第章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

第二章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第一節(jié)市場(chǎng)法第二節(jié)收益法第三節(jié)成本法第四節(jié)評(píng)估方法的選擇資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法市場(chǎng)途徑成本途徑收益途徑評(píng)估基準(zhǔn)日過去未來成本法市場(chǎng)法收益法第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法含義

1.定義利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。2.市場(chǎng)法的理論依據(jù)：替代原則3.市場(chǎng)法是最為直接，最具說服力的評(píng)估方法之一。二、市場(chǎng)法的基本前提

1.要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)；2.公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)?？杀刃裕海?）功能上具有可比性：用途、性能上；（2）面臨的市場(chǎng)條件具有可比性：包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等；（3）參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能夠過長(zhǎng)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。三、市場(chǎng)比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)確定被評(píng)估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場(chǎng)條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。2.參照物數(shù)量：三個(gè)以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。2.指標(biāo)對(duì)比、量化差異。以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評(píng)結(jié)果。對(duì)初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。1、時(shí)間因素2、區(qū)域因素參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好：；反之系數(shù)>1一般以被評(píng)資產(chǎn)為100，◆調(diào)整差異3、功能因素5、交易情況調(diào)整◆確定評(píng)估值

將若干個(gè)經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評(píng)估值。4、成新率因素功能系數(shù)法——資產(chǎn)功能與價(jià)格呈線性關(guān)系四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法（一）直接比較法

參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異例如：成新率、功能等。例：除生產(chǎn)能力不同外，其他都一樣。參照物的生產(chǎn)能力是100萬件，被估物的生產(chǎn)能力是80萬件。而參照物的市場(chǎng)價(jià)格是10萬元。（二）類比調(diào)整法

參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在差異。

交易案例A的調(diào)整值＝參照物A的成交價(jià)×?xí)r間因素系數(shù)×區(qū)域因素系數(shù)×功能因素系數(shù)×情況補(bǔ)正系數(shù)×……[例擠2.援1]決某商鞠業(yè)用釋房，羽面積炒為6趕00氏平方苦米，第現(xiàn)因反企業(yè)壁聯(lián)營(yíng)作需要盆進(jìn)行沙評(píng)估米，評(píng)粥估基豪準(zhǔn)日圈為2嗚00旗2年湖10特月3伐1日旬。評(píng)鹽估人嶼員在惠房地墳產(chǎn)交儉易市帶場(chǎng)上童找到競(jìng)?cè)齻€(gè)青成交批時(shí)間興與評(píng)艷估基盾準(zhǔn)日廈接近扁的商飄業(yè)用稠房交蓋易案絕例，罩具體釀情況姑如下慈表所調(diào)示。河單位炸：參照物

ABC交易單價(jià)

5,000

5,960

5,918

成交日期

2002.6

.222002.9.302002.10.30區(qū)域條件

比被評(píng)估資產(chǎn)好

比被評(píng)估資產(chǎn)好

比被評(píng)估資產(chǎn)好

交易情況

正常

高于市價(jià)4%

正常

被評(píng)扇估商己業(yè)用墓房與工參照鑄物商班業(yè)用師房結(jié)夫構(gòu)相嘩似、錫新舊種程度蹈相近跪，故樸無需蹲對(duì)功關(guān)能因宿素和造成新弱率因案素進(jìn)料行調(diào)說整。歷被評(píng)棚估商勞業(yè)用伍房所馳在區(qū)頃域的姓綜合句評(píng)分守為1茫00展，三溝個(gè)參須照物仍所在烏區(qū)域證條件蒙均比尸被評(píng)刺估商桂業(yè)用們房所譽(yù)在區(qū)菜域好鳳，綜佩合評(píng)拾分分砍別為宰10趨7、漂11腳0和番10典8。刑當(dāng)時(shí)螺房產(chǎn)滅價(jià)格援月上烘漲率呢為4賞%，顧故參肢照物菠A的化時(shí)間抹因素夏調(diào)整躬系數(shù)飄為：存11歪7/情10悄0；勢(shì)參照擊物B柳的時(shí)擴(kuò)間因甩素調(diào)劉整系棒數(shù)：緒10鍵4/琴10擇0；吹參照鴿物C隙因在貌評(píng)估朋基準(zhǔn)訂日當(dāng)贊月交姿易，址故無海需調(diào)祝整。繁三個(gè)睜參照拒物成浙交價(jià)廊格的椒調(diào)整奧過程狡如下潔。單純位：參照物

ABC交易單價(jià)

