柿是中籌國商益業(yè)市囑場全痕面釋筆放的斃大盤壇時(shí)代辰。

燦二、隱對本脈案定末位建套議簡件析溉2.歐1本知案定僚位分待析戒2.銷1.堆1項(xiàng)水目定楚位下妨的建活筑規(guī)釋模確住定已2.研1.隙2項(xiàng)獻(xiàn)目定糊位主斬題創(chuàng)時(shí)新斗2.跌1.欺3項(xiàng)勻目定收位的匹品牌暴店組憲合[羊1]夜2.辛1.銜4經(jīng)蕉營定御位督2.牙1.游5對恰本案遺定位漿簡析濃作為顫北京誦路上判的大督型商侄業(yè)項(xiàng)趁目，嚼本案闊從零壽售的價(jià)角度易定位率無疑狠有效派切入跌了北刷京路艇商圈滲的整瞧體需將求，少完全棵可以匙迎合鐮商圈酸、市赴場、瞇消費(fèi)屢群體莊、經(jīng)導(dǎo)營群位體的議脈搏憲，從功娛樂渾、休延閑、必餐飲潔、購榮物的腔功能奧出發(fā)陣，構(gòu)護(hù)筑一朋站式聽的綜平合性么商場陜，基溝本與傾北京艱路商瞧圈目辦前的梅經(jīng)營峰狀況澆形成略一定備的補(bǔ)鄭充及蠻豐富礎(chǔ)，從傅這方木面說始，本墾項(xiàng)目鉗的定筑位無養(yǎng)疑具黎有一叨定的化可行吧性。庸然而兇對于技一個(gè)疲大型表的商澤業(yè)項(xiàng)膚目，拖本項(xiàng)含目的識(shí)定位賓卻缺觀乏創(chuàng)艦新、稀缺乏籠商業(yè)味領(lǐng)跑原人角修色的噸整體帆戰(zhàn)略棋定位宇。

停2.擋2本城案定楊位存斜在問櫻題分朱析帖通過便詳細(xì)殖的研竹究，蛇結(jié)合氏廣州去商業(yè)漆市場絮、北輪京路贏商圈立、消驚費(fèi)者帽、經(jīng)怒營者土及我呢司豐授富的累經(jīng)驗(yàn)眼，我憤司發(fā)陸現(xiàn)本仿案具掛有如推下的秀定位遷問題起：筑1、昆

懶總體根定位扎不夠貝清晰堵2、喘

賽主題袍定位燒不夠總明確說，缺討乏形侵成項(xiàng)椒目核轎心競仔爭力園的主健題，好主題非模糊澡的商蹦業(yè)項(xiàng)池目特眠別是傷大型誰商業(yè)鮮項(xiàng)目營很難扇激活超廣州界商業(yè)主市場桐的需察求。專3、嚷

晝細(xì)化再定位垂欠缺賭個(gè)性充化，煤對市氣場缺螺乏吸朽引力宿，與魔北京式路商鞋圈項(xiàng)院目同貴質(zhì)化持較嚴(yán)匹重，緒特別腰是最雨近名炒盛廣滑場開么辟4餃萬多喇平方遵米作訊為北催京路育的飲山食天先地，堆無疑坑對本徒案2煙3%拋的餐稱飲功守能構(gòu)上成直輛接競托爭。嗓4、鬧

授戰(zhàn)略閃定位娛不符匆合項(xiàng)清目未爭來的伐發(fā)展園需求稍，鑒落于本畝案處顏于廣貌州傳肉統(tǒng)商攝圈北繞京路封，本孝案在閃作定聯(lián)位時(shí)城應(yīng)考泡慮：與本案藍(lán)是從擱屬北芹京路和，還勒是延慈續(xù)北仁京路盒的風(fēng)顆格？抵本案榮是定股位為論北京旅路的熄補(bǔ)缺嘆？還何是把唱本案價(jià)提升腔到領(lǐng)疏導(dǎo)北余京路脅潮流邊的戰(zhàn)體略高板度，財(cái)使商拐家、嘩消費(fèi)揀者、沫同行灶、媒錘體等吊想到翻北京逼路就壇想到登本案澤？

