.房地產(chǎn)市場調(diào)查

房地產(chǎn)市場調(diào)查資源科學系易飛一、概述

1、概念（1）

調(diào)查調(diào)查就是使用明確的概念、方法和程序，以有組織、有條理的方式，從一個總體的部分或整體中收集感興趣的特征信息，對這些停息進行編輯分析，并得出有用結(jié)論的活動。（2）

市場調(diào)查

市場調(diào)查是系統(tǒng)地設(shè)計、收集、分析并報告與公司面臨的特定市場營銷狀況有關(guān)的數(shù)據(jù)和調(diào)查結(jié)果的過程。其目的在于為企業(yè)的決策者進行預測和決策、制訂計劃提供重要依據(jù)。市場調(diào)查是市場營銷活動的出發(fā)點，是了解市場、認識市場的一種有效方法和手段。（3）

房地產(chǎn)市場調(diào)查房地產(chǎn)市場調(diào)查就是運用科學的方法，有目的、有計劃、有系統(tǒng)地收集、整理和分析房地產(chǎn)市場供求變化及其各種影響因素，為市場預測和營銷決策提供客觀、正確的依據(jù)。2、重要性

（1）市場營銷計劃的基本前提（2）提高產(chǎn)品質(zhì)量（3）提高企業(yè)的市場競爭力（4）開發(fā)新產(chǎn)品二、市場調(diào)查的內(nèi)容

1、市場環(huán)境調(diào)查

2、技術(shù)發(fā)展調(diào)查

3、市場需求容量調(diào)查4、消費者和消費者行為調(diào)查5、競爭情況調(diào)查6、市場營銷因素調(diào)查1、市場環(huán)境調(diào)查

（

1)政治法律環(huán)境

政府的方針政策、有關(guān)法律法規(guī)、政局的變化（2）經(jīng)濟環(huán)境一般來說，經(jīng)濟環(huán)境對企業(yè)的市場營銷有直接影響。經(jīng)濟發(fā)展速度快，人民收入高，則購買力增強，市場需求增大；反之則小。一個國家或地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施完善，投資環(huán)境良好，便有利于吸引投資，發(fā)展經(jīng)濟。（3）人口環(huán)境一般來說，人口越多，收入越高，市場需求量就越大。人口環(huán)境調(diào)查的內(nèi)容包括人口規(guī)模、人口增長率、人口結(jié)構(gòu)；地理分布、民族分布、人口密度、人口遷徙流動情況；出生率、結(jié)婚率；家庭規(guī)模等。（4)社會文化環(huán)境。包括教育程度、職業(yè)構(gòu)成、文化水平；價值觀、審美觀、風俗習慣；宗教信仰、社會階層分布；婦女就業(yè)面大小等。企業(yè)營銷人員綜合分析研究社會文化環(huán)境對人們生活方式的影響，便于了解不同消費者行為，以正確細分市場和選擇目標市場，制訂企業(yè)的市場營銷策略。

2、技術(shù)發(fā)展調(diào)查

包括新技術(shù)、新工藝、新材料、新能源的發(fā)展趨勢和速度；新產(chǎn)品的技術(shù)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，用新技術(shù)、新工藝、新材料的情況；新產(chǎn)品的國內(nèi)外先進水平等。

3、市場需求容量調(diào)查

市場需求＝購買者+購買欲望+購買能力

主體動力實現(xiàn)條件通過市場需求容量的調(diào)查，便于企業(yè)掌握分析國內(nèi)外市場需求動向和需求供應(yīng)情況，結(jié)合本企業(yè)的市場份額，預測本企業(yè)的銷售量，研究如何保持或提高本企業(yè)市場份額等，制訂市場營銷策略或進一步開拓新的市場。

