中原出品-深圳三湘東填海區(qū)項(xiàng)目戶型定位報(bào)告

我只愿面朝大海，春暖花開！三湘東填海區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品戶型定位案戶型規(guī)劃推導(dǎo)……分析點(diǎn):>深圳典型高端住宅區(qū)分析>對(duì)片區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目進(jìn)行分析>三級(jí)市場(chǎng)的成交和需求分析>本項(xiàng)目自身?xiàng)l件的研究>客戶群體研究目的:最終推導(dǎo)出面積比例和面積建議意向基本面積區(qū)間和比例研判思路區(qū)域看點(diǎn)項(xiàng)目定性深圳典型高端住宅區(qū)分析>區(qū)域特點(diǎn)蛇口/紅樹林/華僑城/香蜜湖>代表案例:依照片區(qū)影響力和地產(chǎn)發(fā)展年限選取1-4案例通過對(duì)片區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析參考基本面積區(qū)間和比例最終建議戶型面積區(qū)間和比例尋找依托1第一次推導(dǎo)得出同質(zhì)片區(qū)同類項(xiàng)目的面積比例和面積區(qū)間2第二次通過潛在項(xiàng)目的戶型和比例修正本項(xiàng)目的面積比例第三次通過三級(jí)市場(chǎng)成交和需求戶型區(qū)間調(diào)整項(xiàng)目的面積區(qū)間.通過片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)的成交戶型和需求戶型系統(tǒng)分析3意向基本面積區(qū)間和比例通過本項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制的研究進(jìn)行項(xiàng)目修正4第四次通過自身地塊特點(diǎn)分析修正項(xiàng)目的面積比例和面積區(qū)間策略基本面積區(qū)間和比例5通過本項(xiàng)目客戶群體的需求研究進(jìn)行項(xiàng)目修正第五次通過客戶群體的分析修正面積比例推導(dǎo)過程分析過程:>通過同質(zhì)片區(qū)基本同類項(xiàng)目進(jìn)行整體分析;>考慮年限的變化特征,尋找之間的規(guī)律;>選取03-06年，同質(zhì)片區(qū)的共19個(gè)典型項(xiàng)目進(jìn)行分析;目的要求:>由同質(zhì)片區(qū)分析,找出基本變化規(guī)律,初步得出本項(xiàng)目可參照的戶型區(qū)間和比例;數(shù)據(jù)來源:>中原深港研究中心/中原三級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫1:樣本容量時(shí)間跨度篩選標(biāo)準(zhǔn)21319個(gè)3年深圳關(guān)內(nèi)高端住宅項(xiàng)目片區(qū):蛇口/華僑城/紅樹林/香蜜湖同質(zhì)片區(qū)03-06年已/在/近期銷售項(xiàng)目分析……>選取案例四大片區(qū):蛇口華僑城紅樹林香蜜湖以及本項(xiàng)目所在的片區(qū)片區(qū)/項(xiàng)目03年已售項(xiàng)目04年已售項(xiàng)目05年已售項(xiàng)目06年發(fā)售項(xiàng)目蛇口片區(qū)蘭溪谷半島城邦1期花園城3期2號(hào)華僑城片區(qū)紅樹東方天鵝堡2期紅樹林片區(qū)中信紅樹灣1期中信紅樹灣2期御景東方(在)淺水灣(在)香蜜湖片區(qū)水榭花都2期國際公館1期熙園香域中央國際公館2期水榭花都3期本片區(qū)天驕華庭海月3期后海花半里(在)東海灣豪園(10月)1.03-06年面積和比例統(tǒng)計(jì)03年04年05年06年項(xiàng)目二房三房四房五房復(fù)式水榭花都2期——121-130㎡占25%171-203㎡占75%————中旅國際公館1期94㎡占4%116-164㎡占50%165-185㎡占39%——185㎡以上占7%熙園——125－161㎡占41.8％177-203㎡占32.9%215-330㎡占9%

209-244㎡16.3%(躍)紅樹東方——103-125㎡占29%155-220㎡

占69%——267-276㎡占1.2%天驕華庭43㎡占17%120㎡占23%150㎡占53%225㎡占6%320㎡占2%中信紅樹灣1期91-98㎡占15.4%154-173㎡

占35%164-266㎡占44%主力160-170㎡，202-208㎡——270—379㎡

占5.6%蘭溪谷1期——123－133㎡占17％140－180㎡占25％——190—320㎡占8%香域中央——130－160㎡占18％167－209㎡占52％190－220㎡占27％230-260㎡占20％招商海月3期——114-128㎡占42%136-152㎡占45%210㎡占11%230㎡占2%水榭花都3期——147-166㎡占22％190-204㎡占71％——270-308㎡占6％中旅國際公館2期——105-127㎡占51%153-187㎡占49%——主力120-127㎡主力150-160㎡天鵝堡2期2區(qū)——150㎡以上占10%160－180㎡占70%——占20%中信紅樹灣2期——144-193㎡占38%176-255㎡占57%主力220-250㎡——289-458㎡占5%花園城3期2號(hào)地50-70㎡占15%98—120㎡占35%主力110㎡140-170㎡，占45%主力160-170㎡——210㎡占5%半島城邦1期77-87㎡占21%101-136㎡占41%主力122-136㎡147—218㎡占35%主力147-164㎡220㎡260㎡占3%——御景東方——119㎡占17%149-235㎡占83%主力149-151㎡186-197㎡225-235㎡————后?；ò肜?0－75㎡占24%81－124㎡占76%主力110-124㎡——————淺水灣————157-280㎡占100%主力160-190㎡————東海灣豪園項(xiàng)目——90-100㎡占35%140-160㎡占60%——200㎡以上占5%>通過對(duì)篩選出項(xiàng)目的戶型進(jìn)行分析，我們發(fā)現(xiàn)三房、四房戶型在這些參考項(xiàng)目中占據(jù)了絕對(duì)的主力；而在少數(shù)容積率較低的項(xiàng)目中，五房比例明顯較大。>由此我們有必要按一定的時(shí)間順序，對(duì)這些項(xiàng)目的三房、四房、五房及復(fù)式戶型的比例變化進(jìn)行細(xì)致的分析，從中判斷戶型面積區(qū)間及面積比例的變化趨勢(shì)，指導(dǎo)本項(xiàng)目的主力戶型定位。中信紅樹灣1期半島城邦1期約15％2期現(xiàn)象一：參考項(xiàng)目一期有，二期均沒有。半島城邦1期兩房北向無海景，均價(jià)約8300元/㎡，整體均價(jià)約11000元/㎡；后海花半里，高層兩房均價(jià)約9100元/㎡，小高層三房均價(jià)約11500元/㎡;現(xiàn)象二：現(xiàn)象三：0％關(guān)于兩房現(xiàn)象四：與項(xiàng)目所在片區(qū)同質(zhì)片區(qū)，03-06年推出的高檔項(xiàng)目，設(shè)2房的項(xiàng)目?jī)H有1/3，且供應(yīng)的2房總量?jī)H為4.42％。關(guān)于響兩房結(jié)論捆：綜合票以上列現(xiàn)象懲可以啄發(fā)現(xiàn)茄：高檔廣次住客宅項(xiàng)蛋目，鮮普遍會(huì)不設(shè)朱置兩裕房，即便涉設(shè)置茂兩房放，該躲戶型泄也僅銅占到服極少扭的比架例，著并且搖都是聯(lián)彌補(bǔ)悶較差授的位乒置；一些投高檔董次項(xiàng)膜目的沈二期梯，諸春如紅寨樹灣座二期允、半風(fēng)島城蘇邦二字期，繳均取消異了一獨(dú)期中護(hù)的兩綁房以偷提升肅項(xiàng)目梨的整芹體檔革次；兩房維在項(xiàng)唐目中疾的單價(jià)由于悟位置造、總住價(jià)的冊(cè)關(guān)系舟，普遍話低于瞞大戶甚型；片區(qū)芝中容積倆率偏肝低，澆規(guī)模舒較大污的項(xiàng)箭目，普適遍都吹不設(shè)焰置兩若房單桃位。03濁-0技6年拜以來濁，深腿圳關(guān)覆內(nèi)高緞端住肚宅項(xiàng)莖目的兔三、曾四、展五房窮供應(yīng)叫比例盟呈基天本平博穩(wěn)的跨態(tài)勢(shì)翼；五房勾（含光復(fù)式摘）比中例則歡呈略捧上升躍趨勢(shì)劈燕。據(jù)此線性洞趨勢(shì)化預(yù)測(cè)，07年本蜻項(xiàng)目疏可以爆參考抹主力脹房型賽比例留為三房售約為逆34洽％左鉗右，忠四房底約為鋒58唯％左錫右，甚五房吹約為豈8％鋪?zhàn)笥覝?2.柜整體飯三房鴿、四生房供龜應(yīng)比貪例分耽析（閑新）03斜年下造旬至艷今，各戶違型面炒積區(qū)崇間彈稿性增揪大，細(xì)尺度谷上限烤有明望顯放煌大趨夜勢(shì);我們劈燕的研牛究將殺從這活些區(qū)革間中珍研究完03營(yíng)-0酸6年柏面積箭區(qū)間腔的暢擇銷段賀;3.餃各戶院型基慘本面癢積區(qū)班間分筒析單位03年04年05年06年1-5月(㎡)上限130220360173266326193255384136280378下限1031502199513623010515323681140254彈性區(qū)間277014178130968810214855140124戶型三房四房五房三房四房五房三房四房五房三房四房五房含復(fù)式含復(fù)式含復(fù)式含復(fù)式四房03貸年04盾年05陡年06墓年12融0-虜13松0㎡15戲4-葡17涂3㎡的、11瘡4-靠12祥8㎡遞、8慌9-德93腫㎡14撐5-神16農(nóng)5㎡11幟0-策12岔5㎡17晴0-可20躺0㎡13暗6-福15數(shù)2㎡向，16柄0-蚊17扯0㎡攻，2柄02纖-2園08途㎡15謀0-列18確0㎡們，19晝0-受20宇4㎡魂，2杰20通-2坑50驚㎡14馬0-泥17乞0㎡撫，1蜜90暑-2練20涌㎡三房選取押設(shè)置余相對(duì)扯集中突的暢宴銷面蠢積區(qū)堵間段伐，并盲據(jù)此各初步墊建議餃本項(xiàng)原目三房導(dǎo)戶型昂區(qū)間量設(shè)置陶在11友0－責(zé)12喂5㎡苗、禿13槍0-棉15潑0㎡之間性；四房似戶型疲區(qū)間款設(shè)置蟲在17堤0㎡邁－1汗85㎡、20著0㎡弟－22霸0㎡之間塵；五房擊戶型娛區(qū)間當(dāng)設(shè)置翅在25艷0-韻32堆0㎡之間對(duì)；結(jié)論傳：4.永03敵-0級(jí)6各惑戶型方暢銷兆區(qū)間提分析五房粘含復(fù)究式23搏0-否28淋0㎡22劉7-筍27納6㎡兇、26智7-但33客4㎡26昏8-征32歷0㎡初步聽推導(dǎo)荷戶型伴面積遲和比原例結(jié)論購一:說明茅:>以糕上戶夢(mèng)型區(qū)妄間和匙比例編是基廣于對(duì)糊片區(qū)臂市場(chǎng)境研究旨,目洞前只桐作為久本項(xiàng)牙目研脅究的圍參考霸值;>在侍初步蛙戶型建面積只參考央的基駱礎(chǔ)上殲,需沾要層序?qū)诱撓笞C以貧求出芳項(xiàng)目事最終慎面積疑和比驢例;>由子于目滋前只毫是推恩斷,謹(jǐn)所以霞在此住我們聲初步吵用區(qū)具間表寬達(dá)戶法型的仗比例些;>接下那來將窄通過第潛在驅(qū)競(jìng)爭(zhēng)謊項(xiàng)目革修正穴來完悠善本帆項(xiàng)目婦的面鉛積比勞例;

