廣州市物業(yè)管理辦法

年4月19日廣州市物業(yè)管理辦法文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請聯(lián)系改正。廣州市物業(yè)管理辦法（征求意見稿）

-12-1411:58第一章總則第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條

本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主經(jīng)過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。第三條

市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門各區(qū)分局（以下簡稱區(qū)分局）、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理工作。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日?；顒?，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。居民委員會、村民委員會建立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)行業(yè)的行政主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。第四條

房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理信息共享平臺，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息、物業(yè)管理備案、處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享。第二章物業(yè)管理區(qū)域第五條

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本辦法第六條至第八條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。在同一建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍內(nèi)，其物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，經(jīng)征求物業(yè)所在地相關(guān)業(yè)主意見后，能夠劃定或者確定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。第六條建設(shè)單位在開始前期物業(yè)管理招標(biāo)工作之前，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：（一）《廣州市物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表》；（二）建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照；（三）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及紅線圖；（四）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（五）建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃及建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖；（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測繪或者實(shí)測繪報(bào)告；（七）經(jīng)核準(zhǔn)的地名批復(fù)文件。報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。第七條

已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：（一）《廣州市物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表》；（二）物業(yè)服務(wù)合同；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；（四）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及紅線圖；（五）建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃及建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖；（六）經(jīng)核準(zhǔn)的地名批復(fù)文件。因建設(shè)單位不存在或者其它客觀原因，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法提供前款第（四）至（六）項(xiàng)資料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告已實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備使用情況、社區(qū)建設(shè)等情況。報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。第八條

舊城區(qū)、城中村等沒有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：（一）《廣州市物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表》；（二）物業(yè)管理區(qū)域四至范圍圖；（三）物業(yè)管理區(qū)域確定意見。前款第（三）項(xiàng)確定意見的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括該區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備使用情況、社區(qū)建設(shè)情況等。報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

第九條

新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

前款明示的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；

（二）業(yè)主共有的道路、綠地、公共場所、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備等的位置、面積；

（三）其它需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。

已實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告全體業(yè)主。第三章業(yè)主大會與業(yè)主委員會第一節(jié)一般規(guī)定第十條

業(yè)主能夠成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。第十一條

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主大會能夠設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。業(yè)主大會、業(yè)主監(jiān)事會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。第十二條本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，提倡業(yè)主經(jīng)過電子投票系統(tǒng)進(jìn)行決策。市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的統(tǒng)籌建設(shè)管理，制定電子投票具體操作細(xì)則，為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供方便、快捷的決策方式。市房地產(chǎn)行政主管部門建設(shè)、維護(hù)業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)等工作經(jīng)費(fèi)，納入本機(jī)關(guān)電子政務(wù)費(fèi)用，由市級財(cái)政予以保障。第二節(jié)業(yè)主大會籌備組第十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，業(yè)主能夠向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求：（一）20%以上業(yè)主聯(lián)名的；（二）已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域或者先期開發(fā)部分建筑面積50%以上，且有10名以上業(yè)主聯(lián)名的。第十四條建設(shè)單位在辦理房屋初始登記前，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提供下列資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；（二）房屋及建筑物面積清冊；（三）業(yè)主名冊；（四）建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖；（五）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（六）專項(xiàng)維修資金清冊；（七）其它有關(guān)的文件資料。第十五條符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后30日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為7至15人單數(shù)，且業(yè)主代表人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之六十，具體人數(shù)及名額分配由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府決定?；I備組組長由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任?；I備組成立后，籌備組組長不履行或者不適當(dāng)履行職責(zé)的，經(jīng)籌備組三分之二以上成員簽字確認(rèn)，能夠向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請更換組長，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面申請之日起20日內(nèi)更換。第十六條

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同聯(lián)名業(yè)主將組建籌備組的通知以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，告知全體業(yè)主籌備成立首次業(yè)主大會事宜，公告時(shí)間不少于7日。公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確業(yè)主代表的人數(shù)、條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和時(shí)間期限等。籌備組業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會、村民委員會會同聯(lián)名業(yè)主組織業(yè)主推薦。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不同物業(yè)類型的建筑面積比例均衡分布，同一物業(yè)類型的，按照推薦票多少順序確定。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)書面通知建設(shè)單位或者公有住房出售單位委托一名代表參加籌備組工作，建設(shè)單位或者公有住房出售單位有放棄參加籌備組的權(quán)利。第十七條

