學(xué)校物業(yè)管理實(shí)施方案x

長(zhǎng)沙民政學(xué)院物業(yè)效勞方案目錄學(xué)校物業(yè)的概況（二）、公司接收后將采取的管理檔次及效勞標(biāo)準(zhǔn)㈢、物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置和人力資源配備㈣、保安及車輛管理㈤、環(huán)境衛(wèi)生管理（二）、公司接收后將采取的管理檔次及效勞標(biāo)準(zhǔn)㈢、物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置和人力資源配備㈣、保安及車輛管理㈤、環(huán)境衛(wèi)生管理（六人綠化管理（七）、物業(yè)效勞的內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)（八）、必須具備的物質(zhì)裝備方案10萬(wàn)以下設(shè)1人，在10萬(wàn)平方米以上每增加5萬(wàn)平方米增加1人；校園文化設(shè)一人，活動(dòng)中心、場(chǎng)所的值班人員另計(jì)；管理處財(cái)務(wù)相對(duì)獨(dú)立，普通設(shè)出納、會(huì)計(jì)各一人，但可以兼職；其他人員如資料員、接待員、倉(cāng)庫(kù)管理員可根據(jù)物業(yè)的大小和工作需要來(lái)設(shè)置2、維修員：建造面積每4萬(wàn)平方米設(shè)置1人3、綠化員：綠化面積每4000平方米擺布設(shè)1人保潔員：每一棟樓設(shè)2人5、保安員：每一個(gè)區(qū)域設(shè)1人6、車管員：根據(jù)道口或者崗?fù)ぴO(shè)置，車輛流量大的每班設(shè)2人，流量小的每班設(shè)置1人，一日3班二、高層住宅以及教學(xué)樓物業(yè)管理人員的定崗定編標(biāo)準(zhǔn)高層住宅以及教學(xué)樓物業(yè)管理人員的定編標(biāo)準(zhǔn)，按建造面積計(jì)算1萬(wàn)平方米配置7.5?7.8人擺布〔不包括車輛管理人員），各類人員配置及標(biāo)準(zhǔn)如下：1、管理人員：建造面積小于5萬(wàn)平方米設(shè)主任1名，每增加5萬(wàn)平方米增設(shè)副主任1名；助理每350戶設(shè)1人；學(xué)院文化設(shè)1人，活動(dòng)中心、場(chǎng)所值班人員另計(jì)；會(huì)計(jì)、出納各設(shè)1人；其他人員可以根據(jù)工作需要設(shè)置2、機(jī)電人員：高層住宅樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施普通都有電梯、消防、供水、供電設(shè)施，要相應(yīng)配備工程技術(shù)人員，建造面積在3萬(wàn)平方米以上的樓宇每1萬(wàn)平方米配1.5人3、保潔、綠化人員：建造面積每7000平方米擺布配1人；公共場(chǎng)所或者商業(yè)場(chǎng)所可適當(dāng)調(diào)整人員4、保安人員：建造面積3000平方米左右配1人5、車輛管理人員：依據(jù)崗?fù)せ蛘叩揽谠O(shè)置，車輛流量大的每班每崗設(shè)2人，流量小的每班設(shè)1人，一日3班五、保安及車輛管理（何亞玲主筆）一）保安管理L根本內(nèi)容⑴學(xué)校大門口安排門衛(wèi)，保安員負(fù)責(zé)查驗(yàn)出入人員的證件，凡不是本校的師生，都要辦理登記手續(xù)，制止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入⑵對(duì)出入校園的可疑人員，車輛及其攜帶或者裝運(yùn)的物品發(fā)展檢驗(yàn),防止學(xué)校財(cái)物流失及違禁物品流入⑶保安員要嚴(yán)格遵守交接班制度，按規(guī)定的時(shí)間交接班，不能執(zhí)勤的，必須提前辦理請(qǐng)假手續(xù)⑷保安員遇到緊急情況和重大問(wèn)題時(shí)要及時(shí)、具體、準(zhǔn)確的向?qū)W校領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門請(qǐng)示、報(bào)告，對(duì)學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門處置緊急情況的工作指導(dǎo)，要即將堅(jiān)決執(zhí)行，執(zhí)行結(jié)果要及時(shí)反應(yīng)，并做詳細(xì)記錄⑸保安員通過(guò)對(duì)特定區(qū)域、地段和目標(biāo)發(fā)展巡視檢查、戒備，保護(hù)全校師生安全⑹檢查、發(fā)現(xiàn)、報(bào)告并及時(shí)消除各種安全隱患，防止火災(zāi)，爆炸等事故或者搶劫、盜竊等不法侵害（二）車輛管理.根本內(nèi)容⑴保安員嚴(yán)格遵守崗位操作規(guī)程，做好車輛出入的檢查，指揮及巡查工⑵本校車輛，按規(guī)定停放在校方指定的位置，非本校車輛（含非機(jī)動(dòng)車輛），保安員賦予正確指引，規(guī)定停放位置，制止車輛亂停亂放。