小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題探討

小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬問題探討

「內(nèi)容摘要」隨著我國(guó)住房制度改革的進(jìn)一步深入以及有車一族的不斷涌現(xiàn)，“車位之爭(zhēng)”已成社會(huì)關(guān)注問題之一。其爭(zhēng)議的根源在于我國(guó)對(duì)小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬?zèng)]有明確的法律規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主及物業(yè)管理公司也是各有各的說法。本文著重從我國(guó)的實(shí)際情況出發(fā)，并借他山之石，將圍繞小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題展開討論。

「關(guān)鍵詞」停車位，產(chǎn)權(quán)，建筑物區(qū)分所有

汽車作為工業(yè)社會(huì)的標(biāo)志之一，對(duì)人類文明的促進(jìn)有目共睹。車可娛人，亦可擾人，停車問題便是其中之一。作為人類交通工具、運(yùn)輸工具停放安置休養(yǎng)場(chǎng)所的停車場(chǎng)本不是問題，只是伴隨著人的矛盾的日益突出才成其為問題。特別是這幾年，我國(guó)的房?jī)r(jià)越漲越高，而車價(jià)卻是越來(lái)越便宜，隨之而來(lái)的“車位之爭(zhēng)”愈演愈烈。開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司各執(zhí)一詞，各方人士也是眾說紛紜，莫衷一是。其圍繞的問題無(wú)非是“這停車位到底是誰(shuí)的？”然而，由于現(xiàn)行法律規(guī)范的缺失或不甚明確，導(dǎo)致了各地法院判決也是五花八門?？梢灶A(yù)見，隨著住房商品化的進(jìn)一步深入及有車一族的不斷涌現(xiàn)，“車位之爭(zhēng)”必將引發(fā)更大范圍的矛盾對(duì)立。為此，筆者將從小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的角度予以探討。

所謂停車位是指停車場(chǎng)中僅供一輛汽車停放之單元。本文要論述的小區(qū)停車位專指商品房住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上、地面或地下的停車位。依建筑物區(qū)分所有原理，其客體可以分為單獨(dú)所有部分和共有部分，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年版，第195頁(yè)。）。單獨(dú)所有部分主要是指通過一定方式而對(duì)建筑物加以區(qū)分，由此所分割出的兼具建筑物構(gòu)造上的獨(dú)立性和使用上獨(dú)立性的一部分房屋。⑶共有部分包括共用部分及附屬物、共用設(shè)施等。那么，小區(qū)停車位到底應(yīng)屬于哪一部分客體呢？由于我國(guó)法律還未建立起建筑物區(qū)分所有制度，故對(duì)該問題也無(wú)明確的答案。從世界各國(guó)立法例來(lái)看，也是各有特色。如在日本這樣一個(gè)人多車多而地少的國(guó)家，停車位也一度成為社會(huì)主要矛盾之一。為此，日本通過了以強(qiáng)化停車場(chǎng)設(shè)置義務(wù)為宗旨的停車場(chǎng)法律案，把停車位分為地面露天停車位和屋內(nèi)停車位。但是，對(duì)停車場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸屬問題并沒有作十分明確的規(guī)定。日本的地方法院與最高法院特別是在對(duì)地下停車位到底是屬于法定共用部分還是專有部分分歧嚴(yán)重。而日本學(xué)界認(rèn)為，由于建筑物一層或地下部分之容積率是不記入建筑物總面積的，最高法院將地下停車位認(rèn)定為專有部分的理由是不充分的，故建議應(yīng)當(dāng)通過共用部分的專有使用權(quán)來(lái)進(jìn)行處理。而在大陸法系之傳統(tǒng)國(guó)家德國(guó)，其民法典對(duì)停車位問題并沒作出規(guī)定，而是于1973年修訂《住宅所有權(quán)法》時(shí)得到了明確，即該法的第3條第2項(xiàng)-“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場(chǎng)，視為有獨(dú)立性之房間”。亦即地上、地下之停車場(chǎng)皆可設(shè)“專有所有權(quán)”，并能夠獨(dú)自讓與、設(shè)定負(fù)擔(dān)。同樣，在另一個(gè)傳統(tǒng)大陸法國(guó)家法國(guó)，在其1950年的《都市計(jì)劃法》當(dāng)中也規(guī)定了“居住區(qū)域與停車區(qū)域得為分別的不動(dòng)產(chǎn)”，亦即將停車位視為建筑物區(qū)分所有當(dāng)中的專有部分。與上述幾個(gè)國(guó)家之規(guī)定不同的是我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)，1991年4月臺(tái)灣‘內(nèi)政部’營(yíng)建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的防空避難室兼停車空間，應(yīng)視為‘公共設(shè)施’，不準(zhǔn)登記為個(gè)人私有，也不準(zhǔn)分割零售”。該規(guī)定將停車位視作公共設(shè)施，并依附于專有部分。對(duì)此，臺(tái)灣學(xué)者也有不同看法，認(rèn)為停車位既可成為區(qū)分所有權(quán)而單獨(dú)登記，也可作為共有部分進(jìn)行專有使用。以上即為主要大陸法國(guó)家和地區(qū)關(guān)于停車位的有關(guān)規(guī)定，對(duì)同屬大陸法系的我國(guó)不無(wú)借鑒之處。

