萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)前期商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告

ClicktoeditMastersubtitlestyle太倉(cāng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

——前期商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研及定位報(bào)告2011年6月13日目錄一、城市概覽（魅力展現(xiàn)等）二、區(qū)域介紹（區(qū)位優(yōu)勢(shì)等）三、城市商業(yè)（商圈概況等）四、項(xiàng)目分析（優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)等）五、項(xiàng)目定位（賣點(diǎn)提煉等）六、品牌落位（業(yè)態(tài)規(guī)劃等）一、城市概覽1、城市賣點(diǎn)2、總體介紹3、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)4、結(jié)論一、城市概覽德企之鄉(xiāng)、江南水城、名人谷地、金色太倉(cāng)----中國(guó)江蘇太倉(cāng)一、城市介紹

2.總體介紹2010年全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力排名中排名“第七”世界500強(qiáng)企業(yè)太倉(cāng)占16席全年證券交易額503.72億元，股票交易活躍，期末證券開(kāi)戶數(shù)42145戶。全市下轄7個(gè)鎮(zhèn)、3區(qū)

2010年常住人口達(dá)81.09萬(wàn)人,戶籍人口47.01萬(wàn)人，外來(lái)人口34.08

太倉(cāng)是吳文化的發(fā)祥地之一，總面積822.9平方公里，其中水域面積285.9平方公里，長(zhǎng)江面積173平方公里。位于江蘇省東南部，長(zhǎng)江口南岸，東瀕長(zhǎng)江，與崇明島隔江相望，南臨上海，西連昆山，北接常熟。“金三角”幾何中心，歷來(lái)是大江南北的重要交通樞紐和江海聯(lián)運(yùn)、江河換裝的天然良港，是長(zhǎng)江下游地區(qū)最佳港址之一。被譽(yù)為國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家園林城市、國(guó)家環(huán)保模范城市和國(guó)家生態(tài)城市稱號(hào)。港口城市太倉(cāng)，有錦繡江南“金太倉(cāng)”、上海浦東“后花園”之譽(yù)，是江蘇省經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的縣(市)之一。太倉(cāng)氣候宜人、物產(chǎn)豐富，是典型的江南魚米之鄉(xiāng)。一、城市介紹3.1城市競(jìng)爭(zhēng)力（城市GDP對(duì)比、人均GDP、固定投資、社會(huì)零售消費(fèi)總額）3、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2010年地區(qū)生產(chǎn)總值730.32億元，比上年增長(zhǎng)15.8%城市人均GDP；90134元，比上年增長(zhǎng)12.9%固定資產(chǎn)投資總額；335.45億元，比上年增長(zhǎng)18%，增速高于蘇州1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資總額；63.04億元，比上年增長(zhǎng)53.6%社會(huì)消費(fèi)品零售總額；141億元，比上年增長(zhǎng)17%3.2居民富裕程度（人均工資水平歷年增長(zhǎng)對(duì)比、農(nóng)民收入對(duì)比、人均可支配收入對(duì)比、人均實(shí)際消費(fèi)支出對(duì)比）一、城市介紹2010年城鎮(zhèn)職工年平均工資40261元，比上年增長(zhǎng)11.65%城鎮(zhèn)居民人均支配收入30629元，比上年增長(zhǎng)12.1%農(nóng)民人均純收入14662元，比上年增長(zhǎng)13%城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余額47472元，比上年增長(zhǎng)15.81%城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為34.0%,農(nóng)村居民家庭恩格爾系數(shù)為35.30%城鎮(zhèn)居民人均住房面積39.5平米，農(nóng)村居民人均住房面積76.3平米4.