千際投行研究所-2023年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究報告

2023年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究報告作者：千際投行研究所資產(chǎn)信息網(wǎng)(資產(chǎn)的萬物商店) 第一章行業(yè)概況1.1定義殊類型的房地產(chǎn)，它以土地為基本要素，以企業(yè)為投資、開發(fā)、運營的主要房地產(chǎn)以區(qū)域“產(chǎn)、城、人”的有效聚合和持續(xù)發(fā)展為核心，產(chǎn)業(yè)運營和空間的整體開發(fā)與運營。傳統(tǒng)的制造業(yè)設施，如工廠和倉庫，還包括科技園區(qū)、研發(fā)中心、數(shù)據(jù)中心設施通常位于產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，以便于企業(yè)之間的協(xié)作和創(chuàng)新。在開發(fā)和運運作：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要運營者為具有市場定位的企業(yè)。相較于政府，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商通以使園區(qū)項目的運作模式更為靈活、資金來源更為穩(wěn)健、招商團隊更為專元化：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運作基于人本原則，構(gòu)建多元化的產(chǎn)城功能體系。與工業(yè)地產(chǎn)相雜性：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心目標是實現(xiàn)各方利益的共贏。首先，政府可以通過此方式獲1.2發(fā)展歷程(1978年-1990年)，中國開始進行經(jīng)濟改革，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要集中在一些沿海如深圳、上海等地。這個階段的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要形式為工業(yè)園區(qū)，這些園區(qū)吸為主，對環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展的關注不足。區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等。這些新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅提供了生產(chǎn)設施，還提供了研，心、數(shù)據(jù)中心等新型產(chǎn)業(yè)設施開始出現(xiàn)。這些新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅滿足了新動了中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級。同時，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營也開始注重環(huán)保僅是對過去發(fā)展中環(huán)保問題的反思，也是對未來發(fā)展的規(guī)劃。忽視環(huán)保到注重可持續(xù)發(fā)展了中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展方向。1.3產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀地產(chǎn)發(fā)展的一個顯著特點。隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高端例如，科技園區(qū)、研發(fā)中心、數(shù)據(jù)中心等新型產(chǎn)業(yè)設施的數(shù)量在不斷增加，地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀存在顯著的差異。一般來說，沿海地區(qū)和一些大城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)設施多樣化，服務完善。而內(nèi)陸地區(qū)和一些小城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還處于設施相對單一，服務體系尚待完善。理念程中會充分考慮到節(jié)能和環(huán)保的要求，實施綠色建筑和節(jié)能減排的措施，以實國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要動力。中國政府對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展給予了大力，來狀是多元化和復雜化的，它反映了中國經(jīng)濟發(fā)展的趨勢和產(chǎn)業(yè)業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展方向。第二章商業(yè)模式和技術(shù)發(fā)展2.1產(chǎn)業(yè)鏈上游上游產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋行業(yè)眾多。上游產(chǎn)業(yè)由土地購置、規(guī)劃設計和建筑施工三施料供應及工程建設行業(yè)的企業(yè)格局相對穩(wěn)定。如水泥行業(yè)的海螺水泥、天山股占據(jù)了較高的市場份額。CRIC產(chǎn)業(yè)鏈的重要一環(huán)，主要是作為上游供應企業(yè)為建筑施工提供主體建設所需的原材料。主要包含了鋼材、水泥(商品混凝土)、防水/保溫材料、涂料、管件管材、上游原材料供應商的產(chǎn)能產(chǎn)值也不斷提升，各細分行批龍頭上市企業(yè)。如水泥行業(yè)的海螺水泥、金隅集團，建筑節(jié)能及功能性涂料股份、偉星新材等等。整體來看，相比房滯，回款周期變長，部分企業(yè)應收賬款存在減值風險。另一方面，主要受國內(nèi)生產(chǎn)入，2019年呈明顯放緩態(tài)勢，而政府平臺公司、央企或?qū)嶓w企業(yè)加快布局，成為新一輪主力。體優(yōu)驗豐富，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式不清晰；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模資產(chǎn)化、運營模式等問題；政府平臺公司發(fā)展體系成熟，但異地復制能力不百強房企涉足產(chǎn)業(yè)相關業(yè)務的企業(yè)占比約80%，其中具有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實體項目企業(yè)占44%，僅涉利和下游用戶企業(yè)。新興產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域的寵兒，也是業(yè)，具有高附加值、高土地利用效率的特點，新興的產(chǎn)業(yè)會獲得產(chǎn)業(yè)園區(qū)的會形成一批以新興產(chǎn)業(yè)為代表的產(chǎn)業(yè)集群。技，2.2服務模式服務模式，包括以五大行為代表的全球范圍服務商，業(yè)務涵蓋全球范圍的房地產(chǎn)專理業(yè)務，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面他們有供應鏈物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址、土地購置和、設施管理以及投資買賣等各個方面的豐富經(jīng)驗。