揚(yáng)州開(kāi)發(fā)東路地塊20萬(wàn)平項(xiàng)目前期定位與投資分析-94-

揚(yáng)州開(kāi)發(fā)東路地塊前期定位與投資分析背景：自從08年以來(lái)，地產(chǎn)經(jīng)歷了波峰到波低的強(qiáng)烈震蕩，而且趨勢(shì)愈演愈烈。我們認(rèn)為：房地產(chǎn)低迷階段，投資風(fēng)險(xiǎn)是首要考慮因素，房地產(chǎn)代理公司競(jìng)爭(zhēng)的核心轉(zhuǎn)向?yàn)閹椭康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的控制，一個(gè)強(qiáng)大的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)合作團(tuán)隊(duì)是必不可少的。本案開(kāi)發(fā)理念：先以最低的開(kāi)發(fā)本錢啟開(kāi)工程運(yùn)作，以最快速度回收投資本錢，再以“零〞本錢經(jīng)營(yíng)后期工程，實(shí)現(xiàn)贏利。附注：我們的合作團(tuán)隊(duì)東南大學(xué)物業(yè)管理研究所;北京山鼎國(guó)際；杭州奧園生態(tài)美景觀設(shè)計(jì)公司(日本PROSHUMA)；前言第一章節(jié)地塊環(huán)境分析三灣公園本案揚(yáng)州主要交通和用地規(guī)劃圖三灣公園本案揚(yáng)州區(qū)域劃分圖根據(jù)揚(yáng)州區(qū)域劃分，本案屬于東部分區(qū)，因緊挨老城區(qū)，交通便利。東部分區(qū)規(guī)劃為大型居民居住區(qū)，西靠古運(yùn)河，東連京杭大運(yùn)河，另外本案緊挨規(guī)劃中的三灣公園，景觀資源優(yōu)越，為本項(xiàng)目增加了賣點(diǎn)。今年來(lái)全國(guó)各地商品住宅均出現(xiàn)銷售量大幅回落、價(jià)格逐步下滑的不利局面，下半年來(lái)受金融危機(jī)影響，國(guó)家為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策，擴(kuò)大內(nèi)需、保障經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)降低證券交易印花稅：2021年4月24日下調(diào)證券交易印花稅，證券交易印花稅稅率由3‰調(diào)整為1‰；2021年9月16日，對(duì)證券交易印花稅政策進(jìn)行調(diào)整，由現(xiàn)行雙邊征收改為單邊征收，稅率保持1‰。百日內(nèi)五次降息：2021年9月16日、2021年10月15日、2021年10月30日、2021年11月27日、2021年12月23日今年連續(xù)5次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，目前一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至2.25%；一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至5.31%；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。5年以上公積金貸款利率為3.87%減免契稅和首付比例：2021年10月22日，國(guó)家財(cái)政部出臺(tái)新政，11月1日起對(duì)于第一次購(gòu)房面積低于90平方米，可以享受住房契稅稅率降至1%、首付2成、利率最高享受30%的優(yōu)惠。國(guó)十條：11月9日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了十大擴(kuò)大內(nèi)需的政策。此次政策的核心仍然是通過(guò)中央政府對(duì)根底設(shè)施的大規(guī)模投資〔4萬(wàn)億〕，來(lái)拉動(dòng)需求的增長(zhǎng)，進(jìn)而刺激經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展。宏觀政策分析擴(kuò)大內(nèi)需政策金融政策中央救市政策各地地方政策保障樓市開(kāi)展著重在于減稅、貨幣補(bǔ)貼及提高公積金貸款金額等政策，目前來(lái)看，這些政策的出臺(tái)對(duì)剛性需求產(chǎn)生了一定的促進(jìn)作用。經(jīng)適房全面推行貨幣補(bǔ)貼方式、多項(xiàng)房地產(chǎn)稅費(fèi)減免或延遲收取；二手房交易綜合稅1.1%，公積金貸款最低首付至兩成，最常年限至30年；契稅減免以及財(cái)政補(bǔ)貼、可異地申請(qǐng)住房公積金按揭貸款；公積金貸款優(yōu)惠措施：公積金貸款首付可兩成，貸款最高額度至30萬(wàn)元，貸款最長(zhǎng)期至30年。福州：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e小于等于140平方米、且單套成交價(jià)格小于等于7000元/平方米的商品住宅，可獲契稅減半征收等相關(guān)稅收優(yōu)惠政策、調(diào)整公積金貸款規(guī)定；重慶：小于等于90平方米普通商品房免征契稅、二手房交易綜合稅1.1%.購(gòu)置二手普通商品房，符合一定條件者，相關(guān)稅收給予財(cái)政全額補(bǔ)貼；河南：公積金貸款最低首付至兩成，最常年限至30年、首套商品房購(gòu)置者可獲房貸利率優(yōu)惠、省內(nèi)購(gòu)房，可異地申請(qǐng)住房公積金貸款。常州：取消對(duì)二次及以上住房公積金貸款最高額度限制、開(kāi)放住房公積金異地貸款、實(shí)行商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款政策；西安：對(duì)購(gòu)房客戶按購(gòu)房款總款給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼，分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級(jí)、房產(chǎn)企業(yè)城市根底設(shè)施配套費(fèi)減免35元/平方米；6月：成都7月：長(zhǎng)沙8月：福州、重慶、河南9月：常州、西安中央：個(gè)人將購(gòu)置缺乏2年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)置超過(guò)2年(含2年)的非普通住房或者缺乏2年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)置房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)置超過(guò)2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。北京：11月5日，北京出臺(tái)公積金貸款新政，最高貸款可達(dá)80萬(wàn)元。揚(yáng)州：我市從2021年元旦起正式取消“一房一價(jià)〞核價(jià)制度。各級(jí)價(jià)格主管部門將暫停對(duì)普通商品住房銷售前的價(jià)格審批，定價(jià)權(quán)“下放〞給企業(yè)。11月：北京12月：中央12月：揚(yáng)州杭州：住房公積金貸款最高額度由50萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元、職工購(gòu)置商品房首付款比例由30%降低至20%、實(shí)行購(gòu)置商品房契稅、印花稅補(bǔ)貼等24條新政；上海：對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)置住房暫免征收印花稅、購(gòu)置自住普通住房的住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%、對(duì)第一次購(gòu)置自住普通住房的家庭，每一借款人根本公積金最高可貸額度從20萬(wàn)元提高到30萬(wàn)元，每戶家庭最高貸款限額為60萬(wàn)元。假設(shè)有補(bǔ)充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為80萬(wàn)元等14條新政。10月：杭州、上海、蘇州市場(chǎng)盤整期〔2021-2021年〕快速開(kāi)展期〔02-04年上半年〕市場(chǎng)震蕩期〔04年下半年—05年〕穩(wěn)步開(kāi)展期〔2006年〕飛速開(kāi)展期〔2007年〕快速開(kāi)展期〔2021年后〕房地產(chǎn)開(kāi)展時(shí)間軸線房地產(chǎn)為周期性行業(yè)，揚(yáng)州住宅市場(chǎng)依次經(jīng)歷了快速開(kāi)展期、市場(chǎng)震蕩期、飛速開(kāi)展期，目前正進(jìn)入市場(chǎng)盤整期，在09年盤整期過(guò)后，市場(chǎng)仍將步入開(kāi)展的快車道。從房地產(chǎn)開(kāi)展趨勢(shì)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)非常明顯，08年市場(chǎng)進(jìn)入盤整期，各項(xiàng)政策頻出，房地產(chǎn)需求得到明顯控制。揚(yáng)州樓市走勢(shì)分析07年樓市銷售形勢(shì)一片大好，房產(chǎn)成交繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，受宏觀政策及國(guó)家經(jīng)濟(jì)層面影響08年三月之后樓市開(kāi)始萎縮，一直至今。地塊區(qū)位之城東區(qū)域分析08年11月份，東區(qū)成交商品房77套，成交面積10681.19平方米，環(huán)比增長(zhǎng)20.56%，同比下降74.64%。相對(duì)于去年同期，東區(qū)市場(chǎng)仍顯冷淡。地塊區(qū)位之城東區(qū)域分析08年11月份，東區(qū)商品房成交均價(jià)為4877.13元/㎡，環(huán)比微漲2.77%，同比上漲19.8%。東區(qū)市場(chǎng)開(kāi)展相對(duì)西區(qū)而言較為滯后，相對(duì)全市價(jià)格下跌，東區(qū)由于起步較低，因此反而呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的局面。但受大環(huán)境影響，上漲空間有限。另外，11月份東區(qū)價(jià)格上漲，與新盤藍(lán)?，F(xiàn)代城的開(kāi)盤有一定關(guān)系，其它樓盤實(shí)際價(jià)格是在下調(diào)。案名推盤期數(shù)當(dāng)期銷售期數(shù)每期體量駿和天城三期第三期一期6幢，206套；二期花園洋房180套，中央景觀多層180套；三期體量10萬(wàn)方。廣陵世家三期第一期一期65023㎡東方名城和園四期第四期一期10棟多層（38692㎡），四期6棟多層（27368㎡）藍(lán)海現(xiàn)代城不詳?shù)谝黄谝黄?7019㎡東區(qū)個(gè)案特征匯總分析/推盤節(jié)奏地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析案名戶型面積配比各戶型銷售率駿和天城兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳別墅65－85㎡90－115㎡115－140㎡140－170㎡160－180㎡25.16％39.89％26.53％4.57％4.39％97.82％90.6％53.1％62％35.42％廣陵世家一室一廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)頂復(fù)46－48㎡96－103㎡113－122㎡127－145㎡153－220㎡1.15％35.95％30.6％23.71％8.6％023.4％33.12％15.28％11.11％東方名城和園兩室一廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室一廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳一衛(wèi)89－92㎡90－101㎡100㎡101㎡109－122㎡123－125㎡8.96％42.29％9.79％3.13％25.42％10.42％51.16％62.56％32.91％072.13％48％藍(lán)?，F(xiàn)代城兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)復(fù)式78－99㎡107－117㎡127－189㎡53.52％23．94％22.54％13.16％58.82％12.5％東區(qū)個(gè)案特征匯總分析/產(chǎn)品與銷售地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析案名建筑風(fēng)格景觀特色立面效果駿和天城現(xiàn)代風(fēng)格，“三段式”立面“一心兩軸四帶”為景觀規(guī)劃結(jié)構(gòu)，一“心”指社區(qū)中心湖景，兩四“帶”通過(guò)庭院、跌水、花園、各種樹(shù)陣將社區(qū)湖景引入社區(qū)各組團(tuán)。簡(jiǎn)潔貴氣，突窗、露臺(tái)、架空層，底層藍(lán)褐色文化石，主體淺黃色面磚，上部棕褐色面磚，呈現(xiàn)出“三段式”立面廣陵世家新中式建筑風(fēng)格南依景觀人工河，西側(cè)規(guī)劃為300畝景觀綠地，內(nèi)中心設(shè)計(jì)一條蜿蜒水帶貫穿整個(gè)社區(qū)，同時(shí)北向自然景觀帶在構(gòu)圖上聯(lián)系小區(qū)南北兩個(gè)自然水道，并輻射整個(gè)社區(qū)的綠化體系。社區(qū)間散布中心綠地、體育活動(dòng)場(chǎng)地、休閑步道、組團(tuán)綠地、自家院落等多層次網(wǎng)絡(luò)的立體景觀系統(tǒng)。注重整個(gè)外立面的裝飾化和形式化，不做大面積的體塊構(gòu)成設(shè)計(jì)東方名城和園普通風(fēng)格依托于政府大運(yùn)河沿岸大型綠化工程的規(guī)劃實(shí)施，東方名城和園小區(qū)中，西側(cè)住戶可領(lǐng)略“移步坐享十里外灘景觀，開(kāi)窗盡收千年運(yùn)河風(fēng)光”的悠閑自得。皆因在這側(cè)的戶型設(shè)計(jì)中，為了凸顯“京杭大運(yùn)河十里揚(yáng)州景觀帶”的魅力，項(xiàng)目采用了客廳面對(duì)大運(yùn)河的設(shè)計(jì)，使得運(yùn)河風(fēng)光得以盡收眼簾。主體為黃色，基座部分與上部為灰色，外墻磚貼面。藍(lán)?，F(xiàn)代城現(xiàn)代風(fēng)格青磚小瓦步道，水景體系為主。社區(qū)點(diǎn)綴溪、池等水景以及臨水小品，中庭廣場(chǎng)設(shè)置，豐富有序的植物，可供休憩的設(shè)施立面淡雅，簡(jiǎn)約，線條流暢東區(qū)個(gè)案特征匯總分析/立面風(fēng)格與景觀特色地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析案名區(qū)域職業(yè)類型年齡層次主力客戶家庭年收入駿和天城東區(qū)為主，市區(qū)各板塊均有分布，江都也有重要客源職員、個(gè)體戶、私企老板、企業(yè)中高層、金融從業(yè)人員、公務(wù)員28－55企業(yè)職員、個(gè)體戶6－15萬(wàn)廣陵世家廣陵產(chǎn)業(yè)園職員、個(gè)體戶、政府事業(yè)單位28－60廣陵產(chǎn)業(yè)園職工6－10萬(wàn)東方名城和園東區(qū)運(yùn)河以西為主職員、個(gè)體戶、政府事業(yè)單位28－60企業(yè)職業(yè)、個(gè)體戶5－8萬(wàn)藍(lán)?