結(jié)論太倉(cāng)屬于工業(yè)港口城市，外企、上市公司、民營(yíng)企業(yè)較多，居民相對(duì)富裕，具有一定的中高檔消費(fèi)基礎(chǔ)。二三產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，其中工業(yè)、高新技術(shù)、化工、建筑業(yè)比重大，大型企業(yè)較多，從業(yè)人口多，職工收入相對(duì)穩(wěn)定且高于平均工資水平，對(duì)中高檔消費(fèi)起引導(dǎo)作用。消費(fèi)者對(duì)商品、服務(wù)的需求尚未得到充分滿足，有廣闊的市場(chǎng)前景。一、城市介紹二、叫區(qū)域嘉介紹1、區(qū)碎域概末況2、經(jīng)譜濟(jì)結(jié)切構(gòu)3、交明通概糖況4、結(jié)訪論二、處區(qū)域教概況1、區(qū)俯域介蔑紹城廂碎鎮(zhèn)為女太倉(cāng)香市府灶所在茶地，柏是全希市政均治、午經(jīng)濟(jì)辦、文謎化中獨(dú)心。步全鎮(zhèn)老區(qū)域弦面積12美6平方桃公里攤，常漆住人磁口15萬(wàn)人嗽，下叛轄4個(gè)街竹道辦屆事處罵，2１個(gè)堪社區(qū)不居委罪會(huì)，6個(gè)行占政村滅。是心底蘊(yùn)偷深厚拘的文易化之白鄉(xiāng)，牧也是啦長(zhǎng)三掘角新廳興的稈工業(yè)事城鎮(zhèn)張。是太這倉(cāng)市矮近年鼓重點(diǎn)呆舊城技改造馳的區(qū)泳域之竭一。蝕目前關(guān)相關(guān)皇配套籠不足朝，項(xiàng)衫目周社邊以釣工廠均、企嘗業(yè)、里作坊技業(yè)為磁主，哲已入纖住樓伯盤及旅居民挪相對(duì)眠匱乏除。城廂舉鎮(zhèn)區(qū)疏位優(yōu)稼勢(shì)得易天獨(dú)跟厚，盲與上隆海僅挑有一并河一鋼路之筆隔，藥東靠餃太倉(cāng)縮慧經(jīng)濟(jì)趟開(kāi)發(fā)題區(qū)，啟南臨仍上海物嘉定駕，西盤接昆胃山。弊至上軍海、國(guó)蘇州鹿市中例心均鵲為50公里結(jié)左右煉，到旬上海鳥(niǎo)虹橋降機(jī)場(chǎng)態(tài)僅半泥個(gè)小生時(shí)車披程，波一小多時(shí)可磚達(dá)浦莊東國(guó)寧際機(jī)振場(chǎng)，假距上形海國(guó)柳際航光運(yùn)中風(fēng)心北醬翼配鳥(niǎo)套港-太倉(cāng)妨港18公里躬。境羅內(nèi)交治通便膊捷，園航運(yùn)涉發(fā)達(dá)北，沿色江高旁速、欄蘇昆頌太高玻速、20鈔4國(guó)道鈔、33強(qiáng)9省道下和鹽罪鐵塘債、新酬瀏河敵穿境明而過(guò)摸。近年背來(lái)，斑城廂壺鎮(zhèn)--哪“大力努推進(jìn)就城市湖化，越全力沃發(fā)展鍋內(nèi)外插資”，全造鎮(zhèn)擁帆有規(guī)所模企陪業(yè)10聾4家，身已成耕為國(guó)疾內(nèi)國(guó)城際資謀本投麻入的獲高密幸度地羞區(qū)之鴉一。講逐步差建成介了以20疤4國(guó)道酷為軸盲心的薄西部備商貿(mào)巡壽物流袖帶，呢城鎮(zhèn)廊建設(shè)炊日新占月異竊，目標(biāo)談建設(shè)速成為壟集都飼市休司閑、愛(ài)城市卸行政齊辦公厘、居犬住為渴一體丑的城局市副宰中心雅。2、經(jīng)濟(jì)殊結(jié)構(gòu)翠概況2.餡1經(jīng)濟(jì)閱數(shù)據(jù)按照竹在地蜜統(tǒng)計(jì)灘口徑肆，2010年全蝦年完搜成地堤區(qū)生寇產(chǎn)總擺值73找0.埋23億元，增長(zhǎng)15避.8%；財(cái)思政總侵收入18驚0億元唱，增削長(zhǎng)23夜.4%，城銷鎮(zhèn)居劣民人應(yīng)均可巧支配泄收入30摩62概9元，綿增長(zhǎng)12米.1%；城予鎮(zhèn)登鈔記失胖業(yè)率決控制妥在2.25%。社備會(huì)消及費(fèi)品丘零售籍總額掃達(dá)14躁1元，比上掩年增患長(zhǎng)17%。二、挽太倉(cāng)田介紹3.交通失概況高速陰方面簽：區(qū)醬域內(nèi)統(tǒng)公路殲網(wǎng)健粥全，胸有20符4國(guó)道布，33米9省道愧，33氏8省道險(xiǎn)，沿阿江高謹(jǐn)速，關(guān)蘇昆噴太高勒速。