綠游天地市調(diào)報告專業(yè)知識講座

綠游天地市調(diào)報告中原地產(chǎn)︱天津中原物業(yè)顧問有限公司TianJin.01.2013綠游天地項目坐落于泰達MSD核心區(qū)，第二大街南側(cè)，緊鄰泰達MSD-A區(qū)寫字樓，為設(shè)有地下一層、地上四層及屋頂空中花園的純商業(yè)項目。設(shè)有地上四層、地下一層，匯集H&M等近70間時尚店鋪及特色食肆，在城市中心締造一處“年輕時尚生活中心”。2012年10月，綠游天地正式營業(yè)。該項目總建筑面積約2.9萬平方米。運營管理公司：陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司/日本三菱商事株式會社項目簡介——①項目概況項目體量（㎡）2.9萬柱距5m建筑層數(shù)地下1層，地上4層，空中花園中庭面積約300㎡通道寬度項目進深10m，主通道寬8-10m，次通道寬2.7m-3.5m電梯數(shù)量扶梯13部、直梯4部、步行梯1部衛(wèi)生間數(shù)量5個衛(wèi)生間、5個母嬰室項目簡介——②建筑指標(biāo)項目設(shè)有北廣場和東廣場兩個中庭，單層面積約7250㎡,首層層高4-5m；項目整體呈“退臺式”，總體量約2.9萬㎡。項目結(jié)合現(xiàn)代主義風(fēng)格和歐式園林風(fēng)格打造，入口處以玻璃幕墻為主要立面材料，簡約時尚；側(cè)面及屋頂覆蓋綠植，體現(xiàn)生態(tài)環(huán)保的購物理念。建筑設(shè)計——①外立面設(shè)計內(nèi)部裝修主要以石材和玻璃為主要材料，和現(xiàn)代感十足的外立面搭配和諧，時尚感強；項目在內(nèi)部空間設(shè)計方面注重空間感的打造，各層間錯落有致，融入圓弧的元素，使項目的整體感覺更加靈動、活躍了商場氛圍；建筑設(shè)計——②內(nèi)部空間設(shè)計建筑設(shè)計——③景觀設(shè)計水系、噴泉、瀑布、水上舞臺、空中庭院、天頂花園、透光天棚等特色建筑功能設(shè)施，體現(xiàn)了獨一無二的開放、親近自然的設(shè)計追求，為消費者提供了寬松愉悅的購物環(huán)境，同時增加了消費者的停留時間。業(yè)態(tài)分布——①地下一層業(yè)態(tài)分布B1餐飲+家庭類消費布局比例：餐飲業(yè)100%布局：餐飲集中于電梯直達區(qū)域，以開放式快餐類餐飲為主；品牌：麥當(dāng)勞、笨笨牛排、日風(fēng)拉面、天綠壽司、和和豆撈、好年冬撈等定位：中高檔品牌、知名餐飲品牌，滿足家庭類消費者的需求客群：家庭類消費者、中高檔消費者業(yè)態(tài)分布——②一層業(yè)態(tài)分布1F服裝品牌+時尚消費品比例：零售業(yè)約90%，餐飲業(yè)10%布局：臨街主入口處放置知名服裝品牌，吸引過往消費者同時亦可以肅立整體形象，商鋪面積分割較大，以服飾、珠寶、手表等消費品為主品牌：H&M、ZARA、charies&keith、絲芙蘭、WE、UR、MANGO、冠亞名表城、CASIO、ZARAHOME、滿記甜品、麥當(dāng)勞、COSTACOFFEE等定位：時尚潮流服飾品牌、知名手表品牌，滿足年輕消費者的需求客群：時尚年輕消費者業(yè)態(tài)分布——③二層業(yè)態(tài)分布2F時尚男女裝+箱包配飾比例：零售業(yè)約80