5,000

5,960

5,918

時(shí)間因素修正

117/100

104/100

100/100

區(qū)域因素修正

100/107

100/110

100/108

交易情況修正100/100

100/104

100/100

修正后的價(jià)格

5,467

5,418

5,480

被評(píng)銹估資艱產(chǎn)單衡價(jià)＝攀（5局,4葬67廊＋5肢,4凝18去＋5竿,4錢80萌）÷眨3＝票5,呆45唯5元被評(píng)鉛估資涂產(chǎn)總秒價(jià)＝貪5,終45度5×訊60窯0＝繪3,恰27聰3,陸00兇0元五、侄關(guān)于灶清算濾問題市場(chǎng)叮價(jià)值公開悅市場(chǎng)清算貸價(jià)值特別鎮(zhèn)市場(chǎng)買賣床雙方派地位買賣惹時(shí)間聽受限市價(jià)畜折扣腥法：市場(chǎng)桃價(jià)格折扣南率清算晶價(jià)格意向蹦詢價(jià)令法：詢價(jià)鐘潛在氏購(gòu)買秒者清算憑價(jià)格清算超價(jià)格網(wǎng)的估擱算：六、脫評(píng)價(jià)1、億最具爪客觀踢性的壘評(píng)估濃方法祝，運(yùn)特用最之廣泛議的方蕉法；2、宮缺點(diǎn)傷：（1障）需谷要有康公開止活躍捎的市棗場(chǎng)作酒為基面礎(chǔ)，孕有時(shí)娛因缺發(fā)少可佩對(duì)比間數(shù)據(jù)歷難以冊(cè)應(yīng)用彩；（2辯）評(píng)姐估對(duì)貼象應(yīng)悠具有襲一定挪通用敢性，家不適騰用于圍專用殃機(jī)器采設(shè)備喉和大鋸部分賣的無貴形資逝產(chǎn)，羽以及含受到某地區(qū)財(cái)、環(huán)征境等筑嚴(yán)格榮限制沒的一昌些資窮產(chǎn)評(píng)霉估。第二負(fù)節(jié)肯收益久法一、此收益江法的塊基本扯思路駁與基搬本原卻理基本爛思路資產(chǎn)巡壽價(jià)值額＝資莫產(chǎn)未切來預(yù)旺期收期益的撞現(xiàn)值基本萍原理一個(gè)真理智貓的投密資者面在購(gòu)次置或烤投資高于某疼一資傷產(chǎn)時(shí)須，他摸所愿達(dá)意支宰付或炊投資縮慧的貨騙幣數(shù)尾額不搭會(huì)高施于他聲所購(gòu)富置或猶投資柴的資簡(jiǎn)產(chǎn)在魂未來糞能給賊他帶命來的忽回報(bào)鄭。考慮德貨幣脂時(shí)間混價(jià)值收益憶法運(yùn)漆用的搖前提郵條件1、滿資產(chǎn)去的收燙益可校用貨晌幣計(jì)脈量并青可以潛預(yù)測(cè)屬（A程或F淚）2、息資產(chǎn)計(jì)所有熔者所龍承擔(dān)喜的風(fēng)蘭險(xiǎn)也夏能用故貨幣組計(jì)量穿（i床）3、擠被評(píng)餐估資取產(chǎn)的森預(yù)期堪收益酬年限阿可以經(jīng)預(yù)測(cè)夜（n咱）求現(xiàn)絞值P未來某收益千A范或純F折現(xiàn)竹率項(xiàng)i收益蟻期間天n二、懶折現(xiàn)輛的方患法（閥補(bǔ)充血）（一削）貨你幣時(shí)孩間價(jià)愧值的頓涵義（二嚇）相懶關(guān)概漿念1、連復(fù)利2、里現(xiàn)值屢（P噸）3、慣終值塵（F盼或S攻）4、洪年金坦（A繪）（1猴）普撓通年牙金（2甩）預(yù)秋付年嘴金（3棍）遞跡延年禍金（4剝）永雷續(xù)年促金（三?。┈F(xiàn)覽值的獲計(jì)算逆（P湖45鎖）1、揀一次揀性收屢付款P＝衰S×畏（P惰/S胞，i壟，n奇）2、安系列為性收栽付款（1序）普本通年真金P＝刻A×義（P漢/A老，i拼，n屆）（2右）遞冠延年玩金0久1提2饞3邊4責(zé)5紛6P＝蝕A×鬼【（邀P/亦A，纏i，禮6）趣－郵（P慎/A章，i栗，2舊）】＝旬A×倆（P鄰/A登，i端，4淺）×級(jí)（盈P/解S，循i，獨(dú)2）＝寧A×渣（S栽/A殿，i坐，4棚）×廟（竿P/殊S，盾i，摩6）（3渴）永白續(xù)年脆金淚P＝蜜A柱/哈i0音1佛2虹3暴4泉5告6[例敘2.率2]波某系國(guó)列現(xiàn)喪金流庸量如怨下表福所示兼，貼議現(xiàn)率早為9殃%，追求這糕一系鹽列現(xiàn)閉金流壺量的鹿現(xiàn)值稱。年份現(xiàn)金流量110002l0003l000410005200062000720008200092000103000現(xiàn)值飾：區(qū)P提=愁1彼00分0×軌（P吉/A經(jīng),9讓%,亡4）+2朝0釋00能×（士P/頓A,郵9%肥,5值）×臨（P酷/F席,9午%,淋4）+3詞0戲00銀×（鍬P/馳F,窩9%乖,1速0）巡壽=池1桿0井00披×3背.2滲40砌+2鵝0材00別×2良.7扛55藏+3炕0歇00茄×0嘩.4東22殲=旁1耗0叛01素6（錢元）三、介收益旺法中抹各項(xiàng)辨指標(biāo)代的確仍定（一西）收臂益額1、節(jié)預(yù)期蹤蝶收益哈的類勤型1.青1智稅后這利潤(rùn)2.胞1溪凈現(xiàn)徹金流3.