三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間110-125㎡130－150㎡170㎡-185㎡200㎡-220㎡250-320㎡面積比例32-36％55-61％5-11％意向忘基本煮面積區(qū)間蓄和比降例研判允思路區(qū)域看點(diǎn)項(xiàng)目定性深圳掌典型盲高端設(shè)住宅造區(qū)分吸析>區(qū)遙域特眉點(diǎn)充蛇口柔/紅漲樹林句/華輩僑城餓/香掃蜜湖>代暮表案瞇例:贈(zèng)依照必片區(qū)奇影響享力和集地產(chǎn)誘發(fā)展擁年限秘選取割1-洋4案將例通過鼻對(duì)片嗎區(qū)潛肝在競(jìng)糖爭(zhēng)項(xiàng)撓目的形戶型覆區(qū)間聞和比蒼例進(jìn)揚(yáng)行系幟統(tǒng)分略析參考品基本皮面積區(qū)間照和比斤例最終碌建議行戶型永面積咽區(qū)間珠和比供例尋找梢依托1第一億次推瀉導(dǎo)得肅出同抵質(zhì)片饞區(qū)同扯類項(xiàng)德目的面積抵比例忽和面賀積區(qū)陶間2第二踢次通秀過潛木在項(xiàng)喚目的把戶型頸和比延例修劃正本碎項(xiàng)目昂的面積逗比例第三訓(xùn)次通咐過三思級(jí)市律場(chǎng)成汁交和抓需求陷戶型警區(qū)間配調(diào)整眉項(xiàng)目堵的面積臟區(qū)間.通過槍片區(qū)嫌三級(jí)跪市場(chǎng)隸的成瞞交戶乒型和嫂需求晌戶型管系統(tǒng)暴分析3意向箏基本昨面積區(qū)間料和比礙例通過榴本項(xiàng)擇目自豬身?xiàng)l加件限伴制的糾研究燦進(jìn)行自項(xiàng)目翁修正4第四逝次通李過自著身地侍塊特宗點(diǎn)分慣析修叉正項(xiàng)靈目的面積其比例袍和面循積區(qū)艱間策略罩基本烘面積區(qū)間污和比單例5通過艷本項(xiàng)先目客奏戶群話體的狹需求網(wǎng)研究堤進(jìn)行煩項(xiàng)目熄修正第五晨次通拿過客酷戶群純體的簽分析存修正面積吊比例分析嘉過程覽:>通擔(dān)過同盲質(zhì)片冤區(qū)潛稱在競(jìng)否爭(zhēng)項(xiàng)丸目進(jìn)扒行分斥析;>選睜取0布6年訓(xùn)-0墾7年仆的共叼4個(gè)萍項(xiàng)目集進(jìn)行誘分析粒;目的岸要求飼:規(guī)賊避競(jìng)洗爭(zhēng)，野創(chuàng)造測(cè)機(jī)會(huì)漂；第墨一次客修正娃基本物戶型>由薯潛在揀項(xiàng)目?jī)S的競(jìng)湯爭(zhēng)分非析對(duì)良初步災(zāi)推導(dǎo)死的面積奴比例進(jìn)行喜修正榜;數(shù)據(jù)罰來源俗:>中孩原深墓港研坊究中毒心/夾中原絞三級(jí)研市場(chǎng)滴數(shù)據(jù)制庫推導(dǎo)啄過程2:>選黑取案和例來獅自蛇半口以吵及本客項(xiàng)目燈所在谷片區(qū)同質(zhì)桶片區(qū)震07跟年潛在達(dá)競(jìng)爭(zhēng)耳項(xiàng)目分析還……片區(qū)/項(xiàng)目06-07年發(fā)售項(xiàng)目蛇口片區(qū)半島城邦2期本片區(qū)寶能項(xiàng)目皇庭項(xiàng)目海月4期本案半島罷城邦揮2期海月闊4期寶能項(xiàng)目皇庭秧項(xiàng)目1.遲07局年潛礎(chǔ)在競(jìng)句爭(zhēng)項(xiàng)粉目面德積和擁比例羨統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目一房二房三房四房五房含復(fù)式招商海月4期

40-50㎡(1房公寓)---110－120㎡160-165㎡225㎡-320㎡約500套17%約85套---25%約125套50%約250套8%約40套寶能項(xiàng)目

-----75-85㎡100-135㎡140-187㎡225-270㎡約1013套-----15%約151套48%約466套32%約334套5%約53套半島城邦2期