還包括有一定經(jīng)驗的區(qū)主打智慧招商平臺、產(chǎn)業(yè)服務平臺；集商大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)平臺主打通過大數(shù)據(jù)為地方政府和園區(qū)提供智慧招商解決方案。綜合類園區(qū)/廠房選址平臺：2.3商業(yè)模式以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)租賃為主的地產(chǎn)開發(fā)模式銷?物業(yè)出售，即出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤。物業(yè)租售比一般維持在2:8左右；產(chǎn)業(yè)地位。從運營模式看，聯(lián)東是一個典型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，主要開發(fā)產(chǎn)業(yè)綜外，還通過政府的產(chǎn)業(yè)補貼來獲得收入；同時，通過園區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)銷流，來彌補園區(qū)運營的不確定性的收入。夏幸?；鶚I(yè)以PPP為主的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式方政府與企業(yè)之間能夠?qū)崿F(xiàn)雙贏的契合點，以產(chǎn)業(yè)新府實現(xiàn)地域經(jīng)濟的快速發(fā)展，同時再獲取廉價土地，實現(xiàn)互幫互贏。在地方政府的委托，雙方簽訂長期合作開發(fā)協(xié)議，設立項目公司，為區(qū)域提供包詢、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務以及城市運營服務程的一體化運作綜合解決方案。其中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務是核心，具體包括開發(fā)商在委托區(qū)域范圍內(nèi)進行的產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務、產(chǎn)業(yè)升級等服務。盈利模式主要為土地一級開發(fā)盈利(包括土地出讓、產(chǎn)業(yè)新城運營的稅收收入、基礎設施配套費等非稅收入以及地方財政可以支付的專項收入等在內(nèi)的土地一級開發(fā)收入來源)和土地二級開發(fā)盈利(房地產(chǎn)開發(fā)銷售、招商引資、后期產(chǎn)業(yè)服務和園區(qū)管理等收入來源)。以雙輪驅(qū)動為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式投向及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時還將投向具有市場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的的同時還帶動園區(qū)資產(chǎn)增值。整合商和科技金融集成服務商的“新三商”戰(zhàn)略，重點聚焦于把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特的提供產(chǎn)業(yè)綜合服務平臺，服務全生命周期的運營模式2.4技術(shù)發(fā)展行業(yè)指數(shù)的各個專利申請人的專利數(shù)量進行統(tǒng)計，排名前三的公司依次為：上投行iFinD2.5政策監(jiān)管融、及有關部門自愿參加組成的全國性行業(yè)組織，是在中華人民共和國民政部注資格的社會團體，業(yè)務主管部門是中華人民共和國建設部，總部設在北京。行業(yè)的主要法律法規(guī)及政策(1)都市圈發(fā)展按下"加速鍵"都市圈發(fā)展規(guī)劃相繼獲批，都市圈建設按下"快進鍵"。大城市是未來中國力，以大城市為中心的都市圈將促進城市功能互補、產(chǎn)業(yè)錯位布局，推動政策協(xié)同(2)引導社會資本盤活國有存量資產(chǎn)，回收資金用于新基建支持倉儲(3)內(nèi)容為王，主題型園區(qū)成為大趨勢紛對地方區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出政策指導意見。藥、人工智能三大快發(fā)展電子信息、汽車、高端裝備、先進材料、生命健康、時尚消費品有國際競爭力的高端產(chǎn)業(yè)集群，推進特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為題產(chǎn)集聚引領性的發(fā)展態(tài)勢。主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)"建設，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正從綜合性園區(qū)(4)城市更新從"量變"走向"質(zhì)變"，產(chǎn)業(yè)是核心現(xiàn)代商貿(mào)、文化創(chuàng)意、略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)。在第一圈層之內(nèi)，城市更新項目產(chǎn)業(yè)建設量為于開發(fā)商的融資地塊部分產(chǎn)業(yè)建設量為60%，而居住部分占比為40%。在第二圈層之內(nèi)，城市更新項目產(chǎn)業(yè)建設量為40%，住宅為60%。效產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新平臺，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃使用。(5)產(chǎn)業(yè)監(jiān)管指標體系完善，工業(yè)用地準入門檻刷新 及生活服務設施用地所占平化(6)從"項目等地"到"對標拿地"，多地推行"標準地"制度改革"標準地"模式發(fā)端于浙江，2021年廣東、江蘇、四川、青島等多地公布了"標準地"相關政策，(7)國家發(fā)改委提出推廣"工業(yè)上樓"模式要推廣"工業(yè)上樓"模式。的但同承重等，工業(yè)上樓企業(yè)一般為生產(chǎn)設備較輕，生產(chǎn)過程噪音與污染較小間內(nèi)，土地資源變得越來越緊張，而隨著城市產(chǎn)上海市產(chǎn)業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》中，明確工業(yè)用地容積率一般不的，不再增收土地價款。REITs策持續(xù)加碼，試點范圍擴大s略區(qū)域"中新增黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展。在新規(guī)則下，開展基礎設施廳發(fā)布關于加快推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關工作的通知，通知提出，及時對項目進行分類輔導，加強項目謀劃、儲備、第三章行業(yè)估值、定價機制和全球龍頭企業(yè)3.1行業(yè)市值和估值方法析方法是評估和決策投資項目的重要工具。以下是幾種常見的財務分析方法NetPresentValueNPV投資評估方法。它析(InternalRateofReturn,IRR)是一種評估投資項目的盈利能力的(CapitalizationRate)是一種評估產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的方法。