從我國(guó)目前的實(shí)際情況來(lái)看，商品房住宅小區(qū)的停車位大致可以分為如下四種情況：第一種是住宅小區(qū)地面停車位；第二種是住宅小區(qū)地下停車位；第三種是樓房首層架空停車位；第四種是樓房屋頂平臺(tái)停車位。鑒于停車位在住宅小區(qū)內(nèi)所處位置的不同，其權(quán)利的展開也不盡相同，下面將予以分別論述。

住宅小區(qū)地面停車位

所謂地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施，一般需要得到政府頒發(fā)的《建設(shè)規(guī)劃許可證》。通常來(lái)講，房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，并辦理了初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人便按份共同擁有了該小區(qū)宗地號(hào)的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位所在的地面面積包含在小區(qū)總土地使用面積之內(nèi)，因此，該種停車位的使用權(quán)顯然屬于全體建筑物區(qū)分所有人即業(yè)主。那么，在這里為何是使用權(quán)而非所有權(quán)呢？我們認(rèn)為，地面停車位只是通過劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)。所以，它不能夠成為所有權(quán)的客體，而只能被視為土地使用權(quán)的客體。接下來(lái)的問題便是如何實(shí)現(xiàn)這種使用權(quán)，從外國(guó)的某些立法例來(lái)看，引入“專有使用權(quán)”的概念來(lái)予以解決。它是指依據(jù)法律規(guī)定和區(qū)分所有人之間的共同約定，由某一個(gè)或數(shù)個(gè)區(qū)分所有人對(duì)某些共用部分享有排他的、獨(dú)占性使用權(quán)。從其性質(zhì)上來(lái)看，有人認(rèn)為是一種租賃權(quán)，也有人認(rèn)為是一種地役權(quán)。但不管其性質(zhì)如何，該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。結(jié)合我國(guó)實(shí)際，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會(huì)交納使用費(fèi)或租金，同時(shí)向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。因此，無(wú)論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車位，而必須在得到業(yè)主大會(huì)的許可并與業(yè)主委員會(huì)簽訂協(xié)議，對(duì)有關(guān)收益分配作出具體約定后，才能設(shè)立和運(yùn)營(yíng)這種地面停車位。否則，將構(gòu)成無(wú)權(quán)處分的侵權(quán)行為。

住宅小區(qū)地下停車位

所謂住宅小區(qū)地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及對(duì)土地需求的日益膨脹，現(xiàn)代建筑物不得不更多地向空間發(fā)展，包括地表上空和地下空間。正是對(duì)地下空間的充分利用，才導(dǎo)致了地下停車位的出現(xiàn)。然而，由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)地下空間利用的忽視以及對(duì)停車位的需求不夠旺盛，而法律來(lái)源于社會(huì)的需求，從而導(dǎo)致了該領(lǐng)域法律規(guī)定的空白，而今情勢(shì)卻已大變，地價(jià)一個(gè)勁地往上漲，人們對(duì)地下空間特別是停車位的需求日漸增加，也因此，將地下停車位推到了現(xiàn)今這場(chǎng)“車位之爭(zhēng)”的焦點(diǎn)地帶。

確認(rèn)地下停車位產(chǎn)權(quán)的歸屬必須有一個(gè)前提，即對(duì)地下停車位的權(quán)利結(jié)構(gòu)有非常清楚的認(rèn)識(shí)。這就不得不先考證我國(guó)目前法律架構(gòu)下土地和建筑物的關(guān)系。在大陸法系范圍內(nèi)來(lái)看，一種是以德國(guó)、瑞士為代表的“建筑物依附于土地”的立法例，一種是以日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)為代表的“土地和定著物都為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)”的立法例。那么，從我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及《擔(dān)保法》的規(guī)定來(lái)看，是采納了土地和建筑物不可分離但又未將建筑物視為土地的一部分的觀點(diǎn)，即所謂的“房隨地走，地隨房走”的立法模式。在這種立法模式下，地下停車場(chǎng)與其上面的土地不可分離但又互不相屬。那么，要問的是，對(duì)地下停車位到底應(yīng)該如何來(lái)展開它的權(quán)利架構(gòu)呢？它能夠成為所有權(quán)的客體嗎？前面我們提到過，只要具備構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性，即可以成為所有權(quán)的客體。地下停車場(chǎng)四至明確，與其上的房間有墻壁相隔，已成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物，可以成為單獨(dú)所有權(quán)的客體。然而，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)踐來(lái)看，如果一概地賦予地下停車位以單獨(dú)所有權(quán)，亦即賦予房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)地下停車位享有完全的產(chǎn)權(quán)的話，會(huì)導(dǎo)致顯失公平的結(jié)果出現(xiàn)。其原因便在于地下停車位的建筑面積一般情況下是不計(jì)算建筑容積率的，即該停車位并沒有獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額。換句話說，該小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物分?jǐn)?，地下建筑物便成了不分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積的部分。為此，不禁要問，依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律關(guān)系架構(gòu)，沒有“地”又哪來(lái)的“房”呢？因此，按王澤鑒先生的話，此時(shí)的地下停車場(chǎng)便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物的所有人即全體業(yè)主。另外，從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，由于該種停車位建立在全體業(yè)主所共同擁有使用權(quán)的土地上，自己不擁有相應(yīng)的土地使用權(quán)，是無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證的，也因此，實(shí)踐當(dāng)中，開發(fā)商在售房合同中約定的“停車位的產(chǎn)權(quán)屬于賣方”的條款應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)效條款。該種地下停車位的權(quán)益應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主共同享有，開發(fā)商或物業(yè)公司是無(wú)權(quán)擅自處分的。當(dāng)然在征得業(yè)主大會(huì)同意后，開發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)委托，將停車位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用開支。同時(shí)，停車位使用人必須向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。

