廣告位租金怎樣征收增值稅課件

物業(yè)管理、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃有關(guān)稅收政策講解*本講解主要依據(jù)《財稅（2016）36號》和有關(guān)政策口徑歸集整理主講人：吳純慶一.簡要回顧營改增的經(jīng)歷和主要內(nèi)容。2012年1月，上海率先進行交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)的營改增試點，并逐步推廣，于2013年8月起在全國推廣。部分現(xiàn)代服務業(yè)，是指圍繞制造業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)等提供技術(shù)性、知識性服務的業(yè)務活動。包括研發(fā)和技術(shù)服務、信息技術(shù)服務、文化創(chuàng)意服務、物流輔助服務、有形動產(chǎn)租賃服務、鑒證咨詢服務、廣播影視服務。2016年5月1日，在全國范圍內(nèi)全面推開了營改增擴圍的試點，主要文件：《財稅（2016）36號》。本次營改增試點基本內(nèi)容是實現(xiàn)“雙擴”：1.范圍全覆蓋，這次將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部納入試點范圍，實現(xiàn)增值稅對貨物和服務的全覆蓋；2.不動產(chǎn)納入抵扣范圍，全面實現(xiàn)向消費型增值稅的轉(zhuǎn)型。二.理清幾個概念：（1）兼營（混業(yè)經(jīng)營）、混合銷售概念兼營（混業(yè)經(jīng)營）：是同時有兩項或多項銷售行為。試點納稅人兼有不同稅率或者征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者應稅服務的，應當分別核算適用不同稅率或征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或征收率：1．兼有不同稅率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者應稅服務的，從高適用稅率。

2．兼有不同征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者應稅服務的，從高適用征收率。

3．兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、提供加工修理修配勞務或者應稅服務的，從高適用稅率。混合銷售：是一項銷售行為涉及不同增值稅項目。（2）增值稅一般納稅人資格登記有關(guān)概念時間：連續(xù)不超過12個月（為一年）銷售額指標：連續(xù)12個月累計應稅銷售額超過500萬元的納稅人，應從次月起向主管國稅機關(guān)辦理增值稅一般納稅人資格登記手續(xù)。納稅人兼有銷售貨物、提供加工修理修配勞務和應稅行為的，應稅貨物及勞務銷售額與應稅行為銷售額分別計算，分別適用增值稅一般納稅人資格登記標準。就是說納稅人某個稅目達到500萬元才應該認定一般納稅人，（此“達到500萬元”的概念不是幾個稅目銷售額的累計）但是，一旦認定了一般納稅人，該單位所涉及的所有稅目均應該按一般納稅人進行征收和管理。增值稅小規(guī)模納稅人偶然發(fā)生的轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的銷售額，不計入應稅行為年應稅銷售額。（3）簡易征收的規(guī)定：簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=銷售額×征收率簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）納稅人提供的適用簡易計稅方法計稅的應稅服務，因服務中止或者折讓而退還給接受方的銷售額，應當從當期銷售額中扣減?？蹨p當期銷售額后仍有余額造成多繳的稅款，可以從以后的應納稅額中扣減。任何企業(yè)按規(guī)定已選擇簡易計稅方法的特定應稅行為，36個月之內(nèi)不能變更為一般計稅方法。出租不動產(chǎn)，可根據(jù)在不同權(quán)屬證明下的不動產(chǎn)分別選擇，一經(jīng)選擇簡易計稅的項目，36個月內(nèi)不得變更，同一權(quán)屬證明下的不動產(chǎn)只能適用一種計稅方法。建筑業(yè)可根據(jù)不同的建筑工程項目分別選擇，一經(jīng)選擇簡易計稅的項目，36個月內(nèi)不得變更，一個建筑項目只能適用一種計稅方法。三.營改增中物業(yè)管理、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃行業(yè)問題解答稅目注釋、稅率、征收率。

營改增征收品目對照表--物業(yè)管理、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃原營業(yè)稅品目代碼原營業(yè)稅

