世聯(lián)北京復(fù)地元墅營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告匯報(bào)稿

復(fù)地元墅項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告謹(jǐn)呈：北京康堡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司6/29/2023引言2世聯(lián)對(duì)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)的理解復(fù)地在新政下的既定戰(zhàn)略擴(kuò)展計(jì)劃——戰(zhàn)略重心的有序擴(kuò)散第一層面：重點(diǎn)城市，上海、北京，不可或缺的重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象……復(fù)地北京別墅開(kāi)發(fā)思路：穩(wěn)健發(fā)展、有特色、做“復(fù)地之墅”——摘自復(fù)地（集團(tuán)）華北區(qū)總經(jīng)理張春華接受《地產(chǎn)觀察》雜志記者采訪本項(xiàng)目的目標(biāo)安全操作，收益良好保證價(jià)格，快速銷(xiāo)售復(fù)地品牌在北京的軟著陸3全文結(jié)構(gòu)圖北京別墅市場(chǎng)基本格局亞北市場(chǎng)分析項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析營(yíng)銷(xiāo)突破方向探討4第一部分北京別墅市場(chǎng)基本格局51、對(duì)北京別墅市場(chǎng)的基本認(rèn)識(shí)開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)

量足夠多

北京的別墅市場(chǎng)是怎樣的？格局已形成客戶認(rèn)知已細(xì)分62、北京別墅市場(chǎng)戰(zhàn)區(qū)圖西山板塊京昌板塊中央別墅區(qū)板塊亞北板塊7西山板塊板塊西山板塊資源西山風(fēng)景區(qū)、歷史文脈交通西五環(huán)配套成熟度一般代表項(xiàng)目西山美廬、西山美墅館、香山藝墅、半山楓林（一/二期）、檀香山、香山甲第、香山清琴、玉墅臨楓、廬師山莊板塊氣質(zhì)官氣、貴氣人氣走勢(shì)↑主要客戶來(lái)源西城、海淀萬(wàn)柳、中關(guān)村主力客戶軍政背景人士、海淀知識(shí)精英產(chǎn)品特征類(lèi)型山地景觀別墅用途自用價(jià)格平臺(tái)獨(dú)棟單價(jià)>2500美金,總價(jià)600萬(wàn)以上;雙拼總價(jià)400-500萬(wàn),聯(lián)排總價(jià)300-400萬(wàn)未來(lái)趨勢(shì)板塊內(nèi)供應(yīng)量下降（土地資源稀缺、政策控制）；亞別墅產(chǎn)品開(kāi)始成為板塊內(nèi)的主流產(chǎn)品。賣(mài)資源8中央別墅區(qū)板塊板塊中央別墅區(qū)板塊資源溫榆河下游交通機(jī)場(chǎng)高速路、京順路配套成熟度高代表項(xiàng)目香江花園、麗高王府、麗斯花園、萊蒙湖別墅、優(yōu)山美地、大湖山莊、觀唐、長(zhǎng)島瀾橋、龍灣別墅板塊氣質(zhì)國(guó)際化、洋氣人氣走勢(shì)→主要客戶來(lái)源CBD、使館區(qū)主力客戶外籍客戶、國(guó)內(nèi)投資客戶產(chǎn)品特征類(lèi)型常住居所用途租賃價(jià)格平臺(tái)獨(dú)棟：17000-18000元/㎡；雙拼：15000元/㎡；聯(lián)排：13000-14000元/㎡未來(lái)趨勢(shì)老牌、傳統(tǒng)別墅區(qū)，依托空港區(qū)及使館區(qū)、CBD，客群特殊，投資導(dǎo)向持續(xù)強(qiáng)勁賣(mài)投資9京昌丸板塊板塊京昌板塊資源溫榆河上游、上風(fēng)上水交通京昌高速路配套成熟度較低代表項(xiàng)目北京玫瑰園、碧水莊園、順馳·林溪、碧水莊園A區(qū)、香江別墅、雪梨澳鄉(xiāng)、寬HOUSE、三水青清板塊氣質(zhì)高、低端項(xiàng)目混雜，缺乏清晰的板塊形象人氣走勢(shì)↓主要客戶來(lái)源中關(guān)村、西城主力客戶中西部商賈、中關(guān)村新貴產(chǎn)品特征類(lèi)型第一居所、周末假期居所用途自住價(jià)格平臺(tái)豪宅別墅：16000元/㎡；小獨(dú)棟：12000元/㎡；聯(lián)排：7000元/㎡未來(lái)趨勢(shì)未形成區(qū)域內(nèi)主流大勢(shì)；線狀交通輻射模式使得區(qū)域發(fā)展很難形成更大規(guī)模和整體效應(yīng)。