地產(chǎn)行業(yè)某項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告

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““水映長島〞工程營銷籌劃報(bào)告一期營銷推廣戰(zhàn)略構(gòu)架至祥置業(yè)(昆明)至祥置業(yè)(昆明)二零零五年十月十日醒總磨拌論縮本案鵲的策蔽劃原衫那么：瘦根據(jù)挖工程貍的產(chǎn)畏品定沾位為村中高糟檔住販宅精腿品樓套盤贊，所扛以在河本項(xiàng)揭目的河形象盼推廣保，品坑牌推去廣上疲以精比品項(xiàng)昆目的搬姿態(tài)浩切入發(fā)市場輸，通隨過價(jià)躬格策紡略充脊分體胸現(xiàn)出籠工程孔“驕高檔狗而不征貴稱〞殃、恢“謙物超告所值迷〞需的價(jià)貓值感氣，在搏市場夠上掀纖起新佛一輪寒的陪搶購都風(fēng)潮損。重原那么泰1：暗差異肺化望——藍(lán)切合擠市場站，尋首找差午異化凱本案包在營夜銷策弊劃方乞面充荷分考牢慮了嫁客戶刑的生默活習(xí)皂慣、紡消費(fèi)星習(xí)慣拜及文勝化水仗平差柄異性憑，迎輸合客招戶而敏制定夏出一金套完說整的拘籌劃斑方案縮；打威破常言規(guī)，扶尋找鴿本案秧與競肅爭樓沿盤的井差異疾化，厘找出姜本項(xiàng)餓目的播亮點(diǎn)漁，擬午定一率套有滴效、先切合健實(shí)際薪、可師執(zhí)行遵性強(qiáng)攏的策欺劃方透案。賊原那么君2：弄?jiǎng)?chuàng)新陽——食以創(chuàng)片新的班籌劃遙思路錫制勝光昆明殃樓市數(shù)巷渣松劇本案冒在區(qū)此域內(nèi)澆受同少質(zhì)化測影響湖比擬懂嚴(yán)重夫，因摸此在慚整個(gè)俊營銷暖籌劃速過程燕中，襯營銷悄手法門的運(yùn)谷用上究我們虧必須月尋找腥更多炭的創(chuàng)贏新點(diǎn)羊，特嗚別是芽在整辛合營網(wǎng)銷推單廣方敢面應(yīng)凱充分眾突破刮昆明儀樓市惜一貫軟的推記廣方遮法，灑尋找再一套侄完善去的、何極具占?xì)懒Φ难和茝V因手法怠。垃原那么莊3：握速度失——求以快去打慢裳，速言度制榮勝暗互掙漲伶現(xiàn)在節(jié)區(qū)域宅市場賤的房雕地產(chǎn)絮開展蔥速度耐驚人撤，年緒內(nèi)推組出的腦樓盤叼有近叔幾十前個(gè)之艘多，抵給本壟案造括成了薄巨大仆的銷腥售壓具力。鵝針對窗這樣漂的市碌場環(huán)殊境，寒如果桶不能娘快速器的把學(xué)工程疼推出瘋市場欠，擊貞破市約場，糾那么堡在整柿個(gè)銷朗售過的程中宜會(huì)出礦現(xiàn)很棟多競嶼爭對做，造變成銷紋售壓再力過屋大，巾因此蒸我們社對項(xiàng)辜目操扛盤的茂時(shí)間萌控制樂做了扇嚴(yán)密殲的布權(quán)置。洞原那么筆4：壇效益編——蛛效益嘗最大駐化鄉(xiāng)篩憑情聚快竊速出椒貨，娃快速企回籠施資金冰，控錘制銷揪售成偵本，鐘到達(dá)射效益賤最大書化。昆目鎮(zhèn)錄吼一、羨工程霜分析句篇授黎鉤窄汁仔說廣啊麥啞究裕研戚煌已盟信脖種愈嘗四、沸市場送定位念及目胸標(biāo)消判費(fèi)群俯分析獅昆明嗽地產(chǎn)樓市場序總體津開展盜及走鐵勢慣慣神帝濁汽抄瓶趨理誰最堆覆層僵稿否搞董誓但射工程懇所在斷區(qū)域底市場約分析需工程藏競爭敢分析心二、嚼工程火分析汽篇廚殖片冊踩擔(dān)仇阻盆儉間砍耕廢淘裙廉刷屈寄其敵疊五、獨(dú)工程茂營銷唉推廣賊戰(zhàn)略地段配套戚三、仍產(chǎn)品魯定位絲篇覽李益泛蜂域員鞏朋狀渣鍋替歸額攤召避庫畢謠貝講六魄、項(xiàng)堵目銷啟售執(zhí)害行計(jì)及劃制產(chǎn)品降特點(diǎn)刪產(chǎn)品高分析敏結(jié)論草SW并OT鋸分析流產(chǎn)品困定位市場分析篇箱昆明芝房地務(wù)產(chǎn)市約場總丑體發(fā)五展及知走勢氧一、散市場蕩開展辨概況扎：度目前摟昆明裂市房烏地產(chǎn)膊市場掉正處表于房具地產(chǎn)勢歷史岡開展紀(jì)階段吉中的終快速牌開展嗽、日配漸成謙熟階叢段。膽房地討產(chǎn)投誤資快田速增懲長；潤人們錘對于皆房地劃產(chǎn)的下消費(fèi)陽更加代的理奉性；韻房地嘆產(chǎn)開矩發(fā)也探更加灶的尊豆重市責(zé)場需欲求是珠這一踩階段辛房地飽產(chǎn)市宗場的膨顯著繩特征瘦。輸另外帖一個(gè)料方面削，我貍們也尺可以緣從歷痕年來縱的房頓地產(chǎn)拆開發(fā)罪走勢牽來說覽明目裁前昆利明房遙地產(chǎn)崖所處扒的發(fā)片展水缺平。棟歷年據(jù)來的褲房地堪產(chǎn)開床發(fā)走著勢研膛究表尺明：譯昆明艙房地耍產(chǎn)市俯場的門循環(huán)項(xiàng)周期鋸約為堅(jiān)4—毅5轟年，嶼在新茄的歷題史機(jī)受遇情城況下?lián)?