挽注：惰（1灣）北弟京路激概念哪賣方愧市場殿（1鍬99其8年歪——鄙20捷01分年）敞當(dāng)北感京路否綜合跑型商耀業(yè)概妹念為諒賣方甩市場頓時(shí)（許19屋98畜年—捏—2打00悲1年瑞），險(xiǎn)北京欠路無脈疑成蠟為綜半合型落商場螺項(xiàng)目次的最厚大賣毀點(diǎn)，叨項(xiàng)目手銷售削、招慎商以尚北京旋路的么名義隨就可遇一路溉飄紅思，如葬當(dāng)時(shí)窗的北油京大笑廈，鼠在1像99益9年國時(shí)銷冷售率彈達(dá)高府達(dá)9叮6%道，然秋而其暴失敗軟之處騙在于掃后期翅的經(jīng)雀營管敏理。悲（2滿）北萍京路棵概念必的買悅方市壯場即牌后北齡京路綱概念斤時(shí)代咐（2辱00晌2年乘——惰至今制）初自2姿00忘1年釀后，威隨著短市場鉛的不膜斷成梳熟，叼商業(yè)閣供應(yīng)哄量的紡不斷獻(xiàn)加大總，廣物州的位商業(yè)圖進(jìn)入攀競爭軌的白娛熱化偷時(shí)期漢，廣石州的盆經(jīng)營堵者、個(gè)消費(fèi)冒者、透投資嬌者對穩(wěn)北京局路概茂念已代習(xí)以掏為常臣，利備用北未京路御概念臟作為筒項(xiàng)目覺的核峽心賣鏡點(diǎn)已診失去達(dá)當(dāng)年低的市礦場吸于引力鐵，此倉時(shí)再扣依托津北京更路概網(wǎng)念作糕為本濤項(xiàng)目娛的定繳位無冶疑陷持入一刷種商覽業(yè)怪決圈，予缺乏御新意特，同都時(shí)也級把項(xiàng)煉目帶鏡進(jìn)激紛烈的鐘競爭澆旋渦侄，本蠻案目雪前的謎定位滲對項(xiàng)怎目的箭招商某與經(jīng)煤營缺兄乏有盜力推蹈動(dòng)，考反而察成為諸阻礙遙。這悔從北乖京路貨商圈驅(qū)目前華的光忙明廣牧場與州名盛館廣場父可見頌一斑聲。

翻2.秒3對盡本案麗定位譽(yù)的支書持南FI席P（能中國礙）策替劃有鑒限公扭司職胸能：惡項(xiàng)目茄前期送策劃饅本項(xiàng)扯目要層在競謝爭激猛烈，逆多個(gè)土大型憑綜合喜性商傘業(yè)項(xiàng)隨目同更場競秤技的屈最激株處突暫圍而速出，孝必須她在項(xiàng)感目定掠位上藍(lán)形成富本項(xiàng)葬目的勤獨(dú)一葬無二脾的核暈心競專爭力喘。虹2.義3.分1以社未來黨界定煩現(xiàn)在屯的宏判策劃蛾模式城，賦針予項(xiàng)事目獨(dú)泛一無駐二的化、個(gè)帖性化在的主家題概雞念，餓與北果京路柱各項(xiàng)今目形灶成賣是點(diǎn)落酸差，何形成糾本項(xiàng)口目本旬身自遮有的玉亮點(diǎn)牧2.店3.雨2細(xì)扒化項(xiàng)灰目的箏整體君定位守，形披成項(xiàng)飄目的諸真正灑差異削化，擾形成犬項(xiàng)目豪耀眼臭的特鼻色性拿質(zhì)秀2.惡3.意3通戰(zhàn)過專蓮業(yè)運(yùn)吼作經(jīng)穩(wěn)驗(yàn)及脅戰(zhàn)略射聯(lián)盟滾商家趕的實(shí)回際需漢求，脫重新掠界定野項(xiàng)目象的戰(zhàn)糕略定比位，勵(lì)領(lǐng)跑壯廣州拐商業(yè)特市場叫，成得為北啟京路適商圈毯的新辱商業(yè)籮革命礙的引喉擎?？鹑?gòu)對本襲案業(yè)敵態(tài)功壞能分球區(qū)簡滔析聯(lián)3.奔1對裳本案膚業(yè)態(tài)拜功能癢組合垮簡析稱3.命1.艱1從生經(jīng)營攏商家乒需求代界定矮3.她1.阿2從德消費(fèi)杜群需折求上快界定飯3.刊1.區(qū)3從安市場針競爭犁上界步定

宵3.佳2對溝本案鄙業(yè)態(tài)物功能區(qū)組合刮的問街題簡壘析如3.耐2.金1業(yè)你態(tài)組令合缺游乏領(lǐng)積導(dǎo)核床心地辯位的米業(yè)種兩3.習(xí)2.如2業(yè)貌態(tài)定達(dá)位與府部分益商家辯的實(shí)研際需犧求沖剖突速3.木2.戴3業(yè)分態(tài)功賀能組釀合整幸體相胖對較雙模糊孔，不撤明確槍，沒洪法形信成項(xiàng)這目核醬心競盡爭糟3.弦2.虎4業(yè)禾態(tài)功騾能組杜合在狼同一得樓層慨沒形句成集諸群效建應(yīng)，闊很難悉形成睡強(qiáng)烈荒的購蟲物氛乏圍菌3.現(xiàn)2.蘿5每炒層業(yè)頂態(tài)功玩能界彈定不附清晰遼，缺嚷乏細(xì)四化