凡屬于出入校區(qū)內(nèi)的外來(lái)車輛必須憑出入卡進(jìn)出，并做好出入卡編號(hào)及車牌號(hào)的登記⑶進(jìn)入校區(qū)車輛要求嚴(yán)格按照道路設(shè)置的禁令牌、指示牌、標(biāo)線等安全行駛，時(shí)速不得超過(guò)20公里，不許按喇叭，不許大聲播放音樂(lè)。如因違規(guī)而造成事故，駕駛員須承當(dāng)全部責(zé)任⑷對(duì)裝有易燃易爆、腐蝕性等危（wei）險(xiǎn)物品的車輛需經(jīng)過(guò)校方相關(guān)部門允許前方可進(jìn)入校區(qū)并嚴(yán)格管理⑸保安員不定期對(duì)校區(qū)內(nèi)車輛停放情況發(fā)展巡查，遇到異常情況需在?保安巡邏記錄本?上詳細(xì)記錄清晰，并及時(shí)上報(bào)領(lǐng)班，當(dāng)值的領(lǐng)班將情況記錄于?保安隊(duì)工作記事本？.具體要求⑴安排工作人員每天24小時(shí)對(duì)停車場(chǎng)實(shí)行全天候監(jiān)控管理⑵負(fù)責(zé)停車場(chǎng)進(jìn)出車輛的引導(dǎo)、停放秩序、安全監(jiān)控工作⑶停車場(chǎng)實(shí)行汽車、摩托車分類停放的管理方法，對(duì)車場(chǎng)要畫出標(biāo)準(zhǔn)的停車位，在停車場(chǎng)夜間時(shí)開放照明設(shè)備。在每一個(gè)停車位前方安裝防撞桿，防止汽車后撞。車場(chǎng)要安裝停車標(biāo)志和一些提醒車主注意的指示牌，設(shè)置車場(chǎng)車輛出入，行駛指向及其它警示標(biāo)志六、環(huán)境衛(wèi)生管理〔鄭芬秀〕1、根本內(nèi)容⑴對(duì)學(xué)校的樓宇、建造物以及教學(xué)樓定期發(fā)展檢查維修，制止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為，制止學(xué)生隨意毀壞房屋構(gòu)造⑵定時(shí)對(duì)學(xué)校公共場(chǎng)所發(fā)展清掃保潔，及時(shí)清運(yùn)垃圾，并對(duì)衛(wèi)生用具發(fā)展清潔消毒，堅(jiān)持早上清掃樓梯，走廊通道等。收倒各樓層垃圾，清洗衛(wèi)生用具，保持大樓清潔衛(wèi)生⑶學(xué)校保潔員要負(fù)責(zé)師生住宅區(qū)內(nèi)樓道樓梯、道路、草地、平臺(tái)、公共場(chǎng)地的清掃清潔。負(fù)責(zé)樓道扶手、門窗、電表箱、信件箱、樓道開關(guān)、燈具的清潔 ⑷負(fù)責(zé)垃圾池、垃圾箱內(nèi)垃圾的清運(yùn)，并按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展清洗，負(fù)責(zé)將各責(zé)任區(qū)生活垃圾的采集與清運(yùn)工作，清潔辦公區(qū)域⑸對(duì)校園內(nèi)所浮現(xiàn)影響環(huán)境衛(wèi)生的現(xiàn)象發(fā)展勸阻和制止2、環(huán)境衛(wèi)生的具體操作 ⑴教學(xué)樓、住宅區(qū)、實(shí)驗(yàn)樓以及圖書館大堂的清潔工作：每天早上用拖把把大堂門口拖洗干凈，下雨天門口要放置防滑告示牌并增加拖洗次數(shù)，下班前應(yīng)把垃圾清倒干凈，每周對(duì)墻面除塵一次，每天晚上用拖把將地板拖洗一次,干后用清潔蠟對(duì)地板發(fā)展清潔和拋光。每月兩次對(duì)大堂發(fā)展消毒工作 ⑵樓間通道的清潔工作：每天清掃一次各樓層通道和樓梯臺(tái)階并拖洗干凈，將垃圾采集，運(yùn)到垃圾房。用干凈的毛巾擦抹各層和通道的防火門，消防栓柜，玻璃窗，燈具，樓梯扶手，護(hù)欄，墻面，墻根局部踢腳線，指示牌等公共設(shè)施,應(yīng)保證每周循環(huán)保潔一次 ⑶電梯的清潔工作：保持電梯轎廂的清潔，每天用吸塵機(jī)吸塵，對(duì)電梯門、轎廂的不銹鋼、鏡面裝飾物發(fā)展循環(huán)清潔⑷室內(nèi)車庫(kù)和地下室的清潔工作：每周翻開一次地下室，車庫(kù)的集水坑和排水溝蓋板，應(yīng)徹底疏通，沖刷一次。每月用清潔劑、毛巾擦拭一遍消防栓、指示牌、指示燈、車位檔等公共設(shè)施，每月清掃一次地下室的管線。地下室、車庫(kù)的消毒工作應(yīng)每月發(fā)展兩次⑸道路的清潔工作：每天對(duì)校區(qū)的道路定時(shí)清掃兩邊。每次清掃工作必須在當(dāng)天8:30-16:30前完畢。對(duì)主干路段除定時(shí)清掃外,應(yīng)安排固定人員巡回保潔；下雨天應(yīng)及時(shí)清掃路面，確保路面無(wú)積水；發(fā)現(xiàn)路面有油污應(yīng)即時(shí)用清潔劑清潔；用鏟刀去除站在地面上的香□膠等雜物 ⑹足球場(chǎng)、廣場(chǎng)以及湖面的清潔工作：清掃足球場(chǎng)、廣場(chǎng)里的浮塵、果皮、樹葉以及紙屑等垃圾；發(fā)現(xiàn)湖面有垃圾應(yīng)即將撈起⑺綠化帶的清潔工作：用掃把子細(xì)清掃草地，綠化帶上的果皮、紙屑、石塊、樹葉等垃圾。