，目漂前正泰步入兇第二礙個(gè)循尊環(huán)周恢期。叼近年怖來房掃地產(chǎn)織開發(fā)質(zhì)各項(xiàng)軋指標(biāo)孩的變兼化趨沸勢統(tǒng)尖計(jì)分荷析墾從上柄圖我勿們可管以看亡出：欠20乞01理年及魯以前谷是昆腰明房降地產(chǎn)軍開發(fā)仁的啟莖動(dòng)初末期。需至2普0槽01玉年第糠一次肢到達(dá)榨開發(fā)高高潮盤，但吩由于堅(jiān)整個(gè)曾市場護(hù)處于護(hù)昆明慣房地愉產(chǎn)市鎖場早悉期，代人均閥收入找有限奉，因獎(jiǎng)此，困房價(jià)借絕對棕值總噴體偏漁低。選20效02賺、2輝0掛03痰年是汗高位講消化臘盤整突年。廢在經(jīng)咳歷2撤0彼01活年的欠高潮守后，嗎20飽02接、2診0姥03噴兩年瀉處于童以消摘化已麻有物遺業(yè)為接主的充開發(fā)想周期安，新例增及烈在售鹽樓盤非均較歪少，掃房價(jià)收有所羨回落示。周20相04銳年是掛昆明刮地產(chǎn)悔市場壁至今斤一個(gè)燕絕對接的開塵發(fā)高梳潮年水。在撐土地宰政策嚴(yán)轉(zhuǎn)變漏、土雙地供偉給有罰限及貝新昆映明城慨市規(guī)秧劃與竿建設(shè)易的刺抽激下輝，步躲入由羞供給軍拉動(dòng)傲型的潑新一旗輪房月地產(chǎn)珍開發(fā)質(zhì)高潮寄期限故，新矮開及怪在售垮樓盤邀量空菠前增狗加，尚房價(jià)網(wǎng)猛漲戲近1獵7.相7%明。英20顛05劉年從叼目前命來看鑄是一尺個(gè)高繁位運(yùn)宴行盤智整年屬。預(yù)陪計(jì)本很年新陷增樓笨盤供漠應(yīng)量立還會(huì)摟增加吸，房等價(jià)將備會(huì)有臉小幅膊上升炎，但追是市鼓場可董能會(huì)勤出現(xiàn)暑一個(gè)鑼盤整漆期，撈下半銅年情尾況可脾能不貿(mào)太樂塘觀。寬近幾艙年昆籃明市饅房地火產(chǎn)市疲場供背求情焰況〔嶺數(shù)據(jù)愧來源盯于昆打明田欲野公家司數(shù)芹據(jù)庫騎〕餃年份績新增費(fèi)樓盤蒜數(shù)量吐〔個(gè)總〕桌在售禽樓盤塘數(shù)量巴〔個(gè)警〕淋總供剝應(yīng)量通〔套袍〕耐總銷殼量〔鉤套〕今總存便量〔晌套〕沫住宅凍均價(jià)謙〔元嘆/平不米〕單銷售奧率駛20稻01國年誓54糟15幫5如50沾00慈0游36印00顛0鹽14琴00儀0嚼23廊00環(huán)72休.0屋%矩20鞏02置31澇80菌32助00廚0尿25政00鋼0曲70荷00夏21察00狐78煎.1堂%克20教03掠46擱95吩28沈00板0淺18款70稈0枯93冶00隙22虜60很66足.8腳%酬20療04申58地18辜2瀉34君89諷6備17濾41膝0俗17新48鞋6娛29勸16抽49紡.9礦%羽20逼05室年預(yù)盼計(jì)胸40夫16棄5比45注00惰0搏22荒50付0紋22幫50源0箏30憤00牛50繞.0犧%量二|帆、市遇場發(fā)蹤展趨溝勢掀：色抗今遇年1副—吐8月織，夕昆明獵房價(jià)謎同比馳上漲巡3.陵7%綱，低路于全涌國2水.6公個(gè)百鋼分點(diǎn)校，比臟7月夜降0踏.9卻個(gè)百誠分點(diǎn)盼，昆醒明房蛛價(jià)仍銷保持墳持續(xù)朽穩(wěn)健盤的態(tài)手勢。萬購房焦者沃的晉偏好芽，正璃成為型樓市姑持續(xù)掙走旺園的“火穩(wěn)定曠器〞石。前下8個(gè)垮月，只昆明堪新建午商品她住房削銷售敗價(jià)格戀比2畢00非4年獵同期醋上漲蓬4.伴6%奇，在伶房價(jià)榨走穩(wěn)蓬的前吊提下老，房話市銷除售正認(rèn)呈現(xiàn)稈出供攜銷兩涉旺的啞局面古。1葛至8移月，玻昆明昂市房廚地產(chǎn)挪投資叔84盯.8翅億元渡，同很比增塊長4團(tuán)9.弦8%委，商廁品房槽竣工叮面積駱13摧2.順97塊萬平鎮(zhèn)方米怎，比恩20蓄04荒年同雄期增攔長了味57鄙%。懸房屋梅銷售狡也讓巴開發(fā)獨(dú)商們營露出域了笑少臉，錄商品多房銷裕售面峽積達(dá)跪20肯6.惕49壁萬平鑒方米賣，同斧比增悉長3脫5.昂4%企；銷獲售金滋額達(dá)卻到5再5.升52艇億元督，同叛比增只長4滅9.銅1%搖。昆蹄明房過價(jià)由社上半甜年的彩26難13智元/愿平方甲米上帥漲至允26州89倦元/競平方捷米，擁說明現(xiàn)我市注房價(jià)線根本格保持絡(luò)穩(wěn)定談，沒資有出具現(xiàn)大把的起誕伏。明商品裙房的雨供給利量與需銷售襖量仍雙呈放顛量增飽長態(tài)讀勢，那全市悔地產(chǎn)悲開發(fā)遷投資紐持續(xù)磁增長慨，商抖品房軍供求帶根本晝平衡底，商諸品房找銷售葵價(jià)格丈與2候00握4年闊同期牧根本暑持平看，房使地產(chǎn)亮業(yè)呈焰現(xiàn)平老穩(wěn)發(fā)寒展態(tài)愿勢。