賣(mài)產(chǎn)伶品10亞北漆板塊板塊亞北板塊資源溫榆河中游、上風(fēng)上水交通京承高速路、立湯路配套成熟度較低代表項(xiàng)目橘郡、納帕溪谷、溫哥華森林、Other渡上、保利·壟上、麥卡倫地、東方普羅旺斯、壹千棟、威尼斯花園、湯HOUSE板塊氣質(zhì)溫馨、居家人氣走勢(shì)↑主要客戶來(lái)源亞運(yùn)村、中關(guān)村、CBD主力客戶亞運(yùn)村的商貿(mào)人士、私營(yíng)業(yè)主、知富階層、演藝界人士產(chǎn)品特征類(lèi)型第一居所、周末假期居所用途自住價(jià)格平臺(tái)小獨(dú)棟：11000元/㎡未來(lái)趨勢(shì)依托五環(huán)、六環(huán)和立湯快速路的多維交通，正在形成區(qū)域規(guī)模效應(yīng)；北七家鎮(zhèn)生態(tài)規(guī)劃目標(biāo)、奧運(yùn)規(guī)劃持續(xù)利好等因素，未來(lái)熱點(diǎn)區(qū)域；品牌開(kāi)發(fā)商聚集效應(yīng)。賣(mài)產(chǎn)框品113、亞造北市斑場(chǎng)的律地位目前伍北京勁別墅美項(xiàng)目尿競(jìng)爭(zhēng)疑最火妖爆的腹主流熟市場(chǎng)已經(jīng)禽成為揮北部乒中產(chǎn)襲階級(jí)聽(tīng)的聚浙集地各項(xiàng)鮮目資擁源相怎近、怎陷入連細(xì)節(jié)逢競(jìng)爭(zhēng)品牌緞開(kāi)發(fā)睡商競(jìng)杰相進(jìn)糧入——首創(chuàng)偽、保勾利、激復(fù)地測(cè)、北僵辰12第二賞部分領(lǐng)亞北打市場(chǎng)室分析13亞北軟代表播項(xiàng)目拐位置墻圖保利·壟上納帕償溪谷長(zhǎng)河替玉墅水印悲長(zhǎng)灘渡上麥卡滋倫地東方冷普羅任旺斯溫哥她華森燭林威尼鐮斯花豆園塞納小維拉湯HO允US沖E壹千截棟1、亞卷北市滔場(chǎng)戰(zhàn)椅區(qū)圖142、亞術(shù)北市嚷場(chǎng)競(jìng)沫爭(zhēng)格構(gòu)局演霞變橘郡最初肆市場(chǎng)妨很小而，進(jìn)死入者陪是市戒場(chǎng)的距發(fā)現(xiàn)購(gòu)者。納帕梯溪谷市場(chǎng)野有吸誰(shuí)引力峽，于描是出接現(xiàn)一彈個(gè)新共的競(jìng)眨爭(zhēng)者恐。溫哥邀華森帝林第三窯個(gè)加途入競(jìng)初爭(zhēng)者猾，并淡開(kāi)拓透一個(gè)沈細(xì)分似市場(chǎng)忘。123先入級(jí)者挑戰(zhàn)忽者細(xì)分熟領(lǐng)導(dǎo)崗者20翻01開(kāi)-2能00愉3年12315區(qū)域框市場(chǎng)庸競(jìng)爭(zhēng)販格局插演變市場(chǎng)矮領(lǐng)導(dǎo)緩者向扭細(xì)分虹市場(chǎng)普投放括類(lèi)似誓產(chǎn)品孕，競(jìng)饒爭(zhēng)行脊為使敬市場(chǎng)存得以托擴(kuò)張斬。先入數(shù)者挑戰(zhàn)蛇者細(xì)分粒領(lǐng)導(dǎo)哥者20桂04年123Ot譜he框r渡上16區(qū)域躬市場(chǎng)脅競(jìng)爭(zhēng)突格局煙演變市場(chǎng)啞持續(xù)未增長(zhǎng)竹，正赤在形屑成被叨分割遭、滲豪透的黨格局貢。麥卡項(xiàng)倫地先入躬者挑戰(zhàn)友者細(xì)分燦領(lǐng)導(dǎo)價(jià)者20同05年123東方煌普羅年旺斯Ot魚(yú)he堂r渡上長(zhǎng)河贏玉墅保利錘壟上壹千厚棟17被分陵割、辜滲透稀市場(chǎng)參格局艘的特原征增長(zhǎng)冠疲軟宮、超猛競(jìng)爭(zhēng)度已經(jīng)沫分割魯了市魔場(chǎng)、杠每個(gè)奏品牌缺的潛狗在容菜量遭賊到損勉害成熟撇競(jìng)爭(zhēng)給的市堪場(chǎng)，懂競(jìng)爭(zhēng)監(jiān)者數(shù)輩量的險(xiǎn)增長(zhǎng)席將企跪業(yè)引診向低即盈利縱性的慚目標(biāo)扔利基市場(chǎng)疊開(kāi)始暢出現(xiàn)掠細(xì)分18項(xiàng)目名稱(chēng)總供應(yīng)量

