湖南省長沙市建發(fā)匯金國際項(xiàng)目住宅營銷策劃提案

地王,出生已注定不凡2010年長沙最值得期待的樓盤建發(fā)地產(chǎn)將用經(jīng)典來延續(xù)榮耀序言第一部分：項(xiàng)目面臨的問題——界定問題第二部分：達(dá)成目標(biāo)的關(guān)鍵舉措——價值突破解決方案第三部分：推售策略與執(zhí)行計劃報告核心內(nèi)容目標(biāo)的理解目標(biāo)1.企業(yè)品牌：利用城市中心土地開發(fā)，建立企業(yè)品牌影響力，品牌一定是在項(xiàng)目銷售速度或利潤超出市場水平后才可能發(fā)生的。目標(biāo)2.利潤最大：項(xiàng)目住宅規(guī)模有限，可適度拉長銷售周期，實(shí)現(xiàn)更高的市場價格。目標(biāo)3.回款1.5億：（2010年）按銷售價格8000元計算，約銷售1.9萬平米，約200套銷售，回款目標(biāo)不高，速度不是核心，溢價才是關(guān)鍵。湘江北尚西山匯景200820062010匯金國際建發(fā)美地未來以合適的速度，以超越市場價格，創(chuàng)造高溢價利潤品牌導(dǎo)入品牌植根品牌套現(xiàn)新景祥對項(xiàng)目目標(biāo)的理解：項(xiàng)目所面臨的問題1政策由松轉(zhuǎn)緊，短期內(nèi)市場仍將維持慣性，未來房價上升動力將減弱項(xiàng)目所面臨的問題2項(xiàng)目本質(zhì)上已經(jīng)是二個項(xiàng)目，即公建與住宅，綜合體物業(yè)價值消減項(xiàng)目所面臨的問題3住宅產(chǎn)品基本已經(jīng)確定，受工地限制，未來展示條件有限，不具備豪宅KPI通過前期與開發(fā)商溝通，產(chǎn)品調(diào)整與價值展示空間有限項(xiàng)目不具備豪宅溢價的條件稀缺的先天資源高高在上的價格發(fā)展階段頂級硬件標(biāo)準(zhǔn)占據(jù)城市核心的地段或者優(yōu)良的自然資源高單價、大面積，整體價值完全脫離競爭層級，形成價格壁壘成熟階段的豪宅發(fā)展主要是立足軟件的突破，及軟硬件的結(jié)合從設(shè)計理念到用材，從硬件到軟性服務(wù)，全方位打造產(chǎn)品附加價值豪宅價值KPI頂級客戶需求頂級消費(fèi)群體注重私享、影響力、藝術(shù)性項(xiàng)目所面臨的問題4中心城區(qū)未來將面臨集中放量，稀缺資源的價值未來將可能被稀釋，競爭項(xiàng)目土地成本較低，構(gòu)成本案競爭威脅六都國際納愛斯項(xiàng)目化基廠項(xiàng)目南湖4號地項(xiàng)目占地面積建筑面積六都國際18萬㎡66萬㎡南湖4號地180畝44萬㎡電機(jī)廠項(xiàng)目/約45萬㎡納愛斯雨花亭項(xiàng)目4萬㎡25萬㎡化基廠項(xiàng)目380畝70萬㎡合計68萬㎡250萬㎡電機(jī)廠項(xiàng)目未來核心競爭對手放量近250萬平米項(xiàng)目所面臨的問題4從競爭周期來看，中心城區(qū)自2011年開始，將面臨全面的競爭支撐辯項(xiàng)目絨發(fā)展研因素云1長沙敞房價跳仍處設(shè)于中轎部地慎區(qū)的放價格頭洼地短，中轟心區(qū)錫上漲誘速度毅遠(yuǎn)高致于其浴他區(qū)宋域，挨逐步瘡與外丸圍區(qū)幼域拉申開差掠價。國內(nèi)括重點(diǎn)喬城市難房價爪對比窯，長沙糧房價儲仍處流于中舊部地襲區(qū)洼等地20察09年房匹價相恨對周桑邊及毅一線繡城市僑上漲代幅度猴較小2009年交易情況城市成交均價（元/平米）同比變化北京1310416.38%上海1179027.56%天津74087.03%重慶42967.46%深圳1497318.32%杭州14430-1.71%南昌4733-1.52%成都4875-合肥438215.92廣州9346-武漢5296-3.50%長沙41235.50%長沙沸20保09隨-2擋01堡0年亞房價傲走勢治圖中心規(guī)城區(qū)更房價涉平均摟漲幅愛在2爛7%便以上沖，大罪大高鄰于其跳它區(qū)苗域支撐犁項(xiàng)目俊發(fā)展腹因素似2土地下成本到的提餃升，洪城市瓜新區(qū)睜開發(fā)菠及功芽能升希級的掙前提種下，管未來孕長沙瞎房價桶將邁古入萬恭元時諒代長沙手土地售成交具歷史20炎07寨年20昏09澡年地方能熱點(diǎn)慢與政線策建發(fā)制黃土抽嶺地笑王北辰序三角帆洲地衛(wèi)王保利擦南湖無地王濱江必單價社地王地鐵銜、高均鐵、蘭濱江國、南鏈湖等級熱點(diǎn)度城市枯規(guī)劃輪拉動績城市盲房地妻產(chǎn)發(fā)俘展；限制就二手忽土地垃轉(zhuǎn)讓父，實(shí)迎行政羊府招驗(yàn)拍掛婚政策洽；城市悄基準(zhǔn)怨土地橫價格胃上調(diào)較獲批濱江譜新城下、南注湖新藝城即暗將進(jìn)代入全陜面啟爹動期10襲-1比1年近期土地交易情況總價單價（萬元/畝）樓面地價（元/平米）北辰地王92億781

南湖地王12億10332583濱江新城住宅地塊5億5442331濱江新城商業(yè)地塊3億24135569近期占土地肥交易創(chuàng)情況支撐螞項(xiàng)目夏發(fā)展懼因素諸3中心揭城區(qū)隆需求勝旺盛庫，購扁買力輝強(qiáng)，熊投資拳型需特求與亂改善附型需味求成塌為市城場主藝力主要競品供銷情況（主要統(tǒng)計2009年推出產(chǎn)品）面積44-98㎡52-67㎡88-108㎡102-190㎡146-218㎡230-436㎡戶型寫字樓一房二房三房四房五房及以上供應(yīng)套數(shù)2944026261334127689銷售套數(shù)177383541116797040銷售率60%95%86%87%76%45%統(tǒng)計喇包括鏈部分馬城市桑高端薄物業(yè)督，統(tǒng)匙計項(xiàng)池目：浴藏瓏當(dāng)、南唉外灘裂、華頌盛新辨外灘鴉、華突都、鍋融科順檀香錢山、撤長沙定奧園懷、金楚燁融扛府七宮個項(xiàng)姿目投資寫型產(chǎn)品進(jìn)受熱捧二、回三房憤去化球較快支撐評項(xiàng)目司發(fā)展兇因素丙4領(lǐng)先發(fā)的產(chǎn)言品優(yōu)偵勢：稈產(chǎn)品慈線豐喉富，液戶型亞設(shè)計猴優(yōu)，輝稀缺俊城市據(jù)別墅巴作為溉標(biāo)桿粒產(chǎn)品鉆將提引升項(xiàng)遭目整獵體形掀象，估公寓掏產(chǎn)品思具備凍較高跑附加公值稀缺乘城市驚別墅高附肢加值玩公寓靈活民的產(chǎn)沙品線UPDO郵WN中心快城區(qū)鬼價值僚突顯除，與拍外圍牽房價拌拉開磨差距土地真成本蘋提升稼，長后沙將靜邁入嶺萬元骨時代中心泳城區(qū)岔需求切旺盛敢購買小力強(qiáng)領(lǐng)先西的產(chǎn)訴品優(yōu)顯勢政策院由松意轉(zhuǎn)緊遣，房賊價未罵來拉忘升動龍力減衡弱綜合問體物約業(yè)價異值消炕減項(xiàng)目進(jìn)不具達(dá)備豪糠宅溢貿(mào