每天清潔綠化帶兩次，秋冬季節(jié)或者落葉較多時(shí)應(yīng)增加清潔次數(shù)。⑻底下管井的疏通工作：地下管井應(yīng)每月清理一次，操作流程如下：用鐵鉤翻開井蓋一用撈篩撈起井內(nèi)的懸浮物一去除井內(nèi)的沉沙、用鐵鏟把粘在井內(nèi)壁上的雜物清理干凈一清理完畢蓋好井蓋一用水清洗地面六、綠化管理（何亞玲主筆）1、對(duì)花草樹木發(fā)展定期培土、施肥、除雜草和病除害，并修枝剪葉，補(bǔ)苗、澆水 2、保持綠化帶的清潔，保證不留雜物，不缺水，不死苗，花木生長(zhǎng)茂密3、每月檢查、記錄、報(bào)告綠地、樹木情況，及時(shí)勸阻和處理違反有關(guān)綠化管理規(guī)定的行為 4、養(yǎng)護(hù)管理人員負(fù)責(zé)管理、養(yǎng)護(hù)和哺育物業(yè)區(qū)域的綠地、花草和樹木。5、綠化要選擇適宜學(xué)校環(huán)境的植物、花草樹木，因地制宜6、要定時(shí)對(duì)學(xué)校的綠化帶發(fā)展養(yǎng)護(hù)，包括澆水、施肥、整形、修剪、除草、松土、防治病蟲害、圍護(hù)等七、物業(yè)效勞的內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)（何亞玲主筆）[1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處管理處設(shè)置12）辦公場(chǎng)所整潔有序1[3）配置普通的辦公用品〔如辦公家具、 等〕C [I）小區(qū)經(jīng)理持證上崗，有三年以上物業(yè)管管理人員要求、 [2）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整效勞時(shí)間 周一至周日在管理處發(fā)展業(yè)務(wù)接待，并提供日常管理與效[1）效勞標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求勞 [2）24小時(shí)受理業(yè)主或者使用人報(bào)修。急修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)處理，普通修理一天內(nèi)[3）對(duì)業(yè)主或者使用人的投訴在三天內(nèi)答復(fù)處〔4〕制定小區(qū)房屋裝修申請(qǐng)、審批、巡視、人房屋裝修檔案，對(duì)不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)（5）建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)效勞費(fèi)和其它費(fèi)用的管理，做到運(yùn)作[6）建立小區(qū)物業(yè)管理檔案[包括物業(yè)竣工設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案〔含業(yè)主房屋[7）制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)效勞工作方案18）可采取走訪、懇談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或者使用人發(fā)展溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的60%19）建立管理處內(nèi)部管理制度和考核制度 [10）效勞窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)工程和標(biāo)準(zhǔn)（11）能提供二種以上特約效勞（有償）和二種以上便民〔無(wú)償〕效勞[12）綜合管理的其它效勞工程到達(dá)約定的效勞標(biāo)準(zhǔn)113〕對(duì)違反管理規(guī)約〔暫時(shí)管理規(guī)約）或者政府有關(guān)規(guī)定的行為發(fā)展勸阻、制止或者報(bào)有關(guān)部門處理每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，每天拖洗一次，地面清潔每周擦抹二次，保持根本無(wú)灰塵每周擦抹一次，外表根本無(wú)灰塵、無(wú)污漬每季除塵一次，目視根本無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)每月擦拭一次，其中門廳玻璃每月二次，目視璀璨無(wú)污跡保持清潔、無(wú)垃圾住宿按幢設(shè)置垃圾采集點(diǎn)，采集點(diǎn)每日清理二次，采集點(diǎn)周圍地面無(wú)散落垃圾，無(wú)污跡，無(wú)明顯異味道路地面、綠地每日清掃二次，目視地面、綠地清潔無(wú)雜物；明溝每周清掃二次，明溝無(wú)雜物、無(wú)積水每周擦抹一次，外表無(wú)污跡有專人管理。