，F(xiàn)代城東區(qū)為主個(gè)體戶、企業(yè)管理層、金融從業(yè)人員、公務(wù)員28－45私營(yíng)業(yè)主、事業(yè)單位工作人員、公務(wù)員8－10萬(wàn)東區(qū)個(gè)案特征匯總分析/成交客戶地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析戶型面積比例銷售情況戶型建筑面積（㎡）套數(shù)（套）所占比例銷售比例2/2/18937（1號(hào)/4號(hào)）約61%30%（賣了11套）3/2/110213（1號(hào)/4號(hào)）約21%46%（賣了6套）3/2/2/12210（1號(hào)）約17%60%（賣了6套）按揭價(jià)格均價(jià)4500最高價(jià)4800最低價(jià)4050占地面積(畝)300畝容積率1.2總棟數(shù)銷售電話87777777建筑面積(㎡)30萬(wàn)物業(yè)費(fèi)多層0.6每棟層數(shù)5F開(kāi)盤時(shí)間07年11月11日幾期開(kāi)發(fā)2期綠化率35%總戶數(shù)物業(yè)類型多層、商鋪地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析/東方名城和園占地面積(畝)170畝容積率1.8總棟數(shù)26物業(yè)類型11+1小高層建筑面積(㎡)20.2萬(wàn)方物業(yè)費(fèi)1.0元/平方米/月每棟層數(shù)11+1層交房時(shí)間一期09.9.30幾期開(kāi)發(fā)3期綠化率36%總戶數(shù)1662戶開(kāi)盤時(shí)間一期08年6.28戶型面積比例銷售情況戶型建筑面積（㎡）套數(shù)（套）所占比例銷售比例2/2/190-99M22140%14%3/2/1115-118M22242%23%3/2/2/130-142M21019%40%按揭價(jià)格均價(jià)4180元最高價(jià)4600最低價(jià)3800總價(jià)范圍38萬(wàn)-98萬(wàn)地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析/廣陵世家地理位置安康路與運(yùn)河北路交叉口開(kāi)發(fā)商揚(yáng)州駿和置業(yè)占地面積(畝)210畝容積率1.3總棟數(shù)45銷售電話87020888建筑面積(㎡)20萬(wàn)物業(yè)費(fèi)多層0.7小高層1.06每棟層數(shù)6F/11F交房時(shí)間一期08年二期09年6月.10月幾期開(kāi)發(fā)3期綠化率35%總戶數(shù)1700戶開(kāi)盤時(shí)間一期07年10月三期戶型面積比例銷售情況戶型建筑面積（㎡）套數(shù)（套）所占比例銷售比例2/2/182約3015%60%3/2/1101約3015%50%3/2/2120-130（104）約14070%30%按揭價(jià)格均價(jià)4800-5000最高價(jià)5300最低價(jià)4200總價(jià)范圍40萬(wàn)-80萬(wàn)地塊區(qū)位之城東區(qū)域重點(diǎn)樓盤分析/駿和天城小高層11層，高層18層。分兩期開(kāi)發(fā)，四期推出，共18棟，當(dāng)前第一期由3棟高層5棟小高層共8棟組成，在售為5棟小高層1棟高層共300多套，均價(jià)4200元，銷售率超過(guò)80%。二期由2棟高層組成，三期由6棟小高層高層組成，四期由2棟高層組成。戶型面積配比總套數(shù)已銷各戶型銷售率2室2廳1衛(wèi)90-9565%22012757.7%3室2廳1衛(wèi)11522%746892%3室2廳2衛(wèi)128-13513%444193%該工程憑借較高的品質(zhì)和景觀、物業(yè)、建筑等整體規(guī)劃，通過(guò)大盤的運(yùn)作手法并輔以開(kāi)盤時(shí)超乎想像的價(jià)格實(shí)現(xiàn)了銷售的極大成功。區(qū)域職業(yè)類型年齡層次主力客戶主力客戶家庭年收入西南片區(qū)工薪階層、單位職工、公務(wù)員、事業(yè)單位、個(gè)體戶14－60周邊單位職工及個(gè)體戶10萬(wàn)以內(nèi)市場(chǎng)典型工程分析/金輪星城國(guó)商觀點(diǎn)成交客戶產(chǎn)品與銷售推盤節(jié)奏匯金谷——嬋連2月?lián)P州樓市成交冠軍匯金谷工程位于揚(yáng)子津大學(xué)城廣陵學(xué)院西側(cè)，是我司在揚(yáng)州市場(chǎng)全程營(yíng)銷代理的一個(gè)重要工程，占地面積4萬(wàn)多平米，建筑面積7萬(wàn)多平米。一批房源在銷售均價(jià)高出周邊工程500元/平米的情況下于5月18日正式開(kāi)盤，當(dāng)日成交108套，成交率高達(dá)94％，兩日內(nèi)全部售罄，創(chuàng)出揚(yáng)州5月樓市的銷售神話和月度成交冠軍。在僅隔一個(gè)月的蓄水時(shí)間內(nèi)成功蓄水1136批客戶，二批公寓住宅房源于6月28日正式開(kāi)盤，當(dāng)天熱銷78套成交率高達(dá)77.8％，再創(chuàng)6月份成交冠軍，二次開(kāi)盤取得圓滿成功！匯金谷購(gòu)物公園商業(yè)局部在經(jīng)過(guò)4個(gè)月的蓄水后，雖遇到極差的市場(chǎng)環(huán)境，但一批房源88套于11月22日正式開(kāi)盤，推出珍稀旺鋪88席，開(kāi)盤熱銷45套，成交率為50%，到達(dá)開(kāi)發(fā)商的銷售預(yù)期。市場(chǎng)典型工程分析/匯金谷匯金谷戶型去化分析：戶型面積配比總套數(shù)已銷各戶型銷售率去化時(shí)間1室1廳1衛(wèi)37-50㎡76%19216385%5個(gè)月2室2廳1衛(wèi)79㎡8％201995%5個(gè)月3室2廳2衛(wèi)99㎡18%401845%5個(gè)月分兩期推出，一期總建筑面積23.8萬(wàn)平米，二期總建面16萬(wàn)平米。戶型面積配比總套數(shù)已銷各戶型銷售率2室2廳1衛(wèi)79-9027.5%541935%3室2廳1衛(wèi)96-11955.1%1083734.2%3室2廳2衛(wèi)1306%12216.6%4室2廳2衛(wèi)13423%22522.7%建筑風(fēng)格、景觀特色、立面效果極具品質(zhì)感的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，落地大玻璃窗，半封閉陽(yáng)臺(tái)，預(yù)留隱藏式空調(diào)機(jī)位，東西樓頭分設(shè)觀景陽(yáng)臺(tái)，突顯工程高檔品質(zhì)。約2萬(wàn)平米主題水景綠地，配以七大主題園林，水景園林式手法打造出高品質(zhì)大盤形象。中心水景環(huán)繞整個(gè)社區(qū)，并利用對(duì)景、借景、框景手法塑造出空間的豐富變化。區(qū)域職業(yè)類型年齡層次主力客戶主力客戶家庭年收入邗江開(kāi)發(fā)區(qū)及周邊區(qū)域工薪階層、上班族、周邊百姓23-40工薪階層8萬(wàn)以內(nèi)市場(chǎng)典型工程分析/依云城邦成交客戶產(chǎn)品與銷售推盤節(jié)奏立面風(fēng)格與景觀特色工程分兩期開(kāi)發(fā)銷售，目前已進(jìn)入尾盤期。戶型面積配比總套數(shù)已銷各戶型銷售率2室2廳1衛(wèi)67-10035%32230595%3室2廳1衛(wèi)93-12044.5%41139395.6%3室2廳2衛(wèi)113-14019.8%18415383.1%4室2廳2衛(wèi)1390.6%6467%區(qū)域職業(yè)類型年齡層次主力客戶主力客戶家庭年收入西區(qū)及邗江工業(yè)園企業(yè)中層、白領(lǐng)階層、事業(yè)單位、公務(wù)員、個(gè)體工作者25－55白領(lǐng)階層及事業(yè)單位職工10萬(wàn)以內(nèi)該工程是揚(yáng)州市場(chǎng)上緊湊戶型的典型代表，通過(guò)良好的面積和總價(jià)控制，吸引了大局部首次置業(yè)者和普通二次換房人群，實(shí)現(xiàn)了成功的銷售。市場(chǎng)典型工程分析/藍(lán)山莊園國(guó)商觀點(diǎn)成交客戶產(chǎn)品與銷售推盤節(jié)奏地塊研究分析揚(yáng)農(nóng)化工汶河南路經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析：占地面積：350畝，屬于大規(guī)模社區(qū)前期規(guī)劃容積率：，產(chǎn)品類型多樣化〔可以實(shí)現(xiàn)4—6多層/9—11小高層/16—18中高層〕地理區(qū)位分析：工程北臨開(kāi)發(fā)東路，東靠渡江南路，道路寬廣，交通方便。距離市區(qū)近1000米左右。〔優(yōu)勢(shì)〕汶河南路南延將縮短與老城中心區(qū)的交通距離，給工程帶來(lái)極大利好?！矁?yōu)勢(shì)〕工程周邊居住環(huán)境分析：工程?hào)|南及西南均為大體量拆遷安置和經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，并有局部房屋對(duì)外出售?！餐{〕周邊大多為零零散散農(nóng)民居住房。整體區(qū)域居住檔次偏低?！擦觿?shì)〕2021年聯(lián)誼批發(fā)市場(chǎng)的搬離對(duì)本區(qū)域人文環(huán)境方面帶來(lái)一定好轉(zhuǎn)?！矔r(shí)機(jī)〕地塊研究分析配套資源分析：工程?hào)|邊有瓜果批發(fā)市場(chǎng)及冷凍食品批發(fā)市場(chǎng)，東南有一中型蘇果超市和規(guī)劃建設(shè)中的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，為周邊唯一生活配套。配套不完善?！矔r(shí)機(jī)〕環(huán)境資源分析：地塊內(nèi)有局部水系。西北處1500米以內(nèi)有揚(yáng)農(nóng)化工、電廠、制藥廠，存在一定環(huán)境污染?！擦觿?shì)〕客戶資源分析：工程西邊3000米左右為揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，入駐企業(yè)上百家。南邊2500米左右有食品工業(yè)園，為政府重點(diǎn)打造園區(qū)，已有局部大企業(yè)進(jìn)駐?！矔r(shí)機(jī)〕1、社區(qū)規(guī)模大。2、處于開(kāi)發(fā)區(qū)，有較好的客戶資源。3、社區(qū)建成后將有相關(guān)生活配套設(shè)施。4、道路交通條件較好，汶河南路延伸段建好后給本工程帶來(lái)極大利好。1、2021年聯(lián)誼農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的搬離對(duì)本區(qū)域的人文環(huán)境帶來(lái)轉(zhuǎn)好。2、隨著城區(qū)的開(kāi)展完善，市民對(duì)區(qū)位的居住認(rèn)同正在轉(zhuǎn)好。3、東區(qū)及周邊在售競(jìng)爭(zhēng)工程較少。4、中心城區(qū)住房?jī)r(jià)格的不斷上升促使消費(fèi)者選擇城區(qū)周邊價(jià)格相對(duì)適中的樓盤5、周邊生活配套匱乏，掩藏局部工程商業(yè)配套時(shí)機(jī)。1、工程周邊無(wú)明顯品質(zhì)及環(huán)境優(yōu)勢(shì)。2、隨著區(qū)域開(kāi)發(fā)，未來(lái)1-2年內(nèi)同區(qū)域內(nèi)會(huì)出現(xiàn)較多大體量競(jìng)爭(zhēng)樓盤3、周邊拆遷安置房，局部商品方銷售。1、周邊配套不完善。2、周邊環(huán)境差，高壓線遍步，社區(qū)東面有變電站。給置業(yè)者造成心理陰影。3、地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，地理位置較偏。4、周圍自然資源差。5、揚(yáng)農(nóng)化工距離工程近，污染影響較大。威脅優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)遇項(xiàng)目SWOT分析工程優(yōu)勢(shì)分析工程時(shí)機(jī)分析工程劣勢(shì)分析工程威脅分析地塊研究分析—工程SWOT分析地塊研判：面對(duì)40多萬(wàn)方的工程體量，我們必須走出去，在研究和迎合揚(yáng)州城整體市場(chǎng)上，挖掘更多潛在的消費(fèi)客群。地塊研究分析潛在的幾大消費(fèi)力值得關(guān)注。本地塊未來(lái)2年主力消費(fèi)客群探求熊市下“有錢〞人都躲在自己的洋房別墅里，捂緊自己的錢袋，計(jì)算著金融危機(jī)使自己的資產(chǎn)又縮水了多少！——他們成了“偽有錢人〞熊市下，真正“有錢人〞買不起房，但真實(shí)需求住房的才肯花錢買房第二章節(jié)2021年-2021年市場(chǎng)最大的蛋糕在哪里——人口總量穩(wěn)步增長(zhǎng)。人口總量持續(xù)增長(zhǎng)，但自然增長(zhǎng)率逐年降低。說(shuō)明外來(lái)人口在揚(yáng)安家者逐步增多。近3年人口自然增長(zhǎng)3萬(wàn)人口，1年約增長(zhǎng)1萬(wàn)人口。人口及城市化進(jìn)程分析：人口總量增長(zhǎng)，是市場(chǎng)剛性需求的重要保障。05年以來(lái)，揚(yáng)州人口增長(zhǎng)放緩，但總體人口仍然呈逐步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。分析：新生人數(shù)總體呈下降趨勢(shì)，新婚夫婦隨之下降。說(shuō)明剛性需求有所減少。但可推斷出每年有3----4萬(wàn)對(duì)新婚家庭，婚房剛性需求市場(chǎng)仍然較大。07年新婚市場(chǎng)較06年增加20%；08年市場(chǎng)預(yù)計(jì)在07年市場(chǎng)根底上小幅度增加。——新生兒直接對(duì)應(yīng)新婚家庭。出生人口數(shù)量增長(zhǎng)，直接反映揚(yáng)州新婚市場(chǎng)的數(shù)量。人口及城市化進(jìn)程農(nóng)村戶數(shù)逐年降低，從05年開(kāi)始，每年大約有2-3萬(wàn)戶農(nóng)村居民進(jìn)城。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城需求旺盛?！l(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口增長(zhǎng)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城促進(jìn)揚(yáng)州城城市化進(jìn)程，大大增加房地產(chǎn)需求量。人口及城市化進(jìn)程鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口，大都是解決第一次住宅問(wèn)題，需求的大都是緊湊型的1房、2房。2007年全市城市總?cè)丝?30.54萬(wàn)人，比2002年增加32.92萬(wàn)人，增長(zhǎng)16.7%；城市化率達(dá)50.2%，比2002年提高6.5個(gè)百分點(diǎn)。2007年揚(yáng)州人均GDP為3920美元，而城市化水平卻只有50.2%。城市化開(kāi)展的長(zhǎng)期目標(biāo)是：2021年全市城市化水平到達(dá)55%。揚(yáng)州作為全國(guó)較興旺地區(qū)，其城鎮(zhèn)化水平應(yīng)高于全國(guó)的平均水平，城鎮(zhèn)化進(jìn)程要快于全國(guó)?？紤]到人口老齡化和方案生育，人口自然增長(zhǎng)率會(huì)自然下降，扣除2007年后城鎮(zhèn)人口的自然增長(zhǎng),測(cè)算3年內(nèi)需要轉(zhuǎn)移17.39萬(wàn)農(nóng)村人口。平均每年將帶來(lái)5.5萬(wàn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口。