)價條電件未來路多個撿低成慢本項(xiàng)盞目競浮爭項(xiàng)目閃發(fā)展冒面臨紐奉問題支撐產(chǎn)項(xiàng)目清發(fā)展余因素12341234產(chǎn)品魯優(yōu)勢慈尚不數(shù)足以誦構(gòu)成摔項(xiàng)目蘋的核臭心競謝爭力市場落價格也突破才難度鉗大外圍擔(dān)支撐童因素根共享優(yōu)勢返不足可以對匠抗競武爭8%產(chǎn)品管附加販值溢賊價（按拆贈送僚面積50禁%計算葡）中心湊區(qū)普鴉通樓膛盤月濕均銷恩售套換數(shù)無需凳采取杜媒體腎策略振，自僑然消箭化極低芬成本富營銷對項(xiàng)逼目品醫(yī)牌及稱企業(yè)余品牌克無支秧撐作懶用23451實(shí)現(xiàn)旁均價焦：8羊00步0元榴/平銀方米銷售播速度倆：約襖40符套/專月營銷顛手段勞：施粒工現(xiàn)秀場簡蕩單包梅裝展乳示營銷肝費(fèi)用茄：≈匙0市場乎影響天力：效低如果罰目標(biāo)未實(shí)現(xiàn)漏靜態(tài)證價格顯：8嗽00梁0元敏/平因米左夠右注：攤定價盆主要仇依據(jù)在：華誕都均歐價7污20辱0元陰/平癢米，擔(dān)金燁奮融府阻均價秋85場00皺元/那平米50謀0070掉0010喊00絞0長沙棟各檔甚次物麗業(yè)2點(diǎn)01搖0年系價格被至高佳線低價此樓盤瓜：三卻環(huán)線敢周邊野/星抖沙/離麓谷拌/大歷托等未來潛城市會豪宅哨：缸保利毯南湖塊、泊碧富廣笛場等豪宅勢邊緣佛個盤云：奧厲園/尺檀香櫻山等普通懷樓盤醋：二許環(huán)周皂邊樓及盤，丘省府就、市湖府板田塊等稀缺矩資源悔/產(chǎn)掠品：技嘉盛床國際揚(yáng)/藏證瓏湖岡上等本項(xiàng)目靜態(tài)價格：8000元/平米左右對目抄標(biāo)的縱深度允梳理士：沖擊燒市場計價格滋天花電板，拿實(shí)現(xiàn)倒項(xiàng)目移價格臟突破？R1R2——商S＝渠政策覽由松住到緊從、價扔值消債減、透低成判本項(xiàng)遭目競賞爭、李豪宅頁KP哥I不蘿足——團(tuán)R1賭=實(shí)型現(xiàn)市賽場價下值，衛(wèi)陷入念周邊禁樓盤胃競爭——拍R2來=沖票擊市傲場價鳥格天土花板從R繭1到瘋R2火，我祝們的劣通路簡在哪瓣里？SCQ分析法R1睜：某攀一特慘定情搖境導(dǎo)窯致的屠某一役特定株結(jié)果駐，我億們稱賴之為起非期志望結(jié)紀(jì)果。R2爛：問公題是禍指不喝喜歡巷某一癥結(jié)果膝（比言如銷須售下顛降）雪，想請得到廢其他徹結(jié)果村（比站如銷下售增蔬長）昨，我生把其貓稱為瓦期望債結(jié)果歉。核心堡問題爆：擺脫欺區(qū)域吊市場選競爭鑼，建吐立自擦身價崇值標(biāo)茶準(zhǔn)，集實(shí)現(xiàn)么市場搏價格報突破如何暢來建艷立項(xiàng)攀目獨(dú)壟特價胡值標(biāo)醋準(zhǔn)？從客樸戶價象值出汪發(fā)，鎮(zhèn)依托杏外部累資源膠和自覽身產(chǎn)舒品，山打造頓項(xiàng)目猴軟性默的核朝心競磨爭力證——我服務(wù)罷和生兩活方墊式城市修資源授價值自然衛(wèi)資源而價值產(chǎn)品赴價值服務(wù)免價值生活藝方式附加娘價值哈高附加宜價值繩低市場逼競爭搞弱市場校競爭答強(qiáng)產(chǎn)品童競爭喝力模載型機(jī)會悲市場相對敬競爭炭市場完全貸競爭澤市場提升里價值創(chuàng)造悉價值現(xiàn)有勿價值項(xiàng)目武可實(shí)淹現(xiàn)價值鴨方式核心綿問題頭分解目：品牌形象3產(chǎn)品優(yōu)化2客群定位1價值責(zé)標(biāo)準(zhǔn)聚必需此建立刻在客垃戶價角值的滴基礎(chǔ)餐之上從客他戶價省值出扁發(fā)，兄產(chǎn)品撞層面嘉如何駕打造控項(xiàng)目癢軟性善核心優(yōu)競爭右力？如何森通過極營銷喝構(gòu)建廟項(xiàng)目愈獨(dú)特灑的品欄牌形嗓象價質(zhì)值，啄構(gòu)建果強(qiáng)勢宅的生壯活品拉牌及瓣形象甜體系叢？核心早問題堤：如何翼跳出柄區(qū)域穗競爭打造朗軟性磚核競槽爭力首次咸亮相誓即形高成區(qū)蟲隔第一紫部分統(tǒng)：項(xiàng)亂目面浮臨的盤問題——辨界定兆問題第二擦部分紙：達(dá)胖成目福標(biāo)的待關(guān)鍵吃舉措——別價值夠突破搭解決虛方案第三城部分竄：推元售策義略與愉執(zhí)行即計劃報告哄核心穿內(nèi)容1、旱客群差定位長沙己高端插客戶倒是怎趣樣的解一個也圈層我們?yōu)醯目蛿y戶是耍誰他們非對物勻業(yè)的床偏好組是什毫么主要在售豪宅客戶圈層情況分析項(xiàng)目名稱客群來源置業(yè)目的職業(yè)特征藏瓏湖上外地占40%（包括部份投資客）本地占60%（主要來自芙蓉區(qū)與開福區(qū)）改善或再次改善性置業(yè)外地客戶少量投資公司高層管理人員、私營業(yè)主、高級銀行職員、高級白領(lǐng)等城市中堅(jiān)力量約占70%大學(xué)教授、公務(wù)員等政府部門與事業(yè)單位職員約占30%奧林匹克花園外地80%（其中返鄉(xiāng)置業(yè)占一半以上）本地20%自住(部份外地客戶由于子女在長就讀等原因購房居住）部份客戶擁有別墅物業(yè)，但希望在市區(qū)有一套高品質(zhì)住宅方便居住，覺得住在奧園是身份與地位的象征大型私企老板及高管，40%高級公務(wù)員，20%融科檀香山本地占50%外地占50%（地州市的客戶在長沙置業(yè)，在長沙有一定的直系親屬關(guān)系，及全國各地在長沙發(fā)展的企業(yè)主）改善型自住客戶為主外地和本地生意人，40%政府公務(wù)員、醫(yī)生等，30%銀行、私企高管，30%身份德：本地兆泛公貢務(wù)員議、私提企老剝板、雹公司池高管來源裳：本衡地與奴外地盛（省株內(nèi)市伸外、異返鄉(xiāng)幫）各啦占一艷半動機(jī)開：改治善型滑自住抄為主私企偶業(yè)主將、公笨司高否管、兼政府翠公務(wù)叉員為儀客群壇主導(dǎo)外地賤客戶板與本縱地客垂戶各陷占一詠半，胡改善背型自提住客減戶為艱主圈層叫客戶摔特征注：刺上表玩統(tǒng)計授數(shù)據(jù)宇來源蜻于新渾景祥纖實(shí)地婦考察壞調(diào)研目前長沙主要在售項(xiàng)目客戶圈層情況分析(調(diào)查時間：2010-03-21)項(xiàng)目名稱客群來源置業(yè)目的職業(yè)特征金燁融府長沙市60%沿海城市（深圳較多）25%,省內(nèi)地級市15%自住絕對主力(其中為子女購買60%)投資少量40~50歲,本地經(jīng)商50%,公務(wù)員、個體經(jīng)營戶等20%事業(yè)單位20%其他10%建鴻達(dá)華都本地60%(以雨花區(qū)為主）省內(nèi)市外30%江浙客戶10%自住、子女教育、為子女購買80%投資只針對單身公寓，20%外地經(jīng)商，25%海外務(wù)工，15%本地教師，公務(wù)員，個體戶60%注：席上表錘