尿說明吼國家席宏觀雜調(diào)控升政策壟在昆濟(jì)明房匆地產(chǎn)怕市場丹已經(jīng)咐取得魚明顯手成效春，達(dá)屬到了桌穩(wěn)定熔房價(jià)守的目熟的。閉抬工程酷所在閱區(qū)域北市場云分析屑20鎖05濱年第勿一季學(xué)度昆奴明市顛有9啊1個(gè)集參與繭競爭土樓盤眼，其當(dāng)中商哲業(yè)物四業(yè)7頌個(gè)，滑住宅逗樓盤四84煎個(gè)。柏在這奏91銜個(gè)樓張盤中誼，市顏中心借區(qū)3否1個(gè)寶，南虜市區(qū)湯26珍個(gè)，式西市架區(qū)和享北市臥區(qū)分脆別為頂11幻個(gè)，嗎東市彩區(qū)和蔬近遠(yuǎn)猴郊各榨自6答個(gè)。蝕20呀05愧年第名一季蹄度各辱區(qū)域眼供給環(huán)樓盤籃個(gè)數(shù)泡情況云區(qū)域思供盤議情況病特征傭總結(jié)凝：毛1、債廣福滲路、朵十里抹長街選片區(qū)魚的項(xiàng)那目開怨發(fā)進(jìn)工度明慨顯取弟代了稍滇池露路片績區(qū)，棚區(qū)域會(huì)供盤戚量在糧昆明鐵各片凱區(qū)屬彎于最崗大；毯2、患地價(jià)絕相對就二環(huán)昂路以逼內(nèi)便誠宜，嫩各個(gè)死工程過都有葬一定們規(guī)規(guī)形模，蜻根本鄙都超敏過1投00圖畝；吃3、域20抖05談年多恐個(gè)4園00然畝以亦上的股大盤魔上市胃，高世紀(jì)飲城2雞50輩0元曲/平鑒方米棉的價(jià)虧格使縣競爭蠢加劇微，甚偽至趨唇于白慧熱化炸；普4、杰地塊腦規(guī)模拋使一屆些創(chuàng)裳新產(chǎn)脂品有悠了出茂現(xiàn)的羽可能揮，預(yù)劇計(jì)新均推出岸的樓錢盤都膊會(huì)盡絞量進(jìn)游行產(chǎn)彩品的橋創(chuàng)新塑。斷20哈05物年第迎一季橡度各泰區(qū)域稠已開念盤銷項(xiàng)售和咐潛在綱樓盤棒供給袍比例旦從各底個(gè)區(qū)希域的遇樓盤銜供給語個(gè)數(shù)圾來看趴，市定中心帽區(qū)和克南市拔區(qū)是賣目前夏昆明巷市的丟樓盤抵供給孫的主柿要區(qū)心域，喇兩個(gè)尤區(qū)域僻的樓認(rèn)盤供撒給個(gè)米數(shù)占赤了全驅(qū)昆明增市的飯62悔.6閃%。茂從各吹個(gè)區(qū)循域樓庸盤供菜應(yīng)量獸所占腳比例工來看廚，已邊開盤漸銷售后的樓耽盤供忌應(yīng)量捏主要點(diǎn)是以嬌市中中心區(qū)俱、北粒市區(qū)摘和南夸市區(qū)鞠為主倡；但駝是潛守在樓冰盤供恰應(yīng)量理那么主桑要是芽以南褲市區(qū)鴉和西業(yè)市區(qū)蕉為主頑，這殖主要嗎是因研為在劇未來米一段盼時(shí)間墓內(nèi)南搖市區(qū)睛和西刷市區(qū)邁將會(huì)惹有幾魯個(gè)大景盤面盯市，據(jù)使得鍛這兩爸個(gè)區(qū)絞域在這未來集一段特時(shí)間辭內(nèi)將先成為憐昆明嘉市住冒宅樓粉盤供慰給的債主要配區(qū)域償。跑因此戚，未貸來五貫?zāi)陜?nèi)稅南市絹區(qū)將遙成為奶昆明外最大局的開保發(fā)熱益點(diǎn)區(qū)瓣域，抽供盤烈量將姑于2文00括6綁—船20督07別年達(dá)糟到高槽潮。鴨預(yù)計(jì)汪供給幼量將耗超過威60號0萬慕平米賤。然工程姑競爭黑樓盤康分析沖一、頌工程虛所在沙區(qū)域齒各競翼爭樓捆盤分濃布：時(shí)代風(fēng)華2均價(jià)7400水岸藝城均價(jià)7400凱旋巴黎均價(jià)時(shí)代風(fēng)華2均價(jià)7400水岸藝城均價(jià)7400凱旋巴黎均價(jià)7400本案均價(jià)7400大商匯均價(jià)7400玫瑰灣體育城均價(jià)7400世紀(jì)城戴工程秩未來蹈的競推爭亂——信市場師競爭皂？還勒是區(qū)間域內(nèi)挺中高刊端物縣業(yè)競秒爭：西本項(xiàng)酸目在奪未來茫競爭宋市場榮中，向?qū)⒚骘@臨三城個(gè)競陪爭層軟面：譯1-賀2級杏競爭混存在煉，但求生活裝形態(tài)雷完全峰類似地〔類督似區(qū)撕域，累類似潮容積哨率〕鼓的并餅不多值。襪北市紋區(qū)推早盤量訓(xùn)較大長，但簽客戶各群有渾完全筐不同撇的生規(guī)活形扭態(tài)看險(xiǎn)法，擾不是挎競爭寺的關(guān)思鍵。蘿總的跌來說浸，競舌爭問廊題不抗關(guān)鍵該，關(guān)縮鍵是馳如何絮突破咽區(qū)域往認(rèn)知鉤和自矛身資望源的神缺陷灑，達(dá)恨成期瀉望目名標(biāo)。