-------125-160㎡180-250㎡300㎡約900套-------40%約360套50%約440套10%約90套皇庭項(xiàng)目-------120-130㎡140-150--約322套-------60%約193套40%約129套--合計(jì)約2735套約85套約151套約1144套約1153套約183套合計(jì)比例3％6％42％42％7％三房可四房互是主汪力戶蛙型，卡五房秘均不敲超過淚10肢％二房三房四房五房含復(fù)式區(qū)間75-85㎡-----110-120㎡120-140㎡140-160㎡160-185㎡250-300比例6％42％42％7％潛在蘇競(jìng)爭(zhēng)番項(xiàng)目涉主力忙戶型因區(qū)間許和比唉例統(tǒng)熱計(jì)結(jié)論撐一主力柏戶型銷區(qū)間匙和比株例統(tǒng)減計(jì)分析肆原則悄:為缸合理景規(guī)避衰競(jìng)爭(zhēng)加，修起正比特例.>三佛房在零11巖0-匙12和0㎡場(chǎng)之間滲存在宿競(jìng)爭(zhēng)敏,建腎議適鴉當(dāng)縮潛減三川房的古比例眨;>四澇房1維70穴-2蠢20嘩㎡為項(xiàng)非直還接競(jìng)筐爭(zhēng)區(qū)顆間,露建議香保持名目前趣比例醉;>五筆房含炸復(fù)式往以上線競(jìng)爭(zhēng)熊空白征點(diǎn),鑒建議堡本項(xiàng)股目比榨例適鉗當(dāng)增皂大;

二房三房四房五房含復(fù)式區(qū)間----------110-125㎡130－150㎡170-185㎡200-220㎡250-320㎡比例----------32-36％55-61％5-11％第一捉次修貝正面茄積比合例結(jié)論燥二:

三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間110-125㎡130－150㎡170-185㎡200-220㎡250-320㎡面積比例30-34％55-61％7-13％通過蘭潛在冷競(jìng)爭(zhēng)平修正套數(shù)眉比例03嗚－0垃6年剪可參掌考項(xiàng)叔目分拾析得住出本喇項(xiàng)目初步輩戶型脫配比

三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間110-125㎡130－150㎡170-185㎡200-220㎡250-320㎡套數(shù)比例30-34％55-61％7-13％

三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間110-125㎡130－150㎡170㎡-185㎡200㎡-220㎡250-320㎡套數(shù)比例32-36％55-61％5-11％結(jié)論巨一結(jié)論叼二意向斃基本遲面積區(qū)間趣和比撕例研判招思路區(qū)域看點(diǎn)項(xiàng)目定性深圳砌典型劇高端渠住宅悲區(qū)分鑄析>區(qū)蹤蝶域特沈點(diǎn)蠻蛇口冒/紅猛樹林亡/華喝僑城恒/香泛蜜湖>代攔表案雄例:邪依照暮片區(qū)枕影響戀力和舞地產(chǎn)榮發(fā)展他年限漿選取奸1-之4案蔥例通過淡對(duì)片歲區(qū)潛橫在競(jìng)證爭(zhēng)項(xiàng)揀目的帖戶型刻區(qū)間虹和比辱例進(jìn)受行系透統(tǒng)分搬析參考迷基本屑面積區(qū)間潑和比廳例最終欣建議販戶型流面積胞區(qū)間剝和比巴例尋找炮依托1第一谷次推浴導(dǎo)得掌出同脅質(zhì)片畫區(qū)同快類項(xiàng)拴目的面積水比例錫和面鄙積區(qū)闊間2第二嚇次通康過潛駁在項(xiàng)鐘目的渠戶型鋪和比頁例修紙正本摸項(xiàng)目皂的面積壩比例第三將次通長(zhǎng)過三拼級(jí)市逝場(chǎng)成現(xiàn)交和要需求老戶型抽區(qū)間丸調(diào)整勻項(xiàng)目守的面積廢區(qū)間.通過蜻片區(qū)不三級(jí)鹿市場(chǎng)辯的成墓交戶晴型和童需求拖戶型桌系統(tǒng)差分析3意向享基本哨面積區(qū)間丸和比浸例通過持本項(xiàng)餅?zāi)孔韵肷項(xiàng)l妨件限辣制的潑研究仗進(jìn)行土項(xiàng)目程修正4第四惱次通尿過自該身地蜻塊特療點(diǎn)分體析修好正項(xiàng)洽目的面積鵝比例斧和面荒積區(qū)疊間策略眠基本除面積區(qū)間泊和比脅例5通過合本項(xiàng)看目客慨戶群礙體的助需求腥研究五進(jìn)行覆項(xiàng)目噸修正第五按次通刷過客臟戶群興體的承分析桂修正面積豎比例分析魔過程森:>通牽過同鞭質(zhì)片麥區(qū)三璃級(jí)市懼場(chǎng)成躺交和讀需求滋進(jìn)行比分析謀;>選閣取各磁片區(qū)帖典型晴案例報(bào)進(jìn)行爽鑒別它分析常;目的目要求里:第降二次圓修正潮基本更戶型>由廉三級(jí)亂市場(chǎng)恒成交線和需槐求戶睜型/兵面積汗對(duì)本隆項(xiàng)目玩進(jìn)行面積屯區(qū)間修正境;數(shù)據(jù)孫來源暴:>中掌原深廁港研倆究中湖心/子中原殘三級(jí)紅市場(chǎng)狠數(shù)據(jù)農(nóng)庫/迫中原劫四片案區(qū)地箱鋪推導(dǎo)祖過程3:>選未取案惑例四默大片筐區(qū):媽蛇口矛華厚僑城乓紅迎樹林男香蜜助湖潮以及旨本項(xiàng)奮目所協(xié)在片俊區(qū)同質(zhì)鵲片區(qū)兼03炸-0誦6年三級(jí)漆市場(chǎng)朗整體扛及個(gè)看案分畏析…氧…片區(qū)個(gè)案項(xiàng)目本片區(qū)天驕華庭、海月花園蔚藍(lán)海岸蛇口片區(qū)花園城、蘭溪谷華僑城片區(qū)波托菲諾·天鵝堡紅樹林片區(qū)紅樹灣1期香蜜湖片區(qū)水榭花都、香域中央蛇口片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交資料（05.10－06.3）戶型成交比例面積區(qū)間（㎡）主力面積平均總價(jià)

（萬元）平均單價(jià)

（元/㎡）一房－－－－－兩房7.1%75.03-87.6380.578110053三房42.9%97-176.48130.4815611956四房35.7%145.58-223.7185.3925313645五房14.3%170.61-247.96209.2924411659原始雨資料世來源克：深暗圳中允原三府級(jí)市嚷場(chǎng)住現(xiàn)宅部蛇口新片區(qū)好的二自手市盾場(chǎng)交丑易三房銷四房縫比例撞較高呢，約呼占總扛比例妄的7傅8％素；本片餅區(qū)的流豪宅扛戶型懼面積湊比較潛適中禽,三房瞎平均羞面積伏約為13秒0平,四銳房平蒜均面貼積約劈燕為18碌5平.1.演蛇口躍片區(qū)月三級(jí)坊市場(chǎng)肉成交匠分析三房寶戶型熟面積紛明顯溫較低羅，與始四房璃相差越約1行5％由于刊五房榴戶型暈放盤壇量少代質(zhì)次協(xié)，片鉛區(qū)客類戶中斷換樓商客戶肢對(duì)超硬大戶野型的票需求刊未能儲(chǔ)得到拳滿足賀。華僑城片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交資料（05.10－06.3）戶型成交比例面積區(qū)間（㎡）主力面積平均總價(jià)

（萬元）平均單價(jià)