嶺3.蠶3我火們對錫本案誦業(yè)態(tài)委功能宰組合腐的支群持蠶3.勵(lì)3.艷1從糞本項(xiàng)妹目整劫體需保求上貫對業(yè)游態(tài)本墓案合未理定豎位穴3.死3.頂2從晝控制軌內(nèi)耗服的角清度上趴對業(yè)太態(tài)本慈案合尺理界壓定韻3.生3.體3從雹各業(yè)飲態(tài)商軌家對天樓層瘋、位允置、棕進(jìn)深日、面幻寬等堆要求伶上對孔本案群業(yè)態(tài)講合理醒調(diào)整姐3.扇3.軌4從左各商碼家經(jīng)堪營特跳點(diǎn)上攪對本掃案業(yè)帥態(tài)合共理調(diào)捉整買3.泉3.同5從后北京全路商套圈的里融合想性上密對業(yè)管態(tài)合因理調(diào)策整半除此跌外，凈本案悟的業(yè)齊態(tài)組顛合必付須考糖慮大溫量的悄細(xì)節(jié)著，如厘內(nèi)置單步行蘿街商犁鋪的須開間網(wǎng)、進(jìn)肢深和抵購物籮動(dòng)線再寬度厚應(yīng)該足多少廈為宜待，商蔥鋪面行積如腔何劃刷分才渴利于壺招商濟(jì)又利吵于經(jīng)愚營，絞公攤蠻面積之多少腳方易模為業(yè)盲主接伍受，的在什染么情役況下睛內(nèi)置南步行腥街可杰往更雀高樓碼層設(shè)歇置，艦怎樣陜選擇夠業(yè)種需組合袖可使航商鋪治招商貧價(jià)格甩最佳佳，如郵何處易理業(yè)刮主租賺賃合造同和歌招商良合同友的關(guān)房系等登等。不所有凡這些惜細(xì)節(jié)潤都必勻須與過本案睬的業(yè)好態(tài)組躲合定歇位“津精準(zhǔn)可”吻葵合。

蛾四、磁對本仁案原乏規(guī)劃遙設(shè)計(jì)雖的建分議噸4.丙1對習(xí)本案只原規(guī)槽劃設(shè)民計(jì)簡朵析堤本案喂的規(guī)絮劃設(shè)醋計(jì)必詳須依府據(jù)市蛾場調(diào)瀉查得膛出定臭位結(jié)查論，我集中右策劃捎師的丹靈感甘智慧稻，運(yùn)沾用建辜筑設(shè)室計(jì)師菊的技訓(xùn)術(shù)手右段，壇發(fā)揮喪營銷慣專家膽的推權(quán)廣策繩略共儉同完騎成。橡需特訴別注跟意引略進(jìn)新否業(yè)態(tài)冷和設(shè)此計(jì)好條項(xiàng)目交的業(yè)虜態(tài)組言合。蜘通過威對本軍案地剖商業(yè)棉現(xiàn)狀仰進(jìn)行嶄充分起的市梢場研寧究，獅對項(xiàng)衡目本劣身的貴業(yè)態(tài)長選擇芝、業(yè)乎態(tài)組夢合、換分布桿和面培積占愈比，只業(yè)種煩選擇慈、分蒜布和廊面積繩占比疲，對流商鋪狠劃分宏、建瘋筑形游態(tài)、格區(qū)域奶和樓枕層功終能、拼人流史導(dǎo)向呼系統(tǒng)挪、項(xiàng)脅目環(huán)強(qiáng)境及晃配套尋設(shè)施康等進(jìn)擋行預(yù)于先設(shè)酸定，晶用以棕指導(dǎo)省項(xiàng)目睡的工奴程規(guī)胖劃設(shè)損計(jì)和爛建筑軋?jiān)O(shè)計(jì)杠。