及1木利潤(rùn)骨總額稅后疏凈收撥益，采被普逐遍采毯用。(1握)么稅后增利潤(rùn)粥與凈尼現(xiàn)金蜜流的齊差異勵(lì)在于虛確定糊原則甘不同鋒。凈現(xiàn)停金流鉗＝稅惡后利蒙潤(rùn)+溜折舊爭(zhēng)－追堵加投侮資脆【朗簡(jiǎn)單通表述煩】（2肉）從詢資產(chǎn)舍評(píng)估醫(yī)角度吳出發(fā)迷，凈院現(xiàn)金售流更紋適宜殲作為幫預(yù)期乎收益那。2.傻收拿益額姑特點(diǎn)（1慈）收鐘益額盞是資落產(chǎn)未金來預(yù)路期收趕益額紗，而悅不是列資產(chǎn)版的歷貿(mào)史收懂益額藝或現(xiàn)憶實(shí)收股益額棉；（2夏）用幟于資病產(chǎn)評(píng)思估的堤收益諸額通霉常是隆資產(chǎn)唯的客羞觀收蹈益，凡而不椅一定辦是資押產(chǎn)的麥實(shí)際矩收益短。例：腳有一工座寫糊字樓飄，用駛于出懶租，句那么紐奉出租毯的收寫益也抱就是益租金沫，在工評(píng)估己中用惡租金定作為猜收益稼，租糞金用線什么剪指標(biāo)景來算釘？3元移/天眉·平霧方米特×面視積實(shí)際付租金客觀株租金5元帶/天徐·平曠方米愛×面挖積3.啦收益藥額的愧測(cè)算袖（了齊解）時(shí)間勉序列飼法（P5追1舉例瓶）建立倡以往奏收益嫁的時(shí)芹間序尾列方丈程預(yù)測(cè)鵝未來益收益因素巖分析辮法分析雷影響般收益剪的因撥素找出浙主要鐵影響悉因素建立跟收益騙與影抓響因尿素的困數(shù)量性方程預(yù)測(cè)晝未來寄收益（二異）折夕現(xiàn)率1.隔涵勉義從本鳥質(zhì)上關(guān)講，嘴是一爪種期成望投魄資報(bào)爸酬率植，是語(yǔ)投資灑者在數(shù)投資施風(fēng)險(xiǎn)川一定饒的情沈況下少，對(duì)敗投資透所期逆望的小回報(bào)賴率。2.給折擋現(xiàn)率叨的形砌式—電—折經(jīng)現(xiàn)率婆與資堂本化躍率（1藝）在嚷本質(zhì)栗上是材沒有幟區(qū)別宗的萌（2沙）但解是二籃者適炎用場(chǎng)道合不四同傾折現(xiàn)血率：先未來有限是期收益旋折算超成現(xiàn)掩值的欠比例林；資本裳化率稼：未塞來無限娘期收益講折算詳成現(xiàn)弄值的搖比例秒。3.諷折止現(xiàn)率喬的估歇算方捕法（1?。┘诱诤头ㄕ郜F(xiàn)遣率芒＝春無吸風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)報(bào)酬扁率脊+艙風(fēng)險(xiǎn)卸報(bào)酬湖率同期久國(guó)債俱收益楚率方法寧1：痰風(fēng)險(xiǎn)倦累加攀法◆資本減資產(chǎn)惜定價(jià)手模型選（涉CA屯PM疑）咳：適用薄于股榜權(quán)被疤頻繁毒交易繩的上踐市公待司的籌評(píng)價(jià)無風(fēng)筆險(xiǎn)報(bào)咱酬率市場(chǎng)崗平均城收益蠶率市場(chǎng)針平均舌風(fēng)險(xiǎn)爽報(bào)酬悔率（系宋統(tǒng)市鏟場(chǎng)風(fēng)尊險(xiǎn)）企業(yè)糖特別輝風(fēng)險(xiǎn)摟程度企業(yè)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)成報(bào)酬俊率（2裝）資挪本成崖本加姓權(quán)法折現(xiàn)珍率—贏—期妻望投還資報(bào)螺酬率資本襖的取勾得成圾本≥（流射動(dòng)負(fù)挑債＋杠長(zhǎng)期劈燕負(fù)債醒）＋招所有鋸者權(quán)劑益利息肅率×辭（1黨－T暑）期望崗報(bào)酬那率加權(quán)瞧資本愿成本＝長(zhǎng)童期負(fù)鼓債占微資產(chǎn)額總額銅的比米×長(zhǎng)唱期負(fù)拘債利膚息率若×（示1－管T）+所殿有者紗權(quán)益楚占資階產(chǎn)總跳額的狐比重諒×期典望報(bào)敗酬率以資溜本取紛得成冠本作百為折斜現(xiàn)率取得情成本期望造報(bào)酬季率＝闊無風(fēng)摟險(xiǎn)收越益率月+風(fēng)儲(chǔ)險(xiǎn)報(bào)嘗酬率資產(chǎn)（3泊）市尖場(chǎng)比滔較法參照媽物折蝴現(xiàn)率太＝參痕照物煉的收享益÷季市價(jià)被評(píng)杏估資枕產(chǎn)參照渾物資產(chǎn)獅×資娘產(chǎn)收蹤蝶益率根＝收醉益資產(chǎn)五收益億率＝權(quán)收益太/刃資撇產(chǎn)＝剩折現(xiàn)災(zāi)率原理思路四、瓣對(duì)收文益法叉的評(píng)賄價(jià)1、禮該方杏法最清適宜爭(zhēng)：資產(chǎn)痰的購(gòu)恭建成探本與列其獲嶺利能青力不篇對(duì)稱酷的情減況；成本抽費(fèi)用軋無法摩或難橋以計(jì)滴算的鞭資產(chǎn)姥。2、揚(yáng)該方越法的縣局限洋性：需具墓備一虜定的膛前提梅條件姜；含有救較大棟成分陪的主客觀性政。因此眠該方賽法的吧運(yùn)用令比成倍本法將難度剩大。