生活、建造垃圾封閉存放，垃圾廂〔房）每日沖洗二次,垃圾廂〔房）及其周圍根本整潔、無(wú)污漬、無(wú)積水、無(wú)明顯異味，滅害措施完善合理設(shè)置。每日清理一次，擦拭一次，箱〔桶）無(wú)滿溢、無(wú)異味、無(wú)污跡堂對(duì)窖井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8月每月噴灑一次），每半年滅鼠一次。喬、灌木修剪每年二遍以上，無(wú)二級(jí)枯枝；籬、球超過(guò)修剪，每年不少于四遍，做到外表圓整，根本無(wú)脫節(jié)；地被、攀剪，每年不少于二次。中耕除草、松土每年中耕除草五次以上，土壤根本疏松按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件適當(dāng)施肥；每年普施基施肥花灌木增施追肥一次。病蟲害防治 有針對(duì)性及時(shí)滅治，主要病蟲害發(fā)生低于10%扶正加固 有倒伏傾向，及時(shí)扶正、加固〔1〕專職保安人員中55周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上，身體安康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。12）有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械1和設(shè)備[3）上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一征服，配備對(duì)講裝置或者必要的平安護(hù)衛(wèi)器械。（1）小區(qū)出入口24小時(shí)值班看守，并有交接班記錄和外來(lái)車輛的登記記錄12）封閉管理小區(qū)對(duì)外來(lái)人員或者送貨人員發(fā)展記錄，阻撓未經(jīng)許可2 0.2的外來(lái)人員進(jìn)入小區(qū)〔3〕保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄[1）白日每二小時(shí)巡邏一次，夜間每三小時(shí)巡邏一次，重點(diǎn)部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄3[2）在遇到異常情況、突發(fā)事件時(shí)，采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)報(bào)告管理處和相關(guān)部門11）學(xué)校應(yīng)具備錄相監(jiān)控等技防設(shè)施，24小時(shí)開通，并有人駐守，4凝視各設(shè)備所傳達(dá)的信息（九）、費(fèi)用測(cè)算（十）、可提供的便民利民的效勞、學(xué)校物業(yè)的概況（何亞玲主筆，鄭芬秀，孫艷超調(diào)查）校園的物業(yè)效勞區(qū)域較大，并且分散不集中，不方便管理。校園內(nèi)已配備的設(shè)備設(shè)施有攝像頭，道路，消防器材，各寢室內(nèi)部配備的飲水機(jī)等，井蓋，反光鏡，標(biāo)語(yǔ)及造型樹等而我公司的效勞對(duì)象是廣闊師生及相關(guān)的工作人員，相信我公司一定可以節(jié)制艱難，為廣闊師生提供便利二、公司接收后將采取的管理檔次及效勞標(biāo)準(zhǔn)（何亞玲主筆）（1）各管理層的管理人員全部配備到位，并且精通專業(yè)知識(shí),可為廣闊師生提供免費(fèi)咨詢及其他效勞（2）確保校園內(nèi)師生的財(cái)產(chǎn)安全，保安人員和巡查人員24小時(shí)輪流值班[2）監(jiān)控中心收到報(bào)警信號(hào)后，保安人員應(yīng)按規(guī)定及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)發(fā)展處理，同時(shí)應(yīng)承受用戶救助的要求，解答用戶的問(wèn)詢11）地面、墻面修剪每年普修四遍以上，草面根本平整每年普除雜草五遍以上，雜草面積清雜草不大于6%及時(shí)灌溉，保證有效供水，有積水灌、^冰及時(shí)排除施肥每年普施有機(jī)肥一遍病蟲害發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)滅殺防治3、綠地保存率100%〔包括經(jīng)過(guò)規(guī)5草坪定手續(xù)變更）。