統(tǒng)計掏數(shù)據(jù)咳來源狀于新側(cè)景祥趁實(shí)地偷考察主調(diào)研圈層景無明爆顯變填化，針客戶慎層級姻略有敬下降盞，客攏戶更送看重濤中心姐城區(qū)洗完善棉配套爛，教搏育條疼件等客群軟來源第一扮圈層源:長姜沙市慶區(qū)第二扮圈層員:沿顏海城族市第三死圈層本:省好內(nèi)地術(shù)級市置業(yè)撐目的第一基圈層攝:自頂住，蔬為子拾女購騰買第二冤圈層室:炫遵富、孟子女鵝教育第三碌圈層填:投患資職業(yè)王特征第一具圈層厲:外旺地和賢本地探經(jīng)商第二接圈層聯(lián):公甘務(wù)員兼，個就體經(jīng)獲營戶斥，企才事業(yè)較高管穩(wěn)等第三猴圈層閃:泛進(jìn)公務(wù)拜員核心認(rèn)圈層中心毯區(qū)客厘戶特塔征楊處塊長職業(yè)細(xì)：某醋重點(diǎn)下大學(xué)疊某處響處長僑性羨別：末女年齡視：4鵲6歲澆家甚庭年曉收入炒：5續(xù)0萬厭以上客戶菜基本倒情況叫：目前壤居住糊商品墨房約稅22盼0平磨五房源，學(xué)旱校內(nèi)價另有騾兩套談住房飾，與父噸母同順住，艇女兒介在外螺地讀臨書，雅家庭斷有兩畏臺車1：病生活雪方式促及圈男子典型茂的小資荒情調(diào)磨，喜嶺歡旅暫游、張運(yùn)動，購買徑奢侈騾品；摟上層塑社會例交際隙圈，尺校級脹、市攝級領(lǐng)供導(dǎo)2、軋對產(chǎn)臣品的渠偏好扔及觀寧點(diǎn)目前崗居住燃的是浴22膛0平夜五房蠟，因治為我訓(xùn)把爸其媽接糖過來仰住，封所以猜房子脆必須碼要大，但刊是房建子太自大了肯沒有早什么菜感覺半，我交個人卻還是阻喜歡澡小一盤點(diǎn)的辛有品往質(zhì)有指品位黨的房續(xù)子，腿兩房但三房釣就可箭以了錯，如館果再軋置業(yè)求的話叔，我狗肯定引會買眉個這喜樣的寶房子閃，而桑且要茫在市辛區(qū)中忠心位目置，眨況且醉女兒益馬上曉就要遼畢業(yè)歇了，倘回長纏工作封也要補(bǔ)幫她旁買套圓房子次的，甚我自搏己也旦可以控去住3、利對項(xiàng)在目地抬段、蒜價格心的認(rèn)礎(chǔ)識二環(huán)銀線以似內(nèi)，拳項(xiàng)目架那個節(jié)位置盟不錯賺，我句就喜撲歡靠內(nèi)南邊隸住，價格辱的話諷如果廈是真暮正的回高檔腎豪宅賓，產(chǎn)室品、顏配套捷、品陸質(zhì)各蹈方面籠都不龍錯的拍話，耍80漠00典的價顯格完嗚全可邁以接初受高地威位、搬高收識入家技庭小資興情調(diào)要求次品質(zhì)斤、品酸位為子減女置君業(yè)價格河接受拉能力撤強(qiáng)典型得客戶毫分析客戶娛深度拴訪談許總職業(yè)淹：國中企子掙公司泳副總不經(jīng)理年齡糕：4衡3歲小家羅庭年究收入巧：5鵝0萬夫左右客戶駁基本團(tuán)情況勇：來長攻沙十祥余年賴，目前等住在錫陽光辨嘉園住小區(qū)聚，單皆位房猴，另畫在雨激花亭釀還有我房產(chǎn)榴；一蘆家三碧口，朋自己購上班放就在事小區(qū)岸對面，為降人親黎和。1：唱生活曾方式籍及圈甜子平時傷工作月很忙氣，兒谷子剛淘剛考池上大饒學(xué)，耕妻子雜身體衰不是向很好緞，自朽己的斷朋友系圈子奇大部獨(dú)分都峰是總滑公司書的同織事，倡周末局不應(yīng)慎酬時趕喜歡薪跟家莊人呆僅在一陪起，勒出去膽散心勾或著農(nóng)去親蟲戚家匪、去簡陪陪鋸家里記老人僵都好料，平賤時下則班喜歡區(qū)打打此羽毛悼球，兒乎子就態(tài)比較碗喜歡從打籃任球。傳統(tǒng)跨家庭蒸，生渣活比妨較簡仗單。2、末對產(chǎn)貢品的疤偏好批及觀煤點(diǎn)目前噴的房草子是擴(kuò)在單侄位小寺區(qū)，畢復(fù)式砌樓，兒雀子上荒大學(xué)洞后，榮家里相的大享房子雅對于沸我們套兩個浪人來犁說有何些顯爬得空怠落落語的，趨感覺擠也沒漏有那竄么溫鄭馨，平但是玻因?yàn)樾唠x單越位近帳上班斧方便蘇，并回且自擺己的缸人際采圈都簽在這就里，篩也就化暫時肚沒有近打算嚼換房袖了；但是坡并不瓣排除叮對市塌中心猴有真國正標(biāo)摟桿性厚物業(yè)俗的投噴資，9鼻0㎡臺-1輛10怠㎡左材右的梳戶型背最好遠(yuǎn)，自繪己住克也好永或者迅將來嘴留給喚兒子運(yùn)都好獸，如稀果自萬己住澇的話排，希勿望有服很好肌的物景業(yè)，權(quán)并且權(quán)能提供濱優(yōu)質(zhì)線的健頭康服勉務(wù)。3、媽對項(xiàng)梯目地啞段、夜價格忙的認(rèn)縱識因?yàn)榛菸迦A光酒店億的關(guān)中系知奇道該龍項(xiàng)目灶的地窗段，棕很認(rèn)繼可，床周邊您配套騎也完克善，沾在目午前長能沙房街產(chǎn)市黎場的兼情況哭下8經(jīng)00鴿0元叔單價陷可以泉接受駛，但捏是要鎮(zhèn)看項(xiàng)劍目是窩否值泥這個戒價格涼。國企慨子公免司副市總經(jīng)用理傳統(tǒng)較家庭汽，喜普歡家資庭聚勿會喜歡作運(yùn)動偏好90購㎡-孔11督0㎡左右位產(chǎn)品高品尚質(zhì)物鉤業(yè)服系務(wù)投資棍心態(tài)若，用墳途不寨定80鐮00元單慈價接平受客戶駁深度組訪談典型客戶分析程先處生職業(yè)搬：公揭務(wù)員年齡波：2壁5歲寄家雨庭年善收入翁：1膀00陷萬左英右客戶搬基本害情況乘：父親叛為政胳府高減官，家境款殷實(shí)，出國家留學(xué)葵歸來礎(chǔ)現(xiàn)任蛇某職丑能部鞭門公傘務(wù)員芹，收騙入穩(wěn)印定，屬于崗典型蕩80筆后富鮮二代。1：寫生活經(jīng)方式守及圈它子有房皆有車摧一族永，上念流社稠會生句活，出入轉(zhuǎn)于各問大高添檔娛饑樂場森所，平振時喜浩歡和馳朋友心聚會撞，社交馬廣泛需，追仇求時殿尚。2、頑對產(chǎn)監(jiān)品的峰偏好挽及觀寒點(diǎn)對產(chǎn)甜品、攜功能帆無任麥何要習(xí)求，討喜歡音就買狹，希望燈物業(yè)默服務(wù)功要好，最好備能包索辦，是平時拍沒什棍么時躬間打睜理，緞希望王擁有論自己濤一個拖私人初空間養(yǎng)，最羞好在娛樂缺、休擺閑等勤配套竄方面絡(luò)要豐猶富點(diǎn)，這樣怪生活罩就挺握方便蜜的。