五、蛇應(yīng)用雞舉例[例某2.嶺3]為某友收益脂性資撤產(chǎn)預(yù)見計(jì)未佩來5攏年收始益額尋分別咐是1貧2萬冊(cè)元、頓15軌萬元緣瑞、1遙3萬肅元、扔11奔萬元室和1惠4萬煮元。貍假定羞從第斗6年麻開始獄，以蹤蝶后各宅年收杰益均捧為1助4萬寨元，及確定百的折敬現(xiàn)率糧和資命本化順率均報(bào)為1變0%蜂。確潤(rùn)定該叛收益棋性資含產(chǎn)在頌持續(xù)約經(jīng)營(yíng)伍下和脆50樹年收亦益的澆評(píng)估辟值。[解冰答]（1妥）永揀續(xù)經(jīng)傭營(yíng)條志件下P＝欣12嚷×幅（P蟻/F靠,1艇0%剝,1壇）+鐮15腿×今（P底/F娃,1感0%杜,2海）＋1廣3×捧（創(chuàng)P/示F,拍10例%,套3）襪＋羞11脆×購(gòu)（P慨/F書,1腹0%寨,4想）＋1秧4×鑰（抓P/開F,拿10洲%,放5）兩＋彎14晌÷籍10半%×農(nóng)（如P/腐F,測(cè)10窄%,罰5）＝1蹦36仰.2助0（飄萬元把）（2皺）錘50冷年P(guān)＝療12坡×所（P六/F稼,1桌0%功,1矛）+退15尚×雕（P丹/F茄,1竟0%稀,2輪）＋1搭3×貓（研P/擋F,社10肚%,持3）售＋撇11援×幣（P密/F肺,1啞0%珠,4雕）＋1烤4×痛（體P/洲F,振10忍%,聞5）＋1部4【銜（P文/A鑰,1永0%桂,5叢0）齊－西（P蹈/A蔥,1丹0%誘,5你）】＝1集35憐.0攔1（剪萬元跑）【例先2.慈4】樹某企達(dá)業(yè)進(jìn)稅行股騰份制桃改組寄，根盞據(jù)企佛業(yè)過地去經(jīng)傲營(yíng)情益況和姑未來捕市場(chǎng)更形勢(shì)卷，預(yù)中測(cè)其屆未來水五年面的收智益額念分別運(yùn)為1再3萬集元、窯14腿萬元秋、1陸1萬輛元、刮12殃萬元纖和1寬5萬俱元。鳴根據(jù)療銀行貿(mào)利率登及經(jīng)攻營(yíng)風(fēng)己險(xiǎn)情迅況確食定其梳折現(xiàn)區(qū)率為妙10鄉(xiāng)豐%。有試采遞用收符益現(xiàn)辜值法列確定勞該企撐業(yè)的廁重估餅價(jià)值吼?！咎娼獯鹁帯浚?功）將鞭未來宴5年諒收益闊額折屠現(xiàn)求唇和P＝禿13雪×出（P帽/F仆,1常0%殺,1思）+猴14蜻×賢（P虎/F接,1辯0%摸,2燦）＋1躲1×找（乳P/盯F,霜10艷%,拘3）泰＋療12呈×騾（P稿/F債,1低0%懷,4團(tuán)）＋1栗5×桃（粘P/湊F,這10挎%,穗5）刑＝釋49武.1勝61撕7萬萄元（2比）求寧取年蝕金P午＝A松×域（P淘/A驕,1疊0%齡,5衡）A窮＝倒P÷磚（輩P/飯A,練10孟%,非5）＝4帆9.覆16勵(lì)17北÷3場(chǎng).7怕90什8＝疏12左.9岔68宏7萬泥元（3亂）確芒定該封企業(yè)興評(píng)估島值評(píng)估評(píng)值＝奴12促.9磁68鄰7÷穗10翼%＝螺12遠(yuǎn)9.羞67擺萬元該企蓋業(yè)評(píng)脹估值鞠為1對(duì)29是.6謎7萬馳元。收益叉無期源限：年金槐化法第三賭節(jié)蠟成雪本法一、基成本束法的途基本呆原理（一御）成脂本法好的理推論基葡礎(chǔ)生產(chǎn)殖費(fèi)用邁價(jià)值羅論：資產(chǎn)變的價(jià)饅值取娃決于截購(gòu)建靜時(shí)的撐成本乳耗費(fèi)在條廟件允帳許的校情況輩下，雕任何柜一個(gè)匪潛在件的投想資者霧在決澡定投補(bǔ)資某無項(xiàng)資油產(chǎn)時(shí)信，他活所愿添意支蛾付的資價(jià)格年不會(huì)占超過旦購(gòu)建寨該項(xiàng)雁資產(chǎn)艘的現(xiàn)載行購(gòu)般建成道本。（二且）基培本原傭理（三聚）注惹意問渣題（川基本挺前提秒）1、店被評(píng)參估資稠產(chǎn)處高于繼鉆續(xù)使桃用狀妹態(tài)2、午歷史窗資料筍的真冠實(shí)性3、民形成輛資產(chǎn)惕價(jià)值送的成會(huì)本耗碧費(fèi)是愉必要臨的（四替）評(píng)餡估思戶路評(píng)估期值＝北重置腹成本嗚－各同項(xiàng)損絕耗實(shí)體棵性損竿耗功能赤性損膝耗經(jīng)濟(jì)駕性損天耗二、框成本邊法的性計(jì)算走公式鋤及操拒作步執(zhí)驟（一授）基詞本公拜式評(píng)估織值＝雀重置獵成本誤－各蛙項(xiàng)損托耗實(shí)體押性損植耗功能脾性損幕耗經(jīng)濟(jì)允性損表耗評(píng)估罷值＝幕重置辟成本夏×成知新率最－功保能性走損耗皇－經(jīng)蹦濟(jì)性交損耗評(píng)估戰(zhàn)值＝糞重置昌成本腔×綜叮合成忠新率搜集碎歷史飛資料陶，確帆定成牢本構(gòu)滅成（二掠）操售作程亂序確定捷各種預(yù)貶值確因素弟，判果斷成名新率綜合該分析財(cái)，確從定評(píng)旺估值確定穗評(píng)估披對(duì)象確定塑被評(píng)度估資誕產(chǎn)的度重置身成本1、汽重置吼成本婆（達(dá)1）攻定義按現(xiàn)較行市辰場(chǎng)條定件下獻(xiàn)重新尸構(gòu)建狹一項(xiàng)葡全新友資產(chǎn)輝所支洞付的膚全部牌貨幣雙總額剛。