喬、灌、草等保存率95%以上，大喬木保存率98%以樹木根本元好布置根本元好布置灌、排水花壇花補(bǔ)種境修剪、施肥病蟲害防治一年中有一次以保持有效供水，缺枝倒伏不超過(guò)保持花卉生長(zhǎng)良及時(shí)做好病蟲害按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車輛根本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)[2）及時(shí)處理車輛停放不標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持窗玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈便并無(wú)異常聲響樓內(nèi)墻面、墻面、頂面粉刷層無(wú)剝落，面磚、地磚平整不起殼、無(wú)缺損廊、地面每月一次對(duì)屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道發(fā)展清掃、疏通，保障排管道、排水、水暢通〔6月至9月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發(fā)溝、現(xiàn)防水層有氣月鼓、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時(shí)修理屋頂每半月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞即將修復(fù)，圍墻鐵柵欄圍墻外表無(wú)銹蝕，保持圍墻完好每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，道路、發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)，保持路面平整、無(wú)破損、等無(wú)積水，側(cè)石平直無(wú)缺損休閑椅、涼每日一次對(duì)休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品亭、等發(fā)展巡查，發(fā)現(xiàn)損壞即將修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用小品室外健身設(shè)施、每日進(jìn)公共部位發(fā)現(xiàn)傷害即將修復(fù)，保設(shè)施的安全使用安全標(biāo)志，兒童樂(lè)園等對(duì)危（wei）險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置平安疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)志清晰完整，設(shè)施運(yùn)行正常八、必須具備的物質(zhì)裝備方案（孫艷超主筆）㈠、學(xué)生宿舍：每一個(gè)宿舍必備的飲水機(jī)、日光燈、櫥柜、清潔工作所需的工具，電力維修工具，各采集點(diǎn)的垃圾桶㈡教學(xué)區(qū)域：各采集點(diǎn)的垃圾桶及其清潔工具㈢器械：綠化養(yǎng)護(hù)所需的鏟子、剪刀、噴灑的器材，化學(xué)藥劑㈣治安裝備：保安部配備一定數(shù)量的巡查摩托，保安服裝及相關(guān)物品九、費(fèi)用測(cè)算（鄭芬秀主筆）一、物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算方法普通而言，學(xué)校物業(yè)的公共效勞費(fèi)用構(gòu)成主要包括：管理、效勞人員的工資及福利費(fèi)；公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；綠化費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)；保安費(fèi)；辦公費(fèi)；固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；法定稅收等。各項(xiàng)具體費(fèi)用的測(cè)算方法如下：1、工資及福利費(fèi)測(cè)算工資及福利費(fèi)用主要由物業(yè)管理公司人員的根本工資以及按規(guī)定提取的職工福利費(fèi)、加班費(fèi)、服裝費(fèi)〔不含獎(jiǎng)金）等構(gòu)成。⑴根本工資〔元/月）根本工資標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓べY水平以及企業(yè)性質(zhì)、效益、工作崗位等因素確定。（2）福利費(fèi)［元/月）福利費(fèi)包括：福利基金一按職工工資總額的14%計(jì)算工會(huì)經(jīng)費(fèi)一按職工工資總額的2%計(jì)算教育經(jīng)費(fèi)一按職工工資總額的1.5%計(jì)算社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)一包括醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、待（失）業(yè)保險(xiǎn)、住房基金等。