房地產(chǎn)下半年工作計(jì)劃

2011下半年?duì)I銷部工作計(jì)劃小天竺項(xiàng)目小天竺項(xiàng)目是2011下半年房開司的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，雖然項(xiàng)目尚未進(jìn)入實(shí)質(zhì)營銷階段,但為了項(xiàng)目今后的營銷能有計(jì)劃的運(yùn)行，營銷工作本著“運(yùn)籌帷幄，全程把控”的運(yùn)作理念,希望可以積極作好前期各項(xiàng)營銷準(zhǔn)備工作，以備項(xiàng)目營銷的各環(huán)節(jié)能有計(jì)劃的運(yùn)行。

房地產(chǎn)全程營銷工作是一項(xiàng)工作量大，涉及環(huán)節(jié)多且變化因素很多的工作,若前期沒有一個(gè)比較完整的全盤計(jì)劃,在面對(duì)變化情況時(shí),往往沒有方向和臨時(shí)應(yīng)急措施,而給將來留下后遺癥。因此，在目前情況下，營銷工作下半年應(yīng)該著手進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段。而在營銷的前期準(zhǔn)備中又可分為三個(gè)階段：

研究、論證和制定項(xiàng)目價(jià)格體系項(xiàng)目的產(chǎn)品確定后，價(jià)格的制定便是營銷工作的重要任務(wù)之一。一、該階段通過公司現(xiàn)有資源，對(duì)項(xiàng)目周邊市場的價(jià)格情況進(jìn)行分析研究，并結(jié)合項(xiàng)目的特殊成本情況及部分定向銷售價(jià)格情況進(jìn)行分析，初步確定出項(xiàng)目的銷售均價(jià)，最高單價(jià)和最低單價(jià)；二、根據(jù)項(xiàng)目的樓層、朝向、戶型、景觀、私密性等因素制定出項(xiàng)目平面價(jià)格差距；三、最后完成項(xiàng)目各個(gè)戶型初步的價(jià)格表以及整體的優(yōu)惠策略、提價(jià)策略與營銷節(jié)奏，項(xiàng)目的升值營造策略等，為項(xiàng)目的未來銷售作好價(jià)格的基礎(chǔ)準(zhǔn)備。由于目前小天竺項(xiàng)目的建筑方案尚未確定，所以價(jià)格體系我們目前暫時(shí)只是對(duì)周邊市場做了部分了解，待建筑方案確定之后再來做具體的價(jià)格體系制定。選定項(xiàng)目營銷策劃公司

確定價(jià)格體系之后，為項(xiàng)目選擇好的營銷策劃公司也是非常必要的，在項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)熱期前的項(xiàng)目形象工作必須通過營銷策劃公司進(jìn)行表現(xiàn)。在考察策劃公司過程中，除了考察其設(shè)計(jì)能力和服務(wù)費(fèi)用方面，還應(yīng)重點(diǎn)考查策劃公司對(duì)項(xiàng)目本身和對(duì)項(xiàng)目營銷方向的理解程度，對(duì)項(xiàng)目本身理解越透，其表現(xiàn)的東西才越能抓住項(xiàng)目的靈魂，凸顯出項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)，也越能打動(dòng)目標(biāo)群。

因此，營銷策劃公司的選擇也應(yīng)遵行四個(gè)方面的原則。

3-1、考查公司的歷史業(yè)績及綜合創(chuàng)意能力；

3-2、考察對(duì)我項(xiàng)目提出的初步整合推廣策略、廣告理念及設(shè)計(jì)作品。

3-3、考察委派負(fù)責(zé)我項(xiàng)目專案人員的資歷、專業(yè)設(shè)計(jì)能力，文案撰稿能力以及與開發(fā)公司，代理公司對(duì)接的模式和團(tuán)體溝通能力。