3、鉛對項(xiàng)酬目地合段、蜓價格害的認(rèn)能識離市腹中心章較遠(yuǎn)詠，周牧邊沒驕有什堵么好圍玩的驚，但是紙樓盤際有特緩色喜患?xì)g的潔話，個買一篇套也梁無所她謂，定價格誘無所令謂80后富巨二代公務(wù)粘員社交選廣泛玻，上替流社析會物業(yè)酸服務(wù)配套裹要求考高對價偽格無晨所謂典型慶客戶程分析客戶蛙深度早訪談我們巷的客繡戶：品質(zhì)促需求餃型客文戶，厲非功著能需管求型隊(duì)客戶基礎(chǔ)淡客群爭取桿客群偶得套客群基礎(chǔ)客群—長沙市私營業(yè)主、經(jīng)商家庭、泛公務(wù)員區(qū)域來源：長沙市本地職業(yè)特征：泛公務(wù)員群體、地產(chǎn)、基建、設(shè)計等暴利行業(yè)購買興趣：45歲左右強(qiáng)烈，25~35歲一般置業(yè)目的強(qiáng)度：自住-23%，為子女購房-21%，投資-56%置業(yè)特征：群居、追求便利，在家族彰顯身份，為子女準(zhǔn)備資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能力：實(shí)力雄厚返鄉(xiāng)糕置業(yè)妖，外憐地經(jīng)偽商，站本地渠富二定代長沙正市私逆營業(yè)扇主、計經(jīng)商額家庭供、泛助公務(wù)踩員群櫻體湖南糖省地董級市巾個體醉戶、弱泛公膚務(wù)員承群爭取客群—返鄉(xiāng)置業(yè)，外地經(jīng)商，本地富二代區(qū)域來源：珠三角、長三角職業(yè)特征：IT、貿(mào)易等高收入行業(yè)購買興趣：意向濃厚置業(yè)目的強(qiáng)度：自住、為子女購房同樣重要，投資較少置業(yè)特征：偶爾居住，追求生活品質(zhì)，炫富，為子女準(zhǔn)備資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能力：實(shí)力非常雄厚，收入頗豐，暴利風(fēng)險亦大偶得客群—湖南省地級市個體戶、泛公務(wù)員群區(qū)域來源：湖南地級市職業(yè)特征：個體戶、公務(wù)員等事業(yè)單位購買興趣：意向濃厚置業(yè)目的強(qiáng)度：自住-56%，投資-33%，為子女購房-11%置業(yè)特征：占有稀缺資源、炫富、看重投資價值、看重省會教育經(jīng)濟(jì)能力：屬于當(dāng)?shù)亍八狻笨蛻繇?xiàng)目穗客群誘定位價值撕突破飲策略妖一：細(xì)分駛市場買，選身擇更樹高層險級的畜客群前提忌：1犧、項(xiàng)決目體鍵量不寨大；光2、捷對回亂款的漢要求股不高逮；3途、項(xiàng)牧目不階缺乏躲市場腸需求目的先：通莫過細(xì)和分市晶場，肯選擇袋同圈肉層客躍群中部單、忘總價謎承受關(guān)能力滅更強(qiáng)酒的客捧戶產(chǎn)品推優(yōu)化重與營干銷推竟廣的棗主要開著力址點(diǎn)應(yīng)懇關(guān)注么于購帶買力欣更強(qiáng)態(tài)的“阻爭取右客戶與”客群翅引導(dǎo)吸強(qiáng)度引導(dǎo)谷強(qiáng)度引導(dǎo)卡效果弱完強(qiáng)基礎(chǔ)夢客群顆—簡長沙均市私興營業(yè)烈主、念企事擺業(yè)單陪位中蒼高管爭取營客群猛—漏返鄉(xiāng)瘦置業(yè)哲，外母地經(jīng)役商，敗本地卡富二匹代偶得推客群竄—煩湖南燦省地興級市糖個體便戶、嚇泛公四務(wù)員僅群推廣姿引導(dǎo)和難度泊最大政，主廟要口狗碑傳忙播主要千的推冤廣引秀導(dǎo)對肥象，纖難度敗中比較育容易略接受酒，引團(tuán)導(dǎo)難器度較現(xiàn)低難易客戶錯細(xì)分每定位本案產(chǎn)品主要年齡置業(yè)特征身份特征客戶來源客戶本源特性二房小三房25-35自住兼有多次投資、投資80后富二代本地公務(wù)員、事業(yè)單位中高層管理者區(qū)域性強(qiáng)，集中周邊企事業(yè)單位。本地客戶為主，其次為地級市及外地投資客追求時尚、品味，看中中心區(qū)生活，工作重心在城區(qū)三房四房拼合戶型35-55多次置業(yè)、改善需求、自住為主私營企業(yè)主、企事業(yè)高管、地級市、外地投資客戶返鄉(xiāng)置業(yè)、省內(nèi)市外客戶比例較高，其次為本地私營業(yè)主追求生活，開始體味生活，追求面子、地位，彰顯個人地位與財富按不航同產(chǎn)輩品功煎能及般總價始下，屠對應(yīng)輕目標(biāo)鑼客戶家庭類型彰顯地位的成功家庭注重自我的社會新銳注重家庭的望子成龍家庭生活形態(tài)處于社會的中高端階層、高社會地位是其重要特征或開公司，或擔(dān)任公司高層，是社會認(rèn)同的成功人士工作繁忙，沒有太多時間經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，愛好高檔次的休閑娛樂活動家庭主要成員比較年輕；沒有孩子的比例高于其他家庭，很多家庭年齡很小接受比較多元化的思想觀念，在休閑娛樂等多方面比較新潮娛樂休閑活動是最豐富的，喜愛與朋友聚會、郊游等社交活動家庭收入較高，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點(diǎn)；關(guān)注孩子健康成長，成人因?yàn)檎疹櫤⒆訝奚藰I(yè)余生活和興趣愛好有強(qiáng)烈的家庭觀念，非常關(guān)心家庭內(nèi)部的和睦健康居住偏好

房屋是其社會標(biāo)簽希望小區(qū)有完備的健身娛樂場所因?yàn)榇蟛糠旨彝ザ加衅?，希望小區(qū)有良好的停車硬件設(shè)施

看重高水平的物管與園林水平，體現(xiàn)身份

面積要求大

對房屋的社會標(biāo)簽價值有深刻認(rèn)同，但更看中心理上帶來的享受；房屋的物理特性上強(qiáng)調(diào)個性特征，房屋既是下班后放松壓力的地方，也是聚會場所強(qiáng)調(diào)好的戶型，方便其聚會活動

與城市娛樂場所比較接近，方便游玩對房屋有一種心理上的依賴，房屋既是為孩子提供健康成長的地方，也在物質(zhì)精神上給他們一定安定感；

傾向選擇高素質(zhì)小區(qū)，充滿文化氛圍的周遍環(huán)境

重視房屋周邊配套便利性，尤其是教育資源；房屋最好與父母相隔不遠(yuǎn)，既能方面父母照顧孩子，也是保持和睦家庭關(guān)系的一個保證。目標(biāo)曾客戶嶼不同塵家庭漫類型佛下，皮生活犁形態(tài)排與居園住功弦能偏犯好客戶惑功能皺偏好客戶最深入丘洞察他們堂在這耍個城李市金怪字塔家的頂申端他們部是富肥人但渣還不游是富魚豪居住款功能坦已經(jīng)鈔不是豪核心舟需求危，但頭還未蹤蝶達(dá)到講奢享伏的層稀面他們砌重視慶生活信質(zhì)量恥與生蜂活效伍率對城距市中躲心有腳著較燭高的等依賴爐度物業(yè)墻是他鞠們身弦份、難品味絡(luò)與財祥富的雷名片他們禮可分巷為二勻類人正……一類型人—丸—70星—8拖0年態(tài)代生懲人的揀中青蒼年，他們豎年齡題在2等5-也35崇歲之育間，他妙們是隔以企茫業(yè)中兄高級瞧管理淘、高粗級技奪術(shù)人毫員、耍富二鼓代、柄自由外職業(yè)沖者等坡；他們工作聾在中堡心，酷生活申在中防心，渣圈子熔在中雅心，他鬼們重膊視生積活質(zhì)磚量與嘴生活西效率息，對勵城市箱中心虧有著崗較高椒的依藏賴度白；他們倒是五報高人晨群：高收鏈入、妙高職錦位、德高知懸識、霜高要燈求、葡高品縣味，追卵求時珠尚，烈他們?nèi)枋浅抢帐袊碾H化緣瑞的先懶鋒國際對化生當(dāng)活體喬驗(yàn)者我們忽稱這閥一類暖人為扔：60爭—7灰0年逝代生縫人，他們允年齡野在3痛0-菌45利歲之應(yīng)間，他塔們是瞞企業(yè)襪的私勉營業(yè)漆主，低企事酷業(yè)單集位的菠高管良，外親地企倉業(yè)管詢理者疊，他掀們是岡城市側(cè)的中至堅(jiān)；他們給大多螺是湖旅南人炭，在廣蒼深、雜沿海驗(yàn)等一怨線城業(yè)市打番拼多笑年，戀或創(chuàng)杯業(yè)，事漆業(yè)已蜻經(jīng)取特得成視功，佛不再紗為生麻存這箱種淺卷層次叔的問務(wù)題博投殺；他們忽擁有著豐富配的閱輕歷，較高世的品娘味，無寬廣加的視旁野，他名們通按過物踩業(yè)來鬧證明貴他們銀的財驕富和歷成功國際稈生活凡階層我們米稱另爆一類胖人為兼：另類漿人—斤—客戶奸形象徹定位城市師國際胸精英牽階層強(qiáng)列乳的國妄際化掩意識生活肅的品誰質(zhì)與放生活習(xí)的品耕味財富織與閱嚇歷成漏就的魔生活圓大師如何夠打造則項(xiàng)目檔軟性守核心牢競爭必力？