流4.真2本銳案原盡建筑礦規(guī)劃綁設(shè)計(jì)域問題役簡析戰(zhàn)根據(jù)作我司款多年刊豐富坊的商蓄業(yè)運(yùn)降作經(jīng)枕驗(yàn)，龜結(jié)合幟與各腫級戰(zhàn)茂略聯(lián)民盟經(jīng)嗚營商虜家的洗意見劃，同秋時(shí)深化入對黑北京達(dá)路商湯圈的技研究產(chǎn)，我碑們對盲本案程的原桐有規(guī)箏劃設(shè)服計(jì)提辨出以際下疑切問：準(zhǔn)4.援2.姨1柱嚷間距扒太窄然不符歲合商極業(yè)項(xiàng)界目經(jīng)飄營商什家的榴需求模4.輛2.客2柱蘋網(wǎng)太枯多不宴符合紅發(fā)展未商利疲益最威大化逢的要秩求蓬4.傳2.抗3外艘立面晚的設(shè)涌計(jì)不腳切合秘本案散原有召的主羊題定迷位，乳（作殿為永子久經(jīng)仗營是琴否做投到外償立面槽5年寶不過幅時(shí)，莊平面橫設(shè)計(jì)乓30趴年不母落后債）遙4.改2.鍬4外艱立面吃的設(shè)膊計(jì)不畝能在譯北京月路商屋圈起救到差澤異化新點(diǎn)睛掏，形昌成本慘案獨(dú)懲一無矛二的調(diào)“活陶廣告對——蒙北京內(nèi)路上枕的商例業(yè)名死片”賠的要匯求痕4.憐2.嫩5觀糟光電盟梯作然為本絡(luò)案的訓(xùn)一大懇賣點(diǎn)坐，目評前位綢置的仆安排兵在滿木足基災(zāi)本功撲能上鵲，沒患法起裂到點(diǎn)遷睛的方效果孟（視隙覺效惡果、吊功能紋效果翠、賣豐點(diǎn)效豬果、農(nóng)宣傳博效果欄）梳4.登2.斤6手源扶梯列的數(shù)甲量不可能滿匪足商胞場的醬需求便，手猶扶梯泰的位驢置不津合理介，不銳能很蛙好對脹人流畏起到譽(yù)最大浸化的燕引導(dǎo)駕4.靠2.老7目萌前的餅中庭鏈的設(shè)纏計(jì)風(fēng)帽格、估跨度方、位走置、名面積瓣不能豬起到巷聚集俊人流找，增赤加整種體商捧業(yè)氣斧氛、銷商業(yè)有活動(dòng)關(guān)演示坦及形凡成回謹(jǐn)旋消破費(fèi)的角功能賤。與金本案誓倡導(dǎo)巴的主鍬題不映相符鬧4.著2.騎8外僑立面累的流冰線設(shè)傭計(jì)不寬符合售發(fā)展近商在絨廣告妹收益催最大撥化的眉要求最4.苗2.鳥9規(guī)字劃設(shè)拴計(jì)不健符合掀各級梨商家惹的需幕求（港面積價(jià)、進(jìn)勝深、皮商業(yè)便服務(wù)驗(yàn)、商敘業(yè)配嚷套、癢倉庫古、門豬面等否）。海如百裂佳超圓市，些在香尊港的的需求旨面積雙為每脆層3段00鳥0到堆45覽00芹平方披米，救在廣稠州則膊要求混為1呀30奮00尊平方排米以旅上趴4.鵲2.革10遵目前胖的規(guī)菜劃設(shè)挺計(jì)未頂能充黃分挖宗掘出疊本案戒地塊萍的最柱大價(jià)灶值，博達(dá)到案發(fā)展漆商的爭成本國最小餡化、燭利益論最大毀化（異如一通層的獎(jiǎng)商業(yè)寫價(jià)值冰最大解化，手二層氏如何藍(lán)通過貧巧妙羽設(shè)計(jì)益達(dá)到說一層堪的租驕價(jià)等牛。）請4.擺2.觀11臭平面此交通煙設(shè)計(jì)菜未能添充分帖起到葡對人閃流的射最有楚效的持引導(dǎo)晃作用革，特嚷別是勇一層陜的半乞弧型收步行誼街設(shè)排計(jì)，漏沒法圾起到柱蓄客亂作用出。

斜4.篩2.笛12饑平面俱內(nèi)部旨格局茄不符玻合目芬標(biāo)商行家的腔需求

顫4.害2.百13箭垂直纖交通暫設(shè)計(jì)碎不能山充分嘩引導(dǎo)滲人流萄向上征拉升短。按曲目前述廣州糕消費(fèi)言者習(xí)諸慣，扛當(dāng)消階費(fèi)者遍購物侄達(dá)到口五樓就以上竟樓層泉時(shí)就攏會(huì)產(chǎn)峰生厭誕倦感麻及出段現(xiàn)疲剝勞狀感態(tài)，毀規(guī)劃羨設(shè)計(jì)下沒能偏從消步費(fèi)者襯的消叔費(fèi)角森度體授現(xiàn)商伶城的稱人性嘆化。

盲4.復(fù)3對如本案挎的建慌筑設(shè)塔計(jì)簡巖要建冷議窯（1蘇）

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鉗商業(yè)何空間瞧步行驢化吧（2婆）

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診公共前空間望社會(huì)澤化終（4狗）

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冶商業(yè)向空間顧的休至閑化睛（6屠）

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形六、繳對本隔案經(jīng)葡營管吳理模讓式的休建議據(jù)6.旗1對峰本案皆經(jīng)營觀管理蓋