（元/㎡）一房－－－－－兩房10.9%55.81-83.6379.288510711三房42.2%113-219.72152.2519312701四房31.3%168-330215.0633715649五房15.6%145.12-334.66237.4539816777原始君資料車來源捷：深航圳中安原三春級(jí)市匯場(chǎng)住虹宅部華僑私城片取區(qū)的追二手灶市場(chǎng)拿交易三房退四房扯比例呆稍低云，但螞比例蘋仍然都高達(dá)逮73柿％；本片哥區(qū)豪壇宅大厭戶化栽特征礎(chǔ)十分慎明顯沫，三房益平均竹面積愈為15墳2平,四鋒房平玩均面掩積為21洽5平,桶戶均低面積極居四稻大片綱區(qū)之臭首;與四蓄房五如房相裁比，吃三房驚戶型屯的單剩價(jià)明狗顯較毫低；本片狹區(qū)超割大戶宇型（愈五房識(shí)）的木二手施市場(chǎng)渡成交幻玉非常樹活躍策。2.眼華僑結(jié)城片映區(qū)三忌級(jí)市費(fèi)場(chǎng)成神交分歷析房型剛成交插量排抗名:歉三房炭>四凱房>雪五房13鞠01扮934英526非56％五房12仍57豎624朽319材3.困6157艱.1夕%四房10余94駱916及910功2-朋18薦315慢4.雹0932慕.1陰%三房11厲18君310發(fā)493袖.0駝03.峽6%兩房10偶26叛65250算.6架67.墨1%一房平均增單價(jià)緊（率元/豆㎡）平均蠻總價(jià)左（曬萬元跪）面積特區(qū)間巖（童㎡）主力開面積成交肝比例戶型環(huán)紅鏡樹灣片區(qū)三級(jí)叉市場(chǎng)率成交事資料塊（0間5.隊(duì)10撥－0拋6.露3）原始遮資料絨來源西：深販圳中皮原三西級(jí)市石場(chǎng)住憲宅部紅樹棄灣片罰區(qū)的駛二手期市場(chǎng)藏交易有基本絲式上以三房干四房街為主億，比猴例接協(xié)近9中0％；由于畫是新杠興豪拘宅區(qū)魄，受幅豪宅膽大戶泛化趨便勢(shì)影痕響，三房罵四房攀平均乖面積霉較大飼；三房宴平均炎面積驕為15奪4平,四險(xiǎn)房平解均面引積為19餐3平;本片棚區(qū)超大鹿戶型赴（五由房）析的二度手市惡場(chǎng)成嗚交仍親有限贈(zèng)。3.橡環(huán)紅囑樹灣投片區(qū)磚三級(jí)漠市場(chǎng)改成交誦分析房型惹成交遙量排鋼名:渠四房頓>三對(duì)房>欄五房戶型檔上的雜分布滿十分讀集中虧，三房飄四房蘭的比恢例高摟達(dá)8右3％膠；雖然檢是傳草統(tǒng)豪柿宅區(qū)楚，由憤于部寇分項(xiàng)駱目落貫成時(shí)臉間較表早，慈故三房礙四房星平均疲面積否較小由；三勉房平懶均面兵積為12暫9㎡,四房筋平均陸面積陰為17麻8㎡;統(tǒng)計(jì)壓結(jié)果鎖顯示景，本片穩(wěn)區(qū)超齊大戶久型（法五房外，主菜要為飾復(fù)式鐘單位倡）的圈二手鑰成交穿均價(jià)茫接近互2萬歸/㎡抬。環(huán)香蜜湖片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交資料（05.10－06.3）戶型成交比例面積區(qū)間

（㎡）主力面積平均總價(jià)

（萬元）平均單價(jià)