牧一級房競爭盤：主服要是敏區(qū)域郊內(nèi)個(gè)編中高叮端物間業(yè)的似競爭偷，如筑體育員城9該月2苦4日燭一期顯洋房釘?shù)拿嫫鲜?，擾世紀(jì)伯城較俯低的態(tài)均價(jià)草，從愁10剛月開震始每臺(tái)月一碗次的瞇交房點(diǎn)〔準(zhǔn)添現(xiàn)房各銷售船〕。抵玫瑰命灣的遮形象搭展示衛(wèi)等給臘本案起帶來槐巨大蜻的競捷爭壓緒力，珠水岸來藝城梳目前泊處于煎尾盤丑期對弟本案膠影響箱不大沫。建二級陸競爭無：鳴主要冒是市粱中心烏區(qū)域間內(nèi)的窮各類維公寓反的競昂爭，哨由于改市中板心開納發(fā)用描地越失來越添少，牢單價(jià)尤過高尚，故傅對本傻案影硬響不域大。垃三級先競爭腐：無來自氏北市泊區(qū)的晉價(jià)格關(guān)競爭浴，經(jīng)池過調(diào)藝查，吳目前豪北市怨區(qū)在酬售的妹樓盤弄價(jià)格耐均比購較低項(xiàng)，跨印區(qū)域題客戶腎有價(jià)牲格比思較心燃理，善但是泳針對在本案傷的生絹活概毛念的俯訴求動(dòng)對客型戶群腥有完弦全不蓮?fù)膸ど蠲残螒B(tài)脫看法便，不駝是競架爭的余關(guān)鍵惠。沈[結(jié)鬧論]思因此歡：本斯案最忍大的垮競爭冒壓力租來自蒼區(qū)域紐內(nèi)在報(bào)銷和廣待銷宰的項(xiàng)旬目。矩二、門區(qū)域欣內(nèi)各池主要鍛競爭木工程嚼具體使情況硬分析絞：增世紀(jì)食城胳區(qū)位奸：廣柔福路柄與昆膏洛路詳交叉善口防占地廉面積連：約虜36散80蜻畝屬總建窮面積椅：4爭00戴萬平聽米，精一期秒12毛0萬帳平米燦物業(yè)霜形態(tài)刻：一朽期推歉出為遞全小伶高層火總戶椒數(shù)：應(yīng)2銷60康00霸多戶寸容積折率：騙1.食6撫綠化獄率：蝦46緞%叫戶型藏面積擦區(qū)間臨：2酸房1失01很－1腎09牲平米熄；3克房1可33倦－1銷60劇平米換；4洋房1向50苗－1逃70綠平米赴；躍夢層戶毀型2裁00踐－2虹40誦平米豪銷售斃均價(jià)反：2灣50界0元郵/平發(fā)米，冒團(tuán)購芳價(jià)低豆于2褲50宋0元怨。套味內(nèi)價(jià)夾格從危27鏟00戀—辜36附80拌元/糖平米切。鑄目前秩銷售言狀況糾：主煩要以瓶團(tuán)購第為主籠，一咬期單餓獨(dú)銷墨售3蜜00謎0多蓬套，萬剩余叛10餡00昌多套蛇，商滾鋪銷陸售過蜂半。魚10僅0平蒜米兩豐房銷室售困倒難倉廣告玻推廣片主題回：我食們造抖城沸營銷跳手法洋：利選用各告類節(jié)戰(zhàn)假日堂讓利很銷售貼組合框抽獎(jiǎng)乘送禮勾等營但銷手棋段，諒最高散讓利績可達(dá)綢5個(gè)啄點(diǎn)。界廣告啟投放現(xiàn)組合柔：廣享福路申沿線龍的戶聯(lián)外廣塔告、粗電臺(tái)侍、報(bào)數(shù)紙等滾多途赤徑組奴合。請廣告扭投放魂頻度懷：報(bào)向版每顫周3句-5君次?；盟芋w育華城胳區(qū)位卵：廣燕福路貓至官屋渡古嚇鎮(zhèn)附損近燕占地?zé)裘娣e上：約灘27內(nèi)00服多畝碰〔含鏈運(yùn)動(dòng)曾場館勢〕農(nóng)物業(yè)朽形態(tài)違：由渣花園噴洋房險(xiǎn)、小躲高層結(jié)〔1根8層委〕、倆別墅休等構(gòu)傘成。把一期撫推出傘為花云園洋赤房。刷總戶肯數(shù)：差1萬腦戶個(gè)戶型床面積奏區(qū)間節(jié)〔洋探房〕曉：3極房1備21器.6輪1平券米；鞭4房毛23躲8.萍14毛平米屢〔帶肢地下機(jī)室〕賄；躍蘆層戶秒型1粉81慰.2掠1平判米炭銷售粘均價(jià)敞：〔倡洋房宴〕3憑50崖0元嫁/平齊方米少。嫌目前蓬銷售騙狀況梨：銷好售4呈00腰多套魄〔只絹推出耽洋房步〕垂廣告派推廣笑主題柴：超臘大規(guī)糾模運(yùn)壓動(dòng)浸·裙健康領(lǐng)·扮居住最城區(qū)價(jià)營銷食手法譯：建樂立星右都會(huì)迫，會(huì)省員可通享受坊20妹00盡元優(yōu)哈惠。炮廣告悠投放碰組合充：全稿城各殲主要蘭街口視的戶桃外廣國告、骨車身昂、報(bào)礦紙等砌多途診徑組喜合。姜廣告鄉(xiāng)投放厘頻度麻：目那前認(rèn)技籌期野廣告零投放光頻度懂很大侵。哄玫瑰助灣耍區(qū)握課位固：廣石福路泰和官嶄南大倆道交程匯處逼踢占地所面積聰：約蕉48但1畝司趕總建隙面積寇：約銳20仁多萬殘平米奴物業(yè)稼形態(tài)構(gòu)：聯(lián)罪排別猛墅、蘭疊加壘別墅標(biāo)、洋癥房、舌小高共層筍總吩戶獸數(shù)：宏約1貍00出0戶待容象積獻(xiàn)率：忠約1掌.4住綠逮化氧率：止未定般戶型怎面積第：8辯0－躁20散0平篩方米石銷售雨均價(jià)授：未赤定同廣告吸推廣亞主題新：2熄3禿℃餃灣區(qū)記氣候屈營銷貢手法址：處付于認(rèn)攏虛籌惰中。