客戶用價值產(chǎn)品落優(yōu)化品牌毅形象品牌諒主張國際尺化的熱生活達(dá)品牌項(xiàng)目罰發(fā)展謊核心匪戰(zhàn)略2、糟產(chǎn)品快優(yōu)化長沙諸市場就打造混水平陳與發(fā)鋪展階當(dāng)段本案菌的產(chǎn)孩品打車造策端略產(chǎn)品庸優(yōu)化魂建議市場廟產(chǎn)品微打造公水平奧園藏瓏檀香山中隆御璽價值點(diǎn)：依托奧林匹克花園品牌、大社區(qū)規(guī)模優(yōu)勢，樹立大平層豪宅典范園林、建筑品質(zhì)、高科技、戶型、物管定位：跳出區(qū)域影響，放大資源價值，主動占位第一梯隊(duì)，建立市場口碑和影響力，樹立全城標(biāo)桿公園物業(yè)稀缺性、規(guī)劃、園林、價值點(diǎn)：定位：城市花園洋房社區(qū)，樹立美式生活樣本二環(huán)內(nèi)低密度社區(qū)、園林實(shí)景、新技術(shù)、建筑設(shè)計、創(chuàng)新戶型價值點(diǎn)：定位：差異化產(chǎn)品，打造大平層豪宅社區(qū)內(nèi)人工湖、園林價值點(diǎn)：定位：長沙臭市場僑尚沒供有真劍正意肯義的渠豪宅或，項(xiàng)販目主縫要通播過自估身差葛異化謹(jǐn)定位勾與硬兵件打識造新技類術(shù)、軌新材驢料住宅牌建筑損新技罩術(shù)應(yīng)烤用：天棚底輻射街系統(tǒng)另；健康你全新唇風(fēng)系板統(tǒng)；外墻窄優(yōu)化愁系統(tǒng)佛；外遮拴陽及獅窗優(yōu)餓化系仙統(tǒng)；屋面包優(yōu)化慈系統(tǒng)泛；廚房謊及地木漏優(yōu)贈化系棍統(tǒng)；防噪斯音優(yōu)跨化系涌統(tǒng)；中央構(gòu)除塵冊優(yōu)化戀系統(tǒng)纖；智能徹化電至梯系思統(tǒng)；水處捷理優(yōu)避化系調(diào)統(tǒng)；住宅劉新技圾術(shù)應(yīng)開用：中央手空調(diào)正系統(tǒng)中央豎熱水渠系統(tǒng)中央停凈水懇系統(tǒng)地塊存采暖排系統(tǒng)地源倒水泵胡系統(tǒng)高速父光纖等等全國洽科技嬌地產(chǎn)弟代表長沙時科技撞地產(chǎn)拾代表北京膽鋒沾尚國誤際北京睡當(dāng)伏代萬漏國城南京血朗劈燕詩國委際街胞區(qū)長沙術(shù)當(dāng)嚇代萬去國城長沙卵奧宴園豪志宅組謙團(tuán)成功失敗項(xiàng)目交在新組技術(shù)鄉(xiāng)豐應(yīng)用堵方面限，全焰國知齡名高漠科技真地產(chǎn)后項(xiàng)目版，在止高成仆本投的入，詞高科牌技系裕統(tǒng)全牽面打趙造基顛礎(chǔ)下亭，造購就成棉功，叛在長會沙有筍典型節(jié)項(xiàng)目謝進(jìn)行崇嘗試遵，但驅(qū)市場何效果能不佳露；科技蝕地產(chǎn)恐在全暗國普搭遍成床功，銀在長軋沙多籠個高亮端項(xiàng)驗(yàn)?zāi)恐锌v均有熄不同涂程度海的采歌用，鎮(zhèn)但市刷場證變明并偵沒有諒實(shí)現(xiàn)汁預(yù)期學(xué)的溢渣價第一包階段大第二巡壽階段外豪第三角階段富人鞠區(qū)第四呢階段私享產(chǎn)品核心特征“大”；“低密度”資源依附金磚堆砌；符號營造；空間改變，空中別墅“體驗(yàn)點(diǎn)”打造立足于“產(chǎn)品氛圍”、“服務(wù)”；注重私密性；注重享受性；注重專屬化；產(chǎn)品價值訴求點(diǎn)大面子身份、體驗(yàn)、品質(zhì)卓越、專屬、創(chuàng)新、藝術(shù)頂級形象特征“別墅”物業(yè)類型為頂級形象；鑲金帶銀，強(qiáng)調(diào)富貴符號；強(qiáng)調(diào)生活方式低調(diào)的奢華收藏品立足于產(chǎn)品硬件立足于產(chǎn)品軟件立足于產(chǎn)品軟硬相結(jié)合營銷特征張揚(yáng)外顯，宣傳產(chǎn)品的用材和資源的占有宣揚(yáng)某種高尚的生活帶來的身份低調(diào)奢華，強(qiáng)調(diào)圈內(nèi)影響市場價格市場比較法定價價格與普通住宅價格比約為1.3：1前期市場比較法定價，后期稀缺性自我定價；價格比1.3：1跳至2-4：1稀缺性自我定價；價格比2-4：1初級傭階段高級擇階段成熟厚階段從豪裝宅發(fā)渴展階器段特意征來耕看，輕目前長沙言豪宅淡市場菜還處慰于市皺場的暈初級嗽階段衣向高男層階部段的童過度舊期，項(xiàng)授目主陜要依仍托資騎源價鍋值及盤硬件蔬打造錄，尚膀缺乏導(dǎo)豪宅束匹配六的軟第件、拔客戶番感受武等層瘡面的銹突破過度難期價值歲突破系策略火二：把握約市場寨節(jié)奏尺與客兇戶價項(xiàng)值，打撓造國丈際化統(tǒng)服務(wù)熄與生本活品怨質(zhì)的住產(chǎn)品紡，建先立豪料宅的含形象醫(yī)氣質(zhì)“面被子”搬是有唉溢價消的，傲尚未洋達(dá)到尸富豪察階層胳的客慎戶，刻更加朵重視苦物業(yè)騙的“嫂符號艘”價明值。師盡管匪我們遮不具武備真旅正豪魔宅的氧KP刊I，遣但形療象氣數(shù)質(zhì)上助我們茫一定摟是豪框宅建立肥豪宅峽的形驗(yàn)象氣色質(zhì)立面冬、園豎林—外—豪宅渣奢華符的外尼衣服務(wù)餡、藝恩術(shù)品澇味—盡—豪宅但的內(nèi)餓涵與圣生活焦方式立面挪。豪宅膛需要賣被所撕有人遭一眼碧就看胞出，臉豪宅蜂需要對讓人斯心生謎敬畏辭，并拋因此芹而仰用視！豪宅順？豪宅貌！馬化祝騰像塔大學(xué)身老師馬云盟像是紀(jì)喜劇診演員這人州我們剛不認(rèn)林識，襪但看布起來握最像推老板王石棒像老窄牌業(yè)轉(zhuǎn)務(wù)員立面發(fā)——口AR論TD工OC屯，打和造家辭族的辭徽章園林藏——?dú)灇W式文皇家歌園林欺風(fēng)格強(qiáng)調(diào)柜儀式搭感和暢幾何獎感的潛——?dú)W式今園林儀式獅感—是—給愈業(yè)主撲歸家浩之路芬有如若走紅正地毯勺的感筍覺幾何念感—?dú)狻o昌高層遷客戶測展示含油畫脊般的紀(jì)視覺側(cè)盛宴藝術(shù)孫感—附—景慌觀小逗品、定公共讓裝修州體現(xiàn)航景觀恥的藝迎術(shù)體撈驗(yàn)公共購空間休——糟藝術(shù)擋與品源味景觀球藝術(shù)銹化—畝—建議級購買享國內(nèi)矮某藝辱術(shù)大稿師3躍-5摩件作碧品，給提升拼社區(qū)閉整體疏藝術(shù)友氣質(zhì)邀。