籌備組業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；（三）不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為；（四）不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動的行為；（五）不存在違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的行為。街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表應(yīng)當(dāng)符合前款第（一）至（四）項(xiàng)條件。籌備組業(yè)主代表不符合本條第一款規(guī)定條件的，籌備組成立之前，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府取消其業(yè)主代表資格；籌備組成立之后，經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的三分之二以上成員簽字確認(rèn)，由籌備組取消其業(yè)主代表資格并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表不符合本條第二款規(guī)定條件，以及因工作變動等原因不能履行職責(zé)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)更換街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會或者村民委員會代表。第十八條

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將籌備組成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于7日。公示期間，對籌備組成員有異議的，應(yīng)當(dāng)以書面形式署名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到意見之日起7日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并按照第十七條第三、四款的規(guī)定作出處理決定。處理決定應(yīng)當(dāng)加蓋印章后在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。籌備組業(yè)主代表對街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的處理決定不服的，能夠依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。第十九條籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將籌備組成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?；I備組自公告之日起成立。第二十條

籌備組會議由籌備組組長召集和主持，也能夠由籌備組組長委托籌備組居民委員會代表或者其它業(yè)主代表召集和主持?；I備組成員不能委托代理人參加會議，但成員是法人或者其它組織的除外?；I備組會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)籌備組成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。籌備組會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，籌備組會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會成員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第二十一條籌備組可持街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制籌備組印章，印章由籌備組組長保管或者由籌備組組長指定居民委員會代表或者其它業(yè)主代表保管。使用籌備組印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)籌備組會議的決定使用。不刻制籌備組印章的，能夠使用物業(yè)所在地居民委員會印章替代籌備組用章?；I備組解散后，其印章由印章保管人交回街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府廢止。第二十二條籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（四）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；（五）制定首屆業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生規(guī)定，確定業(yè)主委員會成員候選人名單；（六）制定首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)定；（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其它準(zhǔn)備工作。前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于7日。首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生規(guī)定、首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則不得互相抵觸和沖突?；I備組能夠委托具有專業(yè)知識和服務(wù)能力的社會組織開展籌備工作。

第二十三條

業(yè)主對管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案公示內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式署名向籌備組提出。籌備組應(yīng)當(dāng)在收到書面意見后7日內(nèi)予以答復(fù)。對業(yè)主的異議，籌備組應(yīng)當(dāng)集體討論并書面記錄，經(jīng)超過半數(shù)籌備組成員同意的，應(yīng)予采納。

經(jīng)征求意見，籌備組對管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案有修改的，應(yīng)當(dāng)將修改后的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則按照本辦法第二十二條第二款的規(guī)定再次公示。

第二十四條首屆業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不同物業(yè)類型、不同幢（梯）及相應(yīng)建筑面積均衡分布，由業(yè)主自薦和推薦產(chǎn)生。同一物業(yè)類型、同一幢（梯）按照推薦票多少順序確定候選人。

第二十五條

籌備組應(yīng)當(dāng)以書面形式將確定的首屆業(yè)主委員會委員候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于7日。

公示期間，業(yè)主對首屆業(yè)主委員會委員候選人有異議的，應(yīng)當(dāng)以書面形式署名向籌備組提出。首屆業(yè)主委員會委員候選人不符合《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條規(guī)定的條件、存在《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定的禁止行為的，由籌備組取消其首屆業(yè)主委員會委員候選人資格并說明理由。

第二十六條

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起6個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決經(jīng)過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主大會成立之日起，籌備組自行解散。

籌備組自成立之日起6個(gè)月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議表決經(jīng)過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，但未能選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會的，在首屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，能夠由籌備組繼續(xù)組織業(yè)主召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。

籌備組自成立之日起6個(gè)月內(nèi)，未能組織召開首次業(yè)主大會會議表決經(jīng)過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會的，籌備組自行解散。業(yè)主能夠按照本辦法第十三條的規(guī)定，重新向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求，再次成立籌備組。第三節(jié)業(yè)主大會第二十七條

業(yè)主大會決定以下事項(xiàng)：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；（四）是否設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會；（五）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；（六）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（七）籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，制定物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理制度；（八）在符合規(guī)劃的條件下，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（九）在符合規(guī)劃的條件下，改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途；（十）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；（十一）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