套總面積區(qū)間

平方米地上面積區(qū)間

平方米銷(xiāo)售速度

套/月總銷(xiāo)售度

套/月當(dāng)前供應(yīng)解析區(qū)間供應(yīng)量（地上面積）實(shí)現(xiàn)均價(jià)（元/平米）總價(jià)（萬(wàn)）消化量存量保利·壟上600316-321226-2302.816.6<230227126225萬(wàn)左右148348-428232-28010.4231-280906885239-294萬(wàn)5238470-495320-3210.6281-35087352346-364萬(wàn)35513-643350-4352.8351-450299994513-643萬(wàn)1415納帕溪谷574259-306190-2276.515.8<23012710240265-313萬(wàn)11017311-362239-2725.7231-2801129647300-349萬(wàn)9715469-508324-3532.3281-360729833461-500萬(wàn)6012553-653382-4681.3361-4706910462579-6833435溫哥華森林670365-401236-271511.8230-2801607102259-285萬(wàn)60100416-483286-3543.8280-3551127600316-367萬(wàn)4666565-680430-5503>355937427375-505萬(wàn)3657渡上90+542872250.82.8<230聯(lián)排2654271563231-280雙拼184808175萬(wàn)5134403401.3281-350627221318萬(wàn)22405434080.2351-440177384401萬(wàn)3146724460.2>440178992604萬(wàn)413長(zhǎng)河玉墅500363-376263-276————260-28052預(yù)計(jì)12000312-480萬(wàn)——100403-416303-316300-32035470-502370-402370-40213一千棟1300————————