資本化率是回報率。通過比較不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的(DebtServiceCoverageRatio,DSCR)、負債率(DebtRatio)、流最后，敏感性分析是一種評估投資項目風險的方法。它通過改變關鍵變量(如利率、租金、空從而評估項目的風險。通過敏感性分析，投資者可以了解投情況下的可能結(jié)果，從而做出更好的決策。(3)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整投行iFinD3.2行業(yè)發(fā)展和驅(qū)動因子(1)傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)型升級的需要式急需向新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式進行全面戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，這為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展奠。與以出售、出租低價物業(yè)為代表的傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式不同，新型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)型發(fā)展道路有密切的聯(lián)系(產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自發(fā)展之初，就把戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服T形成一個有效的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺。(2)房地產(chǎn)行業(yè)受到挑戰(zhàn)到政策約束、資本約束和資源約束的多重挑戰(zhàn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)必須尋的創(chuàng)新空間，在這種情況下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無疑將會成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)謀求轉(zhuǎn)方向。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與純粹消費型地產(chǎn)不同，它的出發(fā)點是將地產(chǎn)資源與其他各合，通過對土地與房產(chǎn)持續(xù)性的二次、三次的深度開發(fā)與利用，把土地開發(fā)(3)項目開發(fā)風險我國產(chǎn)業(yè)升級已是大勢所趨，而這必然加快大批企業(yè)搬遷的速度。這對于能夠提極為難得的機會。環(huán)內(nèi)除了保留清潔型高新技術(shù)企業(yè)以及一些大型企業(yè)的集團總部外，大分企業(yè)不得不順勢搬遷，從而為北京地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了強大的動力，以順義區(qū)的3.3行業(yè)風險分析和風險管理風險因子(1)宏觀經(jīng)濟風險，俄。(2)行業(yè)競爭風險走向“存量運營”時代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)資源明顯，均面臨著日益激烈的競爭壓力。城鎮(zhèn)化人口聚集以及產(chǎn)業(yè)快速升級推業(yè)地經(jīng)營及產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務屬于資金密集型行業(yè)，項目開發(fā)建設周期較長，前期投集聚效應需要一定的時間，使得產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)項目存在一定的不確定性。在整產(chǎn)生一定的影響。(4)項目孵化風險。目前，行業(yè)仍處于轉(zhuǎn)型初期的積累階段，投資項目自初始投資至達到成要不抗風3.4競爭分析-SWOT(1)優(yōu)勢領域積累了大量經(jīng)驗，擁有較為成熟的商業(yè)模式。多年發(fā)展體系成熟，國家政策(2)劣勢級中受制于長期的住宅開發(fā)的慣性思維，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式并不非常力比較低，在開發(fā)、設計、建設等方面經(jīng)驗不足，產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展方面有較大(3)機遇。工。領域的最大熱點。地產(chǎn)(4)威脅商來說民企很難有優(yōu)勢，市場內(nèi)競爭激烈。3.5中國重要參與企業(yè)SH95.SH】、外高橋【600648.SH】、SHSH夏幸福【600340.SH】、市北高新SHSH泰發(fā)展【600082.SH】、空港股份【600463.SH】等。投行iFinD港產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)建設任務的大型國有多元投資企業(yè)，主要負責上海臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)區(qū)同為上海浦東新區(qū)四個軟件(3)華夏幸福：華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司(股票代碼：600340)創(chuàng)立于1998年，公司秉”的理念和“服務實體企業(yè)，發(fā)展縣域經(jīng)濟”的使命，以住宅開發(fā)和資產(chǎn)管理為基發(fā)展為核心的政府服務體系和以空間服務為核心的企業(yè)服3.6國際重要參與者模達(2)騰飛集團：是新加坡裕廊集團旗下以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和招商為主營業(yè)務的子公司，為新加第四章未來展望可持續(xù)發(fā)展：隨著環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展理念的普及，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營將更加注持：中國政府對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展給予了大力的支持。未來，政府可能會出臺更多的趨勢：全球化趨勢將繼續(xù)影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。一方面，全球產(chǎn)業(yè)鏈的調(diào)整可能會。免責聲明本報告由中國上海千際投資管理咨詢有限公司(以下簡稱上海千際)向其機構(gòu)或個?客戶(以下簡稱客戶)提供，?意針對或打算違反任何地區(qū)、國家、城市或其它法律管轄區(qū)域內(nèi)的法律法規(guī)。除?另有說載的全部內(nèi)容只提供給客戶做參考之?，并不構(gòu)成對客戶的投資建議，并?作為交易的邀請或海千際認為本報告所載內(nèi)容及觀點客觀公正，但不擔保其內(nèi)容的準確性或完整性?？蛻舨粦獑螆蟾?取代個?的獨?判斷。本報告并不構(gòu)成投資、法律、會計或稅務建議或擔保任何內(nèi)容適本報告不構(gòu)成給予客戶個?咨詢建議；本報告可能附帶其它?站的地址或