機(jī)場(chǎng)車方面張：上窯海虹嶺橋機(jī)庭場(chǎng)（柄距35公里底約半享小時(shí)副車程饞），墊上海睜浦東丹機(jī)場(chǎng)或（約75公里洽，約檔一小葡時(shí)車腎程）搏，新蘿辟美懲國(guó)洛牛杉磯謹(jǐn)杉磯呢等國(guó)諸際國(guó)萌內(nèi)航丸線8條，結(jié)臺(tái)灣勸航線迷增至興每周2班，疊與高領(lǐng)雄港嶺締結(jié)準(zhǔn)合作你港。水路持方面菊：太健倉(cāng)港崇為江線蘇省蹈長(zhǎng)江俊五大愛(ài)內(nèi)河渴港之懂一，宜“區(qū)哭港聯(lián)拜動(dòng)、友虛擬賤口岸瘡”快拾速通漢關(guān)模嗽式聯(lián)跌動(dòng)區(qū)閣域拓續(xù)展至茫南京歡、無(wú)予錫、瞇常州僅、南臣通等效地。冶全年奧完成臂集裝古箱吞衡吐量22迎1萬(wàn)標(biāo)訊箱、影貨物喬吞吐哲量80撫58萬(wàn)噸煌，分四別增尖長(zhǎng)46姜.1失%和56販.1巧%。公交姻方面灘：干懷支線29條，削太倉(cāng)址車站乎、五蓮洋商虛城、徑南京委路、京人民陰路、訴鄭和轎路、名上海鐵路、陶縣府捷街、億毛太珍路、嬌為主近要客狼運(yùn)重茂疊站桐。二、嘴區(qū)域頓介紹4.結(jié)幫論區(qū)域驚經(jīng)濟(jì)豆對(duì)商斥業(yè)的受影響：太延倉(cāng)市恥雖然準(zhǔn)規(guī)劃7個(gè)鎮(zhèn)出，3個(gè)開(kāi)誦發(fā)區(qū)胞，但擺最重灣要的紐奉還是旱市中擾心的減城廂譯鎮(zhèn)，哥以及舞太倉(cāng)峰未來(lái)原重點(diǎn)掉發(fā)展溉的陸固渡鎮(zhèn)疑區(qū)域段，與雄市政版府和盛主城托區(qū)緊嘗密相海連,的很多察資源巴可依左托而隔生。鎖城廂盟鎮(zhèn)強(qiáng)攪大的疾經(jīng)濟(jì)葉發(fā)展藏勢(shì)頭淚所產(chǎn)天生的垃相應(yīng)撿拉動(dòng)素力，蟲(chóng)勢(shì)必排帶動(dòng)糖片區(qū)差的發(fā)容展。傾高標(biāo)舌準(zhǔn)的輛產(chǎn)業(yè)吼配套版先行塑，城前廂鎮(zhèn)拒已成柳為太葬倉(cāng)經(jīng)姓濟(jì)發(fā)毛展的觀新引咸擎。委產(chǎn)業(yè)羊升級(jí)貞必將稠帶來(lái)矩消費(fèi)圈需求年，隨熟著商饒業(yè)配救套的駛逐步構(gòu)開(kāi)發(fā)鐵成熟酸，太芽倉(cāng)城蘆市核習(xí)心傾此斜趨趟勢(shì)明臂顯。區(qū)域貓交通斃對(duì)商駝業(yè)的昨影響:城嫁廂鎮(zhèn)檔目前儀已形弟成“覺(jué)三縱道三橫著”的黃主干柔道格盯局，偶“三鑰縱”曠自東弊向西東分別編是上駐海路撒、鄭士和路留、濱幸河路跟?！八厝龣M設(shè)”從只南到圖北分該別是增東倉(cāng)脾路、碧?hào)|亭止路、屠太平瓣路。醒這六犧條主箭干道喝把城幕西片殃區(qū)各啄部分慈緊密皂聯(lián)系各，便昌于規(guī)銅劃設(shè)蹈置商北務(wù)、倉(cāng)金融簽、辦插公及荷商業(yè)毀設(shè)施誼，同辰時(shí)又欄與主牙城區(qū)女極具塑融通歡，進(jìn)壯一步怕加強(qiáng)裂城城賴廂鎮(zhèn)兼以居遠(yuǎn)住、箱休閑香商業(yè)狂、商紡務(wù)辦加公等欠功能埋為主嘩的城啟市副痕中心幻玉地位瞇，與壞主城雖區(qū)形匆成功完能互例補(bǔ)、末和諧斗發(fā)展苗局面同。項(xiàng)目巖的機(jī)棵會(huì)：項(xiàng)掛目所貍處城域廂鎮(zhèn)宿位于蘆老城閣區(qū)人直民路受步行肢街核尼心商劑圈輻最射邊公緣，口商業(yè)絮布局譜處于討空白抄點(diǎn)，續(xù)隨著患城廂泛鎮(zhèn)的泥進(jìn)一炸步開(kāi)晉發(fā)建歌設(shè)，毫項(xiàng)目終前景皺十分胸看好。二、挪區(qū)域黎介紹三、竭城市剝商業(yè)1、全禿市商坐圈2、商洪圈分鐘析3、商禍業(yè)網(wǎng)撲點(diǎn)4、重匠要商丈家（商帝場(chǎng)圖&簡(jiǎn)介糕、各辨層品載牌、熄各層似租金篩、優(yōu)少勢(shì)&劣勢(shì)雪）5、分殺析綜扛述（概竭述、伯對(duì)手?jǐn)_規(guī)劃傳布局偶、經(jīng)廉營(yíng)模徑式&租金場(chǎng)分析畢、結(jié)羅論之艇市場(chǎng)跡空白桐點(diǎn)、邊結(jié)論瘋之租東金建留議）6、本比市品晉牌銷測(cè)售排怠名（餐色飲、芳服裝河、配勿套）1、全作市主努要商扮圈分只布圖海（標(biāo)扶出項(xiàng)卵目所攜在位鐮置）三、販城市超商業(yè)太倉(cāng)卡市目妄前有錘一個(gè)店市級(jí)押商圈——人民繼路商縫圈，禾百貨場(chǎng)店及礎(chǔ)商業(yè)播街均鎖集中糟于此拌，沒(méi)還有其貓他規(guī)委模商越圈商業(yè)全規(guī)劃用：以人暑民路漁、太猛平路冠、鄭鵝和路泥、上銜海路甚為軸懶線建坑設(shè)“H”形的梳市級(jí)櫻商業(yè)只中心松。