公共鋸空間野——貧藝術(shù)銅與品慈味服務(wù)橡——葡國際右管家導(dǎo)服務(wù)長沙捉首座伍“巴療特勒版”服旬務(wù)社卷區(qū)特色許——抹無線壇網(wǎng)絡(luò)偶社區(qū)在社落區(qū),往隨時脂隨地享受誦網(wǎng)絡(luò)牽的樂采趣自由膛、自楊在的塞生活盡情復(fù)網(wǎng)絡(luò)籌沖浪WE蜓B2暴.0宜主題面社區(qū)別墅狹。稀缺厲的城劃市低據(jù)密度但物業(yè)期，項(xiàng)憑目中亦的名狠星產(chǎn)暮品價值艷核心東在于醫(yī)“城市”而滑不在勁于“別墅”其“血符號掌”價怨值，埋更勝倆于其暗功能糟價值如何科給別局墅客呀戶更丘多的毫“尊己貴感檢”——糞項(xiàng)目懲前期尾銷售班階段勢主要劑展示臭區(qū)樹，階才是瘦這里配的主追人讓房牢子長編在樹翼蔭下糕，隔探離高查層視練線綠墻快劃定婚邊界姨，營鋸造庭攝院深溉深以密獲降密它，視眼覺上蜻弱化糕樓間抄距輕盈垂的手嗎法，大營造昌景觀屬的意結(jié)境長條桌形地馳塊成成為私駛享的并樂土平時惑除可族考慮祥停車正外，壤可承擔(dān)博私人蜜酒會碑、戶蠅外P宰AR倦TY蓄等室搶外功男能給業(yè)租主以儀更高啟的“跳地位漆”1、立別墅儉區(qū)單零獨(dú)設(shè)畢立物抗業(yè)崗潛停2、素每棟鳳樓設(shè)掉一位紡“巴情特勒徹”僅端服務(wù)澡8位求業(yè)主3、明單元桑入口享儀式點(diǎn)“門踢廳”長沙仙首席揮城市材別墅城市莫隱貴妖，大愉宅深片深別墅胃定位別墅磨形象干定位產(chǎn)品蜘形象楊定位通過聯(lián)產(chǎn)品標(biāo)創(chuàng)造匠國際健化的草服務(wù)巖與生獸活方石式，客打造嚷國際寒化的侮生活洗場、晶交際儲圈、父體驗(yàn)倘館長沙麗國際司生活姨地標(biāo)Li棟fe死st筍yl役e漲Ce芬nt壯er2、恰品牌泰形象形象烘如何啦定位形象結(jié)如何療展示形象祝如何鎖傳播形象揚(yáng)定位Rolex偉大咳的品誕牌是何公司味維持劣超額鹽利潤口的唯盯一途歡徑，勝偉大挺的品奶牌實(shí)距現(xiàn)了拘感性供收益核，而紐奉不是疲理性健收益克?！芊评N普·模科特享勒LVCh塌an呆elAr捕ma治ni價值運(yùn)突破庫策略依三：構(gòu)建畢強(qiáng)勢死的生院活品逆牌及躲形象樣體系本案蜂品牌互營銷嗽跨越漿項(xiàng)目站營銷卻，品寒牌營裹銷貫規(guī)穿項(xiàng)輸目始種終目標(biāo)右客戶究二級鑰化，伶以“它塔尖胸客戶腿”為員引爆帖點(diǎn)，掌打擊案占20雁%的“隸引領(lǐng)暈者”巨類型旋客戶夢，影討響80勒%的“企跟隨呈者”件型客頭戶塔尖僵客戶滋影響或主要依通過恐品牌程與口擱碑營倍銷實(shí)伸現(xiàn)——羅在創(chuàng)用造項(xiàng)虎目品并牌的返同時宇是否陸能兼示顧企傘業(yè)品溫牌？從企清業(yè)品抵牌說敵起建發(fā)均房產(chǎn)磨將鉆支石所絡(luò)擁有浩的精菠雕細(xì)遵琢、柴恒久筆堅(jiān)固熱、保鈴值增挺值揮的物炎質(zhì)內(nèi)笨涵與社企業(yè)叉的品爬牌理憂念完妹美結(jié)饒合，禮觸動截鉆石適與建餐筑、題空逗間、忌人性奇的溝杠通，蘋“延襯伸建娛筑·斗關(guān)注豬人文缸”，縮慧為消鐵費(fèi)者狂打造叮最具握鉆石悉品質(zhì)耀的生汁活家若園。為消邪費(fèi)者紅打造接最具羨鉆石錘品質(zhì)終的生看活家盆園企業(yè)帽理念確立字品牌獨(dú)到化的產(chǎn)毒品研惕發(fā)締造顛精品刑建筑艙是建衡發(fā)房盾產(chǎn)的局開發(fā)轉(zhuǎn)宗旨保證護(hù)品牌完善孕的售碰后服菠務(wù)“專業(yè)挑創(chuàng)造繪價值劇”的亞強(qiáng)烈島服務(wù)唯意識實(shí)現(xiàn)責(zé)品牌品牌屋價值斬節(jié)節(jié)作攀升確立缸了房亡地產(chǎn)娛行業(yè)京的褲“鉆養(yǎng)石品淋牌”卵地位品牌需寫真感受發(fā)鉆石瓶之美近3魚0年沿來，臂始終遙堅(jiān)持脊“鉆仗石”患品質(zhì)“鉆耳石”獅理念已深斷入企鏈業(yè)品叮牌核茶心關(guān)于控鉆石湊的聯(lián)典想寶石隙之王愛情吼的圣痛物代表降權(quán)力洪與財寧富保值錄增值螞功能稀有極致飛的藝白術(shù)品“鉆堂石恒蠶久遠(yuǎn)初，一掀顆永溉流傳覺”堅(jiān)貞拌永恒鉆石本案鉆石外與本慘案氣私質(zhì)高嬸度吻烘合經(jīng)典墾建筑中心渠版圖不，稀故有地營塊藝術(shù)原、品據(jù)味社劈燕區(qū)土地低增值摘、保奇值功痰能豪宅添物業(yè)挖符號權(quán)力和與財雁富永恒稀有增值怒、保助值奢華芹的藝崇術(shù)鉆石救與本些案塔尖綢客戶非凡紫成就城市蛋少數(shù)變派豐富道的閱尤歷資產(chǎn)逗的保篩值、脹增值身份咸與地論位每一領(lǐng)顆名冶鉆，掛都有掃其非磨凡的潮身世每一想顆名泛鉆，母歷經(jīng)匯歲月趣，幾素經(jīng)易脈手，泄人們液早已坊記不爸起那松些主虎人姓瞧氏，叮只有活其光瞎芒和貌名字巾被人玩流傳沃至今饅……光明甩之山這顆燈鉆石桌有最巷古老溜的記地載歷嘆史，走它的竭最早煎記載恩可以總追溯變到1肉30惹4年匠，在老維多暈利亞妙女王投在位痛時被闖再度昂切割悄，之輩后被懷鑲嵌饅在英史國女俘王的童王冠都上，槳這顆籌鉆石愉現(xiàn)在皆重1性08班.9雨3克鞠拉。和“光妖之山紙”鉆表石據(jù)棒說是差上帝頑送給越一名落忠實(shí)奪信徒探的禮可物。神像余之眼這是掛一顆熄扁平齒的梨敬形鉆賽石，匆大小呀有如隨一顆積雞蛋需?！扒纳裣衲钢酆伞敝貜?0驅(qū).2計克拉交。傳萍說它臨是克趴什米離爾酋項(xiàng)長交疊給勒古索拉林沙塔番哈公針主的冷土耳成其蘇足丹的夢“贖蓬金”騙。大莫碗臥兒大莫澡臥兒償是1桌7世拜紀(jì)在吵印度耍發(fā)現(xiàn)客的鉆巴石?；⒋竽团P兒剛根據(jù)惑泰姬絨陵的短建造零者沙閘迦汗揀命名密。但預(yù)是，基這顆菜鉆石罷后來消失蹤宏了。犁有人塞認(rèn)為街，光員之山姿鉆石偏可能哄就是削由這霸顆鉆著石切筋割而誤成。案名爺建議釀——永恒媽之光本案項(xiàng)目品牌建發(fā)品牌升華建發(fā)品牌增加項(xiàng)目品牌內(nèi)涵品牌互動、提升總有才些地畏位，貨需要均時間銅的歷猾練25烈0噸狡礦石聚中能提煉贈出1堂克拉真的鉆擊石案名威演繹蠅——總有做些經(jīng)特典，鑄讓世別界為次之矚谷目一毫彎米的葛距離融，鉆石很用了詞33元億年形象申定位俊之營辦銷總吸精神纖——尊SL焰OG風(fēng)AN唯極鋤致，侄耀世外與永刊恒極致領(lǐng)域極致建筑極致生活極致服務(wù)極致園林極致配套區(qū)域國際糖生活旨階層國際史生活稻的體監(jiān)驗(yàn)者客戶國際閉商務(wù)飽中心城市棍CB么D項(xiàng)目國際付生活而地標(biāo)生活夫場/嶄交際扎圈/籍體驗(yàn)縫館國際酒化貫穿判區(qū)域醬、客節(jié)群、饒產(chǎn)品圓的統(tǒng)榆一元盛素形象莖定位沾之主外推廣梨告語鵝——中央憂領(lǐng)域所，國扣際奢穩(wěn)華形象胖展示——飽視覺榴表現(xiàn)LO煩GO品牌邁形象項(xiàng)目重形象形象經(jīng)展示——爬客戶屆體驗(yàn)工地撕圍檔雨——腥從圍綿檔也憶能辨客認(rèn)“與豪宅緣瑞”臨芙右蓉路列結(jié)合短營銷變中心歡進(jìn)行抖圍檔仗設(shè)計扎，建目議對扎現(xiàn)有遮圍檔疼進(jìn)行襖加高綁及品辛質(zhì)感墓提升根，體鋪現(xiàn)項(xiàng)某目豪約宅氣疼勢，挨同時在起到怎很好施昭示躺作用餅，攔丑截過喚往客日戶。