（元/㎡）一房2.6%48-53.0350.526112105兩房3.8%80.84-90.6385.1810211644三房47.4%94.2-219.81129.1317013160四房35.9%140.13-239.57178.5026314763五房10.3%118-350227.2445119853原始舟資料片來源昆：深部圳中徹原三轉(zhuǎn)級(jí)市餃場(chǎng)住眾宅部4.撓環(huán)香墻蜜湖接片區(qū)灰三級(jí)禽市場(chǎng)徒成交墨分析本片本區(qū)平乳均價(jià)冬格在胳四大臂片區(qū)宏中最程高四片擠區(qū)的擴(kuò)二手補(bǔ)高端薪客戶丹需求閥基本際上和捷成交融情況窩吻合醉，整體惕仍以甜三房姑四房平為主茶，其河中三房響主力技需求冶面積可為1盜30足-1漁50易平,濫四房納主力聯(lián)需求革面積垮為1土70陣-1耀90同平;根據(jù)擴(kuò)統(tǒng)計(jì)款，四喘片區(qū)炎需求用五房墊單位壩客戶磨總體魔比例筍略低耀，但吹根據(jù)餐三級(jí)洪市場(chǎng)橫同時(shí)曠的普辟遍反拖映，五房尊的客盞戶誠乒意度紛較高款；5.恭四片伙區(qū)三太級(jí)市鋸場(chǎng)需低求分朽析原始笨資料泛來源益：中蜘原三圖級(jí)市永場(chǎng)地仗鋪-滅天驕曉華庭鳥/世遙紀(jì)村厭/花園唇城/想波托暗菲諾所/安囑柏麗韻晶分習(xí)行成交戶型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)三房120123876010323四房151176262311673五房230234324010188兩房焰成交獵極少旅，三茂房成杜交只乞有兩膜成多雜，四般房五枯房占中最大衣比重扛，天帶驕華限庭的斜二手霸成交行明顯那呈大欺戶化睛特征旱。原始臣資料有來源逐：深紐奉圳中塵原三咱級(jí)市財(cái)場(chǎng)住騙宅部天驕蛋華庭四房草平均杰單價(jià)色最高叨；三濟(jì)房單錦元及文五房誤單元身價(jià)格繼比四顛房稍急低，聞兩房古單元賢的成困交極蓋少而喝且價(jià)羊格最漸低；從各因戶型腫面積永來看項(xiàng)，天鵝驕華遺庭的勉戶型育面積悲較大擠。6.柴各片紡區(qū)典爸型個(gè)案挪三級(jí)化市場(chǎng)挺分析成交夸以三攀房為豈主，道二房放和四房諸居其鑒次;原始丑資料熱來源挪：深儲(chǔ)圳中陣原三罪級(jí)市猜場(chǎng)住觀宅部招商姨海月從價(jià)確格來線看，推由于克戶型符景觀尺好，多四房單剖元的悲價(jià)格桂最高市；三頸房單俘元價(jià)掉格也比悄較堅(jiān)凍挺；獲而五約房單棚元由苦于集協(xié)中于一俊期，卵價(jià)格年比四燙房稍濫低，結(jié)兩房暮成交相安對(duì)活柏躍.憐僅次吩于三隙房.成交戶型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)三房110115500010500四房140158830011345五房208234728011282成交戶型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)三房105118188011256四房163222821013670五房180235836013102蔚藍(lán)速海岸躬二手梳房成壞交中有，三求房的設(shè)比例渠超過諸一半獵，二萄房、齊五房蘭比重慰較低淚，四箭房比她例不鉤足三紙成。原始議資料姜來源展：深眨圳中粗原三千級(jí)市樣場(chǎng)住搶宅部蔚藍(lán)形海岸從價(jià)礎(chǔ)格來償看，款蔚藍(lán)瀉海岸西的二細(xì)手成艙交價(jià)辛格比靜較平緞均，累但四鍵房五就房的侄價(jià)格托偏高賭；從各錦戶型繞面積漢來看順，蔚治藍(lán)海桐岸的牌戶型姥面積就分化親比較沸嚴(yán)重?fù)?jù)，四截房五螞房的昏面積戲較大村。大戶鋸成交寫以四鉤房最卻多，三房清的成松交比興例最哈低。原始健資料蘆來源乏：深施圳中范原三辨級(jí)市稅場(chǎng)住扣宅部從面脈積來謊看，趁三房少面積摟很小廣,價(jià)降格也測(cè)最低峽；從價(jià)擁格來戴看，參幾種戰(zhàn)戶型京的差給異不潔大。成交戶型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)三房9094500010500四房170197200011600五房240288720012030蛇口悟-花介園城擇項(xiàng)目成交嶼以四暢房最秩多，五房免占一目定比賠例。原始洲資料劉來源小：深軍圳中暴原三喘級(jí)市跪場(chǎng)住嫂宅部該項(xiàng)由目從奇三級(jí)市市場(chǎng)集成交待量來嘉看三半房和細(xì)四房追的表緒現(xiàn)最厲為活周躍.等尤其電是1優(yōu)60變平左桿右的該四房禿,其股次是旅大三倆房成交戶型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)三房130234000018000四房160304200018000五房190380000020000蛇口煤-蘭煎溪谷樣1期桂項(xiàng)目花園筍城三婦級(jí)市津場(chǎng)成顏交統(tǒng)討計(jì)成交沉以四跨房五屆房為拘主，三房廁成交齡比例輝較低恩。原始歌資料舒來源盡：深跨圳中掃原三綠級(jí)市懸場(chǎng)住弟宅部本片歡區(qū)屬幫傳統(tǒng)滴典型學(xué)豪宅肥片區(qū)踐,客戶起需求宿也已頁非常核鮮明昂,對(duì)丟于四刮房以集上的返需求雁和成何交特葉點(diǎn)明弦顯.需尤以苦四五堪房最霧為活席躍；本項(xiàng)樹目項(xiàng)著目成即交戶葛型面拆積非革常大俗。成交戶型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)三房165272497516515四房252410432416287五房345586603517003華僑完城-兼波托鎮(zhèn)菲諾仍·天賊鵝堡蓄項(xiàng)目成交俊以三壘房四鴿房為犁主，五房解成交疲高于番二房特.原始逼資料們來源豆：深撥圳中腫原三都級(jí)市飲場(chǎng)住咳宅部本片希區(qū)目孤前已稠屬性喝典型擠豪宅儉片區(qū)難,客戶秀需求露也已申偏向聾成熟抖化,煙對(duì)于照三房嫌以上俯的需怒求和鏟成交扣特點(diǎn)豈明顯魚.尤描以三給房最盜為活僅躍.五房脅面積慕明顯延增大挖。成交戶型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)三房135162675012050四房155195610012620五房278295596014852紅樹瓶林-萬中信買紅樹移灣項(xiàng)氣目成交元以四貼房五進(jìn)房為俗主，三房和需求澇未能齒得到筒滿足育。原始垮資料逃來源奪：深嚼圳中養(yǎng)原三價(jià)級(jí)市古場(chǎng)住凳宅部本片溝區(qū)目椒前已烘成為途平均差價(jià)格究最高仿的豪桐宅片睬區(qū),克價(jià)格碧已經(jīng)豆沖到浴一個(gè)然階段浮高位苗；客戶卻需求奪也非尺常成載熟，踢對(duì)于扭四房總以上潮的需災(zāi)求和識(shí)成交信非常矮暢旺冤。項(xiàng)目叨面積筑基本警以舒?zhèn)m型綁為主鄉(xiāng)豐。成交戶型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)三房145309821521367四房176419953623861五房236586578024855環(huán)香喉蜜湖磁-水謙榭花鋼都項(xiàng)完目成交養(yǎng)以三勞房四四房為客主，五房嶼成交弱較少岔.原始艷資料繳來源醋：深辰圳中符原三征級(jí)市屈場(chǎng)住加宅部本項(xiàng)道目成冊(cè)交價(jià)扎格處央于片土區(qū)中豆高價(jià)南位水英平；戶型素面積鐘也基乒本相改近，辜以舒烘適型棗為主損；客戶母對(duì)于叨三房且四房出的需章求和滅成交安特點(diǎn)告明顯戒.尤玻以三梁房最即為活牙躍.成交戶型平均面積平均總價(jià)平均單價(jià)三房156223891214352四房167255660315309五房239441624218478環(huán)香耕蜜湖身-香砌域中建央項(xiàng)剩目1.腹成交格房型勒以三賞房四你房為督主；現(xiàn)狀決反映唱：三房斯比例懂略高塑(紅勺樹灣許片區(qū)申除外睬)，臨四房觀五房既上升午明顯；2.儉成交臘戶型屠平均狡面積踏較大搶，各階房型橋成交湖活躍道的面塘積段戲分別割為：三房卸13養(yǎng)0－妙15惕0㎡罵，四擺房1陪70胡－2終20匆㎡，洪五房戲21掙0－茶31響0㎡享，3.亞成交鐮單價(jià)捏：五房厘>四喊房>漆三房（其柱中三鞏房的虎價(jià)格禽與四貓五房賄落差蔬較大值）。三級(jí)斯市場(chǎng)回成交濃戶型墨和面憂積綜合宣統(tǒng)計(jì)4.遣從地附塊條唱件與倚本項(xiàng)熄目最賤接近皺的項(xiàng)噸目二瞞手成查交數(shù)學(xué)據(jù)看涌來，四房們成交我比例信最高幻玉(平刺均在搏50植％左僑右)；5.困相近迎個(gè)案偏中，勒成交概最為紅活躍摘的戶致型面蹲積段幸分別棕為：三房萌：1蓄30底-1慨50㎡；四拴房1飛60勾-1綱80㎡；五狠房：鄭23塞0-鵲28葡0㎡6.肚大部付分項(xiàng)遙目的度二手痰成交絡(luò)價(jià)格擊在1閱25厭00稍-1濃70災(zāi)00弊/㎡之檔間。區(qū)域濕分析撞結(jié)果個(gè)案美分析茶結(jié)果三房四房五房以上區(qū)域表現(xiàn)115-125㎡130-150㎡150-170㎡170-220㎡210-310㎡比例----------個(gè)案反映115-125㎡130-150㎡140-160㎡160-180㎡230-280㎡三級(jí)值市場(chǎng)贏主力滾戶型鳥區(qū)間撒和比星例統(tǒng)步計(jì)結(jié)論兔二主力單戶型飾區(qū)間征和比段例統(tǒng)丹計(jì)分析酷原則償:三級(jí)濫市場(chǎng)披成交脆及需備求分巷析修正從面積只區(qū)間瘡.>三栗房最院活躍葬區(qū)間障為1表30鋸-1餃50㎡，拖建議是參考脅此面救積段丘;>四淋房需城求面灑積建使議根慈據(jù)三寒級(jí)市染場(chǎng)的劈燕數(shù)據(jù)蠶給予趁一定脊的調(diào)值低；>片繁區(qū)數(shù)蔑據(jù)中吹五房廈的面主積跨矩度比搖較大娃，而匙在低括密度謙項(xiàng)目米中，盒五房窗的跨森度則爭(zhēng)有減撐小，蜓建議名在結(jié)欄論二塑的基董礎(chǔ)上掛略為傘縮小溉面積才及跨承度。三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間110-125㎡130－150㎡170-185㎡200-220㎡250-320㎡面積比例30-34％55-61％7-13％結(jié)論騾三:通過歪三級(jí)嬸市場(chǎng)嗚戶型捆區(qū)間渠的推其斷和典驗(yàn)證輩,我盡們第澤二次竿修正項(xiàng)目辰戶型釋區(qū)間腐--熄--江-三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間115-125㎡130-150㎡155㎡-175㎡180㎡-200㎡230-280㎡面積比例30-34％55-61％7-13％通過慶潛在尚競(jìng)爭(zhēng)隊(duì)修正套數(shù)請(qǐng)比例三級(jí)水市場(chǎng)轉(zhuǎn)成交宜及需佳求修餡正面積細(xì)區(qū)間

三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間110-125㎡130－150㎡170-185㎡200-220㎡250-320㎡套數(shù)比例30-34％55-61％7-13％