--市級(jí)旗商貿(mào)燃中心侍位于豪城區(qū)廳新城袍中心偽西部脊，結(jié)幫合其它迷公共怪設(shè)施更統(tǒng)一鄭布置農(nóng)。--居住潤(rùn)區(qū)級(jí)滋商業(yè)遲設(shè)施蘋應(yīng)結(jié)志合居霧住區(qū)寇規(guī)劃亂統(tǒng)一衣。文體喇規(guī)劃慣：文化扯娛樂(lè)顧用地民：規(guī)賀劃文巨化中鋪心兩霞處，繩一處焦為宋文作治藝辟術(shù)管益，位期于城訴區(qū)西軌部，洗設(shè)置外太倉(cāng)千市博抓物館浴、展事覽館驚、圖室書館腐、文雕化館萄、藝腰術(shù)館紋、音環(huán)樂(lè)廳宿劇院帳等配宗套設(shè)領(lǐng)施相價(jià)對(duì)匱能乏。包區(qū)級(jí)隊(duì)文化估娛樂(lè)瓜設(shè)施始結(jié)合股區(qū)級(jí)膊商業(yè)狠設(shè)施腳設(shè)置擺欠缺旨。體育序用地悶：城座區(qū)內(nèi)炮目前蟲(chóng)除一劈燕所高償爾夫凱球場(chǎng)帳外，調(diào)暫無(wú)勒其他鏈綜合孝性體連育賽趨事單攔位或懸項(xiàng)目妄，文朝體娛棗樂(lè)活件動(dòng)場(chǎng)朵所匱卷乏。太倉(cāng)司萬(wàn)達(dá)錫廣場(chǎng)主要商圈名稱概況分析居民生活水平及消費(fèi)能力人民路商圈1、華聯(lián)商廈2、新世界百貨3、南洋廣場(chǎng)4、華旭廣場(chǎng)形成于上世紀(jì)90年代，商業(yè)相對(duì)成熟，城市消費(fèi)者認(rèn)知度高，交通四通八達(dá)，太倉(cāng)商業(yè)四大企業(yè)位居于此。但業(yè)態(tài)極其單一，主要是以百貨為主，室外步行街尚未成熟。太倉(cāng)城區(qū)范圍內(nèi)，人口數(shù)量近18萬(wàn)，人均月收入1300-3400元，月消費(fèi)能力：700元-1600元左右。工薪階層居多。消費(fèi)類型：除高收入人群以外，太倉(cāng)城區(qū)居民多以本土消費(fèi)為主，消費(fèi)群體相對(duì)理性。私家車較多，交通便利，商圈較為成熟，沒(méi)有區(qū)域限制，客流密集度高。三、徒城市鴿商業(yè)2.商圈效分析三、汽城市似商業(yè)3.主要坊競(jìng)爭(zhēng)民對(duì)手沾分布?jí)瀳D太倉(cāng)斬萬(wàn)達(dá)終廣場(chǎng)KF夠C星巴扔克沃爾船瑪大潤(rùn)己發(fā)蘇寧尿電器南洋瓜影院華旭鵲廣場(chǎng)華聯(lián)遞商廈新世弄界百柱貨南洋太廣場(chǎng)人民錄路商養(yǎng)圈必勝廁客距市茶中心許原始簡(jiǎn)商圈或2.容5公土里三、鋸城市床商業(yè)簡(jiǎn)介倍：太冠倉(cāng)華施聯(lián)商贊廈有靜限公垮司創(chuàng)混比于19頁(yè)94年9月搜，營(yíng)付業(yè)面芝積15聯(lián)00傾0平方鼓米，竊經(jīng)營(yíng)伙品牌急：天鏈梭、劑梅花體、百渡里、ta善ta、Fi召od、la敢pa悼pa粱yo、歐淘珀萊迅、凌排志、蕉艾格扇、El侵an未d、阿寫瑪施裝、沙宏馳、硬斯卡雷圖及緒一線悶運(yùn)動(dòng)稍等品華牌已拌悉數(shù)哪進(jìn)駐館，是膀全國(guó)悲縣級(jí)倦城市料中營(yíng)邊業(yè)額稻較高此的百填貨店贊之一渡。4.習(xí)1重要趟商家椅分析4.答2重要怨商家挽品牌退落位三、蛋城市奸商業(yè)華聯(lián)商廈品牌情況樓層品牌名稱B1F優(yōu)質(zhì)良品、家麗物美、北京同仁堂、THERMOS、五芳齋、飛利浦、九陽(yáng)豆?jié){機(jī)1F周大福、亞一進(jìn)店、潮宏基、NUOVA、梵迪、梵思汀、SONG體驗(yàn)店、歐珀萊、歐萊雅、DHC、薇姿、露得清、玉蘭油、佰草集、天梭、西鐵城、依波路、梅花、百麗、TATA、天美惠、星期六、康莉、哈森、駱駝、SKAP、HushPuppies、Lapagayo、FIDO、BOSSSUNWEN2FEland、ES、Veromoda、百家好、思萊德、貝拉維拉、艾格、艾格博妮、艾格周末、鳳禧、黛安芬、安莉芳、曼妮芬3F維格娜絲、EP、哥弟、佐丹奴、高氏杰、粉紅瑪俐、阿瑪施、南卡、牧迪、瑞琦、三槍、愛(ài)譜詩(shī)、鄂爾多斯、蒙古王4FG&S、JACKJONES、LEE、路易詩(shī)蘭、雅戈?duì)?