房地產(chǎn)價格評估

重點掌握內(nèi)容：

房地產(chǎn)價格的概念及形成條件；房地產(chǎn)供求與價格；房地產(chǎn)價值和價格的種類；

房地產(chǎn)價格的概念

房地產(chǎn)價格是指在某個時點上為取得他人房地產(chǎn)而獲得相應權(quán)益所支付的代價。該定義有三層含義：房地產(chǎn)價格隨市場供求關(guān)系變動，因此房地產(chǎn)價格是指某個時點狀態(tài)下的價格；不同的房地產(chǎn)權(quán)益對應不同價格；這種代價一般以貨幣形式支付。

房地產(chǎn)價格的概念、形成條件、特征房地產(chǎn)價格的形成房地產(chǎn)要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備3個條件：①有用性：指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說“有用”，經(jīng)濟學上稱為使用價值或效用；②稀缺性：指物品的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏；③有效需求：對物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買而且有能力購買

。房地產(chǎn)價格的特征地價與一般物品價格的共同之處：①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的影響；③都是按質(zhì)論價；

地價與一般物品價格的不同：①生產(chǎn)成本不同：地價不一定含有生產(chǎn)成本因素；②折舊不同：土地價格通常隨著時間的流逝而上升，不僅無折舊，而且會自然增值；③價格差異不同：基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大；

④市場性質(zhì)不同：土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的影響較大；⑤價格形成時間不同：地價形成的時間通常較長；⑥供求變化不同：土地供給彈性較小，因此，地價多受需求的影響，并且對土地的需求是一種“引致”需求同。

房地產(chǎn)價格的特征：①房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大

；②房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格

；③房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金

；

④房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的

；

由于房地產(chǎn)價值量大，加之獨一無二特性造成對影響房地產(chǎn)價格的產(chǎn)權(quán)、質(zhì)量、功能、物業(yè)管理等方面的情況在短時間內(nèi)不易了解，所以，人們在房地產(chǎn)交易時一般是十分謹慎的。房地產(chǎn)的交易價格難以在短期內(nèi)達成。另外，一宗房地產(chǎn)通常與周圍房地產(chǎn)構(gòu)成某一特定地區(qū)，而該地區(qū)并非固定不變，尤其是社會經(jīng)濟位置經(jīng)常在變化，因此，房地產(chǎn)價格也是在考慮該房地產(chǎn)過去如何使用，預計將來可以做何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才形成房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格。

⑤房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響

；房地產(chǎn)需求的概念指消費者在某一特定的時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠購買的數(shù)量。形成需求有兩個條件：一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購買。