樣板睬區(qū)建扇議—權(quán)—細(xì)珍節(jié)、夢品味堂、藝晉術(shù)別墅索樣板百區(qū)沒公有大省的園病林，困但小士中見孕大，藍(lán)是我略們可社以做夸到的樣板裂房建宮議—阻—生烘活、求生動國際棄感、蜜奢華禍毋庸伙置疑圈，但壁我們缸希望唇多一堪點(diǎn)生先活的絡(luò)氣息薰衣侍草香枯精油帶香叛精的棋玫瑰漁花瓣擺放炕玫瑰鄰蠟燭當(dāng)咖例啡的機(jī)香味桂在裊貞裊的意霧氣美中慢脈慢升訂騰并耗彌漫撿在整程個早運(yùn)餐室焰的時雹候,糖我的羊一天差也由夢此開鬼始嗅覺視覺感覺書桌饑或者植陽臺到的椅晨子上累不經(jīng)蓬意地禾放著崇一份場已經(jīng)希翻過模的英切文報峽紙擺放桃在展渴示柜犬的家除庭照況片讓音炕樂在予空氣夸中飄下散音樂家庭休閑銷售斑中心青建議虧——聲光晶電的叫展示厘系統(tǒng)模型毅是1更：1混0的損，高煉1.標(biāo)5米勻，巨妻大，悟然后勉被切假開了健，斷姐面根牛據(jù)不冒同的蘇按鈕陰可以特顯示緊想展采示的娘安防產(chǎn)系統(tǒng)建材翠及工挺藝的廈展示普通干鋁合叔金門薯窗和盛斷橋靈中空集的比衰較，旗左面貨是普軌通，節(jié)右面所是斷醫(yī)橋，譽(yù)有斷煉面模詠型，壯同時姥摸上梢去有性直接途感受員，搭訓(xùn)配內(nèi)亡外溫夕度計捎，溫定差一斜般為畢3~飼5度安防往仿真騾展示安防杠系統(tǒng)滿，比乒較好輔玩的掙是做夏了假要門，貫開關(guān)嫁打開相的情掩況下膝，有耍人穿放過門距框就細(xì)會報攜警并奸且亮創(chuàng)燈監(jiān)控眼系統(tǒng)性也真沫的放使了攝病像頭廊和電喚視，攻客戶發(fā)反映峰還是銜比較豈好玩愛的銷售好中心蝕也是畜藝術(shù)罰館大師芽的藝礎(chǔ)術(shù)作轟品展巴特名勒服踐務(wù)的烘提前才展示聘請可五星澇級酒四店禮正儀培訊訓(xùn)師戶對服慮務(wù)人銀員進(jìn)鋪行專狠業(yè)陪邁訓(xùn)電梯烈大堂桂設(shè)置丙“巴廢特勒吸”門童服務(wù)說員保潔知員——棚每一末個角秒色都喇是道興具20伙10嫁，感到動長娘沙人挺的N細(xì)個細(xì)呼節(jié)價值勿有時誤不在婆于我憲們做豈了多持少而在噴于客屆群感晉知了肅多少形象撫傳播制造鑒市場自話題忘，大兩眾傳唯播，晝小眾帳購買線上俱立形動象，覆線下獻(xiàn)影響晚圈層通過總事件塔營銷應(yīng)制造酬項(xiàng)目皮市場盡影響殿力與相強(qiáng)勢俱品牌著形象“爭墾取客市群”檔主要代通過秀圈層裝與口崖碑了棗解項(xiàng)財目信蜂息品牌筆傳播盜策略頌——話題井1—淹—品站牌話推題，億吹響桑進(jìn)攻之的號因角建發(fā)圾“永陳恒之皆光”推名鉆暗拍賣——情全城超話題露的焦帝點(diǎn)—污———亞吸引伶大眾梢，影裳響小遭眾—喜———哨建立榮鉆石滅豪宅丟形象餐——話題詠2—漏—業(yè)根內(nèi)話掏題，掌得業(yè)諷內(nèi)者嚇得天頑下《首殲屆長糕沙豪姐宅論截壇》——奴得業(yè)腫內(nèi)者陷得天昏下—顏———符建立海豪宅像的標(biāo)壁準(zhǔn)—藏———狂吸引農(nóng)外地坊湖湘端人—秩—活動職名稱被:首屆王長沙躲豪宅傷發(fā)展礙論壇活動遇時間貼:20房誠10樓年5漸.1取期間戰(zhàn)，利緊用房帥展會活動御目的覽：配合限項(xiàng)目散亮象銅，利居用話飯題熱企議，嗚引發(fā)絹市場旋關(guān)注慕，建鼻立豪次宅標(biāo)甘準(zhǔn)。活動勵設(shè)想銅：--顆--陸前期窯通過龍網(wǎng)絡(luò)舅、軟是文，沃引入愁話題貍，“淘長沙面沒有捏豪宅杠？”嶼“貴升宅不些等于納豪宅榮”“犧豪宅有的標(biāo)彩準(zhǔn)是允什么么”…隔…--福--床邀請雨長沙揚(yáng)地產(chǎn)糾界大飛佬、營建發(fā)光長沙蒜公司蠶老總畢、國逃內(nèi)品影牌開妄發(fā)企聞業(yè)老客總（義如潘剩石屹刷、黃循文仔夏等）話題福3—純—入仇市話襲題，筑鉆石狠珠寶蛛展銷售療中心紐奉開放迅活動——帶高調(diào)嚷入市越——活動體名稱它:銷售倘中心慚開放刷暨鉆做石珠做寶展活動刑時間檔:20錯10默年6堂月5闊日-殖6月疾7日活動扒目的厭：利用蟲銷售所中心宗開放鵝，吸裕引市亡場關(guān)版注?；顒尤O(shè)想尼：--立--個聯(lián)合椒“鉆碑石小稻鳥”罵為“施永恒莖之光油”拍謹(jǐn)賣預(yù)販熱。話題頃4—梳—產(chǎn)銅品話匠題，依大師候的藝鋤術(shù)作匙品《X教X藝憤術(shù)大與師與闖項(xiàng)目鐘簽約且新聞勉發(fā)布啦會》——咳名人喊大師社效應(yīng)柳————亞豪宅疤的藝頁術(shù)價脂值—南—活動壩名稱吹:大師罵作品掘簽約抬新聞特發(fā)布遍會活動狐時間少:20創(chuàng)10瞇年7啦月活動落目的器：名人原、藝蒙術(shù)提欲升項(xiàng)潮目形焰象，鼠引發(fā)償產(chǎn)品回話題麥?；顒忧脑O(shè)想蘿：--眠--爪購買抹XX輝藝術(shù)膚名流屆藝術(shù)灑大師扎原創(chuàng)葡作品割，作晃為社叮區(qū)未捷來景糾觀--另--干前期尖通過咸銷售拌中心東、樣踢板區(qū)星進(jìn)行肺展示米丘湊——畫藝術(shù)臉名流揭代表話題錦5—損—圈飽層話架題，煎品牌栽聯(lián)動《建淘發(fā)“豬永恒婆之光脊”國浸際名犧品發(fā)跑布季端》——路聚道福策略卸————敵品牌緣瑞疊加腦————蝦蓄客輪手段劉——活動紋名稱燦:建發(fā)猛“永政恒之銳光”世國際軍名品知發(fā)布蚊季活動朱時間屯:20非10尾年9悲月-喪10新月活動丈目的柄：品牌洋聯(lián)動鎖，提楊升項(xiàng)泄目品絞牌價焦值；因主動兆接近哨目標(biāo)地客群咐，獲認(rèn)取客逐戶資饑源?；顒犹釉O(shè)想當(dāng)：——潑與美暢美百爹貨、另金色朝家族覆等，殖商場滔和商租家合轎作，同由開呈發(fā)商冰提供映模特貫、T葉臺等產(chǎn)，商民家贊帆助服托裝等緞，進(jìn)津行聯(lián)險合展凈示；吉當(dāng)天之在商勞場購鄭物滿兔10論00海元，酒即可輩在開蜂發(fā)商絹售樓車處換趙取一粱份精崖美禮懶品?！泵恐芑ㄟx取找一到熔二名翠商家墳進(jìn)行孔合作輝，連無續(xù)每廣個周倚末在話商場中組織睬活動頌。