（2各）分丟類①?gòu)?fù)與原重附置成世本原來拔的材雄料、鳴技術(shù)肉水平劃，現(xiàn)練時(shí)價(jià)悼格水噴平。伶②更眼新重催置成躁本咳現(xiàn)沫在的底材料守、技描術(shù)水肥平，騰現(xiàn)時(shí)破價(jià)格聰水平比。一般沿而言少，復(fù)汽原重煮置成緩本大漠于更懇新重拖置成久本。思考期：原支始成濕本、爐復(fù)原蹈重置食成本瞇與更液新重鋸置成陰本的功異同頂？三、隆各項(xiàng)廉指標(biāo)補(bǔ)的涵壯義及模其計(jì)引算（一睬）重酒置成蒙本及貼其評(píng)軟估方嘴法2.危重?fù)踔贸烧镜涅o評(píng)估鳴方法（1蕉）重查置核建算法基本輛原理利用庫(kù)成本尸核算裳的基賣本原炮理，所將重雪新取息得資銜產(chǎn)所梨需的驚費(fèi)用六項(xiàng)目騙逐項(xiàng)林進(jìn)行腫計(jì)算送并累翠加來稅估算霉重置叔成本緣瑞的一播種方贏法。燈（包少括合廣理的擊利潤(rùn)荷）Q:巨重置候核算悲法計(jì)四算的妹重置鉆成本發(fā)是更園新的紙還是巧復(fù)原得的？重置辯成本領(lǐng)＝蠟直磁接成恢本散＋進(jìn)間接亦成本建造喇成本治構(gòu)成眾：材料艷成本人工付成本制造掏費(fèi)用資金瀉成本合理慘利潤(rùn)取得迷成本孕構(gòu)成碎：購(gòu)買采價(jià)格安裝崗調(diào)試?yán)K費(fèi)運(yùn)雜憐費(fèi)人工部費(fèi)間接鄙成本獎(jiǎng)構(gòu)成什：取得巧和建炕造資友產(chǎn)的緣瑞管理做費(fèi)用擺、設(shè)壘計(jì)制壘圖等部費(fèi)用計(jì)算蛋公式[例媽2.螺5]抹重踏置購(gòu)郊建設(shè)碌備一東臺(tái)，帖現(xiàn)行猶市場(chǎng)互價(jià)格里每臺(tái)小5萬貫元，團(tuán)運(yùn)雜征費(fèi)1茅00事0元落，直呀接安儉裝成就本8活00鋤元，跌其中童原材款料3胃00煉元，冊(cè)人工碗成本噸50莫0元幕。根也據(jù)統(tǒng)戲計(jì)分桐析，萄計(jì)算附求得舅安裝快成本枯中的宴間接境成本也為人哀工成盤本的拴80毛％。彈該機(jī)爽器設(shè)辯備重窮置成徑本為介多少鑰？【解港答】直接蓬成本席=5以00灰00揪+1永00給0+組80總0=譯51妻80鋤0（喪元）翠其姨中：欺買價(jià)筋，5撫00骨00之元察運(yùn)丟雜費(fèi)撤，1寨00頁(yè)0元首安裝爆費(fèi)用廢，8狐00吩元?jiǎng)澠溲谥?，埋原材顧料，?0綿0元販人工概，5既00漆元痛間接幅成本段（安夕裝成缺本）糊，4潔00捏（=冷50接0×饒0.驗(yàn)8）鍬元征重置閣成本啄合計(jì)控，5動(dòng)22工00圍元。（2姿）功依能價(jià)趙值類四比法肥（功駝能系擾數(shù)法銅）基本毛原理資產(chǎn)鉛功能成本內(nèi)在撤關(guān)系參照偏物功能陳價(jià)值被評(píng)揪資產(chǎn)重置界成本（單艱位生牽產(chǎn)能水力）呈線裹性關(guān)之系具體賓方法生產(chǎn)膝能力且比例乎法資產(chǎn)心功能成本內(nèi)在唇關(guān)系呈指逃數(shù)關(guān)腰系規(guī)模嘆經(jīng)濟(jì)猜效益網(wǎng)指數(shù)被法（3支）價(jià)犁格指歉數(shù)法基本近原理資產(chǎn)等歷史袋成本評(píng)估宋基準(zhǔn)瓦日時(shí)戲的重魂置成半本價(jià)格館變動(dòng)徑指數(shù)資產(chǎn)層重置零成本棗＝資鳴產(chǎn)賬鍬面原都值×群物價(jià)蔑變動(dòng)芬指數(shù)計(jì)算匆公式分類物價(jià)指數(shù)個(gè)別物價(jià)指數(shù)綜合物價(jià)指數(shù)物價(jià)確變動(dòng)雷指數(shù)定基慘指數(shù)環(huán)比摩指數(shù)評(píng)估鍬基準(zhǔn)貼日物譜價(jià)指施數(shù)資產(chǎn)絲式購(gòu)建齊時(shí)物饒價(jià)指?jìng)€(gè)數(shù)＝＝（1搜＋a1）×放（1暑＋a2）×（1割＋a3）…向…（遞1＋吸an）（其翁中an表示攝第n柿年環(huán)養(yǎng)比價(jià)嗓格指先數(shù)）Q：斗價(jià)格趙指數(shù)尚法測(cè)檢算的戶重置箱成本灘是更押新的暫還是暴復(fù)原刃的？[例員2.信6]繩某臨被估榴資產(chǎn)聽購(gòu)建梳于1絮99盜4年省，賬識(shí)面原夫值為癢50砌00汁0元角，當(dāng)只時(shí)該波類資倉(cāng)產(chǎn)的?。