、沙馳、斯卡圖、DEON、迪迪博爾、夢(mèng)特嬌、金利來(lái)、七匹狼、波司登、馬克華菲、九牧王、比華麗保羅、普拉歌世、開(kāi)開(kāi)、杉杉5FNIKE、耐克360、阿迪達(dá)斯、新百倫、耐克童裝、阿迪童裝、李寧、米奇童裝、依戀童裝、巴布豆、ABC童鞋、斯乃納童鞋、麗嬰房童品、好孩子童品、大圣玩具、小霸王系列、羅萊、水星家紡1.項(xiàng)目摧位于銳太倉(cāng)使核心兩商圈孕，擁偶有國(guó)片際品弄牌及乓時(shí)尚系流行董服飾得，消瘋費(fèi)群阿穩(wěn)定煌。2.窗客層什定位波明確遵，動(dòng)筑線規(guī)淚劃合古理，商品牌投組合匯優(yōu)越牧。榮范獲誠(chéng)況信經(jīng)湖營(yíng)示李范企業(yè)稱繳號(hào)。3.交通布便利嘉，客響流量簡(jiǎn)大，旁具有蠻較強(qiáng)愈影響糕力。4.占有斗太倉(cāng)60%以上贈(zèng)的持體卡消炕費(fèi)份剛額。1.縣業(yè)態(tài)合相對(duì)蔥單一辜，商嘆廈經(jīng)丸營(yíng)體棕量較旦?。?5神00平方翁米）煌，影答響了擇諸多痕品牌的忍順利鄰入駐狗。2.帶開(kāi)業(yè)畫時(shí)間劃較長(zhǎng)吼，商登場(chǎng)硬唯件老繁化，選設(shè)備歇設(shè)施貍及品虛牌結(jié)騰構(gòu)有跟待提亮升。3.哀由于螞物業(yè)顏?zhàn)陨硭Ｊ芟蕹?，限鋪制了建餐飲竹、娛鄰?lè)業(yè)謠態(tài)的陡入駐嫩，降剃低了扯商廈的吸食客能掛力，影響末起自身艱發(fā)展結(jié)。4.20摟10年銷親售額鐮為突扭破2個(gè)億及，自10年起毯以向渣高端墳品牌研延伸進(jìn)為戰(zhàn)想略目出標(biāo)，對(duì)百啊貨業(yè)芽暫時(shí)朝以守尿?yàn)橹鲀r(jià)。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)4.穴3重要初商家僻優(yōu)劣距勢(shì)分查析—疑—華桐聯(lián)商跑廈三、威城市絡(luò)商業(yè)三、士城市狠商業(yè)簡(jiǎn)介轎：太拾倉(cāng)新靠世界溉百貨支02章年8月經(jīng)各改制熱成立撇，於20愛(ài)02年12月28日重轎新裝捕修開(kāi)扭業(yè)，芒營(yíng)業(yè)球面積60碑00平方莫米，桑主要佩品牌扮：潮奴宏基螺、老煙廟黃蕩金、Sw猴at組ch、歐粒珀萊為、Be野LL么E、沙丹馳、且花花候公子狀、TA恨NG木Y、鱷路魚、BO襯TO稍N、童叛裝及脂一線伴運(yùn)動(dòng)醫(yī)品牌即。曾辱獲得毒江蘇跳省服球務(wù)誠(chéng)哄信企孝業(yè)”恩、“舒市價(jià)抱格AA級(jí)誠(chéng)餐信企沉業(yè)”氣、等岡殊榮鎮(zhèn)。連監(jiān)續(xù)八示年“惜零投轎訴”卸企業(yè)刪稱號(hào)花。4.撕1重要示商家酒分析新世界百貨品牌情況樓層品牌名稱1F美寶蓮、羽西、歐萊雅、薇姿、ZA、自然堂、潮宏基、上海老廟黃金、中國(guó)黃金、星期天、BeLLE、同仁堂等2F艾格、SHOWLONG、班努爾、伊布、PGNC、西納維斯、黛安芬、夢(mèng)特嬌、九牧王、鄭爾多斯等3F鱷魚、夢(mèng)特嬌、九牧王、花花公子、威鵬、金利來(lái)等4F耐克、阿迪、花花公子、李寧、匡威、駱駝、美津濃、童裝等4.柳2重要啊商家疤品牌蠅落位1.項(xiàng)目寒地處遇太倉(cāng)馬原始蹲商業(yè)是發(fā)源魂地，辮中低負(fù)層客群挺定位符，主泛營(yíng)中覆低檔服裝服充飾。2.恒與南洋鑰廣場(chǎng)雁、華拖旭廣廳場(chǎng)左陽(yáng)右為無(wú)鄰，峰業(yè)態(tài)謎充分生互補(bǔ)斤，項(xiàng)遇目位圈置相凍當(dāng)優(yōu)越。3.持續(xù)琴八年僵無(wú)投雀訴示贏范企巖業(yè)，飲擁有雹本市尾大量勻中年孕消費(fèi)釘客群。1.宜商廈什經(jīng)營(yíng)聾體量貢較小逼（60慌00平方鎖米）決，加招之規(guī)駝劃定物位、長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)糖模式怠、物業(yè)戰(zhàn)面積孫、管社理混老亂等短諸多窄原因寺，無(wú)黃法引僻進(jìn)時(shí)極尚、姿流行傻品牌國(guó)入駐孕。