錢廣告怪投放賤組合健：各園主要易街口鍵、官瞞南路沈沿線社的戶聾外廣區(qū)告、扣車身臭、報(bào)遍紙等霜多途飾徑組之合。歌廣告厘投放愁頻度的：目溫前認(rèn)鍬籌期半廣告療投放逃頻度沖很大育。悉大商慧匯父區(qū)抗書位側(cè)：興效科路外與廣雀福路架交叉葵口以絕北博占地夕面積懶：約糊80搶0多泳畝榨物業(yè)長形態(tài)篩：專咱業(yè)市粱場、虜中小姜面積譽(yù)住宅冠經(jīng)營什方式強(qiáng)：專閣業(yè)市憲場只喘租不立售，忽一期統(tǒng)面向齒建材棒專業(yè)珠市兩場招曠商，乞每平予米租懷金5庸0元翁住雖戴宅牌：為釣專業(yè)耽市場銳做的毅配套疾住宅斷，面滲積6吳0平幣米一珠房兩漆廳,糖74鉆平米番兩房譜兩廳夸；8允1平句米兩西房兩齊廳虧銷售岸均價(jià)糊:約璃23夏00炎元/碰平米丟廣告陪推廣御主題縫：到漿大商漆匯，禁做大逃生意希廣告移投放哲組合仿：各呼主要旁街口拖的戶純外廣攻告、愛報(bào)紙利等多癥途徑污組合刑。背廣告浙投放那頻度臉：一陪般。餡水岸設(shè)藝城渣加區(qū)附衣孔位：精興科倘路與效愛地截路交肯叉口夠齊占衣地面欄積：浴63窮50集9㎡黑總建屋筑面撞積：史11綁11澤57攝㎡忙總戶來數(shù)：汽75廚8戶超主力屆戶型罵：1虜20私㎡-挎20扶0㎡乒容菌積座率：嚷1.卵95允戶型棄面積奮：8迷0－爛20己0平朽方米炒銷售兼均價(jià)戀：3戶20跑0元牽/平誦方米科〔洋鍋房〕耍廣告挽推廣陵主題用：千覆萬巨街資打燭造主曾題水渡景公巖園線營銷我手法傷：處仔于尾決盤期殿，剩菌余1杠00稀多套鋪廣告華投放摧組合購：各期主要隔街口社、售柏?fù)Р刻阊鼐€窄的戶營外廣駛告、劫車身須、報(bào)柱紙等無多途襯徑組扔合。速廣告圣投放善頻度豎：目罪前尾蔬盤期攤廣告需投放灰頻度槍頻繁化。偵凱旋知巴黎譯朋區(qū)屆幸依位：喪興科擦路與蓮十里紅長街喂交叉癥口標(biāo)德物企業(yè)形絲態(tài)：票多層終洋房伏鋼戶惰型面蕉積區(qū)倒間：蝦2房惠：8埋5.所5-異10旁0.重9平懲米；晃3房評96它.7表1-底12中8.恭16厲平米繪；4吊房1啟43榨.2刑2-汽15習(xí)6.攀97拌平米斬銷售殊均價(jià)裂：2侄80劍0元唯/平曾方米宏?duì)I銷遇手法余：處屈于開駛盤期碧，銷辭售情跡況一四般單廣告害投放枯組合糊：各信主要鋒街口村、售錄摟部撕沿線伸的戶拍外廣陪告、君車身犯、報(bào)成紙等農(nóng)多途可徑組廳合。痕廣告犧投放改頻度急：目趟前開獄盤期迷廣告元投放煉頻度雷頻繁旱。項(xiàng)目分析篇地段踏地理琴位置燈本項(xiàng)內(nèi)目位測于廣予福路到與雙拳鳳路蜂交口破處，江如下辮圖所妖示：機(jī)場機(jī)場本案案均價(jià)7400十里長街廣福路本案案均價(jià)7400十里長街廣福路官南大道排經(jīng)過靜廣泛廁市場港調(diào)研距以及刺定向綱產(chǎn)品剩測試丘，我纏們發(fā)倦現(xiàn)：里本案臺(tái)所處辮地段竿社會(huì)根認(rèn)知刊度和耀認(rèn)可株度較許低堵――冠在大寸局部綿客戶貌眼中五，本開案所援處地蕩段相榴對偏女遠(yuǎn)，庫配套圣設(shè)施雜比擬謠缺乏皮。禁實(shí)際叢上，視一旦樂改造拔成功捧，廣研福路競應(yīng)當(dāng)痛是一議條優(yōu)涌秀的鑒景觀計(jì)道路搬。但傾是在監(jiān)目前薄，廣渾福路胃的地伍段概膝念不茅為消逗費(fèi)者屈認(rèn)同以。因應(yīng)此，端本案鞭所處序的原械始地判段概求念甚尊為尷或尬。宏社會(huì)哭公眾猾基于芒固有喊的感艦受，盼在地重段價(jià)與值判僻斷上稼會(huì)普我遍取炮值于病25碑00爭元/熱m鎮(zhèn)2判上下裝，這宋與本液案定蓬位有傘明顯概差距那么。屬從某謀種意抽義上陽說，并本案滋的地方段價(jià)盾值判妨斷有稈可能圈成為到制約鳴因素畫！蓬然而牲，在以調(diào)研忠中發(fā)禍現(xiàn)：就經(jīng)過患對本帆案周浸邊環(huán)權(quán)境改翼善的久介紹航后，搶尤其雕是昆喘明第帥一大踢盤的恐世紀(jì)輩城首躺批住谷宅交皆房、奇體育才城的邁開工息，廣鳥福路沒的拓旺寬、府昆洛栽路貫毒通等萄目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內(nèi)第一咸階段區(qū)：預(yù)易開盤亂至明耀年六聲月〔經(jīng)20版05稿年1俯2月思～2拿00鏟6年敞5月烤〕，型主要道客戶填群以勵(lì)區(qū)域搜客為版主飼怖聚此階暫段屬請于形傻象出惱展、良概念亭塑造駁期。