ǘㄍ饣┙銉r(jià)格指指數(shù)缸為9群5%也，評(píng)墾估基榮準(zhǔn)日腐該類斑資產(chǎn)晉的定佛基價(jià)缺格指柄數(shù)為順16唐0%瘡，則懲：灶被估往資產(chǎn)旅重置議成本=5乳00絹00鬧×（那16勁0%晝÷9嗓5%籠）×膏10穩(wěn)0%際=8糞42屢10漠（元蟲）鉛又如客，被劇估資勾產(chǎn)賬救面價(jià)森值為犯20從00姻00泰元，責(zé)19析92桂年建殲成，昌19宏97跪年進(jìn)狹行評(píng)寸估，淹經(jīng)調(diào)覆查已妹知同量類資遍產(chǎn)環(huán)枯比價(jià)梯格（示變動(dòng)輸）指夠數(shù)分服別為瘋19剩93浴年為妨11班.7所%，丈19洗94誘年為趴17泛%，留19屬95脂年為蹦30貢.5君%，蟻19恥96準(zhǔn)年為陜6.擁9%裕，1乒99朱7年并為4深.8童%，致則有虧：您被花估資規(guī)產(chǎn)重殺置成兇本盾＝描20況00屑00鏡×（泛1+奮11箭.7首%）柳×（鳴1+荷17殺%）緩×（呈1+育30格.5良%）×（咳1+佛6.駝9%劍）×違（1韻+4必.8俘%）缺×1目00計(jì)%耽＝敲20停00伴00籌×1透91舌%鴿＝可38額20在00巾（元熟）◆重輕置成米本法呼VS降功能笛系數(shù)戰(zhàn)法V鏈S價(jià)格鏡指數(shù)換法不能周獲得滑相關(guān)奇重置雄成本密數(shù)據(jù)基，也雙不能學(xué)找到叔類似翁參照茂物。應(yīng)用鑼前提能夠拿獲得趟相關(guān)鬧重置己成本晨數(shù)據(jù)鞋。不能門獲得痛相關(guān)某重置畏成本施數(shù)據(jù)莊，但肥可找哲到類裕似參播照物逐。重置熄成本股法功能歌系數(shù)衛(wèi)法價(jià)格舊指數(shù)短法復(fù)原膚OR閱更新復(fù)原塌OR緩更新更新復(fù)原（4龜）統(tǒng)棄計(jì)分揮析法較（點(diǎn)庸面推癢算法凳）適用影情況被估狡資產(chǎn)數(shù)單價(jià)竟較低盤，數(shù)租量較軋多；為降檔低評(píng)印估成牲本?；径砟愁悢喑闃訌d資產(chǎn)的重哪置成愉本被評(píng)督估資泰產(chǎn)的重仇置成政本計(jì)算彎步驟將被朵估資望產(chǎn)按形一定辦標(biāo)準(zhǔn)姨分類抽樣活選擇夏代表綿性資祝產(chǎn)，類并選栽擇適通當(dāng)方判法計(jì)靠算其毅重置詞成本計(jì)算錄調(diào)整偶系數(shù)胸K據(jù)K急值計(jì)種算被切估資驚產(chǎn)重隊(duì)置成猾本某類慣資產(chǎn)覽重置群成本＝某東類資辣產(chǎn)原勺始成該本×仿K[例嬸2.扎7]芒評(píng)估互某企矮業(yè)某溫類通醫(yī)用設(shè)綿備，糊經(jīng)抽冤樣選串擇具食有代姜表性晶的通咳用設(shè)段備5宴臺(tái)，鍵估算阻其重甜置成陡本之撒和為疼30筋萬元降，而祥該5赤臺(tái)具紡有代黎表性閃通用接設(shè)備珍歷史毒成本票之和軟為2卵0萬撤元，灘該類共通用橋設(shè)備舞賬面嗽歷史憤成本華之和窩為5硬00懶萬元磨，則克：等K=叢30燭÷2積0=棟1.嘉5等該類膚通用駁設(shè)備賊重置扮成本倡=5蜘00喘×1礙.5激=7稀50可（萬猾元）（二燃）實(shí)附體性苦貶值迫及其真評(píng)估傷方法含義由于允使用惹磨損恢和自叨然力刺的作哭用，壓導(dǎo)致冒的物名理性航能的斤損耗木。①使珍用時(shí)糖間②使突用率缸，也緒叫利殊用率③資鄰產(chǎn)本圍身的味質(zhì)量④維臂修保敏養(yǎng)程尊度決定狐實(shí)體世性貶值炒的因修素1.言觀顆察法（1攤）涵那義專業(yè)喝技術(shù)勇人員嚇進(jìn)行婆技術(shù)竟鑒定柳，判微斷成木新率昌。（2執(zhí)）計(jì)告算公圖式實(shí)體棉性貶臣值估尤算資產(chǎn)津?qū)嶓w船性貶學(xué)值＝欺重置逝成本歌×（襯1－聚成新捐率）乓＝鮮重置斃成本孔×實(shí)藥體性拍貶值群率通過壩觀察標(biāo)確定轉(zhuǎn)新舊支程度主要冒觀察池被評(píng)練估資瓜產(chǎn)的視外表膚：光潔唇度腐蝕噸程度形體局物理聾變化捎程度2.鋼使用油年限迎法名義跌已使雜用年挽限電VS學(xué)實(shí)螞際已岡使用礦年限（實(shí)土際負(fù)偶荷問課題）原理資產(chǎn)額的貶北值和翅其實(shí)氣際使鑰用年欄限成寸正比鴿例計(jì)算杰公式實(shí)際到已使頌用年逼限＝名斜義已論使用播年限剝×資娛產(chǎn)利紀(jì)用率Q:剝更新臥改造紅問題（三申）功禁能性樓貶值淋及其裂評(píng)估畫方法含義由于遺技術(shù)貿(mào)進(jìn)步飾引起嘴的資澇產(chǎn)功額能相駕對(duì)落射后而宮造成盟的貶中值表現(xiàn)章形式超額宰投資削成本超額縱運(yùn)營(yíng)碼成本原有怨資產(chǎn)咱的建冒造成谷本超舒過現(xiàn)銅行建涼造成旺本復(fù)原現(xiàn)重置魚成本－更床新重農(nóng)置成困本原有蓋資產(chǎn)偷超過渾體現(xiàn)載技術(shù)服進(jìn)步府的同胖類資抱產(chǎn)的酬運(yùn)營(yíng)串成本功能啟性貶奇值估錢算超額劑投資攔成本復(fù)原爪重置局成本巷－更繁新重絲式置成粒本注意外：如凳果評(píng)堵估某糕資產(chǎn)抖時(shí)所乳用的司重置適成本梅為更辨新重項(xiàng)置成盞本，投則不塑必考生慮因叉超額妄投資酒成本芝造成鋒的功澤能性蔑貶值澡。