%，餐飲業(yè)20%布局：二層商鋪面積分割較小，為了解決通道過寬的問題，在中庭兩側(cè)分別設(shè)計三組挑空，使人流可以充分流動起來品牌：ZARA、H&M、UR、WE、熱風(fēng)、FIVEPULS、新秀麗、萊爾斯丹、FED、拉夏貝爾、TWICE、森迪威爾、西遇、卡賓、棒約翰、星巴克、美食廣場等定位：中檔時尚男女服飾品牌、休閑餐飲，滿足年輕消費者的需求客群：時尚年輕消費者業(yè)態(tài)分布——④三層業(yè)態(tài)分布3F兒童品牌+休閑餐飲比例：零售業(yè)約65%，餐飲業(yè)35%布局：三層商業(yè)布局與二層相似，在商業(yè)的兩端引入大型兒童娛樂及服飾品牌商鋪拉動人流品牌：博士蛙、兒童樂園、愛樂游園地、美華兒童英語、麗家寶貝、英皇國際兒童攝影、快樂星貓、玩具城、西龍纖味、呷哺呷哺、釜山料理、美食廣場、樂食派、韓羅苑、進魏美甲、時尚妝苑等定位：兒童服飾娛樂品牌、休閑餐飲，滿足親子消費的需求客群：以家庭為單位的消費者業(yè)態(tài)分布——⑤四、五層業(yè)態(tài)分布4F、5F生活娛樂比例：娛樂業(yè)100%布局：商鋪分割規(guī)整，位于商業(yè)B區(qū)的4-5層，每層僅引入一家商戶品牌：VHOUSEKTV、美亞影院定位：知名娛樂品牌，滿足消費者的娛樂需求客群：以家庭為單位的消費者、年輕消費者4F5F業(yè)態(tài)分布——⑥特征總結(jié)業(yè)態(tài)分布總特征主力品牌店鋪個樓層均有分布，且產(chǎn)品類型不同，在一定程度上完善了垂直方向的業(yè)態(tài)種類，拉動人流的垂直流動；餐飲集中于B1、3F這兩層，以中檔休閑餐飲品牌為主，咖啡甜品等輕型餐飲主要分布于1F及2F作為零售業(yè)態(tài)的配套；重要品牌店鋪多分布于電梯口附近，因電梯設(shè)置相對分散，可以有效拉動人流平面流動；同一樓層品牌種類多樣產(chǎn)品相對豐富、分散，有效增加人流平面流動性。業(yè)態(tài)分析總結(jié)項目零售業(yè)占比較高，并以餐飲、娛樂及兒童類業(yè)態(tài)作為補充，將家庭體驗消費作為商業(yè)核心主題；零售業(yè)產(chǎn)品相似度高，以休閑時尚服裝為主，獨有品牌數(shù)量缺少，檔次覆蓋面較窄；目標(biāo)客戶群相對單一，以年輕人+休閑類客戶為主。B1的交通動線是以水景為核心的環(huán)狀動線，餐飲商戶均分布在動線周邊，有效增加消費者停留時間；1F交通動線是以主入口為起始向內(nèi)匯聚式路線，因1F舞臺展示需要，部分地區(qū)和下層一樣形成環(huán)狀路線；項目西側(cè)入口與地鐵1號線接駁，為主要人流進入?yún)^(qū)域。門前陽光舞臺用于舉辦演出活動也容易聚集人氣；2F、3F交通動線為雙通道環(huán)流式，在路線中均勻分布連接各層的自動扶梯及樓梯，并在ZARA、H&M等主力店內(nèi)設(shè)有直梯及樓梯連接1F、2F。動線設(shè)計B11F2F與地鐵1號線接駁外觀設(shè)計獨特大方，時尚感強，易成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性建筑；水系貫穿商業(yè)整體，與項目“水”的主題相契合，購物者可近距離享受水景，為消費者打造良好地購物環(huán)境；球形開放式中庭同時作為舞臺區(qū)，定期舉行各種演出活動；簡單的