世界各國(guó)〔地區(qū)〕人均GDP與城市化水平的關(guān)系人均GDP（美元）290以下499606990331878681046116841城市化率（%）20以下20-2930-3940-4950-5960-6970-7980以上——揚(yáng)州城市化進(jìn)程，帶來(lái)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)。人口及城市化進(jìn)程私營(yíng)業(yè)主大幅增加，城鎮(zhèn)在崗職工和鄉(xiāng)鎮(zhèn)從業(yè)人員穩(wěn)步上漲。在崗職工為市場(chǎng)的去化提供了穩(wěn)定的市場(chǎng)，而私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體從業(yè)人員的大幅增長(zhǎng)那么為市場(chǎng)需求注入了新鮮的活力?！獋€(gè)體戶與私企從業(yè)人口增長(zhǎng)。人口及城市化進(jìn)程城市人口自然增長(zhǎng)：5000戶需求/年?；榉浚喊凑找话胄禄榉驄D需要購(gòu)房的保守估計(jì)，1.5萬(wàn)戶/年。鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口：2萬(wàn)戶左右。城市化進(jìn)程：5.5萬(wàn)人的剛性需求，該數(shù)據(jù)包含鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)程人口。折合成戶約為3萬(wàn)戶。結(jié)論——未來(lái)3年內(nèi)，市場(chǎng)剛性需求年均5萬(wàn)戶。按戶均100平方米計(jì)算，折合建筑面積500萬(wàn)平方米?！矘?biāo)注：1、購(gòu)房需求與實(shí)際購(gòu)置之間收較多因素制約，此需求量還需參考近年市場(chǎng)實(shí)際成交量。但這局部人群需求意愿強(qiáng)烈，市場(chǎng)成交主力客戶群體應(yīng)從中產(chǎn)生。2、這局部主力需求人群，大多數(shù)解決第一次居住問(wèn)題，更多需求2房3房緊湊型住房。〕——揚(yáng)州城市化進(jìn)程改革，各類增長(zhǎng)人口細(xì)分分析與判斷人口及城市化進(jìn)程第三章節(jié)保險(xiǎn)系數(shù)有多大關(guān)鍵詞：〔剛性需求人群總量未來(lái)購(gòu)置力市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)