房地產(chǎn)供求與價格決定房地產(chǎn)需求量的因素

①該種房地產(chǎn)的價格水平

；②消費者的收人水平

；③消費者的偏好

；

④相關(guān)物品的價格水平

；⑤消費者對未來的預期

；房地產(chǎn)供求與價格一般房地產(chǎn)的需求曲線

房地念產(chǎn)供武給的按概念房地帥產(chǎn)開冷發(fā)商維和擁師有者(賣者)在某粱一侍仰定的浩時間蜻內(nèi)，枕在每匆一價汽格水漢平下侍，對其某種鴿房地蜓產(chǎn)所短愿意勻而且筍能夠嗓提供塵出售讀的數(shù)勾量。懼形成冒供給宅有兩維個條貍件：矩一是繼房地弓產(chǎn)開寸發(fā)商潑或擁違有者復愿意臺供給父，二夫是房詠地產(chǎn)冤開發(fā)致商或以擁有閣者有休能力菊供給冤。在現(xiàn)槐實中卡，某泳種房鏡地產(chǎn)分在未塊來某偷一時涌間的斷供給葵量為狠：供給難量＝唱存量相一拆應毀量儲一轉(zhuǎn)煩換為痛其他遮種類哪房地框產(chǎn)量+其他師種類綁房地韻產(chǎn)轉(zhuǎn)章?lián)Q為溫該種蹲房地照產(chǎn)量+新開夸發(fā)量決定鵲房地獄產(chǎn)供木給量奸的因船素某種恩房地鹿產(chǎn)的邁供給培量是漿由許丘多因虛素決勢定的扁，除翁了隨梯機因央素，逐經(jīng)常寄起作胞用的蠻因素頂有：①該粘種房王地產(chǎn)時的價漲格水口平；②該昆種房辦地產(chǎn)阿的開浸發(fā)成門本；③該瘡種房勇地產(chǎn)剖的開見發(fā)技恩術(shù)水璃平；④房陷地產(chǎn)波開發(fā)叼商對匹未來調(diào)的預步期。一般房地產(chǎn)的供給曲線房地派產(chǎn)供布求與聚價格狡之間震的關(guān)除系房地晉產(chǎn)的援價格樸與其曾需求咳正相竟關(guān)，倚與其倒供給仙負相污關(guān)；奧供給姓一定探，需奪求增會加，蓮則價陣格上似升，殘需求掃減少跌，則散價格媽下降藏；需喬求一也定，堪供給軋增加雪，則挑價格綿下降朱，供鞋給減柳少，醋則價遲格上逼升。房地粉產(chǎn)供虧求與萬價格褲之間頓的關(guān)幕系在理響論上涂可以堤將房萬地產(chǎn)蹄的供祝求狀蘋況分墳為4種類港型：晨①全柜國房攜地產(chǎn)趨總的縱供求勾狀況梳；②似本地頃區(qū)房麗地產(chǎn)惰總的倍供求青狀況外；③叉全國兆本類竊房地李產(chǎn)的根供求俗狀況飽；④印本地決區(qū)本亭類房扶地產(chǎn)溪的供御求狀脖況。與其壺他可晌移動是的商匠品不派同，她房地掏產(chǎn)由錢于不心可移潑動及蠅變更脖用途退困難撓，決憶定某涼一房括地產(chǎn)羞價格查水平惠高低痰的供敵求狀角況，衛(wèi)主要豬是本初地區(qū)森本類畢房地懼產(chǎn)的星供求詞狀況議。按形助成形苗式分⑴成擾交價早格：尾指交敞易雙慕方實碌際成葉交的犬價格督，是誤一種漲事實麗或真檢實價聯(lián)格。講分為既：正豬常成禾交價場格、蘭非正廊常成寇交價緒格。⑵市柱場價爸格：賄指某任特定丑時期娃某種番房地隱產(chǎn)在嫂市場浸上的辨平均菜水平憐價格延，是醫(yī)大量司成交沈價格頸的統(tǒng)容計結(jié)跟果⑶理慌論價違格：可指經(jīng)戰(zhàn)濟學越理論術(shù)對市促場模鵲擬而話形成殲的價嬸格。箱是均省衡價挎格⑷公葉開市壓場價籌值：窄指在鏟競爭宜和公從開市勉場條撒件下膊最可冷能形倍成的鞠價格叢。房蒼地產(chǎn)職的競匪爭和下公開統(tǒng)市場紅是指恥在該甜市場快上交洪易雙咱方都歌是理謊性的構(gòu)，都氧掌握精足夠植的市踩場信丈息，鐵有充果分的案交易捉時間槍，對蕉交易藍對象靠具有懶必要鍋的專誦業(yè)知伶識，底交易暴條件趕正常房地答產(chǎn)價樹值與主價格叫的種匆類⑸清算茄價值雞：不膚符合國公開孩市場喂價值針的“臨交易臘雙方子有較命充裕爛的時假間進存行交以易”拉或“船交易麥雙方范是自鄰愿地虜進行漲交易烏的”盲這兩電個條季件下挖的價肉格。⑹評歸估價交格：躺指估金價人免員針跳對某啊種估嶄價目爸的，糠對某插房地婦產(chǎn)在述某時黨點的墓客觀肯合理理價格夸或價價值進魄行估處算和圾判定狠的結(jié)趨果。帥又稱測：評威估價謙、評紐奉估值殊、評莊估額謙、估奔價結(jié)蓮果。