東方普羅旺斯558————————已取得38套預(yù)售證預(yù)計(jì)13000以上400萬(wàn)起

38麥卡倫地156————————已取得57套預(yù)售證

57總供應(yīng)量4503套總消化速度564套/年655套小戶型銷(xiāo)售速度47塞4套/年占總速度的84%競(jìng)爭(zhēng)面積區(qū)間可售存量41葵3套，占總可售存量63汪.1%獨(dú)棟目產(chǎn)品畢未來(lái)蔬推售及量：33壁03套競(jìng)爭(zhēng)長(zhǎng)面積色區(qū)間褲預(yù)計(jì)崗未來(lái)花推售吊量：98鐮0套19亞北某市場(chǎng)帖面積獨(dú)箱體都圖保利·壟上納帕漫溪谷溫哥腎華森臟林Ot虧he貫r戀Vi嘗ll找a渡上長(zhǎng)河即玉墅復(fù)地糧元墅2612旨7229087211寸211歇29318345223艙028哲035氏0351310言05015趙020瘋025隸030鑰050統(tǒng)060抵0地上矮建面（平雀方米細(xì)）895619棄135悲040捷045遮06255口0296926籍462叼334濃523松816寬0供應(yīng)腎量（森套）地上醉建面30愧0-扁35裝0平米扮的獨(dú)置棟別嶄墅和30員0平米仇以下僵的小氏獨(dú)棟吐別墅貍產(chǎn)品為目軍前在著售項(xiàng)嫌目的鵝主力彎產(chǎn)品消在市洽場(chǎng)中尼占有詞很大侄的份悉額20亞北外市場(chǎng)娘競(jìng)爭(zhēng)狡面積株區(qū)間猴的總唐價(jià)箱臥體圖保利·壟上納帕波溪谷溫哥晨華森秧林Ot蟲(chóng)he水r嫁Vi鼠ll廈a渡上長(zhǎng)河林玉墅10瀉020寫(xiě)030禿040臣050淺060廁070節(jié)080璃0總價(jià)先（萬(wàn)戰(zhàn)）27番5-尖35乓0萬(wàn)的渣獨(dú)棟悅別墅視為目江前區(qū)就域主歷流產(chǎn)明品21亞北畫(huà)市場(chǎng)濤競(jìng)爭(zhēng)釀面積超區(qū)間斥的銷(xiāo)暮售速嫌度箱膜體圖保利·壟上納帕捷溪谷溫哥塘華森卷林Ot剛he超r渡上<2橫30柄m228殿1~侵35食0m2>3忌50桃m2面積侍區(qū)間2.諒8套/月6.橡5套/月10水.4套/月0.永6套/月5.敢7套/月2.疫3套/月1.衣3套/月5套/月3.燙8套/月3套/月0.適8套/月1.螞6套/月0.哥4套/月23恰1~決28理0m22.臘8套/月主流丟面積斃產(chǎn)品未銷(xiāo)售腔速度垃較快22本項(xiàng)丹目所類(lèi)處的丟競(jìng)爭(zhēng)嘆態(tài)勢(shì)以面臘積和碌總價(jià)年進(jìn)行慣劃分舍，本步項(xiàng)目墾處于綱板塊蒼內(nèi)競(jìng)泰爭(zhēng)密裙集區(qū)市場(chǎng)瞧未來(lái)腿的持突續(xù)放因量，券意味盼著本春項(xiàng)目諒面臨泛持續(xù)峰競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)拴充分嫩競(jìng)爭(zhēng)擴(kuò)，依淡靠自久然增塘長(zhǎng)消本化現(xiàn)添有存啄量挑浩戰(zhàn)很領(lǐng)大233、區(qū)剖域典幟型項(xiàng)獄目客腿戶情控況基于待我們走在亞鏡北市錘場(chǎng)長(zhǎng)誕達(dá)3年的跟廈蹤，施已經(jīng)班積累繼了10叢00余名亞北工市場(chǎng)賽主流紀(jì)客戶秋的信麥息，惕以下所數(shù)據(jù)織均出靜自：世聯(lián)依地產(chǎn)份低密亮度事視業(yè)部片高端叨客戶而數(shù)據(jù)膜庫(kù)24納帕放溪谷田的客舉戶客戶彩描述擔(dān)：大戶占型客逐戶：痛非首僵次購(gòu)慶買(mǎi)別吼墅，冊(cè)有相啦當(dāng)實(shí)噴力，煎看重責(zé)社區(qū)肆風(fēng)格富純粹可、市輪場(chǎng)知施名度姥高，辭自用池和投套資。小戶雖型客因戶：股實(shí)力醋有限草，居脊住升悄級(jí)需乘求，屋注重由社區(qū)母氣派壟，追肝求面航子。認(rèn)可點(diǎn)不認(rèn)可點(diǎn)社區(qū)入口系統(tǒng)有莊園感，氣派而體面立面風(fēng)格原汁原味，生動(dòng)有趣小戶型價(jià)格實(shí)惠（含精裝修）樣板區(qū)展示精彩輕鋼結(jié)構(gòu)距離較遠(yuǎn)小戶型空間設(shè)計(jì)局促，舒適度不夠小戶型密度高地下室無(wú)上下水，使用不方便25溫哥營(yíng)華森晚林的融客戶客戶雜描述風(fēng)：私營(yíng)景業(yè)主滾（原哭油/煤礦/建材暖生意匹、超排市連躍鎖店夸）；貿(mào)易/投資/證券休公司援高層/I您T人士康；大部耀分為定首次引購(gòu)買(mǎi)衡別墅騙；50當(dāng)%以上次有海描外（比如加啦拿大估、美洽國(guó)）極學(xué)習(xí)羨、工咳作、揪生活晌背景獸，置牲業(yè)觀脂念偏搬理性繭；60砌%以上泛客戶聽(tīng)來(lái)自哭亞運(yùn)睜村、茂中關(guān)神村和CB陷D區(qū)域饅。認(rèn)可點(diǎn)不認(rèn)可點(diǎn)原生樹(shù)木立面風(fēng)格地道，色調(diào)清新、明亮產(chǎn)品粗糙庭院面積小，別墅在庭院中的擺放位置不合理，庭院圍欄私密性差。社區(qū)規(guī)劃兵營(yíng)式排布、道路太直多數(shù)房子無(wú)景觀工地混亂，管理不規(guī)范26保利·壟上監(jiān)的客棚戶客戶母描述督：亞北勿、東癥邊客催戶為愉主；商貿(mào)裂公司窮、IT公司絨高層豆或高醬級(jí)職錯(cuò)員、羞私營(yíng)帖業(yè)主泄；偏年傻輕，35歲左罵右；實(shí)力夸不夠體雄厚畫(huà)，對(duì)沒(méi)總價(jià)鄙敏感師，30交0萬(wàn)上狀限，60興%按揭熔。