超額妄運(yùn)營(yíng)箭成本各年櫻凈超獵額運(yùn)嗚營(yíng)成各本的謊現(xiàn)值凈超鄰額運(yùn)輔營(yíng)成斑本＝超集額運(yùn)印營(yíng)成負(fù)本×盛（1材－所嗓得稅稅稅率社）【例渠2.位8】悠待評(píng)袖估資湯產(chǎn)為跟一棟衰層高戰(zhàn)為4攔米的寨住宅具，其箏復(fù)原悶重置尖成本疤為1柄6淚00符元/勻建筑包平方獲米，竄而在憐評(píng)估來基準(zhǔn)時(shí)日建仔造具香有相短同效順用的督層高貍為3彈米的疾住宅濱，更鈔新重傾置成甩本為脆1蒸50牽0元澡/建撥筑平裙方米年，就內(nèi)此可系以斷捉定其議單位盼建筑視面積矛功能省性貶溝值額春為：孝1滾6絮00罵－1降5匆00腫＝1魯00劈燕（元故/建縱筑平致方米齊）【例偏2.繡9】某待萍評(píng)估萍的生青產(chǎn)控掃制裝侮置正舍常運(yùn)封行需紗要6綿名技送術(shù)操陣作員易，而功目前尿的新殺式同蝕類控辱制裝別置僅世需要偶4名碗操作棄員。暈假定易待評(píng)丘估裝薄置與享新裝聰置的怖運(yùn)營(yíng)善成本濾在其始他方良面相駝同，誓操作領(lǐng)人員草的人漁均年蠻工資院福利苗費(fèi)為移12涂0無00捆元，剃待評(píng)潤(rùn)估資徑產(chǎn)還衛(wèi)可以舒使用喬3年熔，所凡得稅增稅率致為3性3%瓜，適踏用折見現(xiàn)率迷為1霞0%鉤。根意據(jù)上膏述調(diào)艦查資趨料，擊待評(píng)餓估資脹產(chǎn)相撓對(duì)于未同類裙新裝屈置的獎(jiǎng)功能昏性貶舌值測(cè)爹算過莫程如椅下。①估尸算待記評(píng)估遣資產(chǎn)茂的年盡超額腫運(yùn)營(yíng)摔成本蕉：（6類-4轉(zhuǎn)）×可12誓0核00站=2安4火00欣0（提元）汽②測(cè)游算待紫評(píng)估共資產(chǎn)屢的年交凈超畜額運(yùn)他營(yíng)成午本：24亞0戶00緩×（唱1-會(huì)33棕%）歇=1僚6俘08恨0（員元）器③在順剩余晨使用蔽年限控內(nèi)的池凈超亡額運(yùn)霸營(yíng)成炕本折碧算為查現(xiàn)值鋤：杯1鉗6咽08觀0×感（P易/A器,1疲0%睜,3峰）=好16稍0拋80獎(jiǎng)×2咱.4唇86信9=絨39震9爺89信.3致5（刊元）（三傲）經(jīng)來濟(jì)性仔貶值附及其價(jià)評(píng)估麻方法含義由于旅外部距的變掠化引摸起的退資產(chǎn)焰閑置螺、收壺益下鞋降等慚造成糊的資速產(chǎn)價(jià)階值損頸失。產(chǎn)生原因宏觀學(xué)經(jīng)濟(jì)美衰退國(guó)家專產(chǎn)業(yè)喇政策臣變化國(guó)家充環(huán)保抬政策冷等表現(xiàn)資產(chǎn)研利用蠢率下張降資產(chǎn)產(chǎn)年收戚益額代下降注意趁點(diǎn)可以尸這樣牲理解?。撼读艘则溕瞎φ漳苄匝蛯?shí)漿體性飄2種鄰貶值鵝外的陣貶值擴(kuò)屬于應(yīng)經(jīng)濟(jì)帥性貶剖值。收益慢額減摟少x為復(fù)規(guī)模略經(jīng)濟(jì)擱效益完指數(shù)北，實(shí)化踐中里多采弦用經(jīng)桃驗(yàn)數(shù)癢據(jù)，挖數(shù)值米一般燭在之嗓間。經(jīng)濟(jì)葵性貶酬值額麻＝重天置成派本×壺經(jīng)濟(jì)叮性貶參值率資產(chǎn)邊利用院率下道降經(jīng)濟(jì)影性貶踐值的吳估算計(jì)算概方法睬和由腳于超販額營(yíng)肅運(yùn)成五本引聽起的藝功能讀性貶顫值的夸計(jì)算闊方法格一樣貍?！纠T2.畝10蟲】某躍被估握生產(chǎn)熱線設(shè)你計(jì)生溪產(chǎn)能梢力為績(jī)年產(chǎn)江20肅0丙00秒臺(tái)產(chǎn)艦品，基因市嬸場(chǎng)需擋求結(jié)講構(gòu)變成化，敢在未材來可浩使用快年限汪內(nèi)，坦每年硬產(chǎn)量?jī)?nèi)估計(jì)恒要減龍少6夜0境00廊臺(tái)左離右，貫規(guī)模薯經(jīng)濟(jì)奏效益山指數(shù)顛為0包.6趴。根節(jié)據(jù)上持述條山件，晝?cè)撋彤a(chǎn)線高的經(jīng)肺濟(jì)性析貶值障率大耀約在滲以下炸水平熱上：材經(jīng)濟(jì)經(jīng)性貶息值率擺＝[弦1-柏（1廚40芹00販/2臭00知00刪）∧0.呆6×酬10詠0%侍]面＝[溪1－粘0.算81銜]×薯10腸0%酸=1狐9%[例傳2.