然而，從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，也有一些地方規(guī)定某些地下停車位的建筑面積是計(jì)算建筑容積率的，即按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造地下停車位，并和地上建筑物一樣要計(jì)入整個(gè)宗地上的建筑面積。因此，該種停車位可擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。如北京市就規(guī)定，此類地下停車位可單獨(dú)核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購(gòu)買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。此種地下停車位開發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。通過買賣而擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主雖然無(wú)須繳納車位使用費(fèi)，但仍應(yīng)按期繳納物業(yè)管理費(fèi)或車輛看管費(fèi)。

另外，從目前的司法實(shí)踐來(lái)看，對(duì)于地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬雖還沒有統(tǒng)一的意見，但令人驚喜的是，南京市鼓樓區(qū)法院已經(jīng)做出了全國(guó)首例將小區(qū)地下停車位認(rèn)定為業(yè)主共有的判決，其依據(jù)便是小區(qū)土地使用權(quán)面積與全體業(yè)主分?jǐn)偟拿娣e是一樣的，即排除了地下停車位對(duì)小區(qū)土地使用權(quán)面積的分?jǐn)?。我們認(rèn)為，鼓樓區(qū)法院的做法是符合法理的，雖然地下停車位理論上可以成為單獨(dú)所有權(quán)的客體，但只要沒有分?jǐn)傁鄳?yīng)的土地使用權(quán)面積的份額，它就不能夠作為一個(gè)獨(dú)立的建筑物而可以被開發(fā)商予以處分，相反它只能依附于地上建筑物并歸屬于小區(qū)的全體業(yè)主。該判決對(duì)目前有關(guān)小區(qū)地下停車位糾紛的解決，不無(wú)積極意義。

樓房首層架空層停車位

所謂樓房首層架空層停車位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計(jì)算建筑容積率的，不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其法律權(quán)利依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物，也是住宅房屋單元的從物。故，關(guān)于樓房首層架空停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬與地下停車位的情形是一樣的，此處不再贅述。

樓房屋頂平臺(tái)停車位

所謂樓房屋頂平臺(tái)停車位，是指在小區(qū)商品房樓頂平臺(tái)上設(shè)置的停車位。

樓房屋頂平臺(tái)停車位在我國(guó)目前還不是非常普及，但隨著停車位的日益緊張，有關(guān)這種停車位的糾紛也會(huì)日益增多。關(guān)于屋頂平臺(tái)的歸屬問題，也是頗有爭(zhēng)議。有人認(rèn)為，屋頂平臺(tái)應(yīng)當(dāng)歸建筑物的全體區(qū)分所有人共有；也有人認(rèn)為，其應(yīng)屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍，因?yàn)轫敇遣糠值母綄傥镉勺罡咭粚拥膮^(qū)分所有人所有。我們認(rèn)為，對(duì)屋頂平臺(tái)的利用更多的是用它的空間，而這個(gè)空間顯然不僅僅屬于頂層的區(qū)分所有人，而應(yīng)當(dāng)歸該建筑物的全體區(qū)分所有人所有。也因此，對(duì)于該空間的利用如設(shè)置停車位等權(quán)利應(yīng)當(dāng)屬于建筑物的全體區(qū)分所有人。同理，開發(fā)商和物業(yè)公司都無(wú)權(quán)擅自在屋頂平臺(tái)設(shè)置停車位，而應(yīng)與該樓的業(yè)主進(jìn)行協(xié)商并征得同意之后才可。當(dāng)然，如果物業(yè)公司提供看管服務(wù)，也可以收取一定的看管費(fèi)用。

綜上，我們針對(duì)小區(qū)停車位各種不同的形式，分析了其各自產(chǎn)權(quán)的歸屬情況。也只有對(duì)停車位的類型作出區(qū)分，才能夠解釋清楚其產(chǎn)權(quán)歸屬的法理依據(jù)。同時(shí)，對(duì)其中的某一類停車位，我們也不能夠一