決定前款第（七）項(xiàng)和第（八）項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其它事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第二十八條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出約定：（一）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；（二）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；（三）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營與收益分配；（四）業(yè)主共同利益的維護(hù)；（五）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；（六）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；（七）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等。第二十九條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出約定：（一）業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；（二）業(yè)主委員會的職責(zé)；（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時(shí)間和議事方式；（五）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；（七）業(yè)主大會會議的表決程序；（八）業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)、任期和職務(wù)終止等；（九）業(yè)主委員會換屆程序、業(yè)主委員會委員補(bǔ)選規(guī)定等；（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。第三十條

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：（一）經(jīng)20%以上業(yè)主提議的；（二）經(jīng)業(yè)主委員會決定的；（三）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；（四）管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其它情形。第三十一條

業(yè)主委員會對提議召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的業(yè)主人數(shù)有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提議之日起5日內(nèi)自行核查，作出是否召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的書面決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主對業(yè)主委員會自行核查結(jié)果有異議的，能夠于業(yè)主委員會自行核查結(jié)果公告后3日內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府申請進(jìn)行復(fù)查，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)將復(fù)查結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。經(jīng)復(fù)查，提議召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的業(yè)主人數(shù)達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。第三十二條業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府能夠責(zé)令業(yè)主委員會限期召開，并通告全體業(yè)主；逾期仍不召開的，能夠由業(yè)主監(jiān)事會或者物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

第三十三條召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前將會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、議題、議程及會議表決規(guī)則以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。并應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會。公告期間，業(yè)主能夠?qū)I(yè)主大會擬表決事項(xiàng)提出建議和意見。首次業(yè)主大會會議籌備組或者業(yè)主委員會對業(yè)主提出的建議和意見應(yīng)當(dāng)受理并予以說明，能夠?qū)M表決事項(xiàng)的具體內(nèi)容進(jìn)行修改，并接受業(yè)主質(zhì)詢。擬表決事項(xiàng)經(jīng)修改后應(yīng)當(dāng)重新公告，公告時(shí)間不少于7日。第三十四條業(yè)主大會會議能夠采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名。

采用電子投票形式的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)進(jìn)行表決。第三十五條業(yè)主大會會議投票期限由首次業(yè)主大會會議籌備組或者業(yè)主委員會根據(jù)具體情況決定。因故無法按期完成會議投票的，首次業(yè)主大會會議籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況并延長期限，但延長期限最長不得超過15日。第三十六條

采用書面征求意見形式的，業(yè)主大會會議投票期限屆滿，應(yīng)當(dāng)按照公正、公開、透明的原則，統(tǒng)計(jì)和查驗(yàn)業(yè)主的表決意見，并及時(shí)公布表決結(jié)果。采用集體討論形式的，應(yīng)當(dāng)場公布表決結(jié)果。能夠邀請業(yè)主對計(jì)票全過程進(jìn)行監(jiān)督。

表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。采用書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示30日以上，采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)公示7日以上。公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的房號和專有部分面積，業(yè)主對表決事項(xiàng)贊同、反對、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主對表決事項(xiàng)贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。

業(yè)主大會會議的選票、表決票由業(yè)主委員會妥善保管，保管期限不少于5年。

業(yè)主委員會未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會表決結(jié)果的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府能夠責(zé)令業(yè)主委員會限期公示業(yè)主大會表決結(jié)果，并通告全體業(yè)主。第三十七條

公示業(yè)主大會表決結(jié)果期間，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，首次業(yè)主大會會議籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)記錄并及時(shí)作出答復(fù)。

采用書面征求意見形式，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，能夠查驗(yàn)本人表決意見。業(yè)主查驗(yàn)本人意見，應(yīng)當(dāng)提供本人有效身份證明和有效房產(chǎn)證明；業(yè)主委托她人查驗(yàn)表決意見，還應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

業(yè)主監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會對業(yè)主的異議及時(shí)作出答復(fù)。第三十八條業(yè)主能夠幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。第三十九條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：（一）專有部分面積按照建筑面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。第四十條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：（一）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。第四十一條一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使表決權(quán)。

業(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán)。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。第四十二條業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，能夠書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

業(yè)主能夠按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條的規(guī)定，以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否能夠計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