認(rèn)可點(diǎn)不認(rèn)可點(diǎn)價(jià)格便宜，性價(jià)比高開(kāi)發(fā)商品牌響，現(xiàn)房銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)社區(qū)規(guī)劃：坡地微地形處理/組團(tuán)街區(qū)立面處理比溫哥華森林細(xì)致位置緊鄰北六環(huán)出口，方便庭院面積小臨近阿蘇衛(wèi)（原垃圾填埋場(chǎng)）27Ot夕he嗚r渡上躍的客廣戶客戶福描述涉：演藝掘界、炎藝術(shù)慕工作啞者、慰企業(yè)凳高層婆管理楚人員勺、私服企老圍板、IT人士宗；有藝役術(shù)背啟景或存海外荒生活怠經(jīng)歷多；]有很擁大興昌趣接柄納新銀鮮事豈物，丹同時(shí)令十分揮理智旬，會(huì)徹為舒章適、王提升而生活透品質(zhì)帽買(mǎi)單瓜；認(rèn)可塑產(chǎn)品暑風(fēng)格令上的感純粹品、極鞏致。認(rèn)可點(diǎn)不認(rèn)可點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)好，方正、實(shí)用庭院完整，面積大價(jià)格實(shí)惠風(fēng)格太另類(lèi)產(chǎn)品缺乏品質(zhì)感28長(zhǎng)河優(yōu)玉墅碑的客廢戶客戶漏描述快：30贈(zèng)-3書(shū)5歲，CB資D中層蕉管理過(guò)人員賭，3口之侄家，碧曾經(jīng)目在保菜利壟竊上訂駐過(guò)房楊，現(xiàn)沉在長(zhǎng)嘩河玉躬墅項(xiàng)敲目執(zhí)兩意繳般納訂掛金；45酒-5泛0歲，黨東部領(lǐng)生意托人，3口之財(cái)家（癥子女贏不常渣回來(lái)闊?。┑祝陂T(mén)亞北插地區(qū)礎(chǔ)看過(guò)土多個(gè)奴別墅勝項(xiàng)目氣。認(rèn)可點(diǎn)不認(rèn)可點(diǎn)戶型面積合適；舒適、好用屋里布局方正；采光通風(fēng)好；屋子里面的空間很有特色，院子大；開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)建筑風(fēng)格不太喜歡，還是歐美的好一些；社區(qū)內(nèi)的交通可能會(huì)不太方便29麥卡錫倫地糖的客徹戶客戶欲描述祖：年齡40菠~4隆5歲。宗子女黎大部吉分正雅在上您學(xué)個(gè)人也素質(zhì)耕較高臣，多珠數(shù)有之海外咐學(xué)習(xí)預(yù)、工辱作和套生活簽經(jīng)歷劉。居住將在老妥牌別利墅區(qū)需或者鳥(niǎo)城市沃高級(jí)底公寓讓。對(duì)別愉墅或抹高檔棕住宅碼的選退擇有顫獨(dú)到筍見(jiàn)解感。置業(yè)膜目的鹽為自督住，熄兼顧食投資侵保值層。觀念啄穩(wěn)健本，不補(bǔ)從眾錢(qián)；考衣究、莫挑剔鉗，注假重選激擇實(shí)秩用、挑高品倘質(zhì)和孤有品漸位的鼻產(chǎn)品中。30小結(jié)——亞北懼小獨(dú)尸棟主誼流客殘戶成長(zhǎng)邊中的砍中產(chǎn)每階級(jí)母；依托傍北部烘亞運(yùn)感村（CL狐D）、月西北就部中抵關(guān)村愚（CI托D）、摧東部CB嘗D等北海京商激務(wù)經(jīng)鳴濟(jì)中騾心；多數(shù)濤為多笑次置疑業(yè)，膏但首開(kāi)次別喜墅置被業(yè)；置業(yè)瓣目的們主要德為自瘡?。ㄋ獾谝辉铀?、周偶末度洲假）經(jīng)；置業(yè)研觀念射相對(duì)怎理性駛、成黃熟，端有一裙定鑒認(rèn)賞力針，有鋒既定洽思路氏，看執(zhí)門(mén)道緊。31他們釘必然湯的選陰擇過(guò)腫程建筑挪風(fēng)格項(xiàng)目娘選擇產(chǎn)品暮選擇戶型爹設(shè)計(jì)位置書(shū)與交栗通外部枝自然色環(huán)境社區(qū)籍規(guī)劃運(yùn)和景術(shù)觀庭院細(xì)節(jié)已處理32第三漆部分誰(shuí)項(xiàng)目義本體趁分析33項(xiàng)目捷屬性單：亞尤北·小獨(dú)調(diào)棟·現(xiàn)代腿風(fēng)格·較高叉容積謙率總用越地：險(xiǎn)約23萬(wàn)平家方米總建鞏筑面腥積：碗約11萬(wàn)平異方米住宅見(jiàn)建筑瓣面積左：約10萬(wàn)平傾方米餐，共33飽6棟容積袍率：0.裳43住宅杏層數(shù)螞：地塘上2層，留地下1層銷(xiāo)售欲面積異（地課上部菜分）戴：20水5平方摸米89套，24租5平方傘米19抓1套，31撈5平方淘米56套，煎主力傻面積24為5平方齡米建筑堅(jiān)風(fēng)格配：簡(jiǎn)炒約、政精致賄、時(shí)棕尚的泰現(xiàn)代婦風(fēng)格納帕遣溪谷葫蘆猛河華能槍培訓(xùn)粘中心規(guī)劃躺路34葫蘆河葉脈懶狀水鐘景，姓疊瀑咽處理大面須積景啦觀綠款化帶大面之積輻淹射，渠景觀虹資源懂均好35客戶奧的價(jià)攝值認(rèn)劈燕知優(yōu)異孫的環(huán)皮境（挪水+綠地+河：妄小流凝域氣芳候）有別捆墅感民并高森舒適防度的盜戶型品牌產(chǎn)品逼細(xì)節(jié)發(fā)和品柜質(zhì)交通容積聰率風(fēng)格中度糟認(rèn)知高度令認(rèn)知沖突雀認(rèn)知突出劈燕強(qiáng)調(diào)可為噸空間短板些所在36我們?nèi)嫉暮饲感母?jìng)豆?fàn)幜λㄞp內(nèi)部跡葉脈纖水系+葫蘆扭河）均享挑的景竊觀資萄源卓越腸的戶芝型復(fù)地轎打造醬精致隆產(chǎn)品臨的完裹美執(zhí)仰行力對(duì)于耳客戶順的沖喂突認(rèn)沒(méi)知我夫們?nèi)缧雍芜M(jìn)秒行引媽導(dǎo)？37容積墻率偏膜高不晨是問(wèn)吼題！成功樸項(xiàng)目附的啟絡(luò)示容積討率0.額41“兵者營(yíng)式碼”密令集排府布深度爐挖掘普西山惰價(jià)值強(qiáng)調(diào)爆唯一賤居山盤(pán)項(xiàng)目歷時(shí)17個(gè)月一期10樸0套售鳥(niǎo)罄最終列實(shí)現(xiàn)笛均價(jià)28灣00美金/平方披米探求琴?zèng)_突醉認(rèn)知偏點(diǎn)的扣解決唱之道38突出膀強(qiáng)調(diào)未成熟瞇的園賓林環(huán)辛境利用千項(xiàng)目愁突出渴優(yōu)勢(shì)盆轉(zhuǎn)移急客戶龜注意猴力，漢弱化英劣勢(shì)39市場(chǎng)認(rèn)知形象混亂；產(chǎn)品品質(zhì)感差?？蛻羟闆r30-45歲，本地客戶為主，3-5口之家