城市房屋拆遷估價應當采用公開市場價值標準還是清算價值標準？按政賓府對屋價格晃干預稱程度⑴市辛場調(diào)該節(jié)價陪：由廣經(jīng)營午者自證主經(jīng)俯營制份定，怨通過監(jiān)市場恢競爭貪形成恭的價出格。⑵政紛府指般導價兵：指辯由政故府價驕格主港管部察門或派者其臟他有份關(guān)部斜門，澆按照匠定價侍權(quán)限抄和范所圍規(guī)錦定基端準價斥及其謊浮動尖幅度織，指病導經(jīng)裳營者撕制定炊的價乓格。頭主要負有基防準地穩(wěn)價、蘭標定窄地價勢、房所屋重魚置價得格及懇經(jīng)濟椒適用竿房銷籃售價構(gòu)格。⑶政牌府定邪價：贈指由突政府伶價格虎主管等部門行或者申其他廢有關(guān)多部門沃，按句照定旅價權(quán)傲限和販范圍竟制定昨的價尼格。圍主要猛是在破城鎮(zhèn)踏住房鄉(xiāng)豐制度減改革怒中對騎出售喘公有漲住房黑實行為的標蹦準價氏和成送本價葡。基準拐地價薪：指在胳城鎮(zhèn)院規(guī)劃要區(qū)范愚圍內(nèi)寫，對衣現(xiàn)狀億利用項條件寄下不猛同級師別或瞧不同莊均質(zhì)之地域賢的土平地，私按照途商業(yè)眼、居僅住、揚工業(yè)妹等用資途，距分別寧評估怎確定麻的某反一估欄價期涼日上榨法定索最高添年期永的土演地使驢用權(quán)第區(qū)域家平均笛價格治；標定章地價鬧：指在幣基準葛地價健基礎北上，稠選擇先一系掃列能子代表街不同隨用途攤、不殲同區(qū)重位，芒形狀迫和大洪小在鄰同類誼用地孕中相霸對接由近的航標志馬性宗韻地，僵按各槍自法唐定最狐高年瞇限和鋒基準擇容積籍率，魚考慮它微觀漸區(qū)位慮和市倚場行刪情等愈而修副訂評搞估的尸土地牧使用聯(lián)權(quán)在矩某一感時期里的價飲格；房屋渡重置亭價：指在枯估價同期日饅采用膛當時見的建鬧筑材沒料、溉構(gòu)配鋤件和鳳技術(shù)寨等，天重新渡建造持同類蘇建筑叉結(jié)構(gòu)購、質(zhì)粱量、意功能斯的新申房屋旱所需眨一切燥合理煤必要至的費彎用、統(tǒng)稅金揉并加朽上應負得利拍潤，捏體現(xiàn)曲當時簡價格化水平設的貨竟幣值拖經(jīng)濟撕適用奔房銷產(chǎn)售價乏格；經(jīng)濟倘適用絲式房銷制售價艘格：指根加據(jù)政內(nèi)府規(guī)無定的兇成本儲構(gòu)成顧項目敢和利巷潤率寨所確很定的閱價格墨。成嗽本構(gòu)屈成：響征地嗓拆遷循補償換費、踏勘察份設計躲和前等期工植程費裝、建案筑安暖裝工促程費普、住嫁宅小論區(qū)基合礎設捆施建吹設費歷和小聚區(qū)內(nèi)壯非營燭業(yè)性擁公共織配套業(yè)設施袖費、敵管理桑費、秧貸款售利息小和稅攔金等7項，話利潤龜在3%以下茂。按實柱物形羅態(tài)分鞏類⑴土他地價羨格：傲簡稱確地價桌。根據(jù)胳土地嶺性質(zhì)卵和開員發(fā)程撓度分垮為：衣生地附價格統(tǒng)、毛呆地價嫌格、垮熟地穿價格泡；⑵建螺筑物電價格只：是輸指建鏟筑物轎部分束的價羅格，按不含酒建筑抵物所路占用棗的土哥地的答價格披。⑶房申地價護格：甘又稱曲房地栽混合任價，巧是指需建筑送物連催同其叼占用悶的土奴地的描價格虜，對否于同忍一宗注房地攪產(chǎn)而匙言，耗有房地擊價格伴＝月土炒地價址格差＋譽建筑念物價隨格根據(jù)彈價格哪表示填單位留分為崖：總核價格鴿、單京位價好格、社樓面督地價指；(1掠)總價始格：毛指某弦一宗羞或者顏某一荷區(qū)域父范圍翅內(nèi)的姐房地爬產(chǎn)整克體的光價格慎。(2飽)單位祝價格旬：土升地單歷價是推單位豆土地床面積負的土謊地價爺格；否建筑顫物單堂價是通單位迅建筑選物面姿積的推建筑茶物價慌格；概房地葉單價因是單窗位建惑筑物串面積菜的房衛(wèi)地價透格（包括阿了每橋建筑大面積腹分攤曬的土豎地價施格和慮建筑屈物價叫格）。(3完)樓面角地價慚：一乳種特溜殊的派土地鄰單價辯，是演按建侵筑物筑面積光均攤耕的土拾地價稍格。云樓鴉面地勞價=土地夫總價/建筑米總面厚積=土地館單價/容積膜率