第四十三條業(yè)主監(jiān)事會的監(jiān)事人數(shù)不少于3人，每屆任期不超過5年，能夠連選連任。業(yè)主委員會委員及其利害關(guān)系人不得擔(dān)任業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事。

業(yè)主監(jiān)事會會議每年度至少召開一次會議，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)監(jiān)事出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體監(jiān)事半數(shù)以上同意，并簽字確認(rèn)。

業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對監(jiān)事會職責(zé)、議事方式和工作經(jīng)費(fèi)，監(jiān)事的選舉規(guī)則、監(jiān)事的資格、人數(shù)、任期等事項(xiàng)進(jìn)行約定。

第四十四條業(yè)主監(jiān)事會主要履行以下職責(zé)：

（一）審核業(yè)主委員會的工作情況報(bào)告及年度工作計(jì)劃、業(yè)主大會收支情況報(bào)告及收支預(yù)算；

（二）檢查業(yè)主委員會財(cái)務(wù)狀況，審閱業(yè)主委員會財(cái)務(wù)賬薄及其它會計(jì)資料，審查業(yè)主委員會財(cái)務(wù)活動情況，包括籌集、管理、使用專項(xiàng)維修資金情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益情況，業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況等；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議的情況。對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會決定和決議的業(yè)主委員會委員提出罷免建議；

（四）對業(yè)主委員會委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會委員予以糾正；

（五）發(fā)現(xiàn)有重大事故或者緊急事件情況，需要召開業(yè)主大會臨時(shí)會議時(shí)，能夠要求業(yè)主委員會及時(shí)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議；

（六）就業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事職權(quán)范圍內(nèi)的事情能夠向業(yè)主委員會提出提案，建議業(yè)主委員會列入業(yè)主大會會議議程，進(jìn)行審議并作出相應(yīng)的決定；

（七）能夠列席業(yè)主委員會會議，并對業(yè)主委員會決議的事項(xiàng)提出質(zhì)詢或者建議；

（八）發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會財(cái)務(wù)活動情況異常，能夠進(jìn)行調(diào)查；必要時(shí)，能夠聘請會計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助其工作。第四節(jié)業(yè)主委員會第四十五條

劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合成立業(yè)主大會條件的，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。第四十六條

業(yè)主委員會一般由5至15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過5年，能夠連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任和副主任。業(yè)主委員會委員是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，能夠按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員能夠列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。第四十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）業(yè)主大會的會議記錄和會議決定；（四）業(yè)主大會決定的其它重大事項(xiàng)。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)受區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門委托，在收到上述資料后5日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)，同時(shí)將備案回執(zhí)和備案資料抄送區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門。

業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應(yīng)當(dāng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，同時(shí)可持備案回執(zhí)向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)向原備案機(jī)關(guān)辦理備案變更手續(xù)。原備案機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照本條第二款的規(guī)定予以處理。第四十八條業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（二）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題；（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其它相關(guān)費(fèi)用；（七）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（八）組織和監(jiān)督共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的分配與使用；（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（十）配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、公安機(jī)關(guān)、居民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會治安等工作；（十一）法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其它職責(zé)。第四十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；（三）物業(yè)服務(wù)合同；（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；（五）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況；（六）占用業(yè)主共有的道路或者其它場地用于停放汽車車位的處分情況；（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；（八）其它應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。第五十條

業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，能夠委托副主任召集。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的委員出席，委員具有同等表決權(quán)，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會召開會議時(shí)，能夠同時(shí)邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的代表和居民委員會、村民委員會的代表參加。

第五十一條

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

依照前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府能夠指定業(yè)主委員會其它委員召集業(yè)主委員會會議。第五十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照會計(jì)要求建賬并及時(shí)入帳。業(yè)主委員會對收支原始憑證及形成的會計(jì)資料應(yīng)當(dāng)妥善保管。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況、物業(yè)共有部分所得收益情況和專項(xiàng)維修資金的管理情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會未按照本條第二款的規(guī)定公布相關(guān)資金情況的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會能夠責(zé)令業(yè)主委員會限期公布相關(guān)資金情況，并通告全體業(yè)主。第五十三條對任期和離任的業(yè)主委員會委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，全體業(yè)主能夠在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中作出相應(yīng)約定。