市場(chǎng)土地存量07/08年市場(chǎng)存量未來(lái)2年土地上市量〕2007年城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入預(yù)計(jì)分別達(dá)15000元和6500元，比上年增長(zhǎng)16%和11.8%，是2002年的1.9倍和1.7倍。城市居民人均居住面積35.5平方米，08年1-10月，居民人均可支配收入為14595元，同比增加1979元，增長(zhǎng)15.7%，完成全年目標(biāo)的86.5%。

居民收入的提高，為樓市的開(kāi)展提供了穩(wěn)定的支撐。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/居民收入商品房供給：05年至07年供給直線式遞增，08年供給驟跌。2005年至2007年揚(yáng)州的商品住宅供給呈遞增式開(kāi)展，到2021年時(shí)市場(chǎng)那么出現(xiàn)明顯下滑，2021年1-11月合計(jì)全市商品住宅共供給132.12萬(wàn)方，與2007年全年供給環(huán)比下降26.22%，降幅明顯。2007年市場(chǎng)的高速開(kāi)展后期已經(jīng)危機(jī)四伏，2021年上半年開(kāi)始的嚴(yán)重滯銷情況，加之美國(guó)次貸危機(jī)所引起的全球經(jīng)濟(jì)觸動(dòng)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速同時(shí)出現(xiàn)放緩，開(kāi)發(fā)商推盤信心收到較大打擊。2021年是樓市變化較為特殊的一年，上半年政府是出臺(tái)各種銀根等緊縮措施“抑市〞，下半年開(kāi)始那么完全轉(zhuǎn)變角色，出臺(tái)了各種利率及稅費(fèi)改革措施促進(jìn)市場(chǎng)消費(fèi)，但因市場(chǎng)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，短期內(nèi)難以迅速改變現(xiàn)狀。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場(chǎng)研究2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整幅度逐漸加大，成交量持續(xù)低迷，市場(chǎng)的持幣觀望導(dǎo)致嚴(yán)重的滯銷。統(tǒng)計(jì)至08年11月份的成交數(shù)據(jù)，揚(yáng)州全市共成交97.09萬(wàn)方，與去年全年成交量環(huán)比下跌達(dá)50.42%，成交下滑明顯，與05年成交相仿。2021年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方的博弈心理尤為明顯，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和輿論的影響，市場(chǎng)漸有房?jī)r(jià)下跌的心理預(yù)期暗示，迫于去化壓力，下半年開(kāi)發(fā)商各類營(yíng)銷措施全面展開(kāi)，市場(chǎng)優(yōu)惠幅度空前，年底成交量受新政和優(yōu)惠活動(dòng)的雙重刺激短期小幅上升，但房地產(chǎn)作為消費(fèi)品和投資品的綜合產(chǎn)物，在“買漲不買跌〞的市場(chǎng)慣性下市場(chǎng)難以出現(xiàn)長(zhǎng)線增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)在年后新一輪的經(jīng)濟(jì)壓力下，市場(chǎng)將逐漸退熱，重回低位調(diào)整。商品房供給：08年市場(chǎng)成交下滑明顯，谷底調(diào)整。市場(chǎng)需求僅為90萬(wàn)方。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場(chǎng)研究揚(yáng)州普通住宅與商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)根本吻合，漲跌幅根本一致，從06年上半年至08年上半年漲幅明顯，平均漲幅約為8.76%，但是進(jìn)入08年下半年以后，由于市場(chǎng)滯銷所帶來(lái)的憂慮引發(fā)了大面積優(yōu)惠促銷降價(jià)的活動(dòng)，加之后期“金輪星城〞、“依云城邦〞等新開(kāi)盤工程大面積成交備案但成交價(jià)格偏低的影響，價(jià)格到達(dá)了上升曲線的漲停點(diǎn)，08年下半年全市商品住宅成交均價(jià)4782.21元/平方米與上半年相持平，普通住宅4355.36元/平方米，卻與上半年相比出現(xiàn)了3.03%的降幅。分析：價(jià)格回落，市場(chǎng)上市壓縮，市場(chǎng)購(gòu)置力壓抑回縮，居民人均收入增長(zhǎng)。商品房?jī)r(jià)格回落：商品住宅和普通住宅成交均價(jià)長(zhǎng)期整體上漲，08年漲幅明顯趨緩。對(duì)于進(jìn)入08年下半年以后價(jià)格的微幅回落，那么是政府、市場(chǎng)、買方及賣方多方共同作用的結(jié)果。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場(chǎng)研究規(guī)模項(xiàng)目總建面積數(shù)量小規(guī)模5萬(wàn)方以下3中等規(guī)模5-10萬(wàn)方11大規(guī)模10-30萬(wàn)方21超大規(guī)模30萬(wàn)方以上42021年1-11月份，揚(yáng)州新開(kāi)盤數(shù)量總計(jì)39個(gè)，其中在該年首次開(kāi)盤的新品工程14個(gè)，列表顯示如下。累計(jì)至11月份的開(kāi)盤工程中，總建筑面積在10-30萬(wàn)方屬大規(guī)模的工程合計(jì)21個(gè)，占到總開(kāi)盤數(shù)量的54%，在市場(chǎng)新盤中占據(jù)主力地位。因目前揚(yáng)州以新城區(qū)建設(shè)向遙遠(yuǎn)城市郊區(qū)擴(kuò)張為主，一般工程規(guī)模中等或偏大，以總建在20萬(wàn)方左右的工程較多。市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)：總建為10-30萬(wàn)方的大規(guī)模工程占據(jù)開(kāi)盤總量的半壁江山。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場(chǎng)研究區(qū)域北區(qū)東區(qū)老城區(qū)西區(qū)新增建筑面積（㎡）109062.16195482.189323.38668563.59據(jù)統(tǒng)計(jì)，08年西區(qū)全年開(kāi)盤新增面積為668563.59平方米，占到全市新增總量的68%，“藍(lán)山莊園〞、“上方公館〞等工程新增面積均在5萬(wàn)方以上。東區(qū)和北區(qū)分別僅占到20%和11%，東區(qū)新增供給面積為195482.18平方米，北區(qū)新增面積為109062.16平方米。老城區(qū)新增面積為9323.38平方米，僅占到市場(chǎng)供給總量的1%。市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)：西區(qū)一枝獨(dú)秀，占據(jù)近七成供給面積。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場(chǎng)研究揚(yáng)州開(kāi)盤供給仍以多層和小高層供給為主，其中多層供給的開(kāi)盤有36次，小高層供給的開(kāi)盤有39次，分別占到全市開(kāi)盤推案次數(shù)的42%和46%。代表工程“藍(lán)山莊園〞于今年開(kāi)盤推案次數(shù)頻繁，總計(jì)達(dá)5次開(kāi)盤，多層和小高層產(chǎn)品均有供給。高層有3次開(kāi)盤供給，分別為“富川瑞園〞、“上方公館〞及“金輪星城〞，占到開(kāi)盤次數(shù)總量的8%。另外，聯(lián)排和獨(dú)棟分別有3次和1次開(kāi)盤推案。多層小高層高層疊加聯(lián)排獨(dú)棟36393031市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)：開(kāi)盤以多層和小高層供給為主，二者平分秋色。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場(chǎng)研究2021年累計(jì)至11月，揚(yáng)州商品住宅二房供給量到達(dá)2788套，占到市場(chǎng)供給總量的36%，其中“陽(yáng)光地帶〞〔303套〕、“駿和天城〞〔276套〕、“東方名城·和園〞〔240套〕、“金輪星城〞〔242套〕等工程二房供給量較大。三房供給量最大，到達(dá)3277套，市場(chǎng)占比為43%，此類房型主要集中于“上方公館〞〔339套〕、“藍(lán)山莊園〞〔282套〕、“西郡188〞〔271套〕、“錦苑〞〔217套〕等。二房和三房依舊為市場(chǎng)主供。一房二房三房四房五房六房七房疊加聯(lián)排獨(dú)棟102627883277353155191242213市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)：二房和三房為市場(chǎng)主供。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場(chǎng)研究揚(yáng)州城市建設(shè)主要從2004年和2005年正式開(kāi)始，從2005年開(kāi)始至2007年，無(wú)論是供給或成交都呈直線式開(kāi)展，特別是在07年到達(dá)巔峰期，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，全年的成交量近200萬(wàn)方，幾乎是05年成交量的2倍。高速開(kāi)展后，樓市出現(xiàn)的越發(fā)嚴(yán)重問(wèn)題迫切需要徹底調(diào)整，市場(chǎng)在08年市場(chǎng)快速步入下行期，市場(chǎng)表現(xiàn)為嚴(yán)重的滯銷現(xiàn)象，整個(gè)樓市又再次回落到2005年的狀況。分析：07年樓市到達(dá)頂峰，供求根本平衡。但08年成交大幅縮水，住宅市場(chǎng)存量約為35萬(wàn)平方米。商品房市場(chǎng)存量：市場(chǎng)周期性開(kāi)展，08年市場(chǎng)供求矛盾激化。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場(chǎng)研究月份總體量總個(gè)數(shù)商業(yè)個(gè)數(shù)住宅個(gè)數(shù)7月2276574138月00009月77244898110月53577290911月10788531311212月1192745371622合計(jì)3807475723637〔工業(yè)用地不計(jì)〕未來(lái)土地上市量：08年下半年以來(lái)，上市地塊用地性質(zhì)逐步向商業(yè)用地轉(zhuǎn)移，一方面映射出房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，投資減少，另一方面也說(shuō)明政府加大配套力度，為未來(lái)市場(chǎng)進(jìn)一步開(kāi)展做好鋪墊。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/土地供給量月份總體量總個(gè)數(shù)商業(yè)體量商業(yè)個(gè)數(shù)住宅體量住宅個(gè)數(shù)7月2720106124519414749128月898641008986419月00000010月70111701110011月147478200147478212月935937109359371000合計(jì)1452300201067467153848335〔住宅用地〕根據(jù)國(guó)土局成交公示，07年6月份至08年6月份，共計(jì)成交住宅類地塊794421平方米。07年6月份—08年12月份，揚(yáng)州住宅類地塊合計(jì)成交總量約為118萬(wàn)平方米。未來(lái)土地上市量：揚(yáng)州土地市場(chǎng)成交冷清，持續(xù)數(shù)月出現(xiàn)零成交。投資者觀望氣氛濃厚。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/土地供給量今年1-10月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)，共完成投資96.5億元，同比增長(zhǎng)25.4%；商品房施工面積998.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.2%,其中新開(kāi)工面積377.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.7%;商品房竣工面積168.0萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.01%；商品房銷售面積186.7萬(wàn)平方米，同比減少28.1%;商品房銷售額72.9億元,同比減少19.1%。