4、消費者和消費者行為調(diào)查

包括消費者類別(個人或企業(yè)、社會團體、民族、性別、年齡、職業(yè)、愛好、所在地區(qū)等)購買能力(如收入水平、消費水平、消費結(jié)構(gòu)、資金來源、用戶的財務(wù)狀況等)消費者的購買欲望和購買動機(什么因素影響購買者的購頭決策，消費者不愿購買本企業(yè)產(chǎn)品的原因及其對其他企業(yè)生產(chǎn)的同類產(chǎn)品的態(tài)度)主要購買者、最忠實的購買者、使用者、新產(chǎn)品的首用者購買的決策者、消費者的購買習慣(如購買地點、時間、數(shù)量、品牌、挑選方式、支付方式等)。調(diào)查了解消費者的情況及其購買行為，主要目的在于使企業(yè)掌握消費者的愛好、心理、購買動機、習慣等，以便正確細分市場和選擇目標市場、針對不同的消費有和市場，采取不同的市場營銷策略。5、競爭情況調(diào)查（1）包括競爭者的調(diào)查分析（如競爭者數(shù)量和名稱、生產(chǎn)能力、生產(chǎn)方式、技術(shù)水平、產(chǎn)品的市場份額、銷售量及銷售地區(qū)，競爭者的價格政策、銷售渠道、促銷策略以及其它競爭策略和手段，競爭者所處地理位置和交通運輸條件、新產(chǎn)品開發(fā)和企業(yè)的特長等）、（2）競爭產(chǎn)品的調(diào)查分析(如競爭產(chǎn)品的品質(zhì)、性能、用途、規(guī)格、式樣、設(shè)計、包裝、價格、交貨期等)。6、市善場營糠銷因上素調(diào)員查市場校因素折調(diào)查漏，包怕括產(chǎn)披品調(diào)嫂查、斜價格決調(diào)查淺、分座銷渠飲道調(diào)汽查和袋促銷追策略掩調(diào)查看四種斤類型燈。（最敏后一托章詳硬解）前述(1辟)一(5碎)項調(diào)舌查內(nèi)粉容均諸屬于不可捕控制城因素的調(diào)銷查，蘿其目湊的不輝僅為胖了分桃析市貝場環(huán)帥境，折適應(yīng)她市場無環(huán)境豪變化斃，提炮高企斤業(yè)的乘應(yīng)變里能力嚴，還汽在于晶尋找塑和發(fā)服掘市趨場機組會，崖開拓雄新市像場，確而通禾過第(6種)項調(diào)桶查，使企業(yè)惱可針播對不覽同的額市場甚環(huán)境巴，結(jié)衛(wèi)合顧長客需堡求，膨綜合蹦運用歌企業(yè)串可以遷控制帳的營影銷手乎段，衡制訂恨有效秤的市雁場營薪銷組剖合策只略，熔促進按消費葬者購進買和熊新市吹場開葛發(fā)，扮以達眨到企寧業(yè)預都期的透營銷葡目標短。三、市場聰調(diào)查苗方法（一行）資蛙料來辛源確定沿調(diào)查具計劃縣中資饑料的蛛來源豪是收壺集二狂手資貴料、鋒一手拿資料培，或貿(mào)是兩管者都灣要收租集。一手球資料包，指為雷了當椅前特魄定目提的而巖收集輕的原界始資絹料和倘信息莊。二手祖資料耗，指由飼別人勝為其領(lǐng)他目噸的收由集、陳整理堵的資挨料和吼信息減。而市罵場調(diào)亞查人手員開癢始時的總是制先收揮集二群手資指料，腫以判閥斷問透題是寫否部茶分或民全部臘解決怕了，每不再傭需要早去收祝集成淋本很愧高的洲一手軟資料州。二減手資矮料是柜調(diào)查票的起億點，萌其優(yōu)披點是弱成本博低及錢可以把立即戴使用截。然熄而，霸市場泥調(diào)查頸人員子所需珍要的馬資料糖可能扶不存蝕在，匪或者匠由于牌種種賢原因拒，資咐料不盜夠準泛確、泉不可腫靠、農(nóng)不完留整或統(tǒng)者已捏經(jīng)過混時。征這時道，市懷場調(diào)駝查人描員就待需要晌時間艱和金奔錢去拘收集嚇更切成題和避準確禽的一市手資苦料。（二直）調(diào)召查方道法1、二嶄手資霜料的槐市場識調(diào)查據(jù)方法（1）查跡閱各詢級政寫府部躁門和即行業(yè)良協(xié)會柜公布鉗的統(tǒng)躲計數(shù)封據(jù)及塘資料督；（2）從蹲合法神的新競聞媒密體和府互聯(lián)爬網(wǎng)上雖收集枯資料謠；（3）從療房地森產(chǎn)中元介服詳務(wù)機煩構(gòu)有撒償取失得有稀關(guān)資足料和謝數(shù)據(jù)填。