業(yè)主監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)每年不少于一次對物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況進(jìn)行檢查。第五十四條業(yè)主委員會委員存在《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條規(guī)定的禁止行為的，經(jīng)業(yè)主委員會會議決定中止其委員資格，并提請業(yè)主大會會議決定終止其委員資格。

業(yè)主委員會委員符合《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十一條規(guī)定的，其委員資格自行終止。

業(yè)主委員會委員職務(wù)終止，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

職務(wù)終止的業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)自公告之起3日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會所有的檔案資料、印章及財(cái)物交回業(yè)主委員會。第五十五條業(yè)主委員會委員缺員，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足5人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議補(bǔ)選業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定及時(shí)補(bǔ)選業(yè)主委員會委員的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府能夠責(zé)令業(yè)主委員會限期組織補(bǔ)選業(yè)主委員會委員，并通告全體業(yè)主。

第五十六條業(yè)主委員會任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府能夠責(zé)令其限期組織換屆選舉，并通告全體業(yè)主；逾期仍未組織的，能夠由業(yè)主監(jiān)事會或者物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。第五十七條業(yè)主委員會委員集體辭職或者業(yè)主委員會任期屆滿但未能及時(shí)換屆選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，能夠按照以下規(guī)定由相應(yīng)機(jī)構(gòu)代行業(yè)主委員會職責(zé)，并及時(shí)組織業(yè)主召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會：（一）管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生前的代行業(yè)主委員會職責(zé)的機(jī)構(gòu)有規(guī)定的，按照管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定執(zhí)行，代行業(yè)主委員會職責(zé)的機(jī)構(gòu)不得違反第五十六條第四款的規(guī)定；（二）管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則沒有規(guī)定，但已成立業(yè)主監(jiān)事會的，由業(yè)主監(jiān)事會履行上述職責(zé)；（三）管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則沒有規(guī)定，且未成立業(yè)主監(jiān)事會的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下履行上述職責(zé)。第四章前期物業(yè)管理

第五十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，以公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶?/p>

第五十九條

前期物業(yè)管理招標(biāo)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告10日前，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門辦理招標(biāo)備案：

（一）《廣州市前期物業(yè)管理招標(biāo)備案申報(bào)表》；

（二）物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；

（三）新建住宅（不含別墅）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)文件(新建住宅（不含別墅）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的需提供)；

（四）擬發(fā)布的招標(biāo)公告；

（五）招標(biāo)文件。

報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

第六十條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)憑《前期物業(yè)管理招標(biāo)備案回執(zhí)》在廣州市建設(shè)工程交易中心的交易平臺發(fā)布前期物業(yè)管理招標(biāo)公告。實(shí)施招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵守《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》(建住房［］130號)和廣州市建設(shè)工程交易中心有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的規(guī)定。

第六十一條

前期物業(yè)管理招標(biāo)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案：

（一）《廣州市前期物業(yè)管理中標(biāo)備案申報(bào)表》；

（二）前期物業(yè)管理招標(biāo)備案回執(zhí)；

（三）開標(biāo)簽到表；

（四）評標(biāo)專家評分表；

（五）評標(biāo)委員會的評標(biāo)報(bào)告；

（六）中標(biāo)單位資質(zhì)證書；

（七）中標(biāo)單位投標(biāo)文件。

報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

第六十二條建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案：（一）《廣州市前期物業(yè)服務(wù)合同備案申報(bào)表》；（二）前期物業(yè)管理中標(biāo)備案回執(zhí)；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；（四）前期物業(yè)服務(wù)合同。報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

第六十三條前期物業(yè)服務(wù)合同能夠約定期限；可是，期限未滿、業(yè)主委員會和業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第六十四條新建住宅（不含別墅）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定和質(zhì)價(jià)相符的原則，確定前期物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。

建設(shè)單位與前期物業(yè)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第六十五條新建住宅物業(yè)（不含別墅）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)確需超出政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理公開招標(biāo)前向物業(yè)所在地的區(qū)、縣級市價(jià)格行政管理部門申請單獨(dú)核定該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)核定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開招標(biāo)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第六十六條本辦法施行之日起發(fā)布招標(biāo)公告的新建住宅（不含別墅）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第六十七條符合以下條件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠在業(yè)主大會成立之前對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行期限屆滿或者沒有明確約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行期限的；

（二）調(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意。

調(diào)價(jià)方案實(shí)施前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容以及征求業(yè)主意見的情況等以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于7日；并應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知物業(yè)所在地居民委員會、村民委員會，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及區(qū)、縣級市價(jià)格行政管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門。