逐年上漲的上市量充足的現(xiàn)象將延續(xù)明年，但隨著土地成交量的減少，如果樓市成交繼續(xù)縮水，未來(lái)3年內(nèi)將可能呈現(xiàn)出供給量逐步減少的趨勢(shì)。未來(lái)土地上市量：從年房地產(chǎn)投資總額看，未來(lái)3年內(nèi)將可能呈現(xiàn)出供給量逐步減少的趨勢(shì)。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/土地開(kāi)發(fā)投資額計(jì)算：土地市場(chǎng)未來(lái)上市量，按照1.5的綜合容積率計(jì)算，07年6月份至08年12月份住宅類土地成交量映射到樓市，未來(lái)2年內(nèi)將有177萬(wàn)平方米住宅產(chǎn)品的上市量。未來(lái)土地上市量：09年10年年均上市量約為88萬(wàn)平方米。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/土地市場(chǎng)研判以上衫灣花園、鴻福家園、佳家苑還未完全開(kāi)發(fā)。根據(jù)?揚(yáng)州市市區(qū)住房保障規(guī)劃〔2021－2021〕?，2021－2021年，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房3000套，25萬(wàn)平米，廉租房700套，3.5萬(wàn)平米。揚(yáng)州從2021年起，政府每年建設(shè)1000套經(jīng)濟(jì)適用住房供給社會(huì)。分析：政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠解決市場(chǎng)剛性需求量，大量還需要市場(chǎng)商品房去解決供需矛盾。經(jīng)濟(jì)適用房上市量：每年建設(shè)1000套經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目已建成體量未來(lái)開(kāi)發(fā)量連運(yùn)小區(qū)2000戶鴻福家園（一、二、三……期）2000戶左右2000戶杉灣花園1600戶600戶黃金小區(qū)1000戶佳家花園8500戶合計(jì)18700戶政府經(jīng)濟(jì)適用房上市量：響應(yīng)政策推出批量經(jīng)濟(jì)適用房解決城市進(jìn)程帶來(lái)的人口增長(zhǎng)需求矛盾。揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場(chǎng)研究揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場(chǎng)研究在售樓盤上市量：目前在售樓盤和新開(kāi)樓盤較多，其未取得銷售許可證的體量為未來(lái)兩年內(nèi)上市量?，F(xiàn)對(duì)未開(kāi)發(fā)面積在2萬(wàn)平方米以上的普通住宅工程做一統(tǒng)計(jì)。樓盤未來(lái)上市量廣陵世家212915藍(lán)?，F(xiàn)代城140126銀泰·雅苑31667駿和天城73354東方名城·和園69366運(yùn)河佳園56000合計(jì)583428東區(qū)樓盤未來(lái)上市量中信泰富·錦苑345000陽(yáng)光美地200000萬(wàn)宇城36000彩弘國(guó)際31500水岸泓庭39500新港名興(首府）63000西郡188花園145000帝景藍(lán)灣36000京華城中城930000金輪星城174043萬(wàn)豪·西花苑386945天和國(guó)際65064尚城105007綠地運(yùn)河紀(jì)·上方公館199289富川瑞園46196星聯(lián)邦24147新能源·和美第32537依云城邦368694潤(rùn)和·御景城84925合計(jì)3312847西區(qū)樓盤未來(lái)上市量養(yǎng)怡花園44000碧水棲庭159000新能源·花樣年華75039陽(yáng)光水岸44065合計(jì)322104北區(qū)未來(lái)上市量東區(qū)583428西區(qū)3312847北區(qū)322104合計(jì)4218379全市由于我司統(tǒng)計(jì)的是余量在3萬(wàn)平方米以上的工程，其余上市量以20萬(wàn)平方米保守估算，那么未來(lái)2年內(nèi)已開(kāi)發(fā)工程普通住宅局部上市量約為440萬(wàn)平方米左右，年均上市量約為220萬(wàn)平方米。說(shuō)明：數(shù)據(jù)范圍----東區(qū)、西區(qū)及北區(qū)。老城區(qū)開(kāi)發(fā)空間非常有限，而南區(qū)為開(kāi)發(fā)區(qū)。目前住宅工程根本化為西區(qū)。數(shù)據(jù)來(lái)源----揚(yáng)州市房地產(chǎn)信息網(wǎng)。數(shù)據(jù)內(nèi)容----揚(yáng)州已開(kāi)發(fā)住宅工程，尚未取得銷售許可證局部。未來(lái)上市量包括：08年市場(chǎng)存量+未開(kāi)發(fā)住宅上市量+住宅用地土地市場(chǎng)折算量具體數(shù)值為：35萬(wàn)+177萬(wàn)+440萬(wàn)=652萬(wàn)年均上市量約為：330萬(wàn)左右市場(chǎng)供給大幅上升，加上觀望氣氛濃厚，大量需求被壓抑，供求矛盾將進(jìn)一步突出。但土地市場(chǎng)中，由于大多拿地開(kāi)發(fā)商從07年下半年開(kāi)始進(jìn)入觀望狀態(tài)，土地市場(chǎng)未必會(huì)實(shí)際轉(zhuǎn)化為商品房上市，09年實(shí)際上市量可能約為280萬(wàn)平方米。市場(chǎng)供給創(chuàng)新高，供求矛盾進(jìn)一步激化。未來(lái)住宅上市量分析揚(yáng)州宏觀數(shù)據(jù)/住宅市場(chǎng)研究09年市場(chǎng)供略大于求。但市場(chǎng)實(shí)際需求量較大，亟待挖掘！剛性需求量與供給量存量比照·09、10兩年年均上市估算約330萬(wàn)平米第四章節(jié)主力客戶群與工程定位新增人口購(gòu)買力（外來(lái)）項(xiàng)目地塊周邊改善居住人群項(xiàng)目地塊周邊部分拆遷人群工業(yè)園區(qū)企業(yè)從業(yè)人員新婚家庭購(gòu)買力鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口主力消費(fèi)客群來(lái)自揚(yáng)州整體市場(chǎng)的消費(fèi)力人群源自工程地塊周邊的消費(fèi)力人群主力客戶消費(fèi)人群從剛性需求市場(chǎng)數(shù)據(jù)——我們?nèi)ふ椅覀兊闹髁蛻粝M(fèi)群一、當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨窖芯块_(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)民營(yíng)、個(gè)體從業(yè)中低層員工家庭年收入范圍3—5萬(wàn)收入〔抽樣調(diào)查〕二、當(dāng)?shù)鼐用裆鐣?huì)分層研究這局部消費(fèi)力處于購(gòu)置中下水平，需求緊湊型住宅類產(chǎn)品。購(gòu)置力水平——經(jīng)濟(jì)型、注重性價(jià)比這六類人群的購(gòu)置力水平健康養(yǎng)老偏品質(zhì)類需求經(jīng)濟(jì)類改善居住新婚家庭需求51歲以上41-50歲29-40歲22-28歲年齡段客戶群分類準(zhǔn)婚青年新婚小家已婚家庭三口之家三代同堂二老空巢經(jīng)濟(jì)型2房住宅產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型2房住宅產(chǎn)品新婚家庭需求經(jīng)濟(jì)類改善居住偏品質(zhì)類需求健康養(yǎng)老年齡段家庭結(jié)構(gòu)購(gòu)置力偏向經(jīng)濟(jì)型3房4房住宅產(chǎn)品客戶類型三維模型喜好鄰里關(guān)系緊湊實(shí)用型住宅現(xiàn)代簡(jiǎn)潔風(fēng)格建筑性價(jià)比高產(chǎn)品需求與偏好接受的商品房總價(jià)25-45萬(wàn)功能性較強(qiáng)的產(chǎn)品易被市場(chǎng)接受購(gòu)置人群素質(zhì)一般工程檔次定位我們的工程體量較大，定位為中高檔缺乏足夠的客戶支撐，周圍環(huán)境也無(wú)法形成有效吸引力。根據(jù)工程規(guī)模、控規(guī)以及周邊環(huán)境、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，我們將工程檔次定位為：中端品質(zhì)工程，緊湊型低總價(jià)產(chǎn)品。我們希望通過(guò)優(yōu)良的、有特色的品質(zhì)、中低的價(jià)位，鎖定開(kāi)發(fā)區(qū)客戶，并吸引更多的中等或者中低收入者。從而推開(kāi)工程有序開(kāi)發(fā)，有效去化。產(chǎn)品規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：以低總價(jià)的，功能全的產(chǎn)品去面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，贏得市場(chǎng)份額。工程定位第五章節(jié)開(kāi)發(fā)理念——帳面利潤(rùn)是一劑毒藥時(shí)下的風(fēng)險(xiǎn)投資意識(shí)——常規(guī)的做法是先計(jì)算預(yù)期利潤(rùn)——看看自己究竟能夠賺取多少利潤(rùn)——我們認(rèn)為紙上的利潤(rùn)與帳面利潤(rùn)都是不可靠的，或者說(shuō)這種做法是牛市下的做法，而中國(guó)房地產(chǎn)和股市一樣進(jìn)入熊市……正確的風(fēng)險(xiǎn)投資理念再以工程回籠資金“零〞風(fēng)險(xiǎn)地運(yùn)作后期工程先使用最低的運(yùn)作資金啟開(kāi)工程以最快的時(shí)間回收投資本錢我們的開(kāi)發(fā)理念此“利潤(rùn)〞非彼利潤(rùn)——分3期規(guī)劃產(chǎn)品我們的規(guī)劃稀缺類型產(chǎn)品〔多層〕先行獲得市場(chǎng)，迅速收回投資。由緊湊型產(chǎn)品逐步轉(zhuǎn)向緊湊型中低端(小高層)產(chǎn)品。由收回投資轉(zhuǎn)向獲得利潤(rùn)。緊湊型中高端產(chǎn)品(低密度的4層洋房)獲取高額利潤(rùn)。一期做低容積率二期再“補(bǔ)〞容積率三期“贏〞取容積率總規(guī)劃圖一期二期三期地塊規(guī)劃規(guī)劃要點(diǎn)——市場(chǎng)上稀缺的低總價(jià)的多層，小高層產(chǎn)品。產(chǎn)品類型：3棟中高層：3棟小高層：18棟6層：一期產(chǎn)品特點(diǎn)——在10年供需嚴(yán)重釋放市場(chǎng)下的小高層高密度低總價(jià)產(chǎn)品贏取利潤(rùn)。產(chǎn)品類型：10棟中高層：8棟小高層：二期產(chǎn)品特點(diǎn)——高額利潤(rùn)就是這樣獲得的——低密度4層6層產(chǎn)品，市場(chǎng)極度稀缺下的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)品類型：5棟小高層：10棟6層：9棟4層洋房：三期我們競(jìng)爭(zhēng)力有多大多種產(chǎn)品組合(4-6多層小高層中高層)形態(tài)滿足多種市場(chǎng)需求市場(chǎng)稀缺的多層產(chǎn)品緊湊型低總價(jià)功能齊全創(chuàng)新戶型競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)自根據(jù)揚(yáng)州房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析?2021年市區(qū)商品住宅銷售排行榜?中榜上有名的16個(gè)工程中，絕大多數(shù)工程都得益于工程戶型控制有效，而從揚(yáng)州滯銷工程調(diào)研中發(fā)現(xiàn)因戶型設(shè)計(jì)不合理面積浪費(fèi)嚴(yán)重是滯銷的首要原因。揚(yáng)州暢銷工程及戶型分析我們?cè)趯?duì)揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)做了全面調(diào)研分析，從中篩選出多個(gè)代表性工程對(duì)其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行類比的過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)“戶型面積控制合理功能齊全〞是暢銷工程的共同特征。下面我們對(duì)目前市場(chǎng)上暢銷的緊湊型工程進(jìn)行取樣類比分析：揚(yáng)州暢銷工程及戶型分析50平米一室一廳一衛(wèi)37平米一室一廳一衛(wèi)99平米三室兩廳兩衛(wèi)79平米兩室兩廳一衛(wèi)匯金谷戶型分析/匯金谷——嬋連2月?lián)P州樓市成交冠軍