2.毒項(xiàng)目赴設(shè)備剩設(shè)施紀(jì)陳舊督，商漿場(chǎng)硬朽件老東化，伶嚴(yán)重殃影響炕了廣控場(chǎng)品捆質(zhì)。3.各樓月層品鼓牌布唇局混貫亂，善動(dòng)線暢規(guī)劃靈模糊君，購(gòu)穴物環(huán)槳境低粘劣。4.由于攪百貨叢公司爛物業(yè)石條件翁的特模殊性鍬，影炭響了讀餐飲而、娛魔樂(lè)業(yè)鹿態(tài)的飼入駐稻，降低嬸了項(xiàng)璃目的狂吸客館能力薯，影響牽其自身咸更好燥的發(fā)勞展。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)4.粗3重要油商家政優(yōu)劣卡勢(shì)分摘析—敏—新籍世界敢百貨三、壓城市走商業(yè)名稱開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積車位客流、單價(jià)華聯(lián)商廈1994年9月1.5萬(wàn)平方米無(wú)每天0.8萬(wàn)人次客單價(jià)：500-700元新世界百貨2002年12月6000平方米無(wú)每天0.5萬(wàn)人次客單價(jià)：200-400元南洋廣場(chǎng)2008年10月21日14萬(wàn)平方米地下1200個(gè)每天1.3萬(wàn)人次客單價(jià)：100-300元華旭廣場(chǎng)2011年5月3萬(wàn)平方米地下600個(gè)每天0.4萬(wàn)人次客單價(jià)100-200元三、擱城市箏商業(yè)5、分省析綜念述5.套1競(jìng)爭(zhēng)巡壽對(duì)手圣綜述名稱服裝類占比生活配套類綜合占比餐飲、娛樂(lè)、超市、家電類綜合占比華聯(lián)商廈55%30%15%新世界百貨62%38%0%南洋廣場(chǎng)40%25%35%華旭廣場(chǎng)50%37%13%三、糾城市版商業(yè)5.工2競(jìng)爭(zhēng)緊對(duì)手容規(guī)劃背布局名稱性質(zhì)物業(yè)費(fèi)結(jié)算模式繳納方式華聯(lián)商廈扣點(diǎn)12%-25%無(wú)聯(lián)營(yíng)統(tǒng)一收銀月結(jié)新世界百貨扣點(diǎn)15%-28%無(wú)聯(lián)營(yíng)統(tǒng)一收銀月結(jié)南洋廣場(chǎng)沿街300元/月.平米1F180/月.平米2F120/月.平米12/平米自主收銀每季度華旭廣場(chǎng)沿街300元/月.平米1F150-180元/月.平米2F60-100/月.平米8元/月.平米自主收銀小于50米年結(jié)；其余為一個(gè)季度三、傳城市儀商業(yè)5雄.3競(jìng)爭(zhēng)尊對(duì)手把經(jīng)營(yíng)倉(cāng)模式序號(hào)品類品牌品類品牌品類品牌品類品牌1女裝哥弟少淑女裝EL休閑杰克瓊斯運(yùn)動(dòng)阿迪2女裝EP少淑女裝TEENIEWEENIE休閑GXG運(yùn)動(dòng)三葉草3女裝雅瑩少淑女裝ONLY休閑馬克華菲運(yùn)動(dòng)耐克4女裝V-GRASS少淑女裝veromoda休閑斯萊德運(yùn)動(dòng)卡帕5女裝阿瑪施少淑女裝ochily休閑GY運(yùn)動(dòng)李寧6女裝天意少淑女裝太平鳥(niǎo)女休閑playboy運(yùn)動(dòng)3607少淑女裝江南布衣休閑LEE運(yùn)動(dòng)匡威8少淑女裝ES9少淑女裝艾格周末10少淑女裝播6.伙1、城拌市重舊點(diǎn)品香牌銷蠻售排多名—服裝距服飾絲式類三、況城市煤商業(yè)序號(hào)品類品牌品類品牌品類品牌1金銀珠寶周大福內(nèi)衣黛安芬眼鏡寶島眼鏡2金銀珠寶中國(guó)黃金內(nèi)衣安莉芳眼鏡吳良材3金銀珠寶通靈內(nèi)衣曼妮芬眼鏡 張國(guó)榮4金銀珠寶老鳳祥內(nèi)衣浩沙

5金銀珠寶上海老廟黃金內(nèi)衣夢(mèng)特嬌

6金銀珠寶翠佛堂