第六十八條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。

在辦理物業(yè)現(xiàn)場查驗(yàn)手續(xù)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備訂貨合同及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；（五）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；（六）物業(yè)服務(wù)用房的清單;

（七）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必須的其它資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

第六十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)申請房屋權(quán)屬登記。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載。業(yè)主有權(quán)查詢。

按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施中的會所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院等的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中明確。屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并優(yōu)先滿足業(yè)主需要。第七十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：（一）《廣州市物業(yè)承接查驗(yàn)備案申報(bào)表》；（二）前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí)；（三）臨時(shí)管理規(guī)約；（四）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；（五）建設(shè)單位移交資料清單；（六）查驗(yàn)記錄；（七）交接記錄；（八）其它承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。第五章物業(yè)管理服務(wù)第七十一條業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時(shí)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定和由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的業(yè)主委員會備案回執(zhí)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理范圍、物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房的使用、建構(gòu)筑物外立面、電梯等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理、使用和維護(hù)、合同期限、服務(wù)交接、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出、資料的移交、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。第七十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案：（一）《廣州市物業(yè)服務(wù)合同備案申報(bào)表》；（二）物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；（三）業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定；（四）業(yè)主委員會的備案回執(zhí)；（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；（六）物業(yè)服務(wù)合同。報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。第七十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將以下物業(yè)服務(wù)信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)地點(diǎn)的顯著位置公開：（一）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和各項(xiàng)服務(wù)主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)收方式、價(jià)格舉報(bào)電話。

上述信息發(fā)生變化時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。

第七十四條實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會能夠按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計(jì)。

第七十五條共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量，按照實(shí)際費(fèi)用和約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)偂]有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/p>

物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行分?jǐn)偣ぷ鞯?，?yīng)該每月公布公共水電用量、單價(jià)、金額等分?jǐn)偳闆r。業(yè)主或者業(yè)主大會對分?jǐn)偳闆r提出異議時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

第七十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的以下技術(shù)資料，應(yīng)當(dāng)建檔保存：

（一）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；

（二）水箱清洗記錄及水箱檢測報(bào)告；

（三）住宅裝飾裝修管理資料；

（四）業(yè)主清冊；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)、電信覆蓋等書面協(xié)議；

（六）物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其它重要資料。

第七十七條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條的規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主、業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、業(yè)主大會辦理移交手續(xù)并及時(shí)退出物業(yè)管理區(qū)域；新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，與業(yè)主、業(yè)主大會辦理交接手續(xù)并進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、業(yè)主委員會、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠經(jīng)過區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門或者司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，辦理交接手續(xù)。

第七十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不符合物業(yè)服務(wù)合同約定的解除條件提前終止物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意并承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

第七十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、業(yè)主委員會移交其合法占有的下列資料和財(cái)物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：

（一）第六十八條第二款規(guī)定的資料；

（二）物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的場地和設(shè)施設(shè)備等物品；

（三）物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備；

（四）物業(yè)管理服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；

（五）利用全體業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料，已代收的專營服務(wù)費(fèi)用、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或裝修押金等其它應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物；

（六）業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)清冊等相關(guān)資料；

（七）其它應(yīng)當(dāng)移交的資料和財(cái)物。

實(shí)行酬金制的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)移交管理期間主要財(cái)務(wù)資料的復(fù)印件。

第八十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會仍未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)管理責(zé)任。環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定做好管理服務(wù)工作，屬地職能部門應(yīng)當(dāng)履行相應(yīng)的社會管理職能；街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第八十一條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專營服務(wù)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但能夠根據(jù)雙方約定向?qū)I服務(wù)單位收取勞務(wù)費(fèi)。專營服務(wù)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)已代收費(fèi)用但未向?qū)I服務(wù)單位清繳的費(fèi)用，專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按相關(guān)約定直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳，不得以未清繳費(fèi)用而停止向用戶提供服務(wù)。

第八十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家、省、市的相關(guān)規(guī)定協(xié)助政府有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序維護(hù)、居住人員和流動人口的計(jì)生管理、出租屋管理，以及垃圾分類、安全事故預(yù)防等有關(guān)工作。

第八十三條市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員、業(yè)主委員會委員的信用評價(jià)和監(jiān)管，