三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間115-125㎡130-150㎡155㎡-175㎡180㎡-200㎡230-280㎡套數(shù)比例30-34％55-61％7-13％結(jié)論頓二:結(jié)論革三:意向電基本越面積區(qū)間寨和比踩例研判繩思路區(qū)域看點(diǎn)項(xiàng)目定性深圳弄典型澇高端沒住宅闊區(qū)分韻析>區(qū)爹域特辯點(diǎn)醒蛇口嬌/紅肉樹林保/華梁僑城舌/香厚蜜湖>代保表案甲例:煎依照綁片區(qū)暮影響家力和矛地產(chǎn)允發(fā)展質(zhì)年限極選取外1-死4案茄例通過軋對(duì)片班區(qū)潛吼在競(jìng)孟爭(zhēng)項(xiàng)閣目的軍戶型刃區(qū)間粱和比芬例進(jìn)子行系互統(tǒng)分艱析參考糧基本咽面積區(qū)間史和比蠢例最終誓建議碧戶型恥面積幕區(qū)間述和比輕例尋找首依托1第一尾次推久導(dǎo)得剖出同濁質(zhì)片練區(qū)同艷類項(xiàng)撇目的面積敢比例刺和面兩積區(qū)殃間2第二既次通眼過潛韻在項(xiàng)思目的劑戶型孕和比偏例修并正本企項(xiàng)目灑的面積燥比例第三柴次通核過三返級(jí)市恒場(chǎng)成溫交和尺需求乞戶型確區(qū)間件調(diào)整醒項(xiàng)目怖的面積扶區(qū)間.通過韻片區(qū)恥三級(jí)面市場(chǎng)擁的成蔽交戶久型和仆需求穿戶型挨系統(tǒng)吧分析3意向某基本好面積區(qū)間茂和比翻例通過猛本項(xiàng)耍目自餓身?xiàng)l血件限皂制的互研究刺進(jìn)行訂項(xiàng)目郵修正4第四松次通挎過自專身地飯塊特鑼點(diǎn)分猛析修兄正項(xiàng)京目的面積謎比例遵和面階積區(qū)幅間策略苦基本乒面積區(qū)間司和比卻例5通過蒸本項(xiàng)毒目客鼻戶群女體的粱需求預(yù)研究受進(jìn)行段項(xiàng)目哪修正第五暴次通豈過客夏戶群巨體的定分析其修正面積群比例分析喝過程西:>通角過對(duì)瞎自身壓地塊耕條件叔進(jìn)行沫全面百分析都;目的嘴要求忍:根賓據(jù)地棵塊質(zhì)偶素，想第三賀次修膜正基騎本戶落型>由文項(xiàng)目崖自身秤優(yōu)劣濕條件熊進(jìn)行貨面積冬區(qū)間削及面確積比臉例的拿修正掛;數(shù)據(jù)賓來源唯:>攀深圳嶄市規(guī)雙劃局襪/中脹原深故港研租究中田心推導(dǎo)攪過程4:※本器項(xiàng)目同地塊罪條件劈燕分析目的截:基啄本推域斷本誼項(xiàng)可猾以營(yíng)紋造的搶空間右質(zhì)素釘;整體紹項(xiàng)目夜占地魯面積幕為9亂17效57奔.4睜㎡，狗容積散率＝篇2.回0;從政跨府對(duì)椅該地預(yù)塊的始規(guī)劃酷要求火分析脖，由削于在蕩地塊碎東側(cè)跑、西隆側(cè)及傭南側(cè)源有限見高，街本項(xiàng)披目有氧條件東開發(fā)多層、小高坡層及高層哲物業(yè)怕。1、陽受供撿應(yīng)結(jié)閣構(gòu)及欠市場(chǎng)卻變化肌的影漏響，津從后婆海、王蛇口缺、紅書樹灣蘿等區(qū)寨域的盆在售配、已則售的假項(xiàng)目肺的來壇看，騎客戶艙對(duì)于焰高層喊的接擾受程中度仍旦然較劍高；2、淚而由尖于產(chǎn)過品的搖稀缺昨，小我高層輪，特餓別是膀多層典產(chǎn)品他在市喊場(chǎng)上撓目前袍更加蘋灸手振可熱居。3、泥從本搜項(xiàng)目裁的數(shù)陸據(jù)指巴標(biāo)和胞保證健單位誼的通準(zhǔn)透性論與舒幕適性怕來看總，從贏營(yíng)造參產(chǎn)品廁特色污的戰(zhàn)旁略上乳，多庸層物振業(yè)項(xiàng)漏目將嚷是本責(zé)項(xiàng)目耀的關(guān)賽鍵部礎(chǔ)分。1.術(shù)項(xiàng)目地容積櫻率影聯(lián)響分僅析從市攔場(chǎng)角似度分疤析，備僅有符2.盼0的賓的容卵積率舌項(xiàng)目閑目前域已經(jīng)毒非常宣稀缺簡(jiǎn)；從政湊府調(diào)兩控的妨方向金看來餐，低輪容積者率大亭型項(xiàng)浮目未肢來將捆會(huì)更束加絕巷無僅抹有！物業(yè)握類型爛淺議地形葵：地塊惱基本扇呈人凡頭側(cè)愚面的鏈形狀色，東辱面向磁海面懼非常趴長(zhǎng)，懷而且岔地勢(shì)框平坦斑，非筒常開銹闊。朝向鎮(zhèn)：整個(gè)摩地塊貌的朝沉向無遺可挑突剔！丹可完扯全實(shí)塞現(xiàn)南請(qǐng)北朝群向，綢使后幣期規(guī)柿劃中勁即使迅出現(xiàn)占東西窮朝向乞單元吸也有鼻一流明的景野觀加懷以彌陷補(bǔ)。2.秘地塊窯形狀嶺和朝餃向分暈析北——潛地塊去的朝呼向無些可挑心剔！——借易于氣規(guī)劃識(shí)的地睛塊形慚狀！景觀膏：東眺虧后海梨灣和幫紅樹晉林以糾及海乳濱公柳園景胃觀，蘋東南落向望陵香港導(dǎo)天水缺圍景救觀，心南向軍未來澤是蛇兩口濱種海長(zhǎng)祝廊和央西部同通道殃景觀溫，西燥向大優(yōu)南山褲，北出向?qū)⒃偈俏匆u來南隱山商炎業(yè)文昌化中立心區(qū)酒。大南山遠(yuǎn)景3.待地塊掩景觀懷分析——稼醉人戒美景膏，盡漁收眼應(yīng)底！交通禾：地塊坐北邊枯的東嘴濱路吹和西毫邊的象公園赴路未席來2巨年開棵通，雷20木10簡(jiǎn)年開資通的擺地鐵甜2號(hào)葡線（芒工業(yè)據(jù)八路拆站）脆以及致科苑泄大道喜的建嶄成通震車，紹西部匯通道介06嶄年底叢開通袖。道路級(jí)別道路名稱紅線寬度（M）機(jī)動(dòng)車道數(shù)快速路沙河西路63.5雙向6主干道東濱路93雙向6次干道后海濱路60雙向4科苑大道34雙向4工業(yè)八路27雙向4招商路603車道×2望海路603車道×2地塊支周邊鼠交通劉路網(wǎng)均列表4.早地塊暫交通得分析東濱橡路科苑大道工業(yè)燃八路公園駝路——假路網(wǎng)桃豐富竊，四焦通八粥達(dá)！主要斜是來有自北棵面東高濱路覺（為筍主干葛道）各和項(xiàng)拘目東財(cái)面科犬苑大印道（厚西部言通道許）帶訪來的燥噪音快影響疏；但旅已有渴景觀巷帶隔孫離處侮理。東濱泛路科苑大道工業(yè)八路公園路項(xiàng)目首南面澆工業(yè)秀八路仇為次泛主干畜道，撿略有輝噪音驅(qū)影響鑰；項(xiàng)目賢西面振公園妥路為襲城市喬景觀越大道標(biāo)，并妻規(guī)劃恥了商新業(yè)步拔行街柄，噪躬音影顏響很革?。?.屋地塊難噪音備分析柜(圖牛示)——莖略有它影響犁，但料瑕不粒掩瑜章！科苑大道工業(yè)八路公園路西臨贈(zèng)公園色路，神環(huán)境活優(yōu)美譯寧靜隸，東洞面景膏觀面宏也十蝦分理罵想，具備腳設(shè)置僑大戶藝型支卷撐條裹件;北面慚緊臨捉東濱燥路，阿南向禽和東丑南向熊可看昨深圳要灣海輸景、槍北向鳳是城確市美悄景；具備喜建設(shè)像高層或，設(shè)盜置南右北通媽透的奮中、繁大戶移型的困質(zhì)素鋼。南北綿通透引，北丘可看習(xí)園林堤和紅旬樹灣節(jié)景觀鉤，東扒可觀湊深圳繞灣海酒景。艘加之叢該區(qū)棒域因說限高套可以建設(shè)計(jì)虹創(chuàng)新舅型的飲多層質(zhì)，具備們?cè)O(shè)置規(guī)部分駛超大州戶型救的質(zhì)測(cè)素。6.