6.棗2城市戲重點(diǎn)粥品牌戒銷售把排名-配套神類三、初城市攻商業(yè)6.3城市漠重點(diǎn)撇品牌脾銷售淹排名--餐飲撈類三、冊(cè)城市橋商業(yè)大漁灘鐵板異燒營(yíng)業(yè)劉額：70萬(wàn)/月?tīng)I(yíng)業(yè)絲式面積間：12殼00平米客單績(jī)價(jià)：60元胖墩朽石鍋叢烤肉營(yíng)業(yè)棄額：60萬(wàn)/月?tīng)I(yíng)業(yè)宗面積憐：78略0平米客單熱價(jià)：15寫0元三、撐城市社商業(yè)營(yíng)業(yè)盒額：20辦0萬(wàn)/月?tīng)I(yíng)業(yè)儲(chǔ)面積吳：18蹤蝶00平米客單蝴價(jià)：10銀0元碧宮旅海鮮嗓酒樓戰(zhàn)國(guó)械策創(chuàng)宰意火蒸鍋餐筍廳營(yíng)業(yè)輩額：30萬(wàn)/月?tīng)I(yíng)業(yè)獵面積編：20欠0平米客單筋價(jià)：:8狼5元四、擊項(xiàng)目失分析1、項(xiàng)剖目?jī)?yōu)水勢(shì)2、項(xiàng)翠目劣故勢(shì)3、輻賤射范喘圍4、周走邊交呈通（中主要鴿道路霉、公伯交、頭人流蓮量測(cè)吉算）5、周戀邊樓蜓盤6、消品費(fèi)人丙群分描析（躍數(shù)量贏、收倍入、課消費(fèi)鼻特點(diǎn)——附調(diào)剖研數(shù)矮據(jù)）品牌儀優(yōu)勢(shì)昏：萬(wàn)策達(dá)的紡品牌胡影響滅力以毫及全卵國(guó)各圓地已留開(kāi)業(yè)傭萬(wàn)達(dá)服廣場(chǎng)留良好忍的經(jīng)欠營(yíng)情劉況，雕已得椅到太皮倉(cāng)市盼民認(rèn)爆可和觀信賴業(yè)態(tài)更優(yōu)勢(shì)座：太傻倉(cāng)商耕業(yè)目圍前多弱以單火一業(yè)匪態(tài)為妖主，慌萬(wàn)達(dá)攔廣場(chǎng)脖開(kāi)業(yè)稿后將士是目裝前太夫倉(cāng)商業(yè)色規(guī)模襖最大記、規(guī)榴劃整衛(wèi)合最賺佳、秤業(yè)態(tài)佩互補(bǔ)乳最全鳥(niǎo)、品枯牌業(yè)緞種最編優(yōu)的弱消費(fèi)秤場(chǎng)所優(yōu)勢(shì)分析時(shí)間匹優(yōu)勢(shì)墓：太照倉(cāng)目趴前還濟(jì)沒(méi)有益真正毀意義宜上的喉購(gòu)物更中心屯，太淋倉(cāng)萬(wàn)尿達(dá)廣營(yíng)場(chǎng)將開(kāi)禮創(chuàng)先小河，豪提升荷當(dāng)?shù)囟痰纳袒璺I(yè)欺格局市場(chǎng)斯需求坊：太棗倉(cāng)現(xiàn)佛有商橋業(yè)項(xiàng)弊目多葵為90年代20世紀(jì)優(yōu)的傳詠統(tǒng)百臨貨公共司，訪華旭捏、南州洋室健外廣場(chǎng)狐項(xiàng)目帶缺乏詳品牌射號(hào)召搖力及奇影響燭力，源定位說(shuō)、規(guī)穗劃缺孝乏專振業(yè)性偷，目夕前品脹牌結(jié)槍構(gòu)及肌營(yíng)運(yùn)管理盾不佳鋪，項(xiàng)捆目尚勞未成袖熟，田形成有氣候沉，02年華役聯(lián)項(xiàng)捏目雖雜均已明翻新植，但弱由于尋物業(yè)奏原因，仍以存在券業(yè)態(tài)鍬單一昌、人飽流動(dòng)翁線不魚佳、篩設(shè)備柏設(shè)施傲陳舊繪，物絲式業(yè)品妹質(zhì)較碎差等提現(xiàn)象估，消蔽費(fèi)者對(duì)綜米合體踏項(xiàng)目腰有很誰(shuí)強(qiáng)需聞求服務(wù)何優(yōu)勢(shì)襲：萬(wàn)弄達(dá)具陵有最組專業(yè)算的管吐理團(tuán)保隊(duì)、糟完善渡的物粱業(yè)服部務(wù)、滑強(qiáng)勢(shì)波的媒格體推念廣營(yíng)斯銷、虎人性輪化的希服務(wù)打、品踢質(zhì)化坊的設(shè)播備設(shè)驚施、四季困如春轟、外鬼景內(nèi)允置的摔購(gòu)物雹環(huán)境尋、將恥對(duì)傳割統(tǒng)商至圈造騰成沖河擊，適改變微太倉(cāng)錢市民舅的消股費(fèi)習(xí)頃慣1、優(yōu)爽勢(shì)分霉析四、疑項(xiàng)目傘分析區(qū)位掘優(yōu)勢(shì)晚：太穿倉(cāng)地察理?xiàng)l館件特范殊，作原始賠商業(yè)壇中心子與萬(wàn)針達(dá)項(xiàng)遞目所爽在的哪區(qū)域揚(yáng)車程聞距離僅2.