話題趣6—稱—企慘業(yè)話石題，哥回饋調(diào)市場《建己發(fā)集牛團(tuán)3丈0周識年慶說感恩聚活動域》——處傳播釘熱銷塔信息鉗————舌客戶測維護(hù)賠活動災(zāi)————殿企業(yè)僅品牌落宣導(dǎo)純——活動斜名稱濾:建發(fā)龜集團(tuán)澇30窯周年后感恩綢長沙殺新春幫音樂艇會活動徒時間首:20國11位年1洲月活動蹈目的制：傳播萄熱銷貞信息離，客涉戶維心護(hù)，嫩品牌果提升活動洽設(shè)想鎮(zhèn)：邀請瓣國內(nèi)缺知名栗樂團(tuán)碑在田顆漢大猜劇院述舉辦諒新春遍音樂按會話題筋7—杏—八號卦話鄙題，襲草根戀營銷“制胖造”嘴坊間痕新聞——斃制造侍坊間著新聞驕————井市民鑼八卦純題材體——章子共怡千宅萬置昆業(yè)萬麥科1顧7英尿里？方文悼山參冤與棠伙樾創(chuàng)棋作？真相“怡智”、嶺“依柴”一字秧之差真相人來典了！和項(xiàng)俗目壓魚根沒錯關(guān)系騙？品牌卻影響震力品牌按話題（6爺月）業(yè)內(nèi)短話題（5裕月）入市箏話題（6芒月）產(chǎn)品聽話題（7殿月）圈層勢話題（9鎮(zhèn)-1忘0月刃）企業(yè)箏話題（1獵2月號）八卦膜話題通過顏品牌纖形象隆傳播娘，實(shí)料現(xiàn)品我牌影并響力總結(jié)目標(biāo)導(dǎo)：沖打擊市失場價干格天扭花板甘，實(shí)虎現(xiàn)項(xiàng)綿目價晴格突渴破本項(xiàng)灑目靜刮態(tài)價餡格：鋪80改00株元/膊平米飼左右1、翅細(xì)分椒市場完，選帳擇更余高層場級的槳客群2、打造彈國際搶化服猾務(wù)與止生活疾品質(zhì)傍的產(chǎn)崖品，跌建立資豪宅塵的形束象氣楚質(zhì)3、勸構(gòu)建襪強(qiáng)勢命的生持活品春牌及愛形象調(diào)體系價值尸突破本項(xiàng)跌目價京格實(shí)頁現(xiàn)？核心書問題渠：如普何跳悠出區(qū)糞域競株?duì)?，誦打造咸軟性垂核競零爭力喂，首次妖亮相呆即形燙成區(qū)田隔原則鏈：區(qū)位器特征唐類同目標(biāo)蹈客戶牲相似規(guī)模后相似賣點(diǎn)穴類似考慮疏項(xiàng)目糠溢價魚因素號：84洪56陪*(類1+況0.談08示)=鄭91徹32狼元/傲㎡市場家比較匙法靜堂態(tài)價爽格測桐算樓盤均價折算率折算價格權(quán)重價格比重建鴻達(dá)華都7500-2.3767740%3071金燁融府8500-1.8865640%3462嘉盛國際9500-1.2910920%1923合成均價8456價格考定位考——核公寓靜態(tài)薯公寓皮入市駛單價仔：9暖10諸0元乏/㎡此價吉格為鏡保守孫建議質(zhì)，建屯議入溉市價逗格不賄宜過宮高，蜓為后部繼拉圍升預(yù)允留空脾間價格沈定位衛(wèi)——助別墅本案疼別墅誦市場違無參鎖照標(biāo)鈴準(zhǔn)，秒借鑒雷其它綠城市杰經(jīng)驗(yàn)閱數(shù)值經(jīng)驗(yàn)演數(shù)值圾：洋鑄房/災(zāi)公寓花：1吃.5非倍勇聯(lián)排須別墅盆/公宇寓：詢2倍市場賀類似廢項(xiàng)目聞：檀軍香山冷，洋斧房/嶄公寓霸：1旋.8個倍本案蜂別墅冷價格圈定位固應(yīng)在盲公寓梅價格胞倍之附間建議咳別墅出入市律單價列：1么50頓00扔元/法㎡建立客長沙臉中心撫城區(qū)岸房價頓絕對寺標(biāo)桿第一才部分常：項(xiàng)蹲目面絨臨的構(gòu)問題——財界定由問題第二誤部分漂：達(dá)宮成目五標(biāo)的貢關(guān)鍵喂舉措——尺價值運(yùn)突破的解決圖方案第三旁部分助：推懷售策催略與瓦執(zhí)行蠅計劃報告混核心航內(nèi)容推售籍原則原則風(fēng)一：乓別墅袖銷售怎周期塔長，晌20秤10否年回續(xù)款主并要通塑過公債寓銷特售項(xiàng)目撲達(dá)到讀預(yù)售款條件黃約1想1月站中旬巴，實(shí)禿現(xiàn)回飾款前立期蓄后客是斜關(guān)健別墅鉗是形渠象、管價格譜標(biāo)桿洞，短張期價百值變劣現(xiàn)有賴難度歇，以雙線下額銷售的為主原則省二：綿搶先隱入市膜，占僑位豪呆宅擺脫撈區(qū)域越競爭洞，吸脈引塔淋尖客座戶進(jìn)盟場，傾建立菌市場橡豪宅凳形象原則螺三：炊小步惑快跑溜，保壤障公蒼寓開居盤熱膠銷控制鳳每次盆推貨期量，獄保障手入市畜熱銷披，首級期產(chǎn)賊品相踢對豐役富推售示策略住宅稠、別哪墅、呼品牌絞—豆—主線票、副闊線、行隱線帆，三歡線合爆一，采并行勻發(fā)力妻！隱線膏（品扣牌）主線攝（公干寓）副線尾（別垃墅）品牌讀領(lǐng)導(dǎo)司項(xiàng)目唐，項(xiàng)紹目提候升品越牌建發(fā)袋出品總導(dǎo)源演鉆石字公館前臺杜主角Ci平ty叫Ho穩(wěn)us隊(duì)e中央登領(lǐng)域煙，國風(fēng)際奢攪華后臺答主角別墅組團(tuán)1#3#2#二房72-76㎡

三房88-113㎡四房123-154㎡拼合戶型218-251㎡注：別墅戶型275-340㎡鉆石公館品牌導(dǎo)入價值提升價值呈現(xiàn)時間：10’11-11’4時間：11‘5-11’10時間：11’10-12’63#樓：353套，3.5萬平米。其中126套二房，128套三房，99套四房。2#樓：198套，1.5萬平米，其中66套二房，132套三房。1#樓：322套，3.3萬平米，其中33套二房，227套三房，62套四房。說明：價值排序：1>3>2，3#樓產(chǎn)品價值居中，產(chǎn)品線豐富，有利于吸引塔尖客戶進(jìn)場，2#棟價值較低，但戶型緊湊，客群相對量大，在前期價值標(biāo)桿下，可實(shí)現(xiàn)一定溢價，1#樓王價值最大化，完美收官。小步慢跑原則，豪宅物業(yè)面臨客戶圈層小，物業(yè)價值認(rèn)知到認(rèn)同到購買，相對周期較長，分批小量推盤，適當(dāng)拉長銷售周期，有利于項(xiàng)目整體價值最大推盤臣節(jié)奏定——支公寓CityHouse概念導(dǎo)入形象導(dǎo)入價值導(dǎo)入時間：10’9-12‘126#→5#→4#→7#說明：本案別墅物業(yè)類型特殊，單價、總價高，價值認(rèn)知到認(rèn)同相對周期較長，主要采用線下銷售。前期推售主要目標(biāo)為項(xiàng)目樹立價值標(biāo)桿，在營銷過程中不斷為項(xiàng)目注入話題。針對別墅銷售單獨(dú)設(shè)立銷售小組，進(jìn)行銷售接待、講解及客戶拓展工作。別墅金組團(tuán)1#3#2#二房72-76㎡

三房88-113㎡四房123-154㎡拼合戶型218-251㎡注：別墅戶型275-340㎡4#5#7#6#推盤沙節(jié)奏鼠——美公寓公寓別墅91昌00座/平客米高調(diào)尾平價母入市穩(wěn)步愧上升價值捐最大硬化15涂00邪0/拾平米高調(diào)臘高價拐入市20南11球.520哪11消.1不03#扒樓、榨別墅品牌膛