負(fù)就工餓程進(jìn)達(dá)度以紋及內(nèi)蝦斂型悉品質(zhì)霉特征喉而言羅，就考下半牛年群依雄紛測爭、施諸侯錯(cuò)并起槍的房嘩地產(chǎn)院市場墾局面紡看，殘本案已很難您在短也時(shí)間予內(nèi)塑障造成喘全昆包明聞使風(fēng)而捉動(dòng)的鉤名盤末。其旋有效培影響勻力主喝要集麗中在燒“師關(guān)上密、廣陵福路墻、十參里長送街、育滇池南路抽〞籠區(qū)域腰。偉從競裕爭戰(zhàn)叨略出錯(cuò)發(fā)，惜在沒姐有絕北對把團(tuán)握在載全市違范圍知內(nèi)一廳枝獨(dú)岸秀的年前提煉下，愿希望漠在上全述有栗效區(qū)紀(jì)域集鳴中兵拾力，怕做到銷完勝采。逐第二昂階段鞋：2現(xiàn)00浮6年壁下半扛年，鈴主要代客戶陷群覆烈蓋昆門明乃亂至全量省勇娃技隨著伸工程勻形象侍確實(shí)征立品切牌知需名度糞的廣報(bào)泛傳捐播、撿世紀(jì)蔬城的珠陸續(xù)沒交房鹽以及偷公交鬼線路畜的改鞠善，憤本案畜目標(biāo)乎市場繼半徑危將因希為品遷牌而乓明顯閱擴(kuò)大銀，覆辰蓋全吐市乃愈至全瘋省。

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塌支持鐵點(diǎn)：升昆明岸是中哈國最更適合煮居住磚的城最市之胡一貸最具蠢有代然表性需的摩鍛卡生雷活理饞念貞最能玩反映街摩卡肚生活畢的環(huán)鴉境設(shè)級計(jì)圾規(guī)模請大、倦功能晃全，繪將城者市功渾能引雨入小施區(qū)的兆設(shè)計(jì)響規(guī)劃零結(jié)論院：倦通過到“攏摩卡籍生活島〞腐的煽喊情炒勻作澡給市翻場一犬個(gè)超鹽級懸鏈念，六給顧綱客一拘個(gè)強(qiáng)蕩大賣愛點(diǎn)，聽給社良會(huì)一驢個(gè)重驢大新恨聞點(diǎn)硬?；睢皽I水映擠長島過〞猶在市喇場的伶聚光足燈下卻成為蝦一個(gè)仁耀眼趣的明觸星。

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煎四大汁陣地抱：現(xiàn)場炮外展玩處貓雙鳳祝路及警規(guī)劃熄路圍少板輕廣?？媛芳翱恐苓叞嘁龑?dǎo)享旗以長及大游型廣未告牌赴兩大田展示賢活動(dòng)奇20昆05奮年秋吐季房島展會(huì)進(jìn)圍板練和廣忽告牌販全面遣出擊求以上慌兩大賴展示演活動(dòng)咱必然巖會(huì)吸餅引大伐量客弟戶注拳意，淡我們檔應(yīng)盡百早做凈好接根待、泊追蹤吃準(zhǔn)備鑼，為銷開盤架打好腳根底湊。

米第二蝴階段陡：蝴開盤欠期和突強(qiáng)銷強(qiáng)期范全新施亮相圣蚊捏驚爆喬開盤將普異隊(duì)大侮投入逆全新鵲出展鞋；暴罪比排筐山倒授海般逗的公咳開面訊市班戰(zhàn)術(shù)茶目標(biāo)鍵：風(fēng)1醋、軟圾硬結(jié)膠合、糕文武絡(luò)雙做時(shí)、高卷低空革兼顧致，保蠅證一敢個(gè)月亡左右錯(cuò)的全貸新亮季相。豎2蒼、集灣中兵那么力，屋產(chǎn)品帆宣傳基突然離爆發(fā)果，數(shù)繩月積選累的柱客戶帝促成掀集中煎成交應(yīng)，形蹤成湖“芒火爆景開盤摟〞屯。漢本階面段除楊了報(bào)抬紙、繳電視抓媒體治的強(qiáng)毫勢轟拉炸以兄及銷獸售促跌銷模曲式外讓，我佩們還塑考慮跟了四朋項(xiàng)活銅動(dòng)為界品牌框樹立攻推波緒助瀾港：薪國際申化的道園區(qū)睬幼兒哨園簽乏約儀據(jù)式胖2、頑“螞邦盛吹之星撇、摩午卡之察家繪〞舒評選糾活動(dòng)牌時(shí)間魯：從唉10煌月份賀開始筍一直貧延續(xù)由到1艙1月鋤份線內(nèi)容新：評出出具識(shí)有現(xiàn)監(jiān)代生貞活情呆趣的倚三口率之家怪目的公：制蜓造話辰題，勢引起糟社會(huì)炎注意箏，為今廣告餅提供司素材星3、濤摩卡膏名品響會(huì)睜時(shí)間怎：1丙1月偷19金日〔缺星期施六〕攀內(nèi)容柄：以勿時(shí)下國最為跑流行粗的碼“誕音樂壺會(huì)儉〞杏做為皂特色口節(jié)目妥表演禽目的狗：制暮造新繁聞，倘引起博廣泛顏?zhàn)⒁怃N；增林加社瀉區(qū)文賀化品冊位；擔(dān)加強(qiáng)究樓盤店與客球戶的智親和績力眉4、長摩卡足生活泄大寫演意共時(shí)間笑：1忍1月相26焦日～液11拜月2肌7日繩地點(diǎn)咽：本尋案社矮區(qū)內(nèi)膀內(nèi)容柴：摩崇卡生錢活模危式引敬導(dǎo)及抱相關(guān)雀物品蛙展示離目的俘：制祖造新群聞，勝引起兵廣泛售注意婆；突丹出本永案文洞化主沾題；猴加強(qiáng)味樓盤蛛與客銳戶的濁親和限力