75平米2室2廳1衛(wèi)85平米2室2廳1衛(wèi)89-105平米3室2廳1衛(wèi)藍(lán)山莊園戶型分析/工程根本去化完畢113平米3室2廳1衛(wèi)126平米3室2廳1衛(wèi)140平米4室2廳1衛(wèi)戶型面積配比總套數(shù)已銷各戶型銷售率去化時(shí)間2室2廳1衛(wèi)67-10035%32230595%2年3室2廳1衛(wèi)93-12044.5%41139395.6%2年3室2廳2衛(wèi)113-14019.8%18415383.1%2年4室2廳2衛(wèi)1390.6%6467%2年工程戶型去化分析：藍(lán)山莊園戶型分析/工程根本去化完畢90平米3室2廳1衛(wèi)105平米3室2廳2衛(wèi)71平米2室兩廳1衛(wèi)130平米4室兩廳兩衛(wèi)戶型面積配比各戶型銷售率2室2廳1衛(wèi)65－85㎡25.16％97.82％3室2廳1衛(wèi)90－115㎡39.89％90.6％3室2廳2衛(wèi)115－140㎡26.53％53.1％4室2廳2衛(wèi)140－170㎡4.57％62％別墅160－180㎡4.39％35.42％工程戶型去化分析：駿和天成戶型分析/揚(yáng)州東區(qū)成交標(biāo)桿99平方3房2廳1衛(wèi)101平方3房2廳1衛(wèi)88平方2房2廳1衛(wèi)我們的競(jìng)爭(zhēng)力/戶型創(chuàng)新例如本工程價(jià)格策略由于本工程周邊尚不成熟，且工程體量大，建議工程分多期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，一方面可以在工程運(yùn)作過(guò)程中及時(shí)調(diào)整后面的產(chǎn)品、價(jià)格及推盤節(jié)奏，另一方面在工程推廣過(guò)程中區(qū)域也在不斷成熟和被客戶認(rèn)知，有利于后面的價(jià)格提升。定價(jià)方式大盤的定價(jià)方式有多種，無(wú)論是以攫取高額利潤(rùn)還是以快速回籠資金為主要目標(biāo)，我們?cè)跒闃潜P確定價(jià)格時(shí)通常需考慮三個(gè)因素：一是本錢——地價(jià)、建安本錢、稅收及其他費(fèi)用的總和。二是競(jìng)爭(zhēng)——市場(chǎng)供求總量、直接與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們的價(jià)格情況。三是消費(fèi)者——目標(biāo)消費(fèi)者能夠接受何種價(jià)格。三種因素在樓盤最終定價(jià)中所起的作用顯然不一樣，一般說(shuō)來(lái)市場(chǎng)供求總量與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格只是參考，而本錢與消費(fèi)者那么是決定價(jià)格策略的根本因素。深入分析后即可發(fā)現(xiàn)：本錢+競(jìng)爭(zhēng)和消費(fèi)者+競(jìng)爭(zhēng)是房地產(chǎn)定價(jià)的兩種根本策略。目前多數(shù)開(kāi)展商選擇的是本錢+競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)策略，因?yàn)樗詈?jiǎn)便易行，因?yàn)檫@樣能“最清楚地知道自己能賺多少利潤(rùn)〞，更因?yàn)槎鄶?shù)開(kāi)展商是在房子蓋好了快要賣時(shí)才考慮價(jià)格的。但從上面的比較中我們可以看出，這種是典型的“產(chǎn)品主導(dǎo)型〞策略，是不太符合市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)的，因?yàn)樗N(yùn)含著兩方面的風(fēng)險(xiǎn)：首先是定價(jià)過(guò)高產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者+競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)策略最大的好處由于以消費(fèi)者的潛在心理接受價(jià)格為出發(fā)點(diǎn)，以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為參照，因而無(wú)論規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、戶型、配套、營(yíng)銷均以滿足消費(fèi)者的需求為原那么，并時(shí)刻注意區(qū)別或跟隨競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因而實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)〔高額利潤(rùn)或快速回籠資金〕的各種措施、手段、過(guò)程始終都處于可控制狀態(tài)，能使開(kāi)發(fā)效率到達(dá)最高。我們的競(jìng)爭(zhēng)力/價(jià)格策略導(dǎo)向本工程的價(jià)格策略價(jià)格策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷中事關(guān)工程成敗的關(guān)鍵一環(huán)。即使大家都以本錢+競(jìng)爭(zhēng)或消費(fèi)者+競(jìng)爭(zhēng)模式定價(jià)，不同的開(kāi)發(fā)目標(biāo)、也會(huì)因不同的人、不同風(fēng)格的開(kāi)展商而做出不同的選擇。在房地產(chǎn)營(yíng)銷中，價(jià)格是與產(chǎn)品、市場(chǎng)、銷售、形象、宣傳推廣互動(dòng)的策略，需要依階段性營(yíng)銷目標(biāo)不同而調(diào)整，價(jià)格高了要降低，低了可調(diào)高。問(wèn)題的關(guān)鍵是，對(duì)新推樓盤來(lái)說(shuō)，是低價(jià)開(kāi)盤，以后逐漸走高好呢？還是高價(jià)開(kāi)盤待完成初步銷售目標(biāo)后再低價(jià)清貨好?低開(kāi)高走有如下好處：〔1〕價(jià)廉物美是每一個(gè)購(gòu)房者的愿望。一旦價(jià)格比消費(fèi)者的心理價(jià)格低，給消費(fèi)者以實(shí)惠感，就容易聚集人氣。消費(fèi)者知道了開(kāi)展商“先低后高〞的戰(zhàn)略后，因其中包含著升值空間，也容易成交。而開(kāi)盤不久的迅速成交，又能促進(jìn)士氣，提高銷售人員乃至全體員工的自信心，以更好的精神狀態(tài)開(kāi)展日后工作?！?〕低價(jià)開(kāi)盤，價(jià)格的主動(dòng)權(quán)在開(kāi)展商手里，何時(shí)調(diào)高，幅度多少，可根據(jù)市場(chǎng)反映靈活操控?！?〕資金回籠迅速，有利于其他營(yíng)銷措施的執(zhí)行。(4)先低后高實(shí)現(xiàn)了前期購(gòu)樓者的升值承諾，開(kāi)展商容易形成口碑。低開(kāi)高走策略適合以下三類樓盤：〔1〕工程總體素質(zhì)一般，無(wú)特別賣點(diǎn)；〔2〕郊區(qū)大盤或超大盤，這類樓盤首要的是聚集人氣。入住人多那么容易在消費(fèi)者心中形成大社區(qū)概念，而銷售也將直線上升，如人氣不旺那么極易因位置等缺陷而無(wú)法啟動(dòng)。〔3〕同類產(chǎn)品供給量大，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。綜合考慮本工程的情況，建議本工程實(shí)行：低開(kāi)高走的價(jià)格策略廣泛吸引客戶觀注購(gòu)置逐期提升價(jià)格