IT/金融業(yè)人士、大學(xué)教師、商人理性、務(wù)實(shí)決策因素：依托碧水莊園環(huán)境與配套、戶型實(shí)用市場(chǎng)表現(xiàn)1.6套/月啟示形象定位模糊，市場(chǎng)認(rèn)知錯(cuò)位產(chǎn)品缺乏價(jià)值感

現(xiàn)場(chǎng)展示不足，建筑與環(huán)境的配合度差現(xiàn)代匆風(fēng)格怠典型設(shè)案例備分析碧水籃莊園A區(qū)40市場(chǎng)認(rèn)知廉價(jià)、形象低端客戶情況中關(guān)村、上地高級(jí)白領(lǐng)、大學(xué)城老師

以高校老師和文化/傳媒/傳播私企業(yè)主為主注重產(chǎn)品實(shí)用性

決策因素：價(jià)格、交通市場(chǎng)表現(xiàn)6.1套/月啟示建筑造型過(guò)于簡(jiǎn)單，品質(zhì)感差，給人廉價(jià)的感覺(jué)入市以聯(lián)排啟動(dòng)，市場(chǎng)形象低端三水輪青清現(xiàn)代美風(fēng)格例典型通案例弟分析41市場(chǎng)認(rèn)知中央別墅區(qū)投資性價(jià)比較高的項(xiàng)目客戶情況投資客為主，看重投資回報(bào)率市場(chǎng)表現(xiàn)9.3套/月啟示立面細(xì)節(jié)處理到位；缺乏真正的獨(dú)棟感；戶型設(shè)計(jì)舒適感不足龍灣現(xiàn)代太風(fēng)格脾典型說(shuō)案例辮分析42市場(chǎng)認(rèn)知具投資價(jià)值客戶情況積累客戶中投資客較多，看重投資回報(bào)率著名演藝人士?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)市場(chǎng)表現(xiàn)尚未開(kāi)盤(pán),有待市場(chǎng)驗(yàn)證啟示立面綜合品質(zhì)感較好；別墅內(nèi)部空間設(shè)計(jì)好卓錦街萬(wàn)代現(xiàn)代困風(fēng)格辨典型太案例糕分析43歐美膊風(fēng)格區(qū)為客悼戶對(duì)勞別墅娛的傳申統(tǒng)認(rèn)麗知已有勁現(xiàn)代閃風(fēng)格開(kāi)別墅適產(chǎn)品沒(méi)細(xì)節(jié)賠糟糕布，缺辯乏品獎(jiǎng)質(zhì)感小結(jié)現(xiàn)代浴風(fēng)格逗本身播不是獎(jiǎng)問(wèn)題督，價(jià)扭值感掙的打固造和揪傳遞胖是關(guān)霜鍵！44將細(xì)昏節(jié)進(jìn)挖行到拘底！產(chǎn)品臉的中朋度認(rèn)曠知點(diǎn)炕需要女精細(xì)傾打造蘿，提秒升為毅高度錘認(rèn)知融點(diǎn)，嶺實(shí)現(xiàn)禽價(jià)值臨認(rèn)知果轉(zhuǎn)化椅。使產(chǎn)震品成昆為有煌效傳艦遞項(xiàng)伍目基古礎(chǔ)價(jià)字值的濤窗口澇和媒逐介45景觀玻、規(guī)觸劃建彈議強(qiáng)調(diào)菌街區(qū)逮感和觸鄰里漫氛圍吹。精致僑景觀仿，營(yíng)摘造可窩參與冶性。不同刪外立再面風(fēng)喉格混贊合搭彎配設(shè)棍置，詳突出貞產(chǎn)品待多樣手性。46立面閘建議多種顫色彩雷搭配賽方案笨，分飾別體猴現(xiàn)前嬸衛(wèi)明辭快和清沉穩(wěn)瘡內(nèi)斂傍等不敢同氣爆質(zhì)。選用豬彰顯輕品質(zhì)傳感，據(jù)并豐商富組性合，站如涂就料、祥面磚荷、文改化石感、木君格柵茂、金趙屬拉宮線、押鋁包勸木門(mén)足窗。精細(xì)撞工藝減處理盲，不宏同建秧材完頭美契揚(yáng)合。47戶型隨建議合理你設(shè)置權(quán)動(dòng)線晶，入嚇戶迅白速分晃流。臥室?jiàn)A、起警居室沉、餐啟廳等郊主要醉功能倒區(qū)間畢南向溪設(shè)置栗，大側(cè)面積朝落地?cái)来氨ＥC通辮風(fēng)采驗(yàn)光。強(qiáng)調(diào)許別墅磚符號(hào)東：完整具玄關(guān)暢；30搏-5創(chuàng)0m窩2左右穿大起另居室曾，完袍整挑陵空；大戶危型設(shè)魯置弧捆形樓襖梯；中西宴廚分冤離；室內(nèi)棟車(chē)庫(kù)酒，24爽5/終31爬5m2戶型抵采用豎雙車(chē)廳庫(kù)。情趣嚇空間鏈：適當(dāng)罵設(shè)置如陽(yáng)光蔬房、鴉內(nèi)景葡中庭塊，局瞧部錯(cuò)歐層設(shè)熊計(jì)。頂層前可登筋入露旨臺(tái)，存地下泛室采拒用下樓沉式詳庭院民采光飽。48這樣剪就足津夠了沉嗎？可保暮證項(xiàng)睜目躋貴身主閥流市冷場(chǎng)但不修足以堆支撐曉高附班加值學(xué)，溢披價(jià)空好間有茫限。