3-4、考察策劃公司服務(wù)報(bào)價(jià)，廣告發(fā)布報(bào)價(jià)、物料制作報(bào)價(jià)等情況。項(xiàng)目預(yù)熱期執(zhí)行階段在確定價(jià)格體系和營銷策劃公司后，項(xiàng)目要進(jìn)入前期的市場形象預(yù)熱階段，開始以循序漸進(jìn)的方式有計(jì)劃的實(shí)施項(xiàng)目的市場預(yù)熱，逐步積累客戶，并根據(jù)市場的初步反映情況調(diào)整營銷策略、廣告策略以及執(zhí)行手段。綜述小天竺以上三點(diǎn)小天竺項(xiàng)目營銷工作計(jì)劃，皆是建立在項(xiàng)目建筑方案已基本確定,進(jìn)入項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)建和工程動(dòng)工籌備的基礎(chǔ)上的，因此目前只能確定出可以進(jìn)行的部分工作內(nèi)容，而下半年這部分工作具體的開展時(shí)間點(diǎn)，還要根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度來實(shí)際制定。關(guān)于咖啡廳部分

隨著中國市場的不斷發(fā)展，加上生活水平的提高，咖啡的消費(fèi)量在不斷地增加。爵士島咖啡公司曾經(jīng)和阿里巴巴咖啡頻道2009年合作做過一份調(diào)查，結(jié)果顯示，其中39.3%認(rèn)為是咖啡館本身的氣氛，有31%選擇情調(diào)，12.9%選擇安靜，產(chǎn)品才僅僅占9.7%。因此，咖啡廳的定位和風(fēng)格選擇在一個(gè)咖啡廳的成敗與否中是占了相當(dāng)大的比重的。目前咖啡廳的裝修風(fēng)格和方案已經(jīng)基本確定門頭樓梯誓間吧臺(tái)大廳大廳衛(wèi)生液間咖啡羞廳定靜位經(jīng)營蕩形式擊：咖暢啡＋霧簡餐(酒水)地理在環(huán)境未優(yōu)勢(shì)到了解朋：附方近有識(shí)眾多紙潛在穴消費(fèi)執(zhí)群，裹如商佛住樓盡、大刪酒店蜜、別循墅區(qū)鹿、高婆尚住騙宅區(qū)鴿、外怨灘美槍食街繼等?！襻樑f對(duì)客稀戶群榮：在慈附近火上班凳或者慚居住子的人陽群，省需要宜一個(gè)撞比較果好的甘環(huán)境秤談事想情，禽看書挖，寫聯(lián)作等轟，也驕?zhǔn)菚?huì)漁客的交一個(gè)找好環(huán)志境。炕顧客尸大多聞是因狼公或殼洽談居生意隨來消政費(fèi)的自，目勻的是隙要在拿一個(gè)主良好否的環(huán)犬境中禍不受歲干擾起的談掘成生勾意，瓣因此恨私密詠性、傘安全椒性需本求較搭高。本身帶我們惠咖啡狀廳的歇一個(gè)渾輔助艇作用京也是左為整余棟大抄樓做層一個(gè)既商務(wù)騙配套改，便射于樓涂上各末個(gè)公益司和獲我們緞自身塔汽車率公司將的商驢務(wù)洽趟談。經(jīng)營辰分析1、咖儀啡廳唉在三繩個(gè)月偽到半閘年內(nèi)儀，處軋于試糟營業(yè)聯(lián)狀態(tài)翼，由皂于市炮場定擺位不斜準(zhǔn)或覆人員隨不固蕉定和話產(chǎn)品夏不穩(wěn)掃定等綱因素爬。會(huì)剛出現(xiàn)敏一個(gè)皮調(diào)整敲過度夸的階累段。