這三種價格中哪種價格不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低？？例子有甲謙、乙摟兩塊這土地絕，甲權(quán)土地要的單價為70壤0元/m2，乙餓土地磁的單價為51叛0元/甜m2，如碑果甲投、乙販兩塊勞土地正的其受他條熟件完孟全相撫同，被明智餃的買疑者會姓購買虛哪塊喉土地企？但丙如果用甲土貞地的嗽規(guī)劃劇容積預率為5，乙磚土地軍的規(guī)神劃容幸積率姨為3，其礙他條志件完盒全相蛛同，肝則明跑智的方買者圓會購顏買哪毯塊土須地？薄為什如么？注意旱：在現(xiàn)偉實中指，樓揉面地臣價往亮往比叼土地阻單價奴更能多反映陸土地惡價格蹈水平傍的高裹低。按不廣同的缸經(jīng)濟擦行為(1愿)買賣跨價格栗：是乖通過兔市場匪買賣舌交易飯方式偉轉(zhuǎn)移服房地能產(chǎn)權(quán)牌的價床格格??；(2劑)租賃撥價格會：是創(chuàng)房地爆產(chǎn)權(quán)棍利人日作為受出租稍人將制其房娘地產(chǎn)友出租析給承心租人補使用符，由劣出租扒人收起取或卻承租拾人支淺付的艙貨幣員額、悅商品窯或其渴他有馳價物。真正忠的房取租構(gòu)蹲成因殃素應嚴當包段括；炮①地班租；每②房毀屋折砌舊費徒，包鼠括結(jié)導構(gòu)、桿設備赴和裝扶飾裝姥修的惠折舊祖費；生③維位修費去；④違管理費；惠⑤投膊資利友息；脅⑥保反險費攪；⑦懇房地鉛產(chǎn)稅(目前濕屬于蛛這種敞性質(zhì)挺的稅伐有城愈鎮(zhèn)土舍地使泰用稅笨、房柱產(chǎn)稅挖、城水市房熔地產(chǎn)溜稅)；⑧搭租賃柄費用枕，如愧租賃聲代理嶺費；皺⑨：抬租賃航稅費胞，如祖營業(yè)輝稅、某城市濫維護賺建設顆稅、以教育箏費附游加、肥租賃莫手續(xù)闖費；烘⑩利緣瑞潤。(3披)抵押稀價值房誠：從理久論上乎講，重房地方產(chǎn)抵慌押價寺值應白當是擺假設律債務輛履行嫁期屆繩滿債膀務人聞不履按行債獨務，萌拍賣字、變?nèi)栀u抵扒押房儀地產(chǎn)研最可喊能所忘得的廳價款半或者喊抵押稅房地象產(chǎn)折寄價的腿價值傾扣除拆優(yōu)先怪受償術(shù)的款束額后潔的余鐵額。晚優(yōu)先飯受償污的款僵額包綱括劃犁撥土俱地使共用權(quán)仔應繳銀納的眾土地染使用師權(quán)出鴿讓金應、發(fā)元包人呢拖欠墾承包初人的扯建筑犬工程盜價款頂、已床擔保芝債權(quán)悼數(shù)額鋒等，宏但不趙包括亮強制蕩執(zhí)行批費用辨。在只實際哈估價抹中，罩通常芝具體先為估兄價作窄業(yè)期濾間的丸某個另日期(一般籠為實逝地查戴勘之旅日)的公萬開市混場價籍值扣尋除法斯定優(yōu)燥先受盟償?shù)臄r款額梢后的孩余額扁。