實(shí)現(xiàn)工程利潤(rùn)收回本錢我們的競(jìng)爭(zhēng)力/價(jià)格策略導(dǎo)向記錄時(shí)間均價(jià)價(jià)格描述2008-10-074500元/㎡最高優(yōu)惠150元/㎡，甚至更高2008-9-114500元/㎡記錄時(shí)間均價(jià)價(jià)格描述2008-11-285000元/㎡正式開(kāi)盤，4205元/㎡起，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)12套2008-10-106000元/㎡預(yù)期開(kāi)盤均價(jià)2008-8-206000元/㎡開(kāi)始接待，價(jià)格預(yù)期記錄時(shí)間均價(jià)（小高層）2008-11-204800元/㎡2008-10-225093元/㎡2008-10-74700元/㎡記錄時(shí)間均價(jià)最高價(jià)最低價(jià)2009-1-223900元/㎡4350元/㎡3600元/㎡2008-10-174170元/㎡3600元/㎡駿和天城廣陵世家東方名城·和園藍(lán)海現(xiàn)代城價(jià)格分析東區(qū)價(jià)格區(qū)間在4000元/㎡左右，個(gè)別樓盤因位置及配套原因差異較大。眾多樓盤紛紛打折，價(jià)格開(kāi)始下滑。在降價(jià)手法上層出不窮，其中，以駿和天城的降低首付效果為好。不過(guò)這也與該樓盤品質(zhì)有關(guān)。藍(lán)?，F(xiàn)代城從開(kāi)始宣傳6000元/㎡均價(jià)到以4205元/㎡起，5000元/㎡均價(jià)開(kāi)盤，價(jià)格縮水較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)酷。根據(jù)我司對(duì)東區(qū)市場(chǎng)分析，我司建議本工程采取低價(jià)入市策略，以快速吸引廣域范圍內(nèi)的關(guān)注，快速去化工程回籠本錢，在后期運(yùn)作過(guò)程中逐漸抬升工程價(jià)格實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。東區(qū)市場(chǎng)總結(jié)