品目名稱新增營改增品目代碼新增營改增

品目名稱稅率征收率注釋7310企業(yè)管理服務7681企業(yè)管理服務0.0600000.030000企業(yè)管理服務，是指提供總部管理、投資與資產(chǎn)管理、市場管理、物業(yè)管理、日常綜合管理等服務的業(yè)務活動。7050租賃業(yè)7654不動產(chǎn)經(jīng)營租賃（2）0.1100000.050000不動產(chǎn)經(jīng)營租賃，是指在約定時間內(nèi)將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務活動。（1）物業(yè)公司代收代付水、電、燃(煤)氣費怎樣征收增值稅？怎樣開具發(fā)票？1.物業(yè)企業(yè)按實際用量結(jié)算的水電費屬于轉(zhuǎn)售應稅貨物。其中增值稅一般納稅人物業(yè)企業(yè)收取的電費按17%計算繳納增值稅，相應取得的電費進項稅額可以抵扣；增值稅小規(guī)模納稅人物業(yè)企業(yè)收取的電費按3%計算繳納增值稅，相應取得的電費進項稅額不得抵扣。物業(yè)企業(yè)收取的自來水費統(tǒng)一按3%征收率，扣除其相應對外支付的自來水水費后計算繳納增值稅，并且可以全額開具增值稅專用發(fā)票。具體計算公式如下：應納稅額=（自來水收費含稅單價×自來水實際用量－自來水付費含稅單價×自來水實際用量）÷（1＋3%）×3%在增值稅申報系統(tǒng)未調(diào)整前，相應自來水水費收入暫按“應稅服務”項目申報。增值稅一般納稅人物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)服務時，所相應取得的自來水進項稅額可以抵扣，但是對于按上述方法計算扣除的自來水水費中所含的進項稅額應于發(fā)生扣除的當月作進項稅額轉(zhuǎn)出處理。物業(yè)企業(yè)按規(guī)定計費標準和實際用量代收的污水處理費，屬于轉(zhuǎn)收代付行為，暫不繳納增值稅。物業(yè)企業(yè)應使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼開具增值稅普通發(fā)票，在開票系統(tǒng)未調(diào)整前，暫按0稅率項目開票。物業(yè)企業(yè)未按規(guī)定計費標準收取的污水處理費，視同轉(zhuǎn)售自來水收入。2.物業(yè)企業(yè)不按實際用量結(jié)算水電費（含污水處理費）的，應按提供應稅服務計算繳納增值稅。簡單歸納：如果是增值稅一般納稅人電：進項17%，稅率17%燃(煤)氣：進項13%，稅率13%（從2017.7.1起13%稅率取消，改為11%）自來水有二種方法，可二選一：方法1：進項3%抵扣，應于發(fā)生扣除的當月作進項稅額轉(zhuǎn)出處理。因為污水處理費暫不繳納增值稅，0稅率。方法2：進項3%不抵扣，申報時以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。（國家稅務總局公告

2016年第54號）如果是增值稅小規(guī)模納稅人均按3%稅率征收增值稅。發(fā)票上品名：轉(zhuǎn)售水費；轉(zhuǎn)售電費；轉(zhuǎn)售燃(煤)氣費。申報時均按“商業(yè)零售”稅目進行納稅申報。（2）空調(diào)加時費，空調(diào)冷卻水費如何納稅?分別按銷售電力、銷售自來水征收增值稅。（3）

物業(yè)管理企業(yè)收取的停車費（臨時停車、固定停車）廣告位租金怎樣征收增值稅？怎樣使用發(fā)票？與業(yè)委會分成，企業(yè)的收入怎樣確認？怎樣才能購買到停車定額發(fā)票？物業(yè)企業(yè)（一般納稅人）收取的停車費、廣告位租金應按照“不動產(chǎn)經(jīng)營租賃”繳納11%的增值稅。

該停車費如果物業(yè)企業(yè)按合同按一定的比例與業(yè)委會分成的，業(yè)委會收取的停車費用暫不納入增值稅征稅范圍。物業(yè)企業(yè)可按取得的分成比例確認收入。物業(yè)企業(yè)收取的停車費，既可以開具增值稅專用發(fā)票、普通發(fā)票，也可以使用通用定額發(fā)票（有5元、10元等）。該通用定額發(fā)票只有取得區(qū)建交委核發(fā)的《上海市公共停車場（庫）備案證明》的企業(yè)才能購買并使用。物業(yè)企業(yè)向已買下車位的業(yè)主收取的“車位管理費”，應按照“物業(yè)管理”繳納6%的增值稅。