救11瘦]數(shù)扯據(jù)承含上例走，假肆定每基年減廣少6距00四0臺(tái)石產(chǎn)品姥，每評(píng)臺(tái)產(chǎn)鋤品損涼失利工潤(rùn)1蛋00仍元，沉該生粘產(chǎn)線忍沿可梯繼續(xù)鬧使用毯3年寧，企拾業(yè)所候在行貢業(yè)的折投資盈回報(bào)盞率為巷10乏%，尤所得埋稅率擋為3綠3%鏈。該奴資產(chǎn)銷的經(jīng)筑濟(jì)性誦貶值暴額大稠約為晉：曠經(jīng)濟(jì)大性貶俘值額碑＝（窯60瞞00驢×1涉00冠）×嫂（1士-3濟(jì)3%炒）×向（P揭/A極，1昨0%量，3網(wǎng)）疫＝4躬02勝00希0×醫(yī)2.她48還69橡＝膜99響97舞34隨（元粒）注：另在實(shí)勢(shì)際評(píng)齡估工濾作中閉也有愛經(jīng)濟(jì)亂性溢某價(jià)的狐情況蔬，即忽當(dāng)評(píng)好估對(duì)寺象及露其產(chǎn)昆品有淚良好教的市薯場(chǎng)及恐市場(chǎng)指前景的，或翅有重排大政公策利畢好，狗評(píng)估火對(duì)象作就可努能存阿在著群經(jīng)濟(jì)叮性溢幟價(jià)。四、敵成本絕法應(yīng)彼用舉析例【例臭2.演12伯】某卷企業(yè)匆將某叔項(xiàng)資海產(chǎn)與跪國(guó)外挽企業(yè)給合資嫌，要藝求對(duì)桃該資斤產(chǎn)進(jìn)豪行評(píng)位估，怎具體怒資料亡如下旬：該資嘆產(chǎn)賬聾面原融值2味70病萬元更，凈堡值1好08閘萬元霉。按喝財(cái)務(wù)沒制度后規(guī)定蒜，該憑資產(chǎn)菊折舊歪年限資為3耕0年為，已紋計(jì)提當(dāng)折舊盈年限掙20橋年。刷經(jīng)調(diào)竄查分仍析確瞞定：桐按現(xiàn)鉗在市松場(chǎng)材粱料價(jià)摘格和膏工資追費(fèi)用新水平乎，新渠建造逼相同危構(gòu)造刷的資偶產(chǎn)的凝全部納費(fèi)用塵支出桃為4辛80脅萬元叢。經(jīng)筋查詢?nèi)缭紡R資料寫和企佛業(yè)記譜錄，吐該資總產(chǎn)截揭止評(píng)折估基飽準(zhǔn)日期的法呀定利箏用時(shí)斬間為輕57貧60吼0小蠅時(shí)，鑒實(shí)際遇累計(jì)刮利用糧時(shí)間斯為5錫04傻00屈小時(shí)壺。經(jīng)死專業(yè)拴人員憤勘察駱估算涂，該獻(xiàn)資產(chǎn)塔還能注使用漏8年遇。又遞知該燥資產(chǎn)咐由于物設(shè)計(jì)拘不合炮理，廟造成廟耗電齊量大粱，維狼修費(fèi)窗用高屠，與枝現(xiàn)在暢同類哀標(biāo)準(zhǔn)識(shí)資產(chǎn)某比較陸，每倡年多把支出貨營(yíng)運(yùn)姿成本頑3萬備元（擇該企征業(yè)所普得稅鞏率為受33風(fēng)%，漆假定送折現(xiàn)根率為鴨10膏%）蝕。根據(jù)鳥上述撓資料賴，采環(huán)用成她本法翼對(duì)該懶資產(chǎn)梢進(jìn)行德評(píng)估貓?！窘馀畲稹浚?佩）計(jì)袖算資蓄產(chǎn)利擴(kuò)用率資產(chǎn)仍利用節(jié)率＝翼50炸40扣0÷裕57寧60糖0×也10羊0%習(xí)＝8趁7.對(duì)5%（2延）確好定成奇新率成新圣率＝末8/咐（2籮0×捉87陶.5率%＋南8）決×1劈燕00片%＝惡31六.3救7%（3趨）確背定功國(guó)能性該貶值功能拾性貶龍值＝嗽3×訓(xùn)（1爛－3竄3%淹）×劣（P載/A慶，1肅2%憲，8就）＝2有.0太1×槐5.步33航49造＝1床0.冰72螺萬元（4禮）確煩定評(píng)揮估值評(píng)估愈值=蹦48嚴(yán)0×照31野.3滴7%營(yíng)－1能0.隆72皮＝1桑39五.8填56旗萬元該資組產(chǎn)評(píng)段估值債為1性39顛.8據(jù)56序萬元影?！纠?.裳13貍】被稠評(píng)估答對(duì)象盾為甲魄企業(yè)項(xiàng)于2蛋00嬌0年肆12農(nóng)月3濤1日盾購(gòu)入采的一磚臺(tái)設(shè)撇備，嬸該設(shè)握備生憑產(chǎn)能惑力為發(fā)年產(chǎn)裂產(chǎn)品瞞10娃0萬殖件，皆設(shè)計(jì)井使用耗年限概為1掠0年渴，當(dāng)包時(shí)的頸設(shè)備化價(jià)格算為1敞20肯萬元等，甲脆企業(yè)胸在購(gòu)私入該椅設(shè)備樣后一保直未茂將該懂設(shè)備威安裝叢使用礎(chǔ)，并高使設(shè)前備保旦持在鎖全新瀉狀態(tài)秀，評(píng)百估基難準(zhǔn)日直為2不00見3年疊12暖月3觸1日雷。飛評(píng)估瓜人員微經(jīng)調(diào)厚查獲標(biāo)知，誰目前駱該種趣設(shè)備吊已經(jīng)淹改型灑，與蘋改型紀(jì)后的柳設(shè)備把相比奧，被巾評(píng)估算設(shè)備融在設(shè)蘇計(jì)生件產(chǎn)能敢力相災(zāi)同的腎條件棉下，暑需要絲式增加習(xí)操作逼工人逐2人您，在斧達(dá)到愈設(shè)計(jì)第生產(chǎn)咽能力