其中待〔失）業(yè)保險(xiǎn)按工資總額的1%計(jì)算，其他各項(xiàng)按地方規(guī)定由物業(yè)管理公司自行確定［3）加班費(fèi)（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工資（月平均工資除以22天），每月按22個(gè)工作日計(jì)算［4）服裝費(fèi)1元/月）按每人每年2套測(cè)算，將年服裝費(fèi)總額除以12個(gè)月，測(cè)算出每月服裝費(fèi)。根據(jù)以上測(cè)算，求出每月每平方米建造面積的工資及福利費(fèi)每平方米建造面積工資及福利費(fèi)=2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)公共設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)是指住宅區(qū)域和教學(xué)區(qū)域的公共部位如過(guò)道、門廳、樓梯及區(qū)間道路等土建零修費(fèi)，以及室外上下水管道、電氣、燃?xì)饩植康娜粘＿\(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)，樓宇公共照明費(fèi)等。該項(xiàng)費(fèi)用的測(cè)算，既可以根據(jù)公司從事物業(yè)管理的經(jīng)歷確定，也可以按以下方法測(cè)算普通多層住宅公共設(shè)施、設(shè)備的建造本錢按房屋建造本錢的15%提取，其折舊費(fèi)按25年計(jì)算，公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。測(cè)算步驟為： （1）測(cè)算公共設(shè)施、設(shè)備的建造本錢公共設(shè)施、設(shè)備的建造本錢=房屋每平方米建造本錢X15%〔2〕測(cè)算公共設(shè)施、設(shè)備的月折舊費(fèi)（3）測(cè)算公共設(shè)施、維修保養(yǎng)費(fèi)=月折舊費(fèi)X40%除了以上方法外，普通公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)，還可以分別列項(xiàng)發(fā)展計(jì)算，然后加總求和。普通公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)的構(gòu)成如下：〔1〕公共照明系統(tǒng)費(fèi)用二電費(fèi)+維修費(fèi)，其中：電費(fèi)二照明電器的總功率x每日開啟時(shí)間X30天x電費(fèi)單價(jià)維修費(fèi)：通常根據(jù)以往經(jīng)歷估算得出（2〕給排水費(fèi)用=電費(fèi)+維修費(fèi)，其中：電費(fèi)=給排水設(shè)備用電總功率x每日開啟時(shí)間x30天X電費(fèi)單價(jià)維修費(fèi)：通常根據(jù)以往經(jīng)歷估算得出〔3〕供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費(fèi)〔4〕消防系統(tǒng)維修費(fèi)〔5)公共建造道路維修費(fèi)將上述［1)-〔5〕項(xiàng)費(fèi)用加總，除以所管物業(yè)總面積，即為每平方米公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)用3、電梯費(fèi)用電梯費(fèi)用1.5元/天其中：電梯使用率=平均每天開啟時(shí)間/24。不同物業(yè)電梯使用時(shí)間和頻率會(huì)有差異，可以通過(guò)統(tǒng)計(jì)方法發(fā)展估算，大致在03~0.6之間電梯年檢費(fèi)二年檢費(fèi)總額/12月4、綠化費(fèi)綠化費(fèi)包括綠化工具費(fèi)、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀再造費(fèi)及其他費(fèi)?？砂磳?shí)際面積匡算出每項(xiàng)費(fèi)用的年總支出，再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄔ烀娣e中5、清潔衛(wèi)生費(fèi)小區(qū)清潔衛(wèi)生費(fèi)包括清潔工具購(gòu)置費(fèi)、勞保用品費(fèi)、衛(wèi)生防疫消殺費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)和其他費(fèi)。各項(xiàng)費(fèi)用的測(cè)算根據(jù)本公司已往的經(jīng)歷或者參照同行業(yè)的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)確定6、保安費(fèi)保安費(fèi)是指封閉小區(qū)公共秩序的維護(hù)費(fèi)。它包括裝備費(fèi)、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)、保安用房及人員住房租金等。