物業(yè)企業(yè)利用充電樁等充電設(shè)備為電動汽車、電動自行車等電動交通工具提供的充電服務，屬于銷售電力的行為，應按照銷售電力產(chǎn)品征收增值稅。（4）物業(yè)公司提供零星修理修配怎樣征收增值稅？物業(yè)企業(yè)（一般納稅人）如果只提供維修人員，不提供零配件或維修材料的，應按“建筑服務”各稅目如“修繕服務、其他建筑服務”等分別申報增值稅。如果既提供維修人員，又提供零配件或維修材料的，看那一方面金額大，來判斷應該按“建筑服務”還是按“商業(yè)零售”申報增值稅。（5）公有住房租金和售后公房管理費問題對本市各單位按照市物價局規(guī)定的公有住房租賃收費標準，向本市居民和本單位職工出租公有住房的租金收入，暫免征收增值稅。對本市物業(yè)管理單位按照市物價局規(guī)定的售后公房管理費標準，向本市居民收取的售后公房物業(yè)管理費收入，暫免征收增值稅。售后公房物業(yè)管理費是指按照物價局規(guī)定的標準收取的管理費，按房地局和物價局規(guī)定按實收取的高層電梯（水泵）運行費以及保安費、保潔費。（6）物業(yè)管理單位收取的住宅電梯管理費和水泵運行費問題

物業(yè)管理單位（一般納稅人）收取的住宅電梯管理費、水泵運行費屬于物業(yè)管理收入，應按規(guī)定征收增值稅。相應發(fā)生的維護保養(yǎng)費、修理費、電費等支出所取得的進項稅額可以抵扣。（7）.物業(yè)管理企業(yè)收取住房保障和房屋管理局的補貼怎樣開發(fā)票？按什么進行納稅申報稅？從2016年起此項補貼名稱改為“獎勵費”，每年分二次下拔。物業(yè)管理企業(yè)開增值稅普通發(fā)票，品名：獎勵費。進“營業(yè)外收入”，按“物業(yè)管理”進行增值稅納稅申報。（8）物業(yè)企業(yè)使用勞務公司人員抵扣問題物業(yè)企業(yè)如果使用勞務公司或?qū)I(yè)保安、保潔公司人員，勞務公司（保安、保潔公司）只針對其收取的管理費開具增值稅專用發(fā)票，可抵扣。其他的工資、交金等開具增值稅普通發(fā)票，不能抵扣。有些勞務公司在同一張專用發(fā)票上注明各項費用的金額，但只有其收取的管理費才有相應的稅收金額，可以抵扣。另外標注的工資、交金等金額均不得抵扣。（9）物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費，一次性收取全年物業(yè)管理費如何納稅?應該按“物業(yè)管理”稅目，在開具發(fā)票日期的次月進行全額納稅申報。（10）一般納稅人出租其租入的不動產(chǎn)，是否可以適用簡易計稅方法？一般納稅人在2016年4月30日前簽定租賃合同租入不動產(chǎn)并且起租日也在2016年4月30日前的，屬于營改增前取得，納稅人在轉(zhuǎn)租時可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。轉(zhuǎn)租方租入不動產(chǎn)的原租賃合同在營改增之后到期又續(xù)簽合同的，屬于營改增以后取得，不能適用簡易計稅方法。四.物業(yè)管理行業(yè)特殊情況：對酬金制小區(qū)怎樣確認物業(yè)管理企業(yè)的利潤？怎樣征收增值稅和企業(yè)所得稅？據(jù)了解，物業(yè)管理收費模式目前主要有包干制和酬金制。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式?，F(xiàn)在大部分物業(yè)管理企業(yè)管理的小區(qū)均采用此計費方式。酬金制是指由業(yè)委會或開發(fā)商聘請物業(yè)企業(yè)進行物業(yè)管理，在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式?，F(xiàn)在只有少數(shù)小區(qū)采用此計費方式，但是預計以后會逐漸推廣。由此可見，酬金制管理下物業(yè)企業(yè)相當于是業(yè)主的管家，收取的管理費中除酬金外均屬物業(yè)項目所有，為物業(yè)企業(yè)代管，物業(yè)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。因此，酬金制小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的利潤只能是按合同約定的酬金純