運(yùn)營(yíng)周期一期二期三期一期運(yùn)營(yíng)階段低價(jià)格入市，迅速回收投資資金。產(chǎn)品類型：3棟中高層：3800均價(jià)3棟小高層：3800均價(jià)18棟6層：3700均價(jià)價(jià)格穩(wěn)步提升。逐步回收投資成本。產(chǎn)品類型：10棟中高層：4060均價(jià)8棟小高層：4000均價(jià)項(xiàng)目的利潤(rùn)期，控制銷售價(jià)格與去化周期是本階段價(jià)格策略主導(dǎo)思想方向。產(chǎn)品類型：5棟小高層：4120均價(jià)10棟6層：4000均價(jià)9棟4層洋房：4800均價(jià)價(jià)格策略整體價(jià)格策略項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算規(guī)劃指標(biāo)用地面積容積率建筑密度建筑面積233334.501.69

393100可銷售面積

393100住宅

其中獨(dú)棟0.00

聯(lián)排0.00

花園洋房25200.00

多層113400.00

小高層110800.00

中高層143700.00

公建

其中經(jīng)營(yíng)性0.00

其他

項(xiàng)目計(jì)算說(shuō)明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目說(shuō)明總價(jià)(萬(wàn)元)

一、土地費(fèi)用計(jì)算單價(jià)（元/平方米）計(jì)算面積（平方米）萬(wàn)元/畝

1、土地費(fèi)

233334.5090.0031500.002、土地出讓費(fèi)0.000.00

3、契稅及手續(xù)費(fèi)

233334.50土地費(fèi)*3-4%945.004、中介咨詢費(fèi)0.00

0.005、土地增值費(fèi)

32445.00經(jīng)濟(jì)指標(biāo)/(所有經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)生成都以90萬(wàn)/畝地價(jià)進(jìn)行估算的，另商業(yè)未計(jì)算在內(nèi)〕

二、前期工程費(fèi)

1、可行性研究費(fèi)

367900.00

0.002、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)20.00367900.00

735.803、方案征詢、測(cè)繪、監(jiān)測(cè)費(fèi)等0.00367900.00

0.004、“三通一平”費(fèi)（含臨圍）0.32367900.00

11.775、審照、質(zhì)檢、工程招標(biāo)費(fèi)

工程費(fèi)用*0.3%141.826、設(shè)計(jì)監(jiān)理、評(píng)審費(fèi)

工程費(fèi)用*0.3%40.787、施工監(jiān)理

工程費(fèi)用*1-1.2%567.29

1497.46

三、相關(guān)規(guī)費(fèi)

1、住宅建設(shè)配套費(fèi)105.00367900.00

3862.952、人防費(fèi)48.00367900.00

1765.923、新型材料及墻改費(fèi)8.00367900.00

294.324、勞保基建0.00

0.005、教育基金0.00

0.006、白蟻防治費(fèi)2.30367900.00

84.627、防雷費(fèi)0.90367900.00

33.118、散裝水泥基金5.00367900.00

183.959、城建檔案費(fèi)1.00367900.00

36.7910、電梯設(shè)備費(fèi)60.00254500.00

1527.0011、門牌、信報(bào)箱費(fèi)

按照10萬(wàn)估計(jì)10.00

7798.66

四、建筑工程費(fèi)

4.1建安工程

4.1.1花園洋房1000.0025200.00

2520.004.1.2多層1000.00113400.00

11340.004.1.3小高層（8-13層）1200.00110800.00

13296.004.1.4中高層1400.00143700.00

20118.004.2公建配套費(fèi)

0.004.2.1經(jīng)營(yíng)性公建600.000.00

0.004.2.2非經(jīng)營(yíng)性公建

居委會(huì)、物管、公廁等0.004.2.3托兒所

0.004.2.4會(huì)所及附屬場(chǎng)所

0.004.2.5托兒所

0.00

47274.00五、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

1、供水45.00367900.00

1655.552、供電85.00367900.00

3127.153、供氣10.00367900.00

367.904、電話11.00367900.00

404.695、有線電視10.00367900.00

367.906、道路10.00367900.00

367.907、雨污水管10.00367900.00

367.908、景觀綠化150.0093333.80按照綠化率計(jì)算1400.019、基本智能化20.00367900.00

735.80

8794.80六、管理費(fèi)用

（二+四+五）*2%1151.33七、銷售費(fèi)用

156988.00銷售收入*3%4709.64八、財(cái)務(wù)費(fèi)用

（二+三+四+五）*5.4%3529.71九、維修基金0.00

十、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

（二+四+五）*2%1151.33十一、成本總計(jì)

108351.91

銷售收入預(yù)計(jì)

獨(dú)棟

0.00

0.00聯(lián)排

0.00

0.00花園洋房4800.0025200.00

12096.00多層3800.00113400.00

43092.00小高層4000.00110800.00

44320.00中高層4000.00143700.00

57480.00商業(yè)門面

0.00

0.0