沒第三擱階段蜻：持形續(xù)期晴和清聽盤期越持續(xù)斤溝通功拒興穩(wěn)定攤?cè)セ獗３謸蜗罅疑罨h(yuǎn)；多罵種方立式〔女促銷漆、公踩關(guān)〕渠并舉??；穩(wěn)挺定去洽化速跑度憲戰(zhàn)術(shù)仆目標(biāo)癢：顏采用劇多種極公關(guān)視活動(dòng)那。枕多樣租社區(qū)舟老業(yè)熊主聯(lián)疤誼活嬸動(dòng)，律促成假人際幅傳播研。綠內(nèi)外席兩手畝穩(wěn)定擾增進(jìn)吧潛在礦客戶卸源。響活動(dòng)鈴建議撤：嗎1、稱品出格摩卡超真生恒活箏時(shí)間姨：脂收內(nèi)容連：昆濾明首離屆厲“港邦盛用杯剩〞煩咖啡刃文化粉節(jié)端地點(diǎn)平：社房區(qū)內(nèi)臣目的昆：制禮造新抓聞，械引起姓廣泛宅注意艙；增省加社線區(qū)文殿化品綠位；親加強(qiáng)觸樓盤線與客漢戶的雹親和零力止鑒于竟此階袋段本勉案景笨觀街源、永恩久性泊環(huán)境軍、會(huì)惕所等差都落盜成，脊已經(jīng)劃正式視可以困將本繼案賣萌點(diǎn)直顧觀地姿進(jìn)行亞展示膛。粘2、勾游園輝居時(shí)征間：炕20群05州年1亦月1哥日日鬼最內(nèi)猴容：棒“駝水映您長島障，我眾的家耳〞金游園?。桓鲉柧包c(diǎn)陜處懸交掛一島些字怪迷，撐猜中繭者憑扒獎(jiǎng)券辭領(lǐng)獎(jiǎng)狠小地朝點(diǎn)：軋社區(qū)豪內(nèi)各飼大景脊觀點(diǎn)慮艦興目咸的：著加深堆客戶效感官凳認(rèn)識(shí)走；吸續(xù)引客尸戶廣雨泛參香與濟(jì)推廣只戰(zhàn)略洋架構(gòu)域集中趕兵力穩(wěn)，強(qiáng)酒勢出位擊擴(kuò)戰(zhàn)略慘點(diǎn)一柏：劫以鮮嘉明的候品牌柱線和寒產(chǎn)品膏線，被完成妥形象戀宣傳睛任務(wù)瘋，訴陷求本足案特迅色，需積累桐廣告恥效應(yīng)夢戰(zhàn)略見點(diǎn)二余：為主題垃性明扶確，嶼系列冷性清再晰，立分階急段分熟賣點(diǎn)傘推出座銷售拐主題珍戰(zhàn)略搶點(diǎn)三剪：尸運(yùn)用比軟硬賠兩條梅線，剛利用零軟性國文章姨和硬配廣告投表現(xiàn)個(gè)對企飽業(yè)及惜樓盤啟進(jìn)行慶炒作察本案賭必須心做到建突破憐性的奔運(yùn)作屈“得蘭與來眾草竊生，吐凌于域眾草瞞上性〞巖本案冊所處篩地理田位置餡并不冒好，太周邊暖競爭貴樓盤債眾多趙，而天且普健遍檔軍次都積比擬熊高糖我們殘既要困擺脫功競爭畫對手琴的圍復(fù)追堵怪截，授又要留樹立撇區(qū)域感中、頁高檔困樓盤幸之地河位鵲樓盤左形象桂和品變牌的覺樹立碎、銷廢售目翅標(biāo)的棒實(shí)現(xiàn)布要求稻本案禿進(jìn)行怖突破臣性的碎運(yùn)作翼這種赤突破望性的坦運(yùn)作攤表達(dá)曬在：言兩線繡并行前〔品弄牌線逃和產(chǎn)辨品線切兩條柔廣告哥線〕扁范文武卷雙作竄〔公鬧關(guān)活飄動(dòng)和樓廣告種宣傳給兩種般手段注〕勉情哈軟硬血齊下準(zhǔn)〔軟賣新聞立炒作還和硬和廣告魔兩方章面宣悄傳〕療七、贏推案員策略釘碑銷售故周期系及去所化順埋序爐粒1．容引導(dǎo)絨期：瑞A直、告劇之本法案存榨在已陰辟進(jìn)B付、告湖之預(yù)慕公開查時(shí)間考及地摧點(diǎn)桃律2．紋預(yù)約對期：宵A賞、引怨導(dǎo)路腰線完概工南宣透深完?duì)砍稡艷、售豐樓處徑完工做廣姐浸壺匯曾C輕、參摩加房貓展，而擴(kuò)大廣本案法影響兩核舍慢懂草亦類D息、散桃布耳親語，跑使客喇戶聚撥集，凈形成幟客戶工網(wǎng)以勿助銷洽售。涌如狹接受顫預(yù)約許，將節(jié)所有孫房源偽盡數(shù)楚翻開己。主確推三纖房并獨(dú)控制姐小三愁房的浪去化漸，并汽且控?cái)刂迫芊康钠隹們r(jià)滿；對匹總價(jià)忌市場知進(jìn)行傳分類絮，對廊各類么總價(jià)羨市場幸各放祝出件30獵%忽進(jìn)行杯實(shí)際麥預(yù)定飛購。均躺3巷．公眉開期條：第蕉一成辰長期榮趴本A肅、預(yù)照約客伐戶迅殃速轉(zhuǎn)竟簽工惑作的逼實(shí)行顏，適士成現(xiàn)魂場銷買售熱猶況悲顧境介爪菌處零葬燦倆斜軍堅(jiān)普紫B供、強(qiáng)艘力營葬造銷津之現(xiàn)登場氣毅氛及縱現(xiàn)場蛋銷控影操作普破史廚鬼墨吵漂露蘿乎男方械慚C囑、打停開所呈有房湖源，添廣告據(jù)配合湊編疑葛殊炊畏將成所有神房源葉盡數(shù)濕放開浙，并銜且要慧控制最三房傷的總色價(jià)，符對總屬價(jià)進(jìn)嘉行分多類，猶對各些類總排價(jià)放段出諸30粗%獵銷售燦聽灰敬4義．調(diào)榮整期惹：脾A嘴、讓吵利銷析售，蛾實(shí)際錄是現(xiàn)郊場進(jìn)系行實(shí)報(bào)價(jià)銷恐售，仔而對亡于前單階段箱所剩工房源羨給予兵優(yōu)惠宮。伸掃排勇孤蟲摸棋B隆、對扯已購梨中成己交比海例高留的地舉區(qū)進(jìn)鬼行橫慘幅宣袋傳，術(shù)也為松第二針成長同期做間鋪墊狡。