(4豆)典價踐：是警在設提立典罵權(quán)時絮，由碼出典待人收紙取或雨典權(quán)委人支擱付的述貨幣凱額、先商品刑或其鵲他有毅價物概。典淘價往看往低臉于房奧地產(chǎn)聞的實責際價桶值。(5系)保險生價值述：是帆將房姻地產(chǎn)份投保嗽時，哲為確仙定保炭險金損額提麥供參承考依總據(jù)而泊評估筋的價問值。訪評估愈保險駐價值表時，低估價喬對象杜的范廳圍應瓜視所園投保住的險子種而罷定。(6蕩)課稅策價值誦：是突指為億課稅釘?shù)男韪敢?，揀由估籌價人盈員評癢估的稍作為怖計稅有依據(jù)胡的價般值。猶具體環(huán)的課溉稅價立值如廳何，乖要視寨稅收勞政策寨而定鋼。(7秋)征收錯價值壩：是糊政府排強制降取得原房地漂產(chǎn)時蝦應給田予的向補償鋪金額腹。按房粥地產(chǎn)修交易拴付款遮方式竄不同(1脊)實際宰價格斯：是放指在旅成交客日期忙時一奴次付緩清的攀價格隊，或畜者將反不是粒在成免交日抗期時債一次躍付清耕的價核格折耀現(xiàn)到隔成交傍日期久時的貼價格射。(2耽)名義恨價格崖：是學指在癥成交暫日期譜時講嘉明，詞但不斃是在嗓成交抄日期基時一戒次付化清的匪價格邪。例如歸，一懸套建糖筑面夕積10艇0m2、單貓價30懶00元／m2、總綱價30萬元窄的住叉房，叫在實懇際交型易中聯(lián)的付身款方俯式可魂能有符下列及幾種蛾：(1朵)要求覽在成全交日繪期時災一次餓付清踏。(2族)如果秧在成哈交日殖期時壤一次墳付清效，則辯給予耐折扣乳，如寒優(yōu)惠5％。(3鳳)從成貧交日韻期時齡起分亂期付貪清，稍如首葵期支移付10萬元芳，余燒款在逃一年跟內(nèi)分劈燕兩期殘支付好，如晃每隔史半年捏支付10萬元銅。(4咳)約定芝在未員來某并個日載期一薄次付都清，團如約晃定一勉年后史付清柱。(5多)以抵尊押貸喉款方遞式支穗付，翠如首齒期支佩付5萬元倘，余逢款在惕未來1年內(nèi)歇以抵叨押貸蟲款方碗式按鑒月等酬額支被付。在上籍述第箱一種寧情況正下：喘實際寒單價浩為30縱00元／m2，實經(jīng)際總胸價為30萬元濱；不轟存在梳名義憑價格拼。在第道二種泥情況免下：敏實際義單價對為3系00昌0X璃(1到—5％)＝2容85奧0(元／m2)，實現(xiàn)際總平價為28，5萬元博；名蜜義單愚價為3千00齒0元／m2，名推義總社價為30萬元擇。在第眾三種狠情況闖下：卻實際如總價佩為10＋10／(1鐮+5％)0.商5+1證0／(1胸+5％)＝29．28牛(萬元)(假定恢年折璃現(xiàn)率耍為5％)，實道際單宋價為2榮92蕩8元／m；名煉義單摔價為3押00擊0元／m2，名況義總勢價為30萬元在第蔥四種尖情況摟下：陳實際板總價薦為30越÷(登1+貍5％)＝28．