亮地塊沃條件爐與戶裕型適震配分貧析7、嗽關(guān)于蕩“口黨岸”銹區(qū)對(duì)瞧本項(xiàng)游目的腥影響?yīng)z分析深港漲西部蛇口岸最基本齊概念仔：深港猛之間蔑第4條陸艱路通茂道，機(jī)實(shí)行冊(cè)一地林兩檢饑；4.吐8公里五跨海強(qiáng)大橋賄；10公頃貨占地軍一線吹口岸講區(qū)；旅檢釀大樓紹建面5.鑰5萬平效米，伴日通桿行量畏約6萬人希次；深港珠約5成出盟入境慣車輛俊進(jìn)出尼；設(shè)計(jì)拖通車喬容量赴為5.煤86萬輛朵次/日。大珠不三角招經(jīng)濟(jì)敞的重女要門升戶通你道！傳統(tǒng)公口岸晃概念深港蟲新口娘岸的尖新概頌?zāi)睿宏P(guān)于扛“口曬岸”臭對(duì)于汪本項(xiàng)凝目的鴿影響姑分析臟…亂…差…規(guī)劃秧科學(xué)－設(shè)化計(jì)時(shí)捕已充折分考腸慮了特對(duì)西懸區(qū)住則宅的岡影響口，并揀且已槽采取否了措存施進(jìn)變行規(guī)柱避；車輛富分流－貨舌運(yùn)交喉通通輔過東件濱路掩地下某專用體通道盯疏解扒，與耐西部?jī)S住宅竟區(qū)不鄙發(fā)生逮聯(lián)系誘；區(qū)域臘分隔－通板過主型干道詞將口做岸區(qū)涉域分蹲割，腦減少萌影響隊(duì)；充分握景觀沖化－利松用大稠量綠防化及株景觀格建設(shè)贈(zèng)美化洗周邊派環(huán)境帖；……三湘結(jié)論侮：從以言上對(duì)淺口岸他的分慈析可頃以看波出，抹蛇口君東口轉(zhuǎn)岸是席政府拳高起砌點(diǎn)規(guī)年劃的堤國際垂型口鋪岸。臘其對(duì)挑住宅佛的影褲響已設(shè)經(jīng)通愿過各蜂項(xiàng)措鑼施給宅予了松規(guī)避鴿，不屬會(huì)對(duì)閣西區(qū)組產(chǎn)生粗不良拒的影礎(chǔ)響；此外掛，從贈(zèng)未來尤置業(yè)巨客戶豪的心芒理層制面而霜言，賴我們撓只需緩要將困政府健對(duì)西銀區(qū)的萬規(guī)劃丸目標(biāo)悲“國鉗際級(jí)邁的濱乏海居僚住社辯區(qū)”車這一瞎優(yōu)勢(shì)誕放大念，便勻可解撤決他牙們的肆擔(dān)心咬。關(guān)于秧“口普岸”我對(duì)于彩本項(xiàng)墊目的厲影響險(xiǎn)分析基于短這樣粱的分煉析，糧我們疤認(rèn)為雄口岸憑對(duì)本年項(xiàng)目都不存蔥在不妙良的閘影響可，所以代在本今報(bào)告罷中沒墊有考番慮口暮岸的壯不良止因素托對(duì)定塘位的燃影響車。地塊索自身赤優(yōu)越昆質(zhì)素殘小結(jié)柏—端—決定系本地難塊以件大戶牲型為竹主的臘支撐塘條件：>片貨區(qū)高解端定釀位－縮慧大環(huán)臂境優(yōu)棄勢(shì)：政府饒對(duì)填儉海區(qū)遮高起吃點(diǎn)、益高標(biāo)傲準(zhǔn)、那高要弦求的受定位堂，將趴使項(xiàng)黨目所訪在片區(qū)成廟為代藏表深踐圳門奮戶形面象的脈區(qū)域注；>地強(qiáng)塊規(guī)辦模最赴大－磚規(guī)模環(huán)優(yōu)勢(shì)胳：本項(xiàng)膽目占判地規(guī)共模約斃9.割1萬慕平方豬米，刺是目跨前東濕填海侍區(qū)最困大規(guī)賞模的橡項(xiàng)目，感從規(guī)顯模上甜來說凳，可膜以說飽是片礙區(qū)的興龍頭埋老大甩；從玻未來尊可以老營(yíng)造的小躬區(qū)環(huán)爭(zhēng)境來刪說，彈也是有最具章有條食件；>地郊理位紙置優(yōu)牛越－荷地段鑄優(yōu)勢(shì)義：項(xiàng)目陰四面王臨路偏，靠寄近東川濱路皮、中歸心路每、科性苑大舒道等逐城市缺主干籮道及景觀宏大道表，南然面的喇工業(yè)濾八路胸更規(guī)盞劃了纏地鐵破2號(hào)召線；葵項(xiàng)目饒的北匆面與南山落的R蘋BD灘（旅道游休蔬閑娛射樂中動(dòng)心）顧具有傲無可巖比擬建的先徑天優(yōu)歸勢(shì)；地塊枯自身者優(yōu)越毅質(zhì)素唐小結(jié)旁—鳳—決定犧本地料塊以盛大戶何型為邊主的闖支撐趕條件：>地秒塊方策正，緒利于緊規(guī)劃君－規(guī)侮劃優(yōu)搭勢(shì)：本項(xiàng)鏡目地移塊方糟正，福南北脫較長(zhǎng)課，利賤于安唯排較同多的圣南向頑戶型精，具蹦有先天的錘規(guī)劃紗優(yōu)勢(shì)逐；>填憶海區(qū)析一線皮海景受地塊雜－景淺觀優(yōu)撓勢(shì)：本項(xiàng)由目是謎填海勻區(qū)最依靠近崗15予公里揚(yáng)濱海觀長(zhǎng)廊度的項(xiàng)盜目，王此外廣，項(xiàng)考目位夏于填錄海區(qū)（西毛區(qū)）貪的最咱東邊禍，享群受一蜂線海甘景資恨源，卵不受鏟任何糠遮擋覺影響譜；地塊虛自身盟優(yōu)越舊質(zhì)素工小結(jié)勞—風(fēng)—決定衣本地喜塊以陸大戶騾型為閘主的袋支撐陽條件：>容旱積率臣最低核－具鋒有營(yíng)葬造高也檔住矛宅的獲先天槽優(yōu)勢(shì)嚴(yán)：本項(xiàng)時(shí)目容誘積率褲僅為淺2.憶0，燭這一催容積岔率在晚片區(qū)辣中是溪最低蓮的。鐵根據(jù)竟中原對(duì)慣同質(zhì)猴片區(qū)厚的分勢(shì)析，穩(wěn)片區(qū)喚中容分積率鉆最低爭(zhēng)的項(xiàng)倦目，些具有柳營(yíng)造警最高檔次鴉產(chǎn)品刪的先產(chǎn)天優(yōu)丘勢(shì)；>產(chǎn)坑品類費(fèi)型豐賓富－嫁產(chǎn)品授稀缺艘優(yōu)勢(shì)史：根據(jù)典規(guī)劃柳，未緞來地檢塊中烏肯定波會(huì)有蓬部分截的多僚層住呈宅，刑這類鎖物業(yè)輝類型在片茶區(qū)甚溫至市肚區(qū)中切將是陵極其癥罕有物的產(chǎn)獻(xiàn)品類萬型，摔而這度類產(chǎn)拆品的呈可創(chuàng)新空趣間將毛遠(yuǎn)遠(yuǎn)扒大于苗高層廣。自身特性\影響情況3房4房5房含復(fù)式戶型比例戶型面積戶型比例戶型面積戶型比例戶型面積占地規(guī)模大、容積率低少大多大多大海景面長(zhǎng)，非常開闊少大多大多大區(qū)位顯赫，規(guī)劃超前少大多大多大新區(qū)建設(shè)，發(fā)展需時(shí)多小少小少小臨近通道，略有影響多小少小少小綜合建議在結(jié)論三的基礎(chǔ)上調(diào)高4房、5房比例（低密度大戶型），以及最高檔次戶型的面積，以盡量發(fā)揮本地塊先天的優(yōu)厚條件及未來多層的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。綜合頓以上奪的分曠析，勾我們引得出沿本次綠調(diào)整柿的結(jié)塑果…誰…自身倘條件動(dòng)影響險(xiǎn)情況淡分析錫統(tǒng)計(jì)因.先天優(yōu)勢(shì)可控賢劣勢(shì)核心鍵優(yōu)勢(shì)不可遞控劣睜勢(shì)進(jìn)一礙步修劑正戶危型面瞧積和劫比例結(jié)論貓四:說明參，在叔結(jié)論棒三的溜基礎(chǔ)順上：>3關(guān)房比像例調(diào)豈低3滴％，腸但面色積區(qū)悲間保排持；>4帝房比爪例調(diào)袖高2譯％，扛但面拘積區(qū)冠間保大持；>5偏房整裙體調(diào)較高1仍％，毀面積垮區(qū)間變調(diào)高榜20閥平方梁米。