逃謊婚5利．第驗(yàn)二成矩長期蓮：扣A綿、媒袋體持府續(xù)出先現(xiàn)，霉廣告俱結(jié)合竹房展邁會(huì)。監(jiān)琴草閉召舅優(yōu)善菊唯餓B傷、針劇對前習(xí)期的特銷售伸情況杏進(jìn)行排檢討曠及改錘進(jìn)修糧正廣養(yǎng)告路盆線。忠嗽相之時(shí)逼切酷疼犯天C侵、利染用已扭定客春戶介澆紹新輸客戶番成交穴。已絡(luò)墾同樣扣以總粒價(jià)為徹主，舍但輔厚以單該價(jià)進(jìn)白行副伸控，浸單價(jià)睡可以榴分級仇、逐害級銷悲售，蹲放量刊為總燒量的哀50滅%水，一遇定要回注意僑在去辦化高雄總價(jià)籮的同淋時(shí)輔訂以捉2F瓶進(jìn)行刮推動(dòng)瘋，形賓成較鼠大價(jià)沸差，機(jī)加速盈各類鴿產(chǎn)品頁的去廁化。頁香軋6傾．持鄰續(xù)期抵〔掃揚(yáng)尾〕忍：疲A問、加耀強(qiáng)現(xiàn)討場銷爭控，桐促銷姜穩(wěn)定的房型有。受巴冒吵友槳暑注厚擁僻驢B贏、主倆動(dòng)出哭擊，俱追蹤芬客戶倘。拖鬼賄援妙屬剛超頁到杏痕C從、對院難消債化房沸型打恒廣告狂。慶疲伴雷損陪將工剩余船房源暴分類賭，分求別根扶據(jù)前登幾期跪的反狀饋數(shù)與據(jù)控肥制房索型、部位置攝、單倡價(jià)，擾逐批股放量準(zhǔn)直至怖完畢嫩。瓶綜上澆所述僚：整前個(gè)周犬期為天16匯——傾24朵個(gè)月導(dǎo)。項(xiàng)目銷售執(zhí)行計(jì)劃柳一、墻三大斑營銷輩階段拌的重稠新排淡定齡階段沾蓄水洽潛銷億期葵——墳概念群攻擊促開盤繭引爆案期適——躺示范握攻擊挖強(qiáng)銷跳持續(xù)欣期躲——果利益半攻擊風(fēng)蓄勢恢期聲強(qiáng)勢興蓄水柏期墓時(shí)間豈20獻(xiàn)0搜5.筑10寶.1亦9叼--冶10寇.毫26眨20地05拼.1榨1.葉20吹-1宇2.豪24治20和0坦5蜜.復(fù)12擦.保24掉--棟20出06凱.負(fù)2.奧15橡20座0捧6騙.北2棚.著15地—森20系07嗽.5壤.3敏0隸主題白摩卡炮生活晶，登芝陸昆襲明補(bǔ)摩卡倍生活復(fù)，水丹印長乖島全藏面引鍛導(dǎo)鑒摩卡需生活設(shè),完樣美呈曬現(xiàn)諷邦盛抄品牌望,摩選卡生茶活賠媒體撥配合拘20添05探年昆春明秋頂季房頁展會(huì)攤報(bào)紙踐硬廣伯告+須新聞?dòng)硤?bào)道掀現(xiàn)場輪戶外妹看板挑、引芹導(dǎo)旗澤、雜爽志叛報(bào)紙鐘軟文浮+妹硬廣撒告、雕現(xiàn)場喬圍板破、引蘭導(dǎo)旗弄報(bào)紙批硬廣嚇告、芬軟文店雜志覆、電遺視宣盆傳片般報(bào)紙譯、電缸視、揭雜志稍銷售腳作業(yè)雄外展團(tuán)接待確現(xiàn)場述接待柿樣板坊房參析觀足開盤碑活動(dòng)紛、現(xiàn)乏場促把銷晶集中益大訂嗎和簽溪約引產(chǎn)品完促銷火、細(xì)牢化賣其點(diǎn)宣柄傳、奇SP根、情甩感促直銷也甲方晚配合暴外展查處債現(xiàn)場孝售樓盤中心權(quán)進(jìn)駐利2-環(huán)3套江樣板救房完勝成濱現(xiàn)場犯銷售才中心瘋、樣瘦板段梁4-褲5套煌樣板伯房完畫成順樣板燦環(huán)境修、樣牌板房旺、一斧期部氣分永觀久性傳景觀醒完成餅公關(guān)床活動(dòng)銀水印昏長島杜卡登榮記,猾消VI割P刃卡增氧加優(yōu)蕉惠措唐施(灶98犬再9光8+妄1年仔物業(yè)越管理趙費(fèi))踐VI哪P鄰卡重榆點(diǎn)限伐量推車廣滾“如摩卡蘿生活你模式溉〞掀研討籮會(huì)嶺開盤踐典禮羽、摩秩卡雕村塑揭陣幕冷您餐會(huì)萬、摩豆卡品業(yè)質(zhì)生話活情邀景展牌示盈促銷肺、公羅關(guān)活成動(dòng)賽二、磁三大估階段左的工蒼作內(nèi)歐容儉第一鍵階段牌：蓄鬼水潛犧銷期藝客戶堵積累弦、新日一輪滲概念例攻擊冠、潛乖銷執(zhí)料行聞時(shí)間孕進(jìn)程琴：2勵(lì).5豪個(gè)月脆〔2釀00鋼5.艷10規(guī).鞋19懼—籃12購.2咬4〕嗚「蓄辯勢期贈(zèng)〔1籌0只/知19宏-奪10偵/主26伙〕、這強(qiáng)勢太蓄水吐期〔紀(jì)11蚊/千20桿-飲12磁/頑24貝〕」鍵蓄勢低期橫共興4周桂〔現(xiàn)老場售貨樓處恩未進(jìn)純駐前頂〕調(diào)10銜/焰19件——錫20也/革11吸：蓄邊水為決主,槍銷開售為財(cái)輔皮核心砌任務(wù)朱：從在現(xiàn)久場條瘋件尚壟不具件備的闊現(xiàn)實(shí)業(yè)下,貪停縣止腸“踏水映癥長島劣〞禁的公壓開銷轎售,昨嚴(yán)格盾控制精報(bào)價(jià)險(xiǎn)(只思報(bào)區(qū)召