57夢(萬元)(假定灰年折素現(xiàn)率盛為5％)，實棉際單犯價為2蹦85棄7元／m2；名謹義單蔬價為3放00夜0元／m2，名臂義總很價為30萬元丹。在第侮五種緩情況蘿下：廉對出形售者星而言別，實刷際單耳價為3涌00笛0元／m2，實耳際總掏價為30萬元慨；不勞存在諒名義彎價格句。按房銹地產(chǎn)岡的交惱割時跡間(1姜)現(xiàn)房達價格蝦：當悉交易巧標的衫物為數(shù)建筑補物已栽建成北的房悲地產(chǎn)蒙時，嘩即為盈現(xiàn)房定價格(含土蠅地價白格)；(2拴)期房再價格柳：是御指以沸目前灰尚未酷建成靜而在偷將來申建成檢的房耳屋(含土抵地)為交污易標勉的的園價格鞭。在期椅房與繩現(xiàn)房令同品墾質(zhì)(包括姓質(zhì)量旱、功晝能、泄環(huán)境暗和物陜業(yè)管德理等)下，躁期房梁價格行低于妥現(xiàn)房夕價格模。理場論上墓講，文期房桶價格幫與現(xiàn)惑房價確格之爬間的毀關(guān)系調(diào)是：期房汽價格=現(xiàn)房礙價格-預計蜘從期奔房達窩到現(xiàn)額房期嬸間現(xiàn)泳房出籌租的輝凈收闖益的折現(xiàn)昨值-風險石補償風險藝補償：購買均期房遮有可藏能存響在不衰能按航期建援成，牽甚至傭出現(xiàn)錫“爛米尾”紐奉，或家者實膏際交座付的預品質(zhì)留比預請售時遠約定務的差溫等的呢風險卻，因忘此需捷要對地這些牢風險但進行尚一定眼的補董償。在商奇品房谷出售庭中出惹現(xiàn)的家一組法價格(1看)起價異：是寒指所似消售沖的商電品房撥的最厚低價奇格；(2聞)標價萬：是爪商品鹽房出冠售者桶在其?！皟r鑒目表精”上毒標注腔的不抵同樓廢層、可朝向岸、戶卡型的島商品東房出兩售價睛格，圍即賣抄方的渠要價討；(3伶)成交價價：就是商想品房嘴買賣尤雙方慘的實截際交牲易價福格；(4宇)均價驚：是狗指所足銷售設商品評房的宋平均莊價格影，具侍體有熱標價概的平把均價負格和田成交廊價的寨平均擁價格臭。在拍港賣中削存在肆保留故價（瞇底價羊）、饞起拍陪價、恰應價色、成他交價(1灑)保留畢價：抗是在穩(wěn)拍賣尿前確通定的下拍賣咸標的獸可售姻的最卡低價緊格；(2蹦)起拍枝價：翼又稱左開叫攤價格座、起煎叫價庭，是朗拍賣謝師在與拍賣侍時首押次報幣出的傭拍賣撓標的旁的價詳格；(3地)應價婚：是非競買粘人對捧拍賣憶師報礦出的矛應允危，或隆是競產(chǎn)買人之自己截報出裳的購尸買價瘦格；(4嗎)成交色價：魯是經(jīng)宅拍賣杠師落宣椎或嘩者以價其他桌公開是表示析買定蚊的方從式確涌定后秩的競軍買人敗的最磚高應鞠價。補地般價補地錫價：嘴是指慢國有氧土地擔使用恒者因凡改變延土