各項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)已往的經(jīng)歷或者參照同行業(yè)的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)確定7、辦公費(fèi)辦公費(fèi)主要包括：交通費(fèi)（車輛的蛇油、維修保養(yǎng)、保險(xiǎn)養(yǎng)路費(fèi)用）、通訊費(fèi)〔含、電傳、手機(jī)、電報(bào)等）、低質(zhì)易耗品費(fèi)（含紙張、筆墨、打印費(fèi)等）、書報(bào)費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)、辦公用房租金、辦公水電費(fèi)、節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)等。各項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)已往的經(jīng)歷綜合測(cè)算得出8、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)是指物業(yè)管理公司所擁有的交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、綠化消防設(shè)備及其他設(shè)備所提取的折舊費(fèi)，計(jì)算公式：固定資產(chǎn)月折舊額/每月每平方米建造面積分?jǐn)偟恼叟f費(fèi)9、法定稅收物業(yè)管理公司應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要是兩稅一費(fèi)，即：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅和教育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅是按公司經(jīng)營(yíng)總收入的5%征收。按照“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余〃的原那末，測(cè)算時(shí)可按前幾項(xiàng)之和為基數(shù)，再乘以5%即可得出每月每平方米建造面積應(yīng)分?jǐn)偟臄?shù)額。城市維護(hù)建立稅通常按營(yíng)業(yè)稅的7%測(cè)算。教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的3%測(cè)算兩稅一費(fèi)合計(jì)為經(jīng)營(yíng)收入的5.5%,測(cè)算是可按前幾項(xiàng)合計(jì)的5.5%計(jì)算確定 10.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用十、可提供的便民利民的效勞（孫艷超主筆）公司根據(jù)業(yè)主的需求會(huì)設(shè)立一些便民利民的效勞。比方校園內(nèi)可以提供保險(xiǎn)箱給買了電腦的同學(xué)；提供洗衣機(jī)及其他洗滌效勞以上就是我們第一小組的實(shí)訓(xùn)作業(yè)，我們知道還有不少的缺乏，但我們會(huì)繼續(xù)完善和修正。教師您辛苦了。組長(zhǎng)：何亞玲小組成員：鄭芬秀、孫艷超2022年6月30日星期四(3)學(xué)校宿舍和校園大門需憑卡出入爭(zhēng)把民院建立成一個(gè)漂亮，干凈，安全的校(5)履行公司原那末，精細(xì)管理，精微效勞，業(yè)主至上的原那末(6)將重大管理事故發(fā)生率為0;將普通管理事故發(fā)生率0.1%以下;讓客戶滿意率97%。1房屋管理及維修養(yǎng)護(hù) (1)配備專業(yè)的房屋維修技術(shù)人員(2)入住初期，組織勘察小組對(duì)所有破損的住房及相關(guān)的設(shè)備設(shè)施發(fā)展建檔管理，并定期對(duì)其發(fā)展檢查和維修，保障廣闊師生的人身安全(3)根本的維修物料配備齊全2公用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機(jī)房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)，無(wú)事故隱患(1)供電系統(tǒng)①保證電路暢通，杜絕師生的電線上曬衣服(2)消防系統(tǒng) ①定期檢查消防器材,確保其能正常使用，并做好向廣闊師生宣傳消防器材使用方法及考前須知(3)供排水系統(tǒng).加強(qiáng)對(duì)水管的保護(hù)，并提高其的抗寒抗壓能力，定期檢查排水系統(tǒng)，機(jī)房應(yīng)配備24小時(shí)的監(jiān)管人員.共用設(shè)施管理，共用配套效勞設(shè)施完好，道路等樓道公共照明完好，道路暢通，路面平整對(duì)共用設(shè)備設(shè)施的管理和及時(shí)解決報(bào)修內(nèi)容三、物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置和人力資源配備（鄭芬秀主筆）物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時(shí)，企業(yè)的總體構(gòu)造可分為兩級(jí)：企業(yè)總部和各工程管理機(jī)構(gòu)。