三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間115-125㎡130-150㎡155㎡-175㎡180㎡-200㎡250-300㎡面積比例27-31％57-63％8-14％三級(jí)武市場(chǎng)疊成交屆及需啄求修粗正面積柴區(qū)間項(xiàng)目鹽自身叫條件頁修正面積詢區(qū)間閱和套亂數(shù)比淡例

三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間115-125㎡130-150㎡155㎡-175㎡180㎡-200㎡230-280㎡套數(shù)比例30-34％55-61％7-13％

三房四房五房含復(fù)式面積區(qū)間115-125㎡130-150㎡155㎡-175㎡180㎡-200㎡250-300㎡套數(shù)比例27-31％57-63％8-14％結(jié)論真三:結(jié)論陣四:意向鍬基本睛面積區(qū)間魄和比京例研判核思路區(qū)域看點(diǎn)項(xiàng)目定性深圳豎典型育高端趁住宅撿區(qū)分儲(chǔ)析>區(qū)趴域特哲點(diǎn)瞧蛇口滅/紅掩樹林版/華存僑城輝/香瘦蜜湖>代駱表案著例:撲依照克片區(qū)鋸影響螞力和位地產(chǎn)曲發(fā)展快年限咳選取幸1-生4案纖例通過漢對(duì)片雷區(qū)潛逝在競(jìng)蔽爭(zhēng)項(xiàng)銹目的躁戶型狂區(qū)間育和比運(yùn)例進(jìn)堤行系甜統(tǒng)分劈燕析參考母基本剪面積區(qū)間幅和比員例最終伏建議帶戶型森面積采區(qū)間仍和比塞例尋找疏依托1第一愛次推意導(dǎo)得差出同蹦質(zhì)片汽區(qū)同肥類項(xiàng)唯目的面積遞比例謹(jǐn)和面睡積區(qū)鞭間2第二貨次通藝過潛茄在項(xiàng)貼目的燈戶型專和比夕例修時(shí)正本適項(xiàng)目酬的面積僑比例第三渾次通倒過三測(cè)級(jí)市滾場(chǎng)成乓交和突需求載戶型撐區(qū)間吃調(diào)整倉項(xiàng)目插的面積肺區(qū)間.通過紡片區(qū)恩三級(jí)頂市場(chǎng)盆的成主交戶朵型和伍需求借戶型獻(xiàn)系統(tǒng)摩分析3意向洲基本壩面積區(qū)間遞和比蚊例通過診本項(xiàng)躍目自嗎身?xiàng)l閣件限預(yù)制的亮研究估進(jìn)行兇項(xiàng)目佳修正4第四象次通糟過自奧身地萍?jí)K特轉(zhuǎn)點(diǎn)分油析修序正項(xiàng)腦目的面積材比例猶和面范積區(qū)醋間策略慢基本絹面積區(qū)間嫩和比欺例5通過耕本項(xiàng)洋目客舊戶群早體的郊需求踢研究榜進(jìn)行盞項(xiàng)目馬修正第五東次通勉過客消戶群緞體的歸分析輸修正面積腹比例分析躁過程諸:>通種過對(duì)勇項(xiàng)目虜目標(biāo)耀客戶糕進(jìn)行造基本淋需求喚分析星;目的凝要求裝:第欲四次控修正撫基本羽戶型>由幫項(xiàng)目老目標(biāo)霞客戶壘需求峰特征蘋進(jìn)行禮面積畝區(qū)間峽修正江;數(shù)據(jù)降來源醬:>中航原深水港研伸究中資心/連中原撈三級(jí)翁市場(chǎng)摟數(shù)據(jù)揀庫推導(dǎo)本過程5:分析寸點(diǎn):>通臺(tái)過同斧質(zhì)片攔區(qū)成捉交個(gè)知案分輕析項(xiàng)悉目目毛標(biāo)客盾戶需皆求>通過鐮近期缸典型不個(gè)案凳分析箭項(xiàng)目漏目標(biāo)換客戶傍需求>通下過對(duì)巖西部雁通道思帶來扶的變頓化進(jìn)始行目稅標(biāo)客狡戶需踩求分豪析目的末：>為私項(xiàng)目悄戶型魚提供世科學(xué)竭的客跳戶論宴證數(shù)據(jù)霧來源煉:中原報(bào)深港饞研究浪中心滲/中虎原三咸級(jí)市皂場(chǎng)數(shù)訪據(jù)庫客戶乖細(xì)分農(nóng)(初泛步)及需眼求特圓征研順究……客戶珠分析社1:拜同質(zhì)諸片區(qū)燙成交工個(gè)案胸分析目的夕:通龍過同員質(zhì)片豎區(qū)的參目標(biāo)演客戶田特征不,脫論證本項(xiàng)歡目到暖的客賺戶特閱征從調(diào)而求楊證項(xiàng)催目戶思型需破求.項(xiàng)目年齡結(jié)構(gòu)區(qū)域構(gòu)成職業(yè)特征置業(yè)特征半島城邦1期25-30歲35%31-40歲55%41-50歲15%南山40-45%福田30-35%其他25%（羅湖/寶安/外籍人士）私營(yíng)業(yè)主30-35%企業(yè)高管25-30%公務(wù)員20-25%高級(jí)白領(lǐng)約15%外籍人士約5%置業(yè)次數(shù)：一次約10%：二次約90%置業(yè)目的：自用：投資=約65%：約35%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀第二：項(xiàng)目體量和品質(zhì)天鵝堡2期30-35歲50%36-40歲35%41-45歲15%南山45-50%福田30-35%其他20-25%私營(yíng)業(yè)主40-45%企業(yè)高管30-35%公務(wù)員20-25%外籍人士約3%置業(yè)次數(shù)：二次約85%：三次約15%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和環(huán)境第二：居住品質(zhì)和企業(yè)品牌紅樹東方25--30歲25%30-35歲35%35-40歲25%40-45歲15%南山35-40%福田30-35%羅湖約20%其他約10%私營(yíng)業(yè)主30-35%企業(yè)高管25-30%公務(wù)員20-25%高級(jí)白領(lǐng)5%其他約10%置業(yè)次數(shù)：一次約25%：二次約75%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和環(huán)境第二：項(xiàng)目居住品質(zhì)水榭花都2期25-30歲25%31-40歲55%41-50歲15%福田40-45%羅湖30-35%南山約10%其他約5%私營(yíng)業(yè)主35-40%企業(yè)高管25-30%高級(jí)白領(lǐng)15-20%公務(wù)員約10%置業(yè)次數(shù)：一次約25%:二次約75%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：香蜜湖區(qū)位和地段第二：項(xiàng)目自身品質(zhì)水榭花都3期25-30歲10%31-40歲65%41-50歲20%51歲5%福田35-45%羅湖30-35%南山約20-25%其他約10％私營(yíng)業(yè)主35-40%企業(yè)高管25-30%高級(jí)白領(lǐng)15-20%公務(wù)員15%置業(yè)次數(shù)：一次約15%:二次約85%置業(yè)目的：自用：投資=約85%：約15%置業(yè)原因：第一：香蜜湖區(qū)位和地段第二：項(xiàng)目自身品質(zhì)和環(huán)境第三：戶型設(shè)計(jì)中信紅樹灣1期25-30歲25%31-40歲55%41-50歲15%50歲以上5%南山40-45%福田35-40%羅湖10-15%其他約5%私營(yíng)業(yè)主40-45%企業(yè)高管35-40%高級(jí)白領(lǐng)10-15%公務(wù)員5%置業(yè)次數(shù)：一次約10%：二次約90%置業(yè)目的：自用：投資=約80%：約20%置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀第二：社區(qū)規(guī)模第三：企業(yè)品牌中信紅樹灣2期25-30歲15%31-40歲60%41-50歲20%50歲以上5%南山35-40%福田30-35%羅湖15-20%其他約5%私營(yíng)業(yè)主40-45%企業(yè)高管30-35%高級(jí)白領(lǐng)10-15%公務(wù)員約5%外籍人士約5%