49第四侵部分紐奉項(xiàng)目拔目標(biāo)至客戶幻玉分析50世聯(lián)渴模型——?jiǎng)e墅憐客戶閥分析置模型價(jià)值層面舊式轉(zhuǎn)型新式財(cái)富層面高中低沉穩(wěn)理、有相岸對(duì)穩(wěn)柄定的飼社交燭圈、爹注重日禮儀驚道德焦、重秘視其葬身份壩和聲饞譽(yù)、尊貴投奢華列的生秘活方涉式思想梅深刻腰、有極棚強(qiáng)的墳洞察質(zhì)力、有色遠(yuǎn)見(jiàn)扇、有恨較高度的聲挽望、混重視制自己宵的社光交圈狡和生魄活圈在舒吼適和掉高品允質(zhì)的壺生活屯基礎(chǔ)腎上，抖強(qiáng)調(diào)個(gè)性弦化生脂活方謎式、較掃強(qiáng)的菜創(chuàng)造廚力和飯?zhí)魬?zhàn)驗(yàn)精神蘆、擁有瘡其身煎份和間個(gè)性臥的標(biāo)限志物懷舊饒內(nèi)斂全、道交德感申強(qiáng)、船有一惱定的殖信仰釘（如絮宗教屋）、喜歡愧清靜殖和人敢文氣宣息濃扇的地羽方思想糧守舊嬌、頑蹄固、愛(ài)面蹲子講致派場(chǎng)、在鉆對(duì)金森錢(qián)的窄看法壤和使妨用上桌存在終一些招矛盾刊、對(duì)額價(jià)格握有一缺些敏疲感豐富皮的閱歷、有怒敏銳寨的洞察班力、較咸強(qiáng)的播人際暗網(wǎng)、煌存在賊一些麥顯示善身份廁的炫耀腎心理，同懂時(shí)注棋重生床活品聞質(zhì)和票舒適剖性責(zé)任撲感強(qiáng)汽、有懂不斷累提升支自身康的強(qiáng)記烈愿唐望、務(wù)實(shí)、對(duì)乖金錢(qián)譽(yù)在某具種程因度上順有“掀節(jié)儉棒”精敵神、灘對(duì)價(jià)修格有紗一定稀的敏陶感度重視級(jí)生活沒(méi)的舒窗適性脖和品質(zhì)、關(guān)注延細(xì)節(jié)蟻、個(gè)憂人意線識(shí)強(qiáng)、社多交面什廣、悟勇于厲嘗試伐新的其東西濫、追求斜適合法自己推的新吹生活摔方式小資餓一族、注寸重生輛活品玩質(zhì)、榜懂得杠享受迷生活悟、關(guān)粒注時(shí)據(jù)尚流綱行元矩素、殖對(duì)價(jià)添格有寇一定肉的敏既感西山蕩美廬麥卡耽倫地納帕突溪谷我們51我們涌的目綠標(biāo)客遮戶是跪誰(shuí)？年齡貞：中青污年（30拒-4除5歲）家庭瞎結(jié)構(gòu)?。喝谔阎颐刍颉案悼粘簿邸彼刭|(zhì)堪：本科妄以上篇學(xué)歷攀（可杯能有燥國(guó)外墾生活劑工作蛋經(jīng)歷謎）、端有洞論察力職業(yè)販：私營(yíng)見(jiàn)業(yè)主恒、金土融、慎證券嚴(yán)、IT、投麻資、薪高校橋教師轟、專(zhuān)呀業(yè)人款士來(lái)自抹區(qū)域鳥(niǎo)：亞運(yùn)西村、打中關(guān)醉村、CB助D財(cái)富祥情況羽：處于艱成長(zhǎng)序階段陽(yáng)的中稀產(chǎn)階眼層水俘平、不是茂機(jī)會(huì)獅主義漸者置業(yè)杰特點(diǎn)鼠：至少賣(mài)有2次置聽(tīng)業(yè)經(jīng)聞歷（濟(jì)第1次選趙擇別矛墅）繳、看房誠(chéng)得比哥較多探、首平選亞濱北和磚京昌刷區(qū)域消費(fèi)耐特點(diǎn)脖：兩棲誤消費(fèi)絡(luò)、新革奢侈逢主義惟我勿派52新奢侈主義PK舊奢侈主義炫耀?別人?身份晨標(biāo)簽實(shí)用?自我?生活減體驗(yàn)他們狹的心埋聲：奢侈效被賦質(zhì)予新兄的含疼義，計(jì)炫耀償財(cái)富沒(méi)不再老是奢蹄侈的洪象征借，取掌而代紡之的催是平蠻時(shí)難普得收絨獲的拆生活院體驗(yàn);奢侈已的經(jīng)灶歷并栽非要叼高人孟一等哀，有洪時(shí)候勺很可進(jìn)能只掠是一風(fēng)種自寇我實(shí)婆現(xiàn)的蕩感覺(jué)進(jìn)；和家怪人在桂一起親的時(shí)墊間，謀如同浸絢爛棒之后啟的寧盼靜，惑寧?kù)o爛也變掏成了紐奉一種豎奢侈潛；倡導(dǎo)態(tài)一種連獨(dú)立傾、自負(fù)信的擇人生執(zhí)態(tài)度饞，有箱勇氣極、有惰自信哲去掌水控自鍬己的縱人生姑，不照隨波憲逐流會(huì)，清伙楚地懼明白奇自己納想要游什么取。世爺界由辭我！只要摩是購(gòu)凍買(mǎi)我吧喜歡麻的東座西，爬多少梯錢(qián)都生無(wú)所蚊謂；糕其他竄的都且無(wú)所鍛謂，鋸該節(jié)痰儉的那就要獵節(jié)儉Wh趨at漢i倡s新奢籠侈主須義？世肚界由繳我6/料26臣/2狡02妻3他們傾對(duì)產(chǎn)變品的踏價(jià)值宇取向戶型仰：面積拆在20陡0-倦30蓮0平方封米、付功能很空間紅齊全順、室賀內(nèi)空諸間舒?zhèn)蛇m室外榆空間悲：充足糟有趣日、（氏院子扛大、道屋頂止花園志或露阿臺(tái)）景觀逢：優(yōu)美景、要話下功觀夫（連水、典樹(shù)、深草、寇小品孝）外立央面：有特鳥(niǎo)色（杜沒(méi)有獲明顯天的排浴斥）余、有走品質(zhì)瞧感社區(qū)瓶規(guī)劃制：自然貨環(huán)境裳和人擇文環(huán)炎境相間互融艦合（疤可參赤與性鍵、街嚇區(qū)和科鄰里島關(guān)系撥）54第五跪部分寶營(yíng)銷(xiāo)押突破決方向大探討55作為慈主流筒市場(chǎng)申的新爽進(jìn)入裝者如何統(tǒng)脫穎痕而出免？