趁根據(jù)黃實(shí)際雷定位尋一步腰一步梳改變憤，從逢店的針知名頁度、敘管理室細(xì)節(jié)熄、人漸員固虛定等怒細(xì)節(jié)擊方面證都需磨要一培個(gè)調(diào)姑整的欠過程浩，最犬終達(dá)算到完估善，墨從成崇本方藥面：從如人勻員開皆支、瞎水費(fèi)購、電殼費(fèi)、生房租鞏、日丙常消癥耗品件都會(huì)簽有一詠個(gè)統(tǒng)逃一的傅成本截核算丹和月江平均耗支出能值。2、半撥年到絮一年費(fèi)間，宜隨著撓咖啡號(hào)廳的剝知名想度逐嘩漸在罪周邊齒打開脅，市考場逐鄉(xiāng)豐漸擴(kuò)段大，乞客源盼增多貿(mào)，通盜過試氧營業(yè)莖后的膊不斷務(wù)調(diào)整怎和工鏡作細(xì)穴節(jié)完藏善，對(duì)店內(nèi)倍各方生面已惑達(dá)到吃成熟搶，咖頌啡廳營走入第正軌啊。一、膊試營饞業(yè)期李間宣很傳1、待抗客人杠在消睡費(fèi)后欄，通卸過調(diào)鹽查問拼卷，磁來了紐奉解我匪們的蓬優(yōu)缺聾點(diǎn)，約好的府繼續(xù)區(qū)保持毯，缺幕點(diǎn)改釣正，屈及時(shí)如調(diào)整始服務(wù)派和出噴品質(zhì)滲量。2、根突據(jù)咖兔啡廳酒經(jīng)營鋤習(xí)慣穗提前誰定制改貴賓錦卡，話如九困折、瘋八折墨、充籠值優(yōu)揉惠卡親等。二、遇正式侵營業(yè)肺后計(jì)匪劃1、主蘇要宣竟傳將任圍繞齡定位擇進(jìn)行招，主漁要目極標(biāo)鎖正定在砌各種柄人群腦，通腸過客種戶介冊(cè)紹客販戶，分可通染過媒臟體，樓包括蠶電臺(tái)郊、雜細(xì)志、悄免費(fèi)其網(wǎng)站捐等其盡他方披面進(jìn)饅行周餃密宣豎傳，筒主要踢還是斬以周刪邊客兼戶群泡為主灑。我峰們都戚會(huì)進(jìn)組行大該量的特宣傳財(cái)推廣曲。2、在斷一些限銷量領(lǐng)較高務(wù)的高牢檔雜命志上偶刊登礎(chǔ)廣告煩。3、與敗同檔承次的尤消費(fèi)脫場所酷（不久沖突朵），跌相互親做宣捧傳。綜述縮慧咖啡燥廳以上凱是我稻們對(duì)抖于后梢期咖滅啡廳粉經(jīng)營撿宣傳麻的一服個(gè)初糧步構(gòu)權(quán)想。朵而目隨前營捧銷部憶下半差年對(duì)恩于咖渣啡廳肆的工克作計(jì)焰劃主撿要是勒把關(guān)年實(shí)際念的裝要修效星果，干以及也后期占咖啡寸廳所譜需器新具和夏原材者料的泳挑選燦和內(nèi)組部的么一些狡軟裝知飾購李置。柔施工用圖敲圣定之推后，鑼爭取說在10月開娃始進(jìn)植行裝季修。譯成都插“色娛爾咖瓦啡“秤會(huì)在手正式噸開始混裝修毀之后橫，結(jié)谷合眉牧山本敵地實(shí)星際情蠻況，食為我藝們排訂出采孤購時(shí)下間表右和人嘆員招揪募培劑訓(xùn)時(shí)議間表究。關(guān)于百回款時(shí)間6月7月8月9月寫字樓商鋪合計(jì)應(yīng)到帳15171090076353189152427498880014141227關(guān)于廳交房柏部分交房壤的這汗個(gè)環(huán)緒節(jié)是污由我作們營江銷部池和物逗管部唉共同徐來完仿成的粘一項(xiàng)杜任務(wù)雖。為伙了更良好的籃完成只這個(gè)漆任務(wù)巧，做輸好財(cái)刪富中密心的聞交房答工作徑，使猴業(yè)主娃能順芒利辦優(yōu)理交父房手遺續(xù)，吵竭誠帥為業(yè)擁主提解供熱努情、塘周到真、優(yōu)凱質(zhì)、路滿意頂?shù)姆觿?wù)，港從而規(guī)樹立得起本表項(xiàng)目己的好樹口碑禾，為雞本項(xiàng)跳目的京二期罪打下膚堅(jiān)實(shí)船的基組礎(chǔ)，步我們委制定嗓了本呼套交皺房方砌案。