練5公里班，交彎通快紫捷便勉利百貨蛇劣勢(shì)學(xué)：競(jìng)摔爭(zhēng)壓蠻力大喉，核誤心商多圈百?gòu)呢浖J中，拌影響乖力根萬(wàn)深蒂揚(yáng)固租金智劣勢(shì)譯：競(jìng)爽爭(zhēng)對(duì)騎手租糊金及倘商務(wù)耐條件擴(kuò)優(yōu)于何本項(xiàng)盞目缺乏選商業(yè)拔氛圍告：太致倉(cāng)消瀉費(fèi)理意念比暑較落介后，鞏對(duì)商憤業(yè)、腦品牌破理解右不強(qiáng)劣勢(shì)分析競(jìng)爭(zhēng)朝者壓強(qiáng)力：3公里虧范圍養(yǎng)集中援了太迅?jìng)}2家商店場(chǎng)及2家步辰行街盼項(xiàng)目太倉(cāng)浩持購(gòu)句物卡菊消費(fèi)威比重拉大，校此消剛費(fèi)群查體較臺(tái)難爭(zhēng)雷取2、劣畢勢(shì)分拔析四、者項(xiàng)目兆分析3.項(xiàng)目凱輻射旺范圍昏（3-德5公里景）四、碌項(xiàng)目屬分析太倉(cāng)盟萬(wàn)達(dá)部廣場(chǎng)4.巨1、周無(wú)邊主孩要道濟(jì)路四、篇項(xiàng)目藝分析太倉(cāng)踢萬(wàn)達(dá)貞廣場(chǎng)序號(hào)車次始發(fā)站時(shí)間站點(diǎn)行程1100車站—華盛園18:15-20:5023站12公里2101五洋商城-武圣鋼梁6：15-18:0029站16.9公里3102車站—東倉(cāng)花園6:20-18:0020站9.5公里4105車站-錦繡南門6:10-18:0020站11.3公里5106五洋商城-板橋6:10-18:0022站9.9公里6109五洋商城-新塘6:45-19:4538站23公里7112車站-蓬朗6:10-18:0031站19公里4.團(tuán)周邊塘主要宗公交四、遮項(xiàng)目鏡分析38四、閥項(xiàng)目箏分析5.周邊羞樓盤息分析建筑名稱物業(yè)類別價(jià)格（元/每平米建筑面積（萬(wàn)平米）戶數(shù)（戶）位置華旭財(cái)富中心住宅12000-1300014164太倉(cāng)市新華西路8號(hào)新湖鄰里商業(yè)廣場(chǎng)

住宅45003.6215太倉(cāng)市富豪工業(yè)區(qū)建業(yè)路28號(hào)上海國(guó)際廣場(chǎng)住宅8500-100004.5520上海東路1號(hào)怡景住宅88007.6398太平南路西星光碼頭住宅55004.6178經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)興業(yè)路158號(hào)華源上海城住宅70004150太倉(cāng)濱河路88號(hào)板橋財(cái)富廣場(chǎng)住宅48004.3251板橋鎮(zhèn)四通路森茂國(guó)際汽車廣場(chǎng)住宅800016882寧波一路俊園時(shí)代廣場(chǎng)住宅75001.7335東倉(cāng)南路西五、封項(xiàng)目雀定位1、定墻位結(jié)蠟論2、目瘡標(biāo)消殿費(fèi)者叛概述3、服耍裝服隆飾消敞費(fèi)群4、配側(cè)套消揭費(fèi)群4、餐擔(dān)飲消閉費(fèi)群太倉(cāng)本萬(wàn)達(dá)宗廣場(chǎng)低檔剃社區(qū)勢(shì)步行浮街1、次檔次票低，秩不好遭管理2、筐品質(zhì)堤差，蚊影響品牌喘形象純高桌端購(gòu)補(bǔ)物中嘉心引領(lǐng)熱潮流禁時(shí)尚叨、品借質(zhì)消押費(fèi)高中挽檔步傘行街家庭叨式購(gòu)厭物為祝主中檔蠢步行誼街1.充1定位盟分析五、百項(xiàng)目仍定位家庭鋒式購(gòu)室物為辛主中檔種步行收街？純高所端的購(gòu)濤物中愉心？商業(yè)吳發(fā)展弓迅猛悟，此篩定位情已不惠能滿竹足消船費(fèi)者集需求新商演業(yè)網(wǎng)租點(diǎn)發(fā)創(chuàng)展迅拿速，化此定日位抗齡風(fēng)險(xiǎn)哪能力挪低項(xiàng)目商趕圈人踏群為走中端奴消費(fèi)燒人群構(gòu)，此受客群廉屬重斧點(diǎn)消露費(fèi)客蘆群不顫能舍赴棄高端熟品牌,太倉(cāng)淹普通副消費(fèi)虛者認(rèn)邊知度壘低，跑市場(chǎng)心狹小針對(duì)之追求階時(shí)尚里的年再輕人財(cái)，目碰前所富有商皆業(yè)定宜位不施清晰小，時(shí)拐尚潮棚流的深商品簽老化賽、缺次乏新足意。糊都在拿翹首燙一個(gè)敏真正姿意義滔的定坐位時(shí)臥尚的固購(gòu)物桌場(chǎng)所1.雨2定位擋分析允：五、油項(xiàng)目竭定位家庭摸消費(fèi)辣市場(chǎng)——以穩(wěn)早定工宰資收蘿入為傭主的泄家庭洞式人泥群占袖主導(dǎo)貓地位時(shí)尚豈潮流號(hào)消費(fèi)——根據(jù)顛調(diào)查晴太倉(cāng)序消費(fèi)想主體棟人群川為1今8-3團(tuán)5歲占召整體濁48%，人礦均收鑰入2,700籃