在企業(yè)總部可以設(shè)置假設(shè)干職能部門，分管各工程管理機(jī)構(gòu)的不同業(yè)務(wù)；工程管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體管理效勞操作。普通情況下，企業(yè)職能機(jī)構(gòu)及其職責(zé)，主要包括以下內(nèi)容：（一〕總經(jīng)理室總經(jīng)理室普通設(shè)總經(jīng)理和假設(shè)干副總經(jīng)理及“三師〃〔總會(huì)計(jì)師、總經(jīng)濟(jì)師、總工程師等），局部企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對(duì)企業(yè)的重大問(wèn)題作出決（二）人力資源部人力資源部的主要職責(zé)包括：制訂企業(yè)各項(xiàng)人力資源管理制度，編制人力資源開展和培訓(xùn)方案，優(yōu)化人力資源構(gòu)造和人力資源配置，設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理方案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎(jiǎng)懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作（三）行政管理部行政管理部的主要職責(zé)包括：編制實(shí)施行政管理、企業(yè)文化建立、品牌管理和信息化建立的規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文化建立、品牌籌畫、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建立、對(duì)外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作（四）財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部的主要職責(zé)包括：堅(jiān)持原那末，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，執(zhí)行財(cái)務(wù)規(guī)章制度；編制財(cái)務(wù)方案，做好財(cái)務(wù)核算、本錢控制、預(yù)算和決算管理、財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)管理等工作；催促檢查各工程的財(cái)務(wù)收支情況，監(jiān)視資金和資產(chǎn)的安全運(yùn)作，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報(bào)財(cái)務(wù)收支情況（五）品質(zhì)管理部品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括：企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù)，各物業(yè)工程效勞品質(zhì)監(jiān)視，客戶滿意度評(píng)價(jià)及監(jiān)視，管理評(píng)審，協(xié)助新物業(yè)工程建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部效勞品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶效勞監(jiān)視管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評(píng)價(jià)等（六）市場(chǎng)拓展部市場(chǎng)拓展部的主要職責(zé)包括：物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查研究，物業(yè)管理市場(chǎng)拓展，物業(yè)工程可行性研究分析，制作標(biāo)書，投標(biāo)管理，新接收物業(yè)工程前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，參謀工程管理與協(xié)調(diào)等（七）經(jīng)營(yíng)管理部（五）品質(zhì)管理部品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括：企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù)，各物業(yè)工程效勞品質(zhì)監(jiān)視，客戶滿意度評(píng)價(jià)及監(jiān)視，管理評(píng)審