財(cái)富濱中心醉交房粱方案一、懸目的為了恐確保男交房惕工作當(dāng)能順嚷利開窩展，蔥圓滿治完成截交房顧任務(wù)高。二、疫交房隆基本司概況本次帶交房抖總戶皺數(shù)和兼分布冬情況砌：商鋪循（1樓-2樓）眉：除拒去B座公特司自圣留屋擾業(yè)外國（共輩計(jì)4套）擺；寫字仗樓（3樓-2借1樓）喊：除辮去18樓和21樓的扛公司箭自留丘屋業(yè)搏外（無共計(jì)11認(rèn)9戶）三、抽交房磁前需賢完成腎的準(zhǔn)米備工朗作1、《竣工肥驗(yàn)收子備案榆表》（原永件）2、《住宅般使用東說明胳書》（原腹件）3、《住宅聲質(zhì)量歐保證桑書》（原畏件）4、《房屋辮面積慣實(shí)測(cè)洪表》（原誦件）5、《業(yè)主赤入伙厘房屋蒙驗(yàn)收夫表》6、管普線分忙布竣衫工圖謙（水皇、強(qiáng)申電、螺弱電框、結(jié)督構(gòu)）湖（原薄件）7、核毅實(shí)交換房前蘇客戶佩應(yīng)付水款房缺款是誦否交土清、愚實(shí)測(cè)警面積委補(bǔ)差忠（按國面積鄭差異某多退死少補(bǔ)送）應(yīng)妥付款價(jià)項(xiàng)、雷房屋竊契稅而、公繁共維務(wù)修基館金、拉物業(yè)蜘管理選費(fèi)用楊。8、提槍前進(jìn)惱行入枯伙通濾知書得的郵共寄，扔經(jīng)信斷函、子電話祥通知綁為主超（形默式上償只承派認(rèn)掛糞號(hào)信斬或快明遞方是式，綠電話敏是輔坑助手歉段）9、確旦認(rèn)交棵房當(dāng)征天的泊工作倡流程子，落祖實(shí)參塞與人慮員數(shù)霞量，膚各部滴門工圍作職久責(zé)，襲做好箏導(dǎo)視姜牌指磁引，蒜展示睬辦證予的所鞋有費(fèi)撲用、趕業(yè)主私公約盡、交徐房流淘程、躬裝修口制度撕、物輪業(yè)管金理費(fèi)成用和貪停車這費(fèi)的養(yǎng)收費(fèi)懷標(biāo)準(zhǔn)廢。四、芬確認(rèn)殼房屋秀交房繪標(biāo)準(zhǔn)為了枕盡量暢減少優(yōu)交房概過程庸中出座現(xiàn)的絹問題錦，確烤保交紗房工割作的難順利羨開展宋，在亦交房期前我貌們會(huì)茅對(duì)前簡期合供同協(xié)墓議附恐件上包的每除戶隔弟墻方維案進(jìn)葬行核憲對(duì)檢料查?；葆槍?duì)糟房屋叫玻璃終外墻租、防涂水、隊(duì)水電訓(xùn)布管縣等問選題較桃多的挨方面桑進(jìn)行古檢查痛，如厭發(fā)現(xiàn)寶這系魯列問壇題及餡時(shí)給憐予整挑改。五、霞交房汗流程業(yè)主拔簽到企并向廳工作垃人員挽出示腎身份斷證和改購房嬸收據(jù)分及合爽同業(yè)主擠確定逃收房闊后，診置業(yè)恐顧問猛驗(yàn)明國所有盜資料置業(yè)緣瑞顧問卡陪同愉業(yè)主貞進(jìn)行勵(lì)驗(yàn)房財(cái)務(wù)控部核栗對(duì)客亦戶房漆款、葛按揭貞費(fèi)、瞧辦證弊費(fèi)、隆水電哭開戶稿費(fèi)是執(zhí)否交弄齊業(yè)主截帶相娛應(yīng)資死料至?xí)飿I(yè)干公司嗚辦理乳入伙緣瑞手續(xù)順，領(lǐng)瓣取物存業(yè)鑰倘匙業(yè)主純?nèi)胱¤屟b修六、勒交房擴(kuò)問題襯解決歇辦法對(duì)于亮部分蓋業(yè)主輔因?yàn)閸{房屋存存在把各種死問題捧而延鴉期交桿房的舒現(xiàn)象帥，參鼓與交普房各鋤部門架需及準(zhǔn)時(shí)對(duì)頂接，席并就溪解決鋒方案床達(dá)成佩一致裙，對(duì)不問題兩的