做市鐵場(chǎng)幻添想者坡！！56?57成功控幻想太第一原站：堂鋒尚京國(guó)際路公寓成功死關(guān)鍵破因素茄：產(chǎn)品崗：住宅+高科軌技系心統(tǒng)；概念唱：歐洲攔發(fā)達(dá)盯國(guó)家猾居住霜標(biāo)準(zhǔn)趕和生狂活體氏驗(yàn)；目的象：顛覆雨傳統(tǒng)啄比價(jià)必體系勺；案名折：鋒陶尚國(guó)勵(lì)際公濤寓歐洲浮發(fā)達(dá)畢國(guó)家株居住脾標(biāo)準(zhǔn)告別泊空調(diào)攪暖氣嫂時(shí)代高科辦技住琴宅+告別犁空調(diào)噸暖氣=健康序舒適相的生乏活58成功弱幻想使第二億站：鋤萬(wàn)科?十七奔英里成功鉤關(guān)鍵破因素僻：產(chǎn)品驅(qū)：BO冬X現(xiàn)代門(mén)風(fēng)格；概念攤：CL重UB鞭HO克US溝E會(huì)所愿建筑；目的因：倡導(dǎo)一種誘新的糟濱海恒度假厭生活注方式慮和氣乳氛；Bo仆x住宅+C基lu押bh塌ou益se紫=新的均濱海最度假辰生活59幻想爭(zhēng)公式Fo激rm萍ul圓a1+概念=“惟嘗我派妙”的幸咳福生活?隨意葬的水弦岸60水——對(duì)于帥北京賽的意循義——對(duì)于陳客戶各的意屈義——對(duì)于榴競(jìng)爭(zhēng)顯的意幣義61——隨意煤的水燈岸極致帖放大62項(xiàng)目益地塊液價(jià)值財(cái)分區(qū)納帕循溪谷葫蘆河華能蹲培訓(xùn)輛中心綠化帶規(guī)劃路ABBCCDDE按照載景觀愛(ài)資源絹、臨浩近現(xiàn)啞狀條填件和晝視野套分類(lèi)煮，將揉地塊岸按價(jià)仗值從排高至扁低分出為A-捷E五個(gè)魄區(qū)域斬。63兩種嚼推售蚊策略64明星紙策略KE任Y肯WO朋RD孕S—兵—形象免、品騙牌、脅高價(jià)素格$65CABD明星宇策略漲推售植方案A樣板間（ABCD四種戶型各一套）20可06百.0型7一期9套A戶型瀉，19套B戶型29套C戶型惱，3套D戶型核心健賣(mài)點(diǎn)癢：水角景+會(huì)所20貍06井.1棍0二期22套A戶型蘇，12套B戶型16套C戶型斃，10套D戶型核心取賣(mài)點(diǎn)悉：產(chǎn)稅品+水景20瓶07艱.0闖5三期58套A戶型謹(jǐn)，18套B戶型10套C戶型穗，14套D戶型核心更賣(mài)點(diǎn)移：產(chǎn)箭品+口碑+水岸20宅07而.1有0四期23套A戶型倚，30套B戶型34套C戶型隨，29套D戶型核心柔賣(mài)點(diǎn)霉：園日林+水景+產(chǎn)品+成熟猾社區(qū)一期二期三期四期66明星閘策略優(yōu)展示配方案要點(diǎn)登：中央憐展示纏軸線主戰(zhàn)蔑場(chǎng)：拼會(huì)所爐、水鬼景、血樣板幻玉區(qū)劃定鮮統(tǒng)一計(jì)的參響觀路互線，爛工地互圍擋剖、道養(yǎng)路綠卸化到變位注意劇細(xì)節(jié)服：建馬筑材必料和名元素鞠，園忽林等弊細(xì)部削處理戀。思路：本項(xiàng)浙目處述于期交房階邁段，肢項(xiàng)目第的特倦色和柜品質(zhì)尚不能部直觀智了解探。通贏過(guò)中闊央展鐘示可奔以利翼用來(lái)駐訪者瞧的自滋主推蒼理，訪映射蔽出社味區(qū)的心個(gè)性摘和品暢質(zhì)，碧樹(shù)立背項(xiàng)目慰形象疑、提布升項(xiàng)為目品順質(zhì)。中央只展示柴區(qū)樣板脅區(qū)6園林懸景觀事帶3圍擋會(huì)所/售樓猶處4大門(mén)散區(qū)域水景槽景觀笑帶512關(guān)鍵朋行動(dòng)：按巾照現(xiàn)引代風(fēng)騰格進(jìn)樓行設(shè)鞏計(jì)進(jìn)振而建挽造中失央展咳示流混線67現(xiàn)金澤牛策悼略KE盯Y場(chǎng)WO漁RD稀S—阻—產(chǎn)品貼類(lèi)型推售蔑順序、總播價(jià)、細(xì)速度$Sp薦ee孤d68現(xiàn)金蝴牛策宇略推肯售方州案一期二期三期四期20五06買(mǎi).0鬧7一期2套A戶型稍、4套B戶型勒、54套C戶型核心輔賣(mài)點(diǎn)赤：戶單型+低總災(zāi)價(jià)20地06紙.1衛(wèi)0二期25套A戶型渡，23套B戶型窮，12套D戶型核心周賣(mài)點(diǎn)技：產(chǎn)鄰品+口碑20更07聽(tīng).0慕5三期41套A戶型巖、9套B戶型如、28套C戶型走、22套D戶型核心噴賣(mài)點(diǎn)叼：產(chǎn)民品+水景20秋07結(jié).1遲0四期41套A戶型艷，46套B戶型7套C戶型希，22套D戶型核心肅賣(mài)點(diǎn)陷：園闖林+水景+產(chǎn)品69現(xiàn)金簡(jiǎn)牛策買(mǎi)略展泛示方只案思路：在方位案一浙所需依的工嫂