2、一傭手資壩料的耍市場飾調(diào)查基方法（一湖）觀抄察法浸：可凡以收每集到幕最新啟資料1、按悉參與伐程度初分：完全未參與借觀察塵、不寨完全海參與攤觀察片、非子參與顫觀察前兩發(fā)者可增以獲吸得較索為深眨入的恒資料釣，但備容易表被同椒化；網(wǎng)后者市一般隙觀察掏到的當只是尾表面垮現(xiàn)象燥。2、按墾觀察絮角度否分：縱向傾觀察劑、橫莫向觀隱察、業(yè)縱橫茫結(jié)合（二訴）詢吼問法包（問托卷法防、電殲話調(diào)旬查法伐、座露談會疫、深扭度訪盒談法焦）1、問卷爭法：稻要便協(xié)于回胞答，印設(shè)計后上以升客觀宴題為杰主，踩圍繞凳調(diào)查姜目的（1）現(xiàn)厲場問欣卷：倦在公俘共場孤所進喜行、幻玉贈送鏈小禮伴品（2）征產(chǎn)集問閃卷：虜在新雄聞媒忍體上毛公開健進行值、對近參與繼者有蹤蝶一定煌獎勵掌（一移般采先用抽體獎形播式）2、電務(wù)話調(diào)跳查法饑：簡程潔明妖了，喊事先勞選定版被調(diào)延查者繞（很關(guān)悲鍵，什必須劫是符徑合條至件的），時織間不介宜過童過長3、典座談蓬會約深度濟訪談箱法①被筋邀請兵人員銹具區(qū)有一斑定的勺廣泛瞇性躍一般爽是專席家或黑具體潛的從輸業(yè)人巖員②調(diào)湖查內(nèi)垮容的迷深度估注重雪的是變量停在座爺談會涉基礎(chǔ)渠上就睛具體嘗事項頭深度圾調(diào)查③被拐邀請切人員憤贈送毒小禮值品招給予聽適當彼的酬不金（三胸）實甜驗法棍主要模用于肺研究勝有因嗎果關(guān)雅系的冒事件液。（四距）?；丶乙馑饕姺ū牐ê以兎ㄌ?，背諸對背呈形式紋）（五名）郵洞寄調(diào)何查駐回援收率嗎是關(guān)音鍵（六恢）其腹他方原法（秤主題法式調(diào)活查、宋論壇禍式調(diào)宜查、揭記者填式調(diào)選查）四、丹市場偷調(diào)查覺步驟1、確具定市熔場調(diào)響查的陰任務(wù)擱和目轎的2、組永建市你場調(diào)恩查項紙目組3、制怪定調(diào)糖查計孫劃4、收紹集信煩息5、分永析和窗處理周信息6、提搏交調(diào)凍查報預告1.改市場昂調(diào)查挺的目荒的（1隱）可捆行性鋤研究（2杜）選爽擇合聚作伙那伴（3彎）項覽目營非銷2.替組建屆項目魔組（1務(wù)）自閣行進陷行（2鏡）委睡托調(diào)脖查公姐司+炒自行綠進行（3綿）委拾托調(diào)勿查公喬司+鬼委托殘中介酬機構(gòu)（4傭）委查托中饞介機黨構(gòu)3、制蠻定調(diào)腹查計壯劃包括碑調(diào)查碰內(nèi)容尊（制倉定符乏合要滿求的調(diào)查美表是關(guān)羅鍵）角、資固料來建源、牌調(diào)查寸方法趕、抽遙樣方逝案（抽樣設(shè)單位擊、樣稼本規(guī)害模、析抽樣帽程序）、仔調(diào)查對費用先等。抽樣金單位歸：向全什么明人調(diào)搬查樣本啟規(guī)模兇：調(diào)童查多勿少人抽樣依程序姿：如厚何選艦擇答搬卷人調(diào)查眉表調(diào)查滴表是轉(zhuǎn)調(diào)查艘的重突要工要具，死是表蹄達調(diào)秤查資掛料的刃重要并形式昏，是得調(diào)查載方案亡的核望心內(nèi)娃容。弦利用澆調(diào)查牌表來助進行石調(diào)查膏，有宿利于誰填寫各數(shù)字杰和整屬理匯妻總。調(diào)查釋表主民要解蒼決：向調(diào)吳查單鋪位調(diào)配查什調(diào)么？調(diào)查層表的壁內(nèi)容麗一般啄由表頭然、表屬體和殊表腳三部尼分組袍成。表頭：用柜來表泰明調(diào)雞查表仿的名確稱以擁及填凡寫調(diào)紹查單細位（惕填報閱單位指）的寧名稱或、性鞋質(zhì)、撐隸屬監(jiān)關(guān)系賠等。膜這些扒資料飯通常憶并不益是用錦來進郵行分何析的蓋，但蛙在核達實和孔復查幼各調(diào)筒查單疏位時溪，是般不可覽缺少糕的。表體：這賴是調(diào)歐查表眉的主怠要部切分。轟包括抬：調(diào)滲查項旺目、遭項目犬的具證體表轉(zhuǎn)現(xiàn)；發(fā)欄號中，目秘的是語為了提便于長在整械理調(diào)斧查資怕料或亮編寫疑填表宰說明稱時引翅用；配計算律單位屑等。橫行讀標題掀、縱奪欄標肉題、柳數(shù)字士資料無。表腳：包翅括調(diào)悔查者宜（填粱報人強）的文簽名評和